SAMRÅDSREDOGÖRELSE FÖR DETALJPLANE- PROGRAMMET

Transkript

1 Samhällsbyggnadsnämnden Sofie Åberg Samrådshandling SAMRÅDSREDOGÖRELSE FÖR DETALJPLANE- PROGRAMMET PLANNAMN VID DETALJPLANESAMRÅDET Detaljplaneprogram för Tegelbruket. PLANENS SYFTE Syftet med detaljplaneprogrammet var att utreda en försiktig komplettering av bebyggelsen på Tegelbruket, i enlighet med översiktliga planer. DETALJPLANEPROGRAMSAMRÅD Samråd av programförslag har skett med föreskrivna myndigheter och sakägare. Även kommunala nämnder, styrelser och förvaltningar har fått förslaget på remiss. Samrådet har pågått i december och januari årsskiftet 2013/2014. Denna samrådsredogörelse tar upp skriftliga kommentarer som inkommit under samrådet och visar samtidigt kommunens ställningstagande kring dem, samt hur kommande planering påverkas av synpunkterna. 1

2 Insända yttranden refereras och finns i sin helhet på byggoch miljökontoret. Alla som vill se eller fråga om dem eller denna redogörelse är välkomna att höra av sig till kontoret. OMRÅDESBESTÄMMELSER OCH FORTSATT PLANFÖRFARANDE Kommunen har på grundval av översiktliga planer, utredningar och planprogam tagit ställning till att området först bör planeras med områdesbestämmelser istället för med en stor detaljplan över hela området. Det är istället lämpligare med mindre detaljplaner för vissa områden i Tegelbruket, när det finns särskilda exploateringsförutsättningar och exploatörer som vill förverkliga detta. I de fall detta blir aktuellt så kommer i så fall vissa delar av områdesbestämmelserna så småningom ersättas med detaljplaner. Sådana detaljplaner kan då bli av mindre omfattning och vara direkt kopplade till aktuella projekt. Där detaljplanekravet inte uppfylls kan områdesbestämmelserna räcka som underlag till bygglovsprocesser för enstaka hus. Utökat planförfarande kommer att användas i enlighet med Plan- och bygglagen 5 kap. Bestämmelserna ska antas av kommunfullmäktige. 2

3 BEMÖTANDE AV SYNPUNKTER Länsstyrelsen i Uppsala: plan-, kulturmiljö- och miljöskyddsavdelningarna genom Eva Bergdahl och Johanna Boman Behovsbedömning Länsstyrelsen instämmer i att en MKB inte behövs. Riksintressen Kommunen bör tydligare beskriva på vilket sätt detaljplanens genomförande påverkar berörda riksintressen (rörligt friluftsliv och skyddade vattendrag). Miljökvalitetsnormer Kommunen behöver redogöra för vilken recipient som är berörd och dess miljökonsekvensnormer samt hur det säkerställs att normerna kan hållas. Förorenade områden Det kan finnas platser som är förorenade inom området på grund av tidigare bedrivna verksamheter. Ett tegelbruk har varit i drift under 1865 till Eventuellt kan föroreningar finnas kvar i området. Om sådana påträffas ska samråd ske med tillsynsmyndigheten, i detta fall Älvkarleby kommun, och anmälan i enlighet med 28 förordning om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd. Strandskydd Länsstyrelsen anser att de särskilda skäl som kommer att åberopas tydligt behöver motiveras i efterföljande planarbete. Länsstyrelsen anser också att kommunen ska förtydliga den avvägning mellan exploateringsintresset och strandskyddsintresset som är en förutsättning för ett upphävande. 3

