Årsredovisning 2007 marks bostads ab
Innehåll VD har ordet sida 5 Förvaltningsberättelse sida 7 Flerårsöversikt sida 22 Resultaträkning sida 23 Balansräkning sida 24 Kassaflödesanalys sida 26 Noter sida 27 Styrelsens och revisorernas underskrifter sida 36 Revisionsberättelse sida 37 Våra fastigheter, lokaler och bilplatser sida 38 Lägenhetsfördelning sida 39 Organisationsnummer 556180-9319
VD har ordet VD har ordet Huvuduppdraget för oss på Marks Bostads AB är att erbjuda en god boendestandard, att våra hyresgäster skall trivas och känna sig trygga i sitt boende samt att vi skall ha ett väl fungerande yttre och inre underhåll. Min bedömning är att vi har arbetat aktivt och även förbättrat oss på samtliga punkter under verksamhetsåret. Med hjälp av våra målsättningar och tillhörande handlingsplaner har vi förbättrat oss både när det gäller miljöarbetet, boendemiljön, arbetsmiljön och våra ekonomiska förutsättningar. Miljö Arbetet med att konvertera våra uppvärmningssystem till fastbränsle har fortsatt under året. En del mindre anläggningar har konverterats och arbetet med att konvertera ytterligare anläggningar pågår. Av vårt totala uppvärmningsbehov står uppvärmning med fastbränsle eller värmepump för 92 % och kommer att öka ytterligare under 2008. För att minska miljöbelastningen har vi påbörjat installation av individuell kall- och varmvattenmätning samt komfortvärme i våra lägenheter. Inledningsvis har det utförts i samband med renovering av våra äldre lägenheter eller vid nyproduktion av lägenheter. Hittills har vi installerat mätutrustning för individuell mätning i 173 lägenheter samt ytterligare åtta lägenheter där vi endast mäter vattenförbrukningen. I hyran ingår det ett antal kubikmeter Magnus Hjelmgren vatten beroende på lägenhetsstorlek samt en inomhustemperatur på 21 o C, vilket innebär att alla besparingar tillfaller hyresgästerna. Under de närmaste åren kommer vi att öka installationen av individuell mätutrustning i lägenheterna för att minska förbrukning av värme och vatten. Boendemiljö Arbetet med att förbättra boendemiljön för våra hyresgäster pågår ständigt och inte minst har det gjort så under verksamhetsåret. Vi har även följt upp de förbättringar vi genomförde utifrån svaren på vår hyresgästenkät. Förbättringar har gjorts både områdesvis och i hela företaget. För att skapa bättre inomhusmiljö för våra hyresgäster och för att minska vår miljöbelastning har en energiansvarig anställts. Vi kommer därmed att ytterligare kunna förbättra vårt arbete med energi- och vattenbesparing. Arbetsmiljö Förbättring av arbetsmiljön är alltid i centrum för oss. Under hösten följde vi upp åtgärderna efter tidigare genomförd arbetsmiljöenkät. En av åtgärderna var att minska ergonomiska besvär med hjälp av utbildning. En annan var att samtliga anställda genomförde en hälsoprofilundersökning med tillhörande konditionskontroll. Vi har också arbetat med etiska frågeställningar i företaget gällande bemötande och förhållningssätt mellan anställda.
