Tomtmark för småhusändamål - en undersökning inom Munkedals kommun om varför tomtmark köps men inte bebyggs

2010-07-12 Tomtmark för småhusändamål - en undersökning inom Munkedals kommun om varför tomtmark köps men inte bebyggs Elin Gunberg EXAMENSARBETE Lantmäteriingenjör Institutionen för ingenjörsvetenskap

Tomtmark för småhusändamål en undersökning inom Munkedals kommun om varför tomtmark köps men inte bebyggs Sammanfattning I Sverige finns ett stort lager av fastigheter vilka inte har blivit bebyggda och som inte väntas bli det inom den närmsta framtiden. Regeringen anser att dessa inte alltid innehas i syfte att bebyggas med ett bostadshus. De menar istället att flertalet fastighetsägare innehar tomtmarken i ett spekulativt syfte. Av den anledningen vill regeringen låta statlig fastighetskatt utgå för dessa fastigheter. Villaägarnas riksförbund däremot menar att dessa fastigheter inte alls innehas i ett spekulativt syfte och bör därför ingå i det kommunala fastighetsavgiftssystemet som de bebyggda. Det här arbetet syftar till att inom Munkedals kommun åskådliggöra privatpersoners motiv till att inte bebygga sina tomter. Insamlingen av information skedde genom ett enkätutskick där fastighetsägarna ombads svara hur väl varje svarsalternativ stämde in med deras uppfattning. Resultatet tydde på, i fallande ordning, att fastighetsägarna främst förvärvade fastigheten med en förhoppning om ett ökat marknadsvärde, att de ville bebygga fastigheten med ett bostadshus samt att de förvärvade fastigheten med avsikten att hindra annan från att bebygga den. Slutsatsen av arbetet är att fastighetsägare inom Munkedals kommun inte enbart innehar sina tomter för att bebygga dem. Det vanligaste är istället att de innehar tomtmarken i ett spekulativt syfte. Med den slutsatsen anser jag regeringens anförande att behålla tomtmarken i det statliga fastighetsskattesystemet vara det mest riktiga. Datum: 2010-07-12 Författare: Elin Gunberg Examinator: Peter Brynte Handledare: Johan Bäckström, Lantmäteriet Program: Lantmäteriingenjör Huvudområde: Lantmäteriteknik Poäng: Nyckelord: Utgivare: 15 högskolepoäng tomtmark, fastighetsskatt, fastighetsavgift, Munkedals kommun Högskolan Väst, Institutionen för ingenjörsvetenskap, 461 86 Trollhättan Tel: 0520-22 30 00 Fax: 0520-22 32 99 Web: www.hv.se Utbildningsnivå: grundnivå

Properties suited for house constructions an investigation, in the municipality of Munkedal, to find the motives why plots are bought and not being built on. Summary In Sweden there are a whole lot of properties suited for house constructions, that haven t been built on and is not supposed to be in the near future. The government of Sweden says that many of these properties aren t always owned in order to build a house on. They think that many properties are owned in order to gain from land price rise. Therefore they mean that that kind of properties should stay in the system of public tax on real estate, which isn't as affordable as the newer system of municipal real estate fee. Swedish Homeowners Association doesn't agree with the government's idea. They claim that owners of house properties have the intention to build a house on the plot. Therefore the Swedish Homeowners Association say that these kinds of properties should be included in the more affordable municipal real estate fee as the plots that have already been built upon. This study is supposed to, in the municipality of Munkedal, illustrate the causes why property owners don't build on their plots. The method of collecting information was to send a number of questions by mail to every selected property owner. The results made it clear that property owners don't always purchase plots to build on. The most common cause is an expectation that the price rate of the property will rise in the future. Another reason not to build, were to stop others building on that perticulary property. Because the most common way to own a plot in the municipality of Munkedal, is in a speculative basis, I consider the conclusion that keeping the plots in the public tax on real estate, be the most accurate way to do, just like the government s policy in this matter. Date: July 12, 2010 Author: Elin Gunberg Examiner: Peter Brynte Advisor: Johan Bäckström, Lantmäteriet Programme: Bachelor of Sience in Engineering, Land Surveying Main field of study: Land Surveying Credits: Keywords Publisher: Education level: first cycle 15 HE credits plots, public real estate tax system, municipal real estate fee, municipality of Munkedal University West, Department of Engineering Science, S-461 86 Trollhättan, SWEDEN Phone: + 46 520 22 30 00 Fax: + 46 520 22 32 99 Web: www.hv.se

Förord Den här rapporten kom till efter olika syn, regeringen och villaägarnas riksförbund emellan, på om tomtmark skall ingå i det statliga fastighetsskattesystemet eller det kommunala fastighetsavgiftssystemet. Behovet att kartlägga skälen till varför fastighetsägare vilka innehar tomter inte bebygger dem, ansågs viktigt för att kunna fortsätta diskussionen om i vilket system tomter bör ingå. Jag skulle vilja tacka min handledare Johan Bäckström på Lantmäteriet, för all stöttning under arbetets gång, samt Henrik Gustafsson och Ramona Hultengren på Munkedals kommun, för all hjälp med hur fastighetssituationen ser ut inom Munkedals kommun. iii

Innehåll 1 Inledning...1 1.1 Bakgrund...1 1.2 Problemställning...2 1.3 Syfte...2 1.4 Mål...2 1.5 Avgränsningar...2 2 Metod...3 2.1 Urval för datainsamling...3 2.2 Beskrivning av fastigheterna...4 2.3 Utformning av enkät...5 3 Beskrivning av kommunen...6 3.1 Allmänt...6 3.2 Kommunikationer och fritid...6 3.3 Ekonomi...6 3.4 Efterfrågan på tomtmark och bygglov...7 4 Lagar och regler om taxering av tomtmark för småhus...8 4.1 Tomtmarksvärde...8 4.2 Byggnadsvärde...8 4.3 Kommunal fastighetsavgift...8 4.4 Statlig fastighetsskatt...8 5 Resultat...10 5.1 Svarsfrekvens...10 5.2 Resultat i tabellform...10 5.2.1 Varje fastighetsägares svar...11 5.2.2 Antal svar per fråga, svarsalternativ och orsakssamband...12 5.2.3 Teoretiskt marknadsvärde...15 5.2.4 Förklaring av tabeller...16 6 Analys...18 6.1 Frågor...18 6.2 Svarsfrekvens...19 6.3 Bortgallrade enkätsvar...20 7 Slutsatser...21 7.1 Framtida arbete...22 7.2 Metodreflektion...22 Bilagor i. Enkät...1 ii. E-post från Statistiska Centralbyrån...3 iii. Övrig information om fastigheterna...4 iv. Karta...6 v. Taxeringsvärden för småhusfastigheter i Västra Götaland, uppdelat på kommun...7 vi. Tillägg för tomt- och trädgårdsanläggningar...8 iv

Nomenklatur Tomt = En tomt är ett markområde vilken är bebyggd eller avses att bebyggas. En tomt kan bildas genom en lantmäteriförrättning, då en fastighet genomgår en avstyckning, varvid styckningslotten bildar en ny tomt. En tomt kan alltså utgöra en egen fastighet eller vara en del av en annan. Se även 4 2 kap FTL. FTL = Fastighetstaxeringslagen MB = Miljöbalken v

