Bolånetakets påverkan på bostadsmarknaden

Bolånetakets påverkan på bostadsmarknaden Ur konsumenternas synvinkel Johan Sandberg Joel Byström 2012 Kursnamn Examensarbete, C- nivå, 15hp Examensarbete i Företagsekonomi, kandidatkurs Ekonomiprogrammet Handledare: Aihie Osarenkhoe Examinator: Akmal Hyder

ABSTRACT Titel: Bolånetakets påverkan på bostadsmarknaden Ur konsumenternas synvinkel Nivå: C-uppsats i ämnet företagsekonomi Författare: Johan Sandberg och Joel Byström Handledare: Aihie Osarenkhoe Datum: 2012-05 Syfte: Syftet med detta arbete är att undersöka hur förväntningarna var inför införandet, och hur konsumenterna påverkats av det nya bolånetaket som infördes 1 oktober 2010. När det nu gått 18 månader sedan införandet, hur har bostadsmarknaden påverkats ur konsumenternas synvinkel? Arbetets bidrag: Tidigare studier inom området (t.ex. Gauffin, 2011; Bekeris & Lagelius, 2011; Claesson & Megaache, 2011) fokuserar på hur hur bostadsmarknaden i sin helhet har påverkats av bolånetaket, med främsta inriktning på bostadsrätter i Stockholm. Denna uppsats bygger vidare på tidigare studier genom att undersöka huruvida konsumenterna på bolånemarknaden har påverkats, för att därmed utvidga kunskaper om bolånetaket och dess effekter. Uppsatsen kommer kunna användas för att diskutera om bolånetaket verkligen är det bästa sättet för att stoppa den osunda belåningen. Finns andra bättre alternativ som inte leder till att vissa utsatta grupper får svårt att ta sig in på eller helt enkelt utesluts från bostadsmarknaden? Metod: För att undersöka huruvida hypotesen stämmer att bolånetaket på ett negativt sätt påverkat förstagångsköpare och andra kontantsvaga grupper har både kvantitativa och

kvalitativa metoder använts. Kvantitativa data har främst bestått av inhämtande av artiklar och information från internet. Kvalitativa data har hämtats genom personliga intervjuer och telefonintervjuer med branschfolk, samt en enkätundersökning med förstagångsköpare. Resultat & slutsats: Bolånetaket har fått effekt. De höga belåningsgraderna har sjunkit, men marknaden har inte påverkats nämnvärt. Genom det empiriska arbetet har vissa slutsatser dragits. Dessa är bland annat att de nya reglerna fått en negativ effekt för förstagångsköpare samt att människor idag har svårare att ta sig in på bostadsmarknaden. Dock kan konkreta belägg för dessa slutsatser inte presenteras. Förslag till fortsatt forskning: Eftersom att bolånetaket fortfarande är relativt ungt, bara ca 18 månader har gått sedan införandet, så kan det behövas ytterligare tid för att det helt ska gå att utvärdera. En aspekt som skulle vara intressant att undersöka är huruvida bankerna är vinnare i situationen. Bankerna erbjuder blancolån och till dessa hör högre ränta än tidigare. På så sätt tjänar bankerna mer pengar än de skulle ha gjort vid införandet av amorteringskrav. Det vore även intressant att undersöka hur stor del av de nya blancolånen som är kopplade till bostadsköp. Nyckelord: Bolånetaket, Finansinspektionen, konsumenter, blancolån, förstagångsköpare, ränta 2

ABSTRACT Title: The mortgage ceiling s impact From a consumer perspective Level: Term paper C-level in business economics Author: Johan Sandberg and Joel Byström Supervisor: Aihie Osarenkhoe Date: 2012-05 Aim: The purpose of this study is to explore the consumers expectations prior to, and how consumers subsequently were affected by the introduction of the new mortgage roof introduced on 1 October 2010. Eighteen months after the introduction, how has the housing market been affected from a consumer perspective? Contribution of the thesis: Previous studies in the field (eg Gauffin, 2011; Bekeris & Lagelius, 2011; Claesson & Megaache, 2011) focuses on how the housing market as a whole has been affected by the mortgage roof, with primary focus on condominiums in Stockholm. This paper builds on previous studies by examining whether consumers on the mortgage market has been affected, in order to expand knowledge of the mortgage roof and its effects. The paper will be used to discuss if the mortgage ceiling really is the best way to stop the unhealthy leverage. Are there other better alternatives that do not result in vulnerable groups having difficulties to enter, or simply getting excluded from, the housing market? Method: To investigate the correctness of the hypothesis that the mortgage ceiling negatively impacted first-time buyers and other groups with low amounts of cash, both quantitative and qualitative methods were used. The quantitative data consists mainly of gathering articles and data from the Internet. The qualitative data has been implemented 3

