Kvarteret Plantan Ett kvarter flera möjligheter

Transkript

1 1 Folkuniversitetet Diplomerad Fastighetsförvaltare Kurs HT2013-VT2014 William Nisser Kvarteret Plantan Ett kvarter flera möjligheter Vy från Dragarbrunnstorg i söder

2 2 Innehåll Förord... 5 Sammanfattning Inledning Bakgrund Syfte Mål Avgränsningar Metod Fastigheten Uppsala Dragarbrunn 12:1 Kvarteret Plantan Läge i staden, kommunikationer m.m Byggår, areor, verksamhet/användning m.m Arkitektur, karaktäristiska drag Byggnadsteknisk beskrivning Installationsteknisk beskrivning Värme Kyla Tappvatten Avlopp Luftbehandling Styr- och övervakningssystem El Teknisk förvaltning Organisation Förvaltningens uppbyggnad... 17

3 3 4. Administrativ förvaltning Organisation Fastighetens ekonomi Intäkter och kostnader Driftnetto och ekonomiska nyckeltal Hyresdata Fastighetens funktion Vad är brukarna nöjda resp inte nöjda med? Byggnadstekniska egenskaper/åtgärdsbehov Mark Fasader Tak Fönster och glaspartier Källarutrymmen Hotelldelen Kontorsdelen Installationstekniska egenskaper/åtgärdsbehov Värme, kyla och tappvatten Avlopp Luftbehandling Styr- och övervakningssystem El Brand Analys starka och svaga sidor Starka sidor Svaga sidor SWOT-analys... 36

4 4 10. Åtgärder Åtgärd 1 Renovera hotelldelen Åtgärd 1 Nuvärdemetoden Åtgärd 1 Pay-offmetoden Åtgärd 1 Internräntemetoden Åtgärd 1 Slutsats Åtgärd 2 Bygga nytt kontorshus på innergården Åtgärd 2 Nuvärdemetoden Åtgärd 2 Pay-offmetoden Åtgärd 2 Internräntemetoden Åtgärd 2 Slutsats Åtgärd 3 Riva hela kvarteret och bygga nytt Åtgärd 3 Nuvärdemetoden Åtgärd 3 Pay-offmetoden Åtgärd 3 Internräntemetoden Åtgärd 3 Slutsats Slutsatser Referenser Bilagor... 46

5 5 Förord I mitt arbete med den här uppsatsen har fastighetsägaren Uppsala Akademiförvaltning visat ett generöst tillmötesgående. Jag vill därför rikta ett varmt tack till fastighetschef Torbjörn Axelsson, fastighetsförvaltare Johan Jonsson och fastighetstekniker Pether Ekman. Ni har välvilligt delat med er av erfarenheter och material samt visat fastigheten från källare till tak. Det är med stor upptäckarglädje som jag genomfört uppgiften att studera kvarteret Plantan. Hoppas det lyser igenom i min uppsats. Uppsala den 20 maj 2014 William Nisser Vy från korsningen S:t Olofsgatan och Dragarbrunnsgatan i väster. Längst till höger Dragarbrunnstorg.

6 6 Sammanfattning Fastigheten Dragarbrunn 12:1 ligger centralt i Uppsala. I fastigheten finns kontor, butiker, lokaler och bostäder vilket gör den mångfasetterad och intressant att fördjupa sig i. Den är också en bra representant för miljonprogrammets byggnadsmetoder och installationslösningar. Bygganden har 45 år på nacken och uppvisar bra åskådningsexempel på olika ålderskrämpor av vilka en del är åtgärdade men många återstår att ta itu med. Ekonomiskt ger fastigheten en bra avkastning. Men den ruvar på slumrande tillgångar som har potential att kunna leverera betydligt högre lönsamhet. Baserat på vad jag funnit vid undersökningen av fastigheten har ja tagit fram tre olika åtgärdsförslag och studerat hur de kan påverka lönsamheten: Renovera hotelldelen Bygga nytt kontorshus på innergården Riva hela fastigheten och bygga nytt Efter att ha identifierat, kvantifierat och värderat åtgärderna har jag prövat var och en mot tre olika kalkylmetoder. Jag bedömer att de två första åtgärderna är lönsamma men i dagsläget inte den tredje. Det nyrenoverade Dragarbrunnstorg med kvarteret Plantan i fonden.

