Hållbarhetsstyrning i renoveringsprocessens senare skede Uppföljning & förvaltning

Skolan för Arkitektur och Samhällsbyggnad Institutionen för hållbar utveckling, miljövetenskap och teknik Hållbarhetsstyrning i renoveringsprocessens senare skede Uppföljning & förvaltning Maria Andersson Examensarbete inom Miljöstrategisk Analys, Avancerad nivå, 30 hp TRITA-FMS-EX-2015:14 www.kth.se

Förord Detta examensarbete utgör det avslutande momentet i min civilingenjörsutbildning inom energi och miljö, med inriktning hållbar samhällsplanering och stadsutformning på Kungliga Tekniska Högskolan, KTH, i Stockholm. Arbetet har utförts under våren och sommaren 2015 på teknikkonsultbolaget WSP, avdelningen Byggnadsfysik och i nära samarbete med forskningsprojektet Miljöstyrning i renoveringsprocessen som drivs av Tove Malmqvist och Stefan Olsson på KTH. Det var med stor nyfikenhet som jag började min studie i mitten av mars och som från första stund har varit mycket lärorik och givande. Inledningsvis hade jag svårt att bestämma mig för vad jag ville behandla i mitt examensarbete, men efter möte med Håkan Nilsson och Robert af Wetterstedt på WSP samt samtal och förfrågan från Tove Malmqvist på KTH, föll valet på att inrikta mig på en liten del av det forskningsprojekt om miljöstyrning som Tove Malmqvist var engagerad i. Detta då jag fann ämnet intressant, att det inte hade gjorts så mycket tidigare forskning inom området samt att Sveriges befintliga bostäder på stor skala står inför ett omfattande renoveringsbehov, vilket gör studien relevant ur ett branschperspektiv. Jag vill ta tillfället i akt att visa min uppskattning och tacka alla personer som på ett eller annat sätt har bidragit till färdigställandet av denna rapport. Ett stort tack riktas till alla respondenter som tagit sig tid och ställt upp på intervjuer och på så sätt bidragit med det viktiga material som utgjort grunden i arbetet. Tack för att ni delat med er av er kunskap och för att ni gett mig insyn i er verksamhet, vilket har varit väldigt intressant och givande. Jag hoppas i gengäld att ni kan få användning av denna rapport i ert fortsatta arbete, om än bara som inspiration. Jag vill tacka min handledare på KTH, Tove Malmqvist, som trots sin arbetsbelastning och tidsbrist valde att ställa upp och handleda mig i mitt arbete. Tack för att du kom med en förfrågan och förslag på ursprungsidén som lett till fram till detta examensarbete. Din kunskap inom ämnet och din konstruktiva och klarsynta feedback har varit ytterst värdefull. Vidare vill jag även tacka min handledare på WSP, Robert af Wetterstedt, för god vägledning. Tack för att du bidragit med din kompetens, bollande av idéer, värdefulla råd och förslag på företagskontakter samt även gett mig en bredare insyn i byggsektorns hållbarhetsarbete. Jag vill även tacka WSP i stort som tillhandahållit studieplats och oräkneligt antal koppar kaffe. Tack även alla härliga anställda och övriga exjobbare på avdelningen Byggnadsfysik som underlättat arbetet genom trevliga diskussioner under lunch och fikaraster. Jag vill tacka Tove Malmqvist, Stefan Olsson och Mauritz Glaumann för att jag fått delta på möten och ta del av er forskning. Jag är även tacksam för det material ni bistått med, inte minst informationen från tidigare utförda intervjuer. Jag hoppas att mitt arbete även ska komma er och er fortsatta forskning inom området tillhands på ett eller annat sätt. Slutligen vill jag rikta ett stort tack till alla i min närmaste omgivning som har stöttat och hjälpt mig i detta arbete. Jag vill framförallt tacka David, min familj och mina vänner för att ni funnits där för mig och på olika sätt stöttat och peppat mig genom hela processen. Maria Andersson Stockholm, 18 augusti 2015 II

Sammanfattning Bostadssektorn svarar för en betydande del av landets totala miljöpåverkan, men det finns stor potential till förbättringar. Sektorn står inför ett omfattande renoveringsbehov, vilket skapar goda förutsättningar för sociala och miljöförbättrande åtgärder. För att lyckas krävs det bland annat strukturerade arbetsmetoder med väl uppsatta miljö- och hållbarhetsmål som följs genom hela renoveringsprocessen. Ett kritiskt läge är processens slutskede när renoveringsåtgärderna är färdigställda och byggnaden lämnas över till förvaltaren. Syftet med denna studie är därför att dels utvärdera hur dagens hållbarhetsstyrning fungerar i renoveringsprocessens sista skeden, samt att ge förslag på metoder som säkerställer att hållbarhetsfrågor och hållbarhetsmål följs upp och fortskrider in i förvaltningen samt håller över tid. Intervjuer med elva företagsrepresentanter från nio fastighetsbolag och två representanter från en bransch- och intresseorganisation tillsammans med litteraturstudier är de metoder som använts i studien. Resultatet visar att det finns brister i dagens hållbarhetsstyrning vid överlämning, uppföljning, erfarenhetsåterföring och förvaltning. Det handlar främst om att projektspecifika miljömål inte fortskrider in i förvaltningen samt att rutiner för erfarenhetsåterföring och uppföljning är bristfälliga. Det finns omständigheter och svårigheter som står i vägen för en ambitiösare hållbarhetsstyrning i renoveringsprocessens slutskede. Dessa är identifierade som tekniska, sociala, ekonomiska, administrativa, organisatoriska och psykologiska barriärer. Dock finns det förbättringsmöjligheter för att minimera eller få kontroll över dessa hinder, vilka främst handlar om nya metoder och bättre strukturer. Utifrån studiens resultat och slutsatser har en hållbarhetsmanual skapats för att underlätta för berörda aktörer att prioritera och styra hållbarhetsarbetet i renoveringsprocessens slutskede på ett bra sätt där hållbarhetsmål följs upp och fortskrider in i förvaltningen samt håller över tid. Nyckelord: befintliga bostäder, hållbarhetsstyrning, renoveringsprocessen, förvaltning, uppföljning, gröna hyresavtal. III