4 Naturvärden Enligt Länsstyrelsens artdatabas finns det förekomst av tre vägsteklar inom området. Den ena är en rödlistad starkt hotad art. Det kan med anledning av detta vara lämpligt med en vidare inventering av naturvårdsintressanta arter. Om fridlysta arter påträffas kan dispens enligt artskyddsförordningen behövas. Det framgår inte om biotopsskyddsområden kan komma att beröras: åkerholmar, alléer, odlingsrösen, öppna diken, källa och stenmurar. Om skyddsområden finns kan det krävas dispens för att exploatera. Länsstyrelsen ser det som positivt att man i lokaliseringsutredningen anger att man kan hugga ut gran, friställa ljuskrävande lövträd samt återskapa betes- och slåttermarker. Som konstateras i LIS-planen så är ängar på sandig och kalkrik grund särskilt intressanta för många insektsarter. Slåtter kan bidra till en ökad biologisk mångfald. Friställande av lövträd kan bli intressant för många hackspettsarter. Äldre träd som avverkas kan med fördel läggas upp i planområdet då det gynnar arter som behöver död ved. Vattenskydd och avloppsfrågor Vatten- och avloppsfrågorna berörs inte men området ligger inom verksamhetsområde för VA. Där det finns äldre bebyggelse med enskild avloppslösning av gammalt datum, är det bra om detaljplanens genomförande även kan innebära samtidig anslutning av äldre bebyggelse till VA-nätet. Området ligger utanför Östanå vattenskyddsområde. Markavvattningsföretag Programområdet berör Östanås dikessamfällighet (C73). Fastighetsägare som ingår i företaget ska betraktas som sakägare i planprocessen. Markavattningsföretag är juridiskt bindande. Det innebär att de sträckningar, djup och vattennivåer som angivits för 4

5 vattenanläggningar, diken och vattenområden i förrättningen gäller med samma rätt som en vattendom. De fastigheter som ingår har gemensamt ansvar för underhåll, liksom ansvar för eventuella skador som kan uppstå på grund av uteblivet underhåll. Ofta kan förutsättningarna har ändrats sedan torrläggningsföretagen bildades. Om det aktuella företaget inte längre fyller någon funktion rekommenderar länsstyrelsen att det upphävs. Om samtliga deltagare lämnar in en överenskommelse kan domstolen godkänna upphävandet utan någon ny miljöprövning. Ett torrläggningsföretag kan också omprövas. Kommunen kan kontakta Länsstyrelsen för mer information. Odlingslandskapets bevarandevärden och bebyggelseanpassning Programområdet ligger inom område utpekat som odlingslandskapets bevarandeområde på grund av sina natur- och kulturvärden. Det är ett av två utpekade områden i kommunen. Det finns stora skäl att vid planering av området ta stor hänsyn till det småskaliga och variationsrika landskapet med ålderdomlig prägel. Landskapet består av en blandning av åkrar, ängar och betesmarker. Spåren efter äldre brukningsteknik och ägostruktur är fortfarande synliga genom tegar och skiften. Av lokaliseringsutredningen framgår också att landskapet är ställt under en pågående igenväxning. Återskapande av slåtter- och betesmark är därför lämpligt. Skötselplaner för dessa områden är också lämpligt. Länsstyrelsen ser positivt på planprogrammets principiella ställningstaganden angående lokalisering av bebyggelse och nya byggnaders utformning för att anpassa dem till befintlig bebyggelsetradition i området. 5

6 Planprocessen Kommunen avser tillämpa enkelt planförfarande vilket inte länsstyrelsen tycker är tillämpbart enligt 5 kap. 7 PBL. Riksintressen Riskintressena bör inte påverkas i någon nämndvärd grad i och med exploatering i föreslagna områden. Miljökvalitetsnormer Nya utbyggnadsområden är kraftigt reducerade, och i de fall det är fråga om flera hus på samma ställe kommer miljökvalitetsnormerna utredas i efterföljande detaljplaneläggning. Områdesbestämmelserna utgör inga garanterade byggrätter. Förorenade områden Kommunen har utrett MIFO-objektet tillsammans med länsstyrelsen. Det går inte få fram information om var på fastigheten Tegelbruket har legat och riskerna med förorening anses så låg att restriktioner i plan inte behövs. Det verkar som osannolikt, på grund av att det är så gammalt, att man tippat förorenade massor på platsen. Glaserat utgör heller ingen stor risk. Upplysning förs till planbeskrivning att miljökontoret ska kontaktas om man hittar avfall i form av tegelskärvor. Strandskydd Det utvidgade strandskyddet är borttaget och kommande planering sker utom den generella100-meterszonen. Naturvärden Den fördjupade naturutredning som gjorts påpekar inget behov av 6

