Presentation 2014 1
Omslagsbild Bilden visar ett trappräcke från gamla Arby Mejeri. En byggnad från Claes Johanssons hemtrakt som betydde mycket för honom och vårt företags utveckling. Bilden visar ett föremål som för tankarna till svunna tider men som bildar ett modernt mönster. Detta har varit mottot när vi format vår devis vi har tänkt nytt i mer än hundra år, det är vår tradition. Det är nu 102 år sedan Claes grundade CA Fastigheter 1912. För att hedra detta får det här mönstret vara tongivande i årets presentation. Företagspresentation VD har ordet 4-5 Detta är CA Fastigheter 6-7 Fortsatt stor efterfrågan på fastigheter 8-9 Resultat 2013 10-11 Organisation 12 Karta över regioner 13 Region Borås 14-15 Region Jönköping 16-17 Region Kalmar 18-19 Region Karlskrona 20-21 Bildgalleri 22-23 Region Lomma/Malmö 24-25 Region Stockholm 26-27 Region Växjö 28-29 Region Berlin & Estland 30-31 Region S:t Petersburg 32-33 Händelser under 2013 34 Siffror 35 Projektutveckling 36-39 Historiska nedslag i företaget 40-41 Ekonomisk information Resultaträkning 42-43 Balansräkning 44-45 Styrelse och ledning 47 Bolagsorganisation 48-49 Fastighetsförteckning 50-53 2 3
VD HAR ORDET Lokal närvaro och engagemang i över 100 år» Vi har lagt ännu ett år till CA koncernens mer än 100-åriga historia. 2013 har varit ett mycket intensivt år med stora investeringar i såväl befintligt fastighetsbestånd som i utvecklingsprojekt och förvärv av nya förvaltningsvolymer. «Detta hade aldrig gått utan vår fantastiska personal som engagerat och ansvarsfullt tar sig an alla arbetsuppgifter. Inom CA Fastigheter AB har vi som ambition att ständigt förädla vår fastighetsportfölj. Detta har under året gjorts genom såväl försäljningar, förvärv som fastighetsutveckling. De fastigheter som sålts har antingen legat utanför någon av våra prioriterade verksamhetsområden alternativt är det försäljning till befintliga kunder genom ombildning till bostadsrättsförening. CA Fastigheter AB består sedan länge av tre affärsområden, fastighetsförvaltning, fastighetsutveckling och transaktioner. Över tid är samtliga dessa affärsområden oerhört väsentliga för koncernens utveckling. Under 2013 har affärsområdet fastighetsutveckling haft pågående byggprojekt med en total investeringsvolym om mer än 2 miljarder kronor vilket är mer än någonsin tidigare. Detta har naturligtvis ställt stora krav på såväl våra kunder som våra medarbetare, något som vi kan konstatera har fungerat mycket bra. Uthyrnings- respektive försäljningsgrader är mycket tillfredsställande varför vi redan nu kan konstatera att pågående projekt kommer att ge värdeutveckling för koncernen. Marknaden för fastighetsbolag har utvecklats väl under 2013, såväl på våra marknader i Sverige som de i Tyskland, Estland och Ryssland. Vi upplever att intresset för fastighetsfinansieringar fortsätter öka vilket är en grundförutsättning för branschen. Själva är vi väldigt glada över de relationer och det stöd vi känner från samtliga våra kreditgivare. Vi har precis summerat 2013 och kan glädjande konstatera att vi lyckats leverera ett resultat som var i linje med våra tidigare förväntningar. Det operativa förvaltningsresultatet uppgick för året till 286 Mkr vilket är en ökning med 7,5% jämfört med föregående år. Totalt redovisar vi för 2013 ett resultat efter skatt om 119 Mkr (141). Försämringen från 2012 beror i sin helhet på att vi föregående år hade substantiella realiserade finansiella intäkter. För 2013 var utvecklingen av koncernens finansförvaltning minst lika god men då upparbetade övervärden inte realiserats redovisas de inte i årets resultat. Vi står väl rustade för framtiden både personellt och finansiellt vilket möjliggör investeringar i såväl befintliga som i nya fastigheter. I en skiftande omvärld blir CA Fastigheter AB allt mer unikt. Grunden för vår affärsidé lades vid bolagets bildande 1912 och har sedan dess förvaltats och utvecklats av samma ägare, nu i tredje generationen. Utmärkande för CA koncernen är en stark lokal närvaro på de orter där vi verkar. Vår närhet till kunderna gör oss lyhörda för marknadens förändrade behov. Trots att vi sammantaget är stora, har vi det lilla företagets förmåga att snabbt byta kurs och fokusera där behov och möjligheter finns. CA Fastigheter AB är en del av det lokala samhället och vår lönsamhet ligger i nöjda kunder. Under 2014 kommer vi fortsatt att ha stort fokus på våra kunder. Nöjda kunder förlänger sina avtal och minskar därmed omflyttning vilket mycket tydligt påverkar våra kostnader. I anslutning till årsskiftet 2013/14 har vi träffat avtal om två större fastighetsförvärv. Båda avser bostadsfastigheter och är belägna dels i Berlin och dels i Malmö. Båda dessa städer är prioriterade marknader för oss varför det är mycket roligt att vi kunnat öka vår förvaltningsvolym på dessa orter. Det känns stimulerande att på detta sätt få fortsätta medverka till samhällsbyggnad vilket vi gjort i nu mer än 100 år. Johan Damne, VD 4 5
