Innehåll. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna Finansiella rapporter omfattar sidorna

Transkript

1 Bostads AB Poseidon Årsredovisning 2005

2 Innehåll Kort om Poseidon 1 Viktiga händelser Detta är Poseidon 3 Våra bostäder 6 Våra hyresgäster 11 Vår miljöredovisning 14 Organisation, ledning och medarbetare 19 Vår ekonomi Finansiering 22 Fastighetsvärdering 27 Möjligheter och risker 28 Prognos Förslag till vinstdisposition 29 Femårsöversikt 30 Året som gick Resultaträkning 33 Kommentarer till resultaträkningen 34 Balansräkning 37 Förändringar i eget kapital 39 Kommentarer till balansräkningen 39 Kassaflödesanalys 40 Kommentarer till kassaflödesanalysen 41 Noter 42 Revisionsberättelse 60 Granskningsrapport 61 Fastighetsbestånd 62 Lägenhetsfördelning och bostadsytor 70 Styrelse, revisorer och ledning 71 Karta 72 Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna Finansiella rapporter omfattar sidorna

3 Kort om Poseidon Bostads AB Poseidon är ett av Göteborgs största bostadsföretag. Vi äger och förvaltar drygt lägenheter i Göteborgs kommun och har cirka hyresgäster. Det innebär att var tionde göteborgare bor i någon av våra lägenheter. Poseidon är ett av Göteborgs Stad helägt aktiebolag via Förvaltnings AB Framtiden och antalet anställda uppgår till drygt 180. Fastighetsbeståndet omfattar allt från unika sekelskiftesfastigheter till moderna nybyggen med IT- inriktning. Fastigheternas bokförda värde är 10,2 miljarder kronor och de har ett bedömt marknadsvärde på 15,0 miljarder kronor. Poseidons viktigaste mål är att: stärka Göteborgs utveckling genom att skapa levande och trygga stadsdelar uppfattas som det bästa och mest personliga bostadsalternativet i Göteborg. Nyckeltal 2005 Resultatet efter finansiella poster blev 211 mkr (369 mkr). Korrigeras resultat efter finansiella poster med nedskrivningar, återförda nedskrivningar och realisationsresultat av fastighetsförsäljningar blev resultatet 81 mkr (79 mkr). Bostadshyrorna för 2005 höjdes med i genomsnitt 1,8 procent. Vakansgraden för lägenheter var fortsatt låg och uppgick till 0,2 procent (0,1 procent). Underhållsinsatser för 246 mkr (192 mkr) genomfördes. Bruttoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 230 mkr (270 mkr). 16 lägenheter färdigställdes efter nyproduktion. 239 lägenheter (173 lägenheter) färdigställdes efter ombyggnad. Den synliga soliditeten uppgick till 34,4 procent (33,5 procent). Resultat efter finansiella poster mkr Resultat efter finansiella poster exklusive nedskrivningar, återförda nedskrivningar och realisationsresultat av fastighetsförsäljningar mkr Direktavkastning* Soliditet* % 8 % 34 32,8 33,5 34, ,8 6,9 6,7 6,3 5, ,7 31, *Definition sidan 32

4 Viktiga händelser 2005 Februari Poseidon kraftsamlar företagets resurser för att sätta extra fokus på utemiljön. Det innebär att husvärdarna förstärker miljövärdarna i arbetet med bolagets grönområden fram till slutet av maj. Mars Poseidon och Hyresgästföreningen i Västra Sverige är överens om hur hyrorna ska fördelas mellan bolagets olika områden under Enligt avtalet höjs hyrorna med i genomsnitt 1,8 procent från och med den 1 mars. Poseidon undersöker möjligheten att överlåta 78 lägenheter på Rosmaringatan i Övre Lövgärdet till bostadsrätt. Miljökommunalrådet Kia Andréasson (mp) inviger fem nya miljöhus för fastighetsnära källsortering och kompostering på Decembergatan i Kortedala. April Poseidon går med i BLICC Sverige ett nätverk av svenska företag som arbetar för att minska utsläppen av växthusgaser och lyfta klimatfrågans betydelse. Regeringen säger ja till Poseidons planerade påbyggnad av fyra bostadshus och två parkeringshus i Kaverös. Fullt utbyggd kan påbyggnaden ge 139 nya lägenheter. Poseidon köper en fastighet med 17 lägenheter på Lambergsgatan 4 i Lundby till en köpeskilling av 4,7 mkr. Maj Poseidon inför en antidiskrimineringsklausul i kontraktsvillkoren för leverantörer. Klausulen ger bolaget rätt att häva ett avtal med omedelbar verkan om en entreprenör eller någon av dess underleverantörer blir dömd för olaga diskriminering. Ett syndikerat banklån i koncernen, SEK Secured Revolving Credit Facility för Förvaltnings AB Framtiden, fastställs. Poseidons andel motsvarar 1 miljard kronor. Juni Byggnadsnämnden antar detaljplanen för kvarteret Venus i Gårda, där Poseidon planerar att bygga cirka 450 nya lägenheter varav 150 i ett drygt 30 våningar högt hus. Poseidon köper ett före detta församlingshem vid Holländareplatsen i Gamlestaden till en köpeskilling av 3,4 mkr. Juli Den mångåriga traditionen med sommarläger för barn och ungdomar från Poseidons bostadsområden fortsätter. Lägren genomförs i samarbete med en rad stadsdelsförvaltningar och föreningar i Göteborg och erbjuder upplevelser som bland annat segling, ridning, hockey, fiske, färg och form. Poseidons VD sedan 1996, Göran Wendel, lämnar sin anställning den 31 juli och tillträder som VD för Svenska Bostäder i Stockholm. Augusti Anders Söderman, chef för Affärsutveckling i Poseidon, tillträder som ny verkställande direktör för bolaget från och med den 1 augusti. Poseidon, Bostadsbolaget och Familjebostäder presenterar planer för att bygga ett gemensamt bredbandsnät med fiberkabel i Kortedala. Nätet omfattar bolagens samtliga lägenheter i området och kan vara fullt utbyggt hösten September Poseidon får ett hedersomnämnande för bolagets systematiska energibesparingssatsning i tävlingen om SABO:s miljöpris Poseidons VD Anders Söderman och övriga VD:ar i företagsnätverket BLICC träffar samhällsbyggnadsminister Mona Sahlin för att diskutera hur regeringen kan gynna ett klimatansvarstagande näringsliv. Värdens Park i Backa börjar byggas ut till dubbel storlek. November Länsstyrelsen avslår överklagandena av den antagna detaljplanen för kvarteret Venus. December Länsstyrelsens beslut om att avslå överklagandena av detaljplanen för kvarteret Venus överklagas till regeringen. 130 hyresgäster evakueras i samband med en vindsbrand på Folkvisegatan i Brunnsbo. Inga personer skadas. 2

5 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Bostads AB Poseidon ( ) får härmed avge årsredovisning för verksamhetsåret Bolaget är ett helägt dotterbolag till Förvaltnings AB Framtiden ( ), vilket är helägt av Göteborgs Stad. Detta är Poseidon Bostads AB Poseidon ska erbjuda ett brett utbud av attraktiva och prisvärda bostäder. Bolaget har historiskt sett haft en aktiv roll som samhällsbyggare och är fortfarande ett av staden Göteborgs verktyg för att stärka och utveckla de olika stadsdelarna. Vår vision Poseidons vision Tillsammans skapar vi gröna hem där människor vill bo och leva är ledstjärnan i arbetet med att förvalta och utveckla våra bostadsområden. Det innebär att vi: med grönområden, planteringar, träd och vatten vill skapa en avkopplande och sinnlig boendemiljö med lekplatser och andra uteplatser vill stimulera till mänskliga möten och gemenskap med ett miljömedvetet tänkande i vårt dagliga arbete vill minimera vår miljöpåverkan med engagemang från både hyresgäster och medarbetare vill driva och utveckla vår verksamhet. Ägardirektiv Utgångspunkten för vår verksamhet är det ägardokument som beskriver Göteborgs Stads motiv för sitt fastighetsägande. Huvudpunkterna i dokumentet är följande: genom bostadsföretagens verksamhet ska Göteborgs utveckling stärkas de boende ska genom bostadsföretagen ges ett långtgående inflytande över sin bostad och över dess närmaste omgivning genom ett fördjupat engagemang i och ansvarstagande för, sitt boende ska de boende utveckla sin egen välfärd. Affärsidé Poseidon strävar efter att vara det bästa personliga bostadsalternativet som möter göteborgarnas krav på ett föränderligt och varierande hyresrättsboende. 3

