Värdering av skogsfastigheter

Johanna Svensson Eva Wermesand Värdering av skogsfastigheter Tillvägagångssätt och problematik Valuation of forest properties Approaches and problems Företagsekonomi C-uppsats Termin: Våren 2011 Handledare: Bo Nordlund

Förord Vi har under våren 2011 skrivit vår C-uppsats inom företagsekonomi vid Handelshögskolan, Karlstad Universitet. Vi har fördjupat oss i värdering av skogsfastigheter och fått en bredare förståelse för hur det går till. Vi vill tacka alla respondenter som ställt upp på intervjuer samt ett extra tack till vår handledare Bo Nordlund. Karlstad Universitet 3 juni 2011 Johanna Svensson Eva Wermesand 3

Sammanfattning En värdering av en skogsfastighet kan vara en omfattande process. Det beror dels på att det finns för få jämförbara objekt som blivit sålda inom en rimlig tidsgräns och dels för att skogsfastigheter skiljer sig åt mer än andra typer av fastigheter. Syftet med uppsatsen är att undersöka hur en värdering av skogsfastigheter går till samt vilka problem som kan uppkomma. När en värdering av en skogsfastighet görs beror det bland annat på att den ska överlåtas eller belånas. Det värde som fastighetsmäklare och fastighetsvärderare oftast söker är ett bedömt marknadsvärde. En värdering utförs i olika steg från insamling av data till ett slutligt värde, vilket vi presenterar närmare i uppsatsen. Vid en värdering är det många olika faktorer som spelar in och påverkar den slutliga bedömningen av marknadsvärdet. Vi har använt oss av den kvalitativa metodansatsen eftersom vi inte har så stora förkunskaper inom ämnet samt att vi endast utför åtta intervjuer för att gå in mer på djupet och få ut så mycket som möjligt av varje respondent. Vår empiri utfördes genom att vi intervjuade fastighetsmäklare och fastighetsvärderare, som är inriktade på skog och skogsfastigheter, för att få svar på de frågeställningar vi har. Med hjälp av dessa intervjuer samt den teori vi tagit del av har vi konstaterat i våra slutsatser att fastighetsmäklarnas och fastighetsvärderarnas viktigaste verktyg vid en värdering är skogsbruksplanen. De flesta respondenterna använder sig också av en ortsprismetod som hjälp i bedömningen för att få en inblick i hur marknaden ser ut i det specifika området. Utan skogsbruksplanen går en värdering inte att genomföra på ett bra och säkert sätt. De problem som kan uppkomma vid en värderig är att det är så många olika faktorer att ta hänsyn till, bland annat boniteten, läget och arronderingen på fastigheten. 4

Innehållsförteckning 1. Inledning... 7 1.1. Bakgrund... 7 1.2. Frågeställningar... 8 1.3. Syfte... 8 1.4. Avgränsning... 8 1.5. Begrepp... 9 1.6. Disposition... 10 2. Metod... 11 2.1. Kvalitativ och kvantitativ... 11 2.2. Primär- och sekundärdata... 12 2.3. Intervju... 12 2.4. Urval respondenter... 13 2.5. Genomförande av datainsamling... 14 2.6. Källkritisk analys... 14 3. Teori... 16 3.1. Allmänt om skog... 16 3.2. Syftet med värdering av fastigheter... 17 3.3. Tillvägagångssätt vid värdering... 17 3.4. Metoder för värdering... 19 3.4.1. Ortsprismetoden... 19 3.4.2. Produktionskostnadsmetod... 20 3.4.3. Nuvärdes-/avkastningsmetoden, beståndsmetoden... 21 3.5. Skogsbruksplan... 22 4. Empiri... 24 4.1. Fastighetsbyrån i Sunne... 24 4.1.1. Allmänt om företaget... 24 4.1.2. Intervju... 24 4.2. Svenska gårdar... 25 4.2.1. Allmänt om företaget... 25 4.2.2. Intervju... 26 4.3. Tågmark... 27 4.3.1. Allmänt om företaget... 27 4.3.2. Intervju... 27 4.4. Skogsmäklarna... 28 4.4.1. Allmänt om företaget... 28 4.4.2. Intervju... 29 4.5. LRF Konsult... 30 4.5.1. Allmänt om företaget... 30 4.5.2. Intervju... 30 4.6. Nordea värdering... 31 4.6.1. Allmänt om företaget... 31 4.6.2. Intervju... 32 4.7. Areal... 33 4.7.1. Allmänt om företaget... 33 5

4.7.2. Intervju... 34 4.8. Landeum... 35 4.8.1. Allmänt om företaget... 35 4.8.2. Intervju... 35 5. Analys... 37 6. Slutsats... 41 6.1. Egna reflektioner... 42 6.2. Förslag på vidare studier... 43 7. Källförteckning... 44 7.1. Bilaga 1... 48 6

1. Inledning Uppsatsens första kapitel innehåller bakgrunden till vårt valda problem, de frågeställningar vi valt samt syftet med uppsatsen. Vi kommer även att beskriva vilka avgränsningar vi gjort och hur vi fördelat uppsatsen. För att underlätta för läsaren förklarar vi en del svåra begrepp. 1.1. Bakgrund Värdering av skogsfastigheter är ett mycket komplext område (Skogsstyrelsen u.å. a). Dels för att det finns få jämförelseobjekt och dels för att skogsfastigheterna skiljer sig mer åt än andra typer av fastigheter. Det vill säga det finns nästan ingen skogsfastighet som är den andra lik. Att värdera en skogsfastighet är inte enkelt. Det finns många olika orsaker som gör att det är speciellt. Boken Fastighetsvärdering: grundläggande teori och praktisk värdering (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet [LMV & Mäklarsamfundet], 2008) tar upp fyra punkter: Varje fastighet har sin faktiska avkastningspotential. Kräver en baskunskap om jord- och skogsbruk. Det sker relativt få försäljningar. Ortsprismetoden och nuvärdesmetoden behöver nästan regelmässigt kombineras med marknadssimulering. (LMV & Mäklarsamfundet 2008, s.197) Det genomförs årligen cirka 8 000 förvärv av jordbruks- och skogsfastigheter, dessa sker genom köp och fastighetsregleringar. Det sker även förvärv genom arv och gåva (Bertholdsson et al. 2011). En analys av åldersfördelningen visar att av skogsägarna är cirka en tredjedel över 65 år. Detta kan innebära att många vill sälja sin skogsfastighet av naturliga skäl. Förr i tiden var intresset att ta över en skogsfastighet mycket större än vad det är idag inom familjen, vilket kan innebära att det kommer ske en ökning av utbudet utav skogsfastigheter under de närmaste tio åren (Bertholdsson et al. 2011). Under det senaste decenniet har skogsfastigheternas värde ökat med 69 procent. Ägarbilden har förändrats en hel del under samma period, detta till stor del på grund av att de generationsskiften som sker går ut till försäljning på den öppna marknaden istället för att ärvas vidare i släkten. Detta innebär att 7

