Delårsrapport janauri mars
Sammanfattning Hyresintäkterna uppgick till 194 (209) MSEK. Minskningen gentemot föregående år beror främst på inlösen av ett hyreskontrakt under första kvartalet. Resultatet efter finansiella poster, före realiserade och orealiserade värdeförändringar, var oförändrat och uppgick till 34 (34) MSEK. Periodens resultat uppgick till 22 (81) MSEK. Minskningen gentemot föregående år beror främst på positiva värdeförändringar under första kvartalet. Marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick per den 31 mars till 7 174 (7 175 vid årsskiftet) MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd vid årsskiftet har värdet minskat med 0,4 %. Investeringar i förvaltningsfastigheterna uppgick till 126 (67) MSEK. Det två största pågående projekten är ombyggnaden i fastigheten Blekholmen (Klarabergshuset) i Stockholm och nybyggnad av ett kontorshus i Sundbyberg. Avtal om försäljning har tecknats för 3 (8) fastig heter med en kontrakterad köpeskilling om 8 (510) MSEK. 9 (7) fastigheter har frånträtts med en kontrakterad köpeskilling om 98 (38) MSEK. mellan Kungsbron och Norra Bantorget i Stockholm om drygt 20 000 m 2 till NCC. I slutet av mars ingick Jernhusen ett samarbetsavtal med ett antal intressenter för att utreda förutsättningarna för att bygga en ny Nationalarena i Solna (Råstablick) på Jernhusens mark. Renodlingen av verksamheten förväntas fortsätta. Resultatet efter finansiella poster, före realiserade och orealiserade värdeförändringar, prognostiseras vara något lägre än föregående år pga avyttringar av fastigheter. Eventuella avyttringar under året kan påverka driftsöverskottet ytterligare negativt. Ekonomisk data MSEK Jan-mars Jan-mars Hyresintäkter 194 209 782 Driftsöverskott 76 106 385 Resultat efter fi nansiella poster 34 34 172 Periodens resultat 22 81 318 Investeringar 126 67 461 Fastighetsförsäljningar 98 38 574 Vakansgrad hyra, % 9,1 9,7 9,4 Marknadsvärde fastigheter 7 174 7 188 7 175 Soliditet, % 28,8 25,2 28,5 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,5 1,9 Avkastning på eget kapital, % 13,0 16,6 16,2 I mars avyttrades en fastighet med en kontors byggrätt Jernhusen i korthet Vi tillvaratar potentialen i våra fastigheter längs den svenska järnvägen genom att utveckla attraktiva stationer, kontor och verkstäder åt våra hyresgäster och för resenärer. Jernhusen äger, förvaltar och utvecklar ett fastighetsbestånd som består av stationshus, tågverkstäder, kontor och lagerbyggnader nära den svenska järnvägen. Jernhusen AB är ett helägt dotterbolag till Swedcarrier som i sin tur är helägt av svenska staten. Uppdraget från ägaren är att medverka till att stationer och verkstäder utvecklas och ställs till operatörer och andra kunders förfogande. Kärnverksamheten bedrivs i två affärsområden Stationer och Verkstäder. Ytterligare två affärsområden, Projektfastigheter (fd Fastighetsutveckling) och Mindre Stationer, har i uppdrag att förvalta, utveckla och avveckla fastigheter som inte stödjer kärnverksamheten. Dotterbolaget Svenska Reseterminaler AB (SRAB) erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster, främst i Jernhusens egna stationsfastigheter. Jernhusens verksamhet skall ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med andra fastighetsbolag. De långsiktiga finansiella målen för Jernhusen är en soliditet på mellan 35-45 procent, en räntetäckningsgrad på minst 2,0 gånger samt att avkastningen på eget kapital ska vara minst 12 % under den närmaste 3-5 årsperioden. 2 Jernhusen Delårsrapport jan-mar
