Foto Olle Ljungdahl PLANPROGRAM. För bostadsområde inom del av fastigheten Vångsgärde s:3 söder Lisselhed i Orsa kommun

Transkript

1 Foto Olle Ljungdahl PLANPROGRAM För bostadsområde inom del av fastigheten Vångsgärde s:3 söder Lisselhed i Orsa kommun April 2008

2 Planprogram för bostadsområde inom del av fastigheten Vångsgärde s:3 söder Lisselhed i Orsa kommun. Program till detaljplan Programhandlingar Utöver detta planprogram består planhandlingarna av: - Fastighetsförteckning - Registerkarta - VA-utredning - Behovsbedömning Församråd, plantillstånd mm Vid ett församråd på Länsstyrelsen diskuterades aktuell exploatering varvid framkom synpunkter som inarbetats i programhandlingarna. Vid samrådet ställdes krav på ett programskede med samråd inför upprättande av detaljplan. Byggnadsnämnden har i beslut redovisat en positiv inställning till en exploatering med bostäder på berörd del av fastigheten. Exploateringen skall föregås av planläggning (detaljplan) och inför ett slutgiltigt ställningstagande till planprövning av exploateringen skall en VA-utredning klarlägga vattenoch avloppsfrågans lösning för området. Kommunstyrelsens arbetsutskott har meddelat plantillstånd för exploatering av del av fastigheten Vångsgärde s:3 för bostadsbebyggelse. Byggnadsnämndens Au har tagit beslut att avvakta VA-utredning och upprättande av programhandlingar. I underlaget för beslutet redovisas principerna för planläggning av exploateringsområdet med ett inledande programskede med programhandlingar bestående av beskrivande PM, idéskiss, VA-utredning, principer för hantering av arrendetomter vid stranden och hänsyn till högsta vattenflöden. 2

3 Inledning, områdesbeskrivning Orsa Sockensamfälligheter är ägare till ett större skogsskifte vid Orsasjön i södra delen av kommunen där man sedan lång tid utarrenderat tomter för fritidshus längs sjöstranden. Området bedöms attraktivt med ett strategiskt läge mellan Orsa och Mora och efterfrågetrycket för nyexploatering av bostadsbebyggelse har ökat under senare år. Orsasjön PLANOMRÅDE Slättberg ORSA Stenberg Vångsgärde Lisselhed Vattnäs Sockensamfälligheten har därför aktualiserat planer för exploatering av ett ca 50 ha stort område, beläget mellan Orsasjön och vägen mellan Vattnäs och Lisselhed (Lisselhedsvägen). Området har en längd längs Orsasjöns strand med ca 1200 meter och en bredd på meter. Exploateringsområdet utgörs av den sockensamfällda marken Vångsgärde s:3. 23 st fritidshus, av varierande standard och storlek, finns lokaliserade på arrenderade tomter längs Orsasjöns strand inom området, belägna mellan båthamnen i Lisselhed och södra fastighetsgränsen. Befintliga fritidshus har låg vatten- och avloppsstandard (VA) med i bästa fall egen vattentäkt och markinfiltration av BDT-vatten samt torrtoalett (utedass). Fritidshusen nås via stickvägar från Lisselhedsvägen. Söder exploateringsområdet närmast kommungränsen mot Mora finns en tätare exploatering med bostadshus av vilka en stor del utgör permanentbebyggelse. Norr om området ligger bostadsbebyggelse och jordbruksmark i Lisselhed. Exploateringsområdet utgörs av en barrskogsbeväxt (nyligen gallrad gran- och tallskog) västsluttning mot Orsasjön med en största höjdskillnad på ca 25 meter. Medelmarklutningen mot Orsasjön utgör ca 7,5 % där dock marken närmast Lisselhedsvägen har en markant brantare lutning. Centraldelen av området har en mer flack lutning medan det bebyggda området närmast stranden återigen har en något brantare lutning. Genom exploateringsområdet, parallellt med sjöstranden och på ett avstånd av meter, har tidigare funnits en elektrisk högspänningsledning som i dag har grävts ner i en jordkabel, sannolikt i den tidigare luftledningens sträckning. Geotekniskt bedöms området bestå av moränmark där grundvattnet (hösten 2006) ligger nära markytan nedanför slänten närmast Lisselhedsvägen. Ägarförhållanden Orsa Sockensamfälligheter är ägare till exploateringsfastigheten Vångsgärde s:3 i Orsa kommun. Lisselhed-Vångsgärde Samfällighetsförvaltning är ägare och Orsa Besparingsskog är huvudman för Lisselhedsvägen, utfartsväg för området norrut mot allmän väg (E45) vid Vångsgärde. Längs Orsasjöns strand finns 23 äldre fritidshus lokaliserade till tomter med arrendeavtal mellan husägare och Orsa Sockensamfälligheter. Sockensamfälligheten är även ägare till vattenområdet i Orsasjön i höjd med exploateringsområdet samt även längs planerad sträckning av överföringsledning för VA. 3

