4.2 Nyttjanderätt till en golfanläggning avtalsmallar 4.2.1 Inledning Många golfbanor är belägna på mark som inte ägs av golfklubben. I stället har golfklubben en så kallad nyttjanderätt till marken. Med andra ord är det ofta fråga om en upplåtelse av rätt för annan än ägaren att i ett eller annat avseende använda fastigheten. Det finns olika former av nyttjanderätter och vad beträffar golfverksamhet är lägenhetsarrende den vanligast förekommande, men även anläggningsarrende eller hyra kan vara aktuellt. Bestämmelserna härom återfinns i jordabalkens ( JB ) 7 12 kapitel. Reglerna för de olika nyttjanderättsformerna skiljer sig delvis åt. Parternas rättigheter och skyldigheter är inte alltid desamma och det är därför viktigt att ha klart för sig vilken nyttjanderättsform som är för handen. Vid hyra och anläggningsarrenden finns fler lagbestämmelser som reglerar avtalsförhållandet, jämfört med vad som finns för lägenhetsarrenden. Det innebär att avtalsparterna, i ett avtal om lägenhetsarrende, i större utsträckning själva bestämmer innehållet, såsom avtalstid, uppsägningstid, förlängningstid, överlåtelserätt m.m., utan att behöva ta hänsyn till tvingande lagregler. Vid hyra och anläggningsarrende ger tillämplig lagstiftning golfklubben i allmänhet en mer skyddad ställning. Exempelvis har golfklubben en starkare ställning vid uppsägning av hyres- och anläggningsarrendesavtal än vid uppsägning av avtal om lägenhetsarrende. Vilken nyttjanderättsform som är aktuell beror bland annat på det sätt golfklubben är organiserad och driver sin verksamhet samt på ändamålet med upplåtelsen och innehållet i det avtal som reglerar detta. Benämningen på avtalet är däremot av mindre betydelse. Gränsdragningsproblematiken berör skillnaden mellan hyra och arrende. Vid bedömningen måste man se till det mest framträdande inslaget i upplåtelsen samt i vilken utsträckning byggnader omfattas av upplåtelsen. Om byggnaderna som omfattas av upplåtelsen kan anses utgöra en viktig del av verksamheten som bedrivs med anledning av upplåtelsen är det vanligtvis fråga om hyra (detta gäller oavsett markområdets, det vill säga golfbanans, storlek). Om däremot markupplåtelsen får anses vara det klart mest dominerande inslaget i nyttjanderätten (där upplåtelsen endast omfattar enstaka mindre byggnad) är det i stället sannolikt fråga om arrende; antingen anläggningsarrende eller lägenhetsarrende, se definition nedan. Upplåtelse av nyttjanderätt till enbart hus (eller del av hus) är hyra, medan upplåtelse av nyttjanderätt till enbart jord (t.ex. 18 håls golfbana) är arrende. Ingår i upplåtelsen både hus och jord (till exempel klubbhus, maskinverkstad, shop och 18- håls golfbana) ska ett enhetligt betraktelsesätt tillämpas, det vill säga upplåtelsen ska i sin helhet hänföras antingen till hyra eller arrende. Ett i sammanhanget intressant och relevant rättsfall berör en ryttarförening (nyttjanderättshavaren) där upplåtelsen avsåg dels vissa utrymmen i ett stall, dels rid- och körvägar, en travbana (vissa tider), en terrängridbana, parkeringsplats och rasthage. Domstolen bedömde att upplåtelsen hänfördes till hyra då stallbyggnaderna utgjorde en för verksamheten essentiell del av upplåtelsen (detta trots att markområdena var betydligt större till deras storlek). Ovanstående innebär sammantaget att om golfklubbens nyttjanderätt omfattar både klubbhus, maskinverkstad, vagnbod samt 18/36 håls golfbana, är upplåtelsen sannolikt att hänföra till hyra. Om upplåtelsen däremot endast avser själva golfbanan är upplåtelsen att hänföra till arrende. För det fall nyttjanderätten avser en 18/36 golfbana samt endast en kiosk eller ett mindre kombinerat klubbhus, blir gränsdragningen betydligt svårare då upplåtelsen kan 36