through personal and telephone interviews with industry professionals, and a survey with first-time buyers. Result & Conclusions: The mortgage ceiling has had an effect. The high value ratios have dropped, but the market has not been significantly affected. Through the empirical work some conclusions have been drawn. These include that the new rules have a negative effect on first-time buyers, and that people today have less chance to enter the housing market. However, concrete evidence for these conclusions cannot be presented. Suggestions for future research: Since the mortgage ceiling is still relatively young, only about 18 months have passed since the introduction, it may require additional time to fully be able to evaluate. One aspect that would be interesting to examine is whether the banks are winners in this situation. The banks offer unsecured loans and these include higher interest rate than before. In this way, banks earn more money than they would have done in the introduction of amortization requirements. It would also be interesting to investigate what proportion of the new unsecured loans that are linked to home purchases. Key words: The mortgage ceiling, FSA, consumers, unsecured loans, first time buyers, interest 4

Innehåll 1. Inledning... 1 1.1 Bakgrund... 1 1.2 Problemformulering... 4 1.3 Frågeställning... 5 1.4 Syfte... 5 1.5 Avgränsningar... 5 1.6 Disposition... 6 2. Tillvägagångssätt... 8 2.1 Metodval... 8 2.1.1 Kvantitativ metod... 8 2.1.2 Kvalitativ metod... 8 2.2 Datainsamling... 9 2.3 Intervju- och enkätutformning... 10 2.4 Dataanalys... 10 2.5 Reliabilitet och Validitet... 11 2.6 Källkritik... 12 3. Teori... 14 3.1 Tidigare gjorda studier... 14 3.2 Den effektiva marknadshypotesen... 15 3.3 Hedonisk prissättning... 15 3.4 Syftet med bolånetaket... 16 3.5 Varför införandet?... 16 3.6 Finansinspektionens råd... 19 3.6.1 Berörda parter... 20 3.7 Risker... 21 3.7.1 Kreditgivarnas risker... 21 3.7.2 Låntagarnas risker... 21 3.7.3 Samhällets risker... 22 3.8 Konsekvenser... 23 3.8.1 Bedömning... 23 4. Empiri... 25 5

4.1 Redovisning av sekundärdata... 25 4.1.1 Spekulationer kring införandet... 25 4.1.2 Alternativ till bolånetaket... 27 4.1.3 Efter införandet... 27 4.1.4 Utveckling av belåningen... 30 4.1.5 Uteslutning från bostadsmarknaden... 31 4.2 Redovisning av primärdata... 32 4.2.1 Spekulationer kring införandet... 32 4.2.2. Alternativ till bolånetaket... 33 4.2.3 Efter införandet... 36 4.2.4 Utveckling av belåningen... 37 4.2.5 Uteslutning från bostadsmarknaden... 38 5. Analys/Diskussion... 40 5.1 Spekulationer kring införandet... 40 5.1.1 Prisnivån... 40 5.1.2 Efterfrågan... 41 5.1.3 Blancolån som konkurrensmedel?... 42 5.2 Utveckling av belåning... 42 5.3 Uteslutning från bostadsmarknaden... 43 6. Slutsats... 45 6.1 Bolånetakets påverkan... 45 6.2 På vilket sätt har konsumenterna påverkats av det nya bolånetaket?... 46 6.3 Andra alternativ till bolånetaket... 46 6.4 Tidigare gjorda studier... 47 6.5 Förslag på fortsatt forskning... 48 Referenslista... 49 Trycka böcker & artiklar... 49 Böcker... 49 Artiklar... 49 Internetbaserade referenser... 51 Bilagor... 54 Intervjufrågor... 54 6