Detta är CA Fastigheter» Inriktningen är främst centralt belägna fas tigheter med god standard. Förvaltningen sker till största delen med egen personal för att ge hyres gästerna bästa tänkbara service «CA Fastigheter AB:s verksamhet startades 1912 i Kalmar av nuvarande ägares farfar, Claes Johansson. Verksamheten utgjordes då främst av byggnation av bostadsfastigheter. 1947 antogs namnet Claesson & Anderzén då sonen Edvin Claesson övertog rörelsen tillsammans med kom pan jonen K-G Anderzén. Byggverksamheten fortsatte med så väl externa upp dragsgivare som bygg nation för egen förvaltning. De fastigheter som byggdes i egen regi under denna period ägs fortfarande av CA koncernen och utgör delar av stommen i dagens fastig hetsbestånd. Idag ägs koncernen av tredje generationen Claesson, bröderna Magnus och Johan. Den egna byggverksamheten avvecklades 1992 och sedan dess är verksamheten inriktad på fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling främst i Sverige men även i Tyskland, Estland och Ryssland. Vid utgången av 2013 ägde CA koncernen fastigheter med en yta om mer än 650 000 kvm. Av detta bestånd utgörs 40% av bostäder medan resterande ytor utgörs av kommersiella lokaler, såväl butiks-, kontors-, hotell- som lagerytor. Inriktningen är främst centralt belägna fas tigheter med god standard. Förvaltningen sker till största delen med egen personal för att ge hyresgästerna bästa tänkbara service. Genom att vara lyhörda för hyresgästernas önske mål ska CA koncernen skapa värden för de samma, vilket i sin tur bygger värden i koncernen. Fastighetsutveckling sker av såväl fastigheter i befintlig fastighetsportfölj som fastigheter som förvärvas. För tillfället är det främst utveckling av bostads- och handelsfastigheter som genomförs. Trossen 1, Kalmar 6 7
Fortsatt stor efterfrågan på fastigheter Åkaren 25-27, Borgholm Efter flera år av låg tillväxt i västvärlden konstaterades en viss återhämtning under 2013. Denna återhämtning förväntas fortsätta under 2014. I Sverige har detta medfört att vi återigen börjar se en ökad vilja från kreditmarknadens aktörer att öka sin exponering mot fastigheter. Som en följd av detta har fastighetsmarknadens aktörer börjat vända sig mot mer högavkastande fastigheter i lite sämre lägen i storstäderna men även fastigheter i bättre lägen i medelstora städer. Totalt uppgick den totala transaktionsvolymen för 2013 i Sverige till cirka 95 miljarder kronor vilket är i linje med genomsnittlig transaktionsvolym de senaste 15 åren. Det är dock något lägre än föregående år och beror främst på att mycket stora volymer omsattes i ett fåtal affärer under december 2012 vilket inte återupprepades 2013. Däremot ökade antalet transaktioner under 2013 jämfört med föregående år. Som vanligt är det de stora svenska institutionerna som dominerar marknaden. Detta beror delvis på den starka svenska kronan som gör den svenska fastighetsmarknaden något mindre attraktiv för utländska aktörer. En trend som bekräftats ytterligare under 2013 är det ökade intresset för bostadsfastigheter. Av den totala transaktionsvolymen i Sverige för 2013 uppgick bostadsandelen till cirka 30%. Denna trend förväntas fortsätta öka de närmaste åren. En annan trend som också är fortsatt tydlig är intresset för så kallade publika fastigheter, det vill säga skolor, vård- och studentboenden. Enligt det svenska fastighetsrådgivningsföretaget Newsec så anser de att de tydligaste trenderna i den svenska fastighetsmarknaden kan summeras enligt följande: - Tydligt skiftat fokus mot fastigheter med högre avkastning. - Fortsatt historiskt lågt intresse från utländska aktörer. - Fortsatt stort intresse för bostadsfastigheter. Räntenivåerna är fortsatt på historiskt låga nivåer vilket naturligtvis gör att fastigheter som investeringsobjekt är fortsatt attraktiva. Såväl makroekonomer som marknadens aktörer verkar tro på fortsatt låga räntor i vart fall i 1-2 år till. Enligt svenska Konjunkturinstitutet (KI) kommer den svenska tillväxten för 2014 att förbättras till följd av fortsatt låga räntor, ökad sysselsättning och ökade disponibla inkomster. KPI uppgick för 2013 till -0,1% men förväntas enligt KI 2014 uppgå till 0,5% för att därefter öka till 2,5 3,0% för kommande år. Konjunkturen är på väg att förbättras och indikatorer pekar på att optimismen har återvänt i Sverige. Företag och hushålls förtroende har stärkts, samtidigt som arbetslösheten minskar och sysselsättningen fortsätter att öka. Men svensk ekonomi hålls tillbaka av problemen i omvärlden som mycket långsamt håller på att lösas. Därför fortsätter lågkonjunkturen de närmaste åren, men i en mildare form än tidigare, skriver KI i sin rapport över konjunkturläget från december 2013. Den svenska hyresmarknaden har trots ekonomisk turbulens varit relativt stabil de senaste åren. Göteborgsregionen är den del av Sverige som varit något svagare till följd av nedgången i konjunkturen för verkstadsindustrin. I regionstäder där CA har sin huvudsakliga verksamhet har situationen som vanligt varit mycket stabil. Fluktuationerna över konjunkturcykler är mindre i dessa orter inte minst för kommersiella lokaler. Sammantaget kan konstateras att med en fortsatt låg marknadsränta och med en svagt stigande tillväxt i ekonomin kommer efterfrågan på fastighetsinvesteringar vara god. 8 9