Abstract A major part of the country s total environmental impact is accounted by the housing sector, wherein which there is a great potential for improvements. The sector faces a substantial need for refurbishing, which opens up for possible socially and environmentally enhancing measures. In order to succeed in such a venture there is a need for, among others, structured working methods where environment and sustainability goals are clearly defined and stated for the entire refurbishing process. A critical state of the process is in the latter stages where the measures are accomplished and the building is delegated back to the building manager. The purpose of this study is thus to evaluate how sustainability controlling is currently functioning in the latter stages of the refurbishing process, as well as to suggest possible methods that will assure that sustainability issues and goals are followed through and continued within the administrative body and will prevail over time. Interviews with eleven business representatives from nine different real estate concerns and two representatives from an industry and interest organisation along with literary studies are the methods utilised in compiling this study. The results show that there are faults in the current measures of sustainability controlling at the stages of handing over, following up, experience returning and administering. The principal issues are that the project specific environmental goals are not continued within the administrative body and that routines regarding returning gathered experience and follow- ups are inadequate. There are circumstances and difficulties obstructing a more ambitious environmental controlling standard in the latter stages of refurbishing. These are identified as technical, social, economic, administrative, organisational and psychological barriers. There are, however, means of improvement to minimise or gain control of these barriers, mainly involving employing new methods and better structures. A sustainability manual has been developed based on the results and conclusions of the study to facilitate for concerned parties to prioritise and control the sustainability efforts in the latter stages of refurbishing in an effective way to ensure that goals are followed through and continued within the administrative body and will prevail over time. Keywords: current housing, sustainability controlling, the refurbishing process, administrative body, follow- up, green leases. IV

Innehållsförteckning FÖRORD... II SAMMANFATTNING... III ABSTRACT... IV FIGURER OCH TABELLER... VII FIGURER... VII TABELLER... VII FÖRKORTNINGAR... VIII 1. INTRODUKTION... 1 1.1 BAKGRUND... 1 1.2 PROBLEMFORMULERING... 2 1.4 SYFTE... 3 1.5 FRÅGESTÄLLNINGAR... 3 1.6 AVGRÄNSNINGAR... 3 1.7 PROJEKTET... 4 1.8 MÅLGRUPP... 4 1.9 DISPOSITION... 5 2. TEORETISK BAKGRUND... 6 2.1 BYGGSEKTORNS MILJÖPÅVERKAN... 6 2.2 HÅLLBARHETSSTYRNING... 7 2.2.1 Miljöstyrning... 8 2.2.2 Miljöbedömningsverktyg... 9 2.2.3 Gröna hyresavtal och hyreskontrakt... 11 2.3 RENOVERINGSPROCESSEN... 11 2.3.1 Förstudie... 13 2.3.2 Program... 13 2.3.3 Projektering... 13 2.3.4 Produktion... 14 2.3.5 Idrifttagning och förvaltning... 14 3. METOD... 18 3.1 LITTERATURSTUDIE... 18 3.2 INTERVJUSTUDIE... 18 3.3 FAKTAINSAMLING FRÅN TIDIGARE INTERVJUER... 22 3.4 SKAPANDE AV HÅLLBARHETSMANUAL... 23 3.5 METODDISKUSSION... 24 3.6 STUDIENS ARBETSPROCESS... 25 4. FASTIGHETSBOLAGENS HÅLLBARHETSSTYRNING I RENOVERINGSPROCESSENS SLUTSKEDE... 27 4.1 ÖVERGRIPANDE HÅLLBARHETSARBETE... 27 4.2 MILJÖMÅL OCH MILJÖASPEKTER... 28 4.3 RENOVERINGSPROCESSEN MED FOKUS PÅ ÖVERLÄMNINGEN... 30 4.3.1 Förbättringsförslag angående överlämningen... 32 4.4 UNDERHÅLLSPLANER OCH FÖRVALTNINGSPLANERING... 32 4.4.1 Förbättringsförslag angående miljömål i underhållsplaneringen... 33 4.5 BOENDEINFLYTANDE... 34 4.5.1 Förbättringsförslag angående boendeinflytande... 35 4.6 UPPFÖLJNING... 35 4.6.1 Vad följs upp... 35 V

4.6.2 När sker uppföljningen... 37 4.6.3 Hur sker uppföljningen... 37 4.6.4 Förbättringsförslag angående uppföljning... 38 4.7 ERFARENHETSÅTERFÖRING... 39 4.7.1 Intern erfarenhetsåterföring... 39 4.7.2 Extern erfarenhetsåterföring... 40 4.7.3 Förbättringsförslag angående erfarenhetsåterföring... 41 4.8 GRÖNA HYRESAVTAL OCH BETEENDESTYRNING... 41 4.9 ANDRA ÅTAGANDEN UR SOCIAL HÅLLBARHETSSYNPUNKT... 44 5. ANALYS OCH DISKUSSION... 45 5.1 ÖVERGRIPANDE HÅLLBARHETSARBETE... 45 5.2 MILJÖMÅL OCH MILJÖASPEKTER... 45 5.3 RENOVERINGSPROCESSEN MED FOKUS PÅ ÖVERLÄMNINGEN... 47 5.4 UNDERHÅLLSPLANER OCH FÖRVALTNINGSPLANERING... 48 5.5 BOENDEINFLYTANDE... 50 5.6 UPPFÖLJNING... 51 5.7 ERFARENHETSÅTERFÖRING... 53 5.8 GRÖNA HYRESAVTAL OCH BETEENDESTYRNING... 55 5.9 ANDRA ÅTAGANDEN UR SOCIAL HÅLLBARHETSSYNPUNKT... 58 5.10 GENERELL DISKUSSION... 59 5.11 BARRIÄRER FÖR EN GOD HÅLLBARHETSSTYRNING VID UPPFÖLJNING, ERFARENHETSÅTERFÖRING OCH FÖRVALTNING... 60 5.11.1 Tekniska och byggtekniska hinder:... 60 5.11.2 Ekonomiska hinder:... 60 5.11.3 Sociala faktorer:... 60 5.11.4 Administrativa och organisatoriska hinder och svårigheter... 60 5.11.5 Psykologiska och beteendevetenskapliga hinder och svårigheter... 61 5.11.6 Hållbarhetsmanualens möjlighet att tackla barriärer... 61 5.12 POTENTIELLA FÖRBÄTTRINGSMÖJLIGHETER FÖR EN GOD HÅLLBARHETSSTYRNING VID UPPFÖLJNING, ERFARENHETSÅTERFÖRING OCH FÖRVALTNING... 62 5.12.1 Tekniska förbättringsmöjligheter... 62 5.12.2 Ekonomiska förbättringsmöjligheter... 62 5.12.3 Sociala förbättringsmöjligheter... 62 5.12.4 Organisatoriska förbättringsmöjligheter... 62 5.12.5 Psykologiska och beteendevetenskapliga förbättringsmöjligheter... 62 5.12.6 Hållbarhetsmanualen gällande förbättringsmöjligheter... 62 5.13 FORTSATTA STUDIER... 63 6. SLUTSATSER... 64 7. REFERENSER... 66 BILAGA 1 - INTERVJUGUIDE... A BILAGA 2 - MISSIVBREV... C BILAGA 3 HÅLLBARHETSMANUAL... D Inledning... E Projektavslut... F Idriftagning och förvaltning... H Referenser... T VI