Enkätundersökning... 55 7

Tabell- och figurförteckning Tabell 1: Prisstatistik för bostadsrätter Sid 2 Tabell 2: Prisstatistik för villor Sid 2 Tabell 3: Bolånetakets effekt på prisnivån prognos och utfall Sid 26 Tabell 4: Boendekostnadskalkyl med och utan bolånetak Sid 36 Tabell 5: Belåningsgrad enligt enkätundersökning Sid 39 Figur 1: Skuldkvoter Sid 17 Figur 2: Genomsnittlig belåningsgrad Sid 18 Figur 3: Antal kvartal bostades marknadsvärde understeg bolånet Sid 22 Figur 4: Prisutveckling i Stockholm Sid 29 Figur 5: Prisutveckling i riket Sid 29 Figur 6: Belåningsgrad Sid 31 1

1. Inledning I detta inledande avsnitt kommer bakgrunden til studien förklaras. Därefter presenteras syfte och problemformulering. Avslutningsvis beskrivs avgränsningar och dispositioner. 1.1 Bakgrund Bostadspriserna har varit ständigt stigande under 2000-talet, med undantag för 2008 då världen fick sig en chock man inte skådat sedan den stora depressionen. Bostadspriserna i Sverige föll något under finanskrisen men har sedan dess fortsatt stiga, 1 vilket har gjort att människor i allmänhet sett en möjlighet att använda bostäder som ett investeringsalternativ. Generellt sett går priserna uppåt och bostäder anses vara en relativt säker investering jämfört med värdepapper och andra finansiella instrument som kan svänga kraftigt och till och med tappa sitt värde helt och hållet. Även om bostadspriserna sjunker behåller en bostad alltid någon typ av värde. Mellan åren 2000-2010 har priserna på bostäder ökat kraftigt i Sverige. En villa har ökat med 72 procent och en bostadsrätt med 153 procent. Den kraftiga prisutvecklingen förklaras med att bolåneräntorna varit väldigt låga under flera år. Även under 2010 steg priserna, då med 7 procent. 2 1 Hanna Armelius & Hans Dillén, 2011 2 http://www.svenskfast.se/templates/page 7767.aspx 1

Prisstatistik för BOSTADSRÄTTER, 2000 2010 Prisutvecklingen för bostadsrätter baseras på kr/m2. Tabell 1 3 2000 pris (kr/m 2 ) 2010 pris (kr/m 2 ) Förändring i procent Riket 8 314 (kr/m 2 ) 21 057 (kr/m 2 ) + 153 procent Stockholms kommun 23 794 (kr/m 2 ) 42 416 (kr/m 2 ) + 78 procent Malmö kommun 5 862 (kr/m 2 ) 18 618 (kr/m 2 ) + 218 procent Göteborgs kommun 8 456 (kr/m 2 ) 26 448 (kr/m 2 ) + 213 procent Konsumentprisindex 260,7 302,98 + 16 procent Reporäntan 3,9 procent 0,7 procent Prisstatistik för VILLOR, 2000 2010 Prisutvecklingen för villor baseras på K/T-talet. Tabell 2 4 2000 K/T 2010 K/T Förändring i procent Riket 0,93 1,60 + 72 procent Stockholms kommun 0,72 1,51 + 110 procent Göteborgs kommun 0,63 1,43 + 126 procent Malmö kommun 0,69 1,59 + 131 procent Konsumentprisindex 260,7 302,98 + 16 procent Reporäntan 3,9 procent 0,7 procent Efter att priserna fram till 2010 ständigt varit stigande skedde det 2011 ett trendbrott, priserna sjönk. Villapriserna ligger nu för första gången sedan hösten 2008 under Konsumentprisindex. 3 http://www.svenskfast.se/templates/page 7767.aspx Hämtat 2012-03-07 Kl 09:20 4 http://www.svenskfast.se/templates/page 7767.aspx Hämtat 2012-03-07 Kl 09:20 2

