Villkor för upprustning av rekordårens bostäder Sophia Mattsson-Linnala
Statsstöd enligt Fastighetsägarna Underavskrivningar fastigheter: 592 mkr Stöd som reducerar lånekostnaden: 2 148 mkr Kostnad för eget kapital: 12 279 mkr Redovisat direkt stöd: 18 mkr
EU-rättens statsstödsregler Statligt stöd är förbjudet om det snedvrider konkurrensen och gynnar vissa företag och påverkar samhandeln För SABO-företag kan det t.ex. vara kapitaltillskott utan krav på marknadsmässig avkastning kommunal borgen utan marknadsmässig avgift lågt satta avkastningskrav Europeiska kommissionen kan tillåta statsstöd om regeringen frågar och har bra argument Olagligt stöd ska betalas tillbaka med ränta Konkurrenter som drabbas av olagligt stöd ska kunna angripa detta med effektiva rättsmedel
Hur påverkas bolagen? Styrdokumenten Investeringar Finansieringen Utdelningsbegränsningen Hyressättningen
Portalparagrafen (1 ) Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska i allmännyttigt syfte huvudsakligen förvalta bostäder som upplåts med hyresrätt främja bostadsförsörjningen i kommunen erbjuda möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget
Affärsmässighet enligt Nya Allbolagen (2 ) Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer ska inte arbeta utan vinstsyfte ska inte tillämpa självkostnadsprincipen får ta emot stöd om det har: godkänts av Europeiska kommissionen lämnats i enlighet med artikel 108.4 i EUF-fördraget lämnats enligt villkor som enligt Europeiska kommissionen anses förenligt med den gemensamma marknaden
Affärsmässighetens ramverk Affärsmässigt bedrivna allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska således - inom ramen för den lagstiftning och de allmänna normer som finns för företag i allmänhet och för företag som verkar inom hyresbostadssektorn i synnerhet - sträva efter att långsiktigt uppnå bästa möjliga resultat.
Affärsmässiga principer: Relationen till kommunen Inga särskilda fördelar för att man har en kommun som ägare Företaget måste drivas på egna meriter Motsvarande avkastningskrav som en jämförbar privat ägare skulle ställa på ett jämförbart privat bostadsbolag Kommunen får inte kräva att företaget vidtar olönsamma åtgärder Inget direkt kommunalt stöd Inga särskilt förmånliga lån Betala ersättning för kommunala borgensåtaganden
Affärsmässiga principer: Företagets eget agerande Utgå från vad som är bäst för företaget Endast vidta åtgärder som är lönsamma Lönsamheten får vara på lång sikt Lönsamheten kan vara en indirekt konsekvens av en åtgärd Prissättningen ska inkludera en viss vinstmarginal Branschpraxis ska tillämpas, men man måste kunna konkurrera med pris, kvalitet, tjänster och villkor Självkostnadsprincipen ska inte tillämpas
Investeringar, desinvesteringar och avkastningskrav Uppmärksamma konsekvenserna för den lokala marknaden och konkurrenssituationen Ekonomiska underlag och dokumentation kring vilka affärsmässiga överväganden som gjorts Avkastningsnivån ska motsvara vad som är normalt för likartade aktörer på den lokala marknaden
Kommunens bostadsförsörjningsåtgärder Om kommunen väljer att upphandla en åtgärd gäller att: Ersättningens storlek ska vara proportionerlig Minskat avkastningskrav inte acceptabelt transparent redovisning Iaktta - LOU - EU:s allmänna konkurrensregler - Kommunallagen - Konkurrenslagen om offentlig säljverksamhet