1 Inledning Nedan presenteras bakgrunden till arbetet, problemställningen, syftet och målet med arbetet samt arbetets avgränsningar. 1.1 Bakgrund Varje år bildas cirka 10 000 fastigheter för småhusbebyggelse samtidigt som cirka 10 15 000 fastigheter bebyggs, vilket i princip kan ses som att nybildningen av tomter täcker hela behovet av tomter för nybebyggelse. Omsättningen av tomtmark på den öppna marknaden är cirka 3 000 5 000 köp per år. I Sverige finns nu ett stort lager av fastigheter vilka är avsedda för bostadsbyggnation men som inte bebyggs. De flesta av dessa tomter är bildade före 1985. Slutsatsen att ägarna inte tänkt bebygga den inom den närmsta tiden, känns därför inte alltför svår att dra. Det kan diskuteras huruvida obebyggd tomtmark, vilka per definition inte inbegriper några bostäder, på något sätt borde ingå i det kommunala fastighetsavgiftssystemet, istället för som idag då de är förpliktigade att betala en statlig fastighetsskatt. Orsakerna till varför tomtmark avsedd för småhusbebyggelse, i dagsläget fortfarande är obebyggda kan vara flera. Planer att bebygga kan ha bromsats, dels av ekonomiska men också privata aspekter. Icke att förglömma är att de även kan innehas i ett spekulativt syfte. Ägaren ansåg sig vid förvärvet se en ökning i tomtens marknadsvärde med tiden, vilket var den största bidragande orsaken till att denne genomförde tomtaffären. Det kan inte anses angeläget att undanta obebyggd tomtmark, vilken innehas i spekulationssyfte från statlig fastighetsskatt, för att istället låta den omfattas av den kommunala fastighetsavgiften vilken oftast är mer gynnsam. Gränsdragningen mellan olika ägares syften är omöjlig att dra, därför föreslår regeringen att obebyggd tomtmark ska bli kvar i det statliga fastighetsskattesystemet. Så snart tomten bebyggs, kommer tomten iställe att ingå i den kommunala fastighetsavgiften. Om taxeringsvärdet för den obebyggda marken är högt, innebär övergången från statlig fastighetsskatt till kommunal fastighetsavgift på tidigare obebyggd mark en lättnad, eftersom fastighetsavgiften har ett maxbelopp, vilket kan utgöra ett visst incitament för bostadsbyggnation. Att låta statlig fastighetsskatt utgå för småhus under uppförande, vilka ännu inte utgör bostäder i egentlig mening, ligger väl i linje med detta resonemang. Redan idag utgår fastighetsskatt för ett småhus under uppförande, om ett taxeringsvärde finns fastställt (se vidare under rubrik 4.2). När huset är färdigbyggt träder regler om en kommunal fastighetsavgift in, dock med en avgiftslättnad, vilken innebär en avgiftsbefrielse under 1

de första fem åren efter färdigställande. De efterföljande fem åren betalas en halv fastighetsavgift. För att en byggnad under uppförande skall taxeras som under uppförande krävs att bygget tidsmässigt sträcker sig över ett årsskifte (se vidare under rubrik 4). Att flertalet byggen inte taxeras förrän efter färdigställande, medför att många byggnationer inte blir föremål för fastighetstaxering förrän de byggts klart och då taxeras som uppförda. Regeringen gör bedömningen att det inte finns skäl att inkludera bostadsbyggnader under uppförande (med tillhörande mark) i systemet med statlig fastighetsavgift för bostäder. Villaägarnas riksförbund däremot tycker det är orättvist att innehavare av tomtmark omfattas av fastighetsskatten, då de menar att tomterna i de flesta fall inte alls innehas i ett spekulativt syfte. De vill istället att alla skall omfattas av den kommunala fastighetsavgiften (Regeringen, Proposition 2007/08:27 Avskaffad statlig fastighetsskatt m.m.). 1.2 Problemställning Då meningarna går isär om tomtmark skall ingå i det statliga fastighetsskattesystemet eller det kommunala avgiftssystemet, finns det ett allmänt intresse av att kartlägga vilka skälen är till att ägarna innehar tomtmark utan att bebygga den. Finns det några signifikanta skillnader i fastighetsägares motiv att inte bebygga sina tomtmarker? Finns det fastighetsägare vars motiv till att inte bebygga är att omöjliggöra bebyggelse inom fastigheten, eller finns det fastighetsägare vilka endast ser en chans till en framtida ökning av fastighetens marknadsvärde? 1.3 Syfte Arbetet syftar till att inom Munkedals kommun klargöra skillnader i fastighetsägares motiv till att inte bebygga sina fastigheter. 1.4 Mål Målet med arbetet är att inom Munkedals kommun klargöra skillnader i fastighetsägares motiv till att inte bebygga sina fastigheter. 1.5 Avgränsningar Framtagande av uppgifter om obebyggda tomter är inte en del av arbetet, dessa tas fram av Lantmäteriet. Utförligare resonemang kring lämpligheten med de olika fastighetsskatte- och fastighetsavgiftssystemet diskuteras inte i den här rapporten. 2

2 Metod För att få ett underlag för analys tillämpades datainsamling genom enkät. Enkäten (se bilaga i) utformades med fyra frågor med ett antal tänkta svarsalternativ till varje. Enkäten sändes ut till utvalda fastighetsägare (se rubrik 2.1) vilka innehar en obebyggd fastighet med typkod 210 (tomtmark för helårsbostad). Då taxerad ägare och lagfaren ägare inte alltid är den samme, var en förutsättning för arbetet att kontrollera överensstämmelsen genom sökningar i fastighetsregistret. 2.1 Urval för datainsamling Från den lista över 101 obebyggda fastigheter (tomtmark för småhusändamål) inom Munkedals kommun, vilken tillhandahållits av Lantmäteriet, genomfördes ett urval för att kunna ge ett så användbart svarsunderlag som möjligt. Följande kriterier skulle vara uppfyllda: Fastigheten ägs inte av Munkedals kommun Fastigheten har inte överlåtits senare än 2008-01-01 Fastigheten är en självständig enhet Det första kriteriet motiverades av att det är privatpersoners motiv att inte bebygga sin fastighet vilka efterfrågas. Kommunen i egenskap av lagfaren ägare antogs ha relativt liknande motiv att inte bebygga, oavsett var inom kommunen fastigheten är belägen. Kommunens största avsikt med att bilda tomter för övrigt är, enligt Henrik Gustavsson på Munkedals kommun, att få fler invånare och därigenom få ökade skatteintäkter. Det andra kriteriet motiverades av att då handläggningstiden, enligt Henrik Gustafsson, för bygglov gällande nybyggnation av småhus, för närvarande i genomsnitt ligger runt en månad, samt att själva byggnationen anses pågå under drygt två år, medför att en byggprocess redan kan vara igång. Dessa fastigheter gallrades bort då det är ägarna till fastigheter vilka inte är och inte inom överskådlig framtid väntas bli bebyggda vilka tillfrågas i undersökningen. Det sistnämnda kriteriet motiverades av att underlaget för undersökningen skulle vara likvärdigt. En självständig fastighet är varken så pass liten att den troligen inte utgör en egen enhet, eller är för stor att den kan bilda en ny fastighet genom avstyckning. Icke självständiga fastigheter anses inte tillföra undersökningen något då ägarna till dessa fastigheter med liten sannolikhet anses ha tillräckliga skäl att vilja bebygga den. Ägare till sådana fastigheter anses inte ha behov av bostad inom fastigheten då 3