Bostadsrättspriserna ligger dock fortfarande över Konsumentprisindex. Faktorer som påverkar prisnedgången är många, bland annat reporäntan och ett kraftigt ökat utbud på bostadsmarknaden. 5 Priserna på bostäder faller ungefär 1 procent om räntan plötsligt höjs 1 procent, när sedan räntan successivt faller tillbaka står bostadspriserna kvar på 1 procent lägre än ursprunget. 6 Bristen på bostäder och ett ökat inflyttande till landets storstäder anses vara den största anledningen till att bostadspriserna skenat iväg under 2000-talet. Ett problem som uppstått när priserna ökat är konsumenternas svårigheter med finansiering. Aldrig tidigare har skuldsättningsgraden varit så hög. Finansinspektionen presenterade 16 februari 2010 en rapport som visar att ungefär 12 procent av hushållen har en belåningsgrad på över 90 procent, ca 20 procent över 85 procent och ca 33 procent över 80 procent. 7 Tidigare studier visar att hur mycket man lånar till sin bostad är helt beroende på hur hög räntan är och hur hög inkomst man har. 8 Samtidigt finns det tydliga faktorer som visar att efterfrågan styr mer än själva utbudet på marknaden, det finns indikationer på att när efterfrågan är hög stiger priserna mer än när det är utbudet som styr. 9 Finansinspektionen ansåg att en trend som denna var oroande ur ett konsumetskyddsperspektiv. En allt högre belåningsgrad gör att om priserna på marknaden faller, kommer lånen i många fall överstiga marknadsvärdet på många bostäder. Om samtidigt samma hushåll skulle drabbas av till exempel arbetslöshet eller liknande skulle det kunna medföra att hushållet eventuellt skulle bli tvingad att sälja bostaden med förlust. 15 februari 2010 presenterade Finansinspektionen en promemoria som innebar ett allmänt råd om att skuldsättningsgraden skall begränsas till intervallet 75-90 procent. 10 1 oktober 2010 så klubbade Finansinspektionen igenom att inget nytecknat bolån bör överstiga 85% av marknadsvärdet. Detta beslut är ingen instiftad lag, det är en rekommendation som Finansinspektionen till mycket hög grad ser att följs. Med de införda reglerna vill man förhindra att banker och andra bolåneinstitut använder högre belåningsgrader för att konkurrera med 5 http://www.maklarstatistik.se/pressmeddelande/pm-2012-01-17-trendbrott-under-2011.aspx Hämtat 2012-03-07 Kl 14:00 6 Peter Sellin & Karl Walentin, 2008 7 Beslutspromemoria FI Dnr 10-1533, Finansinspektionen, 2010 8 Ricardo Gimeno & Carmen Martinez-Carrascal, 2006 9 Olivier De Bandt, Catherine Bruneau & Widad El Amri, 2006 10 Lars Frisell & Per Håkansson, 2010 3

varandra. Med beslutet vill man skydda låntagarna i framtiden från att inte kunna klara av svängningar på bostadsmarknaden och i privatekonomin. 11 Det är den beslutspromemoria som Finansinspektionen släppte i samband med att regleringen av bolånetaket beslutades. Rapporten heter Allmänna råd om begränsningar av lån mot säkerhet i bostad, Beslutspromemoria, FI-DNR 10-1533. Detta är den övergripande referensram som används i teoriavsnittet. Det kan förekomma likheter med andra forskningsarbeten inom liknande ämnen på grund av samma teoretiska utgångspunkter. 12 Finansinspektionen menade att det nya bolånetaket inte kommer att få några konsekvenser i samhället, men många höll inte med och kritiserade starkt beslutet. Spekulationerna började nu om huruvida det sänkta bolånetaket skulle komma att påverka bostadsmarknaden. Kommer priserna att gå ner om färre har möjlighet att låna till sina bostäder? Hur kommer det att påverka förstagångsköpare? 1.2 Problemformulering I Stockholm har boendemarknaden tidigare år blomstrat med stabila höjningar år efter år. 13 Detta beroende på olika faktorer, dels den stora inflyttning som finns till kommunen Stockholm. Det är här förutsättningarna finns om man är arbetssökande, nyexaminerad eller söker sig till någon av de stora högskolorna/universiteten i områdena. Marknadspriserna var under 2011 på en nivå som endast kan jämföras med den absoluta toppen under åren 2006-2007. Dock har det under det senaste året synts en smärre nedgång när det gäller marknadspriserna i det området denna studie behandlar. 14 De bostäder som behandlats ligger fortfarande på en sådan nivå att de ofta kräver en väldigt hög belåning för hushållen. Detta är vad man i Sverige kallar ett osunt belåningsförhållande. Detta är dock inte ett unikt fenomen bara för Sverige utan det finns jämförelser gjorda med USA. Dessa jämförelser visar att där 11 http://www.fi.se/press/pressmeddelanden/listan/bolanetak-pa-85-procent-fran-1-oktober/ Hämtat 2012-03-06 Kl 11:00 12 Beslutspromemoria FI Dnr 10-1533, Finansinspektionen, 2010 13 http://www.maklarstatistik.se/maeklarstatistik/kommun.aspx?main=stor%20stockholm&lk=3001&months=99& Extra1=8888&Extra2=8888&Typ=Boratter&Ant=4820 Hämtat 2012-03-06 Kl 11:15 14 http://www.maklarstatistik.se/maeklarstatistik/kommun.aspx?main=stor%20stockholm&lk=3001&typ=boratter &Months=12&Ant=4820&Extra1=8888&Extra2=8888 Hämtat 2012-03-06 Kl 11:25 4