fler får chansen att förvärva en skogsfastighet än tidigare, en del av dem ser det endast som en säker investering medan andra väger in mer mjuka värden så som livsdrömmar om att få äga skog (LRF Konsult u.å. a). En investering i skogsfastigheter rör oftast stora summor pengar (Skogsstyrelsen u.å. a). I och med detta samt det faktum att intresset för att investera i skogsfastigheter har ökat de senaste åren (LRF Konsult u.å. a) finner vi det intressant att undersöka tillvägagångssättet vid värdering av skogsfastigheter. Vi finner det också intressant att undersöka vilka problem som kan uppkomma vid bedömning av marknadsvärde på denna typ av fastighet. 1.2. Frågeställningar Våra frågeställningar är: Hur värderas en skogsfastighet? Vilka problem ställs fastighetsmäklaren och fastighetsvärderare inför vid bedömning av marknadsvärde på en skogsfastighet? 1.3. Syfte Vårt syfte med uppsatsen är att få en större förståelse för hur värdering av skogsfastigheter går till samt vilka problem som kan uppkomma vid bedömning av marknadsvärde på skogsfastigheter. 1.4. Avgränsning Vi har valt att avgränsa oss genom att koncentrera oss på den Värmländska marknaden och endast skogsfastigheter. Vi kommer därför att intervjua fastighetsmäklare och fastighetsvärderare inom Värmlands gränser som är inriktade på skogsfastigheter. 8

1.5. Begrepp Svåra begrepp som kan behöva en vidare förklaring. Arrondering Ordet används även inom skogsbruket för att beteckna de enskilda skogsskiftenas form, storlek och läge i förhållande till varandra inom en skogsfastighet. (Nationalencyklopedin 2011 a) Avkastningsvärde Nuvärde av de förväntade avkastningar som en fastighet ger. (LMV & Mäklarsamfundet 2008, s. 371) Belåningsvärde Värdet till vilken till exempel en fastighet eller värdepapper högst kan belånas. (Nationalencyklopedin 2011 b) Biotop Miljö, naturtyp, ett område eller ett utrymme som karakteriseras av vissa yttre faktorer och vegetation. (Nationalencyklopedin 2011 c) Bonitet Växtplatsens bördighet eller naturgivna förmåga att producera virke. (Nationalencyklopedin 2011 d) Fastighet Ett bestämt markområde som enligt jordabalkens regler utgör fast egendom. (Nationalencyklopedin 2011 e) Naturreservat Område som skyddas med stöd av miljöbalken i syfte att bevara biologisk mångfald, vårda och bevara värdefulla naturmiljöer eller tillgodose behov av områden för friluftsliv. (Nationalencyklopedin 2011 f) Nyckelbiotop Skogsbestånd som hyser eller som kan förväntas hysa rödlistade arter (Nationalencyklopedin 2011 g) Omarrondering Omarrondering är en lantmäteriförrättning som syftar till att skapa större och mer praktiska skogsskiften, genom att man byter mark mellan fastigheter. (Lantmäteriet u.å. a) Skifte Friliggande eller avgränsad del av en fastighet, t.ex. hem-, gårds-, ut-, åker- och skogsskifte. (Nationalencyklopedin 2011 h) Skogsbruksplan Planeringsunderlag för skogsbruket på en fastighet eller ett större skogsinnehav. (Nationalencyklopedin 2011 i) Skogsfastighet 2 I denna lag avses med 1. skogsmark: mark inom ett sammanhängande område där träden har en höjd av mer än fem meter och där träd har en kronslutenhet av mer än tio procent eller har förutsättningar att nå denna höjd och kronslutenhet utan produktionshöjande åtgärder. (SFS 1979:429) 9

Taxeringsvärde Värdet av egendom som vid fastighetstaxeringen skall bestämmas till 75 % av egendomens marknadsvärde. (Fastighetsnomenklatur 2008, s. 565) 1.6. Disposition I kapitel ett beskriver vi bakgrunden till uppsatsen, varför vi valt detta ämne. Vi beskriver även vilka frågeställningar vi har utgått ifrån samt vårt syfte. Vi har även valt att avgränsa oss vilket vi tar upp här. Slutligen förklarar vi de begrepp som vi anser kan underlätta för en läsare vid studerandet av denna uppsats. I kapitel två redogör vi för ett antal olika metodansatser, samt vilka vi valt och varför. Vi tar även upp en källkritisk analys, varför detta är viktigt att tänka på. I kapitel tre tar vi upp den teori som vi anser är relevant i förhållande till våra frågeställningar. I kapitel fyra presenterar vi de företag vi besökt samt resultaten av de intervjuer som vi genomfört. I kapitel fem utgår vi ifrån våra frågeställningar och jämför den teori vi tagit del av med den empiri vi har redovisat. I kapitel sex presenterar vi de slutsatser vi har kommit fram till samt besvarar våra frågeställningar. Vi ger även förslag till vidare forskning inom vårt område. I kapitel sju redovisar vi de källor vi använt oss av. 10

2. Metod Kapitlet inleds med vårt metodval, följt av hur vi samlat in den data vi behöver. Kapitlet avslutas med en källkritisk analys. Den metod som väljs vid en empirisk underökning, för att finna svaren på den frågeställning som finns, är mycket viktig. En anledning är att om det valts en viss metod så kan det undersökas om svaren beror av metoden eller om det är verkligheten som ser ut på så sätt (Jacobsen 2002). 2.1. Kvalitativ och kvantitativ Det finns två olika metodansatser att använda sig utav vid en undersökning. Den första är kvalitativ metodansats. Den metodansatsen är mest lämplig att använda sig av när forskarna vill få kännedom om vad som menas med till exempel ett begrepp eller hur människor uppfattar en specifik situation. Det är även lämpligt att välja denna metodansats om forskarna inte har så stor kunskap om ämnet som ska undersökas. Vid val av den kvalitativa metodansatsen är det bland annat det unika hos varje uppgiftslämnare som kommer i fokus. Likaså får detaljer en viktig betydelse samt att få en djupare information från färre enheter istället för ytligt från många enheter. Enligt Jacobsen (2002) kan öppenhet vara ett nyckelord för denna metodansats, vilket innebär att undersökaren i förväg har bestämt vad han letar efter och på så sätt styr valet av till exempel människor att intervjua. Vid intervjusituationer har inte forskaren frågor med bestämda svarsalternativ. Detta för att få ut så mycket som möjligt av den person som intervjuas och få fram det unika i situationen. En nackdel med den kvalitativa metodansatsen är att det krävs resurser. En intervju kan ta lång tid och forskaren kan då tvingas att välja färre respondenter om resurserna är begränsade. Likaså under analysdelen då stora mängder ostrukturerad information skall analyseras (Jacobsen 2002). Den andra är kvantitativ metodansats. Den är lämplig att välja då forskarna har bra förkunskaper inom ämnet som ska undersökas. Vanligaste sättet är att skicka ut en enkätundersökning till utvalda respondenter eller utföra en kort intervju. Det är viktigt att välja många enheter och få en bredd på undersökningen. En fördel med denna metodansats är att den data som ska analyseras är mer lättbehandlad gentemot den kvalitativa metodansatsen. 11

