ett nyhetsbrev från mannheimer swartling med inriktning på fastigheter & entreprenad Fasta affärer december 2009 klas wennström Hittar praktiska lösningar på komplicerade problem sidan 6 bytesaffärer En förtroendefråga sidan 3 statsstöd och annan otillåten konkurrens Förstärkta regler från årsskiftet sidan 5
Ledare Bytesaffärer en förtroendefråga Den bortglömda motparten När en privat part tecknar avtal med en kommun tillkommer en extra motpart på köpet - medborgaren. Denna bakomliggande motpart bör inte glömmas bort eftersom han ibland ger sig till känna, med åsikter på avtalet. Medborgarens möjligheter att utan kostnadsrisk göra rättssak av sina åsikter kan skapa stora problem och mycket förlorad tid för den privata parten, om inte avtalet ifråga har tagit höjd för denna risk. I de fall medborgaren vill ingripa brukar det vara vissa påståenden som återkommer: att kommunen genom avtalet har favoriserat en viss part att kommunen inte har bevakat sina rättigheter enligt avtalet att avtalet inte gäller en kommunal angelägenhet att kommunen genom avtalet har gjort en otillåtet dålig affär Vilken påverkan detta kan få beror på när i tiden frågan aktualiseras, och även på hur avtalet är skrivet. Glöm därför inte bort medborgaren när du avtalar med en kommun! På sidan 5 kan du läsa om EU-regelverket som kommunerna också måste beakta i sina fastighetsaffärer - statsstödsreglerna. Det speciella med reglerna är att vid kommunala överträdelser av reglerna kan kostnadsansvaret drabba den privata part som anses ha fått statsstödet. trevlig läsning! jesper prytz ansvarig utgivare advokat jesper prytz 031-355 16 72, jpr@msa.se redaktion advokat lars gahnström advokat tomas johansson jur.kand. anders ingvarson jur.kand. anna henriksson assistent monica löf-nilsson kontaktpersoner advokat klas wennström, stockholm 08-595 064 15, kwe@msa.se advokat jesper prytz, göteborg 031-355 16 72, jpr@msa.se advokat johan granehult, malmö 040-698 58 22, jgr@msa.se foto Joachim Lundgren Mats Högberg nyhetsbrevet utges i informationssyfte och är inte att betrakta som juridisk rådgivning. nyhetsbrevet får citeras med angivande av källa. Allt större svårigheter att låna pengar den traditionella vägen innebär att intresset för bytesaffärer vanligen ökar. En bytesaffär innebär enkelt uttryckt att en fastighet byts mot en annan, ibland med en mellanskillnad. Ett byte kan vara attraktivt, inte bara när finansiering är svår att få, när affärsverksamheten inte inbringar tillräckligt stort överskott, utan också för att snabbt åstadkomma strategisk tillväxt. Ett byte kan vara attraktivt, inte bara när finansiering är svår att få, när affärsverksamheten inte inbringar tillräckligt stort överskott, utan också för att snabbt åstadkomma strategisk tillväxt. Ytterligare en anledning till att genomföra ett förvärv i form av en bytesaffär kan vara att man inte önskar offentliggöra en köpeskilling. För att uppnå detta behöver affären struktureras som bolagsaffär. Bytesaffärer i finanskriser är ingen nyhet utan ägde rum i Schweiz redan under 1930-talet, då tillgången på kontanter var begränsad. Idag är närmare 65% av alla företag som är listade på NYSE engagerade i någon form av bytesaffär. Den australiensiska organisationen Bartercard, som har funnits sedan 1991, har idag 75 000 medlemmar där transaktioner rörande allt ifrån egna odlade grönsaker till fastigheter och bolag görs i ett geografiskt område innefattande 13 länder. Sättet att strukturera en bytesaffär varierar och kan innefatta allt ifrån överlåtelse av två fastigheter genom ett enkelt avtal utan mellanskillnad till att ett stort antal bolag som äger fastigheter överlåts genom flera avtal. Den slutliga strukturen avgörs från fall till fall främst utifrån skattehänsyn. Till skillnad mot bytesaffärer där vara eller tjänst byts så finns det i en fastighetsbytesaffär fortfarande möjligheter att vinna skattefördelar. Andra frågor som måste analyseras närmare kan vara frågor om villkorande av avtal, kvittning, stämpelskatt och i vissa fall särskild återgång vid en parts konkurs innan tillträde. Inte minst viktigt att komma ihåg är att en bytestransaktion kräver ett större förtroende mellan parterna än en traditionell fastighetsöverlåtelse. katarina bjelkow rössel kbj@msa.se 2
