Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete (15hp) inom och Kandidatprogrammet Fastighet & Finans Centrum för Bank och Finans Nr 3 Ägarlägenheter ur ett bank- och kreditgivningsperspektiv. Författare: Carolina Nilsson Maria Jonson Stockholm 2009 Handledare: Professor Hans Lind
Sammanfattning Titel: Ägarlägenheter ur ett bank- och kreditgivningsperspektiv Författare Carolina Nilsson och Maria Jonson Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Centrum för Bank och Finans Examensarbete nummer 3 Handledare Professor Hans Lind Nyckelord Ägarlägenheter, bank, kreditbedömning, bolån Från den 1 maj 2009 är det möjligt att äga sin lägenhet i Sverige. Bankerna kommer att vara de huvudsakliga finansiärerna och måste på så sätt vara väl insatta i ägarlägenheternas juridiska och ekonomiska förutsättningar. Arbetet bygger inledningsvis på en litteraturstudie där en jämförelse av de säkerhetsrättsliga och ekonomiska skillnaderna mellan ägarlägenhet och bostadsrätt görs. Ett exempel påvisar att ägarlägenheter kommer att kräva en betydligt större kapitalinsats av köparen än vid köp av en bostadsrätt. Tre av de största bankerna i Sverige har i denna uppsats medverkat i intervjuer och svarat på frågor avseende införandet av ägarlägenheter som ny upplåtelseform. Frågorna riktar in sig på bankernas förberedelser och generella inställning till ägarlägenheter och hur de kommer att behandlas i deras kreditgivningsprocess. Av bankernas svar, tillsammans med den analys som presenteras, framkommer att bankerna är väl insatta och förberedda på införandet av ägarlägenheter. Bankerna anser inte att några större förändringar av kreditbedömning eller produktutbud behöver göras. De ser inte heller något problem i att större lån kommer att belasta köparen jämfört med situationen vid köp av bostadsrätt. Kreditbedömningen förefaller enklare och säkrare för ägarlägenheter jämfört med motsvarande bostadsrätt. Slutsatsen är att bankernas kreditbedömning avseende ägarlägenheter kommer behandlas i likhet med övrig fast egendom. 2
Abstract Title: Ownership apartments from a bank- and credit grant perspective. Authors Carolina Nilsson and Maria Jonson Department Department of Real Estate and Construction Management Centre for Banking and Finance Thesis number 3 Supervisor Professor Hans Lind Keywords Ownership apartment, bank, credit grant, home mortgage It will from the 1 st of May be possible to own your apartment in Sweden. The banks, which are the main home mortgage providers, need to be well informed about the legal and economic prerequisites. This paper is initially based on a literature study where ownership apartments are compared with co-operative apartments. An example demonstrates that ownership apartments will require a considerably larger capital investment. Three of the largest banks in Sweden have participated in interviews and answered questions regarding ownership apartment as a new form of housing. The questions mainly target the banks preparations and how they will handle ownership apartments in their credit granting process. The information given by the banks together with the analysis, conclude that the banks are well prepared. The banks opinions are that neither their credit granting process, nor their supply of products, need to be changed. The credit granting process for ownership apartments will be both simpler and safer for the banks. The bottom line is, that the banks will treat ownership apartments the same way as they treat real property today. 3
Förord Denna kandidatuppsats är skriven under vårterminen 2009 som en avslutande del på Kandidatprogrammet Fastigheter & Finans vid institutionen för fastigheter och byggande på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Vi vill främst tacka vår handledare, professor Hans Lind, som alltid svarar snabbt på frågor och gett oss en hel hög med positiv feedback under arbetets gång. Vi vill också tacka Michael Skytt och Peter Paulsson på Nordea, Jonny Heving på Handelsbanken Stadshypotek och Charlotte Helin på Swedbank. Utan er hade arbetet inte gått att genomföra enligt vår ursprungsidé. Nu fortsätter vi mot nya utmaningar! Stockholm, maj 2009 Carolina Nilsson Maria Jonson 4
