Förstudie fasader och fönster, Frölunda kulturhus

Transkript

1 Järnbrott 135:3 Förstudie fasader och fönster, Frölunda Göteborg Uppdragsansvarig: Frida Johansson Projektnummer: STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ (12)

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. Uppdrag och bakgrund Besiktningen Fasader och socklar Fönster Entrépartier och dörrar Portar Asbest och PCB Övrigt Förslag till åtgärder Fasader Fönster Entrépartier Ekonomi Projektkostnader Energibesparing Förslag till fortsättning Tidplan (12)

3 1. Uppdrag och bakgrund På uppdrag av Lokalförvaltningen har en statusbesiktning utförts och en förstudie upprättats omfattandes fasader och fönster på Frölunda, Valthornsgatan 13, Västra Frölunda. Fastigheten är uppförd år 1980 och är en tegelbyggnad i etage på totalt m 2. Verksamheten i byggnaden består bland annat av badhus, gym, bibliotek, skola och kontorsverksamhet. Denna förstudie som upprättats av Göteborg AB redovisar fastighetens status främst avseende fasader och fönster samt redovisar åtgärdsförslag som kan genomföras för att tillgodose fastighetens renoveringsbehov. För föreslagna åtgärder har även en kalkyl upprättats. 2. Besiktningen Statusbesiktningar har genomförts den 7, och 26 april av Frida Johansson, Daniel Olsson och Kennie Svensson. Besiktningarna har varit okulär- och funktionsbesiktningar. Orienteringsfigur 3(12)

4 3. Status Nedan redovisas status för respektive byggnadsdel som ingått i uppdraget. 3.1 Fasader och socklar Sockel Sockeln runt byggnaden är av betong med putsad yta. Överlag är sockeln i dåligt skick med bomputs och på en del ställen har armeringen rostat och orsakat större betongskador. På många ställen är gräs och planteringar anlagda direkt mot sockeln vilket ökar fuktbelastningen och minskar möjligheten till uttorkning. Tegel Fasaderna i byggnaden består av partier med rött tegel avdelat med betongpelare och betongpartier. Bruket är ett mjukt fogbruk med grovkornig ballast som har börjat vittra sönder så ballasten frigjorts. Betongskador och rostig armering i sockel Teglet är hårt och är generellt i bra skick, få stenar har spruckit och frostsprängning förekommer ej. Man kan se att vatten pärlar sig på teglet vilket är ett gott tecken på att stenen inte suger upp vatten. Delar av tegelfasaderna är täckta med klotter vilket ger ett tråkigt intryck till byggnaden. Tegelfasaderna är enligt konstruktionsritningar uppbyggda som en sandwichkonstruktion med en utvändig 120 mm tegelmur, 120 mm mineralullsisolering och en invändig 120 mm tegelmur. Isoleringen är placerad inne i muren vilket innebär att den yttre muren är kallare och blötare än den inre. Det är viktigt att den yttre muren är tät och inte läcker in till isoleringen. Detta kan orsaka fuktskador och ge ett försämrat U-värde för hela ytterväggen. Urlakade bruksfogar Klotter på tegelfasad samt urlakade bruksfogar 4(12)

