Framtiden för mindre stadsdelscentra (bostadsområdescentra)

Framtiden för mindre stadsdelscentra (bostadsområdescentra) Aleksandar Gavric Hans Lind Denna rapport är finansierad av Fastighets- o Bostadsakademin Avd f Bygg- och Fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm 2006 Uppsats nr 38 1

Sammanfattning Detaljhandeln har under senare år haft en snabb expansion och genomgått stora strukturella förändringar. Denna process har både haft vinnare och förlorare, men större köpcentra, gallerior och externa köpcentra som vinnare och lokala mindre centrumanläggningar som förlorare. Dessa mindre centra är dock viktiga ur flera perspektiv, inte minst för attraktiviteten hos närliggande bostadsområden. Ur ett fastighetsägarperspektiv kan det därför vara viktigt att följa dessa centrums utveckling och engagera sig i deras utveckling. I denna rapport redovisas resultat från en empirisk studie rörande ett antal mindre köpcentra, främst i södra Stockholmsregionen. I huvudsak är det centra i områden med relativt låg inkomst. Intervjuer har gjorts med fastighetsägare, kommunen och centrumen har besökts flera gånger för att få ett mer direkt intryck av centrumet och för informella intervjuer med handlare och besökare. Litteratur rörande detaljhandelsutvecklingen har studerats och analyserats. Slutsatserna är i huvudsak följande: - Allmän inrikting: Att på något mer fundamentalt sätt vända trenden för dessa köpcentra framstår inte som realistiskt. Det gäller att acceptera deras roll som komplement där den lokala kundkretsen är helt avgörande, både de som handlar regelbundet och de som mest använder centrat som komplement. Slumpen kan ibland göra att det kommer någon butik med större upptagningsområde, men det är i regel inte något man kan planera för, särskilt inte i områden med relativt låg status. - Butikssammansättning: Det absolut viktigaste är att det finns en eller flera väl fungerande livsmedelsbutiker i centrumet.. - Tillgänglighet: Bra skyltning kring centrumet, bra placerade parkeringsplatser i anslutning till livsmedelsbutik. - Förvaltning: Fastighetsägaren skall ha en tydlig strategi med sitt ägande och bedriva en aktiv förvaltning. På kort sikt är a och o att liksom för andra fastigheter att det är helt, rent, snyggt och tryggt. Ett bra samarbete mellan handlare, ägare av centrumet, ägare av närliggande bostadsfastigheter och kommunen är viktigt för att skapa och behålla ett bra bostadsområdescentrum. 2

Summary "The future for smaller shopping centres" The retail sector has changed dramatically during recent decades in Sweden. There has been a fast expansion and major structural changes, which has created both winners and losers. The winner are the bigger shopping centres both those externally located and those located in residential areas. The losers are the smaller shopping centres located in residential areas in the suburbs. This smaller centres are however important and can affect the attractiveness of the residential areas where they are located. This means that also property values will be affected which can motivate actions from local property owners. This report presents results from an empirical investigation in a number of small shopping centres i southern Stockholm. Most of them are located in areas with relatively low income. Interviews have been made with property owners and representatives for the municipality. The centres have also been visited several times to get a feeling for the atmosphere and to make informal interviews with visitors and shop-owners. Literature related to the development of shopping centres have also been analysed. The main conclusions are: - General trend: To change the general trend for these shopping centres in a more fundamental way seems to be unrealistic. It is a matter of accepting the role of these centres as a complement to other centres and focus on customers in the local environment, both those who shop there regularly and those who only do additional minor shopping there. Chance events can lead to the establishment of stores with customers from a wider area, but this is not something that can be planned for, especially not in low-status areas. - Mix of stores: The most important thing is to have one or several well-managed supermarkets for food in the centre. - Accessibility: It must be easy to find the centre (good road signs etc) and the parking lot should be easy to find and have a good location close to the supermarket(s). - Management: The owner of the shopping centre properties should have a clear strategy and be active in the management of the centre. In the short run the most important thing is that centre is undamaged, clean, looks nice and is safe. Cooperation between the property owner, shop-owners, the owners of the surrounding residential properties and the municipality is important as they all are stake-holders in the development of the local centre. 3

Förord Fastighets- o Bostadsakademin vid KTH består av ett tjugotal företag som bl a sponsrar doktorander och bidrar till vad vi kallar "branschnära" forskning. Förutom ett par licentiatavhandlingar har det inom ramen för Akademien tagits fram ett antal uppsatser som belyst olika aktuella trender på den svenska fastighetsmarknaden. Denna rapport är ett exempel på en sådan studie och tar upp framtiden för mindre bostadsområdescentrum. De stora förändringarna inom detaljhandeln har inneburit problem för många av dessas mindre centrum och den grundläggande frågan i denna rapport är vad som är rimliga mål och möjliga strategier för dessa centrum. Ett antal köpcentrum har kartlagts och tillsammans med litteraturstudier ligger det till grund för analyserna och slutsatserna i rapporten. Mer information om Akademin finns på hemsidan för Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, Skolan för Arkitektur och Samhällsbyggnad, KTH. Via hemsidan kan man också ta del av de rapporter och avhandlingar som tagits. Stockholm februari 2006 Hans Lind 4

Innehållsförteckning 1. Inledning... 6 1.1 Bakgrund och syfte... 6 1.2 Metod... 6 1.3 Uppläggning... 7 2. Historik... 8 2.1 Inledning... 8 2.2 "Från marknadsstånd till butik" - "Butiksgata får publik"... 8 2.3 "Affärspalats, varuhus och citybildning",... 9 2.4 "Självbetjäningsrevolutionen: shopping för alla"... 9 2.5 "Köpcity och det fria kringströvandet" "Nya shoppingvägar under tak"... 10 2.6 Avslutande reflexioner... 11 3. Handeln i köpcentrum... 12 3.1 Definitioner... 12 3.2 Köpcentrummarknaden i Sverige... 15 4. Beskrivning och analys av studerade centrum... 16 4.1 Brandbergen Centrum... 16 4.2 Bredäng Centrum... 21 4.3 Ektorp Centrum... 27 4.4 Rinkeby Centrum... 32 4.5 Vårberg Centrum... 38 5. Sammanfattande jämförelse av studerade centrum... 43 5.1 Läge och tillgänglighet... 43 5.2 Utbud... 43 5.3 Marknadsområde och marknadsunderlag... 44 5.4 Marknadsandel... 45 5.5 Förvaltning... 45 5.6 Planer och infrastruktur... 46 6. Stockholms stads analys av förortscentra i södra Stockholm... 47 6.1 Inledning... 47 6.2 Kärrtorp... 47 6.3 Bandhagen... 48 6.4 Bredäng... 48 6.5 Översiktsrapporter... 49 7. Sammanfattande analys och slutsats... 51 7.1 Vad är en rimlig ambition?... 51 7.2 Att ha en klar inriktning och att synas... 52 7.3 Kundkrets och allmän inriktning på butiker... 53 7.4 Slutsats... 53 Källförteckning... 55 5