7 7 1. Inledning 1.1 Bakgrund I Uppsala är cityhandeln koncentrerad till en liten del av stadskärnan, framförallt längs gågatan norr och söder om Stora torget. För att geografiskt bredda detta område bedriver kommunen tillsammans med berörda handlare och fastighetsägare sedan flera år projektet Vision Dragarbrunnsgatan. Syftet är att göra denna parallellgata till gågatan till en attraktiv handelsgata som ska ge ökat liv och puls till stadskärnan. Detta är också ett sätt att skapa en motvikt till de växande externa handelsetableringarna i stadens ytterområden. I aktualitetsförklaringen av nästa översiktsplan för Uppsala framhåller kommunen behovet av nya arbetsplatser, främst kontor, i city på gångavstånd från Resecentrum. I nordöstra hörnet av det område som omfattas av Vision Dragarbrunnsgatan ligger butiks-, kontors-, hotell- och bostadsfastigheten Dragarbrunn 12:1 som omfattar hela kvarteret Plantan. Fastigheten har med 45 år på nacken samlat på sig en bred palett av renoveringsbehov. Flera byggnadskomponenter både ut- och invändigt är från byggåret. Under senare år har ett antal renoveringsåtgärder på installationssidan utförts men mycket återstår att göra. På energisidan finns det fortfarande mycket stora möjligheter till besparingar. 1.2 Syfte Mitt syfte är dels att studera fastigheten bygg- och installationstekniska egenskaper, dels att utforska om tre olika åtgärder är lönsamma. 1.3 Mål Mitt mål är att med utgångspunkt i tre olika åtgärdsalternativ beräkna vilka intäkter och kostnader dessa kan tänkas få fastighetsägaren. Renovera hotelldelen Bygga nytt kontorshus på innergården Riva hela kvarteret och bygga nytt 1.4 Avgränsningar I den beskrivande delen går jag igenom byggnadens komponenter ganska detaljerat för att få en bra grund att stå på inför åtgärdsförslaget. Men i åtgärdsdelen kommer jag inte att gå ned på komponentnivå utan försöker där bedöma helhetslösningen i vart och ett av tre alternativen.

8 8 1.5 Metod I min analys av åtgärder har jag valt att utgå från studien Ett hus fem möjligheter som presenterades på ett seminarium inom ramen för utställningen Renovera Klimatsmart på mässan Nordbygg i april Bakom studien står Energimyndigheten, HSB Riksförbund, Byggherrarna, Fastighetsägarna Sverige, Svensk Ventilation, VVS-Företagen och VVS-fabrkanternas råd. 2. Fastigheten Uppsala Dragarbrunn 12:1 Kvarteret Plantan 2.1 Läge i staden, kommunikationer m.m. Fastigheten ligger i norra hörnet av centrum, ett kvarter från gågatan intill det nyrenoverade Dragarbrunnstorg. Runt hörnet finns stadens cityutbud av butiker, restauranger, kultur och nöjesliv. Navet för tåg och regionalbussar Resecentrum ligger på några minuters promenadavstånd. Hela stadsbussnätet finns inom kort gångavstånd. Dragarbrunnsgatan har omvandlats till gåfartsgata vilket gjort den mer promenadvänlig och gett den ett lyft. Kvarteret Plantan Dragarbrunnstorg Gågatan

9 9 2.2 Byggår, areor, verksamhet/användning m.m. Fastigheten är ritad av arkitekt Sture Frölén och byggdes Totalarean på ca kvm är fördelad på tre fristående huskroppar vilka vilar på en gemensam upphöjd innergård som täcker hela kvartersytan. I bottenplanet finns butiks- och restauranglokaler på ca kvm. Av ytan ovanpå innergården täcker de tre fristående huskropparna ca 55 % av byggytan. Det innebär att resterande ca 45 % av byggytan ovanpå innergården är obebyggd. Butik resp. nyöppnad restaurang under arkaden längs Klostergatan. Under jord finns 2 plan som inrymmer ett av stadens största parkeringsgarage på kvm. Här finns även en bilvårdsanläggning. Garage övre plan med nedfarten. Garage nedre plan med bilvårdsanläggningen. Den största byggnadskroppen är ett 6 våningar högt lamellhus på kvm som står i vinkel längs kvarterets norra och östra sida. Lamellhuset inrymmer stadens största hotell samt boende för studenter med totalt 230 rum. Vy från norr, hörnet av Kungsg och S:t Olofsg. Vy från öster, hörnet av Klosterg och Kungsg.