Ekonomisk utveckling under åren Resultat 2013 500 000 375 000 250 000 125 000 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Kontor / Utbildning / Hälsovård 18% Industri / Logistik 12% Hyresintäkter 423 543 250 719 2009 432 347 240 290 2010 Kontraktsförfall i Mkr Löpande 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Hotell / Restaurang 4% 474 138 269 294 2011 Övrigt 1% Driftsöverskott 474 039 491 546 265 927 285 656 2012 2013 Bostäder 39% 100% 98% 96% 94% 92% 90% Växjö 19% 92,2% 2009 Övrigt 1% Tyskland 3% Uthyrningsgrad yta % 93,1% 2010 Estland 6% 93,1% 2011 Ryssland 1% 92,7% 93,0% 2012 2013 Borås 14% Jönköping 16% 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 CA Fastigheter AB med dotterbolag redovisar för 2013 ett stabilt och starkt resultat. Efterfrågan på både bostäder och kommersiella lokaler har varit god. Under året har få försäljningar genomförts varför realisationsvinsterna jämfört med tidigare år minskat. Räntekostnaderna för 2013 ökade jämfört med tidigare år helt beroende på nyupplåningar som genomförts avseende dels förvärv av förvaltningsfastigheter och dels för fastighetsutvecklingsprojekt. Totalt redovisas ett resultat efter skatt om 120 Mkr (137). Hyresintäkterna för 2013 uppgick totalt till 492 Mkr (474) varav cirka 40% avser bostadshyror. Driftsöverskottet uppgick till 286 Mkr (266) vilket motsvarar en ökning om 7,5%. Ökningen beror dels på ökade förvaltningsvolymer men också på en effektivisering av förvaltningen. Den låga inflationstakten har medfört att hyresökningar avseende befintliga kunder varit marginell. Finansnettot försämrades 2013 jämfört med tidigare år. Totalt uppgick finansnettot till -105 Mkr (-61). Försämringen beror främst på att vi för föregående år erhöll intäkter av engångskaraktär vilket gynnade resultatet för 2012. Dock uppgick övervärden i vår finansiella portfölj till cirka 140 Mkr per balansdagen vilka inte påverkat 2013 års resultat på grund av gällande redovisningsregler. Investeringar i fastigheter och projekt uppgick under året till drygt 650 Mkr. Balansomslutningen uppgick vid årsskiftet till 5 569 Mkr (4 789) med ett eget kapital om 1 647 Mkr (1 521) innebärande en synlig soliditet om 29,6% (31,8). Försämringen av synlig soliditet beror i sin helhet på ökning av balansomslutningen på grund av stora pågående fastighetsutvecklingsprojekt. Då CA Fastigheter AB är ett privat onoterat bolag görs ingen marknadsvärdering av koncernens tillgångar och skulder, det vill säga IFRS tillämpas inte. Företagsledningens bedömning är dock att det föreligger substantiella övervärden i koncernens fastighetsportfölj. CA Fastigheter AB koncernen har genom förvärv, förädling och försäljning ytterligare stärkt sin position under 2013. Koncernen är väl rustad, såväl finansiellt som personellt, att fortsätta utvecklas genom såväl traditionella fastighetsförvärv som förvärv och utveckling av olika typer av fastighetsutvecklingsprojekt. Efter årsskiftet har förvärv genomförts i Berlin och Malmö omfattande bostadsbestånd om totalt cirka 50 000 kvm. Garage / P-plats 1% Butik 25% Stockholm 8% Malmö 2% Karlskrona 11% Kalmar 19% 10 11
Organisation Regioner VD Johan Damne Ekonomichef Eje Wictorson Byggchef Johan Frostberg Regionkontor Fastighetsinnehav utan kontor Affärsutveckling Mikael Holmgren Andreas Claesson Charlotte Claesson Sverige Utland Gävle Region Borås Christer Södeliden Region Stockholm Jan Dahlberg Berlin Andreas Claesson S:t Petersburg Region Jönköping Anders Gustafsson Region Växjö Claus Holmgren Estland Andreas Claesson Borås Jönköping Västervik Norrköping Linköping Stockholm Tallinn Narva Region Kalmar Johan Frick Region Lomma/Malmö Erik Herder S:t Petersburg Jan Borekull Växjö Lomma Malmö Borgholm Kalmar Karlskrona Region Karlskrona Ulf Åberg Berlin 12 13
Christer Södeliden Regionchef Borås Borås Inte bara postorder, e-handel och mode! Gullvivan 1» Den svenska modebranschen växer rejält och det är postorder och e-handel som ökar mest. Omsättningen för den svenska modebranschen ökade med 11 % under 2013, jämfört med året innan. «Den totala omsättningen var 229 miljarder kronor. Mer än hälften, 60 %, utgörs av export och 40 % omsätts på den inhemska marknaden. Postorder och e-handel ökade mest med 51 %. På den inhemska marknaden arbetar sammanlagt 54 200 personer i modebranschen, det är en ökning med 2 % sedan 2011. Det är inte bara modebranschen som växer utan med denna också staden Borås. Under julafton 2013 föddes invånare 106 000. Med befolkningsökningen kommer också behovet av bostäder. Just under 2013 påbörjade CA Fastigheter ombyggnationen av Kv. Resedan, en före detta textilindustri som omvandlats till 68 hyreslägenheter. Uthyrning påbörjades under hösten 2013 och lägenheterna var klara