1. Inledning 1.1 Bakgrund och syfte Detaljhandeln har under senare år haft en snabb expansion och genomgått stora strukturella förändringar. Denna process har både haft vinnare och förlorare, med större köpcentra, gallerior och externa köpcentra som vinnare och lokala mindre centrum-anläggningar som förlorare. Många av dessa mindre centrumanläggningar har haft minskad omsättning och ett minskat utbud av affärer. Den yttre miljön i centrumet har inte sällan förfallit. Dessa mindre centra är dock viktiga ur flera perspektiv. För det första finns det grupper som behöver ett lokalt affärsutbud eftersom man har svårt att åka till andra centrum och bära hem varor därifrån. För det andra kan ett välskött mindre centrum påverka attraktivitet hos bostäderna i området. Även om många av de boende kanske inte utnyttjar centrumet så mycket så vill man ändå ha möjligheten att göra det. Särskilt om centrumet ser allmänt förfallet ut och upplevs som osäkert kan det skapa en bild även av kringliggande bostadsområden. För ett företag som äger mycket bostäder i ett område kan det alltså vara viktigt att engagera sig för att se till att det finns ett väl fungerande stadsdelscentrum. Syftet med denna studie är att närmare studera utvecklingen i ett antal mindre stadsdelscentra och utifrån det diskutera vad som är en möjlig utveckling för dessa centra. Vad är ett rimligt mål och vad är det viktigt att tänka på? 1.2 Metod Detta arbete grundar sig främst på tre källor: 1. En allmän litteraturstudie, bland annat om detaljhandelns historia, där Bo Bergmans arbete "Handelsplats. Shopping, Stadsliv" som den främsta källan. 2. Ett examensarbete (Gavric 2005) som innehåller en detaljerad analys av ett antal mindre köpcentra i Stockholmsregionen. För dessa centra har fastighetsägare, kommunanala tjänstemän och handlare intervjuats. 3. Ett antal analyser av mindre köpcentra som gjort av Stockholm Universitet på uppdrag av Stockholm kommun (se referenslistan). 6

1.3 Uppläggning I kapitel 2 beskrivs i breda drag som bakgrund detaljhandelns utveckling i ett längre historiskt perspektiv. Kapitel 3 fokuserar på köpcentrautvecklingen under senare år. Kapitel 4-5 beskriver och analyserar de centra som särskilt studerats inom ramen för detta projekt. Kapitel 6 sammanfattar resultaten från Stockholm kommuns studier av förortscentra. I kapitel 7 finns utredningen slutsatser och resonemang kring vad som är en möjlig och lämplig utveckling. 7

2. Historik 2.1 Inledning Under de senaste 200 åren har den svenska detaljhandeln genomgått en rad dramatiska förändringar där viss butiksformer och säljsätt först expanderat kraftigt för att sedan gå tillbaka igen och ersättas av nya former. Bosse Bergman ger i boken "Handelsplats - Shopping - Stadsliv: En historik om butiksformer, säljritualer och det moderna stadslivets trivialisering" en fascinerande beskrivning av denna utveckling. Här sammanfattas några av de centrala observationerna i Bergmans bok och framställningen följer i stort kapitelindelningen i boken. 2.2 "Från marknadsstånd till butik" - "Butiksgata får publik" Det man kanske inte tänker på är att detaljhandel en bra bit in på 1900-talet bara till en mindre del skedde från butiker. På vissa platser förekom stora årliga marknader som vi idag har spår av i t ex Kiviks marknad. Det kan observeras att på dessa marknader var handel, underhållning och äventyr integrerade. Bergman noterar att handel alltid varit integrerat med socialt umgänge i olika former: spänning, äventyr i både väntade och oväntade möten. I de flesta orter var det t ex lördagsmarknader där bönder sålde produkter och passade på att göra vissa inköp. De affärer som fanns var diskreta och hade sällan några skyltar eller skyltfönster, och de var ofta integrerade med innehavarens bostad. Man sålde till en given grupp av kunder som visste vart de skulle vända sig. Mycket försäljning skedde också genom kringresande försäljare där knallarna kanske var de mest kända i Sverige. Prislappar eller bestämda priser var ovanliga och det var självklart att man förhandlade om priser och försökte pruta. Försäljning på kredit var också vanlig. All försäljning skedde "över disk" med expediter som plockade fram de varor som kunden ville ha. I takt med urbanisering och högre ekonomisk standard, som ledde till ett bredare varuutbud och mindre av självhushåll, började butikshandeln ta över. Tyngdpunkten i handeln försköts från Stora Torget till Storgatan. Skyltfönstren och flanerande längst butiksstråket blev en del av stadslivet. Allt mer avancerade skyltarrangemang växte fram med neonskyltarna som kronan på verket. Den gamla torghandeln med livsmedel övergick delvis till försäljning i Saluhallar, särkilt för känsligare produkter som t ex kött där de hygieniska kraven skärptes. 8

2.3 "Affärspalats, varuhus och citybildning", Nästa steg i handelns utveckling var de första varuhusen som kom kring 1915. PUB och NK var pionjärerna i Stockholm. Det man ska komma ihåg var att även i de tidiga varuhusen var det handel över disk. Det som var nytt var att försäljningen av många olika produkter samlades under ett tak. Varuhusen skapade också nya möjligheter för "flanering" där man kunde gå runt mellan olika avdelningar och titta på varor både på och bakom diskarna. De kunde bli en mötesplats för främst medelklasskunder. För kunder med lägre inkomster växte olika former av basarer fram, där ett brett utbud av enklare varor bjöds ut. Antalet varuhus ökade kontinuerligt och Epa- och Tempovaruhusen blev under 1940- och 1950-talet nationella kedjor, där Epa hade den tydligaste lågprisprofilen. I takt med handelns tillväxt blev handeln även allt mer styrande för stadsplanering, och föreställningar om vilken roll som stadens centrum skulle ha blev allt viktigare. Parallellt med denna "fysiska" utveckling hade handelns organiserat sig i form av köpmannaföreningar på den privata sidan och inom den nationella kooperationen. Kooperationen kan ju ses som den första större affärskedjan. Den privata sidan var dock långt ifrån homogen och det fanns betydande konflikter mellan nya lågpriskedjor som Epa och mer etablerade handlare som sade sig värna om kvalitet. På många områden blev Konsum pådrivande och de var snabbast med att föra över olika idéer från främst USA. Det första av dessa nya grepp var Snabbköpet där kunden samlade ihop varorna själv och betalade vid särskilda kassor, vanligen utgångskassor (se nedan). Organisationerna innebar på många områden en professionalisering av handeln med särskilda utbildningar och kurser i t ex säljteknik och kundanalys. 2.4 "Självbetjäningsrevolutionen: shopping för alla" En epok i handelns utveckling som idag nästan är bortglömd är varuautomaterna som var relativt vanliga under en period efter andra världskriget. Automaterna kan ju ses som den extrema formen av självbetjäning. Det som växte snabbast var dock självbetjäningsbutiken inom matvaruhandeln. Alla var dock inte övertygade och en ledande företrädare inom ICA skrev i början av 1950-talet: "Mycket talar för att systemet med självbetjäningsbutiker inte har någon framtid i Sverige. Svenskarna mentalitet är nu en gång en annan än t ex amerikanernas. Men å andra sidan - man vet ju aldrig." I efterhand var nog personen glad att den sista reservationen lades in! Det kan dock noteras att snabbköpsbutiken slog igenom mycket snabbare i Nordeuropa än i Sydeuropa - så kulturella skillnader spelade kanske ändå en viss roll. Från matvarubutikerna spred sig självbetjäningsbutikerna steg för steg inom olika delar av handeln. Olika kombinationer, som vi ser ännu idag, var att mer värdefulla och lättstulna varor fanns bakom disk eller i låsta glasmontrar. Varuhusen utvecklade en rad olika kombinationer av självbetjäning och försäljning över disk. 1950-talet var ett segertåg för varuhusen och tyngdpunkten i handeln försköts mot stadens centrum: Domus, Epa, Tempo, Åhléns... Fackhandeln gick tillbaka steg för steg, men samlade 9

