T h e R e d a b T i m e s Delårsrapport 1 juni 2012 31 mars 2013 Baksidan på Commercial Road, London E14, där balkongerna färdigställs inom kort. London 26 april 2013
Redab Properties Plc Några ord från C-G Pettersson CG Pettersson i Hyde Park Sedan delårsrapporten 31 december 2012 släpptes har stort arbete lagts ned på kostnadsuppföljning och slutlig inredning av Commercial Road-projektet, respektive inköp av material för de fem nya lägenheterna i Kilburn. För att skapa kostnadseffektiva lösningar har inköpen gjorts från olika länder i Europa. Totalt har budgeten hållits, och inom vissa delar har besparingar gjorts, vilket har lett till: 1) Substansvärde. Substansvärdet har ökat under de senaste tre månaderna till 4,299,467 utan att fastigheterna i Kilburn eller fastighetsportföljen i östa London har värderats om. +3,3% ökning av substansvärdet per aktie jämfört med 1 juni 2012, och +9,9% per aktie jämfört med 1 juni 2011. 2) Commercial Road. Prognostiserat öveskott bör kunna uppfyllas. 3) 5 nya lägenheter i Jubilee Heights, Kilburn. Än så länge ligger marknadsföringen av lägenheterna i ett tidigt skede. Hittills har vi rönt bra respons från vår annons i Wings Magazine, flygtidningen för det nigerianska flygbolaget Arik Air. Eventuella köpare vill se lägenhetsstorlek, layout och materialprover innan de bestämmer sig för att slå till. Intresset för de nya lägenheterna är större än vad det var för dem som färdigställdes tidigare inom fastigheten (de åtta lägenheter som konverterades från kontorshotellet och de sex som byggdes nya på baksidan av fastigheten). Redabs långsiktiga mål är oförändrat, det är att skapa ETT LÅNGSIKTIGT AKTIEVÄRDE FÖR AKTIEÄGARNA 2
Fastighetsmarknaden i London I en artikel publicerad i the Daily Mail 29 Mars 2013 skrev Becky Barrow: Fastighetspriserna faller i UK, men i London är de fortsatt skyhöga Det genomsnittliga fastighetspriset i London har ökat med 21,913 under det senaste året De mellan 22 och 29 år har en genomsnittlig lön på endast 20,900 Fastighetsregistrets siffror visar på en 'enorm obalans' på fastighetsmarknaden Man befarar att regeringens garanterade låneprogram om 130 miljarder, vilket presenterades i förra veckans budget, ytterligare ska komma att öka huspriserna, förutsatt att bankerna skickar pengarna vidare till sina kunder. Dyra fastigheter i London påträffas numera inte bara i den exklusiva enklaven Kensington, Chelsea och Mayfair. Exempelvis har en normalbostad i Hammersmith och Fulham i västra London ökat i pris med 70,000, eller 13,3 procent, till nästan 600,000 under de senaste 12 månaderna. 3
Fastighetsmarknaden i London London s Economy Today, mars 2013 4
Presentation av nuvarande investeringar Jubilee Heights, Redab Midtown Ltd & Redab Kilburn Ltd Lägenhet 711 har varit under offer sedan januari 2013 för 277,000, jämfört med ett bokfört värde på 270,000. 60 procent av försäljningspriset måste återbetalas till United Trust Bank (UTB). C:a 100,000 kan nyttajs av Redab som eget kapital i pågående projekt. Annonsen i Wings Magazine (flygtidningen för det nigerianska flygbolaget Arik Air) har givit bra respons (c:a 50 svar). De personer som är genuint intresserade kommer att få en fullständig presentation av projektet i mitten av april 2013. Kilburn, namnet förekommer först år 1134 som Cuneburna. Kilburn är ett område i nordvästa London, vilket är uppdelat mellan tre stadsdelar. Huvudgatan