10 10 I det motstående hörnet reser sig ett 4 våningar högt punkthus som inrymmer kontor. Intill ligger ett enplans kontorshus som är förbundet med punkthuset. De två kontorshusen är på totalt ca kvm. Det 4 våningar höga kontorshuset. Det höga och det låga kontorshuset med förbindelsegången emellan dem. Mellan de fristående lamell- och punkthusen finns ovanpå bottenplanet en innergård med delvis upphöjda planteringar bestående av gräsmattor, löv- och barrträd. Innergården är tillgänglig för kvarterets hyresgäster men inte för allmänheten. 2.3 Arkitektur, karaktäristiska drag Byggnadskropparna uppvisar tidstypiska enkla och rena former med varierande fasadmaterial. Det dominerande materialet på fasaderna är vit kalksandsten. Det höga kontorshuset med förbindelsegången till det låga kontorshuset. Lamellhusets östra gavel med fönster i slutet av korridorerna på resp. våningsplan. Målad aluminiumplåt mellan fönstren. På det stora lamellhuset skapas en horisontell uppdelning av fasaden genom att fasadmaterialet ovanför och under de symmetriskt placerade fönstren utgörs av senapsfärgad korrugerad aluminiumplåt.

11 11 Hotellfasaden mot Kungsgatan i öster. Denna del av lamellhuset är 1 våning lägre än delen mot S:t Olofsgatan. Punkthuset har samlade fönsterpartier med grå korrugerad aluminiumplåt över och under fönstren. Horisontellt delas fasaden upp av pilastrar av beigefärgad aluminiumplåt. Kontorshuset. Fönsterparti mot söder. Kontorshuset. Detalj av fönsterparti. Bottenplanet består av en enda huskropp som täcker hela kvarterets yta. Längs södra och västra sidan är fasaden indragen och har här arkader till skydd för väder och vind. Stora perspektivfönster ger god exponering för butiker och restauranger.

12 12 Arkad längs Dragarbrunnsgatan vy mot söder. Butiksfasad längs S:t Olofsgatan vy mot norr. Men raden av butiker med stora perspektivfönster bryts på den norra sidan av den breda infarten till det stora garaget. Nedfarten ligger indragen 20 meter innanför fasaden. På ena sidan är infarten klädd med mörkblått kakel och på den andra sidan med rustikt gult tegel. Garageinfarten bildar en mörkt och otrygg miljö för fotgängare på väg till och från hotellet. Den breda och djupt indragna garagenedfarten. Nedfarten till garaget är mörk och ger ett otryggt intryck. 2.4 Byggnadsteknisk beskrivning Markförhållanden: lera ned till över 100 m djup. Därunder berg. Ingen pålning har utförts. Grundläggning: betongplatta på bärlager av makadam. Stomme: betong. Fasadmaterial: kalksandsten med måtten b250 x h65 x d100 mm. Kalksandstenen är infäst med klippspik av aluminium i var femte fog. Tegelfasadens uppbyggnad: kalksandsten, luftspalt, internit, 120 mm isolering, 12 mm hyvlad panel, 13 mm gipsskiva med aluminiumfolie på baksidan. Plåtfasadens uppbyggnad: aluminiumplåt, internit, 100 mm isolering, 12 mm hyvlad panel, 13 mm gipsskiva med aluminiumfolie på baksidan. Genomgående platta tak med invändiga stuprör. Takbeklädnaden består av gummiduk.

13 13 Platta tak klädda med gummiduk. 2.5 Installationsteknisk beskrivning Värme Fjärrvärme levereras till undercentral på plan 1, nedre källare. Asbestsanering utförd 2013 i samband med installation av ny undercentral. Uppvärmning med radiatorer, konvektorer, fasadapparater i kontor och fläktvärme i garage. Undercentral för fjärrvärme Kyla Fjärrkyla levereras till undercentral på plan 3, bottenplan. Installerad 2013 och ersatte då två vätskekylaggregat. Köldbärare distribueras till två luftbehandlingsaggregat som betjänar bottenplanets butiker och två av hotellplanen. Undercentralen är asbestsanerad. Undercentral för fjärrkyla.