sig snart till en motoffensiv där nyckelordet var olika former av kedjebildning med gemensamma inköp och gemensam distribution. Konkurrensmedlet för fackhandeln var ett större sortiment och kunnigare personal, och en ny strategi var att flera fristående butiker samlades i sk Köpmannavaruhus där endast fastigheten var det gemensamma. 2.5 "Köpcity och det fria kringströvandet" "Nya shoppingvägar under tak" Stadens centrum kom att domineras av de stora varuhusen och flanerande blev alltmer ett flanerande inom eller mellan de stora varupalatsen. Ibland byggdes de ihop till större komplex med bilfria gator, även om det självklart skulle vara möjligt att ta bilen in till stadskärnan och kanske parkera i något av de nya parkeringshusen. Just när varuhusen tagit över började emellertid deras nedgång. Fackhandelns konkurrenskraft ökade igen och undan för undan började varuhusen ersättas med komplex med många fristående affärsinnehavare. Stockholms båda första varuhus - NK och PUB - gick båda den vägen och idag finns i stort sett bara Åhléns kvar, även om den engelska kedjan Debenhams för några år sedan gjorde ett försök att återuppliva det gamla varuhuset igen. De flest varuhus ersattes av Gallerier med en mångfald av affärer under tak. Större förortscentrum utvecklades i samma riktning, ibland efter omfattande ombyggnader. 1 Den andra faktorn som fick de klassiska varuhusen i stadens centrum på fall var naturligtvis de externa köpcentrumen och stormarknaderna, där överlägsen åtkomst för de bilburna och lägre priser var konkurrensmedlet. Den oro som med jämna mellanrum uttryckts om att stadskärnan skulle dö ut pga konkurrensen från de externa köpcenra, visade sig dock felaktigt. Inte minst under de senaste 10 år har det tvärtom varit en renässans för stadskärnan som miljö, med t ex en snabbt växande kafékultur. Butiker och serveringar integrerades allt mer, både i centrala Gallerior och i de större förortscentra som var konkurrenskraftiga. Här slutar boken, men om man ska lägga till något om utvecklingstendenserna idag så är det kanske följande. Detta var också faktorer som bokens författare tog upp i en föreläsning sommaren 2005: - De stora kommunikationsstråkens betydelse. Som exempel kan nämnas att ett mycket stort antal kvadratmeter handelsyta under senare decennier växt upp längst hela E4 från Södertälje till Arlanda. Butikerna i dessa lägen syns av många personer och det är lätt att transportera skrymmande varor till och från dessa affärer. - Etableringen av lågprisvaruhus för matvaror. Även dessa etableras ofta längst större trafikleder. Detta kan i sin tur ytterligare hota större klassiska externa varuhus med ett blandat bestånd, typ Coop Forum. 1 Se Kindqvist & Sjödin (2005). 10

2.6 Avslutande reflexioner Historieskrivningen i den aktuella boken ger upphov till några allmänna reflexioner. Det första är att det ständigt varit dramatiska förändringar inom detaljhandeln och det finns knappast anledning att tro att vi nu nått historiens slutpunkt. Det ligger dock i sakens natur att dessa förändringar inte kan förutsägas. Det andra är att historien marscherar på och att det knappast är fruktbart att försöka återskapa det förflutna - även om fackhandelns nedgång under 50-och 60-talet och uppgång igenom därefter visar att utvecklingen långt ifrån alltid är rätlinjig! 11

3. Handeln i köpcentrum Följande kapitel behandlar definitioner och utvecklingen av köpcentrummarknaden i Sverige. 3.1 Definitioner Den internationellt mest använda definitionen av köpcentrum har formulerats av Urban Land Institute (ULI), Washington D.C., USA. Enligt ULI är ett köpcentrum En arkitektoniskt enhetlig grupp av byggnader för detaljhandel och kommersiell service, som är planerad, utvecklad, ägd och förvaltad som en enhet. Denna skall vad gäller läge, storlek och typ av butiker/verksamheter, samt antal egna parkeringsplatser, vara dimensionerad och anpassad till den marknad som den skall betjäna. I Sverige finns flera definierade centrumtyper. Vilken klassificering ett särskilt centrum har bestäms i första hand av centrumets sammanlagda utbud i form av bransch- och butikssammansättning, inte av centrumets absoluta storlek i kvadratmeter uthyrbar yta. Bostadsområdecentrum, som är i fokus i denna rapport, definieras på följande sätt:: 2 "Ett bostadsområdescentrum, även kallat närhetscentrum, tillhandahåller dagligvaror (se definitioner) och personliga tjänster (kemtvätt, frisör, skomakeri med mera) för det dagliga behovet i de närmast liggande bostadsområdena. I större bostadsområdescentrum kan också finnas post, bank och ett begränsat utbud av sällanköpsvarubutiker. Huvudbutiken är en större livsmedelsbutik (supermarket). Ett typiskt närhetscentrum är ca 5 000 kvm, men kan variera i storlek från under 3 000 till 7 000 kvm. Antalet butiker rör sig om 7 till 15 stycken och antalet invånare i marknadsområdet kan vara upp till 15 000." Definitioner på övriga centrum i Sverige återfinns i rutan nedan. Definitioner Centrumtyper Kommuncentrum Utöver vad som finns i bostadsområdescentrumet, tillhandahåller ett kommuncentrum också ett utbud av sällanköpsvaror inom både beklädnad och hem/fritid (se definitioner). Vid sidan av minst en stor livsmedelsbutik (ofta två) som ankare, finns vanligen några rikstäckande kedjeföretag inom sällanköpsvaror. Utbudet av tjänster är väsentligt större än i närhetscentrumet. Oftast finns någon form av café/servering. Här finns också nästan regelmässigt post och bank samt systembolag. Ett typiskt kommuncentrum har ca 10 000 kvm uthyrbar yta, men kan variera i storlek från 7 000 upp till 20 000 kvm. Antalet butiker rör sig mellan 16 och 35 och invånarna i marknadsområdet är 30 000-60 000 stycken. Stadsdelscentrum I större städer (främst Stockholm, Göteborg och Malmö) finns i större stadsdelar, eller grupper av stadsdelar, stadsdelscentrum av ungefär samma storlek och innehåll som kommuncentrumet. Genom ett stort närhetsunderlag kan stadsdelscentrum vara stora till ytan och ha ett omfattande innehåll utan att ha någon regional influens. Externcentrum 2 Köpcentrumkatalogen 04/05 12