Nackdelen med denna metodansats är att observationer mäts i enkelhet istället för att gå in mer på djupet. En annan nackdel är att de som svarar på till exempel enkäten inte har samma uppfattning om relevans i frågorna som undersökaren har. Det är därför viktigt att frågorna ställs på ett korrekt sätt så att undersökaren får svar på exakt det han eller hon är ute efter (Jacobsen 2002). Vi har valt att använda oss av den kvalitativa metodansatsen då vi inte har så stora förkunskaper inom det ämne vi valt att studera. Denna metodansats fungerar även bäst då vi valt att endast intervjua ett fåtal respondenter för att kunna gå mer in på djupet och få ut så mycket som möjligt av varje respondent. 2.2. Primär- och sekundärdata Primärdata baserar sig på information som undersökaren själv hämtar för första gången direkt ifrån exempelvis respondenter. Detta i form av intervjuer eller enkäter. Beroende på vilken frågeställning som finns kan det vara svårt att använda sig av primärkällor. Ett exempel kan vara om det som ska undersökas utspelat sig för längesedan. Sekundärdata är den data som inhämtas, som någon annan samlat in. Men viktigt att tänka på är att den personen kanske haft helt andra frågeställningar än den egna. Det är därför viktigt att försöka tolka det som gjorts på rätt sätt, då de som samlat in den kan ha vinklat den för att passa just deras frågeställningar. Det finns både kvalitativ och kvantitativ sekundärdata. Den kvantitativa innebär att balans- och resultaträkningar, statisktik och så vidare studeras. Medan den kvalitativa är den litteratur som finns inom området (Jacobsen 2002). Vi har valt att använda oss av både sekundär- och primärdata. Det är också enligt Jacobsen (2002) det bästa sättet eftersom de på så sätt kan ge stöd åt varandra och även kontrollera varandra. Genom att intervjua olika respondenter har vi fått fram primärdata, medan sekundärdata har studerats i form av litteratur. 2.3. Intervju När ett begränsat antal respondenter ska undersökas är intervjuer ett passande metodval att använda, genom att göra personliga intervjuer. Det är då lättare 12

att se respondentens inställning till vissa frågor och även komma med följdfrågor (Jacobsen 2002). Det som är viktigt att tänka på vid en intervju är hur frågorna ställs så att de inte blir ledande, utan att respondenten fritt kan svara med sina egna ord och tankar (Thurén 2005). En nackdel kan vara vår egen tolkning av de svar som vi får från respondenterna (Jacobsen 2002). Vi kanske missuppfattar viktiga detaljer, för att säkerställa oss mot det har vi valt att skicka ut den sammanställda intervjun till dem för granskning och godkännande. På så sätt kommer vi att minimera feltolkningar, då de i så fall kan rätta till det vi missuppfattat. Eftersom vi på grund av tidsbrist endast hade möjlighet att intervjua åtta respondenter föll det sig naturligt att vi valde denna metod. Vi valde också att genomföra intervjuerna på plats hos respondenterna med oss båda närvarande. Vi kunde inte finna tillräckligt med information om vem som får utföra en skogsbruksplan samt om det finns någon myndighet som styr över den. Vi valde då att utföra två intervjuer med dels en som utför skogsbruksplaner själv samt dels en som beställer skogsbruksplaner. 2.4. Urval respondenter Ett urval måste alltid göras oavsett vad det är som undersöks. Det finns ingen möjlighet att ta del av allt som finns att veta inom ett visst område eller ett ämne (Thurén 2005). Vi har valt att intervjua endast åtta olika respondenter dels för att vi begränsat oss till Värmland och dels på grund av tidsbrist. De respondenter vi valt beror på att de är insatta i värdering och förmedling av skogsfastigheter och därför har en mycket bra insikt i de frågeställningar som vi har. Vi anser också att de respondenter vi valt är tillförlitliga och har gett trovärdiga svar. Anledningen till att använda oss av både fastighetsmäklare och fastighetsvärderare med inriktning på skogsfastigheter beror på att få en bättre helhetsbild. 13

2.5. Genomförande av datainsamling Till att börja med samlade vi in relevant information inom ämnet. Detta gjordes för att få en bra grund att stå på för att sedan lättare kunna bemöta de respondenter vi valt att intervjua. Vi hade i början svårigheter med att hitta relevant och aktuell litteratur, speciellt vetenskaplig. Vi bestämde oss då för att besöka företag som jobbar inom skogsbranschen och med värdering, till exempel Mellanskog och Svefa, för att få tips på bra litteratur. Vi fick tips på bra böcker samt personer vi skulle kunna intervjua, detta såg vi som värdefullt då vi annars kanske skulle missat viktiga personer att intervjua. Vi ville inrikta oss på de fastighetsmäklare och fastighetsvärderare som är specialiserade på skogsfastigheter, för att kunna få så korrekta och trovärdiga svar och en så bra bild av värdering av skogsfastigheter som möjligt. Genomgörandet av intervjuerna har skett genom personliga intervjuer där vi båda har varit närvarande. Då kan en koncentrera sig på att ställa frågor och prata med respondenten och den andra kan rikta in sig på att anteckna. För att underlätta för respondenten mejlade vi ut våra intervjufrågor några dagar innan intervjuerna skulle äga rum. De kunde på så sätt välja att förbereda sig på frågorna och få inblick i vad vi kommer ta upp. Detta var något som uppskattades av respondenterna. 2.6. Källkritisk analys Det är viktigt att vara kritisk gentemot en källa för att kunna bedöma hur trovärdig den är. Det som menas med en källa är vart vi har fått vår kunskap och information ifrån. En bok kan vara ett exempel på en skriftlig källa medan en intervju kan vara exempel på en muntlig källa. Vid bedömning av en källkritisk analys är det fyra kriterier som ska vara uppfyllda: äkthet, tidssamband, oberoende och tendensfrihet. Det är viktigt att titta på äktheten, en källa utger sig alltid att vara något och detta ska också stämma överens med verkligheten. Vid bedömning av tidssamband är det hur lång tid det har gått från att en händelse skedde till att detta skrevs ned. Har det gått lång tid mellan detta kan trovärdigheten minska. En källa ska också vara oberoende vilket innebär att det inte ska vara ett referat från någon annan källa. Det sista kriteriet som görs vid analysen är tendensfrihet. Vilket innebär att det ska beaktas, om det finns misstanke om att källan kan ge en osann bild av verkligheten. Detta på grund 14

av att personliga, politiska eller ekonomiska aspekter ligger bakom (Thurén 2005). Vi anser att våra tryckta källor är tillförlitliga då de är utgivna, under de senaste åren, av till exempel Lantmäteriet, Mäklarsamfundet och LRF Konsult. Våra muntliga källor har lång erfarenhet inom sin bransch, vilket gör att de känns mycket kunniga och trovärdiga. Men vi har även i åtanke att dessa källor kan företräda särintressen för de specifika företagen. 15