Innehåll 1. Inledning... 7 1.1Bakgrund... 7 1.2 Syfte/Frågeställning... 7 1.3 Metod... 8 1.4 Avgränsning... 8 1.5 Disposition... 9 2. Beskrivning av upplåtelseformerna bostadsrätt och ägarlägenhet... 10 2.1 Bostadsrätt... 10 2.1.1 Bostadsrätt som upplåtelseform... 10 2.1.2 Bostadsrättsförening... 10 2.1.3 Bostadsrättsföreningens avgifter... 11 2.2 Bostadsrättsinnehavarens rättigheter och skyldigheter... 11 2.2.1 Bostadsrättsinnehavarens ansvar... 12 2.2.2 Andrahandsupplåtelse av bostadsrätt... 12 2.3 Ägarlägenhet... 13 2.3.1 Ägarlägenhet som upplåtelseform... 13 2.3.2 Gemensamhetsanläggning och samfällighetsförening... 13 2.3.3 Förvaltningsavgifter för en ägarlägenhet... 14 2.4 Ägarlägenhetsinnehavarens rättigheter och skyldigheter... 14 2.4.1 Ägarlägenhetsinnehavarens ansvar... 15 2.4.2 Andrahandspplåtelse av ägarlägenheter... 15 2.5 Övrigt om bostadsrätt och ägarlägenhet... 16 3. Panter... 17 3.1 Pant i bostadsrätt... 17 3.2 Pant i ägarlägenhet... 18 4. Ekonomiska förutsättningar... 19 4.1 Bostadsrättsföreningens ekonomi... 19 4.2 Gemensamhetsanläggningens ekonomi... 20 4.3 Kredittagaren ekonomi... 21 4.3.1 Översikt av de olika kostnaderna för köparen... 21 4.3.2 Köpare av bostadsrätt... 22 4.3.3 Köpare av ägarlägenhet... 23 4.3.4 Kapitalkrav på köparen en jämförelse... 24 5
5. Kreditbedömningsprocessen... 26 5.1 Regelverk för bankerna... 26 5.1.1 Lagstadgade regelverk... 26 5.1.2 Basel II... 26 5.1.3 Interna regelverk... 27 5.2 Credit Scoring... 27 5.3 Bankens relation till kunden... 28 5.4 Beslutsstilar... 29 5.5 Kreditkultur... 30 5.6 Kreditbedömning av bolån... 31 5.6.1 Lånelöfte... 31 5.6.2 Bedömning av objektet... 31 5.6.3 Övriga villkor för bolån... 32 5.6.4 Försäkringar... 33 6. Redovisning av resultat... 34 6.1 Bankernas syn på ägarlägenheter som ny upplåtelseform... 34 7. Analys... 42 7.1 Avslutande analys... 42 7.2 Förslag till vidare forskning... 43 Källförteckning... 44 BILAGA I - Ordlista... 47 BILAGA II Lantmäteriets beskrivning av fastighetsavgränsningar... 49 BILAGA III - Intervjumall... 51 6
1. Inledning 1.1Bakgrund I februari 2009 stod det klart att regeringens förslag till den nya upplåtelseformen ägarlägenheter är godkänd av riksdagen. Det kommer således från den 1 maj 2009 vara möjligt att i Sverige äga sin lägenhet. 1 De senaste åren har det skrivits mycket kring den nya upplåtelseformen, främst ur ett fastighetsekonomiskt perspektiv. Det har i decennier pågått en debatt om ägarlägenheters vara eller icke vara. Vissa anser att de är en nödvändighet för att lyckas få en fungerande bostadsmarknad, andra anser att ägarlägenheter kan leda till segregation. 2 Bankerna, som kommer att vara de huvudsakliga finansiärerna och en av de viktigaste aktörerna vid införandet av ägarlägenheter, har inte gjort sig lika hörda i den offentliga debatten. Under finanskrisen i början av 1990-talet fick flera av Sveriges banker stora problem med sina fastighetskrediter. På privatsidan var de under flera år tvungna att fokusera på att rekonstruera bostadsrättsföreningar för att förhindra att kreditförlusterna från bolån skulle skjuta i höjden. 3 Krisen fick totalt sett enorma konsekvenser för hela finanssektorn och ledde i slutändan till att några av de svenska bankerna förstatligades för att själva räddas från konkurs. 4 Det tog sammanlagt ett halvt decennium för bankerna att återhämta sig från övervärderade fastigheter och rensa upp bland konkurser och kreditförluster. 