Externcentrum är ett generellt begrepp som används i dagligt tal för att markera att en köpcentrumliknande anläggning som ligger utanför bostadsområden och stadscentrum, i ett trafikmässigt lättillgängligt läge för bilburna besökare. Om det rör sig om stora anläggningar med minst 20 000 kvm uthyrbar yta, kan de dessutom klassificeras som regioncentrum (se nästa definition). Traditionella externcentrum som inte har regional karaktär har ofta en storlivsbutik (t.ex. ICA Kvantum eller Willy:s) eller stormarknad (Coop Forum eller Maxi ICA Stormarknad) som ankare, jämte ett varierande mindre butiker i olika branscher. Storleksmässigt är dessa externcentrum vanligen mellan 10-20 000 kvm. Som externcentrum betecknas också s.k. storbutikscentrum och factory outlets, vilka beskrivs under eget avsnitt. Ett externcentrum ligger i regel i ett trafikmässigt tillgängligt läge. Regioncentrum Ett regioncentrum är större än ett extern-, kommun- och stadsdelscentrum och riktar sig till ett större omland som dessutom kan bestå av flera kommuner. Regioncentrum kan också ligga i stadskärnan eller intill ett stort bostadsområde, om övriga funktionskrav uppfylls. Regioncentrumet har ett både brett och djupt utbud inom alla branscher, motsvarande vad som finns i stadskärnan, som är det externa regioncentrumets huvudkonkurrent. Utbudet av service och tjänster är också större än för kommuncentrumet, inte minst restaurangutbudet. Ytterligare inslag kan vara nöjes- och evenemangsaktiviteter. Ankare i regioncentrumet är oftast en (eller flera) varuhusliknande storbutiker såsom stormarknad (eller flera stora livsmedelsbutiker), tillsammans med ett flertal stora rikstäckande kedjeföretag inom branschgrupperna beklädnad och hem/fritid. Ett regioncentrum har minst 20 000 kvm i uthyrbar yta. De största i Sverige är för närvarande kring 50 000 kvm. Antalet butiker är minst 50 stycken och det finns minst 100 000 invånare i marknadsområdet. Storbutikscentrum (Power Center/Retail Park) En speciell variant av externcentrum är storbutikscentrumet (Power Center i USA, Retail Park i Storbritannien), som består av ett flertal mycket stora butiker i olika branscher. Butikerna ligger tillsammans med gemensam parkering, men fungerar i övrigt fristående från varandra. Inslaget av kompletterande butiker och serviceverksamheter kan variera kraftigt efter de lokala förutsättningarna men är ingen förutsättning för centrumets existens. Antalet butiker i ett storbutikscentrum varierar mycket, från endast fyra till fem stycken och uppåt. Centrumets storlek är vanligen mellan 8 000 och 15 000 kvm. Factory Outlets Factory Outlets är en 15-20 år gammal internationell företeelse. Fyra till fem stycken har etablerats i Sverige. En renodlad Factory Outlet består av fabrikant- eller designerägda butiker där man säljer överskottsproduktion alternativt varor från föregående säsong eller med smärre defekter till ett väsentligt lägre pris, 30-70 % under ordinarie butikspris. Sortimentet är till ca 70 % beklädnad, resten utgörs av andra branscher. Centrens storlek är 10 000 kvm och uppåt. Från början låg de långt utanför de stora tätorterna för att inte störa den traditionella handeln, men har successivt etablerats allt närmare stadscentrum. Temacentrum citycentrum och citygalleria En specialvariant av det regionala köpcentrumet är temacentrumet, som riktar in sig på en nisch av detaljhandelsmarknaden, till exempel beklädnad, hemmiljö, fritid, restauranger eller nöjen. Dessa centrum lokaliseras där det redan finns en hög kundtrafik, som till exempel i citykärnan. Även en viss speciell kundkategori, som till exempel flygresenärer på stora flygplatser, kan utgöra underlag för ett temacentrum. Genom att koncentrera sig på ett smalt men djupt sortimentsavsnitt, kan centrumet bli en attraktiv destination i regionen inom sin branschnisch, även om centrumet ytmässigt är litet. Storleken är från ett par tusen kvm och uppåt. Citycentrum och citygallerior är andra typer av temacentra, som har en bredare sortimentsprofil. Antalet butiker rör sig om 15 och uppåt. Marknadsunderlaget är minst 50 000 invånare. Handelsområden/handelsplatser Ett handelsområde är en spontant framväxt agglomeration av detaljhandel, i ett för bilburna konsumenter lättillgängligt område som ursprungligen inte varit stadsplanelagt för detaljhandel. Dessa handelsområden är därför ofta ostrukturerade till såväl butiksammansättning som planlösning av området. Riksbekanta exempel är till exempel Kungens Kurva i Stockholm, Backaplan i Göteborg och Knalleland i Borås. I flera av handelsområdena finns dessutom köpcentrum som separata enheter. Dessa handelsplatser är därför ofta stora och har en klar regional karaktär. 13

Nedan presenteras definitioner av detaljhandel och övriga verksamheter i köpcentrum. Detaljhandel Detaljhandel definieras som dagligvaror och sällanköpsvaror (beklädnad, hemutrustning och fritidsvaror). Detaljhandelsföretagen är indelade i dessa två branschgrupper. Branscherna motsvarar de grupper som används av bland annat Konsumtionsprognosgruppen (KPG) vid sina årliga prognoser för konsumtionsutvecklingen. Dagligvaror och sällanköpsvaror Dagligvaror (DV) definieras som livsmedel och övriga dagligvaror (exempelvis parfym, blommor, tidningar, tobak). Till sällanköpsvaror (SV) hör branschgrupperna beklädnad, hemutrustning och fritidsvaror, även kallade specialvarubranscher. Tabeller över branscher inom detaljhandeln, restaurang och kommersiell service finns nedan: Dagligvaror Beklädnad Livsmedel Kläder Parfym Skor Kemisk-tekniska varor Modetyger Blommor Garn Tobak Päls/Skinn Tidningar Handskar Väskor Accessoarer Hemutrustning Fritidsvaror Möbler Sportartiklar Mattor Radio/TV Hemtextil Skivor Glas och porslin Foto Belysning/el-artiklar Leksaker Järn Djur Färg Böcker Hushållsmaskiner Guld Ur/optik Restauranger Restaurang Café Bar Gatukök Kommersiell service Kommersiell service definieras i huvudsak av tjänster, men hit räknas även varor där staten har monopolställning, till exempel systembolaget. Apotek, post, systembolag Bank, resebyrå, videouthyrning, kemtvätt, skomakeri, frisör Gym, hotell 14