7 ytterligare inventeringar av naturvårdsintressanta arter. Inga biotopskyddade element har hittats men detta får också utredas vidare vid detaljplaneläggning. Vattenskydd och avloppsfrågor Området ligger inom utredningsområde med avsikt att utreda om det ska bli verksamhetsområde VA. Det är önskvärt om äldre bebyggelse med enskilda lösningar kan anslutas. Markavvattningsföretag Det är enbart ett markområde, lämpligt för en tomt, som kan påverkas. Rekommendationerna är att inte påverka markavvattningsföretaget. Men kommunen håller med om att det bör utredas om det behövs längre, men initiativet bör komma från fastighetsägarna. Odlingslandskapets bevarandevärden och bebyggelseanpassning Jordbrukslandskapet har legat i träda länge och har i största del varit betesmark. Artsammansättningen är låg. Största möjliga hänsyn tas till kulturmiljölandskapet. Någon påtaglig skada ska inte ske. Planprocessen Kommunen har efter programsamrådet tagit beslutet att ta fram områdesbestämmelser som nästa steg. Utökat planförfarande i enlighet med Plan- och bygglagen 5 kap. kommer att användas. 7

8 Lantmäteriet Nya vägar som ska vara gemensamma för flera fastigheter föreslås bildas som gemensamhetsanläggning och förvaltas då av en samfällighetsförening. Vid avstyckning bildas fastigheter, begreppet tomter bör inte användas i sammanhang med fastighetsbildning. För övrigt inga synpunkter. Exploateringssamverkan är det bästa vid exploatering av flera fastigheter i anslutning till varandra får detta utredas i detaljplaneläggning. Skanova Skanova har luftledningar inom en del av planområdet. Samt jordkablar i närheten av det. Generellt önskar Skanova att behålla befintliga ledningar för att undvika olägenheter och kostnader som uppstår i samband med flytt. Om kommande planering visar på flytt bör en besiktningsrapport upprättas i ett tidigt skede. Tvingas Skanova att utföra flyttningsåtgärder eller skydda telekablar förutsätter Skanova att den part som initierar åtgärden även bekostar den. Utbildnings- och omsorgsförvaltningen Detaljplaneprogrammet bedöms inte ha sådant innehåll att det föreligger skäl för förvaltningen att ha några speciella synpunkter. 8

9 Trafikverket Trafikverket är inte väghållare för Tegelbruksvägen utan ansvarar för Rv 76 som är den väg som ansluter i norr och i söder. Det är viktigt att i kommande planarbete beakta gång-, cykel- och kollektivtrafik. Transportsystemet ska vara tillgängligt och hållbart för alla medborgare. Vilket också leder till att barn och funktionshindrade ska kunna vistas säkert och framkomligt i området. Frågor om skolskjuts och hemtjänst bör hanteras i kommande planarbete. Kommunen tar till sig synpunkterna. Harry Persson Det måste fortfarande vara möjligt att bedriva jordbruk på sin fastighet framöver. Även om det inte görs på alla marker idag, så ska möjligheten kvarstå. Även djur måste kunna hållas, till exempel att bedriva hästgård eller dylikt. Till stor del är fastigheterna i område 5,6 och 7 klassade som jordbruksfastigheter idag. Rätten att bruka och ha djur ska framgå i detaljplanen. Detta kan bevara den gamla jordbruksbygden och dess kulturvärden. Det får inte bli så att ny bebyggelse upplevs störande och minskar djurlivet längs strandskyddsområdet. Idag finns rikt med fågel och annat vilt i området. Även rådjur och älg. Bevara möjlighet att behålla gamla fiske- och jakttraditioner och dess kulturvärden vid liv. Område 7 och 8 måste utredas och planeras så att det finns traktorvägar till samtliga marker. Det finns idag vägar i området som används av gammal hävd för att kunna angöra fastigheter. De kan försvinna om man ändrar markanvändningen i området, och dessa vägar måste framgå av planen. Fastighetsgränser bör utredas innan en ny detaljplan kan fastställas. 9