för inflyttning till 1 mars 2014. Intresset har varit mycket stort. Fastigheten är belägen i stadsdelen Druvefors och just denna stadsdel växer kraftigt och ytterligare bostadsprojekt har startats. Fler arbetstillfällen skapas inte bara i modebranschen. Nya etableringar i Viared med bland annat Biltema, Speed och Aditro Logistics. Man påbörjade byggnationen av en provbana för att testa framtidens fordon och dess säkerhet. Provbanan AztaZero ligger i Helgered, strax utanför Borås. Ett samarbete mellan SP och Chalmers. Under 2013 arbetade föreningen Centrumfastigheter i Borås tillsammans med Fastighetsägarna Sverige med ett projekt gällande handelsstråk. Arbetet ska leda fram till att förenkla för nyetableringar av butiker i centrum, skapa kluster och uppnå bättre förutsättningar med goda grannar principen. När rubriken säger Inte bara postorder, e-handel och mode kan man alltså konstatera att många andra branscher där ibland fastighetsbranschen drar nytta av den tillväxt som sker och att Borås fortsätter sin positiva utveckling. Trud 4 & 8 Resedan 33 Armbåga 3 Christer Södeliden, Regionchef Borås Medea 1 14 15 Sexdalern 6
Anders Gustafsson Regionchef Jönköping Knapen 1 & 3 Jönköping Vi moderniserar» Året som har gått har kännetecknats av normala förvaltningsåtgärder. Genom aktivt arbete med löpande underhåll och utveckling av våra fastigheter med omsorg om våra hyresgäster, lägger vi grunden till CA Fastigheters långsiktiga arbete att upplevas som en av de främsta i branschen. «Vår förvaltning utförs av egen personal och under året har vi implementerat nytt IT-system gällande besiktning och serviceanmälan. Detta uppskattas av våra hyresgäster som både får snabb återkoppling och god service. Vi fortsätter arbetet med energioptimeringar. I fastigheten Ättlingen 2 har elvärme konverterats till fjärrvärme. Belysningen åtgärdades med närvarostyrning samt nya ventilationsaggregat installerades. Åtgärden ger både bättre klimat inomhus samt lägre driftskostnader. I slutet av året arbetade vi med ytterligare åtgärder för att sänka våra driftskostnader genom att styra värmesystemen bättre och effek tivare i flera av våra fastigheter. Dessa kommer att installeras under första delen av 2014 och det skall bli mycket intressant att följa utfallet, målet är en besparing på minst 15 % av fjärrvärmeförbrukningen. Digital tvättstugebokning har vi tidigare installerat i en fastighet med god respons från våra bostadshyresgäster. Därför har vi fortsatt med installation av samma system i vår största bostadsfastighet. Nu pågår arbetet med att koppla ihop dessa system så att våra hyresgäster kan boka sin tvättid, hemifrån eller om de är bortresta, med hjälp av sina Mina sidor på vår hemsida. Vi är övertygade om att detta är en tjänst som uppskattas av våra hyresgäster. Jönköpings stadsvision går framåt och nyligen kom beskedet att regeringen skall utreda en satsning på södra stambanan från Linköping via Jönköping till Göteborg respektive Skåne. Detta är ett efterlängtat besked och förhoppningsvis tas beslut om en utbyggnad vilken i så fall skulle vara ett stort lyft i Jönköpings utveckling och inte minst inom stadsvisionen där en kommande station är planerad i den framväxande staden söder om Munksjön. I detta område finns flera av våra fastigheter och vi ser fram mot att delta i utvecklingen av Jönköpingsregionen. Apeln 29 Örontofsen 10 Anders Gustafsson, Regionchef Jönköping Rustmästaren 2 16 Hymnen 4 17 Nötskrikan 8
Johan Frick Regionchef Kalmar Kvarnen 12 Löjan 2 Kalmar Idrottsstaden» I skrivande stund så pågår CA Fastigheters byggnation av fastigheten Spantrutan på Varvsholmen för fullt. «Byggkranen för montering av stommen är nu borta och arbetet koncentreras i stort till det invän diga där cirka 100 nya boenden i olika former (bostadsrätter, trygghetsboende samt särskilt vårdboende) tar form. Första inflyttningen är planerad till 1 september och därefter löpande till strax efter årsskiftet 14/15. Vi ser med tillförsikt fram emot slutförandet och att bidra till nyproduktion i den, för Kalmar, viktiga utvecklingen. Under februari har vi glädjande påbörjat tillbyggnationen av Ica Supermarket i Borgholm, som efter stor tillväxt de senaste 14 åren sedan senaste utbyggnationen nu står i behov av extra butiksyta. Den tillkommande ytan är cirka 330 kvm och kommer vid planerad färdigställande i juni 2014 innebära att total butiksyta är cirka 2 030 kvm. Vi är samtidigt inne i slutfasen av vårt rot- och stamrenoveringsprojekt av de egenbyggda fastigheterna Jungfrun 2 och 3 i Kalmar. 85 lägenheter blir 88 efter renoveringen som förutom rot/stambyte, nya kök och badrum också inkluderar lägenhetsanpassad frånluftsåtervinning så kallad FTX för ökad boendekvalitet, lägre driftskostnader och miljövinst. Under början av året så kan vi glädjande se att en av våra lokalhyresgäster, Comenius Svenska AB, och tillika gasellföretag fördubblat sina ytor på Varvsholmen, och att CA fått möjligheten att stötta deras fortsatta positiva utveckling. Den fortsatta förvaltningen med egen personal och kundnära samarbete fortsätter och utvecklas under 2014. Där ibland flera intressanta projekt med befintliga och presumtiva hyresgäster som förhoppningsvis kommer mynna ut i nya lösningar och byggnationer samt fortsatta framtida samarbeten. Kalmar har de senaste åren positionerat sig som en av de främsta sommarstäderna vad gäller idrottsturism med arrangemang som Ironman, Kalmar Cykel-GP, Mini-Triathlon, Kanalsimmet, Halvmarathon, Kalmarmilen, Nattloppet bland mycket annat. Dessa arrange mang fortsätter och växer med fler deltagare och spännande utveckling. Mallvinden 1, Varvsholmen Termiten 18 Trossen 1, Varvsholmen Johan Frick, Regionchef Kalmar Klyvaren 12, Ängö 18 19