Delårsrapport januari mars MARKNAD Per den 31 mars ägde Jernhusen 389 fastigheter i 147 kommuner. Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 7,2 miljarder kronor. Lokalarean uppgick till 864 000 m 2. Värdet på fastigheterna är koncentrerade till storstäderna i Sverige. Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm, Göteborg och Malmö uppgick till 81 %. Hyresvärdet uppgår till 649 (648) MSEK per den 31 mars. Affärsområde Stationer förvaltar 75 fastigheter, affärsområde Verkstäder 67 fastigheter och affärsområde Projektfastigheter samt affärsområde Mindre Stationer förvaltar tillsammans 247 fastigheter. Marknadsvärde fördelat på kommun Övriga 14% Gävle 1% Västerås 2% Örebro 2% Malmö 6% Göteborg 13% Väntsal 14% Restaurang 4% Butik 11% Hyresvärde fördelat på användning Godsterminal 4% Lager 6% Kontor 22% Stockholm 62% Verkstad 25% Arrende 5% Övriga 9% Fastighetsmarknaden präglas av fortsatt hög aktivitet. Handeln med fastigheter slog rekord föregående år och fortsätter i samma höga takt. Den högkonjunktur som Sverige är inne i skapar ett gynnsamt klimat för investeringar och nyanställningar. Vakanserna för kontorslokaler sjunker sakta men är fortfarande hög i Stockholm, Göteborg och Malmö. Antalet nya projekt i Stockholm, Göteborg och Malmö var mycket lågt under. För Stockholm och Göteborg har dock nyproduktionen tagit fart. I Malmö är nyproduktionen fortfarande låg. Investeringar i infrastrukturen för kollektivtrafiken i Sverige har ökat kraftigt. Investeringarna kommer att fortsätta att öka under år, enligt Banverkets framtidsplan. Totalt kommer ca 110 Mdr att investeras fram till år 2015. Utvecklingen av järnvägsnätet kommer fortsätta i stora delar av Sverige, men viktiga områden är Stockholm/Mälardalen, Västsverige och Öresundsregionen. I dessa områden kommer efterfrågan av lokaler för tågunderhåll samt stationer vara mycket god. MARKNADEN FÖR STATIONER Marknaden för stationsfastigheter är beroende av resande utvecklingen inom tågtrafiken samt av lokalmarknaden på respektive ort. Den framtida utvecklingen skiljer sig åt mellan större stationer med stort resenärsunderlag och mindre stationer med färre resande. Kommersiella stationer förväntas få en ökande efterfrågan på service till resenärer och trafikföretag, medan mindre uppvisar en minskande eller stabil efterfrågan. En stark kostnadspress på trafikföretagen väntas även ge en minskad efterfrågan på stationer. Under året förväntas väntsalar på ett antal mindre stationer stängas eller ersättas av enklare väntsalskoncept. Efterfrågan på övriga icke-trafikanknutna lokaler understöds av fastigheternas goda kommunikationslägen. Hyresnivåerna kan dock pressas av bristande möjligheter att etablera öppna, flexibla kontorslokaler i äldre byggnader, ofta med begränsande skyddsbestämmelser. Den marknadsmässiga hyresnivån för moderna kontor med bästa läge i Stockholm ligger i nivån 3 000-3 800 kr/m 2. För kontor i Göteborg och Malmö bedöms hyran ligga i nivån 1 500-2 000 kr/m 2. För butiker i Stockholm bedöms topphyrorna till 10 000 kr/m 2. Hyrorna för butiker i Göteborg och Malmö bedöms ligga i nivån 9 000 kr/m 2 respektive 6 000 kr/m 2. Hyresnivåerna Jernhusen Delårsrapport jan-mar 3
bedöms vara oförändrade jämfört med årsskiftet, däremot upplevs att efterfrågan av lokaler har ökat. MARKNADEN FÖR VERKSTÄDER Järnvägen i Sverige trafikeras allt mer av både svenska och internationella operatörer. Tågen utvecklas och blir modernare vilket ställer högre krav på verkstäderna för kommande underhåll och reparationer. Banverket spår en ökad trafik regionalt vilket kommer att öka efterfrågan av verkstadstjänster och verkstads lösningar och då i form av funktionella och trafiknära verkstäder som kan underhålla de nya tågsystemen. I de områden