SVENSKA STUDENTBOSTÄDER Strikt konfidentiellt FÖRETAGSOBLIGATION - PRIME LIVING AB
DISCLAIMER Detta dokument är inte ett prospekt utan innehåller endast information om ett specifikt värdepapper och utgör varken råd om investering eller ett erbjudande om att teckna/förvärva värdepapper. För närmare information om Prime Living AB ( Bolaget ) hänvisas läsaren till det prospekt som godkänns och registreras av Finansinspektionen. Läsaren uppmanas att läsa detta dokument tillsammans med prospektet i dess helhet för en vidare diskussion av de faktorer som kan påverka Bolagets framtida prestation samt de branscher och marknader inom vilka bolaget är verksamt. Detta dokument har inte blivit godkänt av någon myndighet och det ska inte ske någon försäljning av de värdepapper vilka refereras till häri i någon jurisdiktion där ett sådant erbjudande skulle kräva framtagande av ytterligare prospekt eller annan erbjudandehandling, eller inte skulle vara lagenlig utan registrering eller tillämpligt undantag från registrering enligt värdepapperslagarna i en sådan jurisdiktion. Distribution av detta dokument kan i vissa jurisdiktioner vara föremål för restriktioner enligt lag, och personer som får tillgång till det, eller del av det, bör informera sig om och följa sådana legala restriktioner. I synnerhet utgör detta dokument inte, och inte heller en del av det, ett erbjudande eller en uppmaning om ett erbjudande att köpa eller teckna värdepapper i USA. Värdepapperna omnämnda häri har inte och kommer inte registreras i enlighet med den amerikanska Securities Act of 1933 i dess senaste lydelse ("Securities Act"), och får inte erbjudas eller säljas i USA utan registrering i enlighet med Securities Act eller ett därtill relaterat undantag. Kopior av detta dokument får inte distribueras eller skickas, vare sig delvis eller i sin helhet, direkt eller indirekt, till USA, Australien, Kanada, Sydafrika, Schweiz, Hong Kong, Indien eller Japan. All information som lämnas i dokumentet bör noga övervägas, i synnerhet med avseende på de risker som varje investering i de specifika värdepappren innebär. Dokumentet innehåller framåtriktade uttalanden som återspeglar ledningens aktuella syn på framtida händelser samt möjlig finansiell utveckling. Även om Bolaget anser att förväntningarna som beskrivs i sådana uttalanden är rimliga finns det ingen garanti för att dessa framåtriktade uttalanden förverkligas eller visar sig vara korrekta. Således kan utgången skilja sig markant från de som anges i framåtriktade uttalanden som en konsekvens av olika faktorer. Inget ansvar av något slag accepteras, varken avseende dokumentet som sådant eller innehållet i dokumentet, inte heller för handlingar som vidtas på grundval av dokumentet eller dess innehåll. Genom att ta del av detta dokument godkänner läsaren att man är införstådd med de omständigheter, krav och restriktioner som råder för att ta del av detta dokument och att någon överträdelse härav inte görs. 2
INNEHÅLL 1. BAKGRUND 2. ERBJUDANDET I KORTHET 3. PRIME LIVING I KORTHET 4. GENOMFÖRANDE 5. MODULBYGGNATION 6. VILLKOR I KORTHET 7. STYRELSE OCH LEDNING 8. Q & A 9. SÅ HÄR GÖR DU 3