Övrig service I de fall ett centrum har ytterligare verksamhet, benämns det som övrig service, t ex. Arbetsförmedlingen, försäkringskassan Bibliotek, tandläkare, vårdcentral 3.2 Köpcentrummarknaden i Sverige Köpcentrum och handelsområden tar allt större andelar av den totala detaljhandelsomsättningen i Sverige. Marknadsandelen uppgick 2003 till 32 % vilket kan jämföras med år 1995 då marknadsandelen endast uppgick till 21 %. De stora köpcentrumen är de som ökar mest inom gruppen. Samtliga centrumtyper visar dock en trend att öka i omsättning förutom bostadsområdescentrum som minskar. Bostadsområdescentrum tappar alltså i marknadsandelar (tillsammans med citygallerior och stadsdelcentrum). Trenden är att likna den strukturförändring som sker inom livsmedelshandeln där butikerna går mot allt större enheter. Sedan bostadsområdescentrum och andra centrumanläggningar började etableras i Sverige har levnads- och konsumtionsmönster ändrats kraftigt i Sverige. Att stora handelsplatser blir allt större beror på att konsumenter vill ha ett bredare utbud samt har allt mindre tid, vilket gör att stora köpcentrum och handelsplatser med bra tillgänglighet och utbud uppplevs som allt mer konkurrenskraftiga. För att behålla konsumenter krävs idag att hela tiden förnya sig i takt med att konkurrensen hårdnar. Sammanställning Köpcentrummarknaden i Sverige utveckling 1995-2003 (Köpcentrumkatalogen 04/05) Detaljhandelsomsättning mkr, inkl moms FÖRDELNING EFTER CENTRUMTYP mkr Marknadsandelar % ANTAL UTHYRBAR DETALJ- UTHYRBART CENTRUMTYP 2000 ANTAL 2003 HANDELSYTA TOTAL 1995 2000 2003 1995 2000 2003 Bostadsområdescentrum 33 30 112 037 178 043 3 683 3 934 3 603 1,2% 1,1% 0,9% Kommuncentrum 19 20 254 366 365 544 7 379 8 533 2,1% 2,2% Stadsdelscentrum 23 23 212 349 290 261 10 858* 6 150 6 849 3,7 %* 1,8% 1,7% Regioncentrum 26 24 753 966 894 672 22 210 26 123 6,4% 6,6% Externcentrum 35 43 601 463 711 591 28 514** 10 621 15 648 9,6 %** 3,1% 4,0% Storbutikscentrum**** 8 210 607 211 907 3 808 1,0% Handelsområden***** 26 35 1 068 208 1 126 924 *** 26 773 33 374 *** 7,8% 8,5% Citygalleria 128 135 898 250 1 124 955 18 468 25 010 27 154 6,2% 7,3% 6,9% Temacentrum****** 3 2 2 353 43 204 *** 68 92 *** 0,0% 0,0% Totalt 293 3 4 113 599 4 947 101 61 523 102 145 125 184 20,7% 29,6% 31,8% 20 *Summa kommun- och stadsdelscentra ** Summa region- och externcentra *** År 1995 saknades handelsområden och temacentra **** Fyra nya centrum samt fyra f.d. klassade som externcentrum (3) resp. handelsområde (1) år 2000 ***** Exklusive fristående köpcentra som särredovisas. ****** Sky City, Arlanda och Heron City, Kungens Kurva 15

4. Beskrivning och analys av studerade centrum Det här kapitlet behandlar de olika centrum som studerats. De punkter som kommer att behandlas är läge, utbud, marknad och framtida planer. Här redovisas också det allmänna intryck som centrumet gav i samband med besök under våren 2005. Denna presentation görs för att senare i arbetet lättare kunna urskilja skillnader, starka och svaga sidor. Urvalet av anläggningar har gjorts utifrån flera kriterier - läge i regionen och att det ska finnas en viss variation i befolkningssammansättningen mellan de olika områden som centrumet är beläget i. 4.1 Brandbergen Centrum 4.1.1 Läge, tillgänglighet och allmänt intryck Brandbergen ligger i Haninge kommun beläget 20 km söderut från Stockholm. Vägen till Brandbergen Centrum sker på Nynäsvägen. Från Nynäsvägen är det 3 km tills Brandbergen Centrum nås. Centrumet har ingen tydlig identitet och är inte väl skyltat. Framsidan ger ett väldigt rörigt intryck och det är svårt att veta vad som är ingången till centrumet och var man skall parkera bilen. Centrumets enda lokaltrafik sker med bussar. Närmaste pendeltågsstation finns i det närliggande centrumet Haninge. Haninge Centrum nås med hjälp av buss 829 och har en restid på cirka 12 minuter. Busstationen ligger i direkt anslutning till centrumet. Därifrån avgår det även bussar till det närliggande bostadsområdet Vendelsömalm. Centrumet är inbyggt och består av två plan. Det övre planet är huvudplanet och innehåller det mesta utav butikerna, det nedre planet har bara en butik, Jysk Bäddlager. Brandbergen Centrum är ett ljust och öppet centrum med butiker som erbjuder ett lågprissortiment. Många av butikerna var inte välbesökta, det enda butiken som attraherade kunder var ICA. Området anses som ett låginkomstområde vilket tydligt märks med tanke på att det är mycket folk utan något specifikt ärende inne i centrumet. De flesta verkar stå utanför de två restaurangerna som finns i centrumet. Detta leder till att centrumet får en väldig dålig atmosfär och kan anses stökigt. I mitten av centrumet finns ett café och en grill. Dessa två tar upp mycket yta vilket gör att centrumet ser alldeles för litet ut. 4.1.2 Utbud Dagligvaror Centrumets dagligvaruutbud består utav en ICA-butik, Pressbyrån, blomsterbutik och en godisbutik. Centrumets största dragare är ICA Brandbergen. Butiken har ett väldigt stort och fräscht sortiment och attraherar många kunder. Butiken är modern och har infört ICAs nya betalsystem med självscaning. Dagligvaruutbudet står för mer än 50 % av centrumets omsättning. 16