behovet redan kan anses uppfyllt genom att bostadsbebyggelse finns inom annan del av taxeringsenheten. Efter genomförd gallring återstod 44 fastigheter vars ägare mottog en enkät, presentationsbrev samt ett frankerat svarskuvert. Då det på förhand antogs att dessa fastighetsägare möjligen kunde känna en viss osäkerhet att medverka i undersökningen, gavs full anonymitet genom att ett löfte gavs att inga person- eller fastighetsuppgifter kommer att presenteras i rapporten eller på annat sätt föras vidare. 2.2 Beskrivning av fastigheterna Fastigheterna ligger antingen inom planlagt område där genomförandetiden passerat eller utanför planlagt område. De planer vars genomförandetid passerat, var ofta skapta långt tillbaka i tiden, vanligen från 1900-talets första hälft, eller tämligen nya vars genomförandetid löpt ut i början av 2000-talet. Ett fåtal fastigheter är belägna inom områden med skyddsbestämmelser så som Naturvårdsområde, Landskapsbildsskydd samt Natura 2000-område. Dessa skyddsbestämmelser förklaras nedan kort. Se även Beskrivning av kommunen (rubrik 3) för kartläggning av alla skyddsbestämmelser inom kommunen. Naturvårdsområde Naturvårdsområden är tänkta att värna om landskapsbilden inom mark- och vattenområden och kan ägas av såväl privatpersoner som kommun och stat. Inom Sverige finns 143 stycken naturvårdsområden med en sammanlagd areal om drygt 163 000 hektar. Naturvårdsområde bildades, innan miljöbalkens införande, enligt Naturvårdslagen. Idag finns inte möjligheten att nybilda sådana områden, de befintliga likställs idag med ett naturreservat. Skillnaden mellan ett naturvårdsområde och ett naturreservat är att ett naturvårdsområde inte är belagt med inskränkningar för till exempel skogsbruk. Landskapsbildsskydd Landskapsbildsskydd är, liksom naturvårdsområden, en äldre form av skyddsbestämmelse. Landskapsbildsskydd bildades, innan miljöbalkens införande, enligt 19 naturvårdslagen. I dagens läge finns ingen motsvarighet i miljöbalken. Skyddsbestämmelsen är tänkt att värna om landskapsbilden genom att reglera sådant som kan ha en negativ effekt, så som vägar, bebyggelse samt andra anläggningar. 4

Natura 2000-område Natur 2000 är ett nätverk inom EU med syfte att bevara den biologiska mångfalden genom att verka för att djur och växter inte utrotas och att deras livsmiljöer bevaras. Natura 2000-områden skall ha en bevarandeplan vilken förklarar var naturvärdena finns och hur man skall gå till väga för att långsiktigt bevara dessa. I Sverige finns drygt 4000 sådana områden där omkring hälften finns inom naturreservat och nationalparker. Någon inskränkning i markanvändning finns inte, så länge djur- och växtarter skyddas (Naturvårdsverket). 2.3 Utformning av enkät Enkäten (se bilaga i) utformades enligt en enkel modell med enbart fyra frågor och tillhörande svarsalternativ. Fastighetsägarna ombads ange hur väl varje alternativ stämde in med deras uppfattning. En liten enkät ansågs kunna ge en bättre svarsfrekvens än en större sämre, då risken fanns att flertalet av ägarna möjligen skulle uppfatta ett besvarande av enkäten som en tidkrävande operation att genomföra. Tiden de hade på sig att svara bestämdes till ungefär en och en halv vecka. Motiveringen för tidsspannet var att en längre tid att svara på, möjligen skulle medföra en risk att flertalet fastighetsägare valde att lägga bort enkäten ett tag. Första frågan de ombads svara på var vilka orsaker de hade att förvärva fastigheten. För att kunna skönja förändringar i motiv till varför ännu ingen byggnation kommit igång, ombads de i fråga två besvara varför de ännu ej bebyggt fastigheten. Därefter ombads de, vilka i någon grad instämde med alternativen i fråga två, besvara varför de väljer att behålla fastigheten. Slutligen ombads de att skatta vad fastigheten skulle inbringa ekonomiskt vid en försäljning i dagens läge. Den sistnämnda frågan var tänkt att klargöra om det finns avvikelser mellan uppskattat och framräknat marknadsvärde. 5

3 Beskrivning av kommunen För att kunna tillämpa kommunens resultat på andra liknande kommuner beskrivs här egenskaper för Munkedals kommun. 3.1 Allmänt Munkedals kommun är centralt placerad i Bohuslän på västkusten. På ungefärligt lika avstånd ligger Svinesund i norr och Göteborg i söder. Kommunen är till ytan 635 km 2 stor med 10 250 invånare totalt, varav 5 775 personer bor i kommunens tätorter Munkedal, Dingle, Hällevadsholm och Hedekas. Landskapet består av det typiskt Bohuslänska med dramatiskt uppskjutande berg ur bördiga slätter, som vid Bärfendal, till "fjällnatur" och hedlandskap på Kynnefjäll i de nordligaste delarna. Längst i söder når kommunen havet och de inre delarna av Gullmarsfjorden, den enda riktiga fjorden längst hela kusten. Kustremsan innefattar Torreby samt Saltkällan vilken är belägen i längst i söder (Munkedals kommuns hemsida). 3.2 Kommunikationer och fritid Kommunikationerna är goda för både person- och godstrafik med både järnväg, i egenskap av Bohusbanan, samt en väl utbyggd E6. Möjligheten till fritidsaktiviteter är stora. Kommunen erbjuder flertalet idrottshallar, en ishall, golfbana, fotbollsplaner, elljusspår, ridklubbar samt brukshundklubb. Flera för Munkedal unika fritidsaktiviteter är bland annat möjligheten till laxfiske i Örekilsälven, kanotpaddling längs Flottarleden, samt att kunna känna historiens vingslag via en tur med ånglok längs museijärnvägen (Munkedals kommuns hemsida). 3.3 Ekonomi Medelinkomsten i Munkedal kommun är enligt Statistiska centralbyrån, 216 100 kronor per person och år. Genomsnittligt taxeringsvärde för bebyggda småhusfastigheter inom kommunen är enligt 2009 års fastighetstaxering 593 000 kronor (se bilaga v). Enligt Henrik Gustafsson på Munkedals kommun, ligger det genomsnittliga taxeringsvärdet för obebyggda småhusfastigheter, här kallad tomtmark, runt 220 000 kronor. Något högre taxeringsvärden finns för tomter inom området Torreby, beläget väster om Munkedal vilket tillsammans med Saltkällan, utgör kommunens kustremsa. 6