VD har ordet Vi har omarbetat vårt lokala samverkansavtal för att kunna inkludera mångfald och jämställdhet samt arbetsmiljö i avtalet och på så sätt få en bättre helhet. Byggnation I början av året färdigställde vi nybyggnation av 12 lägenheter i Hyssna och fyra lägenheter i Torestorp. I slutet av året togs också beslut om att vi skall bygga åtta nya lägenheter i Skene. Vår målsättning är att vi skall bygga 20 nya lägenheter i snitt per år den närmaste tiden. Vårt moderbolag, Spinnerskan i Mark AB, har därefter fattat beslut om att vi skall öka utbyggnadstakten av lägenheter med hyresrätt i kommunen för att möta den ökade efterfrågan. Något ytterligare beslut har ännu inte tagits i Marks Bostads AB:s styrelse om hur vi skall öka utbyggnadstakten. Vårt nästkommande nybyggnadsprojekt är att bygga ett åttavåningshus i Kinna. Vi utreder möjligheten att bygga med passivhusteknik. Ett passivhus har inget uppvärmningssystem. Det byggs i stället så välisolerat att det räcker med den värme som alstras av de boende. Vi kommer troligen också att bygga med kooperativ hyresrätt eller bostadsrätt som upplåtelseform. Renovering och ombyggnad av våra 50-60-talshus fortskrider som planerat och fram till början av 2008 har vi renoverat 375 lägenheter. Fortsättningsvis kommer vi att ändra omfattning av ombyggnationen, vilket innebär att hyresgästerna kommer att kunna bo kvar i sina lägenheter under renoveringen. Anledningen till ändringen är bland annat att vi frigör evakueringslägenheter som kan hyras ut på öppna marknaden, att byggkostnaderna har ökat kraftigt de senaste åren samt att behovet av renovering har förändrats för kommande fastigheter. Ekonomi Marks Bostads AB:s ekonomi har stärkts under året och vi kommer snart att uppnå vårt soliditetsmål. Som allmännyttigt bostadsbolag är det inget självändamål med bra ekonomi utan skall ses som medel för att nå visionen 100 % nöjda hyresgäster. En bra ekonomi skapar bra förutsättningar även vid sämre tider. Under året fick vi besked från Skattemyndigheten om att de godkänner att vi bedömer borgensavgifter till kommunen som avdragsgilla, vilket de inte tidigare gjort. Beslutet innebär att den sedan tidigare dragna skatten har återbetalats, vilket ger en positiv effekt på årets resultat efter skatt. Marks Bostads AB har under 2007 ingått i en koncern, Spinnerskan i Mark AB, vilket bland annat innebär att Marks Bostads AB kommer att betala ut ett koncernbidrag till moderbolaget och att Marks Bostads AB erhåller kompensation i form av ett aktieägartillskott. Framtiden Avslutningsvis bedömer jag att Marks Bostads AB:s framtidsutsikter är mycket goda avseende vårt fastighets- och lägenhetsunderhåll samt vårt gedigna arbete med uppdraget att skapa bra miljö för våra hyresgäster och vår omgivning.
Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Styrelse och organisation Styrelsen och verkställande direktören för Marks Bostadsaktiebolag, organisationsnr. 556180-9319, får härmed avge följande förvaltningsberättelse för verksamhetsåret 2007, bolagets 34:e. Samtliga aktier innehas av Spinnerskan i Mark AB. Styrelse och revisorer Styrelsen har haft följande sammansättning: Ordinarie ledamöter, utsedda av Marks kommun Bror-Eric Johansson, ordförande, Kinna Erik Arnell, vice ordförande, Hyssna Sylvide Persson, Kinnahult Kjell-Arne Lundin, Skene Lisbeth Jönsson, Örby Jörgen Olson, Horred Lars-Erik Andersson, Torestorp Verkställande direktör Magnus Hjelmgren Styrelsesuppleanter, utsedda av Marks kommun Damir Pepic, Kinna Katarina Carlsson, Kinna Thord Harrysson, Skene Tomas Johansson, Hyssna Micael Carlsson, Hyssna Ann Gustafsson, Hällingsjö Nils-Olof Winberg, Fritsla Personalrepresentanter, ordinarie Rolf Johansson, för tjänstemännen Gunnar Carlsson, för fastighetsanställda Personalrepresentanter, suppleanter Roland Andersson, för tjänstemännen Susanne Carlsson, för fastighetsanställda Revisorer, ordinarie, utsedd av årsstämman Anders Bergman, aukt, revisor, Kinna utsedd av Marks kommun Roger Fogelström, lekmannarevisor, Skene Revisorer, suppleanter, utsedd av årsstämman Anders Bryngelsson, aukt. revisor, Kinna utsedd av Marks kommun Kenneth Sölvebring, lekmannarevisor, Örby Sammanträden Ordinarie årsstämma hölls 2007-05-15. Styrelsen har under året haft nio protokollförda ordinarie sammanträden. Organisationsanslutning Bolaget är anslutet till Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, SABO samt Fastigo. Dessutom är företaget delägare i Husbyggnadsvaror HBV förening u.p.a. Egna fastigheter i förvaltning Förvaltade fastigheter och bostadslägenheternas antal, yta och fördelning redovisas per ort i tabeller. Ytterligare specifikationer finns tillgängliga, dels per skötselgrupp och dels per juridisk fastighet.