10 Det finns idag inga säkra gränsmarkeringar mellan fastigheter. Området kommer att få utökad friluftsverksamhet, och en högre belastning av marken. Det måste utredas vilka åtgärder som ska göras för att förhindra ras i älvbackarna. Med det klimat som nu råder så rasar älvkanter ner älven på grund av regnande och ökad vattenströmning i älven. Man kan se sprickor i marken som tyder på att den är i rörelse. Det brukar ske ras som lite då och då så att älven ändrar utbredning. När vattenfall byggde om för högre vattenföring och förstärkte delar av älvfåran så har problemen med ras flyttat sig längre ner i älvfåran. Som fastighetsägare måst jag få veta om det krävs några åtgärder och om jag kan ställas till svars för om människor kommer till skada. Ny bebyggelse i område 5 bör ske i anslutning till Tegelbruksvägen och inte långt ute naturen. Istället för att strikt följa 100-metersgränsen så bör man lägga nya gränser utifrån vägen och kraftledningens sträckning, och inte tillåta någon ny bebyggelse mellan älven och kraftledningen. Detta minskar påverkan i området genom att behovet av att anlägga nya vägar minskar. Det kommer att vara möjligt att fortsätta bedriva jordbruk på de delarna av fastigheterna som inte får byggrätter för bostäder. Hästhållning kan accepteras i lantliga lägen, men hälsoskyddsföreskrifter kan reglera omfattning och lämpliga lägen. Det är möjligt att kanske göra hästgård på någon av föreslagna platser för bebyggelse men en sådan stor förändring måste i så fall detaljplaneras. Det har tidigare varit konflikter mellan boende och hästaktivitet i Tegelbruket och troligtvis måste ordentliga ridvägar anläggas för att man ska kunna hålla mer hästar än dagens, utan att det blir konflikter igen. 100-meterszonen från strandkanten ska fredas från bebyggelse. Vägdragning som löper över privata fastigheter bör fastläggas, med lantmäteriets hjälp, som servitut. I de fall det är fråga om anläggning av flertalet hus på en och samma plats utreds frågan ytterligare i 10

11 detaljplaneläggning och kan i sådan plantyp regleras som allmänna vägar eller gemensamhetsanläggningar. Kommunen har ingen möjlighet att utreda fastighetsavgränsningar. Det är lantmäterimyndigheten som är behjälplig med detta. Det är fastighetsägarnas eget ansvar att sköta sin fastighet så att ras inte uppstår. Kommunen kommer enbart att planera 100 meter från stranden och en geoteknisk utredning har visat att detta inte ökar risken för ras. I kommande förslag till områdesbestämmelser finns mark som är avsedd för exploatering, indragen landskapet, i norra delen av planområdet. Att bebygga längre in värnar kulturmiljölandskapet och siktlinjer bättre, än att bygga för, med många hus längs vägen. Carl-Göran Palm Detta är ett ypperligt tillfälle att göra något med marken när det inte finns någon som brukar mark i hela Älvkarleby. Vad återstår ändrad markanvändning? Fastighetsägaren vill att det stora föreslagna exploateringsområdet i norr ska nyttjas fullt ut och också förlängas i öster mot Tegelbruksområdet, för de tre fastigheterna Östanån 2:45, 2:46 och 2:7, som visas på bifogad karta. Befintlig kraftstation gynnar anslutning till el för tomterna. Undantag mark för väg för åtkomst till fastigheterna väster om planområdet med placering Östanån 2:45 södra gräns mot 7:14. Infart finns idag till fastigheterna 2:25-2:47 från Tegelbruksvägen vid sydöstra hörnet på fastigheten av 2:45. Alternativ väg vid norra gränsen på 2:47 mot Östanån 2:35 och 2:44. Nuvarande väg mot Dalälven på fastigheten 7:14 behålls i någon form för att nå fastigheterna Östanån 2:45-2:47, även den vägen med tanke på den kuperade terrängen. Ytterligare skäl att behålla den sist nämnda vägen är för att kunna bedriva skogsvård samt transport efter 11

