Hyressättning av särskilda boendeformer i Strängnäs kommun

Transkript

1 TJÄNSTEUTLÅTANDE Socialkontoret Dnr SN/2018: /3 Handläggare Maria Hammarstedt Carin Berglund Hyressättning av särskilda boendeformer i Strängnäs kommun Förslag till beslut Socialnämnden beslutar att 1. hyressättningen för de särskilda boendeformerna i Strängnäs kommun förändras i enlighet med framtaget förslag till hyresmodell, inklusive trappningsregel och årliga hyresjusteringar att gälla snarast möjligt under år 2019, 2. den nya hyran gäller för ny hyresgäst till berört boende under 2019 och för befintlig hyresgäst i berört boende så snart avtal träffats med berörd hyresgäst, 3. socialkontoret ges i uppdrag att genomföra förslaget och fortsättningsvis göra årliga hyresjusteringar motsvarande allmännyttans (Strängnäs Bostads ABs) hyresjustering på orten, för i första hand motsvarande jämförelselägenhet, i andra hand den genomsnittliga hyresjusteringen i allmännyttans hyresfastigheter Beskrivning av ärendet Vid all hyressättning i särskilt boende är utgångspunkten bestämmelserna i hyreslagen, alltså 12 kap 55 jordabalken. Där klargörs att hyran skall vara skälig, samt att den inte är skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, den s.k. bruksvärdesprincipen. För att lägenheterna skall anses likvärdiga krävs att de i grova drag motsvarar varandra med hänsyn till bl.a. storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge och boendemiljö i stort. Vid variationer i hyresnivån för jämförbara objekt gäller i princip att den högre nivån blir utslagsgivande. Om jämförelsematerial saknas får hyran bestämmas efter allmän skälighet. Produktionskostnaden eller den hyra kommunen träffat i sitt hyresavtal med fastighetsägaren saknar således betydelse i sammanhanget. I nuvarande hyressättning av gruppbostäder i Strängnäs kommun är en del lägenheter hyressatta enbart mot den egna lägenhetsytan, för andra har även vissa gemensamhetsytor beaktats. Mätningar har visat att vissa lägenheter har fel yta i kontraktet. Ingen kollektivt förhandlad hyressättning föreligger, enbart Strängnäs kommun Nygatan Strängnäs Tel Fax Bankgiro

2 2/3 individuell. Detta tillgodoser inte likabehandlingsprincipen vad gäller hyressättning i de särskilda boendena i Strängnäs kommun. Då Strängnäs kommun saknar en enhetlig hyresmodell för särskilda boenden har socialnämnden gett uppdraget till konsult Alnitec AB att ta fram en hyresmodell för särskilda boenden i Strängnäs kommun enligt likabehandlingsprincipen för hyressättningen samtidigt som den ska visa kommunens möjligheter att höja hyran. Förslag till hyressättningsmodell Alnitec AB har på uppdrag av socialnämnden i Strängnäs kommun tagit fram ett förslag till en enhetlig modell för hyressättning av Strängnäs kommuns särskilda boenden. Hyressättningen baseras på bruksvärdesprincipen och den rättspraxis som vuxit fram. Förslaget föreslås infasas genom en trappningsmodell för befintliga hyresgäster. För nya hyresgäster föreslås den nya hyran gälla direkt. Det bedöms som möjligt att netto höja hyrorna i de befintliga särskilda boendena med nästan 6,4 Mkr per år i 2017 års hyresnivå när trappningsregeln har fasat in hyrorna fullt ut om ca fyra år. Hyressättningen sker utifrån gällande bruksvärdeshyra för motsvarande lägenhet i allmännyttans bostadsbestånd i Strängnäs kommun eller när sådan jämförelselägenhet inte finns att tillgå, genom en allmän skälighetsbedömning. Hyressättningen utgår ifrån tre delar, den enskilda lägenheten, gemensamma utrymmen och övriga kvaliteter; tillgång till allmänna utrymmen, service, närhet, trygghet m.m. på samma sätt som rättspraxis utformats. I hyressättningsmodellen föreslås i samråd med socialkontoret att den debiterbara gemensamma ytan maximeras till 15 kvm En trappningsregel innebär att en väsentlig hyreshöjning kan delas upp i etapper för befintliga hyresgäster. Normalt kan hyran då höjas en gång per år under några års tid (hyresgästen får då i praktiken en rabatt på den nya hyran under några år, där rabatten minskar etappvis). Utredaren föreslår i samråd med socialkontoret att kommunen på eget initiativ beslutar att införandet av hyresmodellen kompletteras med en likadan trappningsregel för samtliga boenden, för att lättare fasa in de nya hyrorna. I hyresberäkningen har det teoretiskt möjliga hyresuttaget utifrån bruksvärdesprincipen utan något hyrestak eller trappningsregel räknats fram. Om kommunen vill eller inte vill ta ut maximalt möjliga hyror är främst en politisk fråga. Utredaren har övervägt för- och nackdelar med eventuellt hyrestak och konstaterar att ett hyrestak kräver mycket administration om kommunen i ett senare skede vill ta bort ett sådant.