där Jernhusen är etablerat ligger den marknadsmässiga hyresnivån för verkstäder på mellan 300-700 kr/m 2. För verkstäder i Stockholm, Göteborg och Malmö ligger marknadshyran på mellan 600-700 kr/m 2 och i mindre orter på mellan 300-400 kr/m 2. Hyres nivåerna för verkstäder i landet är stabila. AFFÄRSHÄNDELSER Under perioden har Jernhusen genomfört ett flertal aktiviteter med syfte att utveckla och renodla verksamheten. I februari togs första spadtaget för nya lokaler åt Green Cargo i Gävle. Jernhusen uppför en modern kontors byggnad om cirka 1 200 m 2 där Green Cargo kan samordna och koncentrera sin verksamhet. Sedan 2004 pågår en omfattande renovering av fastigheten Blekholmen i Stockholm. Under tecknades ett kontorshyreskontrakt med Ongame E-solutions AB om 7 000 m 2. Under första kvartalet har bolaget utnyttjat en option att hyra ytterligare ca 2 000 m 2 i fastigheten. I mars avyttrades en fastighet med en kontorsbyggrätt mellan Kungsbron och Norra Bantorget strax norr om Centralstation Stockholm om drygt 20 000 m 2 till NCC. Byggrätten utgör en del av den pågående utvecklingen av Västra City, där Centralstation Stockholm utgör motorn. I slutet av mars ingick Jernhusen ett samarbetsavtal med ett antal intressenter för att bygga en ny Nationalarena i Solna (Råstablick) på Jernhusens mark. Sedan tidigare har Jernhusen ett långtgående exploateringssamarbete med Solna kommun i området. Regeringen presenterade sin transportpolitiska proposition den 22 mars. I propositionen beskrivs olika aktörers roller och ansvar att driva frågor och hur dessa bör organisera sig. I propositionen tillskrivs Jernhusen en betydande trafikpolitisk roll. Detta stödjer Jernhusens affärsidé och är i linje med uppdraget från ägaren. HYRESINTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT JANUARI MARS Hyresintäkterna för perioden uppgick till 194 (209) MSEK, inklusive utdebiterade kostnader för energi etc, en minskning med 15 MSEK vilket till övervägande del beror på inlösen av ett hyresavtal inom affärsområde Verkstäder med motsvarande tre årshyror under första kvartalet. Driftöverskottet för perioden minskade med 30 MSEK jämfört med motsvarande period och uppgick till 76 (106) MSEK. Minskningen beror främst på lägre hyresintäkter enligt ovan. Överskottsgraden var 39 (51) procent. Finansnettot uppgick till -36 (-65) MSEK, en förbättring med 29 MSEK. Förbättringen beror på lägre genomsnittlig ränta, lägre låneskuld efter fastighetsförsäljningar samt engångskostnader vid lösen av lån under första kvartalet. Räntetäckningsgraden uppgick till 1,9 (1,5) gånger. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 34 (34) MSEK. Resultat före skatt uppgick till 28 (117) MSEK, i resultatet ingår värdeförändringar med totalt -5 (82) MSEK. För fastigheter redovisas en realiserad värdeförändring på 0 (2) MSEK och en orealiserad värdeförändring på -29 (73) MSEK. För finansiella instrument redovisas via resultaträkningen en orealiserad värdeförändring på 24 (7) MSEK. Periodens skatt är -7 (-35) MSEK. Förändringen beror främst på att värdeförändringarna i fastigheter och finansiella instrument var 87 MSEK lägre under kvartal 1 än motsvarande period föregående år. Hyresvärdet i kontraktsportföljen per 31 mars uppgick till 649 (648) MSEK och genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 2,7 (2,8) år. FINANSIELL STÄLLNING Koncernens eget kapital per den 31 mars var 2 123 (1 864) MSEK. Det motsvarar en soliditet på 28,8 (25,2) procent. Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten efter förändringar av rörelsekapital uppgick för perioden till 70 (74) MSEK. Periodens totala kassaflöde uppgick till -3 (31) MSEK, varav hänförligt till investeringsverksamheten -28 (-29) MSEK och minskning av räntebärande skulder -46 (-13) MSEK. FASTIGHETSBESTÅND Från och med görs kvartalsvis en intern värdering av Jernhusens fastighetsbestånd där genomgång av värdet görs för de fastigheter vars marknadsvärde kan ha 4 Jernhusen Delårsrapport jan-mar