6 Framgångsfaktorer Under 2005 har alla medarbetare i Poseidon deltagit i ett företagsövergripande arbete med att utveckla verksamheten och formulera nya värderingar, mål och strategier för bolaget under perioden fram till och med Som ett resultat av det fortsätter vi utveckla verksamheten i den riktning vi lagt ut, med särskilt fokus på tre områden: hyresgästupplevelsen, det gröna Poseidon och medarbetarna. 1) Hyresgästupplevelsen Vi ska ge våra hyresgäster de bästa förutsättningarna för att kunna trivas och utvecklas där de bor. Grunden är den goda bostaden, men lika viktigt är det positiva bemötandet från Poseidons personal, inflytandet över det egna boendet, tryggheten i kvarteret och det egna närområdet samt Göteborgs fortsatta utveckling. 2) Det gröna Poseidon Vi ska fortsätta att driva vår verksamhet på ett miljöriktigt sätt och utveckla våra gårdar och utemiljöer till trygga och vackra mötesplatser där våra hyresgäster kan trivas och känna sig hemma. 3) Medarbetarna Medarbetarna har en stor betydelse för verksamhetens utveckling och därför måste vi hela tiden utveckla oss själva. Utbildning är en väg, men även vår decentraliserade organisation ger oss stora möjligheter att förändra och utveckla vårt arbetssätt. Lika viktigt är att vårda gemenskapen och trivseln på våra arbetsplatser. Värderingar Allt det vi gör inom Poseidon präglas också av våra värderingar. En viktig grundval är principen om alla människors lika värde, som förbjuder all form av diskriminering. Vi tar ett personligt ansvar Man, någon eller vi får sällan någonting gjort. Det inser vi och därför tar alla medarbetare personligt ansvar för Bostads AB Poseidon. Ingen är ansvarig för allt, men alla är ansvariga för något. Vi är professionella Vi agerar affärsmässigt. Vi deltar aktivt i verksamhetens utveckling, argumenterar för det vi tror på och respekterar fattade beslut. Vi visar varandra och dem vi möter i våra yrkesroller samma respekt som vi själva förväntar oss att bli bemötta med. Vi väljer samverkan Vår verksamhet utvecklas av samarbete och medinflytande och därför bjuder vi in hyresgäster, leverantörer och andra viktiga aktörer i vår omgivning att delta. Vi är öppna med information och lyhörda för andras önskemål. Vi prioriterar det mänskliga mötet. Vi har integritet De som möter oss kan lita på att vi står för vårt ord och våra handlingar. Vi står emot otillbörliga påtryckningar och försöker inte själva påverka för att vinna fördelar eller undvika obehag. Ärlighet är en självklarhet. Vi vill utvecklas Den som inte utvecklas stagnerar och därför försöker vi ständigt förnya oss. Att göra något är alltid bättre än att göra inget. Därför uppmuntrar, tillvaratar och belönar vi visat engagemang från medarbetare, hyresgäster och andra i vår omgivning. Och vi är förlåtande mot den som går fel. Vi är varsamma om naturen Vi förstår att naturens resurser inte är outtömliga och handlar därefter. Omsorgen om miljön får och ska inverka på alla våra beslut. Vi tänker långsiktigt. Mål för 2005 År 2000 lade vi fast sju mål som vi strävat mot att uppnå Målen sattes utifrån vår vision, våra ägares krav samt vår affärsidé. De är såväl ekonomiska som kvalitativa och har en stark förankring i verksamheten. De ekonomiska målen är superdriftnettot och direktavkastningen. De kvalitativa målen är nöjda boende, minskad miljöpåverkan, nöjda medarbetare och ett starkt varumärke. Mätningar av måluppfyllelsen genomförs av oss själva eller i samarbete med externa företag och redovisas på sidan 5. Nya mål för 2010 Under perioden fram till och med 2010 kommer vi, liksom under tidigare femårsperiod, att fortsätta fokusera på ett antal nyckeltal uppsatta mot bakgrund av vår vision och vår ägares riktlinjer. De ekonomiska målen inför 2010 är superdriftnettot, intäkter exklusive de årligt förhandlade hyreshöjningarna samt driftskostnader exklusive taxebundna kostnader. De kvalitativa målen är nöjda boende, attraktiva utemiljöer, minskad fjärrvärmeförbrukning och nöjda medarbetare.

7 Område Mål Utfall Superdriftnetto intäkter minus kostnader för drift, skötsel och administration av våra fastigheter. Effektivare förvaltning ska möjliggöra ökade underhållsinsatser. Målet för 2005 var ett superdriftnetto på 530 kr/kvm. Superdriftnetto* kr/kvm Superdriftnettot har förbättrats varje år och uppgick för 2005 till 526 kr/kvm, i nivå med målet 530 kr/kvm * Definition sidan 32. Ökad lönsamhet och balanserade investeringar ger högre avkastning. Målet för 2005 var att vi skulle ha en direktavkastning på 6,5 procent. Direktavkastning* % 7,0 6,9 6,7 6,8 6, 6,7 Betydande återföringar av tidigare gjorda nedskrivningar medför att målet på 6,5 procent inte uppnåtts. 6, 6,3 5,8 5,5 5,7 5, * Definition sidan 32. Nöjda boende är en förutsättning för att vi ska kunna öka vår lönsamhet. Målet för Nöjd Boendeindex (NBI) Totalt var 70. Nöjd Boendeindex Totalt NBI Totalt uppgick till 66 för Utemiljön har stor betydelse för Nöjd Boendeindex (NBI) Totalt liksom för vår image. Målet för NBI Utemiljö var 80. Nöjd Boendeindex Utemiljö NBI för utemiljön för 2005 uppgick till Ökad trivsel bland medarbetarna tjänar alla på medarbetare, boende och företaget. Nöjd Medarbetarindex (NMI) skulle enligt målet vara 75. Nöjd Medarbetarindex NMI ökade med 4 enheter till 74 under Utfallet blev i nivå med målet Vi ska ständigt arbeta med att minimera miljöpåverkan av vår verksamhet. Målet för Miljöindex var 243. Miljöindex Miljöindex har haft en stabil minskning och blev 247 för Ett starkt varumärke hjälper oss att attrahera nya hyresgäster. Vi ska ha ett gott anseende hos 85 procent av göteborgarna. Image % Poseidons image har stärkts under den senaste femårsperioden * * * Ingen mätning 5