belåningsbeloppen är procentuellt höga i förhållande till bostadens försäljningspris är extra känsliga till andra faktorer som skulle kunna tänkas påverka försäljningspriset. 15 Utgångspunkten för denna uppsats är att undersöka den nya reformen av bolånetaket som trädde i kraft den 1 oktober 2010. Den nya reformen innebar då en ny procentsats som skulle motsvara 85 procent av köpeskillingen. Detta innebär att bolånetagarna måste med egna finansiella medel betala en kontantinsats om 15 procent av köpeskillingen. Detta är något som efter tre års studier i ämnet, uppfattas relevant inför framtida arbetsområde. Meningen är att skapa förståelse för hur förväntningarna var inför införandet av det nya bolånetaket, och se hur det har påverkat denna marknad efter införandet. Uppsatsens fokus ligger på att undersöka hur detta nya bolånetak har påverkat konsumenterna. Med konsumenter menas här säljare, köpare och bolånetagare. Det som ska undersökas är både om det har försvårat för förstagångsköparna att komma in på marknaden och hur det påverkar försäljningspriset för säljarna. Något som märks tydligt i studimiljöer är hur svårt det blir för nyexaminerade studenter som under en längre tid har studerat, och nu vill flytta till storstäder där jobben finns för att starta sin karriär. Bostadspriserna är rekordhöga och nu krävs även 15 procent av köpeskillingen i egna kontanta medel. 1.3 Frågeställning På vilket sätt har konsumenterna påverkats av det nya bolånetaket? 1.4 Syfte Syftet med detta arbete är att undersöka hur förväntningarna var inför införandet, och hur konsumenterna påverkats av det nya bolånetaket som infördes 1 oktober 2010. Nu, 18 månader senare, hur har bostadsmarknaden påverkats ur konsumenternas synvinkel? 1.5 Avgränsningar De geografiska avgränsningarna i arbetet är till grund för att få ett rättvist och rättsinnigt resultat. Denna studies fokus ligger på Stockholm i helhet, med inslag från övriga Sverige som komplement för att stärka teorier. Anledningen till att inte använda hela Sverige är att det skulle 15 Owen Lamont & Jermey Stein, 1997 5

bli svårt att få ett rättvisande resultat, då det inte är rättvist att jämföra Sveriges storstäder med mindre orter. Just fastighetsbranschen är ofta väldigt personlig i mindre städer och ger därför ingen generell bild av bostadsmarknaden för hela landet. De övriga avgränsningar som gjorts är i primärdata samlats in information från fastighetsmäklare, tjänstefolk inom banksektorn samt förstagångsköpare som också i huvudsak kommer från Stockholmsområdet. 1.6 Disposition Sammanfattning / Abstract Denna uppsats börjar med en sammanfattning för att läsaren skall få en snabb överblick över vad uppsatsen handlar om. Innehållsförteckning En förteckning över hela innehållet under rubrikform. Kapitel 1 Inledning Här introduceras inledningen och bakgrunden till arbetet. Sedan presenters även syfte, problemformulering och avgränsningar för ämnet. Detta för att få en överblick av vad uppsatsen ämnar att uppnå. Kapitel 2 Tillvägagångssätt Under kapitel två presenteras metodval och tillvägagångssätt som valts för att undersöka ämnet. Kapitel 3 Teori I kapitel tre presenteras den bakomliggande teorin till forskningen. Kapitlet har delats in i ett flertal olika delar för att lättare skapa förståelse för ämnet. Kapitel 4 Resultatredovisning I kapitel fyra så presenteras studien och resultatet av denna i ämnet. Läsaren tar del av forskning, samt den sekundärdata som använts. Här presenteras också 0underlag från intervjuer och enkätundersökning. Kapitel 5 Analys/Diskussion Analysavsnittet består av resonemang gällande teori, empiri och resultat. Tidigare kapitel binds ihop och färdigställs i ett analytiskt utförande. 6

