ANDERS DAHLQUIST-SJOBERG KOMMERSIELLA HYRESAVTAL EN AVTALSTYP I OMVANDLING
INNEHALL FORORD vn INNEHALL IX FORKORTNINGAR xvn I. INTRODUKTION 19 1 Inledning 21 1.1 Amnet 21 1.1.1 Utgangspunkt 23 1.1.2 Hypotes 25 1.2 Syfte och metod 26 1.3 Avgransning 28 1.4 Disposition 29 2 Bakgrund 33 2.1 Centrumavtalet 33 2.1.1 Avtalssituationen 33 2.1.2 Avtalsregleringen 34 2.1.2.1 Avtalsvariant I 35 2.1.2.2 Avtalsvariant II 36 2.1.2.3 Avtalsvariant III 36 2.1.2.4 Normalavtal for centrumanlaggningar och gallerior 38 2.1.3 Foretagareforeningar en introduktion 46 2.2 Typtillhorighetens betydelse 48 2.2.1 Tvingande och dispositiv lagstiftning 50 2.2.2 Bestamning av typtillhorighet 51 2.2.2.1 Avtal med flera typtillhorigheter 52 2.2.3 Konklusioner 54 2.3 Historisk dverblick av den svenska hyresratten 54 2.3.1 Den svenska hyresrattens uppkomst 55 2.3.2 1734 ars hyreslagstiftning 56 2.3.3 1907 ars hyreslagstiftning 56 2.3.3.1 Partsorganisationernas framvaxt 58 2.3.4 Krislagstiftningen fran 1917 59 IX
2.3.4.1 Organisationernas roll 59 2.3.4.2 Bergman och Lundstedt om besittningsskyddet 60 2.3.5 Hyreslagstiftningen 1939 63 2.3.6 Hyresregleringen 64 2.3.6.1 Partsorganisationerna och hyresregleringen 66 2.3.7 Besittningsskyddslagen 66 2.3.8 Den moderna hyreslagstiftningen 67 2.3.8.1 Partsorganisationerna och den moderna hyresratten 68 2.3.8.1.1 Hyresforhandlingslagen 70 n. BETYDELSEN AV EN HYRESRATTSLIG TYPTILLHORIGHET 71 3 Hyreslagens tillamplighet pa centrumavtal 73 3.1 Inledning 73 3.2 Nyttjanderatt till fast egendom 74 3.2.1 Hyra 77 3.2.1.1 Bostadshyra och lokalhyra 81 3.2.1.2 Lokalhyresavtalet 82 3.2.2 Hyresinslag av underordnad betydelse 83 3.3 Konklusioner 87 4 Hyreslagens tvingande forpliktelser 93 4.1 Inledning 93 4.2 Hyresvardens rattsliga forpliktelser 93 4.3 Hyresgastens rattsliga forpliktelser 94 4.4 Konklusioner 100 5 Hyreslagens disposivitet 103 5.1 Inledning 103 5.2 Det primara avtalsutrymmet i hyresforhallanden 104 5.2.1 Hyresgastens anvandning av lokalen 104 5.2.1.1 Andrad anvandning av lokal 106 5.2.1.2 Lokalanvandning och centrumavtal 110 5.2.2 Lokalens skick 112 5.2.2.1 Lokalens skick vid tilltradet 113 5.2.2.1.1 Uthyrning av lokal i befintligt skick 114 5.2.2.2 Lokalens skick under hyresforhallandet 117 5.2.3 Uppsagning och uppsagningstid 120 5.2.4 Begransningar av ratten till hyresreducering 120 5.2.5 Avstaende fran besittningsskydd 121
5.2.6 Hyran 123 5.2.6.1 Index och omsattningshyra 124 5.2.7 Annan ersattning 125 5.2.8 Konklusioner 125 5.3 Det sekundara avtalsutrymmet i hyresforhallanden 126 6 Rattsliga regleringar av hyresforhdllandets bestdende 129 6.1 Inledning 129 6.1.1 Forfarandet 131 6.2 Besittningsskyddet 132 6.2.1 Det indirekta besittningsskyddets omfattning 137 6.2.2 Besittningsskydd och centrumavtal 139 6.3 Forverkande 140 6.3.1 Drojsmal vid erlaggandet av hyran 142 6.3.2 Olovlig overlatelse eller upplatelse av lokalen 146 6.3.3 Olovligt brukande av lagenheten 148 6.3.4 Hyresgastens vardplikt 152 6.3.5 Hyresvardens ratt till