3.4 Efterfrågan på tomtmark och bygglov Efterfrågan på tomtmark kan hänföras till statistik från Lantmäteriet, vilken visar att cirka 18 fastighetsöverlåtelser sker varje år inom kommunen. Efterfrågan på kommunal tomtmark är, enligt Henrik Gustafsson på Munkedals kommun, förhållandevis låg med ett genomsnitt på fem fastighetsöverlåtelser per år. Överlåtelserna sker främst inom huvudorten Munkedal. Drygt en fjärdedel av alla tomtöverlåtelser inom kommunen gäller alltså kommunala tomter, resten är privata tomter. För närvarande finns 63 kommunala tomter till salu, varav 40 tomter finns i Munkedal, tio i Hällevadsholm, åtta i Hedekas samt fem tomter finns till salu i Dingle. Jämförelsevis kan tilläggas att inom de områden med kommunala tomter till salu redovisas 24 sålda. Utöver kommunen i egenskap av ägare till tomter, finns även tre andra större aktörer inom den privata tomtsektorn. En av dessa innehar tomter i området Torreby vid Färlevfjorden, väster om huvudorten Munkedal. Denne private aktör erbjuder hela 26 tomter, varav endast en av dessa i nuläget finns kvar till försäljning. I Torrebyområdet är efterfrågan på tomter relativt hög och därigenom är marknadsvärdena högre för fastigheter här än i resten av kommunen. Antalet sådana bygglov per år är ungefär 14 stycken, enligt Ramona Hultengren på Munkedals kommun. Handläggningstiden för ett bygglov avseende nybyggnation av småhus är i genomsnitt en månad. 7

4 Lagar och regler om taxering av tomtmark för småhus Nedan förklaras tomtmarks- och byggnadsvärde samt fastighetsavgift och fastighetsskatt. 4.1 Tomtmarksvärde Värdepåverkande faktorer är tomtstorlek, vatten-, avlopps- och fastighetsrättsliga förhållanden, typ av bebyggelse samt i vilken grad fastigheten har närhet till strand. 4.2 Byggnadsvärde Värdepåverkande faktorer för en byggnads värde är storlek, ålder, standard, i vilken kategori byggnaden platsar i, fastighetsrättsliga förhållanden samt byggnadens ordningsnummer i värdehänseende på tomten. (Fastighetsvärdering) 4.3 Kommunal fastighetsavgift Kommunal fastighetsavgift instiftades 2009 och tas ut för fastigheter med ett byggnadsvärde överstigande 50 000 kronor. Avgiften baseras på taxeringsvärdet (mark och byggnad) med en procentsats på 0,75 procent och har ett maxbelopp för hur stor den får bli. Enligt 2010 års deklaration (inkomstår 2009) är maxbeloppet 6362 kronor för varje färdigbyggd småhusfastighet. Blir den framräknade avgiften högre än maxbeloppet skall maxbeloppet betalas, annars betalas det framräknade lägre värdet. För nybyggda bostäder finns en avgiftslättnad. De första fem åren är avgiftsbefriade, de följande fem åläggs fastighetsägaren att betala halva avgiften (Skatteverket). 4.4 Statlig fastighetsskatt Statlig skatt gällde före år 2009 alla fastigheter. I dagens läge tas statlig fastighetsskatt ut för obebyggda fastigheter (inkluderar de bebyggda fastigheter vars byggnadsvärde understiger 50 000 kronor), samt småhusfastigheter eller ägarlägenheter vilka är under uppförande med tillhörande tomtmark. När byggnationen är färdigställd övergår fastighetsskatten till fastighetsavgift (se rubrik 4.1). Fastighetsskatten baseras på fastighetens totala taxeringsvärde, vilket innefattar mark inklusive eventuell byggnad under uppförande, med användandet av en procentsats på 1,0 procent. För att en byggnad under uppförande skall medräknas i det totala taxeringsvärdet för hela fastigheten, krävs att byggnationen sträcker sig över ett årsskifte. Byggnadssvärdet för en byggnad under uppförande skall enligt 12 7 kap FTL bestämmas till hälften av 8

den nerlagda kostnaden, vilken omräknas till det genomsnittliga kostnadsläge vilket gällde under andra året före taxeringsåret Ägare till småhusfastigheter vilka är bebyggda enbart med bostadsbyggnad vilken saknar byggnadsvärde (byggnadsvärdet understiger 50 000 kronor) samt småhusfastigheter med bostadsbyggnad vilken ägs av annan än fastighetsägaren (till exempel arrende), skall enligt 2009 och 2010 års deklarationer erläggas att betala statlig fastighetsskatt (Skatteverket). 9

5 Resultat Resultaten av enkätsvaren presenteras nedan med en inledande beskrivning av svarsfrekvensen. Därefter åskådliggörs resultaten i tabellform. Enkäten presenteras i sin helhet i bilaga i. De bortgallrade enkätsvaren redovisas inte i nedanstående tabeller. 5.1 Svarsfrekvens Av de 44 tillfrågade fastighetsägare svarade 26. Två av dessa fastigheter visade sig redan vara bebyggda och gallrades av den anledningen bort. Ytterligare tre fastigheter gallrades också bort, då den ena påstods tillhöra en annan fastighet trots att fastighetsregistret inte påvisat det samt att de två sista fastighetsägarna inte gav några svar (för analys av bortgallrade enkätsvar, se rubrik 6.3). Efter genomgång av enkätsvaren återstod 21 fastigheter på vilka en analys genomfördes. Andelen inkomna och användbara enkätsvar var 54 %. De svar vilka gallrats bort, räknades av från det totala antalet tillfrågade fastighetsägare. Enligt e-post från Statistiska centralbyrån (se bilaga ii) kan denna rapports svarsmaterial användas för vidare analys i de fall att de uteblivna svaren inte anses skilja sig från de svar vilka har inkommit. I den här undersökningen antas de uteblivna svaren inte skilja sig systematiskt från de inkomna och en analys antas därför vara möjlig. 5.2 Resultat i tabellform Inkomna enkätsvar presenteras nedan i tabellform. Förklaringar av tabellerna presenteras under rubrik 5.2.4. Tabell 1 nedan visar fördelningen av fastigheter vars ägare besvarat enkäten. Tabell 1: Enkätsvar, indelat efter område Område Antal svar Totalt inkommande svar i procent, fördelning efter område Dingle 5st 23,80% Hedekas 3st 14,30% Håby 2st 9,50% Munkedal 9st 42,90% Torreby 2st 9,50% Total 21st 100,00% 10

