Bilaga 1 1(13) PROJEKTPLAN ENEBYBERGS PENSIONÄRSBOSTÄDER Fastighet: Plogen 11-13, Skrindan 1, Tröskan 22 Uppdragsgivare: Fastighetsnämnden PROGRAMSKEDE (Underlag för projektering) Beslutad 2009-12-16 Tekniska nämnden Danderyds kommun Upprättad 2013-11-07 Reviderad Tel 08-568 912 00 Box 74 Fax 08-568 912 01 182 11 Danderyd
2(13) ENEBYBERGS PENSIONÄRSBOSTÄDER... 1 PROGRAMSKEDE... 1 PROJEKT/ VERKSAMHET... 4 FASTIGHET... 4 NUVARANDE VERKSAMHET... 4 NUVARANDE LOKALSITUATION... 4 Statusbesiktning... 5 Varmhyra/kallhyra... 6 KONTRAKT/AVTAL... 6 GÄLLANDE KONTRAKT... 6 Bostad... 6 NYA KONTRAKT/AVTAL... 6 Bostad... 6 FASTIGHETSNÄMNDEN... 7 Tjänsteutlåtande... 7 UPPDRAGSBESKRIVNING... 7 Bakgrund... 7 Syfte... 7 Mål... 7 KONTAKTPERSONER... 8,... 8 Beställare/uppdragsgivare/ kund/ myndighet... 8 ORGANISATION... 8 PROJEKTORGANISATION... 8 Programgrupp... 8 Projekteringsgrupp... 8 TIDER... 8 Tidplan... 8 EKONOMI... 9 Budget för program... 9 Kostnadsfördelning... 9 Hyreskalkyl... 9 UPPHANDLING... 9 Avrop... 9 KVALITET OCH MILJÖ... 9 RISKER... 9 PROJEKTRAPPORTERING... 9 MYNDIGHETER... 10 STADSBYGGNADSKONTORET... 10
3(13) Gällande plan... 10 HANDLINGAR... 10 RENOVERINGSPROGRAM... 11 ALTERNATIV 1... 11
4(13) PROJEKT/ VERKSAMHET Projektnamn: Enebybergs pensionärsbostäder Fastighet Beteckning: Plogen 11, Plogen 12, Plogen 13, Skrindan 1, Tröskan 22 Objekt nr: 425, 426, 427, 431, 437 Adress: Hallongränd 34-44, Hallongränd 46-56, Hallongränd 58-66, Mejramsgränd 25-49, Alvägen 51-105, Rosenvägen 1-35 Populärnamn: Enebybergs pensionärsbostäder Nuvarande verksamhet Enebybergs pensionärsbostäder utgörs av 76 stycken 1-plans marklägenheter i radhusutförande, byggda 1975. Lägenheter om två rum och kök (63 kvm) utgör 35 % av bostadsbeståndet. Andelen lägenheter om tre rum och kök (75 kvm) är 65 %. Den totala bostadsytan är cirka 5 400 kvm. Enebybergs pensionärsbostäder är fördelade på fem avstyckade fastigheter: Fastighetsbeteckning Adress Antal lgh Plogen 11 Hallongränd 34-44 6 Plogen 12 Hallongränd 46-56 6 Plogen 13 Hallongränd 58-66 5 Skrindan 1 Rosenvägen 1-35 18 Alvägen 51-105 28 Tröskan 22 Mejramgränd 25-49 13 Summa: 76 Nuvarande lokalsituation Fastigheterna är idag i stort behov av reinvesteringar och planerat underhåll. Taken har brister i klimatskalet vilket ger upphov till läckage, kalldrag och ökad energiförbrukning. Fönster, dörrar, golvbeläggningar, badrums- och köksinredningar samt maskinell utrustning är i de flesta fall av hög ålder och bör bytas ut. Uppvärmning sker idag genom direktverkande el-radiatorer, vilka är i behov av utbyte, liksom varmvattenberedarna. Utvändig målning är generellt i gott skick då fasader ommålats under senare år. Fasadpanelen har till stor del bytts på gavellägenheterna. Tomterna är i behov av upprustning. Sammanfattningsvis är husens kvalitet och utförande vad som kan förväntas av radhuslägenheter från den tiden (1975). Genomgående synpunkt är att husen är kalla och dragiga vintertid.