8 Våra bostäder Samhälle, ekonomi, befolkning och byggande Sveriges långsiktiga ekonomiska utveckling präglas av två djupgående förändringar. Dels förstoras regionerna successivt, främst genom att hushållens rörlighet ökar och att människor är beredda att pendla allt längre mellan hemmet och arbetsplatsen. Dels koncentreras tillväxten till de större regionerna. De tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö, kommer sannolikt att innefatta mer än hälften av landets befolkning på tio års sikt. Analyser visar att ju större en region är, desto högre blir tillväxten avseende befolkning, lönesummor och disponibla inkomster för hushållen. Vidare präglas de större regionerna av mindre beroende av socialförsäkringar, högre priser på bostäder, ett större bostadsbyggande och lägre arbetslöshet än mindre regioner. I Göteborgsområdet utgör regionens centrala delar motorn för hela regionens tillväxt. I december 2005 låg den öppna arbetslösheten i Göteborg på 6,8 procent och andelen personer i arbetsmarknadsprogram på 2,6 procent av arbetskraften. Antalet försörjningsstödtagare fortsätter att minska. Sedan 1997 har antalet biståndstagare i Göteborg minskat med 39 procent. Efterfrågan på bostäder drivs även av befolkningstillväxten. Befolkningsökningen i Göteborg 2005 uppgick till cirka personer. Vid årsskiftet 2005/ 2006 hade Göteborg cirka invånare. Enligt den befolkningsprognos för Göteborgs Stad som upprättades våren 2005 och som sträcker sig fram till 2015, kommer antalet personer i Göteborg över 19 år att öka med personer varje år. I början av prognosperioden kommer ökningen att ligga på 2 800, för att sedan stiga till år Därefter beräknas den plana ut och minska något till Omkring 2010 beräknas 80 procent av hushållen bestå av småhushåll, det vill säga högst två personer. Även de riktigt stora hushållen, fem personer eller fler, förväntas öka relativt mycket, även om det totala antalet inte är så stort. En stark ökning av antalet äldre personer som behöver särskilda boenden kommer först i mitten på 2020-talet, då fyrtiotalisterna uppnått genomsnittsåldern 80 år. Från och med då kommer behoven av särskilda boenden för service och omvårdnad för äldre att öka betydligt. Tillskottet av nya bostäder i Göteborgsregionen 2005 beräknas till lägenheter, varav i Göteborg och i kranskommunerna. För 2006 beräknas en i stort sett oförändrad volym, sammanlagt lägenheter, varav i Göteborg och i kranskommunerna. Sett i årliga genomsnitt för perioden fördelas bostadstillskottet i Göteborg på lägenheter i flerbostadshus och 600 i småhus. I kranskommunerna är fördelningen 600 i flerbostadshus och i småhus. Det förväntade bostadstillskottet i hela Storgöteborg får därmed en tydlig övervikt för flerbostadshus. Ombildningen till bostadsrätter fortsätter att öka i Göteborg och väntas fortsätta de närmaste åren. Möjligheten att ombilda kommunala hyresrätter till bostadsrätter har diskuterats i Göteborgs kommunfullmäktige. I stadsdelar med få bostadsrätter ställer sig fullmäktige bakom en mer generös prövning av möjligheten. Stadsdelar som kan vara aktuella för detta arbete är till exempel Lärjedalen, Gunnared och Biskopsgården. Göteborgs bostadsmarknad Bostadsmarknaden kan grovt delas in i en ordinarie och en övrig bostadsmarknad. På den ordinarie marknaden i Göteborg finns marknadsplatsen Boplats Göteborg och bostadsföretagens egna förmedlingar. Därtill kommer marknaderna för bostadsrätter och småhus. Sedan några år tillbaka har det, precis som i andra större städer, varit svårt att få en bostad i vissa områden, särskilt i centrum. Det gör det svårare för personer som på grund av sociala eller medicinska skäl inte kan skaffa lägenhet på egen hand. För att bättre möta behoven hos dessa hushåll, finns sedan 2004 ett nytt samarbetsavtal mellan Göteborgs Stad och fastighetsägarna. Avtalet innebär att de kommunala, privata och kooperativa fastighetsägarna åtar sig att ställa ett visst antal lägenheter till fastighetskontorets förfogande. Överenskommelsen ger också hyresgäster som visat skötsamhet möjlighet till eget förstahandskontrakt. Enligt avtalet ska bolagen i Framtidenkoncernen bistå fastighetskontoret med cirka 150 lägenheter per år. Stadsdelsförvaltningarna och Förvaltnings AB Framtiden har även träffat en särskild överenskommelse av engångskaraktär om att de hushåll som klarar ett eget boende utan stöd, men som för närvarande har en 6

9 Hela bostadsmarknaden Göteborgs kommun Kommunägda hyresrätter 28% Bostadsrätter 23% 30% 19% Privata hyresrätter/övrigt Småhus, enskilda Som framgår av lägenhetsförteckningen på sidan 70 består närmare 60 procent av Poseidons bostadsbestånd av lägenheter på två rum och kök eller mindre med en genomsnittlig yta på 51 kvm. 28 procent består av lägenheter på tre rum och kök med en snittyta på 73 kvm. Sammansättningen stämmer således väl överens med hur hushållen i Göteborg fördelar sig efter storlek. Antalet lägenheter för stora hushåll med fem eller fler personer är dock mycket få i bolaget. olämplig bostadslösning i till exempel hotellboenden, ska erbjudas ett provboende hos de kommunala bostadsbolagen. Överenskommelsen innefattar omkring 260 lägenheter. Åtgärden höjer kvaliteten i boendet för de berörda och minskar kostnaderna för Göteborgs Stad med betydande tal. Även andra åtgärder har genomförts för att stärka ställningen för dem som har svårt att få ett eget boende. Ett sådant projekt bedrivs av Poseidon, Bostadsbolaget, SDN Biskopsgården och Stadsmissionen, där totalt 60 hushåll fått ett provboende. Sammanfattningsvis gav de åtgärder som vidtogs genom kommunens bostadsbolag under 2005 omkring 550 lägenheter. Bostadsmarknadens aktörer Till de huvudgrupper som äger bostadshyreshus i Göteborg hör kommunägda bolag, större privatägda fastighetsbolag samt mindre, privata bostadsföretag och privatpersoner. Aktörernas inbördes marknadsandelar har förändrats mycket lite de senaste åren. De förändringar som skett beror på att andelen bostadsrätter ökat något. I dag består Göteborgs bostadsmarknad av totalt cirka bostäder, varav är småhus, bostadsrätter, kommunägda hyresrätter och övriga hyresrätter. Poseidons fastighetsbestånd Poseidon äger och förvaltar sammanlagt 368 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om kvm. Med sina lägenheter är Poseidon den enskilt största aktören på Göteborgsmarknaden, med en marknadsandel på cirka 10 procent av den totala bostadsmarknaden och omkring 17 procent av hyresrättsmarknaden. Poseidons fastigheter har en varierad ålderssammansättning och god spridning över Göteborgs kommun, samtidigt som de är koncentrerade i enheter som skapar goda förutsättningar för rationell förvaltning. Poseidons bostadsförvaltning är organiserad i sju distrikt. Kartan på sidan 72 visar hur många lägenheter Poseidon äger i respektive stadsdel. Poseidons lägenhetsfördelning % 1 rum och kök eller mindre 2 2 rum och kök 6 3 rum och kök 28 4 rum och kök 2 5 rum och kök eller större 2 Distrikt Linné-Guldheden Distrikt Linné-Guldheden rymmer bolagets största och mest centrala fastighetsbestånd. Här äger Poseidon lägenheter av mångskiftande karaktär. Här finns allt från Linnégatans paradvåningar och Hagas välbevarade kullerstensidyll till Krokslätts låghus och de högt belägna respektive 1950-talshusen i Johanneberg och Guldheden. Till distriktet hör även Sandarna och Gråberget i väster. Distrikt Olskroken Även Olskroken är ett distrikt med stor variation bland sina lägenheter. Hit hör själva Olskroken med sina 1980-talshus men även Lunden, Bagaregården, Strömmensberg och Kallebäck. Kålltorp och Vidkärr är andra stadsdelar i östra Göteborg, som bjuder på småskaligt boende nära Delsjöns vidsträckta fritidsområde. Ett stenkast från Ullevi ligger även Norra Ågatan, färdigbyggt Distrikt Frölunda-Högsbo Längst västerut ligger distrikt Frölunda-Högsbo med lägenheter. Här finns bostadsområden som Frölunda Torg, Järnbrott, Gånglåten, Kaverös och Frölunda Kyrkby. Allra närmast havet ligger Kumleskär, ett låghusområde från 1990-talet med särskilt hög standard. Kanske är Högsbohöjd det område som fått mest uppmärksamhet tack vare det omfattande upprustningsarbete som ägt rum här och det omtalade IT-huset. Huset, med sina 37 helt IT-integrerade lägenheter, var det första i sitt slag i Sverige och invigdes i september