Figurer och Tabeller Figurer Figur 1 - Studieområde... 4 Figur 2 Fem exempel på hur renovering- och byggnadsprocessen beskrivs och benämns... 12 Figur 3 Projektets fokusområde i renoveringsprocessen. Området är markerat med en grön rektangel.... 13 Figur 4 Studiens arbetsprocess... 26 Figur 5 Renoveringsprocessens sista skeden och aktiviteter... F Tabeller Tabell 1 Intervjuade företag och representanter... 20 Tabell 2 Studiens metoder uppdelade på delsyften och frågeställningar... 26 Tabell 3 Överlämningsproblem med potentiella lösningar och förbättringar... 48 Tabell 4 - Problem angående underhållsplanering och förvaltning och potentiella lösningar och förbättringar... 50 Tabell 5 - Problem angående boendeinflytande och potentiella lösningar och förbättringar... 51 Tabell 6 Problem angående uppföljningen med potentiella lösningar och förbättringar... 53 Tabell 7 Erfarenhetsåterföringsproblem med potentiella lösningar och förbättringar 55 Tabell 8 Problem angående gröna hyresavtal samt potentiella lösningar och förbättringar... 58 Tabell 9 - Problem angående social hållbarhet samt potentiella lösningar och förbättringar... 59 VII

Förkortningar BBR Boverkets byggregler BREEAM - Building Research Establishment Environmental Assessment Method Brf - Bostadsrättsförening BeBo Energimyndighetens beställargrupp för energieffektiva flerbostadshus CSR Corporate Social Responsibility FoU Forskning och utveckling IMD Individuell mätning och debitering LCA Life Cycle Assessment - Livscykelanalys LCC Life Cycle Cost Livscykelkostnad LEED Leadership in Energy and Environmental Design OVK Obligatorisk ventilationskontroll SABO Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag VIII

1. Introduktion I detta första kapitel introduceras läsaren i ämnet genom bakgrundsfakta som beskriver det övergripande problemet som studien avser behandla. Vidare beskrivs projektets syfte, forskningsfrågor och avgränsningar. Därefter följer en sammanfattad beskrivning av det större forskningsprojekt detta examensarbete har sin grund i. Avsnittets sista del beskriver vilka aktörer studien riktar sig till och avslutas med att skildra rapportens struktur och innehåll. 1.1 Bakgrund Bygg och fastighetssektorn bidrar till en rad olika miljöproblem kopplade till produktion, förvaltning och rivning av hus, lokaler och anläggningar. Det gäller till exempel påverkan från energianvändning, materialanvändning, nyttjande av farliga ämnen och produktion av avfall (Byggsektorns Kretsloppsråd, 2001). Hur stor del av Sveriges totala negativa miljöpåverkan sektorn står för är generellt ganska osäkra siffror och de varierar i litteraturen. En orsak till de varierande siffrorna är hur systemgränsen är dragen för bygg- och fastighetssektorn samt vilka aktiviteter som ingår. När det gäller utsläpp av koldioxid nämner Naturvårdsverket (2007) att sektorn står för 22 % och Boverket (2009b) uppger ungefär lika stor andel på 20 %. Naturvårdsverket (2015) påstår däremot att andelen ligger på 2,9 % av Sveriges totala utsläpp av växthusgaser. Energianvändningen och dess negativa miljöpåverkan är den miljöaspekt som oftast får mest uppmärksamhet inom bygg- och fastighetssektorn. En av anledningarna till detta är att energianvändningen i from av uppvärmning och driftel står för den största miljöpåverkan för hus (Boverket, 2007). En annan anledning är att energiförbättrande åtgärder är lätta att motivera då de bidrar till minskade energikostnader, till skillnad från andra åtgärder och miljöaspekter som inte ger direkta kostnadsbesparingar på samma sätt, utan först på lång sikt (Hultin & Thulin, 2008; Larsson et al., 2012). Det finns dessutom tydliga mål uppsatta för EU och Sverige om att minska energianvändning med 20 % till år 2020 och med minst 27 % till 2030, där ambitionen är 30 %. Det tidigare målet på 50 % till 2050 är numera en vision (Naturvårdsverket, 2015). Byggnadssektorn står för cirka 30 % av den slutliga energianvändningen i Sverige (Boverket, 2009b; Boverket och Energimyndigheten, 2013). På nybyggnationsfronten har miljö och hållbarhetsfrågor blivit allt mer prioriterade vilket resulterar i att de nybyggda bostädernas relativa miljöpåverkan hela tiden minskar (Boverket och Energimyndigheten, 2013; Elfors & Svane, 2007; Sveriges Byggindustrier, 2014). Dock är nyproduktionen i landet låg. Den motsvarar årligen cirka 1 % av det totala bostadsbeståndet, vilket resulterar i att förbättringsåtgärderna knappt blir märkbara sett ur bostadssektorn som helhet. Den största källan till bostadssektorns negativa miljöpåverkan är nämligen det befintliga beståndet (Sveriges Byggindustrier, 2014). Byggnader karakteriseras av lång teknisk livslängd vilket gör att det finns en inbyggd tröghet inom bygg- och fastighetssektorn som resulterar i att det totala beståndet förnyas väldigt långsamt. Att nyproduktionen i landet dessutom är låg resulterar i att genomsnittsåldern för Sveriges bostadsbestånd hela tiden ökar (Byggnads, 2012). I Sverige finns det cirka 2,5 miljoner lägenheter, varav mer än 75 % är äldre än 30 år, vilket därmed innebär att omfattande renoveringsåtgärder kommer att krävas innan år 1