5 Idag brottas bankerna åter igen med en något överhettad fastighetsmarknad och en global finanskris. Skillnaden är att de blivit försiktigare i sin kreditgivning vilket var en läxa de fick lära sig under 1990-talet. Idag är bankerna samtidigt utsatta för en betydligt hårdare konkurrens då allt fler aktörer etablerar sig på marknaden och slåss om bolånekunderna. Bolånemarknaden utgör idag ca 25 procent av Sveriges bankers totala utlåning och uppgår till närmare 1 500 miljarder kr varav bostadsrätterna står för ca 20 procent. Bolånen är därmed en av de absolut viktigaste intäktskällorna för bankerna. 6 1.2 Syfte/Frågeställning Ägarlägenheter som upplåtelseform är från och med våren 2009 en nyhet både för köpare och för finansiärer på bostadsmarknaden. Det innebär att bankerna, vilka är de som i huvudsak kommer att finansiera köp av ägarlägenheter, behöver inhämta ny kunskap och etablera nya rutiner i sin riskbedömning och kreditgivningsprocess. Syftet med denna uppsats är att ta reda på hur bankerna förberett sig och vilka tankar som finns kring införandet av ägarlägenheter. Utifrån vad vi får fram vill vi vidare utreda om några av de största bolåneinstitutens kreditgivning och riskbedömning, avseende bolån för ägarlägenheter, kommer att skilja sig från den för bostadsrätter. 1 Proposition 2008/09:91 s.98 2 Lind H, Lundström S s.130 3 Intervju med Helin C, Swedbank 2009-05-12 4 Jennergren P, Näslund B s.70 5 Wohlin L, s.23 6 Finansinspektionen, Utvecklingen på bolånemarknaden 7
1.3 Metod Inledningsvis har vi gjort en litteraturstudie inom det fastighetsekonomiska området avseende juridiska och ekonomiska skillnader mellan ägarlägenheter och bostadsrätter. Vi har beskrivit vad som allmänt skiljer de två boendeformerna åt, bland annat ansvarsfördelningen och köparens rättigheter och skyldigheter. Vidare har vi också exemplifierat vad de två upplåtelseformerna har för ekonomiska konsekvenser för köparen. Jämförelsen baseras på vilka initiala kostnader som uppstår vid köp av lägenhet med respektive upplåtelseform. Antaganden har gjorts utifrån en intervju med Stadshypotek, generella finansieringslösningar för bostäder och inhämtad fakta kring avgifter och skatter. För att få förståelse för bankens perspektiv på den nya upplåtelseformen har vi utrett de säkerhetsrättsliga frågorna. Vi har tittat på skillnader avseende pant i fast- och lös egendom, som är en av grundstenarna i kreditgivning av bolån. Litteraturstudien omfattade även material inom området kreditgivning generellt, för att senare kartlägga vilka regelverk och verktyg som ingår i bankens kreditgivningsprocess. För att uppnå vårt syfte med uppsatsen krävdes ytterligare information direkt från bankerna. Vi kontaktade därför tre av de största bankerna i Sverige och stämde träff för intervju med några av nyckelpersonerna inom fastighetsanalys/fastighetsvärderingsområdet. Intervjufrågorna bygger på tankar och frågor som uppkom under arbetet med litteraturstudien. Syftet med frågorna var att kunna göra en jämförelse mellan ägarlägenheter och bostadsrätter. Efter intervjuerna har vi valt ut de frågor där vi tyckte att vi fick de tydligaste och mest jämförbara svaren från de olika bankerna. Översikten över de likheter och skillnader som finns mellan bankernas syn på kreditgivning till ägarlägenheter är sammanställd i tabellform. Slutligen har litteraturstudien tillsammans med inhämtad empiri resulterat i en avslutande analys och förslag till vidare forskning. 1.4 Avgränsning Vi har valt att avgränsa vårt arbete till att omfatta endast en jämförelse mellan upplåtelseformerna bostadsrätt och ägarlägenhet. Det motiveras av att de som efterfrågar lägenheter och dessutom vill äga sitt boende, endast kommer stå i valet mellan just dessa upplåtelseformer. Övriga upplåtelseformer som hyresrätt och ägt enfamiljshus berörs därför ej i detta arbete. Vidare avgränsas arbetet ur bankens perspektiv att behandla endast kreditgivning till privatpersoner. Empirin bygger på intervjuer med tre av de största bolåneinstituten i Sverige; Handelsbanken Stadshypotek, Swedbank och Nordea. 8