klassas som antingen hyra eller arrende beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Vid svårigheter att bestämma nyttjanderättsformen bör en jurist med kunskap inom fastighetsrätt anlitas. Som framgår under avsnittet avseende Verksamhetsstyrning kan golfklubbens verksamhet bedrivas i ett antal olika former. Detta kan få inverkan på nyttjanderättsavtalet (arrende eller hyra), och det kan innebära att det för en och samma mark finns fler än ett förhållande att reglera, se figurerna nedan. I de fall en golfklubb hyr eller arrenderar golfanläggning från en part som i sin tur arrenderar marken av markägaren är det mycket viktigt att se till att klubbens nyttjanderätt överensstämmer med upplåtarens rätt att disponera marken. Markägare arrende-/hyresavtal Golfklubb (ideell förening) Markägare arrende- /hyresavtal Golfklubb (ideell förening) arrende- /hyresavtal GolfAB Markägare arrende- /hyresavtal GolfAB arrende- /hyresavtal Golfklubb (ideell förening) (ideell fören 4.2.2 Närmare om upplåtelseformerna Som berörts ovan ligger många golfbanor på arrenderad mark. Detta innebär att marken används av klubben mot betalning antingen direkt till markägaren eller till ett bolag som i sin tur betalar till markägaren (jfr figurerna ovan). I det sistnämnda fallet är det som regel fråga om arrende mellan bolaget och markägaren, men hyra eller arrende mellan golfklubben och 37
bolaget. För att veta vilka avtal som klubben måste ingå med markägare, entreprenörer, helägda GolfAB m.m. måste klubben således först vara klar över vad som gäller. Följande schema kan vara till hjälp för att avgöra vilka avtal som är aktuella: Nivå 1 Markägare Nivå 2 Avtal 1: Arrende- och hyresavtal beroende på upplåtelsens natur Förstahandsupplåtelse Arrendator Avtal 2: Arrende- och Hyresavtal Drifts- och skötselavtal Andrahandsupplåtelse Nyttjanderättshavare/ Driftsentreprenör Nivåerna är viktiga att ha i åtanke i samband med verksamhetsstyrningen. För en golfklubb som är arrendator men inte driftsansvarig är frågorna inte desamma som för en golfklubb som både är arrendator och driftsansvarig. Se mer under avsnitt 6 Verksamhetsstyrning (att driva en golfklubb). Information kring användandet av avtalsmallarna Eftersom nyttjanderättsupplåtelser för golfklubben ofta berör stora ekonomiska värden och är komplicerat är det angeläget att anlita en jurist inför avtalstecknandet. Det är av stor vikt att använda välformulerade avtal, eftersom det kan minska eventuella meningsskiljaktigheter och framtida tolkningsproblem. Avtalsmallarna avser att vara exempel och de kan uppfattas som relativt omfattande. Det finns, som nämnts, en rad olika sätt att organisera markupplåtelse och upplåtelse av färdig bana på och det kan hända att mallarna inte fullt ut överensstämmer med varje enskild situation. Mallarna ska alltså inte användas utan att anpassningar görs efter den enskilda avtalssituationen. Avtalsmallarna syftar till att uppmärksamma användarna på vilka punkter som är vanligt förekommande i nyttjanderättsavtal och som kan vara viktiga att reglera. Mot 38
bakgrund av att mallarna är förhållandevis omfattande står det användarna fritt att radera bestämmelser som anses onödiga. Mallarna är på många punkter klubbvänliga, det vill säga flertalet bestämmelser är skrivna på ett för den enskilda golfklubben fördelaktigt sätt. Eftersom det i många avtalsförhandlingar handlar om att ge och ta kan en del av dessa punkter komma att justeras till fördel för motparten. Det är dock en rekommendation att golfklubben har vår information ovan i åtanke i avtalsförhandlingarna. Avsikten med avtalsmallarna är att användaren vid olika avtalskonstellationer och med skilda avtalsinnehåll ska kunna utgå från mallarna och enkelt anpassa dem efter den enskilda situationen. Avtalsmallarna innehåller därför hakparenteser ([ ]). En del av hakparenteserna innehåller förslag på avtalstext och andra innehåller anvisningar för vad som bör anges. Hakparenteserna ska inte finnas med i de versioner som används med motparten, utan ska raderas eller ersättas med information som passar i det enskilda fallet. 