5(13) Statusbesiktning har i programarbetet genomfört statusbesiktning i syfte att fastställa bostädernas status och kondition. Programarbetet har även infattat utredningar av byggnadernas klimatskydd, VVS-installationer, elinstallationer samt vatten- och energiförbrukning. Av utförda statusbesiktningar framgår att ett tiotal lägenheter har genomgått omfattande renoveringsarbeten. Övriga bostäder i fastighetsbeståndet är behov av underhållsåtgärder. Statusbesiktningarna kan sammanfattas enligt följande: Takkonstruktionen är sadeltak med kallvind. Beklädnad av betongpannor utan underlagspapp (enbart oljehärdad masonit). I de inspekterade vindarna konstaterades att masoniten släppt på ett antal punkter. Ett flertal av taken har fuktgenomslag på vindar. Isolering av vindar är bristfälligt utförd vilket ger upphov till kalldrag och ökad energiförbrukning. De renoverade lägenheterna har tilläggisolerats på vindsbjälklaget. De inspekterade vindarna hade gipsavskiljning mellan lägenheter. Taksprången på gavlar är obefintliga varpå spetsgavlar med panel slits onödigt hårt av väder och vind. Husen är byggda med platta på mark vilken troligtvis inte är isolerad. Kalla golv är en genomgående synpunkt från de boende. Fönstren, 2-glas originalfönster, är generellt i sämre skick och med svaga u- värden. Ytterdörrar och altandörrar är i dåligt skick och hade redan då de byggdes mycket låg energiprestanda. Husen värms upp med direktverkande el. De lägenheter som inte har renoverats har kvar de gamla el-radiatorerna. Dessa är det hög tid att byta ut då de är mer energikrävande och ger sämre komfort. Vissa lägenheter har fått nyare oljefyllda radiatorer. De lägenheter som inte har renoverats saknar jordade eluttag i sov- och vardagsrum samt jordfelsbrytare. Flera av de orenoverade köken har endast ett eluttag. Den tekniska livslängden är snart uppnådd med avseende på ledningsnät och apparater. De lägenheter som renoverats har även fått nya gruppcentraler med automatsäkringar och jordfelsbrytare. Belysningen utgörs mestadels av glödljus och äldre lysrörsarmaturer vilket bidrar till onödigt hög elförbrukning. Varje lägenhet har egen elmätare och ansvarar därmed för sin el- och energiförbrukning. Samtliga av de befintliga ventilationssystemen saknar återvinning. Ventilation utgörs av en mekanisk frånluft med egen fläkt som suger i bad/wc samt kök med forceringskåpa. Friskluftventiler vid fönster saknas i de flesta fall. I några lägenheter har sådana ventiler/galler monterats i efterhand. I de totalrenoverade lägenheterna har det installerats vattenburen värme via
6(13) "egen" elpanna med kombinerad varmvattenberedare i badrum. De hus som har direktverkande el har motsvarande elvarmvattenberedare i badrum. Utvändig målning är generellt i gott skick då fasader ommålats under senare år. Lägenhetstomterna är av skiftande karaktär. Planken är av varierande höjd, utseende och skick. De allra flesta tomterna har en höjdskillnad mellan angränsande gångväg och golvhöjden i lägenheten på 25-50 cm. På de flesta av tomterna finns idag ramper, av varierande modeller, monterade för att ta upp denna höjdskillnad. Sammanfattningsvis är husens kvalitet och utförande vad som kan förväntas av radhuslägenheter från perioden 1975. Utomhusmiljön bör kunna förbättras beträffande markskötsel och tillgänglighet. Termografi har genomfört en termografi på slumpvis utvalda lägenheter på Alvägen, Rosenvägen, Hallongränd och Mejramgränd för att detektera svaga punkter i klimatskyddet. Termografin har visat på brister vad gäller den termiska isoleringen. Stort värmeläckage kunde konstateras via betongplattans kantbalk. Altan- och ytterdörrar utgör svaga punkter vilket är i paritet med dåtidens standard. De befintliga två-glas fönstren visar också på sämre u-värde än ytterväggens helhet. Termografering av gavlar uppvisar värmeläckage på kallvindar vilket bekräftar att isoleringstjockleken är undermålig. Varmhyra/kallhyra Hyresgästerna i Enebybergs pensionärsbostäder har kallhyra vilket innebär att kostnader för vatten ingår i hyran medan kostnader för hushållsel och uppvärmning tillkommer. I Danderyds kommuns bostadsbestånd har 35% av bostäderna kallhyra medan 65% har varmhyra. De bostäder som har kallhyra är radhuslägenheter, medan de bostäder som har varmhyra är flerbostadshus samt villor inrymmande fler lägenheter. Pensionärsbostäder utgör två tredjedelar av det totala bostadsbeståndet. Bland pensionärsbostäderna har 45% kallhyra medan 55% har varmhyra. Enebybergs pensionärsbostäder utgör drygt 60% av pensionärsbostäderna. Kontrakt/Avtal Gällande kontrakt Bostad Kontrakt är separat tecknade med respektive hyresgäst på kallhyra. Nya kontrakt/avtal Bostad Förhandling med hyresgästförening inleds i projekteringskedet.