Säkerställ en lyckad refinansiering av bolaget Statsstöd och annan otillåten konkurrens förstärkta regler från årsskiftet Vid årsskiftet införs regler i konkurrenslagen som underlättar för privata aktörer att agera mot offentliga aktörer som snedvrider konkurrensen. Redan dagens regelverk om förbud mot statsstöd är dock viktigt att känna till, då det kan påverka privata aktörer och måste beaktas i utvecklingsprojekt och transaktioner där t ex en kommun eller ett kommunalt bolag är medpart. näringsidkare och transaktionen som sådan låg utanför det kommunala kompetensområdet. Konsum har överklagat Kommissionens beslut till EG-domstolen och anfört i princip samma invändningar som kommunen fört fram i länsrätten. Kammarrättens beslut har inte överklagats. I större projekt kan det vara svårt att avgöra vad som utgör marknadsmässiga försäljningar eller investeringar och vad som utgör ett otillåtet statsstöd. Huvudregeln är att överlåtelse av offentligt ägda fastigheter ska ske efter ett offentliggjort, öppet och villkorslöst anbudsförfarande, där det bästa anbudet antas. Detta innebär att alla köpare ska ha möjlig- I spåren av finanskrisen blir det allt vanligare att fastighetsägare bryter mot lånevillkoren. Särskilt besvärligt är det när lånen ska läggas om. Det finns flera lösningar men viktigast är att agera i god tid. Nyckeltalet belåningsgrad har i ljuset av finanskrisen och vacklande fastighetsvärden hamnat i fokus för långivare och låntagare. Detta nyckeltal är mycket vanligt förekommande i fastighetsfinansieringar och leder just nu till diskussioner i samband med uppföljning av redan ingångna krediter men även vid nyutlåning och refinansiering av existerande fastighetslån. En belåningsgrad på ca 75 85 procent har varit vanligt förekommande i Sverige men dessa nivåer kan förmodas gå ned något i rådande marknad. Dessutom finns det kanske risk för en viss nedgång i fastighetsvärdena framöver. Om de accepterade belåningsgraderna på marknaden sjunker samtidigt som fastighetsvärdena går ned blir det dubbel effekt på det finansieringsgap som uppstår och som behöver kompenseras med ytterligare kapital för att sänka skulden i låntagaren till en acceptabel nivå. Detta finansieringsgap kan orsaka problem i redan existerande finansieringar och även vid refinansiering av fastighetskrediter. Om ett finansieringsgap har uppstått, d.v.s. ett spann mellan den belåningsgrad som långivaren accepterar och den rådande belåningsgraden, bör parterna överväga vilka möjligheter det finns att fylla ut finansieringsgapet. Nytt kapital från ägare eller nya investerare är många gånger den absolut bästa och enklaste lösningen. Detta är emellertid inte alltid möjligt. Ett alternativ är att nuvarande långivare eller andra finansiärer ställer upp med ytterligare lån till strukturen. Nya lån från andra finansiärer än de ursprungliga långivarna kan efterställas som en junior finansiering. Detta kan genomföras i form av ett traditionellt mezzaninelån alternativt i form av någon typ av hybridlån varigenom långivaren inte kräver någon eller en mycket begränsad löpande ränta under lånets löptid för att i stället få en del av värdet av låntagaren