3. Teori I detta kapitel tar vi upp den teori som vi anser är relevant för våra frågeställningar. 3.1. Allmänt om skog Ur ett historiskt perspektiv har vi aldrig haft så mycket skog som nu (Akre 2004). Av Sveriges totala mängd skog så är cirka en fjärdedel statligt ägd (Lagerqvist & Lindqvist 1999). All den mark som finns i Sverige ägs av någon (Riksskogstaxeringen 1995). Ägarna delas in i följande grupper: staten, privatägda aktiebolag, enskilda privata skogsägare, övriga privata ägare: till exempel svenska kyrkan, övriga allmänna ägare: till exempel kommuner och landsting, statsägda aktiebolag (Bertholdsson et al. 2011). Jordbrukare som är verksamma inom skogen har minskat betydligt sen 1950-talet. Det är därför viktigt att politikerna stödjer de jordbrukare som finns kvar, när de nya ägarna i de flesta fall inte äger skogen för att få inkomst och arbeta i den (Lönnstedt 1998). Sveriges totala landareal uppgår till cirka 41milj hektar (ha). Av detta är cirka 23 miljoner ha skogsmark (Riksskogstaxeringen 1995). I Sverige finns det cirka 253 000 taxeringsenheter. I en taxeringsenhet kan det ingå flera registerfastigheter vilket innebär att antalet registerfastigheter uppgår till cirka 300 000 inom jord- och skogsbruk. Det är cirka 400 000 personer som äger dessa fastigheter (Bertholdsson et al. 2011). De stora skogsbolagen äger skog till största delen för att kunna försörja sina industrier. Enskilda personer äger skog på grund av många olika orsaker. En del har skog för att kunna tjäna pengar på den och ser det som en kapitalinvestering medan andra arbetar och säljer sitt virke och på så sätt tjänar pengar på sin skog. I och med detta blir skogen en form av näringskälla. Det finns även andra orsaker, till varför skog ägs, som inte värderas i pengar. Det kan till exempel vara att ägaren har tillgång till att kunna jaga på sin mark (Riksskogstaxeringen 1995). När det finns känslomässiga värden kallas detta för icke monetära nyttor. När det däremot finns värden som beräknas i pengar kallas det för monetära nyttor (Bertholdsson et al. 2011). I takt med att befolkningen ökar sker det, speciellt i städer i Europa, en ökad efterfrågan på grönområden och närhet till skog. I Norden har människor bra kontakt med naturen där det också erbjuds ett bra friluftsliv. I städerna finns 16

det både träd och grönområden vilket kan ge en bild av hur en stad i Norden ser ut i förhållande till övriga Europa (Tyrväinen & Miettinen 1999). Att det blivit populärare att äga skog medför också att variationen på de som äger skogen idag skiljer sig mer åt idag än vad det gjort förr. Det har också skett en ökning av andra värden inom skogen än bara timmervärdet, idag läggs det in till exempel värden så som ekologiska och estetiska värden (Harshaw & Tindall 2005). 3.2. Syftet med värdering av fastigheter Anledningen till att det görs en värdering av en skogsfastighet beror till stor del att den ska överlåtas eller att den ska belånas. Vid värdering av skogsfastigheter finns det i huvudsak två olika värdebegrepp som används. Dels marknadsvärdet och dels avkastningsvärdet (LMV & Mäklarsamfundet 2008). Marknadsvärde Marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång. (Persson 2008, s. 248) Avkastningsvärdet det värde som själva skogen och marken har och på så sätt det värde som ägaren kan generera i form av avkastning från skogen. Här tas det hänsyn till kostnader och intäkter för den enskilde fastigheten (Lantmäteriet u.å. b). Vid en värdering är det vanligast att bedöma ett marknadsvärde på skogsfastigheten (LMV & Mäklarsamfundet 2008). Det är också det värde som de flesta klienterna efterfrågar när de vill ha en värdering utförd (Ratcliff 1975). 3.3. Tillvägagångssätt vid värdering En värdering utförs genom olika delmoment som fastighetsmäklaren eller fastighetsvärderaren går igenom (LMV & Mäklarsamfundet 2008). Det första som måste göras är att definiera vilket värde som ska sökas samt att förklara 17

innebörden av det, då det finns olika definitioner på ett och samma begrepp (Lusht 1981). Delmoment ett innehåller det inledande arbetet. Här tas bland annat syftet med värderingen upp, vilken värdebegrepp som ska användas, kostnader med värdering och här upprättas även ett uppdragsavtal mellan uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren eller fastighetsvärderaren (LMV & Mäklarsamfundet 2008). Delmoment två i värderingen är datainsamling avseende värderingsobjektet. Här är fastighetsägaren en viktig nyckelperson eftersom han kan ha information om jakträttsavtal, nyttjanderättsavtal, kostnader för underhåll av gemensamma nyttor med mera. Har ägaren även varit aktiv inom sin skog känner han väl till den. Genom Fastighetstaxeringsregistret kan värderaren få fram data om det finns några ekonomibyggnader på fastigheten och fakta om dessa, likaså hur skogsmarken ser ut som areal, virkesförråd med mera. Om det finns en skogsbruksplan är det ett betydelsefullt verktyg vid värderingen. I denna plan ingår det bland annat hur skogen skall skötas. Skulle dock skogsbruksplanen vara inaktuell eller om värderingen vill utföras mer säkert kan värderaren använda sig av en skogsinventering. Inventeringen kan ske genom stamräkning på mogen skog, vilket är tidskrävande men används vid intrångsvärdering. Vid inventering kan även beståndsuppskattning utföras, då väljs olika parametrar ut och jämför dessa med liknande bestånd. Det utförs också en avkastningsberäkning på skogens värde i samband med en sådan inventering (LMV & Mäklarsamfundet 2008). Delmoment tre är vilka faktorer som påverkar prisnivån, alltså prisbildning och prispåverkande faktorer. Skogsfastigheters prispåverkande faktorer är skogsmarkens produktionsförmåga samt klimatet. Det är även viktigt hur mycket träd som finns på fastigheten och om det är äldre skog eller ungskog. Den äldre skogen har ett större värde än den unga skogen. Kvaliteten på träden spelar en stor roll eftersom det påverkar värdet, massaved eller brännved har mindre värde än värdefullt timmer. Trädslagen spelar också in vid en värdering. Barrträd är mer gynnsamt än lövträd. Det är också viktigt att titta på vilka eventuella kostnader som finns nu och i framtiden på skogsfastigheten. Det kan vara avverkning, plantering eller att underhålla skogen i form av röjning. Detta är något som måste göras om den gamla skogen avverkas och ny skog ska växa så bra som möjligt. Jaktvärdet spelar också in vid värdering. Om markägaren inte själv jagar kan denne arrendera ut sin jaktmark. Detta är ett exempel på en icke-monetär nytta som kan få en 18