4 Gällande planer mm, detaljplanekrav För området gäller inga speciella restriktioner, enligt den kommuntäckande översiktsplanen (laga kraft ), bortsett från att åtgärder som påverkar vattnet i sjön och dess kvalitet negativt bör inte tillåtas. Området är beläget inom delområde 3, Orsasjöns stränder, där under Rekommendationer bl.a. anges att Med hänsyn till områdets geografiska läge kan en förtätning komma att ske av bebyggelsen vilket skall klarläggas i den fördjupade översiktsplanen ---. Området är ej tidigare detaljplanelagt och en exploatering enligt Sockensamfällighetens planer kommer att prövas i en planprocess med detaljplaneprogram och detaljplan. Området är beläget inom riksintresseområden för turism och friluftsliv (Siljansområdet) enligt 4 kap. 2 Miljöbalken (MB), riksintresseområde för friluftsliv (F13) enligt 3 kap. 6 MB, riksintresse för kulturmiljövården (K77 Orsasjön, Centralbygd med tätt fornlämningsbestånd) samt riksintresse för naturvård (N 49, Siljan-Skattungen) som omfattar bl.a. Orsasjöns vattenområde. Inom området finns två registrerade fornlämningar, dels en blästbrukslämning i områdets mitt, dels ett gravfältsområde i norra delen av området. Kulturmiljöenheten har vid förhandssamrådet ställt krav på en arkeologisk utredning för området. Beslut om arkeologisk utredning enligt lagen om kulturminnen (2 kap. 11 ) har meddelats enligt Länsstyrelsens beslut (Dnr ). Ansvarig för utredningen är Dalarnas Museum som avser utföra arbetet under fältsäsongen Generellt strandskydd gäller inom 100 meters avstånd från Orsasjönas strand enligt 7 kap miljöbalken. Med hänsyn till översvämningsrisk (hundraårsflöde W 100 ) längs Orsasjöns stränder gäller en lägsta nivå för grundläggning av byggnader, utgörande +163,5 meter över rikets nollplan (RH 70). Byggnadsnämnden i Orsa har tagit beslut om en lägsta grundläggningsnivå, inklusive kapillärbrytande skikt, på + 164,00 (RH70). Lägre nivåer kan tillåtas om byggnadstekniska åtgärder vidtas för att förhindra skador på byggnaden. Enklare oisolerade skalbyggnader tillåts tills vidare där risk för översvämning föreligger från nivåer från 1985 (+163,50). Med den marklutning som finns närmast stranden i området innebär detta att meter av strandområdet är översvämningshotat. Huvuddelen av befintlig bebyggelse är belägen i gränszonen för detta område. PROGRAMFÖRSLAG Exploateringsområde för ny bebyggelse Nya bebyggelseområden avses förläggas i området mellan Lisselhedsvägen och befintlig rad med arrendetomter vid Orsasjöns strand (i princip ovanför den gamla kraftledningssträckningen). Nya bebyggelseområden kommer huvudsakligen att förläggas utanför gällande strandskyddsområde inom område med ej alltför brant lutning. Marklutningen bedöms dock vara så stor att man med lämplig planutformning bör kunna erhålla goda utsiktsmöjligheter ut över Orsasjön från flertalet nya tomter. 4