Kapitel 6 Slutsats Här redovisar den slutsats som framkommit under studiens gång. Referenslista I slutet av arbetet återfinns referenslistan. Alla tryckta artiklar, litteratur och internetbaserade källor som refererats till återfinns där. Bilagor I arbetets sista del återfinns de bilagor som använts under uppsatsens gång. Enkäten som används mot förstagångsköpare och intervjufrågor som ställts till branschfolk. 7

2. Tillvägagångssätt I detta avsnitt presenteras de olika metoder som använts för att inhämta, analysera och studera de data som senare presenteras i studien. Nedan följer även förklarade material till utgångspunkter, och hur det påverkar arbetets trovärdighet. 2.1 Metodval Inledningen av arbetet utgick ifrån att samla in information och förståelse kring införandet av det nya bolånetaket. Djupare förståelse i ämnet skapades genom att undersöka redan befintlig information. Huvudmålet i detta stadie var att se vad orsakerna till detta införande var, vad de beräknade konsekvenserna i förväg var och hur påverkan efter regleringen skulle bli. I ett tidigt skede visades tydligt att experterna i fråga hade olika synpunkter på detta införande men den genomgående röda tråden var en positiv analys. I arbetet används både kvalitativ metod och kvantitativ metod. Den instuderade informationen ledde till valet av branschfolk att intervjua och den statistiska information som hittades i artiklar bidrog till den kvantitativa information som behövdes. 2.1.1 Kvantitativ metod Rapporten innehåller till stor del historisk datainsamling, befintliga artiklar och data som användes redan inför införandet av det nya bolånetaket 1 oktober 2010. Anledningen till valet av befintliga data till informationsinsamlingen är att det enkelt går att urskilja skillnadern före och efter införandet. Information från Finansinspektionen har tagits upp, vilket var information som användes inför införandet, och information från branschen som använts för att se hur det är idag. Många mäklarföretag presenterar egen framtagen data och det finns även sammantagna branschintressenter som sammanställt data. Många fördelar sågs med valet av denna metod då den kommer direkt från ursprungskällan redan före införandet och bör således vara väl utstuderad och genomtänkt. Samtidigt användes kommentarer från banker och mäklarföretag som kan behöva en hårdare granskning och ett lite jämnare avvägningssätt. 16 2.1.2 Kvalitativ metod När kvantitativa data analyserats övergick studien till en kvalitativ metod för att få en personligare infallsvinkel i analysen. Främst att intervjuades branschfolk men även 16 Jan Trost, 2007 8

förstagångsköpare kontaktades för att få deras syn på bolånetaket. Det som avgjorde att det är just dessa parter som intervjuats, är att det främst är dessa som kom att påverkas av de nya reglerna. Intervjuerna var till en början tänkt att bara bestå av personliga möten, men det visade sig att en av respondenterna inte hade möjlighet till något personligt möte. Då mailades en enkät i förväg, för att senare ta telefonkontakt där den intervjuade fick en chans att verkligen komma med genomtänkta och välanalyserade svar. Det visade sig också ganska snart att de med mest insikt i hur påverkan blev för förstagångsköparna var fastighetsmäklarna. De jobbar dagligen med att möta folk som söker, har fått eller blivit nekade bolån. Mäklarna jobbar som en förmedlare mellan de två parterna och har väldigt liten inverkan även om konsumenten blir beviljad bolån eller nekade. 17 2.2 Datainsamling Som tidigare nämnts inleddes studien med att undersöka befintlig data för att skapa förståelse för ämnet. Detta innebar sökande och forskande i artiklar som både var webbaserade och tryckta. Detta gjordes för att få en grund att stå på inför sökandet inför teoriavsnittet. Material hittades som kunde kopplas direkt till införandet av bolånetaket, samt diverse vetenskapliga artiklar som kunde användas för att undersöka dagens situation av belåningsgrad i Sverige. Därefter utformades intervjuernas upplägg, och vilka som skulle vara bäst lämpade att delta i intervjuerna. Målet komma åt kärngrupper inom detta ämne och valde därför att intervjua fem fastighetsmäklare från helt skilda kontor, en försäljningschef på Länsförsäkringar, en medarbetare med över 20 års erfarenhet av bolånebranschen på Swedbank, samt en bankchef på Danske bank. Dessa åtta intervjuer utfördes till största del vid personliga möten, men i ett undantagsfall hade den intervjuade inte möjlighet att ställa upp på ett personligt möte och det fick således bli en telefonintervju, vilket sedan beaktades under analysen. Varje intervju tog cirka 20 minuter och hade ett upplägg med relativt öppna frågor för att få svaren så personliga som möjligt. Alla intervjuer spelades in för att i efterhand kunna analyseras utan att missa några kommentarer. Utöver intervjuerna användes en enkätundersökning som riktat sig till förstagångsköpare. I enkäten har olika utvalda förstagångsköpare fått svara på frågor om de anser att de fått det svårare att finansiera sitt bostadsköp, och hur de har finansiera köpet. Hjälp togs av fastighetsmäklare från olika företag för att få en första kontakt med potentiella förstagångsköpare 17 Jan Trost, 2005 9