12 naturvårdshuggning samt för att kunna transportera båt för att nå båtplats samt besöka grillplats och brygga. Kommunen har fortfarande intentionen att verka för ändrad markanvändning i form av komplettering av bebyggelsen på Tegelbruket. Vägreservat läggs inte ut i områdesbestämmelserna, då det kräver fler överväganden än som görs i denna plantyp. Exploatering med mer än enstaka hus i det avsedda exploateringsområdet måste planläggas eller regleras genom lovhantering. Då kan dessa frågor regleras. I övrigt kan detta ske genom överenskommelse med berörda fastighetsägare och genom servitutsbildning, som lantmäteriet är behjälplig med. Information om vägar i området läggs till i planbeskrivningen för områdesbestämmelserna. Ulf Svensson Fastighetsägaren vill att hänsyn ska tas till den egna fastigheten östanån 140:1 (två olika lotter av fastigheten finns inom planområdet), och visas på bifogad karta. Marken har lågt värde ur naturskyddssynpunkt och lämpar sig väl för byggnationer. Detta på grund av att marken tidigare brukades och var behandlingsplats för matjord. Båda lotterna kan bebyggas med de riktlinjer som finns i detaljplaneprogrammet, såsom till exempel rekommenderade hustyper. Lotten på västra sidan Tegelbruksvägen, som angränsar till kommunens egen fastighet, är mer lämplig att bebygga än den kommunala marken. Detta på grund av kommunens fastighet är sank och svårbebyggd. Fastighetslotten öster om Tegelbruksvägen är en tomt som är högt belägen och marken är väl lämpad för bebyggelse. Det är på denna iordningsställande av matjord har skett. Enligt kommunens bedömning har denna semihögt naturskyddsvärde, men kan vid 12

13 närmare granskning ses som ringa naturvärd. Tomten ligger också gynnsamt för VA-anslutning, då ledningar passerar över den. Fastighetsägaren vill passa på att tacka för ett väldigt bra och grundligt arbete med planen och skicka med en förhoppning om att många kommer att kunna få möjlighet att bo och bygga i det natursköna Tegelbruket. Fastighetslotten väster om vägen är olämplig att bebygga eftersom det är viktigt att behålla så mycket sammanhängande jordbruksmark som möjligt. Det skulle också skapa splittring i landskapet om man lägger till ett enskilt bebyggelseområde mellan de öppna markerna. Marken öster om vägen verkar lämplig att bebygga både ur natursynpunkt och för att den ligger i anslutning till både befintlig och nytillkommande bebyggelse. Och det går att hålla jordbruksmarken söder om den intakt. Ett exploateringsområde läggs därför till, på den fastighetslotten. Hans Linder och medfastighetsägare Inom pågående arbete med detaljplaneprogrammet önskar fastighetsägarna dela sin fastighet i tre delar, enligt bifogad karta. I synpunkterna ges en beskrivning över hur man önskar dela upp fastigheten ägarna sinsemellan och man föreslår också angöringsvägar och vilka fastigheter som bäst lämpar sig för dessa. Detta visas på karta. Ett område för exploatering är utlagt över fastigheten Östanån 3:7. Att klyva eller dela fastigheten är en lantmäterifråga (de efterfrågar ibland ställningstagande i detaljplan eller bygglovsprocess, att fastigheterna blir lämpade för sitt ändamål). Vägdragningar på egen fastighet råder fastighetsägaren över, men det kan också fastställas genom detaljplan eller genom servitutsbildningar, 13