5 5

6 En planutformning enligt programförslaget visar på att man med utnyttjande av befintliga vägar (standardhöjning krävs) och kravet att även nå befintliga arrendetomter med anslutningsväg, kan forma tre till fyra bebyggelsegrupper med sammanlagt nya tomtplatser (tomtstorlek ca 2000 kvm). Valet av teknik för vatten- och avloppsanläggning för området kan dock komma att styra kommande detaljplaneutformning. Aktuellt exploateringsområde har ett läge mellan Mora och Orsa kommuner som sannolikt gör det attraktivt för permanentboende. En kommande exploatering bör därför utföras med en standard på vägar och VA-lösning som möjliggör permanentboende. Strandområdet Sannolikt kommer befintliga fritidshus vid stranden att i framtiden bli attraktiva för utbyggnad/standardhöjning för permanentboende. Sockensamfälligheten diskuterar frågan om friköp för arrendatorer av befintliga arrendetomter och har utfört en fastighetsvärdering för såväl dessa som nya tomter. Vid detaljplaneskedet kommer ett ställningstagande att ske om dessa tomter skall ingå i planområdet. Ställningstagandet berör de problem som kan uppstå för befintliga byggnader med grundläggningsnivå under +164,0 meter som eventuellt ges byggrätt i en detaljplan. Någon form av friskrivning från skadeståndsansvar för kommunen vid ev. översvämning kan komma att krävas, plus planbestämmelse som redovisar grundläggning över +164,0 meter för nya byggnader, i det fall arrendetomterna kommer att ingå i blivande detaljplan. Omformningen av arrendetomterna med bl.a. byggrätt längre från stranden kan komma att aktualiseras i det fall dessa kommer att ingå i detaljplaneområdet. Strandområdet är i dag till stor del ianspråktaget genom befintliga arrendetomter där luckor med 5-55 meters bredd medger passage från ovanförliggande område till stranden. Kommande exploatering kommer att öka trycket på stranden med behov av en strandpromenad samt bad- och båtplatser, båthamnar och bryggor. Tillgängligheten till stranden kan komma att innebära planbestämmelser för gångtrafik längs stranden med staketkrav längs tomtgränser för befintlig bebyggelse. Ett exempel på utformningen av strandområdet med strandpromenad, båt- och bryggområden samt byggrätter för befintliga byggnader och utbyggnadsrätt på utökad tomtplats framgår av nedanstående principskiss: Principutformning av strandområde 6