4.2.2.1 Vad är vanligast inom golfbranschen? Som nämnts ovan kan golfklubben både äga och arrendera marken där golfbanan är belägen. I efterföljande led är variationen stor. I enlighet med scheman under 4.2.2 ovan kan det vara aktuellt med enbart ett arrendeavtal där klubben arrenderar marken direkt från markägaren varigenom arrendeavtalet ska reglera samtliga villkor som ska gälla mellan markägaren och golfklubben. Ett anläggningsarrende kan föreligga om den som arrenderar marken ( arrendatorn ) har rätt att uppföra eller bibehålla en byggnad på marken med syfte att bedriva förvärvsverksamhet och om byggnaden/byggnaderna inte endast har en ringa betydelse för verksamheten. Exempel på detta är restaurang och/eller shop bedriven av golfklubben eller en entreprenör. I de fall förvärvsverksamhet saknas kan det normalt sett alltså inte vara frågan om ett anläggningsarrende. Däremot, om markupplåtelsen sker till en part som antingen själv driver golfverksamheten eller i sin tur upplåter (i form av hyra eller arrende) marken åt en golfklubb kan ett vinstsyfte föreligga för parten och därmed även ett anläggningsarrende (i vart fall i förhållande till markägaren). Föreligger inte förvärvsverksamhet och därmed inte heller anläggningsarrende (eller hyra) är det frågan om lägenhetsarrende. Om man som arrendator ändå vill erhålla det skydd som ett avtal om anläggningsarrende medför kan man i avtalet om lägenhetsarrende avtala att reglerna i 11 kap. JB (det vill säga reglerna om anläggningsarrende) ska vara tillämpliga på avtalet. Vad gäller golfbanor får anläggningsarrende antas vara den vanligare upplåtelseformen jämfört med lägenhetsarrende, detta då golfklubben (alternativt golfbolaget) i regel får anses bedriva förvärvsverksamhet i anslutning till golfbanan. Hyra innebär att hus eller del av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Användning av byggnad är alltså det som utmärker upplåtelsen. Är husupplåtelsen av helt underordnad betydelse föreligger, som ovan antytts, sannolikt ett arrende (förslagsvis anläggningsarrende). För att det ska vara fråga om hyra måste nämligen det på den aktuella marken finnas byggnader som har en väsentlig eller viktig del i upplåtelsen, markens storlek är av mindre betydelse. I enlighet med vad som sägs ovan är ett annat alternativ att klubben, ett GolfAB eller golfbolag är arrendator och upplåter anläggningen i andra hand till en eller flera golfklubbar eller golfbolag, i sådana fall måste upplåtelseavtal tecknas om golfverksamheten. Detta scenario kan förefalla något mer komplicerat eftersom både ett arrendeavtal måste ingås med 39
markägaren och ett nyttjanderättsavtal måste upprättas mellan arrendatorn (t.ex. ett GolfAB) och nyttjanderättshavaren (t.ex. till en eller flera andra golfklubbar). För golfklubbar torde det i första läget bli aktuellt med ett arrendeavtal med markägaren eftersom upplåtelsen i regel avser en betydande bit mark och inte byggnader (det vill säga golfbanan). I nästa steg ska man alltså avgöra vilken typ av arrendeavtal som ska tecknas mot bakgrund av att arrendatorn (det vill säga klubben eller golfbolaget etc.) kommer bedriva förvärvsverksamhet vid drift av golfbanan. Normalt styr innehållet i arrendeavtalet med markägaren vad som behöver regleras i ett nyttjanderättsavtal mellan arrendatorn och nyttjanderättshavaren. 