eller en del av vinsten från låntagaren i ett senare skede. Avkastningen på hybridlån kan även kopplas till värdeutvecklingen av en viss fastighet eller hyresintäkterna från en viss fastighet. Vissa låntagare har även börjat titta på möjligheten att ge ut obligationer för att ersätta hela eller del av bankfinansieringen. Även om detta ännu inte är vanligt förekommande i fastighetsfinansiering i Sverige så kan detta alternativ pga riskviljan på obligationsmarknaden visa sig vara ett attraktivt sätt att anskaffa mer kapital. Om långivaren accepterar en högre belåningsgrad för att säkerställa en refinansiering kan långivaren kompenseras med en förbättrad säkerhetsposition. Detta kan exempelvis åstadkommas genom omstrukturering av finansiering och bolagsstruktur så att skulden kommer närmare tillgångarna, varigenom säkerheterna i fastigheterna kan åsättas ett högre värde. Långivarens säkerheter kan även förbättras genom att mer pantbrev tas ut, andra kompletterande säkerheter ställs, långivaren ökar sina informationskrav, kontroll över kassaflöden och eventuella investerarlån efterställs. johan häger jhr@msa.se De EG-rättsliga reglerna om statsstöd förknippas kanske just nu mest med fordonsindustrin, men påverkar på en mer vardaglig nivå även fastighetsbranschen. Förenklat uttryckt innebär statsstödsreglerna att offentliga organ, såsom kommunala bolag, inte får besluta om eller finansiera projekt eller transaktioner som skulle innebära att en privat aktör får en särskild fördel och gynnas i förhållande till sina konkurrenter. Regelverket tillåter vissa undantag. I ett uppmärksammat fall från 2008 fälldes Åre kommun för att ha överlåtit mark till underpris. Kommunen sålde en fastighet i centrala Åre till Konsum för 2 000 000 kr en kort tid efter att konkurrenten Lidl hade gjort intresseanmälan och bjudit 6 600 000 kr för marken. Kommunens beslut överklagades av en privatperson som hävdade att beslutet stred mot det EG-rättsliga förbudet mot statsstöd. Kommunen invände att markförsäljningen till Konsum var av synnerlig vikt för samhällsutvecklingen och ett led i genomförandet av en detaljplan, förenat med särskilda förutsättningar för nyttjande av marken, samt att det pris som fastställts var skäligt och inte innebar något stöd till Konsum. Länsrätten friade kommunen utifrån bedömningen att beslutet var ett led i en större planerad förändring av Åre torg samt att Lidls bud lades mycket sent i beslutsprocessen. Före överklagandet till Kammarrätten fattade Europeiska kommissionen, EU:s tillsynsorgan, ett beslut att transaktionen utgjorde ett otillåtet statligt stöd om 4 600 000 kr, dvs. skillnaden mellan Lidls bud och den köpeskilling som Konsum fick betala. Kommissionen ansåg att Lidls bud var en bättre indikator på marknadsvärdet än kommunens uppskattade värde. Kommissionens beslut bifogades överklagandet till Kammarrätten. Kammarrätten slog fast att kommunens beslut skulle upphävas eftersom det var oförenligt med EG-fördragets regler om statligt stöd. Försäljningen stod dessutom i strid med kommunallagen eftersom det utgjorde ett individuellt stöd till enskild I större projekt kan det vara svårt att avgöra vad som utgör marknadsmässiga försäljningar eller investeringar och vad som utgör ett otillåtet statsstöd. het att förvärva fastigheterna oavsett syftet med användningen. Vid mer omfattande samhällsutvecklingsprojekt, där markanvändningen är en viktig del av transaktionen, får fastigheterna överlåtas till på förhand bestämda köpare till ett marknadspris som fastställts av oberoende värderingsmän. Oavsett arten av den transaktion som skall genomföras är det viktigt att parterna redan på planeringsstadiet har i åtanke reglerna i kommunallagen, konkurrenslagen och bestämmelserna kring statsstöd samt överväger behovet av att rådgöra med juridiska experter. jesper prytz jpr@msa.se urszula sieradzka usi@msa.se 4