Förvaltningsberättelse Verksamhetscertifiering Verksamhetsarbetet Marks Bostads AB är sedan 2004 verksamhetscertifierat, vilket innebär att vi är miljöcertifierade enligt ISO 14001, kvalitetscertifierade enligt ISO 9001 och arbetsmiljöcertifierade enligt AFS 2001:1. Verksamhetssystemet innehåller även ekonomimål och ekonomiriktlinjer. Under året har vi arbetat vidare med de handlingsplaner vi upprättade efter de senast utförda hyresgäst- och personalenkäterna. Vi har dessutom tagit fram tre stycken serviceåtaganden för våra hyresgäster och övriga kommuninvånare enligt nedan: Att kunna erbjuda ett boende i kommunen inom fyra månader. Åtagandet gäller för lägenhetermed 1-3 rum och kök. Att i första hand åtgärda anmälda fel inom 24 timmar och i andra hand lämna besked inom 24 timmar om och när åtgärden skall utföras. Åtagandet gäller helgfria vardagar. Att lägenheterna uppfyller de krav på ventilation som ligger till grund för gällande regler. Vid uppföljning av åtagandena visar det sig att vi i stort sett klarat av samtliga åtaganden och att vi inte fått några synpunkter på dessa från våra hyresgäster eller övriga kommuninvånare. Arbetet med att föra in olika etiska frågeställningar i verksamhetssystemet har pågått under året och kommer att fortsätta även under 2008. Verksamhetssystemet har, sedan det infördes, hjälpt oss att utveckla företaget både när det gäller att ge våra hyresgäster ännu bättre kvalitet i sitt boende och våra anställda en bättre arbetsmiljö samt att arbeta med miljöfrågor. Genom att fortsätta att ta fram tydliga mål och handlingsplaner kommer verksamhetssystemet även fortsättningsvis att vara ett stöd för oss i utvecklingen av Marks Bostads AB. Marks Bostads AB:s vision Bostadsföretaget med 100 % nöjda hyresgäster. Marks Bostads AB:s affärsidé Tryggt boende God service Rimligt pris Verksamhetspolicy Marks Bostads AB ska erbjuda goda bostäder till nuvarande och framtida kunder genom att: Ständigt förbättra verksamhetens alla grenar och efterfölja gällande lagstiftning. Vara en god arbetsplats genom att utbilda och stimulera personalen till engagemang, ansvar och delaktighet. Erbjuda kunder bra service, god inomoch utomhusmiljö samt informera och vara lyhörda för synpunkter och krav. Hushålla med resurserna på bästa möjliga sätt ur ekonomiska och miljömässiga aspekter. Vision, affärsidé och verksamhetspolicy är antagna av Marks Bostads AB:s styrelse.
Förvaltningsberättelse Personal, arbetsmiljö I Marks Bostads AB:s policy framgår att företaget ska vara en god arbetsplats genom att utbilda och stimulera personalen till engagemang, ansvar och delaktighet. Ett av företagets mål är nöjd och tillfredsställd personal. Arbetsmiljön är certifierad enligt AFS 2001:1 systematiskt arbetsmiljöarbete. Två externa och en intern revision har utförts under året. Det lokala samverkansavtalet har efter utvärdering förlängts. Från 2008 utökas samverkansavtalets omfattning genom att vi tillfört ämnesområdena arbetsmiljö och likabehandling. På områdesmöten har etikfrågor diskuterats och avsikten är att fortsätta etikarbetet. Organisation Tjänsten som vvs-tekniker, som hållits vilande, har omformats till energiansvarig vilket innebär en tjänstemannatjänst med ansvar för energiförbrukning samt energideklaration. Tjänsten har utannonserats och tillsättning sker 2008-03-01. En fastighetsskötare har under året gått i pension och en har nyanställts. Utbildning Utbildning i arbetsmiljöfrågor har dominerat. Samtliga anställda har fått anpassad utbildning i ergonomi. Fastighetsanställda och områdeschefer har deltagit i utbildning i handhavande av trädgårdsmaskiner för gräsytor samt handhavande av traktorer, lastmaskiner och transportfordon. Brandskyddsutbildning har genomförts för fastighetsanställda med äldreboende i sitt område. Fyra fastighetsskötare har deltagit i så kallad Vara Vettig Vuxen -kurs. Utbildningen syftar