4.2.2.2 Särskilt om arrende- och hyresavtalet Avtal om anläggningsarrende måste vara skriftligt för att vara giltigt, medan lägenhetsarrendeavtal och hyresavtal bara behöver vara skriftligt om någon av avtalsparterna begär det. Vid anläggningsarrende ska samtliga avtalsvillkor anges i det skriftliga avtalet och även ändringar och tillägg måste avfattas skriftligen. Det är en stark rekommendation att avtalen oavsett upplåtelseform görs skriftliga, inte minst för att minska risken för oenighet om vad som avtalats. Som berörts ovan gäller för lägenhetsarrende i stort sett full avtalsfrihet, vilket medför att avtalsparterna själva har rätt att avgöra vilket innehåll avtalet ska ha. Exempelvis råder avtalsfrihet om avtalstiden, uppsägningstiden, förlängningstiden och överlåtelserätten. För hyra och anläggningsarrende gäller däremot flera tvingande regler, bland annat beträffande avtalstidens längd och så kallat indirekt besittningsskydd om fastighetsägaren utan befogad anledning inte förlänger avtalet. Vid tvingande regler har vad som anges i lagen företräde framför det parterna avtalat. I allmänhet kan dock avsteg från tvingande regler göras till fördel för anläggningsarrendatorn och hyrestagaren. Det är därför betydelsefullt att avtalsparterna är bekanta med vad som står i lagen. I vissa delar föreligger dock avtalsfrihet även vid hyra och anläggningsarrende, men vid avsaknad av avtalsreglering gäller ett stort antal lagregler. Genom dispens från arrendenämnden kan tvingande regler i vissa fall inskränkas. Det är dock 40
viktigt att vara medveten om att om en sådan dispensansökan avslås av arrendenämnden förfaller hela avtalet såvida avtalsparterna inte kommit överens om annat. AVTALSMALLAR - förstahandsupplåtelser En markägare kan exempelvis vara en kommun, en lantbrukare, en golfklubb eller ett aktiebolag som upplåter mark och/eller (del av) byggnad för golfverksamhet till en eller flera golfklubbar, GolfAB, Golfbolag eller entreprenörer, genom ett arrende- eller hyresavtal. Arrendeavtal - golfklubben är arrendator och markägaren är upplåtaren (byggnaderna ska dock utgöra en liten del av upplåtelsen). (i) (ii) Anläggningsarrende (om arrendatorn bedriver förvärvsverksamhet); eller lägenhetsarrende (om arrendatorn inte bedriver förvärvsverksamhet) AVTALSMALL 1 [LÄNK] Hyresavtal golfklubben är hyresgäst och markägaren är hyresvärd. Hyresavtal tillämpas när byggnad utgöra en viktig del av klubbens verksamhet. (i) Hyresavtal - golfklubben anlägger och driver golfanläggningen AVTALSMALL 2 [LÄNK] Avtalsmall 1 och 2 utgår från att klubben anlägger och/eller i vart fall driver hela eller stora delar av golfanläggningen. Förpliktelserna i avtalen kan givetvis justeras efter den enskilda situationen. Avtalsmall 1 och 2 kan också användas när ett Golfbolag eller GolfAB är arrendator eller hyresgäst. För det fall upplåtaren ska har ett större ansvar för skötsel och drift av banan, kan inspiration hämtas från avtalsmall 3 och 4. (ii) Hyresavtal - markägaren upplåter färdig golfanläggning jämte byggnader till golfklubben. (a) med upplåtelse av spelrätter till medlemmar AVTALSMALL 3 [LÄNK] (b) utan upplåtelse av spelrätter till medlemmar AVTALSMALL 4 [LÄNK] Avtalsmall 3 och 4 utgår vidare från att upplåtaren ansvarar för drift och skötsel. Hyresavtalet reglerar nyttjanderätten till anläggningen, träningsområden och klubblokaler samt bokningsregler för golfspel, regler för tävlingsspel och övriga förpliktelser parterna emellan. Avtalsmall 3 och 4 kan också användas när ett Golfbolag är hyresgäst. Hyresavtal golfklubben är markägare och hyresvärd och upplåter drift och skötsel av hela eller delar av anläggningen till ett GolfAB. (i) (ii) med upplåtelse av spelrätter till medlemmar AVTALSMALL 5 [LÄNK] utan upplåtelse av spelrätter till medlemmar AVTALSMALL 6 [LÄNK] Det är vanligt att en golfklubb som äger marken tecknar ett driftsavtal med ett aktiebolag (GolfAB). Bolaget kan ägas av klubben och antingen ingå i samma koncern som klubben eller ägas externt utan koppling till klubben eller ha en blandad ägarstruktur med klubben som delägare. Golfklubben upplåter alltså nyttjanderätten för skötseln och driften av anläggningen, helt eller delvis, till ett bolag (nyttjanderättsupplåtelse). Upplåtelsen kan vara i första eller andra hand beroende på om klubben äger eller arrenderar marken. Upplåtelsen kan även omfatta endast drift och skötsel av anläggningen varvid klubben erlägger marknadsmässig (årlig) ersättning till GolfAB. Klubben betalar också hyra till driftsbolaget för 41