Klas Wennström hittar praktiska lösningar på komplicerade problem Klas Wennström är ansvarig för verksamhetsgruppen för fastighetsrätt och entreprenadrätt i Stockholm och medlem i byråns styrelse. Han är specialiserad på fastighetsrätt och i synnerhet på frågor som rör transaktioner avseende fastighetsbestånd eller fastighetsbolag. Med över femton års erfarenhet av arbete i frågor som rör fastighetsbranschen har Klas en bred kunskap inom området och kännedom om branschens aktörer. Klas har också en erkänd förmåga att genomföra transaktioner och hitta praktiska lösningar på komplicerade problem. varför just fastighetsrätt? Jag blev rekryterad för att bygga upp Mannheimer Swartlings miljörättavdelning tillsammans med en annan delägare på byrån, Per Molander. De behövde någon som kunde förvaltningsprocessförfarandet i miljöskyddsnämnden, vilket passade mig då jag hade erfarenhet från kammarrätten. Jag började således min karriär på Mannheimer Swartling med att arbeta med miljörättsliga frågor men blev genom detta arbete involverad i den första större utförsäljningen från Vasakronan 1996. Vi företrädde då köparen Crédit Suisse som köpte drygt 200 fastigheter, bland annat tingsrätter, polishus och andra publika fastigheter. Sedermera kom detta bestånd av fastigheter att inordnas under Stenvalvet Fastighets AB. Därefter kom jag att arbeta med flera av de stora sale-andlease-back-transaktionerna som gjordes för svenska bolag bland annat försäljningar avseende ABB:s, Ericssons, SAS, Nordeas och SEB:s fastighetsbestånd. Det var inte många på byrån i Stockholm som då hade fokus på fastighetstransaktioner, det var lite av ett bortglömt område för oss. När marknaden började sätta fart efter den förra fastighetskrisen så hade jag en nisch som jag kunde utveckla. Och på den vägen är det. portföljer från NCC, Länsförsäkringar och Drott/ Fabege. Sammantaget tror jag det blev fastigheter för 12 13 miljarder. du har stor kunskap om sale-and-lease-back -transaktioner, kan du berätta om det? Det är ofta spännande projekt med speciella tillgångar och intressanta klienter. SAS gjorde till exempel en sale-and-lease-back av flygplatsbaserade fastigheter, en transaktion som sträckte sig över flera jurisdiktioner eftersom både Gardemoen, Arlanda, Kastrup och Landvetter berördes. Ärendet involverade många annorlunda frågeställningar bland annat De som är väl förberedda och har planerat för det kommer säkert att lyckas göra bra affärer. avseende tillbehörsfrågor, valutarisker och annat. Viss specifik utrustning är så speciell att man kan fundera över om de är fastighetstillbehör eller något annat och en hel del särskilda regleringar krävdes. Det var ett spännande uppdrag rent fastighetsrättsligt. Min bild är att utgångspunkten är bättre nu än då. vad ska en fastighetsägare tänka på vid en sale-and-lease-back? Flexibilitet i avtalen. När det gäller kontor finns det alltid en marknad att gå ut på om man inte är nöjd med hyresupplägget, men när det gäller strategiska tillgångar, eller strategiska lokaliseringar som till exempel flygplatser, fabriker men även bankkontor är det särskilt viktigt att man tänker på hur man utformar avtalen. Många gånger är avtalen väldigt långa, 20 25 år är inget ovanligt. Då vet man att konjunkturen kommer att svänga ett par gånger under en sådan lång hyrestid och att hyresgästen kommer att ha behov av att både expandera och reducera ytor på olika sätt. Det gäller att bygga in den typen av ventiler i kontraktet. Där har vi haft många ganska speciella lösningar som har fungerat mycket