till att kunna ge akt på barn och ungdomar som har det svårt och lever i familjer med missbruksproblem eller andra problem. Besök på Elmias fastighetsmässa har arrangerats för samtliga anställda. Berörda tjänstemän har deltagit i förvaltningsträff, uthyrningsträff samt information från branschorganisationer. Utvecklingssamtal i grupp har hållits med fastighetsanställda. Vi fortsätter med detta även 2008. På tjänstemannasidan hålls individuella utvecklingssamtal. Arbetsmiljö Arbetsmiljöarbetet är alltid centralt. I januari inträffade en arbetsplatsolycka, där en minderårig skadade sig. Olyckan gav lyckligtvis inga bestående men för den drabbade. Olyckan är utredd av Arbetsmiljöverket. Det har bidrag till att vi sett över interna rutiner. Arbetsmiljöverket har konstaterat att vi nu uppfyller kraven/villkoren och har därför avslutat ärendet. Ansvarsfrågorna i arbetsmiljön har skärpts genom flera åtgärder. Beslut har tagits att inte anställa minderåriga, det vill säga ingen ej fyllda 18 år anställs. Inte heller prao under 18 år tas emot. Mycket utbildning i arbetsmiljö har genomförts under året och kommer att fortsätta även 2008 och då framför allt för ledning och områdeschefer. Samverkansavtalet utökas från 2008 nu även med arbetsmiljö.
Förvaltningsberättelse Åldersstruktur 2007-12-31 20-29 år 30-39 år 40-49 år 50-59 år 60-67 år Totalt anst. Medelålder Medelålder män Medelålder kvinnor Tjänstemän 6 5 7 18 53,9 52,8 54,3 Fastighetsanställda 3 5 16 8 4 36 46,3 46,4 45,0 Totalt 3 5 22 13 11 54 48,8 47,3 52,1 Medelåldern i företaget har ökat med 0,8 år till 48,8 år. Den genomsnittliga anställningstiden i företaget har ökat med 0,8 år till 16,6 år. Jämställdhet Riktlinjer för jämställdhet och diskrimineringsfrågor finns. Från 2008 finns området likabehandling, som innefattar mångfald och jämställdhet, i samverkansavtalet. 2007 års jämställdhetsplan reviderades tillsammans med fackliga företrädare och från 2008 revideras planen i den centrala samverkansgruppen. Vid revisionstillfällen sätts mål och uppföljning av planen görs. 10 Sjukfrånvaro Ett delmål, när det gäller arbetsmiljö, är att minska sjukfrånvaron. Både korttids- och långtidssjukfrånvaron har minskat jämfört med föregående år, men tyvärr har vi ändå inte uppnått målet att minska sjukfrånvaron till 6,0 procent. Få har fysiska problem eller sjukdomsorsaker som kan kopplas till arbetet. Vi behåller målet även 2008 att minska sjukfrånvaron till 6 procent. Frånvaroredovisningen avser samtliga tillsvidareanställda Sjukdom korttid högst 2 veckor (anges i procent) Sjukdom långtid mer än 2 veckor (anges i procent). Även tidsbegränsad sjukersättning inkluderas i långtidssjukdom. Tjänstemän - sjukdom korttid - sjukdom långtid Total sjukfrånvaro Fastighetsanställda - sjukdom korttid - sjukdom långtid Total sjukfrånvaro Samtliga - sjukdom korttid - sjukdom långtid Total sjukfrånvaro 2007 2006 2005 2004 2003 0,8 1,6 2,4 1,8 7,6 9,4 1,4 5,6 7,0 0,7 3,2 3,9 2,0 7,6 9,6 1,6 6,2 7,8 0,9 0,7 1,6 1,9 7,5 9,4 1,6 5,3 6,9 0,4 1,7 2,1 1,2 8,3 9,5 0.9 6,1 7,0 0,7 1,0 1,7 1,1 10,9 12,0 0,9 7,5 8,4 Friskvård Personalen erbjuds flera olika kostnadsfria träningsmöjligheter på icke arbetstid. Dessutom finns en grupp som haft ryggympa på delvis betald arbetstid. Erbjudandet om hälsofrämjande åtgärder har omarbetats och ger den anställde än större möjligheter 2008. Det pågår också en friskvårdskampanj som innebär att samla ett visst antal poäng på någon form av träning varje kvartal och därmed delta i en utlottning, där 1:a vinsten är två semesterdagar och 2:a vinsten är en semesterdag. Friskvårdskampanjen kommer att fortsätta och varje kvartal deltar cirka hälften av de anställda. En hälsoprofilundersökning har genomförts för samtliga anställda. I undersökningen, som utförts av företagshälsovården Hälsan och Arbetslivet, ingår provtagning, hälsosamtal, hörselkontroll samt konditionstest.