påverkas av till exempel uppsagda eller ny- och omförhandlade kontrakt samt investeringar. Dessutom har information inhämtats från externa värderings företag avseende marknadsförändringar på de orter där Jernhusen har betydande fastighetsbestånd. Marknads värdet på Jernhusens totala fastighetsbestånd per den 31 mars har bedömts uppgå till 7 174 (7 175 vid årsskiftet) MSEK. Det innebär en orealiserad värdeförändring på -29 MSEK för perioden jämfört med 31 december. För jämförbart fastighetsbestånd, det vill säga exklusive försäljningar och investeringar under perioden, har marknadsvärdet sjunkit med 0,4 procent. Det lägre marknadsvärdet beror främst på korrigering av värdet på en fastighet p.g.a. ökat investeringsbehov. Renodlingen av verksamheten i Jernhusen har fortsatt och under första kvartalet har avtal om försäljning tecknats för 3 (8) fastigheter med en kontrakterad köpe - skilling om 8 (510) MSEK. Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Under perioden har 9 (7) fastigheter frånträtts med totalt realiserad värdeförändring på 0 (2 ) MSEK och med kontrakterad köpeskilling om 98 (38) MSEK. Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för fastigheten och marknadsvärdet vid föregående kvartals utgång. Investeringar i förvaltningsfastigheterna uppgick till 126 (67) MSEK. Det två största pågående projekten är ombyggnad av fastigheten Blekholmen (Klarabergshuset) i Stockholm och nybyggnad av ett kontorshus i Sundbyberg. Båda projekten planeras att vara genomförda under första kvartalet 2007. I Sävenäs i Göteborg pågår också en större nybyggnation av en ny tågverkstad för Västtrafiks underhåll av Regina-tåg. Förändring i fastighetsbeståndet Verkligt värde, MSEK Antal Fastighetsbestånd 1 januari 7 175 394 Investeringar i befi ntliga fastigheter 126 - Försäljningar -98-5 1) Orealiserad värdeförändring -29 Realiserad värdeförändring 0 Fastighetsbestånd 31 mars 7 174 389 1) Nio fastigheter har frånträtts och fyra nya fastigheter har skapats genom fastighetsdelning. FINANSIERING Jernhusen har bindande kreditlöften om totalt 5 700 (6 700) MSEK varav 4 500 (4 500) MSEK är en revolverande kreditfacilitet hos Nordea, 1 000 (2 000) MSEK är en låneram hos Riksgäldskontoret och 200 (200) MSEK är en checkräkningskredit i Nordea. Huvuddelen av den långsiktiga upplåningen i koncernen löper ut i december varför en refinansiering kommer att genomföras under året. Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 4 810 (5 153) MSEK varav 4 500 MSEK avsåg dragningar i kreditfaciliteten och 100 MSEK upplåning i Riksgäldskontoret. Av checkräkningskrediten var vid periodens utgång 119 (159) MSEK utnyttjat. Den genomsnittliga räntan under perioden uppgick till 3,0 (4,1) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden för hela låneportföljen var 25 (19) månader. Jernhusen hade vid periodens utgång ränteswapkontrakt om 1 250 (950) MSEK och räntecapskontrakt om 1 600 (1 700). Marknadsvärderingar har gjorts av dels dessa derivatkontrakt och dels elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående finansiella instrument per den 31 mars var 0,3 (-23,5) MSEK. Förändringen under perioden (23,8) redovisas som en orealiserad värdeförändring och avser en positiv förändring med 8,3 MSEK för elhandelskontrakt på Nordpool och en positiv förändring på 