10 Distrikt Backa På Hisingen äger Poseidon bland annat lägenheter i 1960-talsområdena Brunnsbo och Backa. Fastigheterna inom distriktet består av både låg- och höghus omgivna av villor och mindre flerfamiljshus. Närheten till centrala Göteborg och andra affärscentra är stor och kommunikationerna goda. Backa genomgår för närvarande en omfattande upprustning och förnyelse. Distrikt Karlaplatsen Vårt andra Hisingsdistrikt är Karlaplatsen med lägenheter, bland annat i landshövdingehus från och 1940-talet nära det expansiva Lindholmen. Till distriktet räknas även Björlandavägen, Ramberget, Kvillebäcken och Brämaregården. Poseidon äger också bostäder i genuina och 1950-talsområden som Lundby, Jättesten och Kyrkbyn samt i Biskopsgården och Länsmansgården. Distriktets nyaste område är Karlaplatsen, ett 1990-talsområde med extra hög standard. Distrikt Kortedala I nordöstra Göteborg äger Poseidon lägenheter i bland annat Kortedala och Kviberg. Båda är talsområden där man låtit fastigheterna följa terrängen och på så vis bevarat landskapet. Gamlestaden med bland annat sina tidstypiska trevåningshus från och 30-talet, hör också till detta distrikt. trygghetssatsningar som genomförts inom ramen för den ideella föreningen Fastighetsägare Centrala Hisingen. Hyressättningen baseras på en modell som rangordnar fastigheterna efter geografiska och tekniska kvaliteter och som Poseidon tagit fram i samarbete med Hyresgästföreningen. Bedömningen grundar sig bland annat på de kvaliteter som finns inom respektive bostadsområde exempelvis läget, miljön, trygghet och den sociala samt kommersiella servicen. Andra faktorer som vägs in är respektive fastighets kvaliteter såsom den tekniska standarden, gemensamma utrymmen och gårdsmiljön. Helhetsbedömningen sätts sedan i relation till den nuvarande hyresnivån. Det innebär att de områden som har en hög kvalitet i förhållande till sin hyra får högre hyreshöjningar än de områden där hyran ligger i nivå med eller under boendekvaliteten. De senare får lägre höjningar eller oförändrad hyra. I 2005 års hyresförhandlingar började Poseidon även att väga in kvaliteter i enskilda lägenheter. I två områden, ett i Haga och ett i Majorna, varierade därför hyreshöjningen utifrån områdenas snitthöjning med upp till två procent för lägenheter inom ett och samma område. Förutom ytan och antalet rum värderas faktorer som till exempel tillgång till hiss och balkong, köks- och badrumsstandard samt utsikt och insikt. Samtliga kriterier som vägs in i bedömningen är framtagna i samarbete med Hyresgästföreningen. Distrikt Angered Längst i norr ligger distrikt Angered med lägenheter, de flesta från 1970-talet. Flertalet av husen i Övre Lövgärdet är renoverade, senast i slutet av talet, och ligger luftigt och grönt nära Vättlefjälls vildmark. Våra fastigheter i Angered Centrum utgörs av låghus i direkt anslutning till affärer, kultur och annan service vid Angereds torg. Hyror 2005 Överenskommelsen med Hyresgästföreningen Region Västra Sverige om hyrorna för 2005 innebar att hyrorna höjdes med i genomsnitt 1,8 procent från och med den 1 mars Med hänsyn till lägenheternas tidigare hyra, de olika bostadsområdenas och respektive fastighets kvaliteter varierade höjningen i ett intervall från 0 procent upp till 2,75 procent. I överenskommelsen ingick också en särskild höjning för Poseidons fastigheter i Kvillebäcken och Brämaregården på 0,5 procent, som en följd av de särskilda Så används hyran* Finansiering 5% Avgifter, värme, el, vatten, avfall 8% Avskrivningar 8% Övrig drift % Fastighetsskatt 3% 15% 6% 7% 30% 18% 10% 23% 18% 18% 19% Framtida underhåll och investeringar 6% BoButiker och administration 7% Fastighetsskötsel och reparationer 0% Periodiskt underhåll 8% *Den ekonomiska redovisningen baserar sig på 2005 års siffror Trogna hyresgäster Många av Poseidons hyresgäster har bott länge i sin lägenhet. Omsättningen är i stort sett jämn mellan olika geografiska områden, även om den är något lägre i bolagets mer centralt belägna fastigheter. En stor del av avflyttningen från de centrala områdena utgörs av direktbyten med andra hyresgäster. Den totala omsättningen av lägenheter under året var 8

11 13,6 procent varav de interna omflyttningarna inom bolaget var 3,9 procent. Under 2005 flyttade hushåll från Poseidon, vilket motsvarar 9,7 procent av det totala antalet hushåll. Antalet outhyrda lägenheter ligger på en fortsatt låg nivå. Vid årets slut uppgick dessa till 53 lägenheter, vilket motsvarar 0,2 procent. Det är främst områden under ombyggnad som berörs av vakanser. Förädling Poseidon arbetar kontinuerligt och aktivt med att ta fram projekt och planer för nyproduktion. Ambitionen är att bygga fastigheter med god arkitektur, bra bostäder och låga drifts- och underhållskostnader för en långsiktig förvaltning. Våra satsningar ska också bidra till Göteborgs utveckling genom att skapa attraktiva stadsdelar. Det kan medföra att de initiala investeringarna blir höga, men innebär lönsamhet i ett längre perspektiv. Den fleråriga ombyggnaden av Poseidons sammanlagt 494 lägenheter i Jättesten på Hisingen är nu klar. Sammanlagt färdigställdes 76 lägenheter under året och av dessa är 5 stycken nya. I samband med ombyggnaden försågs området med miljöhus, där hyresgästerna sorterar sitt avfall i 13 fraktioner. Dessutom komposteras det biologiska avfallet lokalt. Nu återstår endast att rusta upp två affärshus och en parkeringsanläggning, därefter är området helt klart. Förnyelsen och upprustningen av miljonprogramsområdet Backa Röd fortsätter. Området, som är Poseidons enskilt största bostadsområde med totalt lägenheter, har tekniska brister och upplevs som otryggt. Den första etappen färdigställdes under året och omfattade en invändig och en utvändig upprustning av 72 lägenheter på Markurellgatan. Avsikten med detta delprojekt var att samla erfarenheter inför den fortsatta upprustningen av området. Under året startade också ombyggnaden av etapp två, som omfattar en upprustning av totalt 144 lägenheter. Totalt färdigställdes 96 lägenheter under året. Parallellt med förnyelsen av Markurellgatan genomförs ett separat projekt för att öka tryggheten i hela Backa Röd. Bland annat utrustas alla entréer med portlås och porttelefon. På Stackmolnsgatan i Länsmansgården har Poseidon sedan 2003 renoverat tre skivhus. Fastigheterna har tilläggsisolerats och försetts med nya fasader samt inglasade balkonger. Entréerna har rustats upp, ventilationen byggts om och utemiljön förnyats. Projektet färdigställdes under året. Poseidon äger också ett radhusområde med 283 bostäder i Övre Lövgärdet startade en upprustning av främst tak, fasader och ventilationssystem. Hela området kommer att vara upprustat I Övre Lövgärdet äger Poseidon lägenheter. Beståndet är Poseidons yngsta miljonprogramsområde och stod klart så sent som Området genomgick stora förändringar i slutet av 1990-talet. Sex av de ursprungliga tolv höghusen samt två parkeringsdäck revs för att skapa den öppenhet i området som efterfrågades. Samtidigt genomfördes ett omfattande utemiljöarbete och trygghetsskapande åtgärder. Även ventilationssystemen byggdes om. Under 2004 påbörjade vi en första provetapp i ett fortsatt förnyelseprojekt för detta område. Provetappen omfattade 92 lägenheter och avslutades under Bland annat fick ett låghus nytt plåttak, fasaderna lagades samt fick nya ytskikt och balkongerna renoverades och förstorades på låghuset samt ett höghus. Samtliga lägenheter utrustades också med porttelefon. Med erfarenheterna från denna provetapp planerar vi att renovera ytterligare ett låghus under I Linnéstaden äger Poseidon en vacker sekelskiftesfastighet i hörnet av Linnégatan och Bergsgatan. Fastigheten, som innehåller 19 lägenheter samt butikslokaler i markplan, är i behov av en genomgripande ombyggnad och har därför utrymts. Genom att ändra de befintliga planlösningarna och inreda vinden kan fem nya lägenheter skapas. I slutet av 2004 startade en grundförstärkningsentreprenad som slutfördes våren Hela projektet beräknas stå klart under Under 2004 evakuerades 72 lägenheter i två huskroppar på Jägaregatan i Kvillebäcken. Fastigheten, som var i behov av renovering, byggdes om till studentbostäder under I Vidkärr äger Poseidon ett före detta daghem som varit outhyrt i några år. Fastigheten byggdes under året om till sex lägenheter, varav två utformades för att hyras ut till stora hushåll. På Klarvädersgatan i Biskopsgården arbetade vi fram ett åtgärdsprogram för att bland annat förbättra tryggheten och avfallshanteringen för våra 233 hushåll i området. Arbetena, som startade i slutet av året, innefattar en ny gårdsbyggnad med husvärdsexpedition, tvättstuga samt miljörum. Totalt kommer hyresgästerna att kunna sortera sitt avfall i 13 fraktioner. Den företagsövergripande våtrumsinventering som genomfördes under 2003 visar att ett stort antal badrum i ett flertal områden behöver renoveras. Under 9