5.2.1 Varje fastighetsägares svar Svaren presenteras på grund av platsbrist åtskilda i två tabeller, tabell 2 och 3. Varje svarsalternativ har, i tabell 2, ett betyg på graden av överensstämmelse för varje enskild fastighetsägare, där 0 stämmer inte alls, 1 stämmer inte särskilt bra, 2 stämmer ganska bra, samt 3 stämmer helt och hållet. Uteblivet svar markeras med -. Tabell 2: Fråga 1-3 IDnummer a b c d e f a b c d e a b 1 2 3 c 2 0 3 0 0 0-0 0 1 0-0 2-5 0 3 3 3 0-0 0 0 0 - - - - 7 0 3 0 1 0-0 0 0 0 - - - - 9 3 0 2 1 0 3 3 3 3 0-1 0 3 11 1 2 0 0 0 3 1 1 2 0-0 3-12 3 0 0 3 0-2 1 3 3-2 0-14 0 3 2 1 0-0 0 0 0 - - - - 15 3 0 2 1 0 3 3 3 3 0-1 0 3 20 0 0 0 2 0-0 0 0 0 - - - - 23 0 0 2 0 3-2 0 2 0-3 2-27 0 0 1 2 0-0 1 1 0-2 0-28 0 2 2 2 0-0 0 3 0-0 0 3 29 0 1 0 0 0 3 0 0 0 0 3 0 0-30 0 0 0 2 0-0 2 0 0-0 0-33 0 2 0 3 0-0 0 0 0 - - - - 34 0 3 3 1 0-0 0 0 0 - - - - 36 3 0 1 3 3-1 3 1 0-2 2-40 1 0 1 2 0-0 2 1 0-2 1-41 3 0 0 0 2-2 3 0 0-0 0-43 3 0 2 3 0 3 3 0 0 0-3 0-44 3 0 0 3 0 3 0 0 0 0 3 0 0 3 Tabell 3 nedan (fråga fyra), visar inom vilket intervall fastighetsägarens uppskattning av marknadsvärdet ligger. Ett teoretiskt marknadsvärde har, som jämförelse, räknats 11

fram med hjälp av det taxerade värdet dividerat med 0,75. Intervallen presenteras under rubrik 5.2.4. Ett medelvärde har, i sista raden, räknats fram för dels det uppskattade marknadsvärdet samt det teoretiska marknadsvärdet. Tabell 3: Fråga 4 Av ID-nummer fastighetsägare uppskattat värde 2 2 5 9 7 3 9 4 11 1 12 6 14 1 15 4 20-23 1 27 3 28 2 29 4 30 8 33 3 34 4 36 3 40 5 41 1 43 7 44 9 Medelvärde 4 5.2.2 Antal svar per fråga, svarsalternativ och orsakssamband Varje fråga presenteras för sig i fyra olika tabeller, tabell 4, 5, 6 och 7. Varje ruta redovisar här antalet svar per svarsalternativ och orsakssamband. Svarsalternativen i tabell 5, 6 och 7 är något förkortade, se bilaga i för den fullständiga versionen. 12

Varför förvärvade ni fastigheten? Jag... Stämmer inte alls Tabell 4: Fråga 1 Stämmer inte särskilt bra Stämmer ganska bra Stämmer helt och hållet Aritmetiskt medelvärde Rankning av svarsalternativ...ville bygga ett bostadshus...ville inte att någon annan skulle bygga på den platsen ville i framtiden överlåta fastigheten till mina barn, en nära släkting eller vän...såg en möjlighet att fastigheten skulle öka i värde med tiden...ärvde eller fick fastigheten i gåva 0p 1p 2p 3p m= x/n 12st 2st 0st 7st 1,1 2 12st 1st 3st 5st 1,05 3 10st 3st 6st 2st 1 4 5st 5st 5st 6st 1,57 1 18st 0st 1st 2st 0,38 6 Annat 15st 0st 0st 6st 0,86 5 Under svarsalternativet annat lämnades svar med förklaringen att fastigheten är ett resultat av en avstyckning inom den egna fastigheten, fastigheten ingick i förvärvet av annan fastighet, fastigheten används för vedförsörjning och vedförvaring samt att en fastighetsägare från början ägde en byggnad på ofri grund inom fastigheten och valde efter en tid att köpa loss marken. 1-6 13

Hur väl stämmer alternativen nedan in på era orsaker till att ni i dagens läge inte har bebyggt er fastighet? Tabell 5: Fråga 2 Stämmer inte alls Stämmer inte särskilt bra Stämmer ganska bra Stämmer helt och hållet Aritmetiskt medelvärde Rankning av svarsalternativ 0p 1p 2p 3p m= x/n 1-5 Markförutsättningar för byggande är inte iordningställda Ändrad ekonomisk eller privat situation Investeringen är inte lönsam Lantmäteriförrättning planeras eller pågår 13st 2st 3st 3st 0,81 3 12st 3st 2st 4st 0,9 2 11st 4st 2st 4st 0,95 1 20st 0st 0st 1st 0,14 5 Annat 0st 0st 0st 2st 0,29 4 Under rubriken Annat lämnades svar som att fastighetsägaren vill sälja när rätt köpare dyker upp, en annan svarade att denne aldrig tänkt bebygga fastigheten, vilken var avstyckad från en annan fastighet och ägs av densamme. Någon egentlig orsak till varför avstyckningen genomfördes förklaras inte på något sätt. Om de i ovanstående fråga, varför de i dagens läge inte bebyggt, svarat något annat än 0 stämmer inte alls, ombads de svara på varför de väljer att behålla den. Tabell 6: Fråga 3 Stämmer inte alls Stämmer inte särskilt bra Stämmer ganska bra Stämmer helt och hållet Aritmetiskt medelvärde Rankning av svarsalternativ 0p 1p 2p 3p m= x/n 1-5 Marknaden betalar i nuläget för dåligt så jag behåller den tills det blir bättre tider Det är alltför krångligt att sälja 13st 2st 4st 2st 0,76 1 16st 1st 3st 1st 0,48 3 Annat 0st 0st 0st 5st 0,71 2 Under alternativet Annat lämnades i tre fall svaret att ingen köpare finns, en annan fastighetsägare vill ha en fot kvar i Munkedals kommun och tror sig heller inte kunna få ut ens det taxerade värdet vid en försäljning och väljer därför att behålla den. 14

Slutligen förklarar två fastighetsägare att fastigheten innehas som vedförråd samt utgör trädgård och skall så förbli. I den sista frågan ombads de tillfrågade svara på vad deras fastighet, vilken i dagens läge är obebyggd, troligtvis skulle inbringa ekonomiskt vid en försäljning. Värde Av fastighetsägare uppskattat värde Tabell 7: Fråga 4 Teoretiskt marknadsvärde 15 Rangordning uppskattat Rangordning teoretiskt < 50 000 4st 0st 1 8 50 000 100 000 2st 0st 4 8 101 000 150 000 4st 1st 1 5 151 000 200 000 4st 1st 1 5 201 000 250 000 1st 10st 6 1 251 000 300 000 1st 2st 6 3 301 000 350 000 1st 3st 6 2 351 000 400 000 1st 1st 6 5 > 400 000 2st 2st 4 3 Medelvärde 151 000 200 000 + tillägg (*) 251 000 300 000 4 6 (*) = Vid uppskattning av värdet på fastigheten ansågs inte fastighetsägare räkna med värdet för tomt- och trädgårdsanläggningar, därav ett tillägg för dessa. Tillägget på 22 100 kronor för tomt- och trädgårdsanläggningar är ett genomsnitt av justeringsbeloppen (se bilaga vi) för varje fastighet, baserat på riktvärdet 220 000 kronor för normaltomten inom Munkedals kommun (se rubrik 3.3) samt med hänsyn till om tomten ligger inom planlagt område eller inte (se bilaga iii). 5.2.3 Teoretiskt marknadsvärde Tabell 8 nedan visar vad varje fastighet har för teoretiskt marknadsvärde.. Tabell 8: Fråga 4, teoretiskt marknadsvärde ID-nummer Marknadsvärde teoretiskt 2 5 5 9 7 5 9 5 11 3 12 7 14 5 15 5 20-23 5 27 6