Ulf Åberg Regionchef Karlskrona Loke 24 Karlskrona i sikte! Magistraten 5» det var kanske orden som Karl den XI utropade när han från havet såg den plats som sedermera skulle bli svenska flottans isfria hamn i Östersjön. «Redan då arbetade de främsta arkitekterna med stadens planering, något som alltjämt fortgår när centrumkärnan förnyas bit för bit. CA Fastigheter AB har varit med och bidragit till samhällsplanering och utvecklingen i Karlskrona i snart 30 år. Det senaste exemplen är ombyggnaden av Kv. Nordstjärnan 32, en 1700-talsfastighet som tack vare en genomgripande renovering fått nytt liv med 9 nya hyreslägenheter, utvecklingen av bostadsområdet på Trummenäs Udde samt kontinuerlig förädling av befintliga fastigheter. Att förbättra villkoren för handel och shopping i centrala Karlskrona är något som är av största vikt för vårt Karlskronakontor. Ständig förbättring av handelsstråk, upprustning av centrumfastigheter samt förädling av butiksmix är viktiga frågor som kräver långsiktighet och uthållighet. Vi upprätthåller under året arbetet med vision Wachtmeister Galleria 2018, allt för att vidmakthålla platsen som förstahandsval för shoppingkonsumenten i östra Blekinge. Under 2014 står också försäljningsarbetet på Trummenäs Udde, lanseringen av bostadsrättsprojektet Nordstjärnan 32 samt färdigställningen av industrilokaler i Kv. Bokbindaren i fokus. Service till våra hyresgäster är dock alltid överst på agendan, införandet av en bovärdstjänst samt en stärkt lokal organisation har bidragit till att vi upprätthåller och utvecklar servicenivån till våra befintliga kunder. CA Fastigheter AB är en stark spelare att räkna med på den lokala fastighetsmarknaden och ska aktivt medverka till en fortsatt positiv utveckling i Karlskrona 2014! Wachtmeister 57 Ulf Åberg, Regionchef Karlskrona Loke 24 Tersmeden 13 20 21
Din Sko, Kv. Medea 1, Borås Projekt Svea Fanfar, Stockholm Fregestr. 35, Berlin Sweden House, S:t Petersburg Mallvinden 1, Kalmar Elektronen 4, Jönköping Kv. Älgen 5. Foto: Åke Gunnarsson /VUE AB. Pegasus, Borås Tvinnaren 5, Växjö Loke 25, Karlskrona Projekt Strand, Lomma Narva mnt 1, Posthuset, Tallinn Fregestr. 35, Berlin 22 Klyvaren 12, Kalmar 23
Projekt Brohusen, färdigställt 2012 Erik Herder Regionchef Lomma/Malmö Projekt Strandvillorna, färdigställt 2011 Lomma/Malmö Fantastiska lägen vid havet» Lomma/Malmö innebär för CA Fastigheter huvudsakligen det bostadsutvecklingsprojekt som bedrivs i Lomma. «I Lomma äger CA Fastigheter sedan 1988 ett stort markområde i direkt anslutning till havet. Om rådet, som då var ett industriområde, genomgår nu en stor omvandling. Totalt kommer vi att uppföra cirka 450 bostäder, bestående av både bostadsrätter och småhus. Området ligger på bästa läge, med Lommas populära sandstrand som granne. Gemensamt för samtliga bostäder kommer att bli en hög kvalitet och väl genomtänkta planlösningar, där kundens bästa kommer att vara i fokus. Under 2013 har etapp 1 i det projekt vi kallar Strand tagit form. Strand består av 21 bostadsrätter, som med stilren arkitektur och ett unikt läge nära havet sticker ut bland nyproduktionsprojekten i Öresundsregionen. Utöver Strand förbereds nu även säljstart av nästa etapp med småhus, bestående av en blandning av parhus, kedjehus och radhus. Mer information om våra olika delprojekt finns på vår projektsida: www.lommahamn.se Utöver projektet i Lomma äger CA Fastigheter förvaltningsfastigheter i Malmö. Ambitionen är att framöver öka volymen förvaltningsfastigheter i regionen. Som ett led i detta har vi i början av 2014 förvärvat ett fastighetsbestånd om cirka 25 000 kvm bostäder. Härefter uppgår fastighetsportföljen i Malmö till cirka 45 000 kvm. Projekt Brohusen, färdigställt 2012 Projekt Strandvillorna, färdigställt 2011 Projekt Strand, färdigställt 2014 Erik Herder, Regionchef Lomma/Malmö Projekt Arbetarbostäderna, färdigställt 2010 24 25