12 året har våtrumsrenoveringar pågått på Jordhyttegatan, Bautastensgatan och i Kallebäck. Totalt har 109 våtrum färdigställts. Andra områden som vi arbetat med under året eller kommer att starta arbeten i under 2006 är Övre Lövgärdet, Dr Forselius backe och Dr Heymans gata. För att skapa förutsättningar för nybyggnation har vi under året initierat, medverkat i och drivit flera planarbeten. Bland annat pågår ett planarbete för kvarteret Venus, som gränsar till Norra Ågatan på motsatt sida av Gullbergsån. En nybyggnation här skulle kunna ge cirka 450 nya lägenheter, varav cirka 150 lägenheter i ett drygt 30 våningar högt hus. Planen, som godkändes av byggnadsnämnden i juni, överklagades till länsstyrelsen, som avslog överklagandena i november. Därefter har en boende i närområdet överklagat länsstyrelsens beslut till regeringen. Efter en utdragen planprocess där regeringen slutligen prövade frågan, vann planen för Kaverös laga kraft under året. Nu återstår endast hyresgästernas godkännande för att vi ska kunna starta produktionen, som fullt utbyggd kan ge 139 nya lägenheter. Förslaget innebär en påbyggnad av fyra hus med två våningar samt en påbyggnad av bostäder på två befintliga parkeringsdäck i området. Ett liknande planarbete pågår för Poseidons fastigheter på Glasmästaregatan i Krokslätt, där en påbyggnad skulle kunna ge drygt 100 nya lägenheter i ett mycket attraktivt läge. Planen är dock överklagad till länsstyrelsen och vår bedömning är att produktionen kan bli aktuell tidigast Härutöver arbetade vi med ytterligare två planer under Den ena omfattar två punkthus i Strömmensberg, som skulle kunna ge cirka 50 nya lägenheter. Den andra gäller Torpagatan i Björkekärr, där vi tillsammans med HSB hoppas kunna skapa cirka nya lägenheter. Förvärv och försäljningar Poseidons huvudmotiv för att köpa och sälja fastigheter är att effektivisera förvaltningen och ta ett aktivt ansvar för utvecklingen av de stadsdelar där vi är verksamma. Köp och försäljningar kan också vara strategiskt viktiga inför kommande upprustning och utveckling av det övriga beståndet. I Gamlestaden köpte Poseidon under året ett före detta församlingshem på Holländareplatsen av Göteborgs kommun och Göteborgs Kyrkliga Samfällighet. Köpeskillingen var 3,4 mkr och fastigheten planeras att byggas om till åtta lägenheter samt en lokal. Poseidon förvärvade även fastigheten Sannegården 17:2 på Lambergsgatan i Lundby av KB Sannegården 17:2 för 4,7 mkr. Huset rymmer 17 lägenheter och blockuthyrs sedan tidigare till stadsdelsförvaltningen. Ombildning till bostadsrätt I Poseidons ägardirektiv ingår även ett uppdrag att bredda upplåtelseformerna i områden där hyresrätten dominerar. Som ett led i uppdraget, undersöker Poseidon möjligheten att överlåta 78 lägenheter på Rosmaringatan i Övre Lövgärdet till bostadsrätt. En ombildning kräver att en stor andel av de boende vill genomföra förändringen. Ytterligare en viktig förutsättning är att affären måste vara sund för Poseidon och långsiktigt hållbar ur köparnas perspektiv. Försäljningsprocessen fortgår under Poseidons lokalbestånd Poseidons lokalbestånd omfattar sammanlagt kvm lokalyta, varav kvm kommersiella lokaler, främst butiksyta, som förvaltas av Förvaltnings AB GöteborgsLokaler. Under 2005 utgjorde Poseidons sammanlagda lokalintäkter 4,8 procent av bolagets totala hyresintäkter. Bland hyresgästerna dominerar Göteborgs Stad, som svarar för knappt en fjärdedel av bolagets totala lokalintäkter. De flesta av hyreskontrakten regleras med indexklausul. Hyran för lokaler med förhandlingsklausul höjdes med 3,0 procent den 1 mars

13 Våra hyresgäster Många och olika kontaktvägar Poseidons ledstjärna är att arbeta decentraliserat och med stor närhet till våra hyresgäster. Vår distriktsorganisation med sju BoButiker, cirka 65 husvärdar och 30 miljövärdar gör att ansvaret och befogenheterna finns längst ut i verksamheten, där mötet med de boende äger rum. Målet med organisationen är att skapa en förvaltning som tar hänsyn till hyresgästernas åsikter om boendemiljön. Relationen startar ofta med trivselskapande insatser såsom gemensamma gårdsfester, miljödagar och planteringshelger. Andra åtgärder för att bygga långsiktiga kundrelationer är utflykter och återkommande rabatterbjudanden på olika typer av evenemang samt sommarläger och sommarjobb för barn och ungdomar i våra bostadsområden. Tillgängligheten till våra medarbetare är en högt prioriterad fråga. Därför kan hyresgästerna ringa sin husvärd när som helst under arbetsdagen. En viktig del i utvecklingen av kommunikationskanalerna med de boende är bredband. Cirka 60 procent av Poseidons hyresgäster har tillgång till Internet i bostaden, varav 75 procent har någon form av snabbuppkoppling. Ytterligare ett antal når Internet från sin arbetsplats och publika datorer finns i samtliga våra BoButiker. Under hösten påbörjade Poseidon, Bostadsbolaget och Familjebostäder planeringen av ett gemensamt bredbandsnät med fiberkabel i Kortedala. Pilotprojektet är tänkt att omfatta samtliga av de tre bolagens fastigheter i området, det vill säga lägenheter. Nätet kan vara fullt utbyggt hösten Syftet med projektet är att få egna kunskaper om förutsättningarna för en utbyggnad av en ny fiberbaserad IT-struktur. Ett liknande projekt genomfördes under hösten i Kyrkbyn på Hisingen. Här utvärderar Poseidon, Familjebostäder och Bostadsbolaget ett fiberbaserat bredbandsnät tillsammans med TeliaSonera. Poseidons hemsida utvecklades under året i syfte att förbättra informationen till och utveckla dialogen med våra hyresgäster, bostadssökande och andra besökare. Många ställde frågor till oss via hemsidans Våga fråga-funktion. Ett antal besökare deltog också i tävlingar och aktiviteter på webbplatsen. För att svara upp mot ambitionen att hemsidan ska vara aktuell och informativ, genomförde vi även vidareutbildningar inom text- och bildhantering för våra informationsansvariga på distrikten. Andra kanaler för kommunikation är tidningen I Våra Kvarter, som utkommer sex gånger per år. Satsningen på lokala utgåvor, som pågått sedan 2004, har slagit väl ut. Under året började även distrikt Frölunda-Högsbo att ge ut sin egen lokala utgåva. Det innebär att hyresgästerna i Poseidons samtliga sju distrikt nu får mer och fördjupad information om det egna närområdet än tidigare. Tidningen kompletteras av lokala informationsblad, som förstärker den vardagsnära kontakten med de boende. Kontakterna med våra boende sker även på företagsnivå fyra gånger om året i samband med att företrädare för Poseidon och Hyresgästföreningen träffas i en särskild boinflytandekommitté. Där det finns lokala hyresgästföreningar sker samrådsmöten med ledningen för respektive distrikt. Därtill deltar vi i ett antal bostadsmöten anordnade av Hyresgästföreningen. Boinflytande under utveckling En av de viktigaste insatserna för att skapa nöjda och trogna hyresgäster är att ge våra boende inflytande över den egna bostaden och dess närmaste omgivning. Det ger ökad trygghet och gemenskap, men också vinster i form av lägre driftkostnader och ett ökat kvarboende. Poseidons arbete för ökat boinflytande startade som ett projekt 1997 och ingår nu i företagets ordinarie verksamhet. Utvecklingen är positiv, vilket bland annat visar sig i förekomsten av gårdsföreningar, som är en relativt lös form av sammanslutning utan krav på medlemskap i Hyresgästföreningen. Antalet gårdsföreningar ökade under året med 3 stycken. Sammanlagt finns nu 34 aktiva gårdsföreningar över hela Poseidons bestånd. Totalt är cirka hyresgäster aktiva i en rad olika uppskattade verksamheter, alltifrån skötsel av den egna gårdsmiljön till trivselaktiviteter, friskvård och hantverk av olika slag. För att stimulera utbytet av erfarenheter och inspirera till nya handlingsplaner och aktiviteter bland våra hyresgäster fortsatte vi under året att anordna särskilda informations- och utbildningsdagar för våra husvärdar och miljövärdar samt förtroendevalda inom Hyres 11