28 5 29 7 30 9 33 5 34 5 36 7 40 8 41 4 43 6 44 5 Medelvärde 6 De tillfrågade fastighetsägarna ombads slutligen att berätta mer om fastigheten, om de ansåg att frågorna inte till fullo hade klargjort deras avsikter med fastigheten. Förklaringarna var av olika karaktär, någon använde tomten för vedförvaring, en annan ville inte helt släppa kontakten med kommunen samt till sist, framfördes viss kritik mot kommunen. Kritiken omfattade på vilket sätt kommunen tar vara på dess tillgångar, så som fin natur. Fastighetsägaren menade att kommunen, genom att bättre ta tillvara dess tillgångar och utveckla dessa, därigenom skulle vara mer attraktiv. 5.2.4 Förklaring av tabeller Förklaring av tabell 1, 2 och 3. I tabell 1, presenteras fördelningen av inkommande svar inom kommunen (vald indelning av kommunen redovisas i bilaga iv). Ytterligare information, rörande redovisade fastigheter, vilka presenteras nedan i tabell 2 och 3, finns i bilaga iii. Tabell 2 och 3 visar i detalj hur varje enskild fastighetsägare svarat på varje fråga (för fullständig version av enkäten, se bilaga i). Fastighetsägarna har angivit sina svar enligt en betygsskala gällande överensstämmelse enligt följande: 0 - stämmer inte alls, 1 stämmer inte särskilt bra, 2 stämmer ganska bra, 3 stämmer helt och hållet. Första kolumnen i tabell 2 och 3, innehåller varje fastighets unika identifikationsnummer. I tabell 3 redovisas dels vad varje enskild fastighetsägare har uppskattat fastighetens marknadsvärde till, samt vad det framräknade marknadsvärdet är med utgångspunkt av det taxerade värdet dividerat med 0,75. Förklaring av tabell 4, 5 och 6. Första kolumnen beskriver svarsalternativen, de fyra nästkommande kolumnerna anger hur väl svarsalternativet stämde in på fastighetsägarens orsak till förvärvet. Aritmetiskt medelvärde m är medelvärdet av samtliga svar för det enskilda svarsalternativet samt att n är antal svar totalt och x är en variabel för summan av graderingarna för varje svarsalternativ. Rankning av svarsalternativ presenterar hur vanligt förekommande varje enskilt svarsalternativ är. Det vanligaste svarsalternativet 16

rankas med en 1:a och därefter i fallande ordning efter popularitet. Under raden med rubriken Annat förklaras övriga skäl, vilket i flera fall ej överensstämmer med antalet angivna annat -orsaker enligt tabell 2. Det beror på att fastighetsägarna i ett flertal tillfällen skrivit andra orsaker i fel fråga, dessa har justerats i efterhand och resultatet följer av ovanstående tabeller. Förklaring av tabell 7 I kolumnen värde presenteras de nio olika intervallen för fastigheters marknadsvärden inom kommunen. Fastighetsägarna ombads i efterföljande kolumn, av fastighetsägare uppskattat värde välja det intervall vilket överensstämde bäst med deras uppfattning om fastighetens värde. Medelvärdet adderas med ett tillägg för avsaknaden av tomt- och trädgårdsanläggningar, då fastighetsägaren ej anses ha visat hänsyn till sådana anläggningar (se bilaga vi) vid uppskattningen av värdet. Medelvärdet av tillägget, 22 100 kronor, har räknats fram med information hämtat från bilaga iii. Riktvärdet bestämdes till 181 000 225 000 kronor. I kolumnen teoretiskt marknadsvärde har taxeringsvärdet dividerats med 0,75 för att få fram ett jämförbart teoretiskt marknadsvärde. Observera att detta värde grundar sig på att prisutvecklingen sedan 2007 för tomter inom Munkedal kommun legat på 0 samt att marknadsvärdet är inklusive tomt- och trädgårdsanläggningar, därav inget tillägg. I de två sista kolumnerna redovisas hur vanligt förekommande de olika intervallen är. Det populäraste rankas till 1:a plats, därefter i fallande ordning. Vid lika vanligt förekommande, rankas de till samma plats. Intervallen (i kronor) följer enligt nedan: 1 = < 50 000 2 = 50 000 100 000 3 = 101 000 150 000 4 = 151 000 200 000 5 = 201 000 250 000 6 = 251 000 300 000 7 = 301 000 350 000 8 = 351 000 400 000 9 = > 400 000 Förklaring av tabell 8 Varje enskild fastighets taxeringsvärde har använts för att räkna fram inom vilket intervall det teoretiska marknadsvärdet ligger inom. Intervallen följer av förklaring av tabell 7 ovan. Observera att detta värde grundar sig på att prisutvecklingen sedan 2007 för tomter inom Munkedal kommun legat på 0 samt att marknadsvärdet är inklusive tomt- och trädgårdsanläggningar, därav inget tillägg. Av sekretesskäl anges inte fastigheternas taxeringsvärden i bilaga iii. Medelvärdet för fastigheternas teoretiska marknadsvärde redovisas sist i tabellen. 17