Nyproduktion möjlig att räkna hem? Avkastningskrav i % 10,0% 8 500 9 500 10 500 11 500 12 500 13 500 14 500 9,5% 8 947 10 000 11 053 12 105 13 158 14 211 15 263 9,0% 9 444 10 556 11 667 12 778 13 889 15 000 16 111 8,5% 10 000 11 176 12 353 13 529 14 706 15 882 17 059 8,0% 10 625 11 875 13 125 14 375 15 625 16 875 18 125 7,5% 11 333 12 667 14 000 15 333 16 667 18 000 19 333 7,0% 12 143 13 571 15 000 16 429 17 857 19 286 20 714 6,5% 13 077 14 615 16 154 17 692 19 231 20 769 22 308 6,0% 14 167 15 833 17 500 19 167 20 833 22 500 24 167 Antagande om drift och underhålls kostnad: 350 kr/kvm 5,5% 15 455 17 273 19 091 20 909 22 727 24 545 26 364 5,0% 17 000 19 000 21 000 23 000 25 000 27 000 29 000 4,5% 18 889 21 111 23 333 25 556 27 778 30 000 32 222 4,0% 21 250 23 750 26 250 28 750 31 250 33 750 36 250 3,5% 24 286 27 143 30 000 32 857 35 714 38 571 41 429 3,0% 28 333 31 667 35 000 38 333 41 667 45 000 48 333 1 200 1 300 1 400 1 500 1 600 1 700 1 800 Hyra i kronor per m 2
Försvarbar investering ur värdesynpunkt Direktavkastningskrav % 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 1 111 2 222 3 333 4 444 5 556 6 667 7 778 1 176 2 353 3 529 4 706 5 882 7 059 8 235 1 250 2 500 3 750 5 000 6 250 7 500 8 750 1 333 2 667 4 000 5 333 6 667 8 000 9 333 1 429 2 857 4 286 5 714 7 143 8 571 10 000 1 538 3 077 4 615 6 154 7 692 9 231 10 769 1 667 3 333 5 000 6 667 8 333 10 000 11 667 1 818 3 636 5 455 7 273 9 091 10 909 12 727 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 2 222 4 444 6 667 8 889 11 111 13 333 15 556 2 500 5 000 7 500 10 000 12 500 15 000 17 500 2 857 5 714 8 571 11 429 14 286 17 143 20 000 3 333 6 667 10 000 13 333 16 667 20 000 23 333 100 200 300 400 500 600 700 Driftnettoökning kr/m 2
Försvarbar investering ur värdesynpunkt Direktavkastningskrav 10,0% 12000 24000 36000 48000 60000 72000 9,5% 12632 25263 37895 50526 63158 75789 9,0% 13333 26667 40000 53333 66667 80000 8,5% 14118 28235 42353 56471 70588 84706 8,0% 15000 30000 45000 60000 75000 90000 7,5% 16000 32000 48000 64000 80000 96000 7,0% 17143 34286 51429 68571 85714 102857 6,5% 18462 36923 55385 73846 92308 110769 6,0% 20000 40000 60000 80000 100000 120000 5,5% 21818 43636 65455 87273 109091 130909 5,0% 24000 48000 72000 96000 120000 144000 4,5% 26667 53333 80000 106667 133333 160000 4,0% 30000 60000 90000 120000 150000 180000 3,5% 34286 68571 102857 137143 171429 205714 3,0% 40000 80000 120000 160000 200000 240000 100 200 300 400 500 600 Hyreshöjning per månad
Kombohus ett färdigt alternativ Ett tillgängligt hus med hög energiprestanda ( max 60 kwh/m 2 ) på 2-4 våningar Produktionskostnad ca. 21.000 kronor per m 2 (15.400 kr i entreprenadkostnad) Antagande: driftkostnader på 350 kr/m 2 och nuvarande ränteläge Hyranivåer 2:a 6.750 kr/mån 3:a 9.000 kr/mån
Kombohus ett färdigt alternativ Ett tillgängligt hus med låg energiåtgång ( max 60 kwh/m 2 ) på 2-4 våningar Entreprenadpris ca. 15.400 kronor per m 2 BOA (inkl moms) Vad ingår inte? 1. Mark och markarbeten 2. Husgrund 3. Anslutningsavgifter 4. Byggherrekostnader 5. Ev övriga kostnader
Påverkas den finansiella kostnaden? Bolagen ska alltid betala en marknadsmässig kostnad för sina skulder Eventuella förmåner/rabatter ska tillfalla kommunen
Andra väsentliga lagförändringar 2011 Jordabalken 12 kap. 55 Vid prövning ska förhandlade hyror användas Prövning vid väsentligt högre hyra kan hyresnämnden använda ny skyddsregel Hyresförhandlingslagen 21 Hyran kan, mht 12 kap 55 femte stycket JB, bestämmas till att betalas med lägre belopp under skälig tid
Hyressättning och bruksvärde Hänsyn ska bl a tas till lägenhetens: Storlek Modernitetsgrad Planlösning Geografiska läge Läge inom huset Reparationsstandard Ljudisolering
Sammanfattning Sträva efter att långsiktigt uppnå bästa möjliga resultat, utan stöd eller konkurrenssnedvridning Affärsmässiga överväganden vid investeringar och i den dagliga förvaltningen Eftersträva hyror som stämmer överens med hyresgästernas värderingar