BAKGRUND Prime Living AB, hädanefter Prime Living eller Bolaget, producerar och förvaltar bostäder. Bolaget tillverkar och uppför bostäder i egen regi, och åt andra, med ett nytt banbrytande produktionssätt. Bolaget har sedan 2008 utvecklat en produktionsmetod baserad på stålmoduler med standardiserade snabblänkande fästen för lyft och frakt. Bolaget prefabricerar bostadsmoduler och gör montering och anslutningar på plats vilket kortar ner byggtiden och minimerar fel i produktionen. Resultatet blir en väsentligt lägre produktionskostnad. Bolaget har under våren 2013 framgångsrikt genomfört en brygglånsfinansiering om 17 MSEK. Brygglånet avsåg att bla fullfölja köpet av Träpanelen 6 samt samt uppstartskostnader för produktion av 88 lägenheter. Bolaget avser nu att genomföra en obligationsemission om 140 MSEK. Emissionen kommer användas till att refinansiera brygglånet samt fullfölja inköpet av Gelba Spånga AB som äger fastigheten Ferdinand 14 i Stockholm. Rivnings- och saneringslov finns för befintlig byggnad och emissionslikvid kommer också användas till att genomföra rivning, sanering och iordningställa markförhållanden för planerad byggnation av cirka 40 000 m 2 BTA studentlägenheter. Idag finns det en brist på ca 20 000 studentbostäder i Sverige, samtidigt ligger produktionstakten på rekordlåg nivå. Särskilt allvarlig är situationen i de stora universitetsstäderna, Stockholm, Uppsala, Göteborg och Lund, med väntetider på mer än ett år. Prime Living möter härmed en god efterfrågan på ett redan beprövat koncept. 4
ERBJUDANDET I KORTHET Emittent: Prime Living AB Erbjudandets storlek: 140 000 000 SEK Minsta investering: 100 000 SEK Löptid: 3år Ränta: 10,25 % per år Räntebetalning: Kvartalsvis 2,56 % Säkerhet: Pantbrev i fastigheterna Ferdinand 8/10 samt 14 i Spånga om totalt 140 000 000 SEK Investeringsexempel Investering: 1 000 000 SEK Erhållen ränta: 10,25 % Total avkastning: 307 500 SEK Återbetalning: 30 september 2016 Vad ska lånebeloppet användas till? Obligationen ska kapitalisera Prime Living för att genomföra ett större byggprojekt i Spånga, Stockholm. Utöver kostnader för uppstart och byggnation ska inkommande medel används till: Refinansiering av brygglån, 17 MSEK Refinansiering av banklån, 40 MSEK Slutbetalning av Ferdinand 14, 17 MSEK 5
PRIME LIVING I KORTHET Översikt Prime Living är ett svenskt företag som bildades i februari 2009 av Skandinavisk Fastighetsfond och Comodo Finans. Den nordiska marknaden karaktäriseras av akut brist på studentbostäder. Stockholm, Uppsala, Göteborg och Lund har väntetider på mer än ett år. Prime Livings produktionsmetod ger stora marginaler mellan byggkostnad och slutligt värde vilket innebär god lönsamhet vid avyttring eller fortsatt förvaltning. Prime Livings projektportfölj innehåller följande: Karlstad 60 studentlägenheter färdigställda, 1356 m 2 boarea som i dagsläget är fullt uthyrd. Totalt kommer 140 studentlägenheter byggas vilket ger 3164 m 2 boarea. Lund 200 studentlägenheter färdigställda, 4400 m 2 boarea där Lunds Universitet blockhyr samtliga lägenheter. Bolaget har temporärt bygglov i 2 x 5 år. Upplands Väsby 54 studentlägenheter under byggnation, 1242 m 2 boarea. Projektet är sålt till det kommunala bolaget BOVAB. Stockholm Tre fastigheter i Spånga med en total byggrätt om cirka 40000 m 2.Total möjlig produktion är 1121 studentlägenheter vilket ger 29800 m 2 boarea. Malmö Två fastigheter i Oxie med en total byggrätt om cirka 20300 m2. Total möjlig produktion är 644 studentlägenheter vilket ger 14490 m 2 boarea. Affärsidé, mål och vision Prime Living avser att investera, direkt eller indirekt, i bostadsprojekt på den nordiska marknaden. Bolaget utvecklar kategoriboenden, i huvudsak studentbostäder, men även ungdomsbostäder och seniorboenden. Målet är att uppnå en produktions takt om 1000 lägenheter med start 2015. 6