köpare att vilja betala mer för fastigheten för att komma åt jaktmark (LMV & Mäklarsamfundet 2008). Delmoment fyra är besiktning och inventering av skogsfastigheten. Beroende på hur skogsfastigheten ser ut, om det enbart är skog eller om det både finns småhus och ekonomibyggnader till, måste samtliga delar besiktigas. Övrig mark som till exempel vägar eller kraftledningsgator måste även dessa besiktigas (LMV & Mäklarsamfundet 2008). Delmoment fem är utvärdering av analysmetod. De olika analysmetoderna som värderaren väljer mellan är följande: nuvärdesmetod, beståndsmetod, ortsprismetod och produktionskostnadsmetod (LMV & Mäklarsamfundet 2008). Delmoment sex är slutlig värdebedömning. Vid en värdering av en skogsfastighet är det oftast marknadsvärdet som eftersträvas. För att få fram detta tas stor hänsyn till avkastningsvärdet (LMV & Mäklarsamfundet 2008). Delmoment sju är redovisning och dokumentation. Detta kan ske via två slag, enkelt eller grundligt. Det enkla kan vara muntligt där ett riktvärde presenteras. Det grundliga är skriftligt och ska innehålla all data som har samlats in samt en beskrivning över hur bedömningen har gått till (LMV & Mäklarsamfundet 2008). 3.4. Metoder för värdering 3.4.1. Ortsprismetoden Vid användning av ortsprismetoden vid en värdering tittar värderaren på tidigare priser på liknande objekt och aktuella trender på fastighetsmarknaden. Utifrån detta gör värderaren sedan en slutlig värdebedömning. Vid tillämpning av denna metod vid värdering av skogsbrukfastigheter krävs det en stor försiktighet. En skogsbruksfastighet kan ha mycket större skillnader i pris beroende på hur till exempel byggnader, markanläggningar och skog-(virkes)- förrådet ser ut. Därför är det viktigt att värderaren analyser de jämförelseköp som det finns tillgång till och ser hur uppgifterna ser ut kring dessa. Det är näst intill omöjligt att finna identiska jämförelseobjekt. Den köpeskilling som har betalats för jämförelseobjekten måste omräknas (normeras) till faktorer som påverkar priset (LMV & Mäklarsamfundet 2008). Boken 19

Fastighetsvärdering: grundläggande teori och praktisk värdering (LMV & Mäklarsamfundet 2008) tar upp de fyra vanligaste omräkningarna: = (köpeskillingskoefficienten) = (för skogsmark) = (för skogs-, åker- och betesmark) 214) = (för byggnader). (LMV & Mäklarsamfundet 2008, s. Vid val av jämförelseobjekt bör de ligga inom samma prisnivå och ska i första hand hämtas inom kommunen. Skulle det innebära att det finns för få jämförelseobjekt kan objekten hämtas från flera kommuner eller hela länet. Det är viktigt att skogens åldersfördelning är ungefär samma som värderingsobjektet likaså hur stor den avverkningsmogna skogen är (LMV & Mäklarsamfundet 2008). När det görs en analys av köpeskillingskoefficienten (Köpeskilling/ taxeringsvärdet) bör fastigheterna vara lika stora. Det är viktigt att analys görs mellan skogsfastigheter så att det inte görs mellan till exempel skogsfastighet och jordbruksfastighet (LMV & Mäklarsamfundet 2008). Om en besiktning av jämförelseobjektet skulle genomföras av värderaren vore detta optimalt men detta är tidskrävande vilket innebär att det sällan blir aktuellt. Det finns flera olika fastighetsprissystem som kan tillhandhålla uppgifter om objekten och i vissa fall känner värderaren till jämförelseobjekten om de är inom dennes lokalkännedom (LMV & Mäklarsamfundet 2008). 3.4.2. Produktionskostnadsmetod Vid produktionskostnadsmetoden tas det hänsyn till vad det har kostat att producera, i detta fall skog (Persson 2008). Vid värdering av skogsfastigheter är det ålder, kvalitet och antal träd som är med och påverkar värdet på fastigheten. Om skogsfastigheten är mindre än 30 20

ha används oftast en schablon vid uträkning av värdet (Haapaniemi & Larsson 2008). Vid bedömning av avkastningsvärden och marknadsvärden kan dessa bedömda värden på fastigheten i båda fallen både över- och understiga de kostnader som finns för produktion och anskaffning. Produktionskostnaderna är viktiga när en värdering ska utföras då de bidrar till värdet. Det finns tre olika genomförandedelar som produktionskostnadsmetoden kan delas in i: Återanskaffningskostnaden. Vad det kostar att skapa en likadan fastighet eller anläggning. Tekniskt nuvärde. Räknar bort det som förloras på grund av slitage och ålder. Markvärdet. Hur mycket själva marken är värd. Efter att dessa tre delar analyseras läggs resultat ihop och bildar fastighetens värde. Produktionskostnadsmetoden kan dock vara svår att använda då punkten tekniskt nuvärde är svår att beräkna vid nedskrivning av värde. Vid nyproduktion är detta en bra metod för att kontrollera vart värdet hamnar (LMV & Mäklarsamfundet 2008). 3.4.3. Nuvärdes-/avkastningsmetoden, beståndsmetoden I nuvärdesmetoden diskonteras framtida avkastningar till ett nuvärde. Detta värde kan skiljas lite åt beroende på vad värderaren antagit i fastighetsmarknadsanalysdelen. Värderarens uppgift är att göra en form av marknadssimulering, alltså anta hur en potentiell köpare skulle agera i vissa frågor eller situationer, ett så kallat normaliserat avkastningsvärde fås då fram (LMV & Mäklarsamfundet 2008). För beräkning av marknadsvärdet för skogsfastigheter med nuvärdesmetoder används ofta en metod som kallas beståndsmetoden. Denna metod togs fram av Lantmäteriverket och Lantbruksstyrelsen i slutet av 1980-talet. I dag är det Lantmäteriverket som ansvarar för metoden och dess programvara samt utveckling av både metoden och programmet (LMV & Mäklarsamfundet 2008). Beståndsmetoden ser till den specifika fastighetens ekonomiska utveckling under en lång tid. Är det snart tid för avverkning av skog påverkar det nivåerna på värdet i en positiv riktning. Hänsyn måste även tas till de olika 21