14 gästföreningen och gårdsföreningarna. Det första seminariet ägde rum hösten 2004 och omfattade distrikt Frölunda-Högsbo. Under 2005 genomfördes liknande diskussioner för distrikt Hisingen samt Kortedala-Angered. Det sista och återstående seminariet, för distrikt Linné-Guldheden samt Olskroken, äger rum i februari Parallellt med dessa seminarier driver Poseidon och Hyresgästföreningen samprojektet ARVID Ansvar- Roligt-Visioner-Individer-Demokrati. Arbetet består i att besöka samtliga lokala hyresgästföreningar och gårdsföreningar inom Poseidons bostadsbestånd. Varje förening besöks tre gånger och målet är att uppmuntra och skapa engagemang för ett ökat boinflytande. Grön miljö lockar Gemensamt för många av Poseidons aktiva hyresgäster är att intresset för boinflytande börjar med utemiljön. I flera stadsdelar finns sedan länge aktiva hyresgäster med stort engagemang för utemiljön. I Brunnsbo till exempel, lånar de boende en lokal, där de byggt upp drivbänkar och ordnat växthusbelysning för att driva upp sommarblommor, som varje vår planteras ut i området. I bostadsområdet finns dessutom odlingslotter, där de boende har möjlighet att odla egna blommor och grönsaker. Poseidons egen satsning på gröna och trivsamma utemiljöer har under de senaste åren resulterat i drygt 160 nya perennplanteringar. Av dessa är flertalet lite större planteringar, som kan liknas vid miniparker med gångstigar som leder in i grönskan. Sådana miniparker finns till exempel på Baron Rogers gata i Backa och vid Dr Forselius backe i Guldheden. Värdens Park i Backa, som invigdes 2003, har rönt stor uppskattning. Parken, som består av nio större perennplanteringar med totalt växter, blev på kort tid ett utflyktsmål för hyresgäster i Poseidon och andra trädgårdsintresserade från hela Sverige. Parken började under hösten att byggas ut. Den förlängs utmed Wadköpingsgatan och får en yta på nära kvm. Den nya delen av parken beräknas stå klar våren I Poseidon pågår även ett särskilt trädprojekt, som under året inleddes med en inventering av befintliga träd i våra bostadsområden. Hittills har samtliga träd i Frölunda, Högsbo och delar av Övre Lövgärdet kartlagts. Inventeringen ska utgöra underlag för en fortsatt och strukturerad utveckling av trädbeståndet. Syftet med satsningen är att förbättra bostadsmiljön ytterligare och därmed öka livskvaliteten för våra hyresgäster. Kulturvärdar Poseidon startade 2003 ett särskilt projekt för att skapa en närmare dialog med hyresgästerna i Övre Lövgärdet, Angered och Backa Röd. Som ett led i det projektanställde vi hyresgäster, som därefter varit verksamma som kulturvärdar i dessa områden. Kulturvärdarna besöker och informerar hyresgästerna om olika aspekter av boendet på deras gemensamma hemspråk. Hyresrättsinnehavarens ansvar och rättigheter samt möjligheterna till boinflytande är några av de ämnen som tas upp. Kulturvärdarna har också en viktig roll som förmedlare av förslag till förbättringar, vilket ger oss värdefulla kunskaper om hur vi kan vidareutveckla boendet. Hemspråkskanaler Hyresgäster i de kommunala bostadsbolagen i Göteborg kan sedan drygt två år tillbaka abonnera på 30 hemspråkskanaler via kabel-tv. De kanaler som erbjuds är bland annat arabiska, persiska, turkiska, kurdiska, serbiska, kosovo-albanska, ungerska, grekiska, polska och rumänska. Poseidon för en fortlöpande diskussion med Com Hem om den fortsatta utvecklingen av kanalutbudet. Aktivt trygghetsarbete Poseidon arbetar målmedvetet för att öka tryggheten. En stor del av satsningarna på detta område sker inom ramen för bolagets vardagsförvaltning och gäller förbättringar av den fysiska utemiljön. Ökad belysning, förstärkt inbrottsskydd och säkrare parkeringsplatser är några av åtgärderna. Trygghet är också en subjektiv upplevelse och vi arbetar själva och i förening med andra för att stärka den känslan. Ett viktigt verktyg för att ta reda på hur våra hyresgäster upplever tryggheten i sitt boende är Poseidons årliga kundenkät. Undersökningen presenteras i form av ett Nöjd Boendeindex, NBI blev betyget för trygghet 67 på en skala från Att öka den upplevda tryggheten är en viktig målsättning i alla våra områden. Därför fortsätter vi att fördjupa samarbetet med stadsdelsförvaltningar, närpolisen och andra lokala aktörer i de stadsdelar där vi är verksamma. I Gamlestaden, Gunnared och på centrala Hisingen bedriver vi ett lokalt brottsförebyggande arbete tillsammans med andra fastighetsägare och genomför parallellt med det trygghetsinventeringar av boendemiljön. Poseidon och de övriga kommunala bostadsbolagen ingår också i det samarbete som polis, åklagare och stadsdelsförvaltningarna i Gunnared, Lärjedalen, 12

15 Bergsjön och Biskopsgården inlett för att motverka rekryteringen till kriminella gäng Ung och Trygg i Göteborg. För att öka tryggheten i boendet startade i april 2004 ett särskilt bolag inom Framtidenkoncernen Störningsjouren. Huvuduppgiften för verksamheten är att ta emot telefonsamtal från hyresgäster som blivit störda, informera sig om vad störningen består i och därefter besöka den som stör. Genom Störningsjourens verksamhet har Poseidon skapat en mer diplomatisk hantering av störningsärenden, som resulterat i både bättre grannkontakter och bättre hyresgästrelationer. För andra året i rad fick Poseidon under 2005 ett NBI på 68 för faktorn störningar. Det innebär att vi brutit en tidigare nedåtgående trend. På Klarvädersgatan i Biskopsgården pågår ett särskilt projekt för att öka tryggheten i området. Efter diskussioner och samråd med hyresgästerna började vi i slutet av 2005 uppföra en ny gårdsbyggnad med husvärdsexpedition i direkt anslutning till en ny tvättstuga och ett nytt miljörum. Entréerna ska förses med portlås och porttelefon och källarförråden säkras. Samtidigt påbörjade vi en rekrytering av särskilda områdesvärdar, som kommer att finnas tillgängliga i området fram till klockan under vardagarna och klockan på helgerna. Återkommande mätningar av kundnöjdheten Poseidons årliga hyresgästenkät skickades under året ut till slumpmässigt utvalda hushåll i Göteborg. Totalt svarade drygt hushåll, vilket ger en svarsfrekvens på 70 procent. Mätningen, som genomfördes av det oberoende undersökningsföretaget Temaplan, ger oss en helhetsbild av hur våra hyresgäster upplever sitt boende. I årets mätning fick Poseidon ett totalt NBI-värde på 66. Målet var 70. Indexet påverkas dels av faktorer som Poseidon kan utöva inflytande på, som till exempel bemötande, områdets skötsel och lägenhetens standard, dels av sådana faktorer som har betydelse för boendet, men som ligger utanför bolagets verksamhetsområde. Exempel på sådana är allmänna kommunikationer och lokal service. Nöjda hyresgäster är det viktigaste målet för vår verksamhet. Därför kommer vi att fortsätta arbeta för att stimulera och förbättra dialogen med våra hyresgäster. Viktiga delmål i processen är att få fler hyresgäster engagerade och delaktiga i sitt boende och att öka den upplevda tryggheten i våra bostadsområden. Därför fortsätter vi även satsningen på att skapa vackra utemiljöer där våra hyresgäster kan träffas och trivas. Vårt långsiktiga mål är att 2010 nå ett totalt NBI-värde på