som sedan kontaktades vidare och erbjöds svara på enkäten. Frågorna fokuserade på om de lånat till sitt boende, hur stor del de lånat till och hur de extra 5 procenten som idag krävs i handpenning har påverkat dem. 2.3 Intervju- och enkätutformning I arbetet kring utformningen av det material som skulle komma att användas i intervjuerna lades stor vikt vid utformningen för att få ett så bra underlag som möjligt att arbeta med efter intervjun. Förhoppningen var att få så öppna svar som möjligt av de intervjuade, och att de skulle få prata fritt om de aspekter de tyckte kändes viktiga att poängtera. Intervjuerna genomfördes på ett sådant sätt så att relationen skulle bli så personlig som möjligt med respondenterna, för att få dem att öppna sig och röra sig fritt runt ämnet. Graden av standardisering försökte hållas så hög som möjligt genom att i största möjliga mån låta alla bli intervjuade på deras egna arbetsplatser. 18 Enkätutformningen fokuserade helt på förstagångsköpare. Kontakten med dessa gick genom dels de fastighetsmäklare som intervjuats i arbetet men även vissa fastighetsmäklare som kontaktats vid andra tillfällen. Fastighetsmäklarna tillbads att tillfråga potentiella förstagångsköpare om de kunde tänka sig att ställa upp på en enkätundersökning. Dessvärre ledde detta endast till kontakt med 24 förstagångsköpare och resultatet av den studien skall inte ses som generellt över hela populationen. 2.4 Dataanalys Uppsatsens frågeställning fokuserar på hur konsumenterna har påverkats av de nya reglerna kring bolånetaket som infördes av Finansinspektionen 1 oktober 2010. För att få en trovärdig teoretisk grund till denna studie, låg fokus på den beslutspromemoria som Finansinspektionen presenterade inför införandet, med inslag av andra relevanta teorier. Det övergripandet temat i såväl frågeställningen som i teorin, är hur konsumenterna har påverkats av den nya regleringen. Utifrån frågeställningen och teorin formulerades intervju- och enkätfrågorna på ett sådant sätt att respondenterna fick besvara frågor kring hur de upplevde situationen på marknaden inför införandet av bolånetaket, samt hur de upplever att marknaden förändrats. Materialet som framkom under intervjuerna och enkätundersökningen skapade grundstenarna för att få en tydlig struktur på empiri och analys av insamlade data. Data ordnades genom transkiberingarna, vilka 18 Jan Trost, 2007 10