Fastighetsnämnden 7(13) Tjänsteutlåtande 2012-11-12 FN 2012/0112 2013-01-24 Informationsärende 2013-03-11 Kommunledningskontoret KS 2013/0017 Beslut 2011-11-28--29 Kommunfullmäktige 141 2011-12-15 Fastighetsnämnden 91 2012-11-22 Fastighetsnämnden 81 2013-03-11 Kommunstyrelsen 47 Uppdragsbeskrivning Bakgrund Kommunfullmäktige beslutade vid sammanträdet den 28 och 29 november 2011, 141 punkt 15, följande: Investeringsbudgeten för år 2012 föreslås förstärkas med 5 000 000 kr för investeringar i pensionärsbostäderna vid Eneby torg, och budgeten för år 2013 föreslås minskas med samma summa. Investeringen ska alltså tidigareläggas. Fastighetsnämnden uppdrog den 15 december 2011, 91,till tekniska kontoret att utföra en förstudie för att fastställa underhållsbehovet samt undersöka möjligheten att förändra hyresvillkoren genom att gå över från kallhyra till varmhyra. Fastighetsnämnden beslutade vid sammanträdet den 22 november 2012, 81 att godkänna förstudien och uppdrar åt tekniska kontoret att genomföra program. Fastighetsnämnden hemställer hos kommunstyrelsen att uppdra till fastighetsnämnden att genomföra programarbete. Kommunstyrelsen beslutade den 11 mars 2013, 47 att tilldela fastighetsnämnden 1 miljon kronor för genomförande av programarbete avseende Enebybergs pensionärsbostäder, Plogen 11-13, Skrindan 1, Tröskan 22. Syfte Syftet med programarbetet är att säkerställa bostädernas underhållsbehov, att tillgodose myndighetskrav samt utreda möjligheten att övergå från kallhyra till varmhyra. Mål Målet med programmet är att skapa förutsättningar för funktionsenliga bostäder som motsvarar krav och behov till en rimlig investeringskostnad.
Kontaktpersoner 8(13), Avdelningschef: Fastighetsförvaltare: Projektledare: Projekteringsledare: Driftledare: Hyresintendent: Johan Ejbe Jacques Sjöstedt N doye Josefine Karlsfeldt Per Blinck Christer Eklund Daniel Törnros Beställare/uppdragsgivare/ kund/ myndighet Fastighetsnämnden. Organisation Projektorganisation Programgrupp Josefine Karlsfeldt, projektledare, tekniska kontoret Johan Ejbe, fastighetschef, tekniska kontoret Jacques Sjöstedt N doye, fastighetsförvaltare, tekniska kontoret Per Blinck, projekteringsledare, tekniska kontoret Christer Eklund, driftledare, tekniska kontoret Daniel Törnros, hyresintendent, tekniska kontoret Projekteringsgrupp Josefine Karlsfeldt, projektledare, tekniska kontoret Per Blinck, projekteringsledare, tekniska kontoret Gunnar Åkesson, besiktningsman och byggledare, HydraCon AB Patrik Lindberg, elprojektör, HJR Projekt-EL AB Niclas Gudmundsson, VVS-projektör, Projektengagemang AB Fredrik Larsson, arkitekt, LLP Arkitektkontor AB Kristina Nilstein, landskapsarkitekt, WSP Sverige AB Tider Tidplan Alternativ 1, stort investeringsprojekt Projektering 4-6 månader
Byggskede 48 månader 9(13) Alternativ 2, litet investeringsprojekt: Projektering 1-2 månader Byggskede 12 månader Ekonomi Budget för program Projektkostnad enligt kalkylsammanställning, bilaga 2. Kostnadsfördelning Alternativ 1, stort investeringsprojekt: 70 % investering och 30 % underhåll. Alternativ 2, litet investeringsprojekt: 40 % investering och 60 % underhåll. Hyreskalkyl Hyreskalkyl tas fram i samråd med hyresgästföreningen i projekteringsskedet. Upphandling Avrop Under 2013 avropade man, enligt ramavtal, HydraCon, LLP Arkitektkontor, Projektengagemang, HJR Projekt-El samt WSP Sverige. I deras uppdrag ingick att utföra statusbesiktning, termografi, energiberäkningar, inventering och utredning av befintliga installationer status och kondition. Detta har i sin tur utgjort underlaget för åtgärdsförslag samt rumsprogram. Kvalitet och miljö Risker - Konjunkturläget vid upphandling - Kostnaden - Etablering och logistik kring byggtrafik - Logistik kring evakuering Projektrapportering Projektrapportering enligt projektprocessen.