Förvaltningsberättelse Frisktal 2007 2006 Kvinnor Män Totalt Kvinnor Män Totalt Antal anställda 17 37 54 17 37 54 Friska (högst 5 sjukdagar 2007) 12 22 34 10 17 27 Långtidsfriska (högst 5 sjukdagar 2006-2007) 8 15 23 7 14 21 Vi kan glädjande konstatera att frisktalen förbättrats under 2007 jämfört med 2006. Framför allt är det männen som har minskat sin sjukfrånvaro. Totalt har 63 % av personalen 0 till 5 sjukdagar 2007, vilket är en klar förbättring jämfört med 50 % 2006. 11
Förvaltningsberättelse 12
Förvaltningsberättelse Trivsel och trygghet i boendet I Marks Bostads AB:s policy ingår att erbjuda kunder bra service, god inom- och utomhusmiljö samt informera och vara lyhörda för synpunkter och krav. Bostaden hemmet spelar en stor och viktig roll i varje människas liv. Det är därför viktigt att känna trivsel och trygghet i sitt boende. Marks Bostads AB:s affärsidé är tryggt boende, god service, rimligt pris. Hyresgästenkät Under våren 2006 genomfördes en hyresgästenkät bland samtliga hyresgäster. Frågor ställdes om service, skötsel, boendestandard, trivsel och trygghet samt några frågor speciellt till nyinflyttade. Svaren har fortsatt att bearbetas och en områdesvis uppföljning gjordes under hösten 2007. Åtgärder som gjorts eller pågår är: Nyinflyttade erbjuds information och kontakt med fastighetsskötare strax efter inflyttning. Områdescheferna har utökat sin öppettid på områdeskontoren. Tvättstugeproblem, såsom hyresgästernas städning av tvättstugan, ordningsproblem och i vissa fall standardhöjande åtgärder. Se till att uteplatser sköts. Besiktning (stickprovskontroller) av utfört lägenhetsunderhåll. I samband därmed lämnas även en enkät till hyresgästen med frågor om det utförda underhållet. Trivsel och trygghet har fått ett gott betyg av hyresgästerna. Vi arbetar ständigt för att våra hyresgäster skall trivas och känna sig trygga i sitt boende bland annat genom att vidta lämpliga åtgärder vid störningar och att förbättra säkerheten i fastigheterna. Hyresgästenkäter genomförs vartannat år, vilket betyder att nästa enkät till samtliga hyresgäster kommer hösten 2008. Serviceåtaganden Inga synpunkter har inkommit på våra tre serviceåtaganden. Uppföljning av våra åtaganden redovisas separat. Sociala riktlinjer fastställda av Marks Bostads AB:s styrelse. Marks Bostads AB tillhandahåller bostäder till alla oavsett ålder, kön, handikapp, etnisk bakgrund, politisk eller annan grupptillhörighet. Marks Bostads AB ska aktivt verka för trivsel och trygghet i boendet och för goda grannskapsrelationer. Detta ska ske genom att: Bemöta alla med respekt och omtanke och på ett trevligt sätt. Sätta hyresgästens trivsel och trygghet i främsta rummet. Ingripa omgående och aktivt mot störningar och störande. Visa störande en fast men korrekt attityd, men också ge den störande möjlighet att visa att beteendet ändrats. Pröva om bostadssökande gjort sig känd för ett störande levnadssätt vid tidigare boende hos Marks Bostads AB, vilket kan äventyra grannarnas trygghet. Vid prövningen ska hänsyn tas till störningens art och när det skedde. 13