6 Analys Varje fråga, svarsfrekvens samt de bortgallrade enkätsvaren analyseras för sig. 6.1 Frågor Varje analys är baserad på tabellerna 2, 3, 4, 5, 6 och 7, varvid inga ytterligare hänvisningar till dessa kommer finnas i nedanstående analys. Fråga 1 Av resultaten att döma var inte byggplaner den största orsaken till förvärvet av fastigheten, vilket regeringen grundar sin bedömning att utesluta obebyggd tomtmark från den kommunala fastighetsavgiften på. De flesta, hela 16 av 21, oavsett vilken gradering av överensstämmelse som angivits, såg istället möjligheten att fastigheten skulle öka i värde med tiden, vilket ligger i linje med vad regeringen anser. Bland de 16 med spekulationsplaner, fanns tanken att bebygga hos sju fastighetsägare, där sex av dessa instämde helt och hållet i att byggande av bostadshus var en orsak till förvärvet, samt att en uppgav att sådana byggplaner inte stämde särskilt bra men avfärdande heller inte orsaken helt och hållet. Enbart fem av 21 fastighetsägare angav att det inte på något sätt varit spekulationsplaner vilka föregick förvärvet av fastigheten. På andra plats hamnade byggplaner. Totalt sett angav nio av 21 fastighetsägare, i varierande grad, att de hade intentionen att bebygga fastigheten vid förvärvet. Det är anmärkningsvärt att hela tolv av 21 fastighetsägare inte på något sätt hade intentionen att bebygga fastigheten då ett förvärv av en sådan av borde anses föranleda bostadsbebyggelse. Nio av dessa tolv angav istället, i varierande grad, att de förvärvat fastigheten i spekulationssyfte, varav två av dessa anmärkningsvärt svarade att höjningen av marknadsvärde var den enda orsaken till förvärvet. På tredjeplats hamnade alternativ b, om än väldigt nära den näst vanligaste orsaken. Totalt angav nio av 21 fastighetsägare att de, i varierande grad, förvärvade fastigheten med avsikten att hindra annan från att bebygga den. En av dessa 21 angav att chansen att hindra annan från att bebygga fastigheten var enda skälet till förvärvet. Fråga 2 Den största orsaken till att fastighetsägarna ännu inte bebyggt fastigheten, är enligt deras åsikt, att en sådan investering inte lönar sig i Munkedals kommun. Hela 10 av 21 fastighetsägare hade i varierande grad svarat så. Resultatet för fråga 2 (tabell 5) kan tolkas vid att flera inte enbart hade förvärvat fastigheten för att bebygga den för eget bruk, istället såg de även en framtida försäljning med en stigning av marknadsvärde som en del i avgörandet, vilket ligger helt i linje med resultatet i första frågan. 18

Då fyra fastighetsägare enbart hade angivit en orsak samt att sex inte hade angivit någon orsak alls, återstod 11 av 21, vilka hade fler än en orsak till varför byggnation ej hade skett. Den vanligaste kombinationen (vilken gällde för fem fastighetsägare) bestod av de tre vanligaste alternativen. Dessa är en ändrad ekonomisk eller privat situation, att markförutsättningar inte är iordningställda samt att investeringen ej är lönsam. Fråga 3 Resultatet tyder på att fem av de tillfrågade 21 anser, att fastigheten i dagens läge skulle inbringa ett alltför lågt pris för att motivera en överlåtelse samtidigt som bristen på köpare är kännbar för tre. Fråga 4 Vid en jämförelse av resultaten i tabell 3 och 8, tyder uppgifterna på att de flesta fastighetsägare underskattar fastighetens marknadsvärde. Tillägget för tomt- och trädgårdsanläggningar är inkluderat. Uppskattningen avviker från det teoretiska marknadsvärdet med i genomsnitt mellan 28 900 126 900 kronor (28 900 = 51 000 22 100, 126 000 = (300 000 151 000) 22 100). Fem fastighetsägare underskattade med mellan 77 900 177 900 kronor, samt att fyra underskattade marknadsvärdet med mellan 127 900 227 900 kronor. Tre av dessa nio, vilka redovisade en undertro till marknadsvärdet, angav i första frågan (se tabell 2) att de inte hade några planer att bebygga fastigheten vid förvärvet. De ville istället hindra annan att bebygga fastigheten samt överlåta fastigheten till sina barn, en nära släkting eller vän. Två fastighetsägare (nummer 43 och 44) skilde sig från mängden då de överskattade marknadsvärdet med mellan 23 100-221 100 kronor (1000 + 22 100, 199 000 + 22 100). Ingen av dessa två hade bra markförutsättningar (se bilaga iii) 6.2 Svarsfrekvens Två fastigheter visade sig vara bebyggda trots att inte fastighetsregistret påvisat det. Orsakerna till det kan förutom en eftersläpning i registret vara okunskap hos fastighetsägaren att då byggnationen pågår över ett årsskifte taxera fastigheten som byggnad under uppförande och då betala en statlig fastighetsskatt. Andelen uteblivna svar kan tolkas på flertalet sätt, antingen känner tillfrågad fastighetsägare en rädsla att tillkännage sina orsaker till att inte bebygga sin fastighet, eller så har de förvärvat fastigheten genom arv eller gåva och har därför ingen egentlig orsak till att bebygga den. Av de 18 vilka inte svarade på enkäten, var köp den vanligaste förvärvsformen, hälften av dessa hade förvärvat fastigheten på detta sätt. Därefter var förvärv genom 19

gåva den näst vanligaste formen, vilket gällde för fyra fastighetsägare. Fastighetsförvärv genom arv och bodelning förelåg för två fastighetsägare vardera. 6.3 Bortgallrade enkätsvar Efter en genomgång av de bortgallrade enkätsvaren syntes en klar trend att överskatta fastighetens marknadsvärde. En av de bortgallrade enkätsvaren överskattade marknadsvärdet för fastigheten med över hela 200 000 kronor. Denna trend skiljer sig från medelvärdet av skattningarna bland de enkätsvar vilka redovisas under rubrik 5. En annan av de bortgallrade fastigheterna, vilken visade sig redan vara bebyggd, ägdes av två personer. Anmärkningsvärt var att vid uppskattningen av marknadsvärde skiljde sig deras svar åt med hela 149 000 kr. 20

7 Slutsatser Vidare undersökning av landets kommuner krävs för att ge en mer heltäckande bild av motiven. Urvalet inom Munkedals kommun kan inte till fullo anses representera resten av landet utan möjligen enbart kommuner med liknande förutsättningar, så som läge och popularitet på fastighetsmarknaden. Inte heller kan den här undersökningen statistiskt säkerställa skillnader i fastighetsägares motiv, trots antagandet under rubrik 5.1. Fråga 1 Fastighetsförvärv med spekulationssyfte kan här ej avvisas, vilket överensstämmer med regeringens ståndpunkt att behålla tomtmarken i det statliga fastighetsskattesystemet. Spekulation i kombination med byggplaner, vilket var fallet för sju av 21 fastighetsägare, talar både för och emot en övergång från fastighetsskatt till fastighetsavgift. Fråga 2 Resultatet i andra frågan ligger helt i linje med resultatet i första frågan. Att de från början såg en stigning i marknadsvärde men nu är av motsatt uppfattning kan bero på att tiderna förändras, efterfrågan har minskat och därigenom har marknadsvärdena sjunkit. Fråga 3 Fastigheterna skulle med all sannolikhet överlåtits till någon annan ifall efterfrågan på tomtmark varit högre inom Munkedals kommun och därigenom medverkat till ett högre marknadsvärde. Troligen var också tron på en ökning av marknadsvärdet var större vid förvärvet än vad den är nu, liksom den synliga trenden enligt fråga 2. Fråga 4 Resultatet tyder på en genomsnittlig underskattning av marknadsvärdena inom kommunen på cirka 29 000 127 000 kronor. Systemet med kommunal fastighetsavgift är mest gynnsamt i områden med hög efterfrågan, eftersom fastigheter med taxeringsvärden över 848 267 kronor (enligt 2009 års taxering med maxbeloppet 6362 kr) gynnas av systemets avgiftsbegränsning. Det genomsnittliga taxeringsvärdet för obebyggd tomtmark inom Munkedals kommun ligger långt under 848 267 kronor (se rubrik 3.3). En övergång från fastighetsskatt till fastighetsavgift anses därför inte gynna dessa fastighetsägare i någon större uträckning. 21