bra. hur kommenterar du oron på fastighetsmarknaden? Även om det fortfarande är en osäker marknad så har vi varit där förut och som någon sa, det är i de här tiderna som de största förmögenheterna typiskt sett skapas. De som är väl förberedda och har planerat för det kommer säkert att lyckas göra bra affärer medan de som inte är det kommer att få det svårare. Och det är så det ser ut nu och det var så det såg ut på 1990-talet också, det är inget nytt i sig även om orsakerna och strukturerna ser annorlunda ut idag. Min bild är att marknaden nu så sakteliga kommer igång igen och att aktivitetsnivån på transaktionsmarknaden återhämtar sig i takt med att kreditmarknaden nu börjar fungera igen. En snabbare återhämtning än sist är trolig. Bland annat kan man konstatera att bankerna idag generellt sett har en bättre ställning i Sverige än vad de hade då. I början på 90-talet var bankerna inte vana vid en oreglerad kapitalmarknad. Nu har det gått nästan 20 år och både de och statsmakterna har blivit bättre på att agera i anledning av den uppkomna situation. Således är min bild att utgångspunkten är bättre nu än då. Det som skapar störst problem är i stället att nya marknader expanderat för snabbt och att kreditgivningen följt med i samma takt, vilket har en hämmande effekt på möjligheterna och viljan att ge nya krediter. lars gahnström lag@msa.se du jobbar mycket med utländska aktörer? Många av de utländska investerarna kommer först till Stockholm när de gör sina nordiska investeringar och Mannheimer Swartlings Stockholmskontor blir därigenom ofta involverat. I mitt fall kom flera av de utländska aktörerna till mig efter att blivit rekommenderade av Crédit Suisse som vi biträtt i Vasakronan-affären. Därefter har jag bl a arbetat med Whitehall Funds (Goldman Sachs fond för fastighetsinvesteringar). I början av 2000-talet skötte vi juridiken vid fondens förvärv av tre stora 6
Klassning av förorenade fastigheter Nya skatteregler för handelsbolag Den 15 oktober 2009 överlämnade Regeringen propositionen Skattefri kapitalvinst och utdelning på andelar inom handelsbolagssektorn (2009/10:36) till riksdagen. I propositionen föreslås att andelar i handelsbolag och andelar ägda av handelsbolag infogas i det nuvarande systemet med skattefria utdelningar och kapitalvinster på näringsbetingade andelar. Vidare föreslås att handelsbolagen infogas fullt ut i bestämmelserna om skalbolag. Vissa övergångsbestämmelser föreslås dessutom även med retroaktiv verkan som påverkar företag som är delägare i handelsbolag. Vi rekommenderar därför att delägare i handelsbolag snarast analyserar förslagets effekter för den egna verksamheten. Syftet med förslaget är att skapa en likformig hantering av olika företagsformer, förenkla för företag som är delägare i handelsbolag samt värna skattebasen. Bestämmelserna föreslås träda i kraft den 1 januari 2010 och tillämpas på avyttringar som sker efter ikraftträdandet. Vissa typer av investeringar kan med fördel företas genom ägande i handels- och kommanditbolag eftersom ett sådant ägande innebär stor flexibilitet. Dessa är inte bundna av aktiebolagslagens regler om exempelvis vinstfördelning och utdelningsbara medel. Rörelsevinsten kan istället fördelas och delas ut till andelsägarna på ett smidigt sätt. En annan fördel är att andelsägarna kan kvitta vinster och förluster i ett handels- /kommanditbolag mot egna vinster och förluster. Ovan beskrivna ordning kan vara fördelaktig i joint venture- och private equity sammanhang. När det gäller andra typer av investeringar är det fortfarande generellt mest fördelaktigt att investera via ägande i aktiebolag, eftersom det inte är möjligt att sälja in tillgångar till underpris till handels- och