Förvaltningsberättelse 14 Vid utebliven hyresbetalning utnyttja lagens möjligheter enligt praxis för kommunägda bostadsbolag och samhället i övrigt. Pröva om bostadssökande brustit i hyresbetalningar vid tidigare boende hos Marks Bostads AB eller enligt en ekonomisk upplysning visar sig ha otillräcklig betalningsförmånga och/eller betalningsvilja. I sådana fall ska skuldfrihet till Marks Bostads AB krävas samt i särskilda fall borgen för hyresbetalningen. Normer för lägenhetsfördelning Följande normer för lägenhetsfördelning finns och är antagna av Marks Bostads AB:s styrelse. Marks Bostads AB skall i sin uthyrningsverksamhet: Ge den bostadssökande allmänheten en allsidig information om utbudet av lägenheter och aktivt medverka till att de bostadssökande ges tillgång till bra boende. Eftersträva en blandad sammansättning av boende med avseende på olika åldrar samt olika sociala och ekonomiska villkor i såväl befintliga som nya bostadsområden. Med särskild omsorg försöka lösa bostadsfrågan för sökande som saknar bostad eller har svåra förhållanden. Betalningsanmärkningar Sociala problem, arbetslöshet och sjukdom kan leda till ekonomiska problem för det enskilda hushållet. År 2006 förändrades kravrutinen genom att påminnelsen togs bort och endast krav skickas ut. I det sammanhanget ökade antalet krav, men var ändå klart färre än antalet krav och påminnelser tillsammans. Vi kan nu glädjande konstatera att kraven börjat minska i antal. Begärda avhysningar ökade också 2006 men har minskat från 110 till 100 under 2007. Verkställda avhysningar har flera år i rad varit sju stycken per år. Ett aktivt arbete, kontakter med hyresgäster samt en snabbare kravrutin har inneburit att färre hyresgäster har åsamkats kostnader i samband med försenad hyresinbetalning eller hamnat efter med sin hyresinbetalning. Störningar I enlighet med våra sociala riktlinjer ingriper vi omgående och aktivt vid klagomål på störningar och försöker genom brev eller personliga samtal få den störande att vidta bättring. Vid allvarliga störningar på kvällar och helger kan hyresgästerna ringa vårt journummer som går till Securitas. En väktare åker då ut och vidtar lämpliga åtgärder samt rapporterar till oss. Statistik förs över antalet störningsärenden. Det totala antalet anmälda störningar har ökat jämfört med föregående år. Dock har klagomål på hög musik, störande fester och sociala problem minskat medan antalet klagomål på hyresgästers husdjur (katter och hundar) har ökat. Flyttningar Samtliga lägenheter är i nuläget uthyrda och i de flesta orter är efterfrågan på bostäder fortsatt stor. Antalet flyttningar är 20,2 %, vilket är lägre än föregående år. Omflyttningen inom bostadsbeståndet är 5,4 % 2007 - även det lägre jämfört med föregående år. Efterfrågesituationen bidrar antagligen till att möjligheterna att flytta minskar. Under året har 12 lägenheter i Hyssna och fyra i Torestorp nyproducerats. Vid nyproduktion beaktas alltid tillgängligheten genom installation av hissar även i 2-våningshus, breda dörrar med mera. Vid ombyggnation görs en bedömning av möjligheterna att förbättra tillgängligheten. En inventering av tillgänglighet i våra fastigheter pågår. Vi arbetar för att människor skall bo kvar hos oss och att de skall trivas med sitt boende.