som sträcker sig i nordvästlig - sydostlig riktning är Kilburn High Road. Vägen dateras till för-romersk tid och utgör en del av den romerska väg som är känd som Watling Street. Samhället Kilburn har sitt ursprung i ett kloster från elvahundratalet som låg på stranden av Kilburn Brook. Dagens Kilburn är ett levande och multikulturellt Londondistrikt. Saxat ur Wikipedia, den fria encyclopedien IPOS Ltd, huvudentreprenörens team instrueras på plats. Utöver det fortsatta utvecklingsarbetet med de fem nya lägenheterna kommer vi också att slutföra renoveringen av receptionen under april 2013. 5
Presentation av nuvarande investeringar 657-663 Commercial Road, Redab Commercial Ltd Docland Light Railway (DLR), Järnvägsstation 657-663 Commercial Road Commercial Road, en väldigt rak gata vilket antyder en romersk väg, men i själva verket byggdes den av Ostindiska Kompaniet i början av artonhundratalet som en del av utvecklingen av London Dockland. Sedan tillkomsten har Limehouse haft en bättre förbindelse via floden (Themsen) än via land, landsvägen gick över ett kärr. Limehouse blev en viktig hamn under sen medeltid, med omfattande bryggor och kajer. Trots att de flesta båtar lastades av i Pool, London, öppnades Limehouse Basin år 1820 som Regent's Canal Dock. Detta var en viktig förbindelse mellan Themsen och kanalsystemet, där laster kunde överföras från större fartyg till mindre och grunt gående båtar. Denna blandning av båtar kan fortfarande ses i bassängen: små kanalbåtar sida vid sida om havsgående yachter. Från Tudor-eran fram till nittonhundratalet var fartygsbesättningen anställd på tillfällig basis. Ny- och ersättningsbesättning kunde hittas där de fanns tillgängliga - utländska sjömän med kännedom om egna vatten var särskilt uppskattade för sina kunskaper om strömmar och faror i hamnarna runt om i världen. Bestättningen betalades i slutet av sin resa, och oundvikligen uppstod permanenta samhällen med utländska sjömän, inklusive kolonier av Lascar (Persien och Bengali) och afrikaner från Guineakusten. Stora kinesiska samhällen både i Limehouse och Shadwell utvecklades av köpmän som handlade med opioum och te, i synnerhet Han Kineser. I slutet av artonhundratalet uppnådde området ryktbarhet för sina opiumhålor, vilka ofta förekommer i filmer av bl a Sax Rohmer och andra. Liksom många andra delar av östra London (East End) utgör området fortfarande mål för invandring. Idag är Commercial Road och Limehouse-området ett färgstarkt och charmigt mångkulturellt samhälle. 6
Några detaljer från 657 Commercial Road 7
Presentation av nuvarande investeringar Fastighetsportföljen i östra London, Redab Residential Ltd Portföljen i östra London genererar nedan hyresintäkter. Under tiden fortsätter arbetet med att försöka sälja lägenheterna för att finansiera nya projekt. Fastighetsadress Hyresinkomst 13 Theseus House 16,619 112 Rounton Road * 13,200 53 Ricardo Street 13,200 21 Portree Street 13,800 30 Paris House 13,200 77 Fairfoot Road 13,200 40 Purley House 9,600 Årlig inkomst 92,819 * Ute till försäljning sedan tidigt februari 2013. Fastigheterna marknadsförs av River Habitat Estate Agents (fastighetsmäklare), och har också lagts ut på hemsidan www.zoopla.co.uk 8