1.5 Disposition Kapitel 2 innehåller en generell beskrivning av bostadsrätt och ägarlägenhet som upplåtelseform. Kapitlet tar upp juridiska skillnader, föreningens roll samt innehavarens ansvar, rättigheter och skyldigheter. Kapitel 3 tar upp bankens säkerhet i form av pant. Kapitlet beskriver panträttsliga skillnader som finns i lös och fast egendom dvs. pant i bostadsrätt och ägarlägenhet. Kapitel 4 beskriver de ekonomiska förutsättningarna för respektive upplåtelseform. Kapitlet belyser dels bostadsrättsföreningens och gemensamhetsanläggningens ekonomi liksom hur köparen belastas ekonomiskt beroende på val av boendeform. Kapitlet avslutas med en jämförelse av de initiala kostnader som uppstår vid köp av bostadsrätt respektive ägarlägenhet. Kapitel 5 innehåller en översiktlig beskrivning av de regelverk som berör bankernas kreditgivningsprocess. Vidare tas ytterligare faktorer upp som påverkar en kreditbedömares beslut. Slutligen redogörs för vad som är specifikt för kreditgivning av bolån. Kapitel 6 innehåller en analys av de genomförda intervjuer som gjorts med de tre storbankerna. Intervjuerna är sammanställda i tabellform och kommenteras utöver detta i löpande text. I slutet av kapitlet presenteras även förslag till vidare forskning. Kapitel 7 presenterar de referenser vi använt oss av genom hela arbetet, i form av en källförteckning. 9
2. Beskrivning av upplåtelseformerna bostadsrätt och ägarlägenhet 2.1 Bostadsrätt 2.1.1 Bostadsrätt som upplåtelseform Det finns i Sveriges Rikes Lag ingen direkt paragraf som definierar vad en bostadsrätt är. Gemene man uttrycker sig ofta lite slarvigt och menar att köp av en bostadsrätt är köp av fast egendom, vilket inte är fallet. Jordabalkens 7 inledande definition gällande fast egendom lyder: Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. 8 Den som köper en bostadsrätt köper i själva verket en andel i en bostadsrättsförening. Andelen är i sin tur kopplad till en nyttjanderätt av en specifik yta 9. Med anledning av detta är definitionen av en bostadsrätt lite knepig att fastställa. Ett sätt att reda ut begreppen är att tolka jordabalkens första paragraf e contrario, vilket innebär att själva ägandet av andelen i bostadsrättsföreningen utgör köp av lös egendom. 10 De grundläggande regler som omfattar en bostadsrättsinnehavares rättigheter och skyldigheter behandlas i en speciallag; Bostadsrättslagen 11. I denna lag beskrivs att nyttjanderätten upplåts mot en köpeskilling som erläggs till bostadsrättsföreningen 12 och att denna är utan tidsbegränsning. 13 Tanken med bostadsrätten är inte att denna någonsin skall återgå till föreningen. 2.1.2 Bostadsrättsförening För bostadsrättens existens måste först en bostadsrättsförening bildas. Bostadsrättsföreningen är enligt bostadsrättslagen en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt 14. En bostadsrättsförening måste därmed vara registrerad som ekonomisk förening hos bolagsverket. I och med att ekonomiska föreningar är en av de bolagsformer som måste rätta sig efter bokföringslagen och årsredovisningslagen, har en bostadsrättsförening skyldighet att varje år upprätta en årsredovisning. 15 Bostadsrättsföreningen består av medlemmar som utgörs av bostadsrättsinnehavarna som med sitt medlemskap förvärvar en rösträtt i föreningsstämma. Det lägsta antalet medlemmar som krävs för att bilda en bostadsrättsförening är tre stycken. Föreningen måste dessutom genom en föreningsstämma ha utsett en styrelse, revisor och antagit stadgar för att föreningen skall uppfylla gällande lagkrav. 7 I Sveriges Rikes Lag; JB (1970:994) 8 JB (1970:994) 1 kap 1 9 Melz P, Victorin A s.11 10 Mailkorrespondens med Veidermann S, 2009-03-27 11 I Sveriges Rikes Lag; BRL (1991:614) 12 Mer om Bostadsrättsförening, se stycke 2.1.2. Vid överlåtelse betalas köpeskillingen till säljaren. 13 BRL (1991:614) 1 kap 4 14 BRL (1991:614) 1 kap 1 15 Thomasson J s.6 10