2050 (Samhällsbyggnadssektorn, 2011). Om man slår ut det per år motsvarar det en årlig renoveringstakt på 50 000 flerfamiljsbostäder till år 2050 (IVA, 2012). Dock behöver en större renoveringstakt nås så fort som möjligt då bostadsbeståndet redan idag är eftersatt, samt att majoriteten av de nämnda byggnaderna tillhör miljonprogrammet (Boverket, 2003). En bostad behöver rustas upp ungefär vart 50:e år och därmed ligger rekordårens alla bostäder i tiden för renovering, då de byggdes under 60-70 talet (Energimyndigheten et al., 2011; Hellström & Sandkvist, 2010). Det är ett ypperligt tillfälle att göra miljöförbättrande åtgärder när en byggnad är i behov av renovering. Renoveringsåtgärderna utförs oftast oavsett om de leder till energibesparingar och minskad miljöpåverkan eller ej. Den extra kostnaden för energieffektiviseringsåtgärder, som till exempel extra isolering eller fönster med bättre värmemotstånd, är då relativt liten i förhållande till kostnaden för renoveringen i sig (IVA, 2012). Bygg- och fastighetsbranschen står inför en stor utmaning när det gäller att öka renoveringstakten, men också att förbättra hållbarhetstänket vid varje renoveringsprojekt i form av långsiktiga, hållbara och miljöförbättrande åtgärder för att minska bostadssektorns totala negativa miljöpåverkan. Detta är ett måste om Sveriges miljömål angående till exempel energianvändning och klimatpåverkan ska kunna uppnås (BeBo, 2014). 1.2 Problemformulering För att hållbarhetsaspekter på ett bättre sätt ska kunna integreras i olika renoveringsprojekt, krävs en välfungerande renoveringsprocess. I dagsläget saknas det många gånger ett helhetsprogram från tidigt planeringsskede till förvaltning och rivning i processens sista skeden. Ett problematiskt stadie i processen är överlämnandet från entreprenör till byggherre; det vill säga när genomförandet och implementationen av renoveringsåtgärderna är slutförda och processen övergår till förvaltningsskedet (BeBo, 2014). Brister i överlämningen kan till exempel medföra att energianvändningen blir 20 % högre än beräknat för den färdigrenoverade byggnaden, vilket belyser vikten av ett bra överlämnande (Sveriges Byggindustrier et al., 2011). För att få reda på hur välfungerande och effektiva renoveringsåtgärderna blev och för att inte gå miste om viktiga lärdomar inför nästa projekt är det även viktigt med en bra uppföljning och erfarenhetsåterföring (Ling & Trygg, 2007). Förvaltningsskedet med drift och underhåll är den längsta perioden i en byggnads livscykel, varför cirka 85 % av en byggnads totala kostnad och miljöpåverkan sker under denna fas (Stockholms Stad, 2014). Därav är det dessutom av stor vikt att hållbarhetsarbetet fortskrider in i förvaltningen efter avslutad renovering, vilket bland annat kan göras genom att integrera miljö- och hållbarhetsmål i planerna för den fortsatta förvaltningen. Under förvaltningsskedet är de boende viktiga aktörer som inverkar på byggnadens totala miljöpåverkan. Ett sätt för fastighetsbolagen att styra hållbarhetsarbetet på boendenivå är genom att påverka de boendes beteende med hjälp av gröna hyresavtal eller hållbara hyreskontrakt (Fastighetsägarna, 2012b). 2

1.4 Syfte Examensarbetet har följande huvudsyften: Utvärdera och åskådliggöra hur hållbarhetsstyrning fungerar i dagens renoveringsprojekt med fokus på de senare skedena uppföljning och förvaltning. Skapa en metod/hitta metoder för att jobba med hållbarhetsstyrning i renoveringsprocessens senare skeden för att kunna säkerställa att renoveringsåtgärderna följs upp och att miljöfrågor samt miljömål fortskrider in i förvaltningen efter avslutad renovering och ombyggnad. Studien ämnar dessutom överskådligt belysa renoveringsbehovet för landets befintliga bostäder, upplysa om vikten av att göra det på ett hållbart sätt, bidra till förståelse för renoveringsprocessens komplexitet samt inspirera berörda parter att ta hållbarhetsarbetet i renoveringsprocessen steget längre än vad som krävs enligt lag. 1.5 Frågeställningar För att nå syftet med studien ämnar rapporten besvara följande frågeställningar: Hur fungerar hållbarhetsstyrning vid överlämning, uppföljning och förvaltning i dagens renoveringsprojekt? Finns det barriärer som förhindrar att integrationen av hållbarhetsaspekter i dessa skeden kan bli bättre? Hur kan man säkerställa att miljö- och hållbarhetsmål följs upp efter avslutat renoveringsprojekt samt att de håller över tid? Utifrån ett hållbarhetsperspektiv, hur skulle en underhålls- och förvaltningsplan kunna se ut efter avslutad renovering? Används gröna hyreskontrakt i dagsläget, eller skulle det kunna vara ett alternativt styrmedel? Hur kan ett kontrakt utformas och se ut i så fall? 1.6 Avgränsningar Denna rapport behandlar endast befintlig bebyggelse i form av bostäder i flerfamiljshus. Med andra ord undersöks inte nybyggnadsprocesser och andra byggnader som till exempel lokaler och småhus. Dessutom studeras endast svenska bostäder i framförallt Stockholmsområdet. Detta då renoveringsprocessen ser annorlunda ut i andra länder, att förutsättningarna kan se olika ut på olika ställen i landet samt att de personer som kommer intervjuas i denna rapport är från företag och organisationer i främst Stockholmsområdet. Huvudfokus i denna rapport ligger på miljöstyrning, men även de sociala och ekonomiska aspekterna av hållbarhet behandlas, varpå begreppet hållbarhetsstyrning används i rapporten. Ytterligare avgränsningar rör renoveringsprocessen, där fokus ligger på processens senare skeden: uppföljning och förvaltning. För att precisera gäller detta från projektavslutet i processen till idrifttagningen och förvaltningen (Figur 1). Processens tidigare skeden behandlas endast övergripande, detsamma gäller för det senare skedet rivning. För en utförligare beskrivning om renoveringsprocessens olika skeden se Kapitel 2.4. K- märkta hus belyses inte specifikt i detta arbete. 3

Figur 1 - Studieområde 1.7 Projektet Detta examensarbete fokuserar och fördjupar sig på en avgränsad del av ett större forskning- och utvecklingsprojekt (FoU- projekt), Miljöstyrning i renoveringsprocessen, som bedrivs på KTH. Forskningsprojektet drivs av Tove Malmqvist, docent i Miljöstrategisk analys vid KTH samt Stefan Olsson, doktorand i Miljöstrategisk analys vid KTH. FoU- projektet, som påbörjades 2013 och ämnar vara klart under 2015, finansieras av Formas tillsammans med andra deltagande organisationer (Malmqvist & Olsson, 2014; Olsson et al, 2014). Syftet med projektet är att ta fram en modell för miljö- och hållbarhetsstyrning i renoveringsprocesser. Mer utförligt är målet att ta fram en manual för renovering som kan användas av fastighetsägare samt ett utvärderingsverktyg som kan användas tidigt i planeringen för att ta reda på hur olika renoveringsåtgärder inverkar på projektets uppsatta miljömål (Malmqvist & Olsson, 2014; Olsson et al, 2014). Då projektet som helhet valt att fokusera mest på den inledande fasen av renoveringsprocessen tillfrågades jag om att fokusera på slutskedet gällande uppföljning och förvaltning. Eventuellt kommer detta examensarbete därmed att ligga till grund för hur kapitlet om idrifttagning och förvaltning kommer utformas i processmanualen och rapporten om Miljöstyrning av renoveringsprocessen. Flera olika företag och organisationer ingår som samarbetspartners i projektet Miljöstyrning i renoveringsprocessen. Ett av dessa företag är teknikkonsultbolaget WSP och avdelningen Byggnadsfysik där detta examensarbete har genomförts. Bolaget har lång erfarenhet och hög kompetens av hållbarhetsfrågor i byggsektorn (WSP, 2015). WSP bistår med arbetsplats och kompetens samt värdefull handledning av hållbarhetskonsulten Robert af Wetterstedt som har 25 års erfarenhet som hållbarhetsspecialist inom bygg-, anläggnings- och fastighetssektorn. I dagsläget arbetar Robert af Wetterstedt ofta som hållbarhetssamordnare i olika bygg- och renoveringsprojekt och därmed också med hållbarhetsstyrning (Sustainable Sweden Southeast, 2013; WSP, 2015). 1.8 Målgrupp Denna rapport vänder sig till alla aktörer som berörs av hållbarhetsarbetet i renoveringsprocessens slutskede. För att precisera gäller det framförallt fastighetsförvaltare, bostadsbolag, fastighetsägare, beslutsfattare, kommuner, hyresgästföreningar, bostadsrättsföreningar, miljösamordnare, hållbarhetsansvariga, projektledare, driftansvariga samt andra personer som finner ämnet intressant. 4