Substansvärdets utveckling NAV Inbetalt aktiekapital Substansvärdet per aktie (Net Asset Value NAV) Värde per aktie 31 maj 2011 31 maj 2012 31 mars 2013 Substansvärde - Netto 3,480,485 4,087,926 4,299,467 Per aktie: 8,178,138 Per aktie: 9,018,201 Per aktie: 9,187,167 Förutsatt att samtliga 112,640 optioner omvandlas till aktier höjs substansvärdet (NAV) med 10 pence / option, 9,299,807 aktier 42,56 pence 45,30 pence 46,8 pence **+3,3% ***+9,9% 4,310,731 46,35 pence ** Jämfört med 31.05.12 *** Jämfört med 31.05.11 De investerare som har valt unit med option får en lägre investeringskostnad per aktie. 9
Utveckling av substansvärdet per aktie 31 mars 2013 Kapitalstruktur 31 mars 2013 30,000,000 25,000,000 20,000,000 15,000,000 10,000,000 5,000,000 0 Reserves excl minorities Prepaid & Reserved Costs Defferred Tax Loan from shareholders Loan from Banks Debentures Loan from Partners Bonus Issue Capital Paid Up Capital 10
Finansiering Likvida medel 31 mars 2013 379,387 Fordringar 423,148 Totalt 802,535 Externa lån 31 mars 2013 Privatlån 230,000 Kilburn (United Trust Bank) 1,101,443 Parkerhouse Investments Sweden AB 1,300,000 Totalt externa lån 2,631,443 Lån 31 mars 2013 Lån med vinstandel (Debenture) Redab Residential Ltd, återstår att återbetala 153,576 Övriga aktieägare Reverslån 1,366,211 T. Ljungberg B.V. Reverslån 379,223 T. Ljungberg B.V. Lån med vinstandel i Redab Residential Ltd 373,119 Totalt lån 2,272,129 Totalt samtliga lån 4,903,572 Bokfört värde / marknadsvärde Kilburn (inkl uppskrivning 100,000 för erhållet bygglov) 3,437,747 Redab Residential Ltd Östra London 1,436,500 Redab Commercial Ltd Commercial Road 4,288,897 Totalt bokfört värde / marknadsvärde plus likvida medel 31 mars 2013 9,965,679 11
Praktisk information till Aktieägarna Tankar inför verksamhetsårets slut 31 maj 2013 Skattesituation Den nedskrivning som gjordes våren 2011 kan nu användas och kvittas mot reavinster från fastighetsförsäljningar. Det innebär att reavinster på nästan 4 miljoner kan hanteras utan att skatt behöver betalas. Värdeökningen i Commercial Road-projektet kan hanteras enligt ovan, vilket betyder att skatt inte behöver betalas på den reavinst som uppstår. Redovisningsprincip Räntor på lån bokförs som kostnad i Redab Properties Plc istället för att faktureras ut på projekten, i likhet med administrativa kostnader för bolaget. Detta leder till en årlig förlust på mer än 300,000, vilket emellertid kan kvittas mot framtida hyror och rörelseresultat. Förlusterna kan också kvittas mot kapitalvinster uppkomna under samma år. Substansvärde Substansvärdet beräknas som skillnaden mellan bokfört värde (baserat på uppdaterade värderingar eller genomförda försäljningar) och bokförda kostnader inklusive årliga förluster (i förekommande fall). Fastighetsportföljen i östra London värderades våren 2012 av en oberoende värderingsman. Commercial Road värderades också av en oberoende värderingsman. Dessutom sammanställde vår fastighetskonsult en marknadsanlys över möjliga försäljningspriser, minus reservation för eventuell risk eftersom projektet inte färdigställs förrän i maj 2013. Även de fem nya lägenheterna, de sex befintliga och freehold i Kilburn värderades av en oberoende värderingsman våren 2012. Endast 65,000 av överskottet från de fem nya lägenheterna har tagits ut. 12