Förvaltningsberättelse Flyttningar (i procent) Område Antal lgh 2007 2006 2005 2004 2003 Fritsla 265 24,2 22,3 26,9 21,3 22,1 Kinna 871 17,1 18,2 20,0 19,9 17,6 Rydal 75 32,0 20,0 34,7 34,3 27,4 Skene 1210 21,1 24,1 21,0 22,5 21,1 Horred 133 30,1 28,6 31,6 25,0 25,0 Hyssna 86 18,6 17,6 21,6 23,0 18,9 Sätila 71 12,7 8,4 16,9 15,5 15,5 Björketorp 69 24,6 37,2 27,5 29,9 19,3 Berghem 24 8,3 12,5 20,8 37,5 16,7 Hajom 16 0,0 6,2 25,0 12,5 12,5 Fotskäl 26 26,9 26,9 23,1 7,7 11,5 Örby 176 17,6 6,2 11,0 10,3 9,6 Torestorp 32 15,6 10,7 7,1 16,7 13,3 Öxabäck 20 10,0 15,0 25,0 0,0 0,0 Totalt 3 074 20,2 20,8 21,5 21,3 19,3 Därav omflyttningar 5,4 5,6 5,3 8,8 5,7 15
Förvaltningsberättelse Byggnadsverksamhet och underhåll 16 Byggnadsverksamheten har varit förhållandevis hög under det gångna verksamhetsåret. Ett antal ny- och ombyggnadsprojekt har färdigställts samtidigt som det har påbörjats ett antal nya projekt under slutet av året. Marks Bostads AB:s byggnationer kan delas in i tre grupper; nyproduktion av lägenheter, ombyggnation av lägenheter samt byggnation för socialförvaltningen. Förutsättningarna för nyproduktion av hyreslägenheter har förändrats kraftigt under året. Bland annat går det inte längre att få ränte- och investeringsbidrag samt stimulansbidrag. Dessutom har byggkostnaderna ökat kraftigt under de senaste två åren. Trots försämrade förutsättningar beslutade vi i slutet av året att påbörja byggnation av åtta nya lägenheter i Skene för att möta upp den ökade efterfrågan på nybyggda lägenheter i Skene. Nybyggnation I början av året färdigställdes 12 nya lägenheter i Hyssna samt fyra nya lägenheter i Torestorp. Samtliga är utformade med god tillgänglighet. Exempelvis har husen i Hyssna utrustats med hiss, trots att de är tvåvåningshus där det inte finns några krav på hissinstallation. Under november månad påbörjades uppbyggnaden av det nedbrunna huset på Gärdesvägen 5 i Kinna. Det nya huset kommer att innehålla fem lägenheter med fyra rum och kök på vardera 104 m 2. Lägenheterna byggs med dagens standard och energihushållning. Inflyttning är planerad till 15 juni 2008. I slutet av året beslutades att vi skall bygga åtta nya lägenheter på Postgatan i Skene. Lägenheterna kommer att bli lättillgängliga och få hög standard. Exempelvis installeras hiss i huset och lägenheterna utrustas med egen tvättmaskin och torktumlare. Beräknat färdigställande är i slutet av 2008. För att möta den ökade efterfrågan på nybyggda lägenheter i Kinna har vi beslutat att genomföra en planändring av fastigheten Framnäs i Kinna. Upplåtelseformen kommer att vara kooperativ hyresrätt eller bostadsrätt. Efter en utförd förstudie har förslag på ett åttavåningshus tagits fram med utformning som ett så kallat passivhus. Detta innebär att det inte finns någon uppvärmning i huset. I början av 2008 kommer en kostnadskalkyl att tas fram samt en marknadsundersökning att genomföras. Om allt går enligt beräkningarna kan det bli byggstart i slutet av 2008 eller början av 2009. Ombyggnation Renovering och ombyggnation av våra 50- och 60-talshus, så kallad 00-standard, har fortsatt under året och hyresgäster har evakuerats till ersättningslägenheter under byggtiden. I början av året färdigställdes de sista 16 lägenheterna av totalt 87 på Radhusgatan i Skene. Efter semestern påbörjades ombyggnad och renovering av 47 lägenheter på Kronogatan 5 och Kullagårdsgatan 1 i Skene. När de är färdigrenoverade under första halvåret 2008 har totalt 375 lägenheter renoverats enligt 00-standardkonceptet sedan starten 2002. Sedan renoveringsstarten av våra äldre lägenheter har förutsättningarna förändrats. Bland annat har byggkostnaderna ökat och underhållsbehovet ändrats i och med att vi nu börjar renovera 60-70- talshusen. Dessutom har antalet lediga lägenheter minskat drastiskt vilket gör