kommanditbolag. martin nilsson mni@msa.se anna bokström abm@msa.se I Sverige pågår ett omfattande arbete med att inventera och riskklassa potentiellt förorenade områden/fastigheter. Denna inventering kallas MIFO-inventering (Metodik för Inventering av Förorenade Områden). Inventeringen resulterar i att förorenade fastigheter delas in i fyra olika riskklasser utifrån föroreningarnas farlighet, föroreningsnivåer, spridningsförutsättningar samt områdets känslighet och naturens skyddsvärde. Riskklass 1 är den högsta nivån (mycket stor risk) och risklass 4 är den lägsta nivån (liten risk). Vilka konsekvenser får det då för en fastighetsägare att dennes fastighet blir riskklassad? Generellt kan sägas att MIFO medför stor exponering för en fastighetsägare. Informationen om vilka fastigheter som är förorenade och vilka bolag som anses ansvariga för föroreningarna är lättillgänglig genom offentliga register. Att en fastighet blir riskklassad utgör inte något legalt hinder mot försäljning av fastigheten eller hinder mot bygglov. Däremot kan klassningen påverka fastighetens marknadsvärde i betydande omfattning och medföra höga kostnader för fastighetsägaren. En hög riskklassning av en fastighet innebär ofta att tillsynsmyndigheten kräver att markundersökningar och efterbehandlingsåtgärder vidtas. Som utgångspunkt ansvarar den som har orsakat föroreningen för efterbehandling. Det är emellertid inte ovanligt att en fastighetsägare som inte orsakat föroreningen drabbas av kostnader till följd av föroreningen. Anledningen till detta kan vara att ansvarig verksamhetsutövare Klassningen kan påverka fastighetens marknadsvärde i betydande omfattning och medföra höga kostnader för fastighetsägaren. lyckas fördröja efterbehandlingsåtgärder. Vidare kan fastighetsägaren under vissa förhållanden anses sekundärt ansvarig för efterbehandling. Ett ansvar för en förorening är en finansiell belastning för bolaget som skall redovisas i årsredovisningen. Även om det inte är det fastighetsägande bolaget som ansvarar för föroreningen (utan tidigare verksamhetsutövare) kan en hög riskklassning få stor betydelse, eftersom fastighetens marknadsvärde påverkas negativt till dess föroreningen är åtgärdad. Ett sådant minskat marknadsvärde bör framgå av årsredovisningen. En riskklassning är inte definitiv utan kan ändras om ny information framkommer eller om markanvändningen ändras. Det är därför viktigt att som fastighetsägare vara förutseende och proaktiv och försöka få fastigheten nedklassad. Vid förvärv av fastighet är också viktigt att kontrollera den aktuella fastighetens MIFO-klassificering. mårten tagaeus mta@msa.se pia grönquist pgt@msa.se Moms på all lokalhyra Den 4 november 2009 lämnade Finansdepartementet sitt betänkande "Mervärdesskatt för den ideella sektorn, m.m." (Ds 2009:58) till Regeringen. I betänkandet förslås införandet av obligatorisk skattskyldighet för uthyrning av lokaler, oavsett vilken verksamhet som bedrivs av hyresgästen. Uthyrning av bostäder påverkas ej. Förslaget innebär att all lokalhyra skall beläggas med moms och att reglerna om frivillig skattskyldighet slopas. Några undantagsregler eller möjlighet att frivilligt utträda ur systemet föreslås av förenklingsskäl inte. Enligt övergångsbestämmelserna skall de hyresförhållanden som pågår när lagen träder i kraft få behandlas som skattefria i fem år från ikraftträdandet (med särskilda bestämmelser för korttidsuthyrning). Den moms som tidigare inte kunnat dras av på grund av att uthyrningen varit momsfri föreslås återbetalas till hyresvärden genom en engångsjämkning. Betänkandet skall nu ut på remiss. De nya reglerna föreslås träda i kraft 1 januari 2011. Det finns därmed anledning att se över sina hyresavtal för