Jan Dahlberg Regionchef Stockholm Kv. Älgen 5. Foto: Åke Gunnarsson /VUE AB. Stockholm Nya detaljplaner och bostadsprojekt på gång Projekt Svea Fanfar» I vår fastighet i Västberga, Vreten 12, har ett hyreskontrakt tecknats med Bukowskis Market. En omvandling av huset från bilverkstad till ljusa och funktionella utställningsytor pågår och med en inflyttning i maj 2014. «En ny detaljplan har vunnit laga kraft i fastigheten Veddesta 2:18, Järfälla som medger cirka 35 000 kvm handel varav 10 000 kvm dagligvaror i vårt handelsområde, Veddesta Handel. I december förra året öppnade Beijer Byggmaterial en butik med drive-in lager om 8 000 kvm. I september öppnar Axfood en Willys på 5 000 kvm. Svea Fanfar, ett bostadsprojekt med cirka 100 bostadsrätter vid Stockholm Stadion, har startat. Det är ett gemensamägt projekt med Veidekke med beräknad inflyttning våren 2016. Sedan december 2013 äger/förvaltar CA Fastigheter en bostadsfastighet, Kv. Älgen 5, på Sturegatan i Stockholm. Idag är cirka 75 % av ytan kommersiella lokaler. Ett arbete har startat med att återskapa de kommersiella ytorna till bostäder. I Upplands Väsby, norr om Stockholm äger CA Fastigheter 43 000 kvm mark i omedelbar anslutning till E4 och med förstklassigt skyltläge mellan Stockholm och Arlanda. Ett detaljplanarbete har pågått under det senaste året med vår fastighet i Gävle, Brynäs 18:6. Planen kommer att vinna laga kraft under våren 2014 som möjliggör byggnation av cirka 200 lägen heter. Fastigheten är vackert belägen vid Gavleån, ungefär 400 meter från stadskärnan och tågstation. Under 2014 fortsätter arbetet med uthyrning av resterande ytor i Västberga, Veddesta Handel och utveckling av bostäder i Kv. Älgen 5 samtidigt som arbetet med att hitta nya objekt i Stockholmsregionen för utveckling och/eller förvaltning pågår. Projekt Bukowskis, Kv. Vreten 12 - Västberga Veddesta 2:83 & 2:18 Projekt Svea Fanfar Veddesta handelsområde 2:18 Jan Dahlberg, Regionchef Stockholm VEDDESTA 2:18 & 2:83 HANDEL I ILLUSTRATION I FLYGPERSPEKTIV I 2013 02 13 26 27
Tullen 5 Stenbock 1 Claus Holmgren, Regionchef Växjö Växjö Vi fortsätter i rätt riktning.» Antalet invånare i Växjö fortsätter att öka och under 2013 passerade antalet 85 000, en ökning med ungefär 1 050 personer från 2012. Som en av de större fastighetsägarna i Växjö är detta en glädjande siffra som gör det möjligt för oss att hitta nya hyresgäster, både till våra kommersiella ytor såväl som i våra bostadshus. «Efterfrågan på hyresrätter är fortsatt stor hos oss inom CA koncernen och vi har under 2013 färdigställt 60 stycken nya hyresrätter i Växjö. Detta är en förtätning av ett område som vi köpte för några år sedan och där vi vidareutvecklat detta genom att bygga nya bostäder på en del som tidigare varit parkerings- och grönytor. Byggnationen är gjord i en modern stil med hög standard och bra materialval, öppen planlösning som ger ljusa, fräscha lägenheter som passar bra in i området och skapar en ny och trevlig miljö. Inflyttning har skett i omgångar under hösten och alla lägenheterna har varit uthyrda när husen varit inflyttningsklara. Vi har här fått plats för nya Växjöbor såväl som befintliga som sålt sin villa eller bara önskat en ny och modern bostad. Vi har även detta år fortsatt att jobba med vår förvaltningskvalitet, något som ständigt pågår och är en del av det naturliga arbete som ingår hos all vår personal. Detta är ett arbete som uppskattas av våra kunder och som också skapar en trygghet och ett mervärde för alla. På de flesta orter ser vi en handel som är i förändring och så även i Växjö. Detta kräver mer arbete från alla inblandade och samverkan och förståelse blir viktigt för en fortsatt bra utveckling. Detta visar resultatet av den ombyggnad vi genomfört i centrum där Bländapassagen skapats och blivit en ny mötesplats som ger stora kundflöden och rörelser i Växjö centrum. I de kommersiella ytor vi har förekommer också vissa rörelser och det har under året varit en del omflyttningar. Förändringar hos våra kunder gör att ytor tillskapas men också fylls med utökade verksamheter och nya etableringar som valt Växjö för sin verksamhet. Vi försöker att vara flexibla och att hitta lösningar för de företag som finns i våra lokaler. Vi har på detta sätt gett kunder möjlighet att expandera och utveckla sina verksamheter på ett bra sätt samtidigt som nya etableringar kommit till. Vårt handelsområde Västerport fortsätter att utvecklas och har under året fått en ny hyresgäst. Vi jobbar vidare och strävar hela tiden efter att hitta vägar för att få en fortsatt bra tillströmning av kunder till de hyresgäster vi har i området. Utbudet är ständigt föränderligt och det är viktigt för oss att vara lyhörda och vaksamma på detta. Vårt attraktiva läge i direkt anslutning till Växjös mest trafikerade gata kommer ingen att kunna flytta och utvecklingen runt omkring oss gör detta till ett fortsatt eftertraktat område med stora flöden för alla aktörer. Växjö 6:69 Blända 11 Claus Holmgren, Regionchef Växjö Björnen 10 Kv. Ödman 12 28 29