tilltrade 155 6.3.6 Asidosattande av avtalad skyldighet 156 6.3.6.1 Forverkanderegelns bada vasentlighetskrav 161 6.4 Uppsagningsgrunder 164 6.4.1 Befogad uppsagningsgrund 166 6.4.1.1 Intresseawagning 167 6.4.1.2 Avtalsbrott 174 6.4.1.3 Rivning eller ombyggnad 176 6.4.1.3.1 Godtagbar ersattningslokal 180 6 A.I A Avtalad uppsagningsgrund 183 6.4.2 Konklusioner 185 6.5 Skalig hyra och hyresvillkor 190 6.5.1 Vederlag som utgor hyra 191 6.5.2 Skalig hyra 193 6.5.2.1 Det ursprungliga systemet for hyresprovningen 194 6.5.2.2 Justeringar av hyresprovningen 197 6.5.2.2.1 Mest sannolik hyra - ekonomisk teori 206 6.5.2.3 Konklusioner 208 6.5.3 Skaliga hyresvillkor i ovrigt 212 6.5.3.1 Konklusioner 215 6.6 Frantrade 216 6.6.1 Avtalets upphorande innan tilltradet 217 6.6.1.1 Konklusioner 219 XI
6.6.2 Frantrade utan uppsagningstid 221 6.6.2.1 Avtalsbrottets betydelse 224 6.6.2.2 Konklusioner 225 6.6.3 Frantrade med iakttagande av uppsagningstid 226 6.6.3.1 Konklusioner 227 6.6.4 Ordinar uppsagning 228 6.7 Formalia vid uppsagning 229 6.7.1 Uppsagningens form 229 6.7.2 Uppsagningens overlamnande 233 6.8 Konklusioner 236 7 Alternativa pdfoljder vid avtalsbrott 239 7.1 Inledning 239 7.1.1 Avtalsbrott och avtalsstorning 241 7.1.2 Avsikten hos den agerande parten 242 7.1.3 Grundlaggande forutsattningar for pafoljd 243 7.1.4 Utgangspunkt 246 7.1.5 Faststallande av avtalsbrott och pafoljd 247 7.2 Fullgorelse 248 7.2.1 Mojligheten att prestera 249 7.2.2 Avtalsprestationens art 251 7.2.2.1 Varaktiga avtal 253 7.2.3 Patryckning for att erhalla fullgorelse 254 7.2.4 Konklusioner 255 7.3 Vite 256 7.3.1 Vite och lokalhyra 258 7.4 Skadestand 259 7.4.1 Skadestand och lokalhyra 261 7.4.1.1 Hyresvardens skadestandsansvar 261 7.4.1.2 Hyresgastens skadestandsansvar 263 7.4.1.3 Skadestand och centrumavtal 264 7.5 Havning 266 7.5.1 Vasentlighetskravet vid havning 267 7.5.1.1 Vasentlighetsrekvisitet i koplagen 270 7.5.1.2 Vasentlighetsrekvisitet i jordabalkens 4:e kapitel 276 7.5.1.3 Forutsattningslarans vasentlighetskrav 283 7.5.2 Konklusioner 289 7.5.3 Speciellt om forutsattningarna for forverkande 292 7.5.3.1 Havningsrattens betydelse for centrumavtal 295 7.5.3.2 Vasentlighetsrekvisitet i 12:42 JB 296 XII
7.5.3.2.1 Bedomningen av "ringa betydelse" i praxis 300 Drojsmal med erlaggande av hyran 300 Olovlig overlatelse och upplatelse 309 Andrad anvandning och brott mot vardplikten 320 Kontraktsbrott avseende avtalad forpliktelse 323 7.5.3.3 Konklusioner 325 7.5.3.3.1 Vasentlighetsrekvisitet och centrumavtal 327 7.6 Pafoljdsfragan vid ett typfall 328 7.7 Konklusioner 331 8 Avtalets upphorande 335 8.1 Inledning 335 8.1.1 Ett hypotetiskt fall 336 8.2 Avrakning vid arrende 337 8.2.1 Varfor avrakning? 