Förvaltningsberättelse att det är svårt att undanhålla ett 10-tal lägenheter för evakuering. Dessa faktorer har lett till att vi ändrat omfattning av renoveringen och att hyresgästerna får bo kvar i sina lägenheter under renoveringen. De första lägenheterna som kommer att renoveras enligt de nya förutsättningarna blir 42 lägenheter på Kullagårdsgatan 3 i Skene. Projektering samt hyresgästinformation påbörjades under slutet av året. Byggnation för socialkontoret Ombyggnation av äldreboendet Almäng i Fotskäl till gruppbostäder påbörjades i slutet av året. Ombyggnaden, som kommer att vara omfattande, är kostnadsberäknad till knappt 22 miljoner kronor och inkluderar även ombyggnad av storkök och personalutrymme. I januari 2009 beräknas hela ombyggnaden vara färdigställd. Underhåll Förutom de underhållsåtgärder, som utförts i samband med renovering av våra 50-60-talshus, har underhållsnivån varit förhållandevis hög under året. I och med att det har varit ett varmare år än normalt har knappt 4 miljoner extra avsatts till utvändigt underhåll i stället för uppvärmning. Bland större underhållsarbeten kan nämnas fönsterbyte på Hedbovägen 13-15 i Skene samt på Gärdebovägen och Björsvägen i Fritsla. Vi har dessutom lagt om tak på Snickaren i Kinna, Österbyvägen 2 i Björketorp, Boråsvägen 246 i Rydal samt på Marsvägen i Horred. Sandvallsäng i Skene har fått ny asfaltbeläggning under året. Dessutom har det utförts ett flertal mindre underhållarbeten ute på våra fastigheter. 17
Förvaltningsberättelse Miljö 18 Energi för värme och varmvatten Under 2007 har sju stycken oljeeldade anläggningar tagits ur bruk och ersatts med sex stycken pelletseldade pannor och en luftvärmepump. Andelen fastbränsle fortsätter att öka och stod under 2007 för 89 % av energiförbrukningen. Resterande 11 % består av värmepump 3 %, olja 4 % och el 4 %. Ytterligare två panncentraler är beställda men byggloven har fördröjt driftstart. Vi räknar dock med att dessa anläggningar skall kunna tas i drift under 2008. För Hyssna har beslutats att Marks Värme AB skall överta projektet och uppföra en närvärmeanläggning med driftstart under hösten 2008. Energiförbrukningen har under 2007 minskat med 5 kwh per m 2 och år till 131 kwh per m 2 och år. Hänsyn har tagits till utetemperatur. Vatten Vattenförbrukningen har fortsatt att minska under 2007. Se nedanstående diagram. Vid ny- och ombyggnation installeras individuell mätning av värme och vatten. I fastigheter med individuell mätning syns tydligt en minskad förbrukning. För en stor del av hyresgästerna i dessa fastigheter innebär detta avdrag på hyran. V attenförbrukning i m 3 per m 2 och år 1,4 2 6 1,4 2 2 1,3 9 3 1,3 6 2 1,3 3 4 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 Andelen fastbränsle per år i % 77% 79% 80% 83% 85% 86% 89% 68% 37% 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 E nergiförbrukning i kw h per m 2 och år 148 152 150 136 131 Individuell mätning av värme och vatten Genom installation av individuell värmeoch vattenmätning ges hyresgästerna möjlighet att påverka sin hyra. Utgångspunkt för värmen är 21 o C. Vid lägre alternativt högre temperatur sänks respektive höjs hyran. Beroende på lägenhetens storlek ingår ett antal m 3 kallt respektive varmt vatten. Vid lägre respektive högre förbrukning görs avräkning på hyran. Besparing av såväl energi som vatten ger pengar i retur till hyresgästerna. Totalt har 181 lägenheter denna möjlighet idag. Fortsatt installation av individuell värmeoch vattenmätning sker vid nyproduktion och större renoveringar. 2003 2004 2005 2006 2007
Förvaltningsberättelse El Elförbrukningen har varit oförändrad under 2007. 28 kwh per m 2 och år. I de flesta större lokalkontrakten med Marks kommun ingår elen i hyran. För att minska elförbrukningen kommer diskussioner med teknik- och serviceförvaltningen inledas om ändring av hyresvillkoren till exklusive el i hyran. Detta skulle även ge verksamheten möjlighet till besparingar. Sopor Sopmängden har varit oförändrad under 2007. Däremot har mängden källsorterat avfall ökat från 283 till 304 ton. Nya sophus tar tagits i bruk vid Snickaregatan i Kinna. I dessa sophus finns möjlighet till ytterligare källsortering såsom plåtburkar, hårdplast och elektronikskrot. Under 2008 kommer ett nytt sophus med källsortering att byggas vid Gärdebovägen i Fritsla. Under 2007 har källsortering skett med totalt 304 ton. 2007 2006 Tidningar 216 ton 200 ton Färgat glas 22 ton 32 ton Ofärgat glas 30 ton 29 ton Wellpapp 36 ton 22 ton Summa 304 ton 283 ton 19 För att underlätta för våra hyresgäster har särskild hantering av grovsopor skett under kvällstid vid flera tillfällen i bostadsområden. Stora mängder grovavfall lämnades in.