14 Tappvatten Tre separata vattenmätare. Fjärrvärmeväxlare för varmvatten. Varmvattencirkulation. Rörmaterial koppar. Undermätare för tappvatten Avlopp Spill- och dagvatten avleds genom separata rörsystem. Dagvattnet från de platta taken avvattnas genom invändiga stuprör som leds till pumpgrop på plan 1. Därifrån pumpas dagvattnet vidare till kommunal dagvattenservis. Spillvattnet från butiker, kontor, hotell och studentrum leds till pumpgrop med slamavskiljare på plan 1. Därifrån pumpas spillvattnet vidare till kommunal spillvattenservis. Hotellets restaurang har fettavskiljare i avlopp i kök. Avlopp från biltvätt leds till pumpgrop via oljeavskiljare. Avloppsledningar för dag- och spillvatten i garaget på plan 1. Pumpgropar och slamavskiljare placerade under golvluckorna. Styrdon för pumparna till höger om ledningarna Luftbehandling Fastigheten har totalt 25 luftbehandlingsinstallationer: 11 luftbehandlingsaggregat och 14 frånluftsfläktar. Av dessa 25 är 3 st luftbehandlingsaggregat utrustade med värmeåtervinning med FTX. Resterande 22 installationer, eller 88 %, saknar värmeåtervinning.

15 15 Luftvärmeväxlare. Luftkanalisation till hotellrummen längs Kungsgatan. FTX-aggregat på hotellvind. Fläkt i FTX-aggregat Styr- och övervakningssystem Består till del av analog utrustning utan möjlighet till fjärrstyrning. Några larm kan avläsas på summalarmtablå i undercentralen för fjärrvärme på plan 1. De 3 FTX-aggregaten har inbyggd styrutrustning. Övervakningsskärm i undercentral för fjärrvärme. Apparatskåp pumpgrop.

16 El Ställverk är placerat i elcentral på plan 1. Ställverket är från byggåret och har därmed 45 år på nacken. Huvud- och gruppledningar är till största delen från byggåret. På båda garageplanen är närvarostyrd och energisnål belysning nyligen installerad. Ställverket med luckorna öppnade. In- och utgående elledingar vid ställverket. Garage plan 2. Elledningar från ställverket.

17 17 3. Teknisk förvaltning 3.1 Organisation Fastighetsägaren Uppsala Akademiförvaltning (UAF) köper fastighetsskötsel av Sodexo. Tidigare hade UAF egen anställd personal. Alla fick i samband med bytet erbjudande att gå över till Sodexo som idag tar hand om fastighetsskötsel utom hissar och kyla i kvarteret Plantan. I avtalet ingår åtgärder som tar upp till en timmes arbetstid + kostnad för material. Städning upphandlas av Riksbyggen. 3.2 Förvaltningens uppbyggnad UAF kontrollerar fastighetsunderhållet via datasystemet DeDU som används av flera stora fastighetsägare i Uppsala. Förutom UAF även Akademiska Hus, Atrium Ljungberg, Statens Fastighetsverk och Vasakronan. UAF har avstämningsmöten med Sodexo var annan månad. I början var det varje månad. UAF upplever något större frihet nu då man kan be Sodexo att byta ut fastighetsskötare som inte fungerar. Det vara svårare att göra med egen anställd personal. UAF kontrollerar på förekommen anledning då och då städningen genom egen rondering. En gång per kvartal har man avstämningsmöten med Riksbyggen. 4. Administrativ förvaltning 4.1 Organisation UAF har egen anställd personal för ekonomisk fastighetsförvaltning, hyresadministration, ekonomiadministration och reception. 5. Fastighetens ekonomi 2.1 Intäkter och kostnader Intäkter, tkr Hyror, ej moms Hyror, moms Hyror, totalt Outhyrt Hyresrabatter Fastighetsskatt Summa intäkter

18 18 Kostnader, tkr Driftskostnad Underhåll Administrationskostnad Summa kostnader Resultat före avskrivn. o fin. poster Avskrivningar Finansiella poster 3 0 Resultat efter avskrivn. o fin. poster Driftnetto och ekonomiska nyckeltal Nyckeltal Driftnetto, tkr Marknadsvärde, tkr Direktavkastning, % 7,1 7,7 Hyra, tkr Yta, kvm Hyra, kr/kvm Driftnetto, tkr Yta, kvm Driftnetto, kr/kvm Fjärrvärme, MWh Värmeförbrukning, kwh/kvm 131 Fastighetsel, MWh 823 Elförbrukning, kwh/kvm 34 Vatten, kbm Vattenförbrukning, l/kvm Hyresdata Kvarteret Plantan Kvm Hyra Hyra/kvm, år Kontor inkl hotell, stud.boende Butiker Garage Summa