15,5 MSEK för räntederivatkontrakt. ORGANISATION Från och med årsskiftet / är Jernhusen organiserat i fem affärsområden; Stationer, Mindre Stationer, Verkstäder, Projektfastigheter (fd Fastighetsutveckling) och SRAB. Per den 31 mars var antalet anställda i moderbolaget, tillika koncernen, 80 (88). PROGNOS Renodlingen av verksamheten förväntas fortsätta. Resultatet efter finansiella poster, före realiserade och orealiserade värdeförändringar, prognostiseras vara något lägre än föregående år pga avyttringar av fastigheter. Eventuella avyttringar under året kan påverka driftsöverskottet ytterligare negativt. MODERBOLAGET Verksamheten i moderbolaget avser tjänster inom fastighetsverksamheten utförda åt dotterbolagen och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotterbolagen. Omsättningen för perioden uppgick till 35 (33) MSEK och resultatet efter finansiella poster var -54 Jernhusen Delårsrapport jan-mar 5
(-83) MSEK. Vid periodens utgång fanns en checkräkningskredit som uppgick till 200 MSEK varav 119 MSEK var utnyttjat. Investeringar i inventarier uppgick till 0,3 (0,0) MSEK. Räntebärande skulder var 4 600 (5 000). REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering, vilket är i enlighet med de krav som ställs i Redovisningsrådets rekommendation RR 31 Delårsrapporter för koncerner. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Inga händelser, som behöver rapporteras efter periodens utgång, har skett. Stockholm den 15 maj Per Berggren, Verkställande direktör Delårsrapporten har inte varit föremål för revisorernas granskning. 6 Jernhusen Delårsrapport jan-mar
Resultaträkning KONCERNEN MSEK Jan - mars Jan - mars Fastighetsrörelsen Hyresintäkter 193,6 209,2 781,6 Fastighetskostnader Driftkostnader -74,7-71,3-221,9 Underhåll -9,6-6,6-47,9 Fastighetsadministration -18,5-15,0-68,2 Övriga förvaltningskostnader -14,5-10,5-59,1 Summa fastighetskostnader -117,3-103,4-397,1 Driftöverskott 76,3 105,8 384,5 Central administration och marknadsföring -7,1-6,2-34,1 Resultat övriga verksamheter 0,5-0,2 4,0 Rörelseresultat 69,7 99,4 354,4 Finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 0,7 0,0 1,8 Ränteintäkter och liknande resultatposter 1,1 0,7 5,6 Räntekostnader och liknande resultatposter -37,9-65,7-189,9 Resultat efter finansiella poster 33,6 34,4 171,9 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade -0,2 2,1 28,7 Fastigheter, orealiserade -28,9 73,3 174,5 Finansiella instrument, orealiserade 23,8 7,0 33,5 Resultat före skatt 28,3 116,8 408,6 Skatt -6,7-35,5-90,2 Periodens resultat 21,6 81,3 318,4 Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat 21,9 81,3 318,2 Minoritetens andel av periodens resultat -0,3 0,0 0,2 Resultat per aktie (SEK) 5,5 20,3 79,6 Genomsnittligt antal aktier 4 000 000 4 000 000 4 000 000 Driftöverskott per affärsområde STATIONER VERKSTÄDER PROJEKTFASTIGHETER KSEK jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar jan-mar Hyresintäkter 85,2 80,0 338,2 67,1 80,0 256,0 30,4 37,3 139,5 Fastighetskostnader -52,5-49,1-195,8-38,3-31,2-112,6-14,1-14,7-46,2 Driftöverskott 32,6 30,9 142,4 28,8 48,8 143,5 16,4 22,6 93,3 MINDRE STATIONER KONCERNJUSTERINGAR KONCERNEN TOTALT Hyresintäkter 12,3 12,0 48,1-1,4-0,1-0,2 193,6 209,2 781,6 Fastighetskostnader -14,3-11,4-42,0 1,8 3,0-0,5-117,3-103,4-397,1 Driftöverskott -1,9 0,5 6,1 0,4 2,9-0,7 76,3 105,8 384,5 Jernhusen Delårsrapport jan-mar 7