1.9 Disposition Rapporten är upplagd enligt följande: Kapitel 1 beskriver bakgrundinformation för studien, såsom fakta kring varför studien är relevant, dess syfte, avgränsningar och en beskrivning av det forskningsprojekt studien bottnar i och bidrar till. Dessutom tydliggörs vilka aktörer rapporten riktas till. Slutligen sammanställs rapportens kapitelindelning med tillhörande kort innehållsbeskrivning. Kapitel 2 redogör för de viktiga begrepp som den fortsatta studien bygger på. De nyckelbegrepp som förklaras är bebyggelsens miljöpåverkan, hållbarhetsstyrning och renoveringsprocessen. Kapitel 3 innehåller detaljerad information om hur studien har genomförts. Arbetsprocessen finns beskriven tillsammans med de metoder, med tillhörande förklaring, som har använts för att uppnå undersökningens syfte och mål. Kapitlet innehåller även en diskussion om studiens giltighet, trovärdighet och generaliserbarhet. Kapitel 4 innehåller en sammanställning av resultatet från intervjuerna, både gällande hur dagens hållbarhetsstyrning går till samt vilka förbättringsmöjligheter det finns och vilka hinder som eventuellt står i vägen. Kapitel 5 består av en diskussion om resultatet och annan litteratur. Kapitel 6 innehåller de slutsatser som studien kommit fram till. Kapitel 7 består av en sammanställning av alla de referenser som används i rapporten. Bilagor omfattar det material som kan vara av intresse för läsaren, men som inte inkluderades i den huvudsakliga rapporten. I detta kapitel återfinns ett förslag på manual för hållbarhetsstyrning i renoveringsprocessens slutskeden, som arbetats fram utifrån studiens resultat och slutsatser. 5

2. Teoretisk bakgrund Med hjälp av relevant litteratur beskrivs i detta kapitel ett antal begrepp som anses vara av särskilt viktig karaktär och som utgör grunden i den fortsatta studien. För att få förståelse för valda metoder, kunna ta del av resultatet men framförallt för att kunna uppnå studiens syfte och besvara frågeställningarna krävs det att viktiga begrepp först definieras, så att en gemensam utgångspunkt kan fastställas. Dessa huvudbegrepp är byggsektorns miljöpåverkan, hållbarhetsstyrning samt renoveringsprocessen. 2.1 Byggsektorns miljöpåverkan Som redan nämnts i inledningen av denna rapport så står bygg- och fastighetssektorn för en stor del av Sveriges totala negativa miljöpåverkan och bidrar till miljöproblem som till exempel marknära ozon, försurning, övergödning, uttunning av ozonlagret, human- och ekotoxicitet, minskad biologisk mångfald, samt klimatpåverkan (Byggsektorns Kretsloppsråd, 2001; Erlandsson, 2005). Miljöpåverkan kommer från produktion och användning av energi, material, farliga ämnen och vatten samt producering och hantering av avfall och avloppsvatten under byggnadernas hela livscykel, det vill säga under hela produktionsfasen, förvaltningsfasen och avvecklingsfasen (Erlandsson, 2005; Nilsson, 2003). I inledningen av denna rapport förklarades att orsaken till de varierande siffrorna för sektorns miljöpåverkan beror främst på hur systemgränsen är dragen samt vilka aktiviteter som ingår. Det finns med andra ord ingen entydig definition av bygg- och fastighetssektorn och dess miljöpåverkan, utan sektorn kan definieras på många olika sätt. I den här studien ingår all miljöpåverkan från byggnadernas hela livscykel, det vill säga från produktion av byggmaterial till rivning och avfallshantering. Byggnadernas totala energianvändning, inklusive hushållsel och uppvärmning, ingår tillsammans med dess verksamheter (Boverket, 2009b). Valet av att inkludera dessa beror på att en stor del av renoveringsprocessens slutskede handlar om mätning och uppföljning av uppvärmning samt hur de boendes beteende påverkar byggnadens totala miljöpåverkan. Vad som dock bör tas i beaktande är att de siffror som används i framförallt detta kapitel (Kapitel 2.1) och i Kapitel 1.1, gällande sektorns miljöpåverkan, troligtvis inte har inkluderat all verksamhet i byggnaderna, vilket resulterar i att värdena sannolikt är än högre sett ur denna studies systemgräns. Bygg- och fastighetssektorn står för ca 30 % av landets totala energianvändning. Uppvärmning och varmvatten under en byggnads driftsfas står för den största andelen och anses orsaka den största miljöpåverkan för bostadshus enligt Boverket (2009b) och Byggsektorns Kretsloppsråd (2001). Enligt Boverket (2004) används 90 % av byggnadens totala energianvändning under drifts- och förvaltningsfasen. Denna andel varierar dock betydligt beroende på hur energieffektiv en byggnad är. Generellt har andelen minskat med tiden då byggnaderna blivit mer energieffektiva vilket resulterat i att en högre andel av energianvändningen och miljöpåverkan istället förflyttats till byggprocessen (Liljeström et al., 2015). Nya energieffektiva flerbostadshus i betong har till exempel en lika hög klimatpåverkan under produktionen som under 50 år i drift enligt Liljeström et al. (2015). Som nämndes i inledningen är dock fortfarande en stor del av landets bestånd äldre fastigheter som karakteriseras av en hög energianvändning och ett stort renoveringsbehov. Materialanvändningen under produktion och 6