7 Fornlämningar Utöver lokaliserade och registrerade fornlämningar inom området kommer slutlig detaljplaneplanutformning att anpassas till resultatet av den arkeologiska utredning som skall utföras inom planområdet. Gestaltningskrav Detaljplanen kommer att redovisa gestaltningskrav (träpanel, färgsättning, sadeltak mm) för nybebyggelsen. Beskrivning av områdets nya landskapsbild med utsikt från motstående sida Orsasjön (Bonäs by) skall redovisas i detaljplanebeskrivningen. Fri- och vattenområden Oexploaterad mark avses utgöra naturområde med bibehållande av befintlig skog. Naturområden med väg-, strand-, och skogsmark avses vid plangenomförandet ingå i en gemensamhetsanläggning för områdets bostadsfastigheter. Strandområdet avses göras allmänt tillgängligt längs en strandpromenad med inskränkning för befintliga och framtida båt- och bryggplatser. Inom vattenområdet avses avsättas erforderliga områden för bad- båt- och bryggplatser. Trafik, vägar, buller Nyexploateringsområdet, samt befintliga arrendetomter, avses trafikmatas via tre till fyra bostadsvägar från Lisselhedsvägen belägen öster området. Områdets vägar anpassas i möjligaste mån till befintligt vägnät som dock kräver en avsevärd standardhöjning. Utfart från området avses ske via Lisselhedsvägen till allmän väg (E45) vid Lisselhed/Vångsgärde. Vångsgärde Bysamfällighet är ägare och Orsa Besparingsskog är huvudman för utfartsvägen (Sockensamfälligheten och Besparingsskogen har samma ägargrupp). Järnvägs- och vägtrafikbuller från Inlandsbanan och Lisselhedsvägen bedöms försumbara. Service Kommersiell och offentlig service finns i Orsa tätort ca 5 km norr om exploateringsområdet. Teknisk försörjning Nyexploateringsområdet avses anslutas till kommunalt VA-nät enligt en av Ramböll Sverige AB i Falun upprättad VA-utredning. Utredningen förordar anslutning till Orsa kommuns VA-nät väster Kungshaga Värdshus via en ca 3,9 km lång överföringsledning från en för exploateringsområdet gemensam avloppspumpstation. Överföringsledningen utformas som en trycksatt spillvattenledning samt en vattenledning, huvudsakligen förlagd såsom sjöledning i Orsasjön på min. 1 meters djup. Vattendomsansökan rekommenderas för sjöförlagda ledningar. Lokalt VA-nät inom exploateringsområdet avses utföras i form av ett konventionellt spillvattensystem med självfallsledningar till en gemensam pumpstation, alternativt ett LTAsystem (lätt tryckavloppssystem) innebärande att spillvattnet avleds med en mindre pumpstation från varje fastighet via tryckavloppsledningar till överföringsledningen mot anslutningspunkten väster Kungshaga. För befintlig fritidsbebyggelse längs Orsasjöns strand kommer möjlighet att finnas att ansluta till områdets VA-nät, dock enbart alternativet med tryckavloppssystem (LTA) för spillvatten, detta med anledning av marklutning mm. 7

8 VA-utredningen redovisar även en möjlig alternativ sträckning landvägen, längs befintlig bostadsbebyggelse i södra Orsa, för överföringsledningen till anslutningspunkten väster Kungshaga. Denna ledningssträckning ger förutsättningar för anslutning av befintlig bostadsbebyggelse med enskilda VA-anläggningar och kan ev. minska kostnaden för överföringsledningen. Sockensamfälligheten har aktualiserat frågan hos kommunledningen i Orsa som lovat utreda det hela. Dagvatten från föreslagna byggnadskvarter bedöms kunna tas omhand lokalt. Lämpligt uppvärmningssätt för nya bostäder kan utgöras av bergvärme med värmepump, förnyelsebar energi skall eftersträvas. Fortum Distribution Ryssa AB är elleverantör inom området och har en 10 kv jordkabel som sträcker sig genom området på ett avstånd av ca 100 meter från stranden. Befintlig bebyggelse är till större delen anslutna till elnätet via separata luftkablar. Aktuell nyexploatering bedöms, via transformatorer på lämpliga platser, kunna anslutas till befintligt nät. Geoteknik/radon Exploateringsområdet bedöms översiktligt lämpligt att bebygga ur geoteknisk synpunkt. De geotekniska förhållandena med rekommendation om lämplig grundläggningsteknik för nybebyggelse med hänsyn till markförhållanden och radon skall klarläggas vid detaljplaneringen. Behovsbedömning Kommunen har tagit fram ett förslag till behovsbedömning. Behovsbedömningen syftar till att avgöra om en miljöbedömning behöver genomföras. Samråd om behovsbedömningen genomförs samtidigt som samråd för planprogrammet. I planprogrammet föreslagna åtgärder bedöms inte innebära betydande miljöpåverkan. Någon miljöbedömning behöver därmed ej göras, vilket innebär att en särskild miljökonsekvensbeskrivning (MKB) inte behöver upprättas. Miljökonsekvenserna kommer att utredas vidare i det fortsatta planarbetet. Här skall särskilt beaktas hur fornlämningarna skyddas, hur strandskyddet och naturvärdena hanteras samt hur ev. störningar begränsas. Medverkande tjänstemän Planprogrammet har upprättats av Orsa Sockensamfälligheters konsult Anders Romson i samråd med kommunens tjänstemän inom Stadsarkitektkontor, Miljö- och Hälsoskyddskontor samt Tekniska kontor. Mora april 2008 Anders Romson 8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38