5 Tegelfasaderna mot väster är i bra skick, troligtvis är dessa renoverade och omfogade någon gång under de senaste åren. Ingen dokumentation finns för detta. Tegelbalkarna ovan fönster och entrédörrar har på en del ställen spruckit på grund av att armeringen rostat och sprängt ut sten och fog. Tegelfasaderna mot norr och öster är i generellt sämre skick med urlakade bruksfogar med ett större antal spruckna tegelstenar än västerfasaden. Betong Betongpelarna i fasaden är i över lag gott skick. En del av pelarna har ytliga sprickor i betongen där vatten kan tränga in men vi har inte kunnat konstatera några större skador på betongen. Betongbalkarna ovan glaspartier är i gott skick, ingen större sprickbildning har kunnat konstateras De större betongpartierna på söderfasaden är överlag i gott skick men med ett fåtal skador i betongen som behöver lagas upp. Plåt Vid takfoten finns ett grått plåtband som ansluter till byggnadens plåttak. På österfasaden finns även ett plåtband mitt på fasaden i samma kulör som det övre plåtbandet. Plåten är i mycket gott skick. Betongfasad mot söder 3.2 Fönster Glaspartier Samtliga glaspartier har en stålstomme med utsida av aluminiumprofiler. De öppningsbara luckorna i partierna är genomgående av stål. Glasen är tvåglas isolerkassetter som på många ställen punkterats och tappat sin isolerförmåga. I större glaspartier finns utrymningsdörrar som bör bytas i samband med att glaspartierna byts ut. Under åren har många av de befintliga kassetterna spruckit och då har verksamheten bytt ut dem till kassetter med en utvändig ruta av polykarbonat. Dessa har på många ställen vandaliserats i form av att rutorna blivit eldade på och ristade i. Fönster De delar av byggnaden som huserar kontor har öppningsbara fönster istället för glaspartier. Dessa luckor är uteslutande i stål och har i många fall börjat rosta. Glaspartier i trapphus 5(12)

6 Fönstren är på vissa ställen monterade direkt i fasadliv och är inte indragna i fasaden. Detta gör att dessa fönster är mycket utsatta för väder och vind vilket är en onödig påfrestning och kan bidra till en ökad risk för läckage. Den invändiga stålstommen är genomgående i gott skick. Där glaspartier har bytts ut har den invändiga stålstommen behållits och de nya aluminiumpartierna har monterats utanpå stålstommen. Fönster med utvändig polykarbonat Spruckna glas på takplan 3.3 Entrépartier och dörrar Vissa av entrépartierna är original stålpartier och vissa är utbytta till aluminiumpartier. De nyare aluminiumpartierna är i gott skick med undantag från mindre sparkmärken. De äldre stålpartierna bör bytas ut i samband med en renovering då de börjat rosta. Huvudentrén till byggnaden är nyligen renoverad och ny karuselldörr med entrédörr vid sidan har installerats. Passersystemet i byggnaden är bytt under de senaste åren och kommer behållas vid en ombyggnation. Runt om byggnaden finns flertalet sidodörrar i både stål och aluminium. Ståldörrarna har rostat på många ställen och bör bytas ut. Aluminiumdörrarna är nyare och i gott skick. Nytt entréparti 6(12)

7 Utrymningsdörrar i stål Entrédörr möt österfasad 3.4 Portar På byggnadens österfasad finns ett antal varuportar. Dessa är av äldre modell och funktionen av dessa är okänd. Åtgärd av portar ingår inte i kalkylunderlaget enligt önskemål från Lokalförvaltningen. 3.5 Asbest och PCB Prov på förekomst av asbest i fogar runt fönster är gjord, svar på prov är ej elhållet ännu. Eftersom byggnaden är byggd är sannolikheten att det skulle förekomma asbest eller PCB i fogar och dyl. mycket liten. 3.6 Övrigt Delar av byggnaden har fast solavskärmning i form av aluminiumlameller. Dessa kommer bytas ut i samband med takrenoveringen som är inplanerad under Som stöldskydd så har utvändiga jalusier installerats framför utsatta fönster. Även invändiga galler har installerats på vissa ställen. Dessa önskas att behållas av verksamheten. 7(12)