4.1.3 Utbud Sällanköpsvaror Centrumets sällanköpsvaror består utav två beklädnadsbutiker, fyra hemutrustningsbutiker, och fem fritidsvarubutiker. Beklädnadsbutikerna består utav en klädbutik och en skobutik. Den största hemutrustningsbutiken är Jysk Bäddlager. Den anses vara en av centrumets största dragare tillsammans med ICA. De andra hemutrustningsbutikerna är mindre än Jysk och har ett smalare sortiment. Fritidsvaruutbudet består en datorbutik, optiker, guldhandlare, mobiltelefonbutik och en butik som säljer diverse artiklar. 4.1.4 Utbud Restaurangutbud Brandbergens Centrum har tre restauranger. Ingen håller någon högre klass utan de anses mest som lunchrestauranger som satsar mer på ölförsäljning än på mat. Alla tre restaurangerna har mestadels kunder som spenderar en hel eftermiddag inne på restaurangerna. 4.1.5 Utbud Kommersiell service Den kommersiella servicen i Brandbergen Centrum består utav Apoteket, bowlinghall, biograf, frisör, kemtvätt, skomakare, låsservice och Svensk Kassaservice. Med tanke på sin storlek är centrumet unikt med att de har en biograf och en bowlinghall. En islamisk förening har planer på att bygga ett komplex i anslutning till busstationen. Detta kan öka upptagningsområdet och den ström av människor som rör sig i centrumet. I dagens läge är det endast intressant för fastighetsägaren att bygga till de två tornbyggnaderna vid ingången till centrumet som kommer att inrymma 60 lägenheter och ett antal kontorslokaler (se nedan). 4.1.6 Centrumets marknadsområde och befolkning Upptagningsområdet består utav Brandbergen, Ramsdalen och Svartbäcken vilket motsvarar 13 816 personer: se kartan nedan där primärt upptagningsområde är markerat med röd linje och sekundärt upptagningsområde med grön linje. 17

Medelinkomsten i upptagningsområde är 204 000 kr i jämförelse med kommunen som har 217 000 kr. Detta medför att upptagningsområdet har en lägre medelinkomst på cirka 6 %. Andelen personer med utländsk bakgrund är 29 % i upptagningsområdet och 18 % i kommunen. Socialbidragstagandet är 6 % för upptagningsområdet och 4 % för kommunen. Andelen personer med eftergymnasial utbildning i upptagningsområdet uppgår till 10 % jämfört med 24 % i kommunen. Centrumets potentiella kunder har en lägre disponibel inkomst än resten av kommunen. Brandbergen C Upptagningsområdet Kommunen Medelinkomst (kr) 204 000 217 000 Utländsk bakgrund 29,0% 18,0% Socialbidrag 6,0% 4,0% Efter gym. Utb 10,0% 24,0% 4.1.7 Konkurrenssituation Brandbergen Centrums största konkurrent gällande dagligvaror är främst ICA Maxi och Coop Forum som ligger vid Nynäsvägen. Centrumet har svårt att konkurrera med dessa två dagligvarukedjor. Den största konkurrenten för sällanköpsvaror är Haninge Centrum. Det ligger endast ett par kilometer bort och centrumet har bra bussförbindelser med Brandbergens Centrum. Där finns det ett komplett utbud av sällanköpsvaror, mestadels sällanköpsvaror. Brandbergen Centrum har svårt att stå sig mot dess konkurrenter, både gällande daglig- och sällanköpsvaror. Utöver dessa konkurrenter så finns även Länna Köpcentrum som är beläget invid Nynäsvägen. Även de erbjuder ett komplett sortiment av både daglig- och sällanköpsvaror. 18

4.1.8 Marknadsunderlag och marknadsandel För att kunna bedöma Brandbergen Centrums marknadsandel i förhållande till dess konkurrenter och bekräfta marknadsområdet, har konsumtionsflödena studeras. Detta innebär att en faktisk detaljhandelsomsättning jämförs med beräknad konsumtion, vilket ger en bild av konkurrensläget i förhållande till andra centra och områden. Bandbergen: Marknadsunderlag och beräknad marknadsandel år 2003 Marknads- Omsättning M-andelar underlag Mkr Mkr % Primärområde DV 249,1 132 53,0% SV 211,0 49 23,0% Sekundärområde DV 57,8 8 13,0% SV 49,0 2 5,0% Totalt DV 306,9 14045,5% 45,5% SV 259,9 51 19,6% Totalt 566,9 191 33,6% Dagligvaruhandeln i Brandbergen Centrum har en stor del av den bedömda marknaden, hela 45,5 %. Denna andel beror främst av Ica. Den omsätter 120 Mkr och har en yteffektivitet på 35 kr/kvm vilket är tillfredställande. Ica attraherar en stor del av centrumets marknadsunderlag. Resultatet är helt tillfredställande med tanke på att två av Stockholms mest omsättande stormarknader är centrumets konkurrenter. Sällanköpsvaruutbudet håller en väldigt dålig nivå. Den enda butiken som drar kunder till centrumet gällande sällanköpsvaror är Jysk Bäddlager. Butikerna omsätter inte mycket vilket förklara den beräknade siffran 19,6 %. 4.1.9 Förvaltning Fastighetsägaren Realia sköter hela förvaltningen, men det finns ingen centrumledare. Det finns heller ingen företagarförening. Det tillämpas gemensamma öppettider 10-19 och ICA har öppet till 21. Marknadsföringen sker av hyresgästerna, och fastighetsägaren skjuter till lika mycket pengar som hyresgästerna tillsammans samlar ihop. Detta uppgår till cirka ett par hundra tusen kronor per år. Fastighetsägaren tillämpar både fast- och omsättningsbaserad hyra på lokalerna. De stora aktörerna har omsättningshyra medan de mindre har fast hyra, och kallhyra tillämpas på båda typerna. Hyran kan vara svårt att få in från vissa hyresgäster men de flesta brukar klara av det 19

utan problem. Omsättningen uppgår till cirka 250 miljoner. Hyran har ett väldigt stort spann, allt ifrån 197 till 3200 kr/kvm/år. 4.1.10 Planer och infrastruktur Kommunen hade en omfattande detaljplan på att genomföra vissa om- och tillbyggnader på centrumet. Planen inkluderade två stycken tornbyggnader som skulle placeras på däcksparkeringen. Dessa skulle inrymma bostäder och mellan dem skulle man bygga kontorslokaler som skulle inglasas. Tornen skulle vara en närmiljö till centrumet och skulle ha en egen ingång till centrumet. Parkeringsplatsen som ligger på markplan kan fräschas upp så att den passar in i den nya bebyggelsen. Busstorget kan byggas om så att det integreras i centrumet samt att det byggs en rondell där bussarna kan vända. I det nedre planet vid busshållplatsen kan det byggas till parkeringsplatser vilket i huvudsak ska vara korttidsparkering. Under de två tornen kan det byggas en butiksarkad med nio nya butiker samt ett café, och ytan kan komma att uppgå till ca 800 kvm. Tanken med om- och tillbyggnaden är att skapa en miljö som inte finns idag samt utöka den befintliga kommersiella ytan och rusta upp ingången till centrumet. Detaljplanen presenterades för fastighetsägaren i maj 2003 och kommunen har haft planen utställd till allmänheten. Planen har fått ett positivt bemötande av både handlarna och de boende i området. Fastighetsägaren var positiv till den framtagna detaljplanen men har sedan den presenterades inte hört av sig eller visat något intresse på att genomföra den. För att genomföra detaljplanen måste det finnas ett exploateringsavtal som bl.a. redovisar hur kostnaderna skall fördelas mellan kommunen och fastighetsägaren, och detta avtal finns ännu inte idag. ICA Brandbergen är den största dragaren till centrumet. De anser att det är viktigt att det görs nya planer för centrumet. Svensk Handel var även med och framförde sina åsikter vid framtagande av detaljplanen. Det uppstod en centrumförening men arbetet verkar ha avstannat eftersom det ansågs vara mödosamt att driva den med hänsyn till de höga in- och utflyttningen av hyresgäster. Handlarna var lite negativa till att detaljplanen innebar att parkeringsytan på övre däck togs bort i förmån för den nya bostadsbebyggelsen. Den parkeringsytan underlättar för kunderna när de har genomfört köp av skrymmande varor eftersom de med lätthet kan bära ut dom till bilen som står parkerad på övre parkeringsdäck. Problemet kan dock lösas med rulltrappor till den nedre parkeringen samt att det byggs ett antal parkeringsplatser under själva centrumet som kan nås med hiss. 4.1.11 SWOT-analys Styrkor: Relativt stort närhetsunderlag, mer än 11 000 personer boende i primärområdet Stort bostadsområde mycket nära centrumet Inomhuscentrum En fungerande ICA butik Svagheter: Dålig standard på restaurangerna 20