förvaltning har även den en hög miljöpåverkan, där resultatet är starkt beroende av mängden material som återvinns. Användning av farliga ämnen anses ha den tredje största miljöpåverkan för bostadsbyggnader då material som är skadliga för miljö och hälsa ingår i en mängd olika byggnadsmaterial. Allt från cement och putsbruk till lim, fog och färg. Det råder dock stor kunskapsbrist gällande alla olika ämnens skadlighet för människan och miljö (Byggsektorns Kretsloppsråd, 2001). Det tar lång tid och kostar flera miljoner att testa ett enskilt ämne, vilket göra att endast ett fåtal av de flera tusentals ämnen som finns i branschen är ordentligt utvärderade. Det är svårt att påvisa ett visst ämnes enskilda effekt då människan utsätts för en mängd olika ämnen dagligen samt att arvsanlag och andra aspekter spelar in (Naturvårdsverket, 2011). Det som ytterligare försvårar är att vissa ämnen visar effekter först om flera år. En del ämnen som är långlivade och som bioackumuleras är särskilt problematiska och kan orsaka cancer och hormonella störningar hos människan (Byggsektorns Kretsloppsråd, 2001). Då vi i dagens samhälle spenderar vår mesta tid inomhus (mer än 90 %) är en god inomhusmiljö viktigt ur både komfort- och hälsosynpunkt. Radon, legionellabakterier, fukt och mögel, förorenat vatten samt buller kan associeras med den byggda inomhusmiljön och kan alla leda till en rad sjukdomar eller andra svårigheter. Eventuellt kan även andra utsläpp från byggmaterial och elektromagnetiska fält ha en negativ hälsopåverkan. Ytterligare aspekter som påverkar människan när det gäller inomhusmiljön är tillgång till ljus och termisk komfort (Byggsektorns Kretsloppsråd, 2001). 1999 beslutade riksdagen att införa 15 nationella miljökvalitetsmål, vilka sedan uppdaterades till 16 mål år 2005. Majoriteten av dessa kan kopplas ihop direkt eller indirekt med den byggda miljön, men framförallt målen God bebyggd miljö, Begränsad klimatpåverkan, Giftfri miljö, Bara naturlig försurning och Frisk luft, med innefattande etappmål (Elfors & Svane, 2007; Boverket, 2009b; Nilsson, 2003). Enligt Naturvårdsverkets senaste rapport Mål i sikte framgår det att målet God bebyggd miljö inte kommer nås i utsatt tid med dagens åtgärder och styrmedel. Bland annat så måste arbetstakten för att minska buller och förbättra inomhusmiljön öka tillsammans med stegrade satsningar på hållbara byggnader och minskat resursutnyttjande (Naturvårdsverket, 2015). 2.2 Hållbarhetsstyrning Hållbar utveckling är idag ett välanvänt begrepp som har sitt ursprung i Bruntlandkommissionens rapport Vår gemensamma framtid från 1987 och beskrivs ungefär som en utveckling som tillgodoser dagens behov utan att förhindra framtida generationer att tillgodose sina behov (World Commission on Environment and Development, 1987). Begreppet har därefter tolkats på olika sätt, vidareutvecklats och antagit flera definitioner med olika dimensioner. Begreppet har kritiserats för att vara vagt och komplext. En indelning som dock har blivit vanlig och välanvänd är att hållbar utveckling består avekologiska, sociala, ekonomiska aspekter som alla ska samspela (Björneloo, 2007). Ekologisk hållbarhet inkluderar allt som har med jordens ekosystem att göra. Utvecklingen måste ske inom jordens och ekosystemens bärkraft för att definieras som 7

ekologisk hållbar. Det kan till exempel handla om bevarandet av biologisk mångfald och ekosystemtjänster, begränsad miljö- och hälsopåverkan, låg användning av resurser som material, energi och vatten, kretsloppstänk, med mera. Den sociala hållbara utvecklingen kan vara svår att definiera. Fokus ligger på mänskliga rättigheter, människors lika värde, rättvisa, hälsa och välbefinnande. Verksamheters ansvar och strävan för social hållbarhet går ofta under namnet CSR, Corporate Social Responsibility. För att specificera så kan social hållbar utveckling syfta på att främja social integration, skapa tillgång till rekreation och kultur, verka för boendeinflytande, underlätta hållbara livsstilar där det är enkelt att värna om miljön, verka för god hälsa, skapa förutsättningar för sociala relationer och gemenskap, verka för trygga och tillgängliga platser, med mera. Ekonomisk hållbar utveckling har sin utgångspunkt i att all ekonomisk verksamhet har sin grund i naturens resurser, varpå det är av största vikt att värna om dem. Det är en ekonomisk utveckling som inte sker på bekostnad av den sociala eller ekologiska hållbarheten. Ekonomisk hållbar utveckling kan till exempel handla om att utgå från ett livscykelkostnadsperspektiv, LCC, i renoveringsskedet så att inte bara investeringskostnaderna prioriteras, skapa arbetstillfällen, bidra till hållbara innovativa lösningar och produkter samt utveckling och kompetenshöjning inom miljöförbättrande teknik och metoder, skapa tillgång till miljöprofilerad handel och service, vara projektekonomisk genomförbart och bidra till samhällsekonomisk nytta, med mera (Björneloo, 2007; Stockholm Stad, 2010). Hållbarhetsstyrning är med andra ord den process som leder utvecklingen i en hållbar riktning där både ekologiska, ekonomiska och sociala faktorer tas hänsyn till. Vidare handlar det precis som det låter om att styra hållbarhetsarbetet om det så är på EU-, nationell-, kommunal- eller företagsnivå. Som nämndes i Kapitel 1.4 ligger fokus i denna rapport på miljöstyrning, men även styrandet av sociala faktorer behandlas och aspekter som berör ekonomi reflekteras över. 2.2.1 Miljöstyrning Den övergripande miljöstyrningen av alla aktiviteter och verksamheter i Sverige sker med hjälp av miljöbalken. Balken trädde i kraft 1999 med syftet att främja en hållbar utveckling. Den gäller för all typ av mänsklig aktivitet; från enskilda individer till olika typer av verksamhetsutövare (SFS 1998:808). Miljöbalken styr på så sätt även byggnadssektorns övergripande miljöarbete. Vid sidan av miljöbalken måste även bygg- och fastighetssektorns aktörer ta hänsyn till Plan- och Bygglagen PBL samt flera andra lagar och förordningar. Det är många aktörer inom byggbranschen som utvecklar miljöledningssystem för att kunna styra miljöarbetet i sin verksamhet. Det innebär att man utformar en miljöpolicy i företaget och jobbar med effektiva rutiner för ett organiserat miljöarbete. Personalen behöver utbildning, redovisning måste genomföras samt att miljöarbetet måste kontrolleras så att man hela tiden minskar företagets miljöpåverkan. En certifiering enligt ISO 14000 betyder att företaget tvingas leva upp till uppsatta mål och kan på så sätt stärka konkurrenskraften då företagets trovärdighet ökar inför deras kunder. Då krävs att miljöarbetet utvärderas och granskas av oberoende part. EMAS är ett annat exempel på miljöledningssystem som företag kan ansluta sig till (Swedish Standard Institute, 2014; Nordstrand, 2008). 8