Styrelsen kan inte själva besluta om några grundläggande förändringar som exempelvis förändringar av stadgar. Deras huvudsakliga uppgift är att förvalta föreningens ekonomi och besluta om upptagandet av nya medlemmar. 16 2.1.3 Bostadsrättsföreningens avgifter Den största utgiften som berör en bostadsrättsinnehavare är den ovan nämnda insatsen som betalas till bostadsrättsföreningen vid upplåtelse. Utöver denna tar föreningen också ut en årsavgift av sina medlemmar. Om stadgarna säger så, får även en upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift tas ut av föreningen, detta lämnar vi dock här utan vidare diskussion. 17 De inbetalda insatserna bidrar till föreningens egna kapital och fastställs i storlek av föreningens styrelse. Storleken på insatsen bestäms efter särskilda värdefaktorer som lägenheten kan ha. Den kan således relateras till faktorer avseende lägenhetens storlek, våningsplan, planlösning, balkong med mera. 18 Årsavgiften, som betalas av bostadsrättsinnehavaren till föreningen, grundas vanligtvis på ett andelstal som bestäms utifrån de inbetalda insatserna. Syftet med den årsavgift som föreningen tar ut av sina medlemmar är framförallt att betala löpande utgifter ex. el, värme och vatten. Årsavgiften skall också användas till att skapa en buffert för framtida underhållskostnader. 19 2.2 Bostadsrättsinnehavarens rättigheter och skyldigheter Att vara innehavare av en bostadsrätt medför såväl rättigheter som skyldigheter och dessa finns beskrivna i bostadsrättslagen. Detta arbete ska ej ses som uttömmande avseende rättigheter och skyldigheter, men är ändå av betydelse för vårt arbete då de kan påverka hur gemene man anser det ha betydelse för bostadsrättens ekonomiska värde. Framförallt ska i detta stycke beskrivas ansvarsfördelningen mellan bostadsrättsinnehavare och bostadsrättsföreningen, samt vad som gäller i det fall bostadsrättsinnehavaren vill hyra ut sin lägenhet. Det finns regler angående överlåtelse av en bostadsrätt, och denna rätt är inte helt utan inskränkningar. Styrelsen ansvarar för godkännandet av nya medlemmar i föreningen och om medlemskapet nekas, blir inte heller överlåtelsen giltig. 20 Denna begränsning är dock inte alltför stor, och medlemskap ska godkännas så länge det inte strider mot föreningens stadgar. 21 Det är inte lagstadgat att en bostadsrättsförening måste pröva medlemskap genom styrelsen. Detta är dock något majoriteten av bostadsrättsföreningar ändå tillämpar. 22 16 Melz P, Victorin A s.15 17 BRL (1991:614) 7 kap 14 18 Melz P, Victorin A s.29 19 Melz P, Victorin A s.31 20 Bostadsrättslag (1991:614),6 kap, 5 21 Bostadsrättslag (1991:614), 2 kap, 3-9 22 SOU 2002:21 s. 65 11
I juridisk mening existerar det inte någon gemensam egendom i ett bostadsrättshus. Det är bostadsrättsföreningen som äger mark och byggnad. Av denna anledning har inte en bostadsrättsinnehavare rätt att göra ingrepp i sin lägenhet utan inskränkningar. Styrelsen beslutar och ger tillstånd/avslag beträffande större renoveringar som påverkar ledningar, innebär ett ingrepp i en bärande konstruktion eller andra större förändringar. 23 Avsteg från dessa regler får dock göras i stadgarna. 2.2.1 Bostadsrättsinnehavarens ansvar Bostadsrättsinnehavaren har ett ansvar enligt lag att hålla lägenheten i visst skick vilket medför en så kallad vårdplikt av lägenheten. Innehavaren är på egen bekostnad skyldig och ansvarig för att lägenhetens skick hålls gott. 24 Det innebär i korthet att skador i lägenheten alltid ska åtgärdas, liksom att ommålning och golvbehandling ska utföras när så behövs. Vidare ligger ansvaret på lägenhetsinnehavaren avseende ledningar i lägenheten, fönster, väggar, tak och sanitetsporslin. 