8 4. Förslag till åtgärder Samtliga kostnader är ungefärliga och exklusive moms. 4.1 Fasader Bomputs på sockeln knackas ner och synliga armeringsjärn rengörs och rostskyddsbehandlas. Betongskador lagas i och socklens slammas om. Där gräs och planteringar är anlagda direkt mot sockeln grävs marken närmast sockeln ut och fylls igen med kapillärbrytande material en stenrad närmast fasaden för att minska fuktbelastningen mot konstruktionen och förbättra dräneringsförmågan. Tegelfasader mot norr och öster fogas om helt och spruckna och frostsprängda tegelstenar byts ut. Tegelfasaden mot väster fogas om delvis där fogar är slitna och spruckna tegelstenar byts ut. Totalt uppskattas antalet stenar som behöver bytas ut till 1000 st. Spruckna tegelbalkar byts ut. Klotter på fasaden tvättas bort i samband med omfogning och stenbyten. Betongpelare och fasad av betong tvättas och betongskador lagas upp. Stålpelare till befintliga skärmtak skrapas, rostskyddsbehandlas och målas i kulör lika nya glaspartier. Byte av enstaka tegelstenar bedöms till en kostnad mellan 200 och 400 kr/sten och omfogning av fasad kr/m 2. För renovering av sockel kan man räkna med en kostnad mellan 800 och 1000 kr/m 2. Utgrävning och dränera längs sockeln kostar mellan 800 och 1000 kr/lpm. 4.2 Fönster Befintliga glaspartier byts ut till nya glaspartier med nya utvändiga profiler av aluminium. Den befintliga invändiga stålstommen behålls. Partierna förses med nya treglas isolerkassetter med ett U-värde på ca 0,9 W/m 2,K. Rekommendationen är att det yttre och inre glaset utförs som laminerat glas. Laminerat glas tillverkas genom att två glasskivor lamineras samman med en plastfolie under upphettning. Plastskiktet i glasskivan gör glaset segt och svårforcerat. Vid överbelastning spricker glaset men plastfolien gör att glassplittret hänger kvar och förhindrar genomträngning och eventuella inbrottsförsök. Lamineringen påverkar inte glasets optiska egenskaper. Ett alternativ är att utföra nya glaspartier med polykarbonatrutor. Polykarbonat är en okrossbar plast som står sig bra mot slag och genomträngning. Polykarbonat i befintligt entréparti 8(12)

9 Nackdelen med polykarbonat är att den snabbt blir synligt skadad trots att glaset inte går sönder och att den blir mjölkig i tonen med tiden. De optiska egenskaperna är mycket sämre än för en glasruta och rutan blir lätt vattnig att se ut genom. Polykarbonat ger även ett försämrat U-värde i glaspartierna vilket minskar energibesparingen vid ett byte. Om nya partier utförs med utvändig polykarbonatruta blir U-värdet 1,2 W/m 2,K. Eftersom polykarbonaten redan från början har en mjölkig ton och lätt blir synligt skadade rekommenderas att man instället väljer nya partier med inre och yttre laminerat glas. I badhuset behövs ytterligare skydd mot kondens invändigt på glasen. Kondens bildas invändigt vid hög luftfuktighet och då glasytan är kallare än luften i rummet. För att undvika kondens behöver den invändiga glasrutan vara minst i samma temperatur som den invändiga. Detta kan man undvika till viss del genom bra U-värde på isolerglaskassetterna. Det finns även en teknik som innebär att man värmer det inre glaset med el till samma temperatur som luften. På så sätt är man helt säkrad från invändig kondens. Tillskottsvärmen behövs endast under de kalla månaderna och glaspartierna funderar som vanliga treglaspartier med bra U-värde. Denna teknik används vid nybyggnation av badhus Befintliga fönster byts till nya aluminiumfönster. De fönster som är monterade direkt i fasadliv flyttas in något i fasaden för att skydda det mot väder och vind och ge möjlighet till bra plåtanslutningar. För byte av fönsterpartier kan man räkna med en kostnad mellan kr/m 2. Om man väljer att installera polykarbonat istället för laminerat glas blir det en tillkommande kostnad på ca 1000 kr/ m 2. För byte av fönsterpartier i badhuset beräknas till kr m 2. Om man väljer att byta till partier med varma invändiga glas kan man räkna med en kostnad mellan kr/m 2. Kalkylen är beräknad med byte till nya vanliga glaspartier. För fönsterbyte till nya fönster i aluminium kan man räkna med en kostnad mellan kr/m². 4.3 Entrépartier Befintliga entrédörrar byts ut till nya entrépartier av aluminium, uppskattningsvis behöver hälften av entrédörrarna bytas. Entrédörrarna kopplas till befintligt passersystem och förses med dörrstängare samt spark- och klämskydd. Befintliga rostiga ståldörrar byts ut till nya ståldörrar. Kostnad för nya kompletta entrépartier samt inkoppling av befintligt passersystem ligger mellan och kr/st och nya ståldörrar kostar mellan kr/st. 9(12)