I bygg- och renoveringsprocessen styrs miljöarbetet genom miljöprogram som består av projektspecifika miljömål, varpå sedan miljöplaner utvecklas för att precisera vad som ska göras för att uppnå målen och kraven. Med andra ord så formuleras och fastställs de projektspecifika miljömålen i ett tidigt skede och mer detaljerade miljömål för byggdelar och tekniska system preciseras längs processens gång. Förutom beskrivning av metoder och aktiviteter som krävs för att nå de uppsatta målen handlar miljöstyrning även om uppföljning och dokumentation av miljöarbetet. Miljöprogrammet bör ingå i byggnadsprogrammet och miljöplanen bör vara en del av kvalitetsplanen. Projektledaren har ansvaret för att miljöfrågorna prioriteras i projektet, men kan utse en miljösamordnare som övertar miljöarbetet. (Arkitekt och Ingenjörsföretagen & Byggsektorns Kretsloppsråd, 1997; Nordstrand, 2008). Mer information om hur miljöstyrning i renoveringsprocessen kan se ut finns i Kapitel 2.3 2.2.2 Miljöbedömningsverktyg Olika miljöbedömningsverktyg kan vara ytterligare hjälpverktyg för att styra miljö- och hållbarhetsarbetet i bygg- och renoveringsprocesser. De hjälper exempelvis till att på ett strukturerat sätt införa miljömål i renoveringsprocessen. En miljöcertifiering är en objektiv gradering och klassning av hur hållbar en byggnad är. Byggnaden blir tilldelad ett certifikat, utifrån ett certifieringssystem, som bedömer olika aspekter med anknytning till miljö. Det finns många olika certifieringssystem och miljöbedömningsverktyg för byggnader. Här följer först en beskrivning av de tre vanligaste miljöcertifieringssystemen i Sverige som bedömer olika miljöaspekter för en hel byggnad. Dessa är Miljöbyggnad, BREEAM SE och LEED. Därefter beskrivs ett certifieringssystem som endast behandlar byggnadens energianvändning, ett energicertifieringssystem, nämligen EU GreenBuilding. De här fyra certifieringssystemen kan alla tillämpas vid både ny- och ombyggnation. Slutligen följer en kort beskrivning av tre miljöbedömningsverktyg som används för byggvaror och liknande material (Sweden Green Building Council, 2011). Miljöbyggnad är ett miljöbedömningsverktyg som är utformat för svenska förhållanden och är mer kostnadseffektivt att utföra än BREEAM och LEED. Miljöbyggnad utvärderar 16 indikatorer inom områdena energi, innemiljö och material. En byggnad kan uppnå betygen Guld, Silver, Brons eller Klassad. De tre förstnämnda är olika grader av prestanda, medan den sistnämnda indikerar att grundkravet ej uppnåtts. För att uppnå klassificeringen Guld måste boendeenkäter genomföras för en del indikatorer, som till exempel dagsljus och luftkvalitet, där dessutom minst 80 % av de boende måste uppge att de känner sig nöjda med ämnet i fråga. En preliminär certifiering fås då renoveringen är klar och ansökan har blivit godkänd. 1-2 år senare sker en verifiering och därefter erhålls slutgiltigt certifikat som sedan är giltigt i 10 år (Sweden Green Building Council, 2011, 2012 & 2014). Till skillnad från BREEAM och LEED utgår man vid bedömningen för Miljöbyggnad endast från byggnaden. Ett dåligt indikatorbetyg kan inte kompenseras med ett bra betyg från en annan indikator. Miljöbyggnad har dessutom färre bedömningsområden än BREEAM och LEED, vilket gör det mindre omfattande men mer kostnadseffektivt vilket både kan ses som en för- och nackdel. En annan fördel är att det är lätt att förstå även för en person som inte är insatt i ämnet (Johansson, 2015). BREEAM är framtaget i Storbritannien och är det äldsta och vanligaste miljöcertifieringssystemet i världen. Sedan 2013 finns det en anpassad version till svenska förhållanden, BREEAM SE. Bedömningen görs utifrån följande indikatorer: 9

projektledning, energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning, avfallshantering, markanvändning, påverkan på närmiljön, byggmaterial och föroreningar samt byggnadens läge i förhållande till allmänna kommunikationsmedel (Sweden Green Building Council, 2011 & 2013a). Dessutom kan innovation ge bonuspoäng. Betygen som byggnaden kan få är Pass, Good, Very Good, Excellent och Outstanding (Sweden Green Building Council, 2011 & 2013a). Om en byggnad erhåller en BREEAM- certifiering behövs ingen förnyad certifiering efter en viss tid om inte betydande ändringar av byggnaden görs vilket kan ses som en nackdel. Systemets kostnad och arbetsbelastning är ytterligare svagheter. Fördelar med systemet är bland annat dess omfattning gällande bedömningsområden samt att de utgår från det aktuella landets lagstiftning i högre utsträckning än vad LEED gör (Johansson, 2015). LEED kommer från USA och är det mest kända miljöbedömningssystemet internationellt sett. Bedömningen görs utifrån indikatorerna närmiljo, vattenanvändning, energianvändning, material samt inomhusklimat, vilka viktas olika beroende på indikator (Sweden Green Building Council, 2011 & 2013b). Dessutom kan innovation ge bonuspoäng. Betygen som byggnaden kan erhålla är Certifierad, Silver, Guld eller Platinum (Sweden Green Building Council, 2011 & 2013b). Några av systemets svagheter är dess kostnad, arbetsbelastning i form av omfattande dokumentation, att granskning saknas på plats, stort fokus på internationella prioriteringsområden som till exempel vatten. Fördelar med systemet är dess omfattning i antalet faktorer som tas hänsyn till, att det är det mest kända miljöklassningssystemet internationellt sett, att data måste rapporteras in under fem år efter renoveringens färdigställande (Johansson, 2015) EU GreenBuilding används för att energieffektivisera en byggnad. Till skillnad från övriga nämnda certifieringssystem behandlar GreenBuilding endast energiprestanda och är därmed inget miljöcertifieringsverktyg, utan ett energicertifieringsverktyg. Detta medför att den kräver mindre arbetsbelastning och är därmed mer kostnadseffektiv än de resterande systemen vilket kan ses som systemets fördelar. GreenBuilding har funnits i Sverige sedan 2010 men infördes redan 2004 av EU- kommissionen för att skapa incitament för bygg- och fastighetsbolag att bidra till att nå klimatmålen. Kravet för en certifiering är att byggnaden sänker sin energianvändning med 25 % jämfört med innan ombyggnationen eller för nybyggnation 25 % lägre än BBR kravet. Sen kan ett företag engagera sig på tre olika nivåer som främst handlar om hur många certifierade fastigheter företaget innehar samt planer för energiarbete (Sweden Green Building Council, 2011 & 2013c). Systemets främsta svaghet är att det endast innefattar energianvändning och energieffektivisering (Johansson, 2015). SundaHus, BASTA och Byggvarubedömningen är tre andra miljöbedömningsverktyg som alla används för att bedöma byggvaror och farliga ämnen ur miljö- och hälsosynpunkt. SundaHus är ett kriteriesystem för varor vid ny- eller ombyggnation samt förvaltning. En helhetsbedömning utifrån miljö och hälsa görs där betyg A- D kan erhållas för olika typer av varor. Syftet med BASTA är att fasa ut varor med farliga och skadliga egenskaper. Produkter som registreras i BASTA får nämligen inte innehålla några ämnen med specificerad skadlig karaktär. Byggvarubedömningen är ett system där byggvarors miljö- och hälsoegenskaper bedöms utifrån sju delområden. Betygen som kan erhållas är Undviks, Accepteras och Rekommenderas (Byggvarubedömningen, 2015; Sveriges Byggindustrier et al., 2003; SundaHus, 2013). 10