Myndigheter 10(13) Stadsbyggnadskontoret Gällande plan För fastigheterna Plogen 11, 12 och 13, Skrindan 1 samt Tröskan 22 gäller detaljplan S365, fastställd 1974. Planbeteckningen för samtliga fastigheter är B (område för bostadsändamål, 1 och 2 våningar). Anmälningspliktiga åtgärder: - Avsevärd ändring av installationer för ventilation, vatten och avlopp. - Ändring som väsentligt påverkar brandskyddet. - Ändring av en byggnadskonstruktion eller avsevärd ändring av dess planlösning. Handlingar Följande handlingar finns framtagna och förvaras hos projektledaren. Arkitekt Typlägenheter, 2013-09-20 A40.1-010 Köksuppställning, 2013-09-20 A46.4-010 Badrumsuppställning, 2013-09-20 A46.4-020 Bygg Statusbesiktningar, 2013-08-20 Typrumsbeskrivning Typhus E. (75 kvm), 2013-09-12 Typrumsbeskrivning Typhus F. (63 kvm), 2013-09-12 El Kortfattad beskrivning, 2013-09-16 Enlinjesschema, 2013-09-16 Handlingsförtecknign, 2013-09-16 Kraft och beslysning, Typhus E, 2013-09-16 E63-01 Kraft och beslysning, Typhus F, 2013-09-16 E63-02 Tele, Typhus E, 2013-09-16 E64-01a Tele, Typhus E, 2013-09-16 E64-01b Tele, Typhus F, 2013-09-16 E64-02a Tele, Typhus F, 2013-09-16 E64-02b Energi Rapport Energiberäkning, 2013-11-08 Mark Markritning, 2013-10-30 M16P01 Illustrationsmaterial, 2013-10-30 VVS Termografering Enebyberg, 2013-09-30 Åtgärdsförslag VVS installationer 2013-09-17
11(13) Övriga projektdokument Kalkyl, Ramböll, Alternativ 1, Typhus E, áprislista, 2013-09-26 Kalkyl, Ramböll, Alternativ 1, Typhus E, rapport, 2013-09-26 Kalkyl, Ramböll, Alternativ 1, Typhus F, áprislista, 2013-09-26 Kalkyl, Ramböll, Alternativ 1, Typhus F, rapport 2013-09-26 Kalkyl, Ramböll, Alternativ 2, Typhus E, áprislista, 2013-09-26 Kalkyl, Ramböll, Alternativ 2, Typhus F, rapport, 2013-09-26 Projektplan förstudie, 2012-10-19 Renoveringsprogram Statusbesiktningen och utredningarna har visat att det finns ett renoveringsbehov och möjligheter till energibesparande åtgärder. har tillsammans med ramavtalade konsulter inom disciplinerna el, arkitektur, landskapsarkitektur, VVS och energi tagit fram ett koncept för morgondagens pensionär som ska hålla minst 30 år framåt i tiden. Fokus har legat på funktionskrav som är önskvärda i bostäder för äldre, tillgänglighet, användbarhet och energianvändning. Konceptet innebär att varje lägenhet ska kunna fungera som en egen enhet med separat mätning. Konceptet presenteras nedan som alternativ 1. har även utarbetat ett mindre omfattande investeringsprojekt benämnt alternativ 2. Alternativ 1 Alternativet 1 innebär en stor investering i form av en totalrenovering med standardförhöjande åtgärder. De insatser som innefattas är enligt följande. Invändig renovering Ytskiktsrenovering utförs i samtliga rum och hallgolv förses med golvvärme. Våtutrymmen anpassas till nutida standard med nya ytskikt i form av kakel, klinker samt golvvärme och handdukstork. Lägenheterna förses med nya kök. Nya vitvaror samt nya övriga maskiner enligt normal standard. VVS En frånluftsvärmepump installeras i varje lägenhet. Frånluftsvärmepumpen har inbyggd varmvattenberedning och frånluftsfläkt. Vattenburna radiatorer med individuella termostatventiler installeras i vardagsrum, sovrum, kök och kapprum. Nya sanitetsenheter (WC och tvättställ) och armaturer (duschblandare samt tappvattenkran för anslutning av tvättmaskin) i våtgrupper installeras. Nya rörledningar förläggs framförallt i dolt montage. Ny diskbänksblandare med uttag för diskmaskin samt ny rörmatning installeras. El Elsystemet dras om och uppdateras enligt gällande norm. Lägenheterna förses med fler eluttag, ny elcentral samt bättre belysningslösningar. Klimatskal Fönster, altan- och ytterdörrar byts ut mot modernare enheter med bättre isoleringsvärden. Vindar uppreglas och tilläggsisoleras. Befintliga masonittak