10 6. Ekonomi 6.1 Projektkostnader Nedan redovisas kostnaderna för projektet innefattande de föreslagna åtgärderna. Detta är endast en överslagskalkyl i tidigt skede. Kostnader för projektering och byggledning är endast grovt uppskattade och baserade på projektets totala kostnad och är inget anbud. Åtgärd Antal Kostnad Total kostnad Fönster Byte fönsterpartier 2000 m² kr/m² kr Byte fönsterpartier badhus 150 m² kr/m² kr Byte fönster 440 m² kr/m² kr Fasad Renovering av socklar 330 m² 900 kr/m² kr Lagning av betongskador i sockel 40 st kr/st kr Dränering runt sockel 500 m 900 kr/m kr Omfogning av tegelfasad 1200 m² kr/m² kr Byte av trasiga tegelstenar 1000 st 300 kr/st kr Byte av trasiga tegelbalkar 20 st kr/st kr Klottersanering av tegel- och betongfasad 120 m² 500 kr/m² kr Tvättning av betongfasad 2100 m² 100 kr/m² kr Ommålning utvädiga stålpelare 20 st kr/st kr Entrépartier Nya entrédörrar i aluminium 7 st kr/st kr Nya enkeldörrar i aluminium 8 st kr/st kr Nya utrymningsdörrar 3 st kr/st kr Övrigt Ställningskostnad 5800 m² 200 kr/m² kr Total entreprenadkostnad kr Konsultkostnader för projektering, byggledning, besiktning etc kr Byggherrekostnader kr Oförutsett ca 10 % kr Totalt inkl. oförutsett kr 10(12)

11 6.2 Energibesparing Byte av fönsterpartier ger en energibesparing på ca kwh/år vilket motsvarar ca kr/år. Energibesparingen är beräknad med nya glaspartier och fönster med laminerat glas. Om man skulle välja polykarbonat istället för laminerat glas kommer energibesparingen bli mindre än beräknat. Parametrar för beräkning av energibesparing: Area fönsterpartier 2600 m 2 U-värde befintliga fönster och glaspartier 2,6 W/m 2,K U-värde nya fönsterpartier 0,9 W/m 2,K Inomhustemperatur: 20 C Energipris fjärrvärme 0,65 kr/kwh 7. Förslag till fortsättning I nästa skede bör ett förfrågningsunderlag upprättas för att styra de viktigaste delarna i projektet såsom materialval, metod och tider. En dialog bör föras med verksamheten för att tillsammans kunna lägga upp genomförandet av projektet på ett sådant sätt att verksamheten påverkas så lite som möjligt av ombyggnationen. Om projektet upphandlas i flera delar, exempelvis fasadarbeten för sig och glaspartier för sig så kan man spara in på totalentreprenörens påslag för sina underentreprenörer. Dock kommer detta troligtvis innebära en förhöjd kostnad i projekteringsskedet samt en större arbetsinsats i byggledningsskedet. 11(12)

12 8. Tidplan Den totala tidsåtgången för genomförande kan ta upp mot 12 månader beroende på hur man väljer att lägga upp arbetena. Fasad- och fönsterarbetena innehåller många störande moment som kommer påverka verksamheterna i byggnaden. Tidsplanen bör fastställas i samråd med verksamheten för att främja båda parternas intressen i så stor utstreckning som möjligt. Göteborg Med vänliga hälsningar Frida Johansson 12(12)