2.2.3 Gröna hyresavtal och hyreskontrakt Ett sätt för fastighetsbolagen att styra hållbarhetsarbetet på boendenivå är genom gröna hyresavtal eller hållbara hyreskontrakt. På så sätt kan de boendes beteende påverkas. Ett grönt hyresavtal är ett tillägg till det ursprungliga hyresavtalet och är en överenskommelse mellan fastighetsägare och hyresgäst för gemensam minskad resursanvändning och miljöpåverkan. I nybyggda samt nyrenoverade byggnader med hög miljöprestanda kan det vara svårt att fortsättningsvis hålla kvar vid den önskade standarden, varpå ett grönt hyreskontrakt underlättar. I avtalet beskrivs de båda parternas skyldigheter samt deras gemensamma ansvar för att sträva efter en bibehållen eller minskad miljöpåverkan. Det är alltså miljö som avtalen främst fokuserar på, men även sociala aspekter och ekonomiska aspekter behandlas. Kommunikation och samverkan är viktiga faktorer inom social hållbarhet och minskad resursanvändning leder till minskade kostnader varpå avtalen dessutom har ekonomiska fördelar (Fastighetsägarna, 2012b). Vasakronan var först i Sverige med införandet av gröna hyresavtal för lokalhyresgäster och sedan starten 2009 har intresset stadigt ökat (Vasakronan, 2015). Avtalen kan skilja sig från varandra beroende på vem som använder och utformar dem. Fastighetsägarna tog 2012 fram en branschstandard för en grön bilaga till hyreskontrakt, vilken främst riktar sig till lokaler, men kan även anpassas och användas i andra typer av fastigheter. Fastighetsägarnas gröna hyresavtal innehåller både obligatoriska och frivilliga punkter (Fastighetsägarna, 2012b). I dagsläget finns gröna hyresavtal främst mellan lokalhyresgäster och fastighetsägare, men på flera ställen har även gröna hyreskontrakt på bostadsnivå implementeras. I till exempel Södra Rosendal i Uppsala finns 119 lägenheter som ägs av Grön Bostad där Byggvestas modell för gröna hyresavtal har omsatts i praktiken. Detta innebär att hyresvärden åtar sig att ge bästa möjliga förutsättningar för hyresgästen att göra rätt miljöval. Hyresgästen åtar sig i sin tur att utnyttja de möjligheter och faciliteter som hyresvärden tillhandahåller för att minska miljöbelastningen. Företaget tillhandahåller väl utvecklade källsorteringssystem som de boende i sin tur nyttjar. Individuell mätning och debitering (IMD) av vatten och värme sker vilket medför att de boende endast betalar för sin egen förbrukning och kan på så sätt genom att vara sparsamma värna om miljön och den egna ekonomin (ByggVesta, 2015). Även för höghuset Fullriggaren som ägs av Gavlegårdarna har hyresgästerna fått möjlighet att skriva på gröna hyresavtal. Dessa avtal handlar också främst om vad fastighetsägaren bistår hyresgästerna med ur miljösynpunkt, som till exempel lokalproducerad el och varmvattenberedning. Det framgår inte om hyresgästerna har några direkta krav på sig. Det enda som relateras till hyresgästerna i texten är att det finns möjlighet att sortera sitt hushållsavfall, individuell mätning sker för el- och varmvattenanvändning samt att alla hyresgäster erbjuds att gå en energiutbildning (Gavlegårdarna, 2010). 2.3 Renoveringsprocessen Det finns många definitioner för vad som avses med större renoveringar. I plan- och bygglagen definieras ombyggnad som en ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas och tillbyggnad definieras som ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym. Dessa två kan även ingå i begreppet ändring, som enligt plan- och bygglagen är en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, 11

utseende eller kulturhistoriska värde (SFS 2014:902, 1 kap. 4 PBL). I denna rapport används fortsättningsvis främst orden ombyggnad och renovering, mer eller mindre synonymt. Bygg- och renoveringsprocessen är en väldigt lång och komplex process. En rad olika aktörer med varierande kompetenser från skilda sektorer är inblandade under processens olika steg. Intressekonflikter uppstår lätt mellan de olika parterna, samhället och allmänheten. Resultatet av projektet beror på aktörernas insatser och samverkan (Västerås Stad & Sveriges Byggindustrier, 2013). Renoveringsprocessen och byggprocessen är väldigt lika. Processen i ett ändrings- eller renoveringsprojekt innehåller likadana aktiviteter och består av samma skeden som vid nybyggnation. Dessa skeden ingår alltid i någon form oberoende av organisationsform och dess storlek, projektform, typ av entreprenad med mera (Nordstrand, 2008; Wickman, 2007). Det som skiljer renoveringsprocessen från nybyggnadsprocessen är innehållet i några av de olika faserna. Den största skillnaden är att vid en renovering så existerar byggnaden redan vid projektstart och verkar som utgångspunkt i det fortsatta arbetet. Detta leder till att man många gånger inte vet om alla projektförutsättningar innan man startar då det nästan alltid finns felaktigheter som är dolda och andra okända förutsättningar. Dessa kan uppdagas i ett senare skede och leda till att vissa beslut först kan fattas vid exempelvis produktionen (Nordstrand, 2008). Renoveringsprocessen sker stegvis och viktiga beslut fattas längs hela förloppet. Då och då kan lösningar och beslut i tidigare skeden behöva kompletteras eller justeras innan processen återigen fortsätter (Nordstrand, 2008). Figur 2 visar en sammanställning av bygg- och renoveringsprocessen och dess olika faser som benämns på flera olika sätt i litteraturen och i branschen. Figur 2 Fem exempel på hur renovering- och byggnadsprocessen beskrivs och benämns (Källor; 1:Miljöstyrning i renoveringsprocessen, 2:Nordstrand (2008), 3:WSP, 4:Västerås Stad & Sveriges Byggindustrier (2013), 5:Arkitekt och Ingenjörsföretagen & Byggsektorns Kretsloppsråd (1997 ) Då detta projekt fokuserar på en del av det större forskningsprojektet Miljöstyrning i renoveringsprocessens arbete, kommer den benämningen som används i det projektet på de olika faserna att användas även i denna rapport fortsättningsvis. Då studien ej ämnar fokusera på hela renoveringsprocessen beskrivs de delar som ligger utanför studien endast övergripande i detta kapitel medan de skeden som ingår i renoveringsprocessens slutskeden beskrivs desto utförligare. Figur 3 illustrerar vilken del av processen studien är avgränsad till. 1 2 3 4 5 12