Systemet med statlig fastighetsskatt, i vilken obebyggd tomtmark idag ingår, innefattar inget maxbelopp för skatteuttaget. Då någon med hög inkomst förvärvar en fastighet inom ett område med lägre medelinkomst, kan skattesystemet medföra en negativ konsekvens för ägare till intilliggande fastigheter, genom höjda taxeringsvärden och stigande skatteuttag. Då Munkedals kommun inte ingår i områden med hög efterfrågan, och därigenom inga stegrande marknadsvärden, anser jag det intressant att fastighetsägare har uppfattningen att marknaden betalar för dåligt (se tabell 6 under rubrik 5.2.2). Av den anledningen kan dagens system med taxeringsvärden behöva ses över, eventuellt med ytterligare värdepåverkande faktorer för att eliminera orimligt höga taxeringsvärden. Markens förutsättningar för byggnation är ett exempel på vad jag tycker bör beaktas i systemet för fastighetstaxering. Marken kan ha så dåliga förutsättningar för byggnation att det krävs stora investeringar för att säkra den, investeringar som efter iordningställande inte alltid medför ett ökat marknadsvärde. Sådana markförutsättningar tar inte dagens taxeringssystem hänsyn till, därav kan sådana fastigheter vara för högt taxerade och då invagga fastighetsägare i en tro till marknadsvärden som överstiger de verkliga. Enligt resultatet i fråga 4 (se tabell 7 under rubrik 5.2.2) råder ingen genomsnittlig övertro till marknadsvärdet för tomter inom Munkedals kommun, dock finns vissa undantag (se tabell 3 och 8 under rubrikerna 5.2.1 resp. 5.2.3) samt att situationen kan se helt annorlunda ut i en annan del av landet. Med anledning av resultaten kan jag dra slutsatsen att fastighetsägare inom Munkedals kommun inte enbart innehar sin tomtmark för att bebygga den. Det vanligaste är istället att de innehar tomtmarken i ett spekulativt syfte. Så som taxeringssystemen ser ut idag, anser jag regeringens linje att behålla tomtmarken i det statliga fastighetsskattesystemet, vara välgrundat. 7.1 Framtida arbete Resonemang kring eventuella skillnader på svar från ägare till fastigheter med olika värdepåverkande egenskaper. Diskussion kring huruvida regeringens yttrande att behålla tomter i det statliga fastighetsskattesystemet eller inte. En utförligare analys bör genomföras för att belysa eventuella skillnader i svar utefter varje fastighets unika egenskaper (se bilaga iv) 7.2 Metodreflektion Min metod att undersöka fastighetsägares orsaker till att inte bebygga sina fastigheter med hjälp av enkäter, tycker jag på ett enkelt och tydligt sätt klargjorde frågan. Huruvida svaren är tillförlitliga samt om de gav de svar jag hoppats på kommer att diskuteras här nedan. 22

Jag borde i fråga ett ha tagit med svarsalternativet jag har skaffat tomten för att sälja den. Allt eftersom svar inkommit såg jag att så var fallet för ett flertal. Hänsyn borde ha tagits till dem vilka inte hade intentionen att bebygga då de förvärvade fastigheten. I fråga två borde därför svarsalternativet jag har inte tänkt att bebygga fastigheten funnits med, vilket möjligen hade gett ett bättre svarsmaterial. De vilka inte hade intentionen att bebygga, angav därför endast betyget 0 stämmer inte alls på de angivna alternativen. Detta anser jag kan ha gett en inte alltför klar bild av orsakerna. De kan även ha haft andra orsaker än att inte bebygga, därför kan inte heller en slutsats dras att de, vilka inte angivit någon orsak i fråga tre, inte hade några byggplaner. Fråga tre borde även, förutom de nyss uppräknade förslag till förbättringar, inte ha varit av typen följdfråga, utan borde ha innefattat alternativet jag vill inte göra något med den då de inte förvärvade fastigheten med avsikt att bebygga den. Bortsett från dessa uppräknade förbättringsförslag, anser jag att min metod har gett intressanta resultat vilka kan läggas till grund för vidare undersökning av situationen i resten av landet. 23

Källförteckning Litteratur 1. Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet (2008), Fastighetsvärdering, LMV-rapport 2008:3 2. Regeringen, Proposition 2007/08:27 Avskaffad statlig fastighetsskatt m.m., Elektroniska källor 1. Munkedals kommun http://www.munkedal.se/kommunen.4.23a44ef311329f04b9d80004523.html [2010-05-19] 2. Naturvårdsverket Naturvårdsområden och landskapsbildsskydd: http://www.naturvardsverket.se/sv/arbete-med-naturvard/detta-arnaturvard/nationalparker-och-andra-satt-att-skydda-natur/andra-satt-att-skyddanatur/ [2010-05-07] Natura 2000: http://www.naturvardsverket.se/sv/arbete-med-naturvard/detta-ar- naturvard/nationalparker-och-andra-satt-att-skydda-natur/natura-2000- omraden/ [2010-05-07] 3. Skatteverket, fastighetstaxering http://www.skatteverket.se/privat/skatter/fastigheterbostad/fastighetsavgiftfasti ghetsskatt [2010-05-18] 4. Statistiska centralbyrån www.scb.se Muntliga källor 1. Johan Bäckström, Fastighetsekonom, Lantmäteriet i Gävle 2. Henrik Gustafsson, Byggavdelningen, Munkedals kommun 3. Ramona Hultengren, Registrator, Munkedals kommun 24

i. Enkät Markera för varje alternativ ett x i den ruta som stämmer bäst överens med er uppfattning, 0- stämmer inte alls, 1 stämmer inte särskilt bra, 2 stämmer ganska bra, 3 stämmer helt och hållet. Det är viktigt att ni svarar på ALLA alternativ, även om de stämmer dåligt eller inte alls. Detta för att ge en så rättvis bild som möjligt. 1. Hur väl stämmer alternativen nedan in på orsakerna till att ni förvärvade fastigheten? a) Jag ville bygga ett bostadshus. 0 1 2 3 b) Jag ville inte att någon annan skulle bygga en bostad på den platsen/fastigheten. c) Jag ville i framtiden överlåta fastigheten till mina barn, en nära släkting eller vän. d) Jag såg en möjlighet att fastigheten skulle öka i värde och med tiden inbringa ett högre försäljningspris än vad jag betalade för den. e) Jag ärvde eller fick fastigheten i gåva. f) Annat: 2. Hur väl stämmer alternativen nedan in på era orsaker till att ni i dagens läge inte har bebyggt er fastighet? a) Markförutsättningar för byggande är inte iordningställda, t ex att vatten och avlopp inte finns löst inom området. b) Ändrad ekonomisk eller privat situation. 0 1 2 3 c) Investeringen är inte lönsam, dvs fastigheten kommer inte att inbringa ett högre värde vid en framtida försäljning om den är bebyggd än om jag låter bli att bebygga den. d) Lantmäteriförrättning planeras eller pågår. e) Annat: 1