ALM Equity AB (publ): Bokslutskommuniké 2009 Stockholm 2010-02-24 Oktober-december 2009 Omsättningen uppgick till 2,2 (28,0) Mkr Resultatet uppgick till -1,8 (-0,3) Mkr, motsvarande -0,18 (-0,03) kr/aktie I projekten såldes 2 (0) bostadsrätter till ett värde av 7,3 (0) Mkr. Från eget lager såldes 3 bostadsrätter med ett resultat på 0,8 Mkr Bolaget erhöll ytterligare 2000 kvm byggrätt genom en ändring av detaljplan för Enköping Centrum 20:3 I Tvålflingan-projektet vid Telefonplan har finansiering säkerställts och byggentreprenad tecknats med Kungsfiskaren, ett dotterbolag till PEAB Januari-december 2009 Omsättningen uppgick till 52,8 (157,8) Mkr Resultatet uppgick till -0,1 (-1,6) Mkr, motsvarande -0,01 (-0,16) kr/aktie Eget kapital uppgick vid årets slut till 89 (89) Mkr, motsvarande 8,77 (8,78) kr per aktie Soliditeten stärktes till 44 (34) procent Likvida medel uppgick till 30,1 (24,1) Mkr vid årsskiftet ALM Equity med externa partners förvärvade fastigheten Tvålflingan 11, med ca 18 000 kvm byggrätt för lägenheter och kontor, för en köpeskilling av 120 Mkr. ALM Equitys ägarandel uppgår till 38,5 procent Samtliga aktier i Elutera Fastighets AB förvärvades med 84 procents andel av fastigheten Enköping Centrum 20:3 med byggrätt på 4 500 kvm, som under fjärde kvartalet utökades till 6 500 kvm genom ändring av detaljplanen I projekten såldes 3 (15) bostadsrätter till ett värde av 13 (71) Mkr. Från eget lager såldes elva bostadsrätter med ett resultat på 1,7 Mkr Projektportföljen innehöll per årsskiftet 14 (12) bostadsprojekt med 38 000 (22 500) kvm byggarea varav ALM Equitys andel 26 300 (19 500) kvm Väsentliga händelser efter periodens utgång Del av fastigheten Tvålflingan 11 i Stockholm avyttrades för 23 Mkr. Försäljningen för ALM Equitys del, 38,5%, innebär en vinst på 5 Mkr, som redovisas första kvartalet 2010
ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. Projekten är i regel avslutade inom två år från start. VD har ordet Marknaden mot slutkund, som gradvis förbättrats från och med andra kvartalet, fortsatte att stärkas under sista kvartalet. Den osäkerhet inför framtiden som tidigare präglat marknaden har minskat, vilket i kombination med en positiv prisutveckling lett till att kunderna i storstäderna nu tecknar avtal om köp av nyproduktion med framtida leverans. Osäkerheten finns dock kvar utanför storstadsregionerna. Återhämtningen känns dock fortfarande bräcklig. Vi säljstartade under året tre projekt. I syfte att starta marknadsfasen gjordes detta med förhandsbokningar som inte är bindande. Efterfrågan har varit över förväntan på stadsnära projekt som BRF Insteget (Tvålflingan 11) och BRF Seaside, men är fortsatt svag när det gäller fritidsfastigheter, som BRF Guldkaggen och BRF Sjövillorna, där vi har två projekt under försäljning. Ytterligare projekt i Mälardalen kommer att säljstartas under första halvåret 2010. Under fjärde kvartalet fanns inga projekt i byggfas varför inga intäkter och inget resultat redovisats från projektutvecklingen. Vi räknar med att något projekt ska byggstartas under första kvartalet 2010. En viktig faktor för ALM Equitys framtida utveckling är att bolaget har en konkurrenskraftig byggrättsportfölj. Vi har under åter byggt vidare på portföljen som vid årsskiftet bestod av 38 000 kvm. Vi kommer att fortsatta denna strategi och öka antalet byggrätter, både genom förvärv och genom planändringar. Bolagets starka finansiella ställning ökar möjligheterna att göra nya affärer antingen på egen hand eller tillsammans med partners. Vi räknar med att möjligheterna att göra nya affärer förbättras framgent, då vakanser inom kommersiella fastigheter, och oro för räntehöjningar tvingar fram omstruktureringar på marknaden. En ökad andel fastighetsbolag på obestånd gör att det kommer ut fler bra objekt till försäljning framöver. Stockholm den 24 februari 2010 Joakim Alm 2