att se vilka konsekvenser förslaget kan komma att få och framförallt ha detta i åtanke vid en omförhandling. Huruvida övergångsreglerna kommer att leda till att uthyrningar görs momspliktiga direkt eller om först om fem år kan visa sig vara en öppen fråga. Beroende på riskfördelningen i det enskilda hyresavtalet kan lagförslaget föranleda komplicerade omförhandlingar. Det är uppenbart att parterna kan ha olika uppfattning om när det är lämpligast att börja belägga hyran med moms, och hyresavtalets utformning kan delvis avgöra vems intresse som kan få genomslag. elisabeth dahlman löfgren eda@msa.se 8
Upphandling av Nya Karolinska Solna Universitetssjukhus Stockholms läns landsting påbörjade i oktober 2008 upphandlingen av Nya Karolinska Solna Universitetssjukhus (NKS), det första sjukhusprojektet i Sverige som upphandlas i formen offentlig privat samverkan (OPS). NKS, som skall uppföras på samma område som nuvarande Karolinska Solna, planeras bli ett helt nytt universitetssjukhus med ett förändrat verksamhetsuppdrag innebärande större betoning på högspecialiserad vård, forskning och utbildning. Upphandlingen omfattar projektering, byggnation och finansiering av NKS samt ett antal fastighetsförvaltnings- och verksamhetsanknutna tjänster. Själva projektet är i allt väsentlig strukturerat i enlighet med vad som är brukligt för OPS-projekt. Vinnande anbudsgivare förväntas etablera ett för projektet särskilt bolag, ett så kallat SPV, som skall ingå ett projektavtal med landstinget. SPV:t ansvarar för tecknande av avtal med bygg- och tjänsteentreprenörer samt upptagande av finansiering. Projektavtalet kommer att reglera SPV:ts och landstingets respektive ansvarsområden och fördelningen av risker dem emellan. Erfarenheter från liknande utländska projekt inom sjukhussektorn, bland annat engelska PFI-projekt, tjänar som inspiration för ansvars- och riskfördelningen, som kommer att utformas på ett sådant sätt att projektet går att finansiera med projektfinansiering. Avtalstiden förväntas bli minst 30 år. Upphandlingen förväntas avslutas under våren 2010. Planen är att NKS skall kunna ta emot sina första patienter 2015/2016. malin håkansson hak@msa.se Ny tysk regering nya möjligheter för fastighetsbranchen Trender Den nya tyska regeringen har nu lagt fram sitt koalitionsavtal. Regeringen lyfter fram fastighetsbranschen som en av de viktigaste branscherna. Därför planeras ett flertal lagändringar som kommer underlätta för fastighetsägare i Tyskland; Uppsägningstiden för hyreslägenheter ska vara lika lång för hyresvärd och hyresgäst. För närvarande är hyresvärdens uppsägningstid mycket längre. Det ska bli enklare att renovera i syfte att spara energi och därefter höja hyran utan hyresgästens samtycke. Möjligheten att bilda tyska Real Estate Investment Trusts (REITs) infördes 2007, men har kritiserats eftersom det inte var tillåtet att investera i bostäder. Nu ska förvärv av bostäder läggas till. Under 2008 begränsades möjligheten att dra av räntebetalningar från inkomsten till EUR 1 miljon (s k Zinsschranke). Det har haft negativa konsekvenser för fastighetsbranschen som ju traditionellt har en hög belåningsgrad. Nu ska denna gräns höjas permanent till EUR 3 miljoner. Regeringen avser vidare att under 2010 utarbeta ett lagförslag för att förenkla förfarandet för planering av infrastruktur- och entreprenadprojekt. Vi ser fram emot dessa nya möjligheter. dr. maria wolleh maw@msa.se Med ett team på 50 jurister som dagligen arbetar med fastighetsbranschens transaktioner och andra fastighetsrättsliga frågor har Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighetsjurister. Vårt dagliga arbete återspeglar därför i stora delar trenderna i fastighetsbranschen. Bland