Brist på trevlig och positiv atmosfär Brist i funktion och layout av butikslokaliseringsplan Svagt utbud och låg standard på sällanköpsvarubutikerna Dålig marknadsföring av butikerna Företagarförening bland hyresgästerna saknas Utomhuslayouten saknar identitet Förfallen ingång till centrumet Möjligheter: Den framtagna detaljplanen Efterfrågan på bostäder i området Etableringen av en islamisk förening som kan bidra till fler besökare Hot: Konkurrens från omkringliggande centrum Den närmaste konkurrenten Haninge Centrum håller på att bygga ut Konkurrenterna som erbjuder volymhandel intill Nynäsvägen Inga incitament från kommunen att stoppa externetableringar Fastighetsägarens ovilja på att genomföra ändringar 4.2 Bredäng Centrum 4.2.1 Läge och tillgänglighet Centrumet ligger i Skärholmens stadsdel, i Stockholms Stads södra del. Bredäng Centrum ligger cirka 1,5 km från E4. Avfarten till centrumet sker från E4:an till Skärholmsvägen och sedan mot Bredängs Allé som leder mot in mot centrumet. Trots avståndet till E4:an är det lätt att ta sig in till centrumet eftersom det är väl skyltat från Skärholmsvägen. Centrumet är ej synligt från vägarna och själva centrumet har inte någon egen skyltning. Centrumet ligger inne i Bredängs bostadsområde, det finns en busslinje som förbinder centrumet med Fruängen och Skärholmen. De boende i Bredäng kan med lätthet ta sig in till centrumet, både till fots och med bil. Utöver bussförbindelserna så finns det en tunnelbanestation i centrumet. Bredäng Centrum upplevs som ganska brutalt vid den första anblicken pga. att i stort sett hela centrumet har betong som byggnadsmaterial. Det finns planer på att genomföra förändringar. Fastighetsägarna Centrumkompaniet samt Gatu- och Fastighetskontoret har planer på att investera ett antal miljoner i att bygga om centrumet. Bredängs Centrum är mycket invandrartätt och det märks tydligt genom att de flesta butiksinnehavare har utländsk bakgrund och på de personer som rör sig i centrumet. 21

De största dragarna till centrumet anses vara de två matvarubutikerna ICA Supermarket och Vi. Det är de butiker som tillsammans med Apoteket står för den största delen av centrumets omsättning. Vakansgraden är låg och den enda lokalen som står tom är Apotekets gamla lokaler. Det samlas mycket folk framför matvarubutikerna som inte har något specifikt ärende i centrumet. Det finns inte något större café att sätta sig på. Arkitekturen är tidigt 70-tal och centrumet växte fram under miljonprogrammet. Det märks tydligt i hela det kringliggande bostadsområdet eftersom husen ser identiska ut. Centrumet ger ett väldigt grått intryck eftersom byggnadsmaterialet är betong. Det enda ombyggnaden som har skett är att Connex har byggt om tunnelbaneuppgången och gjort den mer färgglad. Centrumet har ett stort ombyggnadsbehov eftersom centrumets anda lever kvar i miljonprogrammet. 4.2.2 Utbud Dagligvaror Livsmedelsutbudet består utav ICA Supermarket, Vi Bredäng och Bredängs Livs. Mer än 90 % av detaljhandelsomsättningen i Bredäng Centrum utgörs av dagligvaror. Jämfört med ICA så har Vi butiken ett bredare sortiment eftersom de är fria handlare och inte behöver rätta sig efter något specifikt varuutbud, vilket dess huvudkonkurrent måste eftersom de ingår i ICAkoncernen. Förutom livsmedel finns det olika typer av dagligvaror i centrumet. Dessa är bageri, blomster butik, pressbyrå och en tobaksaffär. Den butiken som har den största ökningen i omsättningen i centrumet är matvarubutiken Vi. Butiken har på 6 år ökat sin omsättning från 37 till 67 miljoner kronor. Orsaken till omsättningsökningen berodde till stor del på att handlaren valde att ta in varor som efterfrågades av kunderna. I upptagningsområdet bor det en stor del invandrare vilka efterfrågar lite andra typer av varor än som finns i det ordinarie sortimentet. Vi butiken fick högsta betyg vid kundundersökningen som genomfördes av Näringslivskontoret. ICA butiken har ett väldigt strikt sortiment och tillåts inte att ta in varor som inte finns i deras ordinarie sortiment. Vi butiken kommer troligtvis att byta namn till Hemköp och ingå i Axfood pga. tvister om hyreskontraktet. Detta kommer att påverka varuutbudet eftersom Hemköp också har regler på vad en handlare ska få sälja. 4.2.3 Utbud Sällanköpsvaror Bredängs utbud av sällanköpsvaror består utav Bredängs Modebutik, Bredängs Möbler, Bredängs Guld och Frukan Presenter. Bredängs Möbler har ett större upptagningsområde än centrumet. Butiken erbjuder varor som inte kan tillhandahållas hos de närmaste konkurrenterna. Utbudet är speciellt eftersom möblerna har influenser från mellanöstern. 4.2.4 Utbud Restauranger Restaurangverksamheten är väldigt dålig i centrumet. De flesta satsar på öl försäljning och inte på mat, vilket drar till sig oönskade kunder. En möjlighet som centrumet har är om restaurangerna börjar erbjuda bättre mat, speciellt under lunchtid eftersom det kan ge 22