VERKSAMHETEN Bostadsprojekten Sedan byggprojektet Brf Smögenbaden avslutats under tredje kvartalet 2009 har bolaget per 31 december 2009 ingen pågående byggproduktion. Åtta lägenheter togs in i eget lager vid Smögen-projektets slut, varav två har delats upp i fyra mindre enheter. Två av dessa såldes under fjärde kvartalet med ett resultat på 0,8 Mkr. Vid årsskiftet hade företaget åtta enheter i Smögen-projektetet i eget lager till en produktionskostnad av 26,2 Mkr, samt en lägenhet i Enköping värderad till 1,6 Mkr, d v s ett totalt lagervärde på 27,8 Mkr. Försäljningsarbetet med Brf Seaside på Värmdö, Brf Sjövillan på Oaxen samt Brf Insteget vid Telefonplan har inletts under fjärde kvartalet. Två bostadsrätter har sålts i Brf Seaside för sammanlagt 7,3 Mkr. Intresset för Brf Insteget vid Telefonplan har varit stort och av de 255 planerade lägenheterna var en tredjedel förhandsbokade vid årsskiftet. Projektportföljen Projektportföljen innehöll per den 31 december 2009, 14 bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om 38 000 kvm - en uppgång från 12 bostadsprojekt och 22 500 kvm byggarea, vid ingången av året. ALM Equitys andel är 26 300 (19 500) kvm. Antalet planerade bostadsrätter uppgick till ca 600. Ökningen av projektportföljen beror på förvärvet av Tvålflingan med ca 16 000 kvm och omstruktureringen av Elutera Fastighet AB, vilket under året har ökat byggarean med ca 6 500 kvm, varav 2 000 kvm under fjärde kvartalet på grund av genomförd detaljplaneändring. Avsluten av Norrtälje- och Smögenprojekten har minskat portföljen med ca 6 500 kvm. Under helåret 2009 såldes 3 (15) bostadsrätter, varav 2 (0) under fjärde kvartalet till ett försäljningsvärde av 13 (71) Mkr. Väsentliga händelser efter rapporttidens utgång Del av fastighet Tvålflingan 11 har avyttrats för 23 Mkr vilket ger ALM Equity ett resultat på 5 Mkr som kommer att redovisas första kvartalet 2010. Fastigheten omfattar 2 500 kvm byggrätt. Ytterligare två bostadsrätter har sålts i Brf Seaside för sammanlagt 8,6 Mkr. EKONOMI Resultat för perioden oktober-december 2009 (3 månader) Nettoomsättningen uppgick till 2,2 (28,0) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 1,3 (26,9) Mkr och fastighetsförvaltning 0,9 (1,1) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till -0,6 (4,5) Mkr. Av periodens resultat på -1,5 Mkr belastade -1,8 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till 0,3 Mkr. Under perioden har inget byggprojekt varit i produktionsfas vilket förklarar den lägre omsättningen. Resultat för helåret 2009 Nettoomsättningen uppgick till 52,8 (157,8) Mkr, varav fastighetsutveckling svarade för 49,2 (154,1) Mkr och fastighetsförvaltning 3,6 (3,7) Mkr. Rörelseresultatet på 11,1 (13,3) Mkr gav en rörelsemarginal på 21 (8) %. Av periodens resultat på 6,1 Mkr tillföll -0,1 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till 6,2 Mkr. Fördelning av resultat mellan moderbolagets aktieägare och minoriteten är inte proportionell till följd av att minoriteten har del av de projekt som har resultatavräknats under året men ej i bolagets administrativa kostnader. 3