Praktisk information till Aktieägarna Möjlig upplösning av eget kapital från försäljning Prognos kassa Försäljningsvärde östa London Försäljningskostnader och återbetalning av lån Commercial Road efter återbetalning av lån från Parkerhouse Investments Sweden AB 1,395,000-594,000 c:a 750,000 (kan ske före midsommar) c:a 3,500,000 5 nya lägenheter i Jubilee Heights plus befintliga 6 lägenheter och freehold (byggnad på friköpt mark) 5,700,000 Återbetalning av lån till United Trust Bank (UTB) - 2,600,000 3,100,000 Kostnader för driften av bolaget, dotterbolag och reverslån till 31 maj 2014-350,000 Möjligt frigjorda likvida medel 2014 7,000,000 Som Ni ser blir marginalen hög då likvida medel eventuellt frigörs via försäljning av tillgångar, men det är emellertid omöjligt att lösa kassaflödet med hjälp av någon bank. Vanliga banker accepterar inte tillgångar som redan är belånade. United Trust Bank (UTB) och Parkerhouse Investments Sweden AB stöd i projekten är fantastiskt, liksom T. Ljungberg B.V. korta lån under våren 2013. Vi beklagar att Aktieägarna får vänta på sina pengar i ett par månader. Att notera i almanackan: Redab Properties Plc bolagsstämma 2013 kommer att hållas fredagen den 30 augusti 2013 i London på The Royal Thames Yacht Club, 60 Knightsbridge 13
Aktiekapitalets utveckling 31 mars 2013 i (Pund Sterling) År Ändringar Antal utgivna Ökning av Totalt antal Totalt aktier aktiekapitalet aktier aktiekapital 1994 Bolaget bildas 100 100 1995 Fondemission 49,900 49,900 50,000 50,000 1996 Fondemission 1:1 50,000 50,000 100,000 100,000 1997 Fondemission 1:2 50,000 50,000 150,000 150,000 1998 Fondemission 3:2 225,000 225,000 375,000 375,000 Graham K Jacob Senior Partner Brindley Jacob Företagets revisor 1998 Fondemission 1:3 125,000 125,000 500,000 500,000 1998 Fondemission 1:2 250,000 250,000 750,000 750,000 1999 Fondemission aktier istället för rta 6,674 6,674 756,674 756,674 1999 Fondemission 2:5 302,669 302,669 1,059,343 1,059,343 1999 Fondemission 1:3 353,114 353,114 1,412,457 1,412,457 1999 Fondemission aktier istället för rta 15,251 15,251 1,427,708 2,011,435 1999 Nyemission omvandling lån 72,205 72,205 1,499,913 1,499,913 2000 Nyemission 511,522 511,522 2,011,435 1,622,564 2000 Fondemission 4:9 893,971 893,971 2,905,406 2,905,406 2000 Fondemission aktier istället för rta 41,776 41,776 2,947,182 2,947,182 2001 Fondemission 1:3 982,394 982,394 3,929,576 3,929,576 2001 Fondemission aktier istället för rta 63,296 63,296 3,992,872 3,992,872 2002 Återköp av aktier - 75,850-75,850 3,917,022 3,917,022 2002 Fondemission aktier istället för rta 34,874 34,874 3,951,896 3,951,896 2002 Nyemission 6,639 6,639 3,958,535 3,958,535 2004 Fondemission aktier istället för rta 51,540 51,540 4,010,075 4,010,075 2004 Återköp av aktier - 322-322 4,009,753 4,009,753 2004 Fondemission 1:6 668,345 668,345 4,678,098 4,678,098 2005 Fondemission aktier istället för rta 54,567 54,567 4,732,665 4,732,665 2005 Nyemission omvandling lån 96,894 96,894 4,829,559 4,829,559 2006 Fondemission aktier istället för rta 59,063 59,063 4,888,622 4,888,622 2007 Fondemission aktier istället för rta 49,497 49,479 4,938,119 4,938,119 2007 Fondemission 1:4 2,777,591 2,777,591 7,715,710 7,715,710 2007 Återköp av aktier - 10,140-10,140 7,705,570 7,705,570 2008 Fondemission aktier istället för rta 60,523 60,523 7,766,093 7,766,093 2008 Återköp av aktier - Netto - 138,068-138,068 7,628,025 7,628,025 2011 Reduktion av nominellt värde från 1 till 30 pence per aktie 2,288,407 2011 Nyemission 1,381,268 414,381 9,009,293 2,702,788 2012 Nyemission 8,908 2,672 9,018,201 2,705,460 2012 Nyemission 168,966 50,689 9,187,167 2,756,150 14