ideell idrottsverksamhet i anslutning till anläggningen, exempelvis ungdoms- tränings- och tävlingsverksamhet (återhyrning). Upplåtelsen kan också omfatta att bolaget ansvarar för utfärdande av spelrätter till klubbens medlemmar. Medlemmarna betalar då en årlig spelavgift till bolaget och en årlig medlemsavgift till klubben. Driftsavtalets utformning ska spegla parternas överenskommelse och reglera parternas åtaganden, fördelning av ansvarsområden, ansvarsfrågor m.m. Avtalsmall 5 och 6 kan också användas när ett markägande Golfbolag upplåter drift och skötsel av anläggningen till ett GolfAB. Driftsavtal - golfklubben/golfab/golfbolag/ upplåter (hyr ut) driftsansvaret för anläggningen till GolfAB/Golfbolag AVTALSMALL 7 [LÄNK] Hyresavtal shop, tränare och restaurang AVTALSMALL 8 [LÄNK] (se även punkt 16.8 nedan under avsnittet angående Restaurang, shop och kiosk). AVTALSMALLAR - andrahandsupplåtelser När en golfklubb, ett GolfAB eller ett golfbolag är arrendator och upplåter anläggningen i andra hand till en eller flera golfklubbar eller golfbolag måste upplåtelseavtal tecknas som ska reglera tillgänglighet, golf- och idrottsverksamhet, drift och skötsel av anläggningen, avgifter m.m. I de fall andrahandsupplåtelser tillåts är det viktigt att det framgår i avtal med markägaren (nivå 1), eller att upplåtarens tillstånd erhållits på annat sätt från markägaren. Vidare är det viktigt 42
att rättigheter och bestämmelser som tillerkänner den, till vilken andrahandsupplåtelsen sker, överensstämmer med den rätt som förstahandsupplåtaren tillerkänts av markägaren. Vänligen notera att avtalsparterna som anges i respektive avtalsmall ska revideras före avtalsingående i enlighet med vad som framgår nedan. Avtalen bör även innehålla en bestämmelse om att upplåtelsen sker i andra hand. Arrendeavtal - golfklubben är arrendator och upplåter mark eller färdig golfanläggning i andra hand (byggnaderna ska dock utgöra en liten del av upplåtelsen). (i) (ii) Anläggningsarrende (om arrendatorn bedriver förvärvsverksamhet); eller lägenhetsarrende (om arrendatorn inte bedriver förvärvsverksamhet) AVTALSMALL 1 [LÄNK] Hyresavtal - som tillämpas när byggnad är en för verksamheten viktig del av upplåtelsen. Golfklubben är arrendator och upplåter byggnader, lokaler, mark i andra hand AVTALSMALL 2 [LÄNK] (i) (ii) Hyresavtal - med spelrätter till medlemmar AVTALSMALL 3 [LÄNK] Hyresavtal - utan spelrätter till medlemmar AVTALSMALL 4 [LÄNK] Hyresavtal - golfklubben är arrendator och upplåter drift och skötsel av hela eller delar av anläggningen till ett GolfAB, i andra hand (i) (ii) med spelrätter till medlemmar AVTALSMALL 5 [LÄNK] utan upplåtelse av spelrätter till medlemmar AVTALSMALL 6 [LÄNK] Driftsavtal - golfklubben/golfab/golfbolag/ upplåter (hyr ut) driftsansvaret för anläggningen till GolfAB/Golfbolag AVTALSMALL 7 [LÄNK] Hyresavtal shop, tränare och restaurang AVTALSMALL 8 [LÄNK] (se även punkt 16.8 nedan under avsnittet angående Restaurang, shop och kiosk). Särskilt viktigt i avtalet Arrende-/hyresobjektet Arrende-/hyresobjektet ska preciseras och bör tydligt definieras genom att det i avtalet anges areal och eventuella byggnader. Det hyrda/arrenderade området och/eller därpå ingående byggnader m.m. kan med fördel markeras på en karta som bifogas till avtalet. Ändamålet Det är viktigt att ändamålet med upplåtelsen anges på ett tydligt sätt. I de fall en arrendator använder arrendestället på ett sätt som inte överensstämmer med ändamålet, och inte vidtar rättelse efter markägarens anmodan, följer nämligen av lag att arrenderätten kan förverkas (det vill säga går förlorad). Avtalstiden Golfklubbar är i regel i behov av långsiktighet och stabilitet i sin verksamhet. För golfklubben är det en stor investering att anlägga en golfbana och det är viktigt för parterna att kunna planera sin verksamhet för en längre framtid. Också när golfklubbens spelrätt är grundad på en upplåtelse av färdig anläggning genom spelrättsavtal är det viktigt att avtalet möjliggör för 43