25 Bostadsrättsinnehavaren ansvarar i och med detta inte själv för stammar, avlopp, värme, gas, el och vatten, det är föreningen ytterst ansvarig för. Brister lägenhetsinnehavaren avseende vårdplikten, har föreningen rätt att vidta nödvändiga åtgärder på innehavarens bekostnad 26. Gränsdragningen mellan föreningens respektive bostadsrättsinnehavarens ansvar är, trots att det vid en första anblick kan tyckas så, inte alltid glasklar. Det beror på att föreningens stadgar i större utsträckning än vad som generellt tillämpas, behöver utformas för att denna gränsdragning ska bli mer klar. 27 2.2.2 Andrahandsupplåtelse av bostadsrätt Som ägare till en bostadsrätt har du möjlighet att andrahandsupplåta din lägenhet. Förutsättningarna för andrahandsupplåtelse är att bostadsrättsföreningen underrättas och godkänner upplåtelsen, samt att tidsperioden är begränsad. Bostadsrättsföreningen har inte rätt att neka en andrahandsupplåtelse om skälet till uthyrningen är att anse som beaktansvärt. Några av de vanligaste skäl som uppfyller dessa förutsättningar är; studier eller arbete på annan ort, sjukhusvistelse eller militärtjänstgöring. Begränsningen med andrahandsupplåtelse ligger framförallt i att upplåtelsen inte får ske för långsiktigt ändamål. 28 Det ligger i föreningens intresse att ägaren till bostadsrätten i huvudsak ska vara den som är bosatt i lägenheten. 23 Bostadsrättslag (1991:614), 7 kap, 7 24 BRL (1991:614) 7 kap 12 25 Melz P, Victorin A s.22-23 26 BRL (1991:614) 7 kap 12 27 SOU 2002:21 s.69 28 Melz P, Victorin A s.47 12
Risken för bostadsrättsföreningen att ha andra boende än de som är medlemmar ligger bland annat i vårdplikten som beskrivits ovan. En medlem känner troligtvis ett större ansvar än en icke-medlem att upprätthålla vårdpliktens innebörd. 29 En annan begränsning vid andrahandsupplåtelse är storleken på hyran som enligt jordabalken ska utgå ifrån bruksvärdesprincipen. 30 Med anledning av vad som nyss sagts är det betydligt färre restriktioner gällande uthyrning av en del av bostadsrätten. Att hyra ut en del av lägenheten genom att ha en inneboende, gör att bostadsrättsinnehavaren inte förlorar sin kontroll över lägenheten. Denna typ av uthyrning saknar därför tidsbegränsning och kräver inte heller bostadsrättsföreningens godkännande. 31 2.3 Ägarlägenhet 2.3.1 Ägarlägenhet som upplåtelseform Till skillnad från bostadsrätt utgör ägarlägenhet köp av fast egendom, i form av en 3Dfastighet. 32 Den vanligaste formen av fastighet är 2D-fastighet som avgränsas horisontellt ex. ett småhus med tillhörande mark. Med tredimensionell fastighet menas vad som står att läsa vidare i Jordabalkens inledande kapitel; En fastighet avgränsas både horisontellt och vertikalt. 33 Det är just denna lagtext som gör det möjligt att indela ett flerbostadshus i flera fastigheter som i sin tur kan bilda bland annat ägarlägenheter. De nuvarande lagar som reglerar fast egendom kommer att tillämpas även på ägarlägenheter med vissa justeringar för att anpassas till den nya upplåtelseformen. Det gäller bland annat Jordabalken (JB), Fastighetsbildningslagen (FBL), Plan- och bygglagen (PBL) med flera. 34 Enligt lagförslaget kan fastighetsbildning avseende ägarlägenheter endast ske om minst tre lägenheter och i nyproduktion 35. 2.3.2 Gemensamhetsanläggning och samfällighetsförening Då ägarlägenheter blir separata enheter i ett flerbostadshus krävs en samordning för övriga delar av fastigheten så som trapphus, fasad och gemensamma utrymmen. En lösning är att inrätta en gemensamhetsanläggning. En sådan inrättas med syfte att tillgodose fastigheternas långsiktiga behov avseende sådan anläggning som inte ryms inom den egna fastigheten. 36 En gemensamhetsanläggning inrättas, med stöd av anläggningslagen, genom en förrättning av lantmäterimyndigheten. 29 SOU 2002:21 s.67 30 JB (1970:994) 12 kap 55 31 Melz P, Victorin A s.45 32 Riksdag & Departement 2009-03-31 33 JB (1970:994) 1 kap 1 34 Sveriges Riksdag Betänkande 2008/09:CU16 35 SOU 2002:21 s.19 36 Brattström M s.119 13