3 3/3 Utredaren föreslår mot bakgrund av ovan att kommunen inte beslutar om något hyrestak utan tar ut den maximala hyra som hyreslagstiftningen medger och om kommunen bedömer det som lämpligt i annan ordning tar fram och beslutar om kommunalt bostadstillägg för boende i särskilda boendeformer. Ekonomiska konsekvenser för kommunen I förslaget bedöms det som möjligt att netto höja hyrorna i de befintliga särskilda boendena med nästan 6,4 Mkr per år i 2017 års hyresnivå när trappningsregeln har fasat in hyrorna fullt ut om fyra år. Övriga konsekvenser Förändringen i hyressättningen kommer i de flesta fall att innebära en ökad hyra för hyresgästerna. Tillämpningen av trappningsregeln kan också leda till att befintliga hyresgäster och nya hyresgäster i samma hus under en övergångsperiod får olika hyror trots att deras lägenheter är likvärdiga. Detta har inte bedömts strida mot likhetsprincipen i 21 hyresförhandlingslagen. Uppföljning Socialkontoret följer upp det fortsatta arbetet fortlöpande. Beslutsunderlag Förslag till hyressättning av särskilda boendeformer i Strängnäs kommun, samt bilagorna: Hyressättning i särskilda boendeformer i Strängnäs kommun, PM, synpunkter efter utredning om hyressättning av särskilda boenden i Strängnäs kommun, Beslutet skickas till - Agneta von Schoting Kontorschef Annika Jungklo Chef planering, utveckling och administration Maria Hammarstedt Utvecklare Carin Berglund Utvecklare

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18 Hyressättning i särskilda boendeformer i Strängäs kommun Grundhyra och värdering av annan standard än i jämförelselägenhet (allmännyttans hyressättning för motsvarande lägenhet) Den enskilda lägenheten Grundhyra och lgh-storlek 2017 års prisnivå kr per kvm och år Jämförelseobjekt med grundhyra har valts ur kommunens allmännyttiga bostadsaktiebolag, Strängnäs Bostads AB:s hyresförhandlade bestånd. Då allmännyttan är liten och små lägenheter saknas för långa tidsperioder har i de fall då lämpliga jämförelselägenheter saknas en allmän skälighetsbedömning gjorts mot bakgrund av normhyra för större lägenhet med fördelning till hyra för prövningslägenheten under beaktande av skillnad i standard. En skälig grundhyra för prövningslägenheten har beräknats på så sätt att faktisk hyra (bruksvärdeshyran) för jämförelselägenheten har räknats om till normhyra enligt 1991 års metod. Normhyran för jämförelselägenheten har legat till grund för omvänd beräkning av grundhyran för varje prövningslägenhet utifrån dess yta, som härefter justeras med hänsyn till avvikande standard. Grundhyran som normhyra justeras för prövningslägenhetens läge i förhållande till jämförelselägenheten med maximalt 250 Grundhyran som normhyra justeras för prövningslägenhetens modernitet (ofta skillnad i byggnadsår) i förhållande till jämförelselägenheten med maximalt 150 Avvikelse standard Två grader varmare än i allmännyttans hyreslägenheter (äldreboendena 6 23 mot 21 grader i hyreslägenheterna) kr per månad Kokvrå istället för kök justering ingår i beräkning av grundhyran Kokskåp (trinette) istället för kök justering ingår i beräkning av grundhyran Helt avsaknad av kokmöjlighet/trinette (finns ej i Strängnäs kommun) säkerhetsdörr, utomhus 199 säkerhetsdörr i trapphus eller koridor 157 Inglasad balkong 250 Ej balkong eller uteplats (balkong/uteplats värderas lika) -100 lgh-förråd saknas till lgh i gruppbostad -200 lgh-förråd saknas till lgh/hyrt rum med eller utan kokskåp i vårdboende -100 spisvakt med installation 80 diskmaskin med enbart blandarbyte eller enbart borttagning av underskåp 145 diskmaskin utan åtgärd 120 badrumsskåp med belysning, rakuttag och jordfelsbrytare 77 handdukstork elektrisk kopplad till hushållsström 62 tvättmaskin 120 torktumlare 105 kombimaskin 170 tvättpelare exkl installation av el och vatten (anbud) 211 förberedd anslutning tvättmaskin (el och vatten) 37 plastmatta istället för klinkers på golv i hygienutrymme -85 våtrumstapet istället för kakel på vägg i hygienutrymme -135

19 kr per kvm o mån parkettgolv 5 kr per mån Brandlarm äldreboende 70 gruppbostad 140 Sprinkler äldreboende 113 gruppbostad 170 Övriga nyttigheter i lägenheten Fri hushållsel Sevab, Strängnäs Energi nätägare 218 Vattenfall Eldistribution AB nätägare 273 Fri TV-licens 195 Taklyft 284 Specialsäng 366 Gemensamma utrymmen (ej personalutrymmen, teknikutrymmen, expedition, tvättstuga om sådan finns i jämförelselgh eller rena korridorer till lägenheterna) avvikelse mot hyra rum/lgh kr per kvm och år Ej fullvärdig bostad; lika eller lägre hyra för den gemensamma ytan mot -(0-100) utgående hyra för lgh, dvs anpassad för avvikande yta och standard, proportionellt fördelad mot det antal lgh/rum som samnyttjar den gemensamma ytan. Differensen är beroende av lägenhetens standard och yta och den gemensamma ytans storlek samt hyresnivån. Fullvärdig bostad; betydligt lägre hyra för den gemensamma ytan mot ut- -( ) gående hyra för lgh/rum efter anpassning för yta och standard, proportionellt fördelad mot det antal lgh/rum som samnyttjar den gemensamma ytan. Differensen är även beroende av lägenhetens standard och yta samt hyresnivån. Gemensamma utrymmen för två eller flera rum/lgh fördelas ytproportionellt mot antalet rum/lgh som nyttjar de gemensamma utrymmena, kostnaden likaså. Övriga kvaliteter (närhets- och trygghetsfaktorer) kr per mån Personal dygnet runt 310