GENOMFÖRANDE Produktionen sker genom legotillverkning av prefabricerade bostadsmoduler Produktionen sker i huvudsak i Kina med en väsentligt lägre kostnad än i Sverige Modulerna lastas på containerfartyg och fraktas till Skandinavien Modulerna är försedda med containerfötter för standardiserad frakt, lyft och montage Monteringen sker på plats med ett specialiserat montageteam för att minimera byggtid och därmed kostnader Bostadsmodulerna kopplas in till EL och VVS Bostäderna är nu klara för inflyttning 7
MODULBYGGNATION Modulbyggnation ger följande fördelar: SNABBT Kort projekttid då de färdiga modulerna transporteras isolerade och inredda KAN FLYTTAS Systemet fullt modulärt vilket innebär att mark med kortare tillfälliga bygglov kan utnyttjas KVALITET Prefabriceringen innebär att kvaliteten säkerställs på fabriken STÅLSTOMME Modulerna byggs med särskilda modulmått med en stålstomme för att klara frakt och hållfasthetskrav EFFEKTIVT Modulerna kan byggas upp till 6 våningar med uppfyllande av samtliga krav DESIGN Möjlighet till olika uttryck, t.ex. industrikaraktär i miljöer där det passar MILJÖVÄNLIGT Miljövänlig produktion då materialet kan återvinnas efter sin livstid ENERGILÖSNING Fjärrvärme, pellets panna, solenergi UPPFYLLER KRAV Modulerna byggs efter svenska BBRkrav (Boverkets Byggregler) EKONOMI Det finns stora ekonomiska fördelar med utvecklingen likväl som att produktionstiden kan minskas till tvåtre månader från byggstart till färdigt hus 8
VILLKOR I KORTHET Prime Living AB är i process att kapitalisera Bolaget med 140 MSEK genom en emission av obligationer ( Obligationen ). Prospektet godkänns och registreras av Finansinspektionen. Emissionslikviden kommer huvudsakligen användas till att tillgodose Bolagets behov av rörelsekapital, uppstart och byggnation av fastigheter, refinansiering av lån samt slutbetalning av fastighet. Obligationerna erbjuds investerare i enlighet med villkoren nedan: Emittent Prime Living AB Emissionsinstitut Mangold Fondkommission AB Central värdepappersförvaltare Euroclear Sweden AB Agent CorpNordic Sweden AB Ränta 10,25 % per år. Kvartalsvisa utbetalningar om 2,56 %: 30 mar, 30 jun, 30 sep, 30 dec (första räntebetalningen sker 30 jun 2014 inkl. upplupen ränta) Förtida inlösen Bolaget har möjlighet att återbetala lånet efter 12 och 24 månader till 104 % respektive 102,5 % av det nominella beloppet Säkerhet Befintliga och nya pantbrev i fastigheterna Ferdinand 8/10 samt 14 i Spånga om totalt 140 MSEK Erbjudandets storlek 140 000 000 SEK Minsta investering 100 000 SEK (nominellt belopp 10 000 SEK) Löptid 30 sep 2013 till 30 sep 2016 (3 år) Listning Obligationen ska noteras och upptas till handel på First North Bond Market. 31/3 30/6 30/9 31/12 jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec 9
STYRELSE OCH LEDNING Jan Severa VD och styrelseledamot - Byggnadsingenjör, Civilekonom Karlstad Universitet - Styrelsemedlem, VD Fredell & Co Structured Finance AB - Styrelsemedlem, VD Europeloan Bank S.A, - Styrelseordförande, VD Skandinavisk Fastighetsfond AB Ola Wengberg - Styrelseledamot - Civilekonom, Handelshögskolan Göteborg - Controler, Trygg Hansa Foreign Operations & Industrial Division - Styrelsemedlem, Managing Director Fredell & Co Structured Finance - Styrelsemedlem, Senior Executive Director Europeloan Finance N.V. - Styrelsemedlem, Senior Partner, Skandinavisk Fastighetsfond Jan-Erik Karström - Styrelseordförande - Ekonom - Managementutbildad i USA - Exec. VP Ray Wilson CO (byggbolag) i LA, USA - Adm. Manager (NCC) Jeddah, SA - Adm. Manager Oresund Tunnel Contractors, Köpenhamn - Styrelseordförande, Comodo Finans AB Kenneth Liberg - Styrelseledamot - Tekniskt Gymnasium Borlänge - Grundare och VD Libergs Byggnadsställningar - VD Thyssen Krupp Xervon Sverige - Grundare och VD Comodo Finans 10