de större ärenden byråns fastighetsjurister arbetar med för närvarande kan nämnas upphandlingen av Nya Karolinska Sjukhuset (se separat artikel i detta nummer) samt i övrigt företräder vi ett antal kommuner och allmännyttiga bostadsföretag i allt från planförfaranden till utförsäljningar av fastigheter. Överhuvudtaget är intresset i branschen stort för bostadsfastigheter och det pågår såväl mindre som större transaktioner inom detta segment. Ett annat område med hög aktivitet är hotell. Ett antal hotellprojekt är pågående och det rör sig om såväl nyproduktion som om- och tillbyggnader av befintliga hotell, samtliga belägna i storstäder. Generellt kan sägas att de flesta projektfastigheter vi arbetar med är möjliga genom samarbeten mellan olika intressenter och det är inte ovanligt att den slutliga äganderätten skall hamna i ett joint venture bolag. Intressant att notera är att ingen av de projektfastigheter vi arbetar med innehåller kontor utan fokus ligger, som nämnts ovan, på hotell men även en del bostads- och handelsfastigheter är under uppförande. En tydlig trend är att transaktionsmarknaden åter startat och då inte endast avseende bostadsfastigheter. Det rör sig främst om mindre transaktioner och de allra flesta är inte orsakade av finansiella problem hos säljaren. Även om byrån är involverad i en del större omstruktureringar verkar s k fire sales inte ha kommit till Sverige. Däremot är möjligen ett konjunkturtecken att vi arbetar i en rad tvister rörande främst hyresgästanpassningar samt fel i fastighet. I Tyskland arbetar våra jurister mycket med fastighetsutvecklingsprojekt och även i Ryssland pågår en del projekt avseende produktionsanläggningar samt en rad hyresförhandlingar avseende handeloch kontorslokaler. Avslutningsvis kan nämnas att fastighetsgruppens jurister stöttar gruppen för företagsöverlåtelser i fastighetsrelaterade frågor. De senaste månaderna har antalet företagsöverlåtelser ökat markant vilket kan vara intressant med tanke på att företagsförvärv brukar ligga före i konjunkturcykeln jämfört med fastighetstransaktioner. tomas johansson toj@msa.se 10
stockholm norrlandsgatan 21 box 1711 111 87 stockholm göteborg östra hamngatan 16 box 2235 403 14 göteborg malmö södergatan 22 box 4291 203 14 malmö helsingborg södra storgatan 7 box 1384 251 13 helsingborg frankfurt bockenheimer landstrasse 51 53 60325 frankfurt am main, tyskland berlin mauerstrasse 83 84 10117 berlin, tyskland st. petersburg sweden house malaya konyushennaya 191186 st. petersburg, ryssland shanghai unit 7, 25th floor, platinum no. 233 taicang road, luwan district shanghai 200020, kina hong kong suites 3313-3317, 33rd floor jardine house, 1 connaught place central, hongkong, kina brussels it tower avenue louise 480 1050 bryssel, belgien new york 101 park avenue new york ny 10178, usa www.mannheimerswartling.se moscow romanov dvor business centre romanov per. 4 125009 moskva, ryssland Mannheimer Swartling är Sveriges ledande affärsjuridiska advokatbyrå. Genom att kombinera juridisk spjutspetskompentens med branschkunskap erbjuder vi våra klienter kvalificerad affärsjuridisk rådgivning med stort mervärde. Vi är en fullservicebyrå med omfattande internationell verksamhet och uppdrag över hela världen. Med ett team på 50 jurister som dagligen arbetar med fastighetsbranschens transaktioner och andra fastighetsrättliga frågor har Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighetsjurister. Antalet specialiserade jurister ger oss en unik kombination av kunskap och erfarenhet. Byråns fastighetsgrupp har samlat experter från alla relevanta rättsområden och bedrivs utifrån ett tydligt branschfokus. För beställning av Fasta Affärer vänligen kontakta mln@msa.se