Narva mnt 1, Posthuset, Tallinn Andreas Claesson Regionchef Berlin och Estland Fregestr. 35, Berlin» Berlin är Tysklands huvudstad och kulturmetropol med en minst sagt händelserik historia. Just historien har satt sina spår i stadsbilden som med all säkerhet kommer att fortsätta förändras även i framtiden. «Berlin och Estland goda chanser till stark tillväxt Tyskland, Berlin Vi bedömer Berlin som en intressant marknad, med på sikt, goda chanser till stark tillväxt. Sedan 2005 har CA Fastigheter förvärvat bostadsfastigheter i Berlin. Portföljen består idag av traditionella förvaltningsfastigheter. Under 2013 förvärvades ytterligare 30 000 kvm bostäder fördelade på 9 fastigheter, tillträde skedde under Q1-2014. Totalt har CA Fastigheter nästan 60 000 kvm bostäder i Berlin vilka är mycket bra belägna i västra Berlin. Estland Estland och främst huvudstaden Tallinn har genomgått dramatiska förändringar sedan självständigheten från Sovjetunionen 1991. Tillväxten var extremt hög under många år och landet utvecklades i snabb takt. När så finanskrisen slog till under 2008 så drabbades Estland ganska hårt. CA Fastigheter har genom dotterbolag i joint venture bolaget Letona Properties OÜ förvärvat fastigheter av kontorsoch lagerkaraktär i Tallinn sedan mitten av 2007. Även vi fick känna av finanskrisen i form av fallande hyror och minskat intresse från tänkbara hyresgäster. Läget stabiliserades och marknaden återhämtade sig dock relativt snabbt för Estland och vi ser nu snarare möjligheter än problem. Under 2013 färdigställdes Posthuset, ett mindre shopping center mitt i centrala Tallinn. Letonas totala fastighetsbestånd är nästan 30 000 kvm, bestående av kontor, lager och butiker. I slutet av 2007 förvärvades dessutom ett markområde med tillhörande fastigheter i Narva, Estland. Investeringen gjordes tillsammans med Gabrielsson Invest AB (GIAB) i ett gemensamt bildat nytt bolag, Narva Gate OÜ. Markområdet ligger på gränsen till Ryssland och innefattar 65 ha mark med totalt 140 byggnader fördelat på cirka 365 000 kvm av olika karaktär. Ambitionen med området är att tillsammans med berörda myndigheter utveckla en ny och modern stadsdel som inkorporeras i staden Narva. Den nya stadsdelen är tänkt att innehålla såväl bostäder, kontor och handel som industri. 2012 fick vi ny detaljplan som tillåter cirka 70 000 kvm bostäder, 70 000 kvm kontor samt 30 000 kvm handel. Invigning av Posthuset, Tallinn Narva mnt 1, Posthuset, Tallinn Andreas Claesson, Regionchef Berlin och Estland Fregestr. 35, Berlin Fregestr. 35, Berlin 30 31
Jan Borekull Regionchef S:t Petersburg Planerad storbutik i Parnas Park S:t Petersburg Fortsatt hög efterfrågan» Trots avmattningen under 2013, med en BNP-tillväxt på endast 1,2%, förväntas den ryska ekonomin att växa med 3,1% under 2014. Global återhämtning kan generera ökad rysk export och enligt Världsbanken ligger oljepriset kvar runt 105 dollar fatet. «Tillväxtutsikterna kommer till stor del bero på återhämtningen i euroområdet, de stora statliga investeringsprojekt som nyligen aviserats och inte minst utfallet av Ukrainakrisen. Efterfrågan är fortsatt stor inom alla sektorer och då särskilt inom bostadssegmentet. Flytten av Gazprom och dess dotterbolag till S:t Petersburg kommer också att ha en positiv effekt på efterfrågan. Vi ser även en ökning av utländskt kapital från globala investerare som söker högre avkastning. Sweden House Business Center, där CA är huvudägare, var ett av S:t Petersburgs första A-klassade Business Centers. Fastigheten omfattar 3 500 kvm kontor och 1 400 kvm lägenheter med låg vakansgrad. Utöver Sveriges Generalkonsulat, Nordic Council, Business Sweden och Handelshögskolan i Stockholm finns även välrenommerade företag såsom Borenius, RBS, Marubeni med fler bland hyresgästerna. Vi kommer även fortsättningsvis att hålla hög nivå på kvalitet och service för att behålla vår position som ett av S:t Petersburgs mest ansedda affärs-centers. Under 2013 färdigställdes vårt joint venture-projekt i centrala S:t Petersburg, Dom Na Detskoi. Fastigheten har 92 lägenheter och även mindre del kontorsytor, vilka nästa alla nu är sålda med god vinst. Medan lokala aktörer främst fokuserar på större lågbudgetprojekt, söker CA nischa sig i fastigheter i det så kallade Business Class segmentet. CA äger intill IKEA:s MEGA Mall Parnas två större markområden i S:t Petersburgs norra del. I samarbete med närbelägna markägare har vi fått godkänt grundplanen avseende vägar med mera. Nästa steg, som vi nu intensivt arbetar med, är att lösa alla frågor som rör elektricitet, vatten, avlopp etc. I takt med att nya bostadsområden växer fram i närområdet, ökar våra markområden alltmer i popularitet och därmed möjligheten att attrahera större retail-kedjor. Vårt fokus kommer även fortsättningsvis att vara på mellanstora fastigheter och utveckling av affärs-centers liksom nyproduktion av bostadsrätter. Med tanke på komplexiteten på den ryska marknaden måste vi vara selektiva och fokusera på bra läge och kvalitet. Vår erfarenhet, lokala närvaro och långsiktighet är avgörande för vår framgång. Detskaya 18 Sweden House Detskaya 18 Detskaya 18 Jan Borekull, Regionchef S:t Petersburg Planerad storbutik i Parnas Park 32 33