sedan lästes igenom noggrant och de viktigaste delarna behölls. Utifrån transkripten av intervjuerna syntes tydliga mönster där flertalet av de intervjuade gav liknande svar. De mest framtädande mönstren bildade teman. Ur dessa teman valdes sedan de viktigaste citaten ut. Enkätintervjuen sammanställdes i tabellform, och utifrån detta presenterades resultatet verbalt. 2.5 Reliabilitet och Validitet Strävan efter att uppnå hög validitet och reliabilitet i ett forskningsarbete är en given ståndpunkt. 19 För att uppnå hög validitet handlar det om förmågan hos författarna att mäta det som faktiskt är relevant för arbetets gång. För att uppnå hög reliabilitet väger man in hur författarna har gått tillväga, och vilken tillförlitlighetsnivå de lyckats uppnå med sina mätningar. 20 En viktig utgångspunkt i detta arbete var att det redan vid ett tidigt stadium bestämdes att det var av vikt att försöka hitta så många infallsvinklar som möjligt för att försöka få ett så opartiskt resultat som möjligt. Detta var svårare än väntat eftersom det var enkelt att bli enkelspårig och fokusera på just de stora bankerna där mängder av information hittades omgående. För att återgå till det ursprungliga spåret och hitta fler infallsvinklar fattades således beslutet att kontakta verksamma fastighetsmäklare då de kan anses vara mest opartiska i sina bedömningar, på grund av att de dagligen arbetar med förmedling av bostäder från en konsument till en annan. För att nå maximal höjd på validiteten gjordes valet att använda den mest relevanta informationen, det vill säga informationen från de verksamma fastighetsmäklarna, och sedan kompletterat med statistik och andra kommentarer från tjänstemän på de ledande bankerna. De verksamma fastighetsmäklarna har också hjälpt till med att komma i kontakt med de som påverkats mest av detta ändrade bolånetak förstagångsköparna. Rätt information från rätt källa har gett forskningsunderlag för arbetet. För att uppnå högre höjder av reliabilitet, ska man alltså utgå från dels de opartiska grunder som beskrivits, men också göra det på ett tillförlitligt sätt. 21 Ett av de bästa sätten att få ett tillförlitligt svar är att gå direkt till källorna, vilket gjordes genom att intervjua människor som sysslar med detta dagligen. Eftersom deras levebröd är att detta skall vara hållbart i längden är dessa frågor 19 Jan Trost, 2012 20 Lars Torsten Erikssom & Finn Widersheim-Paul, 2011 21 Jan Trost, 2012 11

troligtvis något de funderat på även innan intervjufrågorna uppmärksammades för dem. En nackdel i aspekten kan vara att som student utförs en del arbete under studietiden nära branschen på så vis skapas en viss partiskhet. Många gånger kan intervjuerna anses blir styrda på grund av detta, då vi personligen håller med respondenternas svar. Det försökte undvikas i största möjliga mån. Som nämnt under avsnittet intervju- och enkätutformning, så valdes öppna frågor i intervjuerna för att få de personer som intervjuades att våga prata fritt och få höra deras personliga åsikter inom ämnet. Detta är något som kan sänka validiteten då saker och ting uppfattas och tolkas fritt av den intervjuade, vilket fick tas med i beräkningarna vidsammanställningarna. 22 Frågeställningen lyder På vilket sätt har konsumenterna påverkats av det nya bolånetaket? och med denna så belyses att konsumenterna har flera roller i en bostadsaffär. En konsument kan vara säljare, köpare, bolånetagare etc. Konsument har flera ansikten i det här arbetet, något som kommer märkas genom arbetets gång. 2.6 Källkritik När en studie likt denna genomförs är det viktigt att vara källkritisk till det som hänvisas till. Det är lätt att få en så kallad haloeffekt när intervjuer hålls med personer som är erkänt duktiga på sina områden, det innebär att man inte är lika kritisk mot dessa då man tror att de kan sin sak. Det finns variablar som är viktiga att vara uppmärksamma på vid denna kritiska granskning. Dessa kan vara vilka urval som gjorts, hur pass opartisk och vinklade källorna kan vara. 23 De primära källorna som använts i arbetet är i största utsträckning intervjuer. Skilda arbetssätt valdes för att motverka att tillförlitligheten minskades. Personerna som intervjuades hade inte någon anknytning till varandra för att detta inte skulle kunna komma att påverka intervjuerna. Det sågs också till att det inte fanns möjlighet att dela intervjuunderlaget mellan varandra för att minska spridningsrisken. Detta gjordes genom att de personer som intervjuades inte fick behålla underlaget till intervjuerna. Faktorer som var svåra att påverka var att den intervjuade försökte vinkla svaret till källans fördel, detta var något som fick tas ställning till i sammanställningen. 22 Jan Trost, 2012 23 Ulf Lundahl & Per-Hugo Skärvad, 1992 12