priserna på virke, kostnader för avverkning och så vidare, som gäller i dagsläget. Ålder på träden och skicket på fastighetens mark är också avgörande för värdet (LMV & Mäklarsamfundet 2008). Beståndsmetoden är idag den värderingsmetod som används mest när det kommer till värdering av skogsfastigheter (LMV & Mäklarsamfundet 2008). Den används vid enskilda bestånd. När den används måste värderingsmannen göra vissa antaganden om hur och vad som kommer ske i framtiden (Lantmäteriet u.å. c). För att kunna räkna ut nettoavkastningen måste olika beräkningar göras, som hur mycket timmer och massaved det finns samt vilka skötselåtgärder som ska genomföras. Värderaren utför en form av simulering i två generationer fram i tiden när det gäller gallring, slutavverkning och skogsvårdsåtgärder. Allt detta utförs i ett dataprogram som heter BM-win. Detta värde som fås fram är ett så kallat marknadsanpassat avkastningsvärde (LMV & Mäklarsamfundet 2008). 3.5. Skogsbruksplan En skogsbruksplan kan ha olika benämningar, till exempel skogsskötselsplan (Skogforsk 2008). Den består av en karta där fastighetsgränser är markerade, vilka olika typer av ägoslag som finns samt vilka vägar som finns på fastigheten (Nationalencyklopedin 2011 i). Skogsmarken delas in i olika avdelningar och till varje avdelning anges skogstillstånd så som areal, virkesförråd och trädslagsblandning (Bertholdsson et al. 2011). Skogen delas vanligen in i fyra olika målklasser. Den vanligaste klassen är Produktion med generell naturhänsyn (PG) och där är virkesproduktionen i fokus Den andra klassen kallas Produktion med förstärkt miljöhänsyn (PF). De två sista klasserna innehåller så kallade naturvårdsområden, den ena kallas Naturvård med skötsel (NS) och den andra Naturvård orört (NO). De väljs ut efter vilka områden som har högst naturvärden och brukar utgöra cirka 5-10 procent av fastighetens totala areal. NS kan vara lövskogsområden där barrträd breder ut sig och tränger bort lövträden. NO innefattar mycket gammal skog där djur- och insektslivet är stort (Skogsstyrelsen u.å. b). I skogsbruksplanen ges även förslag på hur marken ska skötas (Bertholdsson et al. 2011) om det till exempel ska ske röjning, plantering eller gallring inom fastigheten. Skogsbruksplanen innehåller mycket information om skogsfastigheten därför är den ett mycket bra hjälpmedel vid en värdering. En skogsbruksplan brukar omfatta en tioårsperiod (LMV & Mäklarsamfundet 2008). 22

Enligt Nordström 1 på Skogsstyrelsen och Ördell 2 på Mellanskog finns det inga allmänna regler som styr hur en skogsbruksplan ska vara utförd. Skogsstyrelsen har dock interna regler och krav på utförandet av skogsbruksplaner vilket Nordström måste rätta sig efter vid utförandet av en skogsbruksplan. Skogsstyrelsen har även krav på att de som utför skogbruksplaner inom företaget ska ha utbildning inom skog samt att de kontinuerligt ska uppdatera sig genom interna kurser. Enligt Ördell har även Mellanskog olika krav på de skogsbruksplaner som de tar emot och behandlar, till exempel vilka parametrar som ska finnas med samt vilka personer som får upprätta skogsbruksplanerna inom Mellanskog. Nordström berättar också att det inte finns någon tillsynsmyndighet som styr över utformningen och innehållet i skogsbruksplanen eller kontrollerar att skogsbruksplanen är korrekt utförd. 1 Magnus Nordström Skogskonsulent Skogsstyrelsen, intervju den 24 maj 2011. 2 Johan Ördell Inspektor Mellanskog, intervju den 25 maj 2011. 23

4. Empiri I detta kapitel beskrivs de respondenter vi har haft kontakt med och intervjuat samt en sammanställning av intervjuerna för varje företag. 4.1. Fastighetsbyrån i Sunne 4.1.1. Allmänt om företaget Fastighetsbyrån grundades år 1966 och ägs av Swedbank. De är marknadsledare på bostadsmarknaden och under 2010 förmedlande de cirka 37 000 bostäder. Dessa bostäders försäljningsvärde uppgick till cirka 51 miljarder kronor. Det finns cirka 250 kontor, med cirka 1 300 anställda, runt om i Sverige och varje kontor är uppbyggt genom franchise där en eller flera är delägare, så kallade franchisetagare (Fastighetsbyrån u.å. a). Fastighetsbyråns ledord är Affärsmässig, Trovärdighet och Engagerad (Fastighetsbyrån u.å. b). 4.1.2. Intervju Vi intervjuade Stefan Karlsson, fastighetsmäklare på Fastighetsbyrån i Sunne. Karlsson 3 berättar att värdering görs i syfte med försäljning av skogsfastighet eller generationsväxling. Är det i belåningssyfte vänder sig kunderna till en bank. I situationer där kunderna har ärvt sin fastighet kan de vara så att en del vill behålla gården och sälja skogen eller tvärtom. Det är alltid marknadsvärdet som söks vid en värdering inför en försäljning. Om det finns en relativt ny skogsbruksplan, som inte är äldre än ett eller två år, används den eftersom den innehåller i stort sett all information som behövs vid en värdering. Är skogsbruksplanen däremot äldre än två år måste det göras en noga kontroll av fastigheten, då i form av en skogsinventering eller upprättande av en ny skogsbruksplan. Skogsbruksplanen är avdragsgill i verksamheten. Karlsson berättar att det är noga att titta på följande punkter vid en värdering: Virkesförråd, hur mycket kubikmeter det är per ha. Arronderingen. Om skiftena är utspridda eller om det är ett stort fint sammanhängande skifte. 3 Stefan Karlsson Fastighetsmäklare Fastighetsbyrån, intervju den 5 maj 2011. 24

Hur det ser ut med skogsvårdsåtgärder. Om det ska planteras, gallras eller röjas. Bonitet. Hur växtlighet och bördighet är på marken på den aktuella skogsfastigheten. Hur tillgängligheten med transportvägar ser ut. Vid värdering är erfarenhet och god lokalkännedom viktigt samt att noga gå igenom de olika parametrar som påverkar prisbilden. Det är bra att känna till vad marknaden är beredd att betala och vilka eventuella köpare som finns. Vid användning av ortprismetoden jämförs skogsfastigheter och jordbruksfastigheter för sig. Om det är en fastighet med både jordbruksmark och skogsmark värderas jordbruksmarken för sig och skogsmarken för sig. Det kan uppstå svårigheter med värdering av skogsfastigheter. Det kan till exempel vara röta i träd som kan vara svår att upptäcka och mycket virke kan gå till spillo. Omarronderingsområden kan vara svåra, det gäller att ha koll på vilka regler som gäller just för det området fastigheten är belägen. Köparen av en skogsfastighet har alltid undersökningsplikt. Finns det en ny skogsbruksplan så finns det inte några större svårigheter. Den information som Karlsson tycker vore bra om det fanns tillgång till är bättre översikt av de körvägar som finns inom eller i närheten av fastigheten. Samt om ägarna är med i de vägsamfälligheter som finns och slipper att betala varje gång de använder dem till exempelvis avverkning. Karlsson anser att det är viktigt att vara kunnig på sitt område, ha en god lokalkännedom, att ha koll på olika regler vid förvärv, omarrondering och så vidare. Är det en mindre fastighet med jakträtt påverkar detta priset positivt. 4.2. Svenska gårdar 4.2.1. Allmänt om företaget Svenska gårdar har i över 20 år bedrivit förmedling av skogs- och lantbruksfastigheter. De har tät kontakt med branschen, goda kunskaper och kännedom om marknaden vilket gör att kunderna kan känna sig trygga. De 25