Balansräkning KONCERNEN MSEK -03-31 -03-31 -12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 6 763,5 7 012,1 6 880,0 Pågående nyanläggningar 410,5 175,9 295,0 Maskiner och inventarier 3,3 5,8 3,5 Summa materiella anläggningstillgångar 7 177,3 7 193,8 7 178,5 Finansiella anläggningstillgångar 118,7 61,3 95,9 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 76,6 93,1 95,2 Likvida medel 4,7 36,7 7,8 Summa omsättningstillgångar 81,3 129,8 103,0 SUMMA TILLGÅNGAR 7 377,3 7 384,9 7 377,4 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 2 115,8 1 857,1 2 093,9 Minoritetsägares andel av eget kapital 6,8 6,8 7,1 Summa eget kapital 2 122,6 1 863,9 2 101,0 Avsättningar och långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 179,4 117,1 172,1 Övriga avsättningar 0,0 10,7 - Räntebärande låneskulder 4 680,0 5 139,8 4 694,7 Summa avsättningar och långfristiga skulder 4 859,4 5 267,6 4 866,8 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 130,0 13,5 159,3 Ej räntebärande skulder 265,3 239,9 250,3 Summa kortfristiga skulder 395,3 253,4 409,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 377,3 7 384,9 7 377,4 8 Jernhusen Delårsrapport jan-mar
Kassafl ödesanalys KONCERNEN MSEK Jan - mars Jan - mars Den löpande verksamheten Rörelseresultat 69,7 99,4 354,4 Avskrivningar 0,6 0,8 2,8 Finansnetto -37,8-65,0-187,4 Övriga ej likviditetspåverkande poster -4,8 0,8-18,3 Kassafl öde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 27,7 36,0 151,5 Förändring av rörelsekapital Ökning/minskning kortfristiga fordringar 21,9 11,1 7,6 Ökning/minskning av leverantörsskulder -3,3-8,1 12,9 Ökning/minskning av övriga kortfristiga skulder 23,9 35,3 20,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 70,2 74,3 192,7 Investeringar Årets investeringar i materiella anläggningstillgångar -126,1-67,1-460,7 Avyttring av materiella anläggningstillgångar 98,3 37,7 574,2 Förskottslikvid ännu ej avyttrade materiella anläggningstillgångar - - - Avyttring av dotterbolag - - - Uttag ur intresseföretag - - 3,0 Investeringar i fi nansiella anläggningstillgångar 0,1 - -19,1 Kassaflöde från investeringsverksamheten -27,7-29,4 97,4 Finansiering Upptagna lån/ amortering av lån -14,8-13,4-433,4 Ökning/minskning av kortfristiga fi nansiella skulder -30,8-143,3 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -45,6-13,4-290,1 Periodens kassaflöde -3,1 31,5 0,0 Likvida medel vid periodens början 7,8 5,2 7,8 Likvida medel vid periodens slut 4,7 36,7 7,8 Jernhusen Delårsrapport jan-mar 9
Förändring i eget kapital KONCERNEN MSEK jan-mars jan-mars Eget kapital vid periodens ingång 2 101,0 1 823,7 1 823,7 Effekt av byte av redovisningsprincip 1) -41,1-41,1 Justerad ingående balans 2 101,0 1 782,6 1 782,6 Periodens resultat 21,9 81,3 318,2 Minoritetens andel av periodens resultat -0,3 0,0 0,2 Eget kapital vid periodens slut 2 122,6 1 863,9 2 101,0 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 2 115,8 1 857,1 2 093,9 Minoritetsintresse 6,8 6,8 7,1 1) Effekt av byte av redovisningsprincip avser 72 % av marknadsvärdet för räntecapskontrakt, ränteswapkontrakt och elhandelskontrakt på Nordpool per 2004-12-31. Värdet fördelar sig på: Ränteswapskontrakt -40,9 Räntecapskontrakt 2,4 Elhandelskontrakt -2,6 Summa -41,1 Nyckeltal KONCERNEN MSEK jan-mars jan-mars Fastighetsrelaterade uppgifter 1) Lokalarea, kvm 864 000 933 000 871 000 Marknadsvärde 7 174 7 188 7 175 Investeringar 126 67 461 Fastighetsförsäljningar 98 38 574 Överskottsgrad, % 39,4 51,0 49,2 Direktavkastning, % 5,2 5,6 5,6 Totalavkastning, % 4,8 6,7 8,5 Vakansgrad area, % 19,2 2) 19,1 18,9 2) Vakansgrad hyra, % 9,1 2) 9,7 9,4 2) Finansrelaterade uppgifter Soliditet,% 28,8 25,2 28,5 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,5 1,9 Avkastning på eget kapital, % 13,0 16,6 16,2 Skuldsättningsgrad, ggr 2,3 2,7 2,3 Belåningsgrad, % 67,0 71,7 67,7 Räntebärande låneskuld netto 4 805 5 116 4 846 Räntebindningstid, mån 25 19 19 Genomsnittlig ränta, % 3,0 4,1 3) 3,5 3) 1) Uppdaterad fastighetsförteckning per den 31 mars fi nns på www.jernhusen.se 2) Projektfastigheten Blekholmen ingår inte i värdena. 3) Exklusive kostnader i samband med byte av långivare 10 Jernhusen Delårsrapport jan-mar
