Sammanfattning av AFA Fastigheters ärende på Torsgränd September 2015

Transkript

1

2 Sammanfattning av AFA Fastigheters ärende på Torsgränd September 2015

3 Bakgrund Sabbatsberg 22:

4 Flytspackel och ventilation Byggnaderna uppfördes med kaseinbaserat flytspackel som bildar ammoniak då det reagerar med fukt. Det finns fukt i byggnaderna till följd av konstruktionsbrister såsom otillräcklig ventilation samt inbyggd byggfukt. Kaseinet har trängt djupt ner i bjälklaget.

5 Fyra miljoner försäkringstagare med kollektivavtal AFA Fastigheter är en del av kapitalförvaltningen inom AFA Försäkring som ägs av Svenskt Näringliv, LO och PTK. Uppgiften är att skapa bättre förutsättningar i arbetslivet genom bra försäkringsskydd för över 4 miljoner försäkringstagare, med kollektivavtal, forskningsstöd, förebyggande arbetsmiljöarbete och långsiktig förvaltning av tillgångarna som finansierar arbetstagarnas försäkringar. AFA Försäkrings verksamhet är inte vinstutdelande.

6 Nuläge Sabbatsberg 22:

7 Hyresgästerna Ett 30-tal hyresgäster har upplevt hälsoproblem och/eller observerat skador som kan tyda på fukt. Första problemen visade sig Visionsstyrd stadsutvecklingsprocess pågår med hyresgäster och hyresvärdar i området. Evakuering pågår och 55 av 144 lägenheter är friställda (september 2015). Över 150 evakueringslägenheter i centrala Stockholm är erbjudna till hyresgästerna. Löpande dialog med hyresgästerna.

8 Två tekniska utredningar och mätningar Sedan problemen uppdagades har Ocab och Hifab genomfört mätningar och besiktningar. Mätningar i lägenheter med upplevda problem genomförs löpande. Två oberoende utredningar av Tyréns och Sweco genomfördes Utredningarna gör ingen ekonomisk bedömning utan endast en teknisk och miljömässig, då en långsiktig hälsosam boendemiljö är det primära för AFA Fastigheter.

9 Resultatet av utredningarna Ventilerade golv är inte en tillräckligt säker åtgärd på lång sikt. Den kontaminerade betongen måste permanent bilas bort från bjälklaget för att huset långsiktigt ska vara säkert att bo i. Metoden medför problem med byggnadens bärighet. Oavsett totalsanering eller rivning och nybyggnation måste hyresgästerna evakueras under en längre period (totalsanering två år och rivning och nybyggnation 2 3 år). Utredningarna pekar på behovet av att jämföra alternativet totalsanering och ombyggnation med alternativet rivning och nybyggnation ur ett fastighetsekonomiskt perspektiv.

10 Två alternativ Sabbatsberg 22:

11 1. Totalsanering och ombyggnad 2. Rivning och nybyggnation Båda alternativen medför stora konsekvenser ur ett antal perspektiv: Byggnadsperspektivet Befintliga hyresgästperspektivet Fastighetsägarperspektivet Stadsutvecklingsperspektiv

12 Ur ett byggnadsperspektiv 1. Totalsanering och ombyggnad 2. Rivning och nybyggnation Osäker bärighet för bjälklaget då de förorenade delarna har bilats bort. Kvarstående risker med kasein. Behov av fler åtgärder än ventilation och stora ombyggnadsbehov utöver ventilation och kaseinproblem. Totalsanering och ombyggnad kräver två års evakuering. En säker, hållbar fastighet med nya typer av boende som också ger befintliga och fler nya hyresgäster möjlighet till ett tryggt boende i Stockholms innerstad. Lägre energiförbrukning och låga underhållskostnader. Eliminerade hälsorisker. Rivning och nybyggnation kräver två till tre års evakuering.

13 Ur de boendes perspektiv 1. Totalsanering och ombyggnad 2. Rivning och nybyggnation Evakuering under två år. Traditionell sanering är ett otillräckligt alternativ. Alternativet innebär en totalsanering och omfattande ombyggnad av fastigheten och lägenheterna. Nya planlösningar och lägenhetsstorlekar, bland annat på grund av utrymmeskrävande installationer. Hyreshöjningar och förändrat bytesvärde. Bestående osäkerhet kring boendemiljö då kaseinriskerna inte elimineras permanent. Evakuering under två till tre år. Permanent evakuering med omfattande hyresrabatt. Värde upp till kr under fyra år beroende på lägenhetstyp. Möjlighet till återflytt till ett attraktivt och hälsosamt boende. Hyreshöjningar. Nyproduktionshyra med hyresrabatt de fem första åren.