Viktiga händelser under 2013 Siffror Q1 - CA Fastigheter koncernen redovisar ett mycket bra resultat för 2013. Resultatet efter skatt uppgick till 137 Mkr. Synlig soliditet uppgick därefter till cirka 30% utan hänsyn till övervärden på fastighetsportföljen. Avtal träffas med Veidekke bostad AB om samarbete avseende bostadsobjekt om cirka 10 000 kvm vid Musikhögskolan i Stockholm. 40% 650 000 kvm Q2 - Efterlängtad byggstart av Kv. Spantrutan i Kalmar efter 1,5 års stopp på grund av överklagat bygglov. Fastigheten kommer inrymma vårdboende, trygghetsboende samt bostadsrätter. En av bostadsrättsetapperna, B.rf. Mastfoten, började säljas. Av det totala fastighetsbeståndet är bostäder medan resterande ytor utgörs av kommersiella lokaler såväl butiks-, kontors-, hotell- som lagerytor och fastighetsutvecklingsprojekt. CA Fastigheter AB:s totala uthyrningsbara yta. Q3 - Förvärv av bostadsportfölj om drygt 30 000 kvm i Berlin. Fastigheterna tillträds dock inte förrän våren 2014. - Inflyttning i fastigheten Detskaya 18 i S:t Petersburg. 93,0% Q4 - Invigning av gallerian Posthuset i Tallinn. Totalt omfattande cirka 8 000 kvm handel. Uthyrningsgraden. 492 Mkr hyresintäkter för 2013. 5 569 Mkr CA Fastigheter AB:s balansomslutning vid årsskiftet 2013. 29,6% Synlig soliditet i CA Fastigheter AB. 34 35
PROJEKT - BOSTÄDER Varvsholmen Kalmar CA Fastigheter har under lång tid utvecklat den nya stadsdelen Varvsholmen i Kalmar från att tidigare varit varvsindustri till att bli attraktiva bostadslägen. Projektet som pågår nu är kv. Spantrutan. Etapp 1 av detta kvarter kommer i huvudsak färdigställas under 2014. Vårdoch trygghetsboende kommer flytta in tidigt i höst. Därefter färdigställs i tur och ordning Brf Mastfoten och Brf Spantrutan. Etapp 2 planeras projekteringsstarta under våren 2014. Totalt kommer CA att uppföra cirka 500 bostäder på Varvsholmen, bestående av både bostadsrätter och småhus. Mer information om våra olika delprojekt finns på vår projektsida: www.varvsholmen.se Lomma Hamn Lomma Lomma är en av Öresundsregionens mest expansiva orter tack vare dess fantastiska läge vid havet, med närhet till både Malmö, Köpenhamn och Lund. Det är inte för inte som Lomma kommun har utsetts till Bästa boendekommun 2011 i tidningen Fokus årliga kommunrankning. Totalt kommer vi att uppföra cirka 450 bostäder, bestående av både bostadsrätter och småhus. Området ligger på bästa läge, med Lommas populära sandstrand som granne. Mer information om våra olika delprojekt finns på vår projektsida: www.lommahamn.se Projektutveckling - Sverige och utlandet CA Fastigheters bygg- och projektledningsgrupp är en viktig och central funktion inom bolaget då koncernens projekt starkt bidrar till koncernens utveckling. Gruppen ansvarar för koncernens samtliga större ny-, till- och ombyggnader för att tillse att såväl kundkvalitéer som investeringskostnader optimeras. För att åstadkomma detta arbetar gruppen vid upphandlingar med såväl traditionella som otraditionella entreprenadformer. Genom att ha en intern bygg- och projektledningsgrupp överförs kunskaper och erfarenheter mellan koncernens geografiskt spridda utvecklingsprojekt i ett tidigt skede. Chef för gruppen är Johan Frostberg. Svea Fanfar Stockholm Svea Fanfar är ett bostadsrättsprojekt på Östermalm i Stockholm. Projektet drivs som ett joint-venture tillsammans med Veidekke Bostad och Panorama Development. Tomten är belägen i direkt anslutning till Musikhögskolan på Valhallavägen på Östermalm. Endast ett fåtal av de cirka 100 lägenheter som projekterats är osålda. Byggnationen inleddes under 2014 och beräknas vara klar till sista kvartalet 2015. 36 37
PROJEKT - BOSTÄDER PROJEKT - HANDEL Trummenäs Karlskrona På en halvö i Karlskrona skärgård har CA Fastigheter tre markområden med tänkt utveckling av småhusbebyggelse. Första etappen om 22 tomter är färdigställd och nästan slutsåld. Försäljning av vår etapp 2, Trummenäs Udde, pågår. Nya vägar och övrig infrastruktur färdigställs under 2014. Narva Gate Narva Markområde i centrala Narva om cirka 65 ha med en stor mängd befintlig industribyggnation från förra sekelskiftet. Området har potential att på sikt utvecklas till en ny stadsdel i Narva med såväl bostäder, kontor, handel som hotell. Arbetet med ny detaljplan är påbörjat. Araby Växjö 60 nya hyresrätter stod klara under 2013. Ljusa och fräscha lägenheter i tidlös stil har gett området ny karaktär. Detaljplanen medger ytterligare byggnation av lägenheter i vårt område. Vreten Stockholm Anpassningsarbeten för ny hyresgäst färdigställs våren 2014, då vi går från bilhandel till kontor och handelsytor. Nordstjärnan Karlskrona I centrala Karlskrona, på Trossö, har det funnits planer för förtätning under en tid. Planarbeten har pågått i några år och i slutet av 2013 vann detaljplanen laga kraft vilken medger cirka 2 000 kvm bostadsyta. Förprojektering av nya lägenheter har påbörjats. Veddesta Handel Järfälla I Veddesta, Järfälla, finns en byggrätt om totalt cirka 40 000 kvm handelsyta. Byggnationen startade under 2013 och färdigställs löpande. 8 000 kvm bygghandel flyttade in i slutet av 2013. Under sommaren 2014 flyttar 5 000 kvm livsmedelshandel in. 38 39