Viktigt att nämna är att inrättandet av en gemensamhetsanläggning inte är att se som ett krav beträffande ägarlägenhetshus. Det enda som är säkert är att någon typ av förening, för att sköta gemensamhetsutrymmena, kommer att krävas och att gemensamhetsanläggning är ett väl valt alternativ. 37 Fastigheterna kan, för att så enkelt som möjligt ombesörja skötsel av gemensamhetsanläggningen, bilda en samfällighetsförening. Det kan ske i samband med lantmäteriförrättningen. 38 Föreningen har till uppgift att förvalta och driva gemensamhetsanläggningen i enlighet med lagen om förvaltning av samfälligheter (SFL) 39. Det innebär att föreningen utser styrelse, antar stadgar och registreras hos Lantmäteriet. Samfällighetsföreningen blir en egen juridisk person och, liksom bostadsrättsföreningen, fattas alla beslut demokratiskt vid en föreningsstämma. 40 Alternativet är att driva gemensamhetsanläggningen med delägarförvaltning. Det kan dock ses som betydligt krångligare då alla fastighetsägare måste vara helt överens om alla beslut som rör föreningen. 41 Gemensamhetsanläggningen är fastighetsknuten vilket innebär att medlemskapet i samfällighetsföreningen automatiskt följer med fastigheten vid en överlåtelse. 2.3.3 Förvaltningsavgifter för en ägarlägenhet Gemensamhetsanläggningens kostnader ska betalas gemensamt av de fastigheter som ingår i samfällighetsföreningen. I praktiken tilldelas varje fastighet, i detta fall varje ägarlägenhet, ett andelstal. Andelstalet tilldelas grundat på fastighetens nytta av anläggningen, och bestämmer respektive fastighets kostnad för utförandet av anläggningen. 42 Vidare tilldelas andelstal för gemensamhetsanläggningens kostnader, avseende drift och underhåll, grundat på fastigheternas användning. 43 2.4 Ägarlägenhetsinnehavarens rättigheter och skyldigheter Inför införandet av ägarlägenheter har statens offentliga utredning fastslagit att man vill ha så få begränsningar som möjligt beträffande ägarlägenhetsinnehavarens rättigheter att själv kunna påverka sitt boende. 44 Det kommer bland annat att medföra att fastighetsägaren tillåts göra större ingrepp i sin lägenhet utan att påverkas av samma inskränkningar som en bostadsrättsinnehavare oftast gör. Det medför också en större bestämmanderätt gällande uthyrning och överlåtelse. 37 SOU 2002:21 s.66 38 Julstad B s.151 39 Lantmäteriet Gemensamhetsanläggning Vad är det? 40 Julstad B s.152 41 SFL 6 42 Julstad B s.143 43 Anläggningslagen (1973:1149) 15 44 SOU 2002:21 s.75 14
Det är inte helt fastlagt hur överlåtelserätten kommer att se ut beträffande ägarlägenheter. I juridisk mening har en fastighetsägare rätt att överlåta fritt, vilket även lagförslaget beträffande införandet av ägarlägenheter fastslagit. Man bör dock ha i åtanke att en ägarlägenhet, i jämförelse med traditionella fastigheter, kommer att kräva ett annat samarbete med grannar. Det skulle kunna medföra att inskränkningar trots allt kan komma att ske, gällande den fria överlåtelserätten för fastigheter, genom särskilda föreningsstadgar eller liknande. 45 2.4.1 Ägarlägenhetsinnehavarens ansvar En ägarlägenhet tros få en tydligare gränsdragning, beträffande innehavarens respektive samfällighetsföreningens ansvarsfördelning, än vad det idag finns gällande bostadsrättshus. Då fastigheten bildas genom fastighetsbildningsförrättning blir det tydligt vad som är enskild respektive samfälld egendom. 46 Exakt hur gränsdragningen kommer att se ut är inte detaljreglerat i lagstiftningen. Utfallet av förrättningen kommer att bero på vad som anses lämpligast i det enskilda fallet liksom vilka önskemål fastighetsägarna har. Lantmäteriet har generellt resonerat som så att ägarlägenheten bör utgöras av lägenhetsvolym och ytskikt. Gemensamhetsanläggningen bildas således av fastighetens mellanliggande byggnadskonstruktioner, som förvaltas gemensamt av samfällighetsföreningen. 