16 Vår miljöredovisning Poseidons miljöpolicy Poseidons miljöpolicy ställer krav på ett aktivt engagemang i miljöfrågor bland våra anställda och ingår som en naturlig del i det dagliga arbetet på alla nivåer. Det kräver en helhetssyn och ett systemtänkande. Därför utvecklar vi vår verksamhet enligt kretsloppsprincipen och stiftelsen Det Naturliga Stegets fyra systemvillkor och fokuserar särskilt på följande fyra områden: Förbrukningar Vår miljöpåverkan till följd av vår värme-, vatten- och elförbrukning ska minska. Miljöfarliga ämnen Miljöfarliga ämnen i våra fastigheter ska kartläggas och fasas ut. Innemiljö Innemiljön i våra fastigheter ska kvalitetssäkras i enlighet med Sveriges Provnings- och Forskningsinstituts standard SPCR 114. Avfall Vi ska eftersträva fastighetsnära källsortering och lokal kompostering av avfall. Men vi ska inte bara tillgodose våra hyresgästers behov och förväntningar på ett ansvarsfullt miljöarbete vi vill också aktivt verka för att hjälpa hyresgästerna att minska deras miljöpåverkan och få dem delaktiga i miljöarbetet. Som ett led i detta arbete är vi öppna om vårt företags miljöpåverkan. Vi samarbetar också aktivt med andra företag, myndigheter och organisationer för att hitta goda lösningar för att skydda miljön. Det Naturliga Stegets systemvillkor I det hållbara samhället utsätts inte naturen för systematisk koncentrationsökning av ämnen från berggrunden. 2. koncentrationsökning av ämnen från samhällets produktion. 3. undanträngning med fysiska metoder. Och, i det samhället tillgodoses mänskliga behov överallt. Miljöåret 2005 Miljöarbetets organisation Poseidons miljöpolicy omfattar samtliga anställda, oavsett arbetsuppgifter. Våra husvärdar och miljövärdar har en särskilt viktig roll som ambassadörer och kunskapsspridare i miljöfrågor. Stödresurser för deras arbete finns inom varje distriktsorganisation. På ledningens uppdrag driver organisationen ett antal företagsövergripande projekt, som syftar till att öka kunskapen och driva utvecklingen framåt inom våra fyra fokusområden: förbrukningar, miljöfarliga ämnen, innemiljö och avfallshantering. Det yttersta ansvaret för Poseidons miljöarbete ligger hos bolagets ledning. Till sin hjälp att driva och samordna det företagsövergripande miljöarbetet har ledningen utsett en miljöansvarig. Så påverkar vi miljön En fastighets största miljöpåverkan sker i form av energianvändning för uppvärmning och varmvatten. Denna energi köper Poseidon från Göteborg Energi i form av fjärrvärme. Trots att fjärrvärmen i Göteborg är relativt ren, tillförs atmosfären ett ton koldioxid per lägenhet och år när energin produceras. Miljöpåverkan till följd av vår användning av el och vatten är relativt liten. De miljöfarliga ämnen som finns i våra fastigheter och som används i vår förvaltning och vid ombyggnader påverkar miljön. Samtliga dessa ämnen kommer att fasas ut, beroende på hur och i vilken omfattning som miljöpåverkan sker. Lägre energiförbrukning minskar utsläppen Energiförbrukningen för värme och varmvatten går stadigt nedåt. Det är bra för miljön, eftersom varje sparad kilowattimma minskar miljöpåverkan. För varje procent som vi reducerar energianvändningen, sänks utsläppen av koldioxid med 240 ton. Under året minskade vi energiförbrukningen med 2 procent till 154 kilowattimmar per kvm. Värmeinjustering ger bra komfort En jämn inomhustemperatur är en förutsättning för att vi framgångsrikt ska kunna spara energi utan att göra 14

17 avkall på våra boendes komfort. Därför är värmeinjustering en nyckelåtgärd i vårt energihushållningsarbete. Under 2005 injusterades värmen i 500 lägenheter. I samtliga av dessa monterade vi in termostatventiler. Årlig komfortmätning Första veckan i december genomför vi sedan flera år en komfortmätning års mätning visade att lägenhetstemperaturen har sjunkit sedan 2004 och ligger på 21,0 C. Varmvattentemperaturen ska ligga mellan 50 C och 60 C. Så var också fallet i 96 procent av de besökta lägenheterna. 73 procent av hyresgästerna var nöjda med värmen, vilket är en ökning jämfört med föregående år. När det gäller ventilationen är de boende mer nöjda i år än tidigare. 80 procent uppgav sig vara belåtna med ventilationen. Energijägarna etablerade Poseidon anlitar sedan fyra år så kallade energijägare. Energijägare är konsulter med spetskompetens inom energisparområdet som har till uppgift att metodiskt gå igenom samtliga våra bostadsområden för att identifiera och åtgärda energislöseri. Insatserna genomförs på grundval av uppföljning och information från vårt driftövervakningssystem. Ny metod för mätaravläsning Inom ramen för ett koncernövergripande projekt för mätvärdesinsamling, bytte vi under året ut samtliga fjärrvärmemätare och mätare för fastighetsel. Vi påbörjade också utbytet av samtliga vattenmätare. Syftet med dessa byten är att ge oss möjlighet att fjärravläsa förbrukningar. Projektet, som drivs i nära samarbete med Göteborg Energi, har även utvecklat ett nytt system för driftuppföljning. Detta system kommer att tas i bruk i början av Överenskommelse om varmvattenmätning Under året tecknade Poseidon en överenskommelse med Hyresgästföreningen i Västra Sverige om att genomföra och utvärdera lägenhetsindividuell varmvattenmätning i fem olika fastigheter. Vår långsiktiga ambition är att införa individuell varmvattenmätning i hela fastighetsbeståndet. Poseidons energiarbete prisat av SABO Juryn för SABOs miljöpris 2005 uppmärksammade Poseidon med ett särskilt hedersomnämnande för bolagets lyckade systematiska energisatsning som pågått under fem år och som lett till en energibesparing med 17 procent. Juryn lyfte särskilt fram arbetet med våra fem prioriterade målområden, nämligen driftoptimering, värmeinjustering, behovsanpassad ventilation, varmvattenmätning samt ny- och ombyggnation med tilläggsisolering och vattenbesparingsåtgärder. Miljöfarliga ämnen fasas ut Samtliga våra fastigheter är nu kartlagda med avseende på miljöfarliga ämnen. Alla ämnen och materialprover finns dokumenterade i en databas och en tidplan finns upprättad för utfasning av de ämnen som ska tas om hand. Miljö- och hälsofarliga produkter ska hållas borta För att undvika att få in miljöfarliga ämnen vid nybyggnad, ombyggnad och förvaltning, har Poseidon upprättat en avvecklingslista för tio olika ämnen. Listan fastställdes i samråd med Bostadsbolaget och Familjebostäder och ansluter till Avgifta byggandet, som upprättats av SABO, Sveriges Fastighetsägare, HSB, Riksbyggen med flera rikstäckande organisationer. Avvecklingslistan med tillhörande kriterier och produktbedömningar revideras löpande mot lagändringar och nya rön. P-märkt innemiljö Poseidon har de senaste åren varit med att utveckla ett system för kvalitetssäkring av innemiljön, så kallad P-märkning. Att en lägenhet är P-märkt innebär att den är föremål för en aktiv och kvalitetssäkrad innemiljöförvaltning. Totalt omfattas lägenheter av kvalitetssäkringssystemet varav är P-märkta och innehar ett certifikat. Under 2005 har vi påbörjat arbetet mot P-märkning i ytterligare lägenheter. Under året besöktes cirka lägenheter för innemiljökontroll. De brister i innemiljön som upptäcktes, handlade i första hand om för lite ventilation eller för låga rumstemperaturer. Bristerna har åtgärdats eller lagts in i en underhållsplan. Boråd och kunskap för bättre innemiljö Även våra boende har ett ansvar för en god innemiljö. För att informera om hur man som hyresgäst själv kan påverka sin innemiljö, delar vi ut Boråd i form av en broschyr till hyresgästerna. Hittills har hushåll fått ta del av den informationen. 15