19 19 Kvarteret Plantan Kvm Andel, % Kontor inkl hotell, stud.boende Butiker Garage Summa Marknadshyror mars 2014 Uppsala Hyra Medianhyra Kontor i A-läge kr/kvm, år kr/kvm, år Butiker i B-läge kr/kvm, år kr/kvm, år Enligt UAF:s fastighetsförvaltare ligger kvarteret Plantan i A-läge för kontor och i B-läge för butiker. Hyresnivåerna för Uppsalamarknaden är framtagna av NAI Svefa. Kontorshyrorna avser standard och yteffektivitet som är normal för ett kontor byggt under de senaste 10 åren. Butikshyrorna avser affärslokal i gatuplan på ca 200 kvm där butiksarean utgör ca 75 % av totalarean med standard och normal för en butik byggd under de senaste 10 åren. Kontorshyrorna i kvarteret Plantan ligger på 797 kr/kvm, år. Den genomsnittliga marknadshyran för kontor i A-läge på kr/kvm, år. Det är 125 % högre än dagens hyresnivå. För butikslokalerna ligger hyresnivån redan 24 % över genomsnittet för butiker i B-läge i Uppsala. Den stora potentialen finns allstå inom hotelldelen och då framför allt de orenoverade 90 rummen som idag hyrs ut till gäststudenter. Hyresnivåerna för kontorslokalerna inkl. den stora hotelldelen har en potential att kunna fördubblas! Hotellmarknaden i Uppsala Hotellpriserna i Uppsala ändras dagligen och styrs av utbud och efterfrågan. Nedanstående priser är hämtade för en övernattning med incheckning måndagen den 28 april och utcheckning tisdagen den 29 april 2014 via webbplatsen booking.com. 3-stjärniga hotell Dubbelrum Gästbetyg Hotell Uppsala (Kv Plantan) ,9 Hotel Hörnan ,6 Akademihotellet ,7 Eklundshof 795 8,3 Hotel Charlotte ,9 City Stay ,8 Genomsnitt 3-stjärniga ,4

20 20 4-stjärninga hotell Dubbelrum Gästbetyg Hotell Gillet ,1 Hotell Linné ,7 Villa Anna ,6 Hotell Svava ,7 Radisson Blu ,0 Park Inn ,4 Genomsnitt 4-stjärniga ,6 Priset för ett dubbelrum i Hotell Uppsala ligger nästan precis på genomsnittet för 3- stjärniga hotell i Uppsala. Med en extra stjärna skulle Hotell Uppsala kunna höja priset med 28 %. Så mycket högre ligger genomsnittspriset för ett dubbelrum på ett 4-stjärnigt hotell i Uppsala. Med tanke på att hotellet upptar 75 % av totalarean i fastigheten finns en betydande potential för UAF att ta ut en högre hyra för hotellet. Framför allt skulle UAF kunna ta ut betydligt högre hyra för hotellrum jämfört med dagens orenoverade studentrum. Antal stjärnor Kriterier 3 *** Receptionsservice minst 14 timmar, privat bad/wc, hårtork, helfigurspegel, bagagestativ, arbetsbord, radio, tv, möjlighet till internetuppkoppling, möjlighet till bagageservice, tvättpåse, skoputsmöjligheter, hiss. 4 **** Receptionsservice minst 18 timmar, hotellet bemannat dygnet runt, bar minst 6 dagar i veckan, bekväma möbler, safebox, gästdator, internetuppkoppling i rum, minibar alt. room service, middagsservering minst 6 dagar i veckan och roomservice med mat, dagstidningar, syservice, hiss. 6. Fastighetens funktion 6.1 Vad är brukarna nöjda resp inte nöjda med? Tyvärr har tiden inte räckt till för att genomföra en NKI-undersökning bland kvarteret Plantans hyresgäster. UAF:s egen NKI-mätning har så låg svarsfrekvens att den inte kan användas för att dra några slutsatser. Men en NKI-indikation är hotellgästernas betyg på Hotell Uppsala. Bland stadens totalt 12 st 3- och 4-stjärniga hotell har Hotell Uppsala det näst lägsta betyget av alla. Hotell Uppsalas attraktionskraft påverkas i hög grad av konkurrensen från