Resultat- och Balansräkningar 31 mars 2013 i (Pund Sterling) Resultaträkning 31/05 31/05 31/05 31/12 31/03 Koncernen 2010 2011 2012 2012 2013 Kostnader - 710,907-3,416,668-1,842,698-500,115-604,416 Intäkter 923,701 2,702,842 2,239,707 379,992 457,743 Resultat före finansiella Int & Kostn 212,794-713,826 397,009-120,123-146,673 Finansiella Int & Kostn - 549,433-424,780-261,844-120,292-162,119 Resultat före skatt - 336,639-1,138,606 135,165-240,415-308,792 Skatt 246,183-28,176 0 0 0 Resultat efter skatt - 90,456-1,166,782 135,165-240,415-308,792 Balansräkning Koncernen 31/05 2010 31/05 2011 31/05 2012 31/12 2012 31/03 Fastigheter inkl fastighetstillbehör 20,307,872 8,081,317 6,401,110 7,850,449 9,205,624 Fordringar 829,310 147,146 263,993 325,526 380,668 Bank 911,065 323,481 1,113,843 541,142 379,387 Summa Tillgångar 22,048,247 8,551,944 7,778,946 8,717,117 9,965,679 2013 Kortfristiga skulder 1,108,094 621,550 316,329 396,264 744,640 Skatt 0 0 0 0 0 Lån från aktieägare 1,330,445 1,684,648 1,728,753 1,680,914 1,745,434 Lån från partners 4,347,383 438,903 373,119 373,119 373,119 Lån med vinstandel 923,381 625,646 167,819 157,100 153,576 Banklån 9,690,000 1,630,000 1,105,000 1,834,477 2,631,443 Aktiekapital 7,628,025 2,453,441 2,705,460 2,756,150 2,756,150 Reserver - 2,653,835 1,027,044 1,382,466 1,500,677 1,543,317 Latent skatt 0 0 0 0 0 Minoritetsägarns intresse i dotterbolag - 325,246 70,712 0 18,416 18,000 Summa Skulder och Eget Kapital 22,048,247 8,551,944 7,778,946 8,717,117 9,965,679 15
Detta är Redab Properties Plc Track record Redab Properties Plc bildades den 27 oktober 1993. Verksamheten inleddes den 14 februari 1994. Bolaget är ett dotterbolag till Redab Plc. Det första bolaget inom Redab Plc koncernen startade sin verksamhet den 3 december 1984. Redab Properties Plc har sålt 14 fastigheter under årens lopp, vilket har genererat en vinst på 25 procent. Dessutom har fem utvecklingsobjekt köpts, utvecklats, hyrts ut och sålts till en genomsnittlig vinst om 67 procent. Redab Properties Plc ger ut delårsrapporter för perioden fram till september, december och mars, med nyhetsbrev däremellan. Årsredovisningar ges ut för perioden fram till maj. Bolagsstämma hålls i augusti varje år. Redab Properties Plc har för närvarande 319 aktieägare (31 mars 2013). Redab Properties Plc bolagshandlingar såsom stiftelseurkund och bolagsordning, av styrelsen och bolagets Company Secretary samt revisor undertecknad årsredovisning finns hos bolagets revisor. Efter överenskommelse finns dessa handlingar tillgängliga för aktieägarna att se. Samtliga handlingar är på engelska och lyder under lagstiftning i England och Wales. Redab Properties Plc påverkades, liksom alla andra brittiska fastighetsbolag, av finanskrisen 2008-2011 och förlorade c:a 60 procent av sitt substansvärde (från 8,2 milj till 3,15 milj). Efter nystarten i mars 2011 har en del av substansvärdet redan återskapats; den 31 maj 2012 passerades 4 milj. För att bli aktieägare i Redab Properties Plc vänligen kontakta VD för ytterligare information. Redab Properties Plc, 83 Lower Sloane Street, London SW1W 8DA, England Telephone: +44 (0)20-7730 0213 Fax: +44 (0)20-7730 0227 Email: info@redab.com www.redabproperties.com Registered in England No. 2866340 REDAB Properties Plc Group VAT Registration No. 672 1658 25 Registered Office: 167 Turners Hill, Cheshunt, Hertfordshire EN8 9BH, England 16