Defi nitioner AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Rullande 12-månaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. BELÅNINGSGRAD Räntebärande låneskulder i procent av fastigheternas redovisade värde. CENTRAL ADMINISTRATION Till central administration räknas centrala koncernkostnader som inte direkt kan hänföras till fastighetsförvaltningen såsom kostnader för koncernledning, stabsfunktioner, marknadsföring och årsredovisning. DIREKTAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkter minus drift- och underhållkostnader, fastighetsadministrationskostnader samt övriga förvaltningskostnader FASTIGHETSADMINISTRATION Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighets förvaltningen. GENOMSNITTLIG RÄNTA Periodens räntekostnader och ränteintäkter i procent av genomsnittlig ränte bärande låneskuld netto. HYRESINTÄKTER Hyror jämte tillägg, såsom el och värme samt intäkter för arrende, parkering och reklam. HYRESVÄRDE Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. IFRS International Financial Reporting Standards LOKALAREA Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. ( I lokalarea ingår inte area för arrende, tomträtt, spåranläggning etc.) RÄNTEBÄRANDE LÅNESKULD NETTO Räntebärande låneskulder minus likvida medel. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Resultat efter fi nansnetto med återläggning av finansiella kostnader (räntekostnader och liknande resultatposter) i procent av fi nansiella kostnader. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder dividerat med eget kapital vid periodens utgång. SOLIDITET Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. TOTALAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. UTHYRNINGSGRAD, HYRA PROCENT Hyresvärde för uthyrda ytor i procent av totalt hyresvärde. För projektfastigheten Blekholmen (Klarabergshuset) anses samtliga uthyrningsbara ytor vara uthyrda. VAKANSGRAD LOKALAREA Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea. Projektfastigheten Blekholmen (Klarabergshuset) ingår inte i värdet. VAKANSGRAD HYRA Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet. Projekt fastigheten Blekholmen (Klarabergshuset) ingår inte i värdet för 2004 och. ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i procent av hyresintäkter. ÖVRIGA FÖRVALTNINGSKOSTNADER Avser inhyrningskostnader lokaler, kostnadsmoms, försäkringspreminer, utredningskostnader och projektering som inte leder till något genomförande, utlägg för vidaredebitering samt fastighetsskatt och hyresförluster. RÄNTEBINDNINGSTID Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låne skulder med hänsyn till ränteswappkontrakt och räntecapkontrakt. Jernhusen Delårsrapport jan-mar 11
STOCKHOLM Box 520 101 30 Stockholm Besök: Klarabergsviadukten 78 GÖTEBORG MALMÖ SUNDSVALL VÄXJÖ VÄSTERÅS NORRKÖPING KIRUNA GÄVLE ÖREBRO LULEÅ SOLNA Box 1025 405 21 Göteborg Besök: Nils Ericsonplatsen 7 Box 584 201 25 Malmö Besök: Malmö Centralstation Box 703 851 21 Sundsvall Besök: Landsvägsallén 8 S. Järnvägsgatan 4 A 352 34 Växjö Sigurdsgatan 33 B 721 30 Västerås N. Promenaden 94 602 22 Norrköping Bangårdsvägen 3 981 34 Kiruna Muréngatan 1 802 51 Gävle Box 1510 701 15 Örebro Besök: Grev Rosengatan 1 Kontorsgatan 37 973 42 Luleå Växlarevägen 29 170 63 Solna Telefon växel: 08-410 626 00 www.jernhusen.se Här hittar du alla medarbetare.