12(13) ersätts med tak av råspont, täckpapp och läkt. Taksprånget förlängs 25 cm för att minska fuktbelastningen på gavelfasaderna. Lägenheterna förses med isolerade takluckor med fällbar trappstege till vind. Tak tilläggsisoleras för att få ett väl fungerande klimatskal vilket skapar goda förutsättningar för en låg energiförbrukning och ett behagligt inomhusklimat. Golven förses med isolerande skikt för att bryta köldbryggan mellan betongplatta på mark och golvskikt. Utomhusmiljö Utomhusmiljön utformas så att den blir lättskött och får en förbättrad tillgänglighet. Dagens ramper ersätts med en upphöjning av marken. De nya ramperna byggs markfasta och beläggs med betongmarksten för att på så sätt skapa ett lättskött inslag på tomterna. Övrig yta på tomterna anpassas till ramperna. Befintliga plank är i varierande höjder och material. Dessa byts ut mot ett mellanhögt plank. Växtvalet görs utifrån utgångspunkten att det ska vara vackert, lättskött och tåligt. Projektekonomi Framtida totalrenovering kommer att ha en mycket positiv inverkan på komfort, energiförbrukning samt minska underhållsbehovet och därmed minska kostnaderna. Kostnadsfördelningen är för totalrenoveringen enligt alternativ 1 är 70% investering och 30% underhåll. Energibesparingen beräknas bli 93 kwh/m 2 år, vilket innebär en besparing på 102 kr/m 2 år, efter genomförd investering. Vid en totalrenovering enligt alternativ 1 är det motiverat att övergå till varmhyra förutsatt att man skapar ett system med möjlighet till styrning av inomhusklimatet. Alternativ 2 Alternativ 2, innebär en mindre investering. De insatser som innefattas är enligt följande. VVS En luft/luft-värmepump installeras i varje lägenhet. El Befintliga direktverkande elradiatorer byts mot oljefyllda elradiatorer. Klimatskal Vindar uppreglas och tilläggsisoleras. Befintliga masonittak ersätts med tak av råspont, täckpapp och läkt. Taksprånget förlängs 25 cm för att minska fuktbelastningen på gavelfasaderna. Lägenheterna förses med isolerade takluckor med fällbar trappstege till vind. Tak tilläggsisoleras för att få ett väl fungerande klimatskal vilket skapar goda förutsättningar för en låg energiförbrukning och ett behagligt inomhusklimat. Projektekonomi Kostnadsfördelningen är 40% investering och 60% underhåll. Den invändiga renovering och förbättringen av utomhusmiljön kvarstår. Energibesparingen
beräknas bli 60 kwh/m 2 år, vilket innebär en besparing på 66 kr/m 2 år, efter genomförd investering. Vid en investering enligt alternativ 2 bibehålles kallhyran då styrning av inomhusklimatet ej är möjligt. 13(13) Pilotprojekt har tillsammans med socialkontoret utvärderat möjligheterna till evakuering under byggtiden. De alternativ som man beaktat är tillfälliga bostäder i form av paviljonger samt möjligheten att tomställa radhuslängor eller enskilda lägenheter. Man har funnit att tomställande av lägenheter är den mest lämpliga lösningen av de två alternativen, både vad gäller den ekonomiska aspekten samt tidaspekten. har även tittat på möjligheten att etablera tillfälliga bostäder och avråder från denna typ av tillsvidarelösning då uppförandet enbart kan ske på parkmark eller prickmark. Att bygga på den typen av mark som finns att tillgå innebär detaljplaneändring och en utdragen process i projektet. Detta är en är kostsam och tidsödande lösning. förordar ett genomförande av ett pilotprojekt där man utför föreslagna åtgärder enligt alternativ 2 på en radhuslänga. Syftet med pilotprojektet är att fastställa hur stor efterfrågan är bland kommunens pensionärer av en lägenhet med högre standard.