14 Hyresrabatt och evakueringlägenheter 1. Evakuering Alla hyresgäster som önskar har möjlighet att bli permanent evakuerade. Kalkyl hyresrabatter AFA Fastigheter har erbjudit 150 evakueringslägenheter till boende på Torsgränd i det egna beståndet och i samarbete med bostadsförmedlingen och andra hyresvärdar. Lediga lägenheter i det egna beståndet reserveras för boende på Torsgränd. Ex. 3:a 77 kvm kr/kvm Hyra efter rabatt kr/mån Höjning (real) ack. % 0 Reducerade hyresnivåer har erbjudits vid flytt till nyproducerade fastigheter. Sammantaget kan det röra sig om nästan kronor under fyra år Undantagsvis individuella hyresrabatter efter särskild prövning Återflytt Alla hyresgäster erbjuds återflytt även de permanent evakuerade. Dock ej de som fått lägenhet via Bostadsförmedlingen. Reducerad hyresnivå fem första åren efter återflytt till Torsgränd. För en trerummare handlar reduceringen om cirka under fem år. Undantagsvis individuella hyresrabatter efter särskild prövning. Kalkylerna redovisar hyra per månad för en trerummare på 77 kvm. Kalkylexemplen redovisas realt, d v s inga antaganden om hyresnivåjusteringar över tid är gjorda utan allt redovisas i 2013 års priser. Vidare har antagits att intrappningen till ny hyresnivå sker över fem år. Utöver de redovisade höjningarna tillkommer förhandlade hyreshöjningar i enlighet med sedvanliga bostadshyresförhandlingar.

15 Ur ett stadsutvecklingsperspektiv 1. Sanering och ombyggnation 2. Rivning och nybyggnation Förlorad möjlighet att vara med och påverka utvecklingen av ett nytt bostadsområde. Omfattande byggprojekt i centrala Stockholm. Möjlighet att addera ett nybyggt område med lägenheter på redan exploaterad mark. Omfattande byggprojekt i centrala Stockholm. Hållbart byggande då nya bostäder skapas på en plats med befintlig infrastruktur i ett stadsmässigt område.

16 Ur ett fastighetsägarperspektiv 1. Sanering och ombyggnation 2. Rivning och nybyggnation Sanering garanterar inte att kasein- och fuktproblem försvinner och är inte förenligt med det långsiktiga ansvaret för hyresgäster och fastigheter. AFA Fastigheter ägs av AFA Försäkring som arbetar med arbetsmiljö och hälsa. Att äga ett sjukt hus med risk för människors hälsa är inte förenligt med verksamheten. Förenligt med AFA Fastigheters långsiktiga perspektiv på ägande och förvaltning. Möjlighet att utveckla ett innovativt och hållbart boende med hög miljöstandard. Ger möjlighet att ta ett långsiktigt ansvar för de boende.

17 AFA Försäkring vill:

18 AFA Försäkring och AFA Fastigheter vill ersätta dagens sjuka hus på Torsgränd med ett nybyggt område med lägenheter. Bygga fler hyresrätter inom fastigheten. Tillsammans med Stockholm stad, hyresgästerna och närliggande fastighetsägare utveckla ett område som knyter samman staden och välkomnar möten mellan människor i en trygg och tydlig stadsmiljö. Därför arbetar vi för en ny detaljplan som ger förutsättningar att permanent eliminera de hälsorisker som är förknippade med dagens befintliga sjuka hus.

19 Kontakt Gunilla Högbom, AFA Fastigheter September 2015

20 Rekommenderade åtgärder Tyréns har fått i uppdrag att utifrån tidigare genomförda utredningar i fastigheten Sabbatsberg. 22 bedöma brister och risker i konstruktionen samt föreslå åtgärder för att uppnå en bra boendemiljö. De tidigare utredningarna visar på ett antal brister i konstruktion och underhåll med bland annatfuktproblem som resultat. De åtgärder som rekommenderas är följande: Ytskikt Generell ytskiktsrenovering i lägenheter. Golv Avlägsnande av flytspackel. Eventuellt även bortbilning av betong i golvbjälklag och gjutning av ny. (Detta kan kräva stämpning av golvet). Eventuell omgjutning av platta på mark. Våtrum Byte av gipsskivor. Nytt tätskiktssystem. Nya installationer. Nya ytskikt. Renovering av fönster. Ändring av fall mot golvbrunnar. Tak Omläggning av tak (nytt tätskikt samt eventuellt förändrad lutning). Fasader Torkning av pågående fuktinträngning. Lagning och omputsning av skadade partier. Byte av plåtarbeten vid behov. Målning av träpartier vid behov. Översyn av dilatationsfogar och lagning vid behov. Rivning av befintliga utfackningsväggar och ersättning med nya med luftspalt. Terrasser Omläggning av tätskikt och isolering. Byte av brunnar. Översyn av tätning mot fasad och åtgärdande vid behov.

21 Källare/garage Förbättring av lutning på avloppsstammar. Förbättring av larm vid översvämning. Komplettering med reservpumpar. Byte av avlopps- och dagvattensystem. Förbättring av dränering och fogtätning (se nedan). Dränering Renspolning av dräneringsledningar. Eventuellt ny dränering. Frånluftsventilation I första hand, ersättning av befintlig ventilation med ny till- och frånluftsventilation (FTXsystem). Detta kräver insättning av nya kanaler. I andra hand behålls frånluftsventilation intakt, komplettering med nya uteluftsdon och kanaler. Byte av fläktutrustning som inte är bytt. Värme Injustering av värmesystem och byte av radiatoroch stamventiler. Schakt intill badrum Avlägsnande av byggspill. Förebyggande av läckage från avloppsrör. Vatten och avlopp Byte av spillvattensystemet i sin helhet. Byte av dagvattensystemet.