14 som är ett resultat av en lantmäteriförrättning. Upplandsmuseet Upplandsmuseet har tagit del av samrådshandlingarna och har inga synpunkter på detaljplaneprogrammet för Tegelbruket i Älvkarleby kommun. Räddningstjänsten Gästrike räddningstjänst har två synpunkter. Den ena är att brandvattenförsörjning i området måste vara möjligt. Men mängden brandvatten och positioner på brandposter bör utredas tillsammans med berört vattenbolag (Gästrike vatten) och Gästrike räddningstjänst. Den andra synpunkten gäller att ras- och skredrisk bör utredas närmare i nästa planskede. Kommunen har påpekat för räddningstjänsten och Gästrike vatten att brandpost och möjligheter till brandvatten bör utredas. Det vore önskvärt om kommunen kan få ett svar på frågeställningen, i samrådet för områdesbestämmelserna. En geoteknisk undersökning är gjord vilken visar på tillfredsställande stabilitet på de avstånd från älven, där ny exploatering utses som lämpligt. Gästrike Vatten Gästrike Vatten noterar att områdena delvis ligger inom verksamhetsområde för allmänna vattentjänster. Programmet bör kompletteras med en dagvattenutredning som säkerställer att befintliga och tillkommande områden kan klara även extrema nederbördssituationer utan att bebyggelsen kommer att 14

15 översvämmas. Bolaget rekommenderar GVAB, Svensk vattens publikation p105, för rådgivning om dagvattenfrågor i detaljplan. Såvitt kommunen kan se ingår vissa av exploateringsytorna i verksamhetsområde för allmänna vattentjänster och andra i utredningsområde för sådant. Behov av dagvattenutredning får utredas i de fall större bebyggelsekompletteringar blir fallet genom efterföljande detaljplaner. Behov av dagvattennät för befintlig bebyggelse, och för kompletteringar av tomter i anslutning till dem, bör processas utanför arbetet med områdesbestämmelserna. Ingen befintlig bebyggelse i närområdet till planen har dagvattennät. Vattenfall Vattenfall har elanläggningar inom och i närheten av planområdet vilket visas på bifogad karta. Ledningars läge i kartan är ungefärligt, och behöver mätas in. Behov av flytt kan förelägga för markkabel och luftledning om 10 kv och 0,4 kv. Vattenfall bedömer att E-område behövs för befintliga nätstationer men bedömer också ett ev. behov av omstrukturering för ledningsnätet kan krävas vilket kan innebära behov av ytterligare E-område. Vattenfall uppmanar därför till en närmare dialog om projektet och att kontakt tas så snart som möjligt. Allt flytt/förändring bekostas av exploatören. E-område kan inte ses ut genom områdesbestämmelserna. I det fall det behövs inmätningar av kablar bör Vattenfall ombesörja detta. 15

16 I detaljplanering eller vid bygglov hanteras läget på kablarna i förhållande till exploatering. KS KS har inga synpunkter på planprogrammet. Bygg- och miljöavdelningen Det bör belysas hur möjligheterna är att ansluta området till kommunalt vatten och avlopp i detaljplanen. Ledningsdragningar i området bör kartläggas för att kunna planera nybyggnationer utifrån befintligt nät. Styrande för planering och utbyggnadsordning bör vara befintligt nät. Befintliga fastigheter har sedan tidigare kommunalt VA och kommunalt VA föreslås bli standard, i första hand med självfall till huvudledning alternativt med principen att varje fastighet har egen pumpstation. En fördel med detta är att det möjliggör etappvis utbyggnad. Verksamhetsområdet liknar ett lapptäcke och bör utökas. Avloppsreningsverket har kapacitet för en försiktig utbyggnation. Vad gäller tillgången på grundvatten till dricksvatten är resurserna, i området, för egna vattentäkter oklar. Befintligt vattenledningsnät bör därför vara ett förstahandsalternativ. Området bör utredas ur ett radonriskperspektiv. Möjligheterna till att ansluta till kommunalt VA är goda då huvudvattenledningar för detta finns i Tegelbruksvägen, i planområdets södra och norra delar. Det är lätt att bygga ut nätet i förhållande till hur exploateringsområden är utlagda och det är önskvärt att nya området ansluts till nätet. Inte minst för att området är värdefullt ur naturskyddssynpunkt och också för att 16

17 miljökvalitetsnormerna för Dalälven, utanför området, inte är så bra. Upplysningar om rekommenderad utbyggnad av VA förs till planbeskrivningen. Det bör processas huruvida planområdet bör göras till ett verksamhetsområde för VA. I planområdet finns det eventuell förhöjd risk för radon. Detta beaktas i bygglovshantering. Sofie Åberg Kommunarkitekt 17