överspilleffekter till de andra branscherna i centrumet. Restaurangerna borde även servera mat för avhämtning så att hemåtvändande personer kan köpa och ta med sig mat hem. 4.2.5 Utbud Kommersiell och övrig service Bredäng Centrum innehåller grundläggande service i form av Apotek, bankomat och Svensk Kassaservice. Utöver det så finns det två frisörer, barnavårdcentral, sjukgymnast, vårdcentral, husläkarmottagning, kulturskolan, privat läkare och tandläkare. Centrumet har ett stort serviceutbud för boende i närområdet. 4.2.6 Centrumets marknadsområde och befolkning Primärområdet betecknas av Bredängs bostadsområde som ligger i anslutning till centrumet. Sekundärområdet består även av Mälarhöjdens västra del som gränsar öster från centrumet. Centrumets upptagningsområde uppgår till 11 565 personer. Medelinkomsten är lite lägre än i resten av Söderort, cirka 18 % lägre. Andelen personer med utländsk bakgrund är högre i Bredäng än i resten utav Söderort, 42 % i Bredäng och 18 % i Söderort. Socialbidragstagandet är även det högre i Bredäng än Söderort, 9 % i jämförelse mot 6,9 %. Andelen invånare med eftergymnasial utbildning är 32,1 % vilket bedöms som lågt. Befolkningen i Bredängs Centrums upptagningsområde har en lite lägre disponibel inkomst än resten utav Söderort. Detta kan påverka försäljningen eftersom kunderna inte är lika köpstarka. Bredäng C Upptagningsområdet Söderort Medelinkomst (kr) 194 000 236 200 Utländsk bakgrund 42,0% 18,0% 23

Socialbidrag 9,0% 6,9% Efter gym. Utb 32,1% 42,7% 4.2.7 Konkurrenssituation Bredäng Centrums största konkurrent för dagligvaror är handelsområdet Kungens Kurva. Kungens Kurva är Sveriges största handelsområde både i detaljhandelsomsättning samt detaljhandelsyta. Handelsområdet ligger 3,4 km från Bredäng Centrum. Från Bredäng Centrum tar man sig lättast till Kungens Kurva med bil. Det går även att ta sig till Kungens Kurva med buss som går från Skärholmens Centrum. Skärholmens Centrum ligger två tunnelbanestationer söderut från Bredäng Centrum. Det är svårt att konkurrera med Kungens Kurva gällande utbud och tillgänglighet. De flesta aktörer har lägre priser än Bredängs Centrum. Exempel på livsmedelsbutiker är ICA Kvantum, Prisextra och City Gross. Den största konkurrenten gällande sällanköpsvaror är främst Skärholmen, Kungens Kurva och Stockholms innerstad. Beklädnad handlas för det mesta i Skärholmen Centrum och innerstaden. Hemutrustning och fritidsvaror inhandlas i Kungens Kurva eftersom det finns ett större utbud och eftersom det är ganska skrymmande varor där biltransport behövs. 4.2.8 Marknadsunderlag och marknadsandel För att kunna bedöma Bredäng Centrums marknadsandel i förhållande till dess konkurrenter och bekräfta marknadsområdet, har konsumtionsflödena studeras. Detta innebär att en faktisk detaljhandelsomsättning jämförs med beräknad konsumtion, vilket ger en bild av konkurrensläget i förhållande till andra centra och områden. Bredäng: Marknadsunderlag och beräknad marknadsandel år 2003 Marknads- Omsättning M-andelar underlag Mkr Mkr % Primärområdet DV 221,1 135 61,0% SV 196,5 10 5,0 Sekundärområde DV 69,0 10 15,0% SV 61,4 1 2% Totalt DV 290,1 145 50,1% SV 257,9 11 4,3% Totalt 548,0 156 28,5% Centrumets kärna är dagligvaruhandeln dvs. de tre matvarubutikerna. Ica och Vi har båda en yteffektivitet på 40 000 kr/kvm vilket bedöms som väldigt bra. Den tredje butiken har avsevärt lägre yteffektivitet. Marknadsandelen som dagligvaruhandeln har är 50,1 % vilket 24

beror på att centrumet har ett stort närhetsunderlag. Centrumet skulle även kunna öppna en matvarubutik som erbjuder lågpris ex. Lidl eller Netto. Sällanköpsvaruandelen är väldigt låg vilket kan förklaras med att centrumet inte har något större utbud av sällanköpsvaror. Centrumet har även Skärholmen Centrum som närmaste konkurrent. 4.2.9 Förvaltning Centrumkompaniet som äger Bredängs Centrum bildades 2001 och tog över köpcentrumen från Svenska Bostäder och Familjebostäder. Bolaget ägs alltså av Stockholms kommun. Centrumkompaniet äger största andelen av de kommersiella ytorna i centrumet. Övriga fastighetsägare är SISAB, SL samt Gatu- och fastighetskontoret (GFK). SISAB äger Bredängs Skola och SL äger tunnelbanefastigheten. GFK äger en del av ytorna på torget. Centrumkompaniets organisation ser ut så att det finns en affärsområdeschef, hyresansvarig, centrumledare, driftansvarig och drifttekniker. Centrumkompaniets hyreskontrakt är kallhyra eftersom de anser att man inte kan tillämpa omsättningsbaserad hyra pga. fastighetsägaren inte har möjlighet att kontrollera uppgifterna från hyresgästen. Utöver kallhyran tillkommer fastighetsskatt, värme/kyla, sophantering, bevakning samt hyresgästernas gemensamma utrymmen och dess gemensamma marknadsföring. 4.2.10 Planer och infrastruktur De åtgärder som är planerade att genomföras är att införa grönska, fontäner, fräscha upp och måla om betongfasaderna. Vägen som går runt centrumet skall smalnas av pga. att de boende upplever att biltrafiken kör för fort. Murarna vid parkeringsplatsen skall rivas så att insynen till centrumet ökar. Apoteket kommer att flytta in i Postens gamla lokaler som är beläget under Kulturlokalen. Systembolaget kommer att stänga sin butik och för tillfället så letar fastighetsägaren efter en ny hyresgäst. Flytten av Systembolaget kan påverka centrumet negativt eftersom kunderna som handlade på Systembolaget även kompletteringshandlade i några av centrumets butiker. Centrumet och dess bostadsområde upplevs av de boende i området som ett trevligt centrum men de anser att det finns för mycket betongfasader och att det anses smutsigt. Miljonprogrammet är kulturmärkt och därför minskar fastighetsägarens valmöjligheter när det gäller att genomföra tänkta åtgärdsförslag. Därför behålls betongfasaderna men de fräschas upp och målas om. Torget tar upp en stor yta av centrumet, därför ska det anläggas grönska och införas fontäner. På torget skall det även göras plats för en permanent torghandel som skall stå i närheten av Apotekets nya lokal. Anledningen till upprustningen av Bredängs Centrum är att dess största konkurrenter har blivit större eller att de står inför en större ombyggnad t.ex. Kungens Kurva och Skärholmens Centrum. Planer på att bygga nya bostäder i närheten av centrumet finns framtagna. Fastighetsägaren som kan tänka sig bygga har dock lagt planerna på is. Bostäderna skulle placeras i anslutning 25