18 Radon Poseidon har sedan flera år haft ett nära samarbete med miljöförvaltningen i radonfrågan. Samtliga av våra bostadsområden har blivit undersökta så att vi nu har en översikt över vilka fastigheter som eventuellt har radonhaltigt byggnadsmaterial eller problem med markradon. Under 2004 togs det gamla gränsvärdet för bostäder på 400 Bequerel per kubikmeter (Bq/m 3 ) luft bort. Nu är det istället ett riktvärde på 200 Bq/m 3 som gäller. Enligt de nationella miljökvalitetsmål som Sverige har satt upp ska 200 Bq/m 3 vara uppfyllt till år 2020 i samtliga bostäder. Poseidon har i syfte att följa målet, skapat en handlingsplan som ska visa vilka åtgärder som kan vidtas i de lägenheter som eventuellt har högre radonhalt än 200 Bq/m 3. Lyckad satsning på hushållsnära källsortering Miljökullarna i Jättesten, där hyresgästerna tryggt och bekvämt kan källsortera sitt avfall, är en framgång såväl miljömässigt som ekonomiskt. Därför bygger vi och planerar för fastighetsnära källsortering i ytterligare områden. På Stackmolnsgatan i Länsmansgården, Ahrenbergsgatan i Kålltorp och Decembergatan i Kortedala fick 784 hushåll under året möjlighet till hushållsnära källsortering av avfall. På Decembergatan införde vi dessutom lokal kompostering av hushållsavfall. Bioavfallssortering med problem Kretsloppskontoret drev under 2005 en kampanj för att höja kvaliteten på det bioavfall som levereras till Marieholms komposteringsanläggning. Eftersom kontroller i flera områden visade att bioavfallet blandades med annat avfall, genomförde vi i samarbete med Kretsloppskontoret under året olika informationsinsatser till våra boende. Poseidon påverkar På energi- och miljöområdet pågår ständigt en utveckling av nya produkter och tjänster. Samtidigt anpassar och utvecklar myndigheterna sina regelverk för energi- och miljöverksamheten i landet. Dessa förändringar påverkar Poseidon i hög grad. Under 2005 ökade vi därför vårt engagemang i dessa frågor med syfte att kunna påverka inriktningen på de beslut som fattas. Företagsnätverk mot växthuseffekten Poseidon blev under året medlem i BLICC Sverige Business Leaders Initiative on Climate Change ett nätverk av ett tiotal svenska företag som arbetar för att minska utsläppen av koldioxid och lyfta klimatfrågans betydelse. BLICC Sverige lanserades häromåret under medverkan av miljöminister Lena Sommestad och medlemsföretagen representerar flera olika branscher, däribland fastigheter och transporter. Poseidons VD, Anders Söderman och övriga VD:ar i nätverket träffade i september samhällsbyggnadsminister Mona Sahlin. Med sig hade företagsledarna rapporten Anpassningar till ett förändrat klimat med praktiska exempel på hur BLICC-företagen minskar sin miljöpåverkan. Syftet med mötet var att påbörja en dialog med regeringen för att därigenom kunna främja lagstiftning och ekonomiska styrmedel som bättre stimulerar ett klimatansvarstagande näringsliv. För mer information om samarbetet, besök Internationella miljöprojekt I samband med hyresförhandlingen år 2000 gjorde Hyresgästföreningen och Poseidon en överenskommelse om att avsätta en krona per kvm lägenhetsyta till en fond för internationella miljöprojekt. Totalt fördelades 1,4 mkr till tre projekt, som syftar till att begränsa växthuseffekten. I Brasilien fick indianer i Amazon-coop-reservatet medel för att utveckla en hållbar handel med regnskogens produkter och i Nepal byggs just nu ett småskaligt vattenverk. Under 2005 fick även två byar i Ghana medel för att utvinna elektricitet från solenergi. Eftersom Ghana saknar ett utvecklat elnät och endast 20 procent av befolkningen har tillgång till ström, innebär tillgången till el en stor förändring för de berörda byinvånarna. I den ena byn, Busunu i norra Ghana, kan patienter vid kliniken få en bättre vård och på kvällstid har man numera rådgivning för byborna. Barnen kan studera efter solens nedgång och skolan har också blivit en naturlig samlingsplats för bymöten under kvällstid. Dialog med Kretsloppskontoret Tillsammans med de övriga bolagen inom Framtidenkoncernen, diskuterade vi under året taxe- och informationsfrågor med Kretsloppskontoret. Syftet med dialogen är att öka förståelsen för parternas förutsättningar och verksamheter samt att skapa långsiktigt varaktiga villkor. 16

19 Fjärrvärmepriset under lupp Trots våra energisparresultat, ökar kostnaderna för uppvärmning. Det beror på att fjärrvärmepriset stigit kraftigt de senaste åren. Sedan 2000 har vi genom energihushållning sänkt fjärrvärmeförbrukningen med motsvarande kronor per lägenhet. Under samma period har dock fjärrvärmepriset stigit med kronor per lägenhet. Framtidenkoncernen tog under året därför initiativet till ett särskilt taxeprojekt, i syfte att hitta vägar att påverka kostnaderna för fjärrvärme. Portföljförvaltning av el Från och med 2005 förbrukar Poseidon el, som köpts in via en så kallad portföljförvaltning. Det innebär att bolaget, inom vissa ramar, anlitar en elmäklare som stöd vid inköp av el. Syftet är att sänka den totala elkostnaden. Transporter Bilkörning i tjänsten ökade från kilometer per anställd under 2004 till kilometer per anställd under Så här arbetar vi vidare Under året har alla medarbetare engagerats i arbetet med att ta fram nya mål och strategier för bolaget under perioden fram till och med Inom miljöområdet kommer vi att fortsatt satsa på våra fyra fokusområden förbrukningar, miljöfarliga ämnen, innemiljö och avfallshantering. Våra långsiktiga målsättningar handlar om minskad miljöpåverkan, en fortsatt satsning på sänkta driftskostnader och minskad fjärrvärmeförbrukning. Som ett led i detta planerar vi följande för 2006: Fortsatta satsningar på minskade förbrukningar. I takt med att de tekniska systemen blir allt mer stabila, kommer vi även att utveckla nya funktioner inom vårt driftövervakningssystem. Parallellt med detta fortsätter energijägarnas arbete med att driftoptimera fläktar och övriga installationer samt att föreslå områden där värmeinjustering kan lämpa sig. Fortsatt hushållning av el och vatten. Samtidigt ska vi utvärdera olika möjligheter till individuell varmvattenmätning. De planerade utfasningarna av miljöfarliga ämnen ska genomföras. P-märkning av innemiljön ska utvidgas till att omfatta fler områden. Fastighetsnära källsortering och lokal kompostering ska införas i ytterligare områden. 17

20 Område Mål Utfall Åtgärder Miljöindex är ett sammanvägt tal, som baseras på nyckeltal för förbrukning av fjärrvärme (normalårskorrigerad), fastighetsel och vatten samt avfallshantering. Beräkning av miljöindex sker enligt följande formel: Miljöindex=kwh fjärrvärme/m 2 + kwh fastighetsel/m 2 +m 3 vatten/m 2 10+kg avfall/m 2 10 Vi hade som mål att Miljöindex för 2005 skulle nå 243. Miljöindex Under 2006 kommer vi att genomföra åtgärder inom samtliga delområden som ingår i miljöindex. Från 2006 får miljöindex en ny definition som innehåller följande miljöområden: fjärrvärme, farliga ämnen, restavfall och inomhusmiljö. Fjärrvärmeförbrukning avser all energiförbrukning för värme- och varmvattenuppvärmning. Förbrukningen är normalårskorrigerad och anges per m 2 bostadsarea + lokalarea. Med normalårskorrigerad förbrukning menas att man korrigerar för att det är olika utetemperatur olika år. Vi hade som mål att fjärrvärmeförbrukningen för 2005 skulle uppgå till 155 kwh/m 2. Fjärrvärme kwh/m Under 2006 kommer vi att fortsätta att optimera driften, främst med hjälp av inhyrda energikonsulter, så kallade energijägare. Även fortsatta värmeinjusteringar och prognosstyrning av värmesystemen kommer att bidra till lägre energiförbrukning. Fastighetsel avser all elförbrukning exklusive lägenhetsel. Belysning i trapphus, källare och utomhus ingår i fastighetselen, liksom el till fläktar, pumpar, hissar och tvättstugor. Elförbrukningen redovisas per m 2 bostadsarea + lokalarea Vi hade som mål att förbrukningen av fastighetsel för 2005 skulle uppgå till 21 kwh/m 2. Fastighetsel kwh/m 2 2,2 2, ,8 20,6 20, 21 20,9 21,1 För att minska elförbrukningen kommer vi under 2006 i första hand att arbeta med utbyte av belysningsarmaturer samt olika former av närvarostyrning. 20,2 20, Vattenförbrukning avser all kallvattenförbrukning. Således ingår såväl lägenheternas vattenförbrukning som det kallvatten som värms till varmvatten. Vattenförbrukningen redovisas per m 2 bostadsarea + lokalarea. Vi hade som mål att vattenförbrukningen för 2005 skulle uppgå till 1,8 m 3 /m 2. Vatten m 3 /m 2 2,00,90,80,70 1,90 1,89 1,93 1,88 Utbyte av vattenarmaturer och flödesbegränsning är åtgärder som sparar vatten och som kommer att genomföras under 2006.,60,50, Avfallsvikten redovisas per m 2 bostadsarea + lokalarea. För 2005 var målet 4,9 kg/m 2. Enligt Kretsloppskontoret kommer vägning av avfall att påbörjas först under Det innebär att vi inte kan redovisa resultat innan dess. Sopmängd kg/m 2 6,00 5,75 5,50 5,25 5,3 5,3 5,3 5,3 5,00,75, Fastighetsnära källsortering av avfall kommer att införas i ytterligare områden under Biologiskt avfall avser andelen hyresgäster som har möjlighet att lämna biologiskt avfall separat inom sitt bostadsområde. För 2005 var målet 100%. Biologiskt avfall % Under 2006 kommer vi att återinföra utsortering av biologiskt avfall i de områden där detta tagits bort