21 21 andra hotell. För varje nybyggt eller renoverat hotell riskerar Hotell Uppsala i nuvarande skick att halka nedåt på hotellgästernas betygsskala. Att sänka priset på hotellrum vore en lösning för att försöka få upp gästbetyget men det känns som en passiv åtgärd jämfört med att renovera hotellrummen. Receptionen och matsalen är nyligen renoverade och två nya hissar är installerade. Det som återstår är hotellrummen. 7. Byggnadstekniska egenskaper/åtgärdsbehov 7.1 Mark Betongplattornas anslutning till brunnar på innergård livar inte. Tätskiktet är inte stabilt utan flyter mot brunnarna där det ansamlas i tjocka kokor. Oklart hur detta påverkar tätskiktets funktion ovan konstruktionsbetongen. Förhöjd risk för läckage vid brunnar och ställen där tätskiktet riskerar att flyta bort. Kantstöden till de förhöjda planteringarna på innergården tippar ut. Rötter från planterade träd på innergården kan skada tätskiktet ovan konstruktionsbetongen. Beläggningen på innergården lutar inte på brunnarna. I vissa fall lutar marken istället mot omkringliggande huskroppar vilket markant ökar risken för utifrån inträngande vatten. En butik längs västra sidan har haft vattenläckage från gårdsbjälklaget. Åtgärdsbehov: ta bort lövträd, lägga om betongplattor, räta upp murar, inspektera och ev. förnya tätskikt på innergården. På innergården släpper tätskiktet ovanpå konstruktionsbetongen och flyter mot brunnar. Planteringarnas kantstöd tippar ut. Betongplattor livar inte mot brunnar.

22 22 Innergård med kontorshuset. Framför upphöjd plantering med planterat lövträd. Högra bilden plantering med träd mellan kontorshuset och hotelldelen. 7.2 Fasader Ytterväggarna i det stora lamellhuset, hotelldelen, innehåller endast mm isolering. Infästningen av kalksandstensteglet till trästommen med klippspikar av aluminium kan vara riskabelt. Om klippspiken släpper från underlaget kan ett kraftigt vindsug leda till att hela eller delar av fasaden faller ned med stor risk för allvarliga personskador. Diffusionsspärren som består av aluminiumfolie på gipsskiva är en riskkonstruktion. Vid hål i folien finns risk för mögeltillväxt i gipsväggarna. Missfärgad tegelfasad mot innergården. Lösa stenar i tegelfasaden mot innergården. Aluminiumplåten ovan och under fönstren missfärgar det vita teglet. Plåtbleck mellan tegelfasader och stensocklar är på sina ställen trasiga och otäta. Det finns fogar och plåtbleck runt fönster som är otäta och söndertorkade.

23 23 På lamellhusets översta indragna vindsplan har läckage från tak lett till frostsprängning av den putsade fasaden. Putsen har lossnat och fallit ned på gummiduken som täcker taket. Det går att från vinden se dagsljuset genom glipor i lättbetongväggen. Hotellvind vattenskada med nedfallen puts som blottlagt lättbetongväggen. Dagsljuset syns i glipa i lättbetongvägg. Hotellvind vattenskada från tak ovanför rören. Bjälklaget ovanför de två arkadpartierna har troligen 100 mm isolering. I den 20 meter djupa arkaden vid garagenedfarten finns en dubbel ½-stens skalmursvägg av tegel som endast har 50 mm isolering. Det finns skador och synliga skruvhål i fasader och på arkadpelare efter borttagna skyltar. Fastigheten har fyra flaggstänger, en i varje hörn med UAF-flaggor som sitter uppe jämt.

24 24 Fasadskador efter borttagna skyltar. Arkad. Rester kvar efter bortagen skylt Sliten UAF-flagga med revor. Åtgärdsbehov: tilläggsisolering av fasad, alternativt riva ned fasaden, tilläggsisolera, byta ut diffusionsspärren och sätta upp ny fasad. När byggnadsställningar ändå är resta kan detta kombineras med andra utvändiga åtgärder. Tilläggsisolera bjälklaget i arkaden. Tilläggsisolera den dubbla skalmuren vid garageinfarten. Laga skador efter borttagna skyltar. Inkludera kontroll av flaggor i ronderingen.