och tillgodoser långsiktig planering, stadga och kontinuitet. Därför bör golfklubben försöka uppnå så långa avtalstider som möjligt. Helst bör avtalstiden inte understiga 25 år. Avtalstiden är delvis reglerad genom tvingande bestämmelser, men i stort sett råder avtalsfrihet om avtalstiden vid samtliga aktuella upplåtelseformer. När det gäller anläggningsarrenden följer dock av lag att avtalet ska gälla för viss tid. Arrendetiden får inte vara kortare än ett år, men inte heller på arrendatorns livstid. Bestäms ingen period i avtalet gäller avtalet i fem år. Om fastigheten ligger inom detaljplanelagt område kan avtalstiden inte heller överstiga 25 år. Det rekommenderas således att eventuella detaljplaner i området för fastigheten kontrolleras. Vid hyra är huvudregeln att hyresavtalet löper på obestämd tid, men det kan även ingås på bestämd tid. Uppsägning Av samma skäl som beträffande avtalstiden bör uppsägningstiden inte vara kortare än ett år. Undantag görs i allmänhet vid uppsägning på grund av allvarliga avtalsbrott. Om avtalet inte sägs upp vid avtalsperiodens slut bör avtalet automatiskt förlängas i minst fem år. Utgångspunkten är att för anläggningsarrenden måste uppsägning enligt lag ske senast sex månader innan arrendetiden går ut. För sen uppsägning leder till automatisk förlängning motsvarande arrendetiden, dock längst fem år (om inte annat avtalas). Vissa av dessa regler kan frångås genom avtal, förutsatt att arrendenämnden godkänner det. Vanligtvis avträds arrenden den 14 mars, den tidpunkt som brukar benämnas laga fardag, efter uppsägning. En arrendator kan dock bli uppsagd i förtid på grund av väsentligt avtalsbrott, till exempel om arrendatorn missköter sig. Om fastighetsägaren missköter sina förpliktelser blir avvecklingstiden längre (till fardag, tidigast ett halvår efter uppsägningen). Vid vare sig hyra eller anläggningsarrende är det tillåtet att låta fastighetsägaren förbehålla sig rätt att säga upp avtalet i förtid utom på sätt som framgår av lag. Om varken avtalstid eller uppsägningstid avtalats gäller för lägenhetsarrende att avtalet upphör den fardag som inträffar närmast sex månader efter uppsägningen. Vid hyra gäller att avtalet måste sägas upp för att upphöra gälla. Lagen stadgar om vissa minimitider vid uppsägning, men längre tid kan avtalas. Sägs avtalet inte upp förlängs det på obestämd tid, såvida annat inte har avtalats. Den kortaste uppsägningstiden för lokaler, såsom skulle kunna vara aktuellt för golfklubben, är nio månader. Det står parterna fritt att avtala om längre uppsägningstid. Avtal som löper på bestämd tid upphör som huvudregel vid avtalstidens slut, men om avtalet varat längre än nio månader måste det sägas upp för att upphöra att gälla. Det rekommenderas att man i avtalet reglerar att uppsägning alltid ska ske skriftligt. Avtalets upphörande Eftersom golfklubben lägger ner stora kostnader på golfanläggningen är det ofta komplicerat när avtalet upphör. Det kan därför vara bra att i avtalet reglera vem som ska ha nytta av dessa kostnader efter avtalets upphörande. Vid anläggningsarrenden ska arrendatorn, om annat inte avtalas, erbjuda markägaren att lösa in byggnader e.d. För det fall fastighetsägaren inte accepterar ett sådant erbjudande inom en månad får arrendatorn föra bort egendomen eller överlåta den till nästa arrendator. Om arrendatorn för bort egendomen ska arrendatorn återställa arrendestället i tjänligt skick. Har arrendatorn inte inom tre månader från avträdandet fört bort eller överlåtit egendomen tillfaller egendomen markägaren utan inlösen. 44