Balansräkningen per den 31 december 2009 Balansomslutningen var på samma nivå vid utgången av året som vid slutet av tredje kvartalet, 204 Mkr, och motsvarar en minskning från ingången av året med 62 Mkr. Minskningen beror främst på färdigställandet av Brf Smögenbaden. Av tillgångarna utgörs de största posterna av exploateringsfastigheter, 79 (162) Mkr, projektfastigheter, 43 (43) Mkr, lagerandelar i bostadsrättföreningar, 28 (6) Mkr, och likvida medel 30 (24) Mkr. På skuldsidan uppgår långa och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 80 (98) Mkr och efterställda reverslån till 16 (48) Mkr. Det egna kapitalet uppgick vid periodens slut till 89 (89) Mkr, soliditeten till 44 (34) procent och andelen riskbärande kapital till 51 (54) procent. Likviditet, kassaflöde och finansiering Koncernens likvida medel uppgick vid årets utgång till 30,1 (24,1) Mkr. Det ackumulerade kassaflödet för perioden januari till december uppgick till 6,0 Mkr. Moderbolaget Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat uppgick för helåret till -34,2 (-0,3) Mkr. Det negativa resultatet förklaras till största del av nedskrivningar av fordringar på dotterbolag. Moderbolaget förfogade vid årsskiftet över 27,7 (20,9) Mkr i likvida medel. Moderbolaget har inga externa lån och dotterbolagen finansieras normalt på egna meriter, utan garantier från moderbolaget. I vissa enstaka fall har moderbolaget dock lämnat garantier som 31 december 2009 uppgår till 4 Mkr som säkerheter för banklån. Det egna kapitalet uppgick per den 31 december till 153,2 Mkr. Soliditeten var på balansdagen 96 procent. Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR 10 entreprenadavtal. Bolagets vinstavräkningsmodell innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats samt en målbostadsrättsförening har bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde / prognostiserat totalt försäljningsvärde) X prognostiserad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognostiserad projektvinst 4
Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetats blir, med förra exemplets värden, avräkningen i steg 2: (16/20) X (0,5 ) X (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader. Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering m m allt varierar för varje nytt projekt. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Finansiella risker finns i form av att det kan bli svårt att låna och finansiera projekt till följd av en stramare kreditmarknad. ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål. Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts normalt förrän 75 procent är sålt och projekten är fullt ut finansierade. Utdelningsförslag Styrelsen har beslutat föreslå att ingen utdelning skall utgå för det gångna verksamhetsåret. 5
Årsstämma och nominering av styrelseledamöter ALM Equity ABs årsstämma kommer att hållas på Landahl Öhmans kontor, Cardellgatan 1, Stockholm den 17 maj kl 16.00. ALM Equity har inte utsett någon särskild valberedning. Nuvarande styrelseledamöter har deklarerat sitt fortsatta intresse för att kvarstå i styrelsen. Årsredovisning Den fullständiga årsredovisningen kommer att hållas tillgänglig cirka tre veckor innan årsstämman den 17 maj 2010 hos ALM Equity AB, Luntmakargatan 66, 113 51 Stockholm. Den kommer även att distribueras till direktregistrerade aktieägare och hållas tillgänglig på bolagets hemsida www.almequity.se Rapportdatum för 2010: 17 maj 2010 Delårsrapport januari-mars 2010 17 maj 2010 Årsstämma 20 augusti 2010 Halvårsrapport januari-juni 2010 19 november 2010 Delårsrapport januari-september 2010 6
RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2009 2008 2009 2008 (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) Koncernen okt-dec okt-dec Jan-dec Jan-dec Nettoomsättning (Not 1) 2 178 27 974 52 764 157 766 Rörelsens kostnader -2 771-23 482-41 622-144 503 Rörelseresultat (Not 2) -593 4 492 11 142 13 263 Finansnetto -933-1 310-5 056-8 899 Resultat efter finansiella poster -1 526 3 182 6 086 4 364 Skatt - 18 28 18