25 25 Vy från norra hörnet av hotelldelens tak mot söder. Till vänster hotellfasaden. I mitten det låga kontorshuset. Till höger det 4 våningar höga kontorshuset. Framför en låg betongbyggnad som innehåller luftbehandlingsaggregat vilka saknar värmeåtervinning. 7.3 Tak Större delen av taket är belagt med 30 år gammal gummiduk vars tekniska livslängd har passerats. Gummiduken är lappad och lagad på flera ställen. Ett invändigt stuprör är pluggat och övertäckt i väntan på åtgärd efter läckage till underliggande hotellrum. En del takytor har lagts om. Sättningar under tätskiktet på vissa ställen orsakar vattensamlingar som ligger kvar på taket efter nederbörd. Det finns stegar och fästanordningar till tak vilka inte är godkända ur arbetsmiljösynpunkt. Åtgärdsbehov: nya ytskikt på samtliga takytor. Reparera trasigt invändigt stuprör. Byta ut ej godkända tillträdes- och fästanordningar. Hotelltaket med lappad gummiduk vars tekniska livslängd har passerats.

26 Fönster och glaspartier Originalfönstren i hotellhuset från 1969 har således 45 år på nacken. Vissa fönster har fuktskadade karmbottenstycken vilket inte är konstigt efter så många år. En del fönster mot norr och öster har kompletterats med ljudisolerruta mot trafikbuller. Av skyltfönstren i gatuplanet har 75 % fått isolerglas. Skyltfönster och glasdörrar längs västra fasaden är från byggnadsåret. Åtgärdsbehov: byta till energiglasfönster i hotellhuset. 7.5 Källarutrymmen I garaget är många galler över ingjutna golvrännor på väg att falla eller har redan fallit ned. Linjemarkeringar av parkeringsrutor och körpilar är på flera ställen bortslitna. Väggar och tak nymålade. Köranvisningstavlor uppsatta i blickfånget för parkerande bilister. En pågående vattenskada på en vägg i garaget. Problem finns med uteliggare som via garaget tar sig in i fastighetens trappuppgångar. Grindar har monterats i två entréplan för att förhindra ovälkommet tillträde till hotell och kontor längre upp i byggnaden. Vid stora problem med uteliggare under den kalla årstiden har tillfälliga avstängningar av trappuppgångar skett med hänvisning till elfel. Åtgärdsbehov: Nya vinkelstål för bättre stöd av galler ovan golvrännor. Åtgärda vattenskada i garage. Garage plan 1. Skadade galler och golvrännor. Garage plan 2. Rostskadade avloppsrör Provisorisk åtgärd mot uteliggare. Trapphus avstängt på grund av elfel. Använd annan

27 27 utgång. Utlagda, ej strömförande, elkablar kompletterar vid behov anslagen. Garage plan 1. Pågående vattenskada. Blöt garagevägg. 7.6 Hotelldelen Vissa ytor i hotelldelen är rejält slitna och vissa rum är inte renoverade alls. Tre korridorer, varav två är orenoverade, om totalt 90 rum hyrs ut till gäststudenter vid Uppsala universitet. Av hotellets 165 rum är 55 st inte renoverade de senaste 10 åren. PCB-fogarna runt samtliga hotellrumsdörrar är sanerade. Åtgärdsbehov: Renovering av ytskikt och våtrum i 55 hotellrum. Plugga öppna avloppsrör i de hotellrum där detta inte är gjort. Renovera 90 studentrum till hotellrumsstandard. Nya ytskikt i hotellkorridorer med behov av detta. Renoverade hotellrum Trägolv, Hästens säng. Trägolv, laminerade möbler i ljusa färger.

28 28 Badrum med klinkergolv och kakelväggar. Liten vask, kyl, mikro, vattenkokare med omgivande garderober. Orenoverade hotellrum Dubbelrum. Skrivbord. Diskbänk, kyl, mikro, garderober. Ojämn golvskarv. Slitet plastgolv.

29 29 Enkel kökshörna hopbyggd med garderob. Furumöbler. Hotellets lobby Lobbyn renoverad under senare år liksom matsalen. Hotellkorridorer PCB-sanerade dörrfogar till alla rum. Trägolv i renoverad korridor.