Om arrendatorn avträder under ett löpande arrendeförhållande får arrendatorn föra bort egendom som tillhör arrendatorn. Besittningsskydd Med besittningsskydd avses en rätt för hyresgästen/arrendatorn att få avtalet förlängt eller erhålla ersättning från hyresvärden/markägaren om särskilda skäl saknas för hyresvärdens/markägarens uppsägning. Det rekommenderas att i avtalet i vart fall föra in en bestämmelse om ett indirekt besittningsskydd. För lägenhetsarrenden förekommer inget lagstadgat besittningsskydd för arrendatorn. Givetvis kan besittningsskydd regleras i avtalet, vilket också är en stark rekommendation. Anläggningsarrendatorn tillförsäkras enligt lag ett besittningsskydd. Besittningsskyddet är dock endast indirekt, det vill säga arrendatorn har rätt till ersättning om avtalet inte förlängs trots att någon så kallad besittningsbrytande grund inte föreligger. Skyddet bryts vid kontraktsbrott som inte är bagatellartat och om marken ska användas för annat ändamål. Fastighetsägarens intresse ska i sådant fall väga klart tyngre än arrendatorns rätt att fortsätta arrendera. Om grund saknas för att bryta skyddet kan arrendatorn alltså begära ersättning för förlust genom att avtalet upphör. Reglerna om det indirekta besittningsskyddet kan avtalas bort. Besittningsskyddet gäller inte om arrenderätten anses förverkad eller om pant- eller borgenssäkerhet försämrats. Liksom vid anläggningsarrenden föreligger som huvudregel ett indirekt besittningsskydd för hyresgästen vid hyra. Detta gäller dock inte förutsättningslöst och bör därför tas in i avtalet. I de fall golfklubben avser låta annan part sköta viss verksamhet måste golfklubben i sin tur hyra eller arrendera ut mark och/eller byggnader för detta ändamål. I sådana situationer är det fråga om så kallade andrahandsupplåtelser. För detta krävs att golfklubben erhåller markägarens skriftliga medgivande. Det rekommenderas att det i de avtal golfklubben är upplåtare införs bestämmelser som avtalar bort besittningsskydd för andrahandshyresgästen/andrahandsarrendatorn. Avgiften Vad som utgör en lämplig avgift är svårt att ange eftersom avtalsfrihet råder. Hänsynstagande ska göras till parternas intressen, ekonomiska uppoffringar och risktaganden. Till fastighetsägarens intresse kan man till exempel härröra förräntning av markens värde och ersättning för administrativa kostnader samt anläggnings- och driftskostnader. Till golfklubbens intresse hör att medlemsavgiften ska kunna täcka denna kostnad vid sidan av kostnader för anställda, lån och drift m.m. Som utgångspunkt ska avgiften bestämmas så att den motsvarar arrenderättens värde med hänsyn till arrendeställets avkastningsförmåga, arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. Även skälig markavkastning vid tillåten alternativ markansvändning kan ha betydelse. Det är också vanligt att avgiften är omsättnings- eller intäktsbaserad. Oftast motsvarar avgiften vad som är en skälig avgift för en liknande alternativ upplåtelse samt vardera partens kunskap och utgångsläge i en förhandling. Avgifter som föreligger för likvärdiga arrenden kan vara bra att jämföra med i samband med bedömningen av vad som är en skälig avgift. Även andra omständigheter såsom (i) storleken på markområdet, (ii) vilken plats marken ligger på samt (iii) beskaffenheten av marken, är av betydelse mot bakgrund arrendets åsyftade användningsområde. Även eventuella byggnader spelar in på avgiftens 45