kan förutom förmedling av fastigheter erbjuda bland annat värdering, upprättande av skogsbruksplan, arvsskifte, ekonomiska frågor och arrendefrågor (Svenska gårdar u.å. a). De har kontor i Karlstad, Säffle och Ed. De har två verksamma mäklare och två mäklarassistenter som är framförallt aktiva inom området Värmland (Svenska gårdar u.å. b). 4.2.2. Intervju Vi intervjuade fastighetsmäklarna Erik Johannesson och Roland Johannesson på Svenska Gårdar i Karlstad. Enligt Johannesson och Johannesson 4 görs en värdering oftast inför en försäljning, arvskifte och i vissa fall kan värdering göras åt bank i belåningssyfte. I alla fallen är det alltid marknadsvärdet som söks. Vid en värdering måste fastighetsmäklaren ta hänsyn till en rad olika faktorer så som pris på skogskubikmeter (m 3 sk), vilken ålder skogen har, om det är ungskog eller gammal skog. Boniteten ses också över om denna påverkar priset negativt eller positivt. I Värmland ligger medelvärdet för bonitet på 5,5-6. Det är bättre betalt för gran- och talltimmer än lövskog. Är det mycket lövskog på en fastighet kan detta påverka priset negativt. Det ska helst vara en bra fördelning av åldern på skogen eftersom det då kontinuerligt kan avverkas skog, för att skapa likviditet. Det är också viktigt att titta på arronderingen på skiftena. Ett långsmalt skifte kan vara negativt, men finns det en granne som vill köpa kan de vara beredda att betala högre pris än vad andra intressenter är villiga att göra. I Värmland finns det väldigt många långsmala skiften. Johannesson och Johannesson använder sig av en metod som de själva kallar marknadsvärdesmetoden vid värdering av en skogsfastighet, denna metod kan liknas med ortsprismetoden. De anser att det som är bra med denna metod är att de har ett riktmärke att gå efter, vad fastigheten är värd i jämförelse med andra fastigheter eftersom de då har något att utgå ifrån. Det är viktigt att ta hänsyn till vilken bonitet det är, hur skiftena ser ut och vart de är belägna och åldersfördelningen på skogen. Det viktigaste verktyget är skogsbruksplanen och där finns den mesta informationen som behövs inför en värdering av fastigheten. Det görs oftast uppdateringar av skogsbruksplanen. Helst vill fastighetsmäklarna att den som utfört skogsbruksplanen från början även utför uppdateringen. De vill 4 Erik Johannesson och Roland Johannesson Fastighetsmäklare Svenska gårdar, intervju den 4 maj 2011. 26

använda sig av en så ny skogsbruksplan som möjligt, vilket även ger köparena en trygghet om hur skogen ser ut idag. Denna uppdatering gör också att det blir en säkrare marknadsvärdesbedömning. Johannesson och Johannesson anser att det som kan vara svårt vid en värdering är att veta hur stor betydelse en bra eller dålig arrondering har, eftersom grannen i vissa fall kan vara beredd att betala ett mycket högre pris än den övriga marknaden och då kan vissa jämförelseobjekt bli helt felaktiga. Det kan även vara svårt att veta om det finns röta i träden. Om det skulle saknas en skogsbruksplan eller om denna är inaktuell försvåras detta för fastighetsmäklaren. 4.3. Tågmark 4.3.1. Allmänt om företaget Henrik Tågmark startade firman under 1990, med ett kontor i Molkom. De har sedan tre år tillbaka även ett kontor i Karlstad. Förmedling av jord- och skogsfastigheter var vid starten ett av specialkompetensområdena och idag är de en av Värmlands ledande fastighetsförmedlare inom dessa områden. Huvuddelen av deras förmedling ligger på radhus, bostadsrätter, fritidhus och villor. De förmedlar även lite annorlunda objekt så som fritidsanläggningar och hotell. De arbetar som fristående mäklare, det vill säga de ägs inte av något försäkringsbolag eller någon bank (Tågmark u.å.). 4.3.2. Intervju Vi intervjuade fastighetsmäklare Henrik Tågmark på Tågmark i Molkom. Oftast är det i samband med en försäljning som en värdering görs, men kan även vara vid överlåtelser inom släkten. Vid en värdering är det alltid det bedömda marknadsvärdet som söks. Förr var det avkastningsvärdet som söktes men nu är det endast i enstaka fall det söks, till exempel när köparna vill ha en värdering gjord. De problem en fastighetsmäklare kan ställas inför vid en värdering kan vara nyckelbiotoper eller om de har planerat ett reservat på fastigheten. Sådana faktorer påverkar priset negativt. En ny faktor som Tågmark 5 påpekar är att 5 Henrik Tågmark Fastighetsmäklare Tågmark, intervju den 11 maj 2011. 27

det blir allt vanligare med intressenter som har för avseende att förvärva mark där eventuellt vindkraftverk kan uppföras. Tågmark utgår ifrån skogsbruksplanen eller skogsinventeringen vid en värdering. Vid mindre fastigheter utförs inventeringen av honom själv, men vid större fastigheter hyr han in någon som utför det åt honom. Oavsett om han gjort den själv eller inte så besöker han alltid fastigheten, för att se bland annat gränser och vägar på och runt fastigheten, innan han sätter ett bedömt marknadsvärde. Vare sig en skogsinventering eller skogsbruksplan genomförs, blir det samma bedömda marknadsvärde som fås fram. Tågmark använder sig alltid utav ortsprismetoden, och han påpekar också att det är den enda metoden som finns. Det som är bra med metoden är om det finns jämförelseobjekt, men det gäller också att ha en bra fingertoppskänsla. Det som kan vara mindre bra är att det finns många fler faktorer att ta hänsyn till, till exempel ju längre bort ifrån skogsindustrin fastigheten är belägen ju mer dras det av för transportkostnader, detta är viktigt att ha i åtanke. Skogsfastigheter jämförs bara med andra skogsfastigheter, annars blir det svårt att få tag i några bra och relevanta jämförelseobjekt, då dessa helst ska vara så lika som möjligt. Det Tågmark anser är svårast vid en värdering av skogsfastigheter är att läsa av hur marknaden är i olika bygder. Det kan skilja sig från ort till ort beroende på hur stort intresse det finns och hur aktiva de skogsägare är som redan äger skog i områdena. Tågmark vill poängtera att det som är viktigast är att ha ett bra underlag i form av en skogsbruksplan eller en skogsinventering. Samt att noga studera hur marknaden på de olika orterna ser ut, till exempel om det är stort intresse för att förvärva skogsfastigheter. 4.4. Skogsmäklarna 4.4.1. Allmänt om företaget De förmedlar jordbruks- och skogsfastigheter, villor och fritidshus inom Värmland. De utför även skogsbruksplaner, värderingar och deklarationer (Skogsmäklarna u.å.). 28