30 30 Plastgolv i orenoverad hotellkorridor. En av de två nya hotellhissarna. Datakommunikationsutrustning på vind. Sopsortering i hotellets varuentré. 7.8 Kontorsdelen Installation av fjärrkyla genomfördes 2013 då också ventilationen byggdes om. Väggskador i gatuentré på Dragarbrunnsgatan till garage- och kontorsplan. Troligen orsakade av gods lastat på pallar som slagit i väggen vid hisstransport. Åtgärdsbehov: Reparera väggskador. Sätta upp skyddsplåt på utsatta ställen. Skada i kontorsentré, Dragarbrunnsgatan.

31 31 PCB-sanering i trapphus som leder upp till kontor längs Klostergatan. Reception hos kontorshyresgäst. Väntrum hos kontorshyresgäst. 8. Installationstekniska egenskaper/åtgärdsbehov 8.1 Värme, kyla och tappvatten Asbest förekommer i dold och inbyggd isolering vid böjar, T-rör och ventiler. En enda tryckstyrd huvudcirkulationspump utan backup. Skräp från tidigare entreprenör kvarlämnat i undercentralen. Åtgärdsbehov: Om asbesten inte går att komma åt och får förblir orörd kan den sitta kvar. Men om åtgärder inkluderar dessa komponenter krävs asbestsanering. Installera en andra huvudcirkulationspump för säkrare drift.

32 32 Fastighetens tryckstyrda huvudcirkulationspump. Tvättmaskin i undercentral. 8.2 Avlopp Av de renoverade hotellrummen är vissa inte fackmannamässigt utförda då överblivna avlopp efter bortagna diskhoar inte har pluggats. Trägolv har lagts ovanpå de opluggade avloppen. Problem med dålig lukt och även vattenskador har inträffat. Två av tre hotellhissar har ersatts. Den kvarvarande gamla hissen är avstängd. Slutet system för oljeavskiljning i bilvårdsanläggningen ska vara installerat senast Oklart om så har skett. Det har observerats hur bilvårdsanläggningens personal skyfflat upp avfall ur sandfållorna och lagt i sopsäckar. Oklart vart sopsäckarna tagit vägen. I Uppsala gäller att spillolja och slam från oljeavskiljare och tvättrännor ska hämtas av entreprenör som har Länsstyrelsen tillstånd att utföra transporten. Avloppsrännor i garaget igensatta. Åtgärdsbehov: Undersöka och åtgärda ej fackmannamässigt åtgärdade avlopp i hotellrum. Undersöka om slutet system för oljeavskiljning är installerat. Rensa golvrännor i garaget. Garage plan 1. Igensatt avloppsränna. Biltvätten i bilvårdsanläggningen.

33 Luftbehandling Av 25 luftbehandlingsaggregat och frånluftsfläktar saknar 22 st eller 88 % system för värmeåtervinning. Igensatta filter har observerats. Ingen dokumentation om när de senast byttes ut. Åtgärdsbehov: Se över möjligheten att installera fler FTX-aggregat för att få ned såväl energianvändningen som energikostnaderna. Dokumentera filterbyten. Fläkt i ett av de gamla luftbehandlingsaggregaten utan FTX på innergården. Igensatt filter i luftbehandlingsaggregat. 8.4 Styr- och övervakningssystem Ett antal komponenter har under det senaste årets installerats och är klara för fjärravläsning men är ej anslutna: undercentralerna för fjärrvärme resp fjärrkyla, undermätare för tappvatten. Åtgärdsbehov: Göra klart anslutningen för fjärravläsning för undercentralerna för fjärrvärme och fjärrkyla samt de tre undermätarna för tappvatten. 8.5 El Ställverket är från byggåret och är därmed så gammalt att reservdelar inte längre går att anskaffa. Huvud- och gruppledningar är till största delen från byggåret. I huvud- och gruppledningar från byggåret finns PCB och bly. Sanering har utförts i samband med nyinstallation i hotelldelen samt i delar av garaget och på vissa kontorsplan. Elcentraler saknar jordfelsbrytare. Belysningen på båda garageplanen har bytts ut till energisnål närvarostyrd utrustning. I övriga delar av fastigheten finns ett stort antal armaturer med tjocka T8-lysrör vilka är energikrävande. Vattenskada i taket i elcentralen där det diverse material finns lagrat.