Q & A Vad ska pengarna användas till? - Obligationen ska kapitalisera Prime Living för att genomföra ett större byggprojekt i Spånga, Stockholm. Utöver kostnader för uppstart och byggnation ska inkommande medel används till att refinansiera lån samt slutbetala fastigheten Ferdinand 14 i Spånga. Efter färdigställande kommer refinansiering av dessa fastigheter bekosta uppförandet av nästa fastighet. Hur ska obligationen och räntan återbetalas? - Inkommande medel från kapitalresningen reserveras för betalning av räntan. Obligationens löptid är 3 år under vilken Prime Living med nuvarande produktionstakt och lönsamhet kan generera det kapital som krävs för återbetalning. Om Bolaget inte klarar det realiseras panten till förmån för investerarna. Kommer bolaget behöva ytterligare finansiering? - Prime Living avser att vid framtida projekt finansiera produktion med viss belåningsgrad för att maximera avkastningen. Ökade kassaflöden och vinster efter avyttring kommer dock minska lånebehovet. Hur ser konkurrensen ut? - Byggaktiviteten på den svenska marknaden är för närvarande mycket låg och planer för framtida byggnationer är få, särskilt gällande hyresrätter. Detta i kombination med Prime Livings låga produktionskostnad gör att Bolaget står sig starkt i konkurrensen. Klarar bolaget kvalitetskraven? - Prime Living uppfyller Svenska Boverkets byggregler. Bolagets koncept är beprövat med färdigställda och godkända fastigheter i Lund och Karlstad. Hur stark är den underliggande säkerheten? - Utöver extern säkerhet avseende pantbrev i fastigheterna Ferdinand 8, 10 samt 14 har investerare anspråk på Prime Living AB, som har övervärden på fastigheterna i Lund och Karlstad. Har bolaget fler byggprojekt på gång? - I dagsläget finns utöver de 88 lägenheterna som uppförs i etapp 1 i Malmö möjlighet att uppföra 556 st till. Prime Livings projekt i Spånga omfattar totalt 1121 lägenheter. I Karlstad har kommunen tilldelat Prime Living ytterligare mark men då företaget prioriterar att sprida sin geografiska närvaro vill man först fokusera på Malmö och Spånga. Ett flertal kommuner har visat intresse för den nya byggtekniken och ca 35 förfrågningar finns inne för tillfället. Upplands Väsbys kommuns bostadsbolag, Bo I Väsby AB, köpte den 14 mars 2013 ett bolag som kommer äga ett hus med 54 lägenheter för omgående uppförande. 11
SÅ HÄR GÖR DU 1 Investeraren fyller i och skriver under anmälningssedel för Erbjudandet. Därefter postas, faxas lämnas eller e-postas anmälningssedeln till Mangold Fondkommission enligt nedan: Mangold Fondkommission AB Ärende: Prime Living AB Box 55691, 102 15 Stockholm Besöksadress: Engelbrektsplan 2 Tel: +46 8 503 01 550 Fax: +46 8 503 01 551 E-post: backoffice@mangold.se 2 Investeraren för över beloppet till Mangold Fondkommissions klientmedelskonto hos DNB samt anger namn för den fysiska person eller juridiska person som undertecknat anmälningssedeln. Kontonummer: 9193 0042177 IBAN: SE8191900000091930042177 BIC/SWIFT: DNBASESX Meddelande till mottagaren: Ange namn på fysisk eller juridisk person (samma fysiska eller juridiska person som undertecknat anmälningssedeln). 3 Investeraren erhåller avräkningsnota. 12