4.4.2. Intervju Vi intervjuade Anna Nyström på Skogsmäklarna i Ekshärad. De vanligaste värderingarna som Skogsmäklarna utför är bland annat inför försäljning, arvsskifte, belåning, bodelning och klyvning. Det värde som de söker vid en värdering av en skogsfastighet är nästan uteslutande marknadsvärdet. Förr söktes avkastningsvärdet men inte nu längre. Nyström 6 anser att det som kan vara svårt vid en bedömning av ett marknadsvärde är att det är så många olika faktorer som är med och påverkar prisbilden. De faktorerna är bland annat boniteten, arronderingen på skiftena, jakt och läget på fastigheten, om det ligger vid sjö, hav eller fjäll. Men även faktorer som räntor, konjunkturer och skattefördelar spelar en stor roll. När en värdering inleds tas alltid en ny skogsbruksplan fram, eller om den endast är ett par år gammal kan den revideras. Denna skogsbruksplan använder Nyström sig av som ett underlag. Till hjälp har de även en rad olika prislistor på till exempel timmerpriser eller transport- och avverkningskostnader. De går alltid själva ut i skogen för att se hur fastigheten ser ut i verkligheten. Nyström anser att ortsprismetoden inte är tillämplig på skogsfastigheter då dessa ofta skiljer sig så mycket åt och det då blir svårt att hitta några jämförelseobjekt. De använder sig istället av en avkastningsbaserad metod, som är baserad på en nuvärdeskalkyl som grund och till det har de en stor erfarenhet till exempel inom skog. Nyström poängterar extra att denna metod endast ger en indikation om priset och att det bland annat är ovan nämnda faktorer som spelar in vid värderingen. Nyström gör alltid en ny skogsbruksplan eller gör en revidering om det finns en som endast är ett par år gammal. Det som Nyström anser kan vara svårt vid värdering av skogsfastigheter är bland annat om det finns ett stort antal nyckelbiotoper, reservat eller om marken på något annat sätt är skyddad. Det kan då vara svårt att bedöma hur mycket det spelar in på värdet av fastigheten. Om det inte finns en aktuell skogsbruksplan så upprättas en sådan av skogsmäklarna eller annan sakkunnig, eftersom det måste finnas en 6 Anna Nyström Fastighetsmäklare Skogsmäklarna, intervju den 11 maj 2011. 29

dokumentation som alla kan läsa. De går alltid ut själva och undersöker hur fastigheten ser ut för att få ett så bra underlag som möjligt. Det som är viktigt att tänka på enligt Nyström är att det är väldigt många olika faktorer som spelar in vid en värdering. 4.5. LRF Konsult 4.5.1. Allmänt om företaget LRF konsult har både fastighetsvärderare och fastighetsmäklare på sina kontor. I Karlstad finns det en verksam fastighetsvärderare och två verksamma fastighetsmäklare på kontoret (LRF Konsult u.å. b). Totalt inom koncernen arbetar det över 100 skogsekonomer, fastighetsmäklare och värderingsmän vilket gör att det finns en bred kunskap och mycket hjälp att få. LRF Konsult är de ledande rådgivarna när det kommer till ekonomi för privata skogsägare (LRF Konsult u.å. c). Deras slogan lyder: Oavsett bransch har vi kompetens och erfarenhet som du kan ha nytta av. (LRF Konsult u.å. d) 4.5.2. Intervju Vi intervjuade skogsekonom och auktoriserad lantbruksvärderare Hans Eklund på LRF Konsult i Karlstad. På LRF Konsult utförs värderingar för många olika syften så som försäljning, arvsskifte, belåning, generationsskifte, skilsmässor. Det absolut vanligaste värdet som söks vid en värdering är marknadsvärdet. När det blir avkastningsvärdet som söks blir det för köparnas räkning, men detta är sällsynt. Vid en värdering använder sig Eklund 7 av en skogsbruksplan och tittar på de olika parametrarna som finns där. Kubikmeterpris på virke, styr värdet väldigt mycket. Om det försvunnit mycket gammal skog sen förra skogsbruksplanen så påverkar det värdet negativt. En värderare vill ha en så ny skogsbruksplan som möjligt så om skogsbruksplanen är inaktuell, allstå äldre än ett par år, görs en skogsinventering som blir som en ny skogsbruksplan. Detta görs för att se vad som hänt på fastigheten sen den senaste skogsbruksplanen. 7 Hans Eklund Auktoriserad Lantbruksvärderare LRF Konsult, intervju den 10 maj 2011. 30

Vid förekomst av byggnader på fastigheten används ortsprismetoden för att bedöma marknadsvärdet på dessa, alltså en form av prisstatistik. När det gäller skog kan det vara svårt att få tag på tillräckligt med underlag, det kan ha skett väldigt få transaktioner på orten under det senaste året. Därför använder sig Eklund av beståndsmetoden och räknar om räntan så det passar marknadsvärdet bättre. En fördel med ortsprismetoden är om det finns ett stort underlag att jämföra med, då blir metoden säker att använda sig av. En nackdel kan vara om det finns lite material att jämföra med, det blir då svårt att få ut något av metoden. Vid avkastningsmetoden gäller det att använda sig av rätt ränta, andra mjuka värden så som jakträtt syns inte i denna metod, det måste även tas hänsyn till vilka in- och utbetalningar som kommer inom de närmaste åren. Enligt Eklund kan en svårighet att bedöma marknadsvärdet vara att hitta rätt prisnivå, eftersom det är olika prisnivåer på de olika områdena i Värmland. Det är viktigt att grundmaterialet är rätt, annars kan hela värderingen bli fel. Det är alltså viktigt att skogsbruksplanen är korrekt utförd och tillgång finns till aktuella prislistor, som till exempel för virkespriser. Jord- och skogsfastigheter jämförs aldrig med varandra, utan skogs- respektive jordbruksmarken räknas för sig och läggs sedan ihop till det totala värdet av fastigheten. Det som Eklund skulle vilja få bättre tillgång till är bättre ortsprismaterial, rätt virkesprislistor samt även listor på de andra parametrarna som spelar in. Det kan idag vara svårt att få tag i riktigt bra och aktuella listor. Det viktigaste vid en värdering anser Eklund är att ha ett bra grundmaterial i form av en skogsbruksplan och aktuella prislistor. Det är även viktigt att ha erfarenhet och ett intresse för skog. 4.6. Nordea värdering 4.6.1. Allmänt om företaget För att kunna ge sina kunder inom jord och skog så bra service som möjligt har de en specialist avdelning inom detta. Där jobbar det åtta specialister som alla är specialutbildade inom dessa områden för att kunna erbjuda så bra hjälp 31