storlek. Det rekommenderas att man undersöker avgifter för liknande golfbanor och golfbanor i det område eller den region den aktuella golfbanan är belägen. Arrenden som tecknades innan anläggandet av golfbanan och som ska omförhandlas riskerar att bli föremål för en höjd arrendeavgift utan att det anses som oskäligt. En god idé för klubben att ha i åtanke är att fastighetsägaren påvisar att det finns en annan intressent som är villig att betala begärd avgift. I de fall det rör sig om hyra, måste avgiften i princip preciseras till ett visst belopp i kontraktet. Ersättning för till exempel uppvärmning, ström och avlopp får dock vara rörlig. Hyran får även beräknas efter hyresgästens rörelseintäkter eller, om det finns en förhandlingsordning, i en skriftlig förhandlingsöverenskommelse. Även annan beräkningsgrund är tillåten, förutsatt att avtalstiden är bestämd till minst tre år. Indexreglering I långa avtalsförhållanden används oftast en prisregleringsfaktor. Den vanligaste torde vara konsumentprisindex ( KPI ). Syftet med indexreglering är bland annat att undvika omförhandlingar av avgiften samt att arrendeavgiften följer den allmänna prisutvecklingen. Första året av avtalsförhållandet bör vara en fast och i avtalet bestämd avgift utan indexpåslag. KPI mäter prisutvecklingen och avser visa hur konsumentpriserna i genomsnitt utvecklar sig för den privata inhemska konsumtionen. Eventuella kostnadsändringar i förvaltning av fast egendom avspeglas inte i KPI. Särskilt om nyttjanderätt till befintlig bana Som berörts ovan är det vanligt att golfanläggningar anläggs och drivs av annan än golfklubben. Golfklubben har då genom en av flera former av nyttjanderättsavtal (finns flera) rätt att använda en färdig golfbana och befintliga lokaler, samtidigt som upplåtaren ofta förbehåller sig rätt att under vissa tider använda golfanläggningen. I vissa konstellationer har golfklubben rätt att rekrytera medlemmar varav till vilka upplåtaren av bana och lokaler erbjuder så kallade spelrätter (se nedan). Avtalet mellan golfklubben och upplåtaren reglerar alltsomoftast bland annat högsta antalet tillåtna medlemmar i golfklubben, högsta antalet spelrätter, avgiften för klubbens rättigheter, banutveckling samt skötsel av banan. I de fall golfklubben är den enda nyttjanderättshavaren och nyttjanderätten innefattar en rätt att använda byggnader är det ofta fråga om ett hyresavtal. Skulle upplåtelsen av någon anledning avvika från någon av de nyttjanderättsformer som beskrivits ovan, bör parterna ändå försöka hålla sig till i vart fall de tvingande minimiregler som gäller för dessa former. Spelrättsklubbar I spelrättsklubbar innehar personer som har köpt en spelrätt och erhållit medlemskap i klubben rätt att spela på golfbanan. Spelrätten kan överlåtas vid utträde ur klubben, och ibland kan spelrättsinnehavaren ha rätt att även i andra fall upplåta spelrätten till annan. Spelrättsklubbar kan vara konstruerade på olika sätt. Exempelvis kan det antingen vara golfklubben eller ett dotterbolag som äger och förvaltar golfanläggningen och som utfärdar 46
spelrätten. I de fall klubben enbart nyttjar golfbanan, genom avtal direkt med markägaren, är det vanligtvis markägaren som upplåter spelrätter till klubbmedlemmarna. Vid utfärdande av spelrätt till klubbmedlemmen/spelrättsinnehavaren erlägger klubbmedlemmen/spelrättsinnehavaren avgift direkt till upplåtaren i form av t.ex. registreringsavgift, spelrättsavgift och årlig spelrättsavgift. Härutöver betalar medlemmen medlemsavgift till golfklubben. 4.2.3 Avtal och bedömningskriterier för LOK-stöd Arrende-, hyres- och driftsavtalen får även betydelse när det gäller reglerna för statligt lokalt aktivitetsstöd (LOK). Det är tillåtet för klubben att samarbeta med GolfAB, Golfbolag och andra (tränar)bolag i olika former men under förutsättning att aktiviteten genomförs i föreningens, det vill säga golfklubbens, regi. Överenskommelsen mellan beställaren av aktiviteten och bolaget ska klart framgå i avtal och givetvis efterlevas för att utbetalning av LOK-stöd ska godkännas. Se vidare en sammanställning av bedömningskriterier för LOK-stöd, enligt RF:s regler. [Länk] 47