338 8.3 Hyresforhallandets upphorande 339 8.3.1 Skyldigheten att aterstalla lokalen i ursprungligt skick 340 8.3.2 Ratten till egendom som hyresgasten tillfort fastigheten 342 8.4 Konklusioner 344 9 Den hyresrdttsliga typtillhdrighetens betydelse 347 HI. YTTERLIGARE BEDOMNINGSGRUNDER 351 10 Foretagareforeningar 353 10.1 Inledning 353 10.2 Foretagareforeningarnas rattsliga status 355 10.2.1 Ekonomiska foreningar 356 10.2.1.1 Foreningens andamal 357 10.2.1.2 Ekonomisk verksamhet 358 10.2.1.2.1 Blandad verksamhet 360 10.2.1.3 Deltagande i verksamheten 362 10.2.1.4 Oppenhetsprincipen 363 10.2.1.5 Lika rostratt 369 10.2.1.6 Overskottsutdelning 369 10.2.2 Ideell forening 370 10.2.3 Foretagareforeningarnas foreningsform 373 10.3 Uteslutning ur foretagareforeningen 376 10.3.1 Domstolsprovning av uteslutning 386 10.3.2 Foretagarefdreningens ratt att utesluta medlem 397 XIII
11 Kopplingen mellan forening och hyresavtal 399 11.1 Inledning 399 11.2 Uteslutning som grund for hyresforhallandets upphorande 400 11.2.1 Medlemskapets upphorande som uppsagningsgrund 401 11.2.2 Medlemskapets upphorande som forverkandegrund 408 11.2.3 Konklusioner 411 11.3 Foreningens ansvar for medlemmarna 413 12 Konkurrensra'ttsliga bedomningsgrunder 415 12.1 Inledning 415 12.2 Svensk konkurrenslagstiftning 416 12.2.1 Konkurrensbegransande avtal 416 12.3 Konkurrenslagens tillamplighet pa lokalhyresavtal 422 12.3.1 Avtalsrekvisitet 423 12.3.2 Foretagsrekvisitet 423 12.3.3 Konkurrensbegransningsrekvisitet 424 12.3A Franchise - undantag fran forbudet 425 12.4 Konklusioner 427 13 Sakrdttsliga bedomningsgrunder 431 13.1 Inledning 431 13.2 De sakrattsliga reglerna avseende nyttjanderatt 432 13.2.1 Sakrattslig verkan av hyresratt vid frivillig overlatelse 434 13.2.1.1 Forbehall 434 13.2.1.2 Ond tro 435 13.2.1.3 Skriftligt avtal och tilltrade 439 13.2.1.4 Forlangning, andringar och tillagg 440 13.2.1.5 Inskrivning 442 13.2.2 Sakrattslig verkan av hyresratt vid exekutiv forsaljning443 13.2.3 Besittningsskyddet - ett sakrattsligt komplement? 446 13.2.4 Konkurrens mellan rattigheter 447 13.2.5 Godtrosforvarv av nyttjanderatt 449 13.3 Den sakrattsliga systematiken i jordabalken 451 13.3.1 Sakrattsliga faktorer vid hyra 452 13.3.1.1 Det sakrattsliga systemets utveckling 452 13.3.2 System eller undantag? 454 13.3.3 Konklusioner 458 13.4 Centrumavtalets sakrattsliga verkan 461 XIV
IV. AVSLUTNING 463 14 Satnmanfattande analys 465 14.1 Inledning 465 14.2 Centrumavtalets rattsliga verkan 467 14.2.1 Hyreslagens tillamplighet 467 14.2.1.1 Omfattningen av hyreslagens tillamplighet 467 14.2.1.2 Undantag fran hyreslagens tillamplighet 469 14.2.2 Den hyresrattsliga tillhorighetens betydelse 470 14.2.2.1 Begransning av sanktionsmojligheten 472 14.2.2.1.1 Begransningar av alternativa pafoljder 475 14.2.3 Den hyresrattsliga behandlingen av centrumavtal 478 14.2.4 Centrumavtal och konkurrenslagen 480 14.2.4.1 Inneborden av konkurrenslagens tillamplighet 482 14.2.5 Allmanna regler om avtals giltighet 483 14.2.6 Centrumavtalets sakrattsliga stallning 484 14.2.7 Verkan av koppling till foretagareforeningen 487 14.2.7.1 Foreningslagens tillamplighet 487 14.2.8 Foretagareforening som regleringsinstrument 488 14.3 Konklusioner 490 SUMMARY 493 KALLOR OCH LITTERATUR 503 INDEX 523 XV