47 För närvarande utarbetar lantmäteriverket en mall till hur en ägarlägenhetsfastighet bör avgränsas i förhållande till byggnad som lägenheten finns i (Se Bilaga II). 48 Statens offentliga utredning understryker att de gemensamma utrymmena i en ägarlägenhetsfastighet bör begränsas i så stor mån som möjligt. Det medför att det personliga ansvaret framförallt ska omfatta lägenheten som innehas. Den största skillnaden från bostadsrättens ansvarsfördelning kommer att ligga i hur stor del av ägarlägenhetsfastigheten som kommer att omfattas av de gemensamma utrymmena. 49 2.4.2 Andrahandspplåtelse av ägarlägenheter För andrahandsupplåtelse av fastigheter finns i Sverige idag inga juridiska begränsningar. 50 Det är något som direkt skiljer ägarlägenheter från bostadsrätten. Uthyrningsfriheten innebär att fastighetsägaren själv väljer till vem, när och hur länge ägarlägenheten ska hyras ut. I regeringens förslag till riksdagen, som lades fram i slutet av november 2008, föreslås en för ägaren oinskränkt rätt att andrahandsupplåta ägarlägenheter 51. 45 SOU 2002:21 s.66 46 SOU 2002:21 s.70 47 Mailkorrespondens med Paulsson J, KTH 2009-04-08 48 Mailkorrespondens med Wiström P, Lantmäteriet 2009-04-22 49 SOU 2002:21s.72 50 SOU 2002:21 s.169 51 Proposition 2008/09:91 s.98 15
Samtidigt som det ska stå ägaren helt fritt att välja om uthyrning ska ske eller inte, finns fortfarande bestämmelser om vilken storlek på hyran som får tas ut. Som tidigare nämnts kommer ägarlägenheter inte lyda under någon ny speciallag utan får i uthyrningsfallet, likt bostadsrätten, rätta sig efter Hyreslagen 52. Det innebär att den enskilda ägaren kan köpa en ägarlägenhet i spekulativt syfte genom att göra en kapitalplacering som förhoppningsvis ger en positiv avkastning. Däremot förhindras möjligheten, med gällande lagstiftning, att köpa ägarlägenheten enbart i syfte att hyra ut den och tjäna en hacka på att ta ut marknadshyra. Det är dock inte omöjligt att lagstiftningen kring bruksvärdesprincipen kan komma att förändras i framtiden. Förslaget om en oinskränkt rätt att hyra ut en ägarlägenhet motiveras av regeringen som ett sätt att öka utbudet av bostäder på hyresmarknaden och att eventuella oseriösa hyresvärdar ändå regleras med just Hyreslagen. 53 2.5 Övrigt om bostadsrätt och ägarlägenhet Förutom det juridiska perspektivet som redogjorts för tidigare i kapitel 2 kan ägarlägenheter och bostadsrätter ses ur flera andra relevanta perspektiv. Båda upplåtelseformerna är, med anledning av den kapitalinsats som krävs, att anse som en investering. Det är något som den svenska skattelagstiftningen befäster med utformningen av beskattning genom bland annat fastighetsskatt, realisationsvinst- eller förlust samt avdrag för låneräntor. Investeringen kan medföra en värdeförändring i form av vinst eller förlust för köparen och lägger därmed ett stort ekonomiskt risktagande på individen. 54 På en bostadsmarknad med uppåtgående trend kan bostadsköp göras i rent spekulationssyfte medan det i en nedåtgående trend kan skapa inlåsningseffekter. 55 Båda upplåtelseformerna kräver ett mer eller mindre stort personligt engagemang från innehavaren. Oavsett om du innehar en bostadsrätt eller äger en ägarlägenhet fattas gemensamma beslut för hur fastigheten, i vilken lägenheten finns, skall förvaltas. Det torde vara av stort intresse för den som investerat ett kapital att tillvarata såväl det ekonomiska som det sociala värdet i boendet. 56 Det bör även vara rimligt att anta att banken är intresserad av att låna ut pengar till köp av bostadsrätter eller ägarlägenheter som hör till en bostadsrättsförening eller fastighet med gott rykte. 52 Hyreslagen utgör 12 kap i JB (1970:994). 53 Proposition 2008/09:91 s.99 54 Lind H, Lundström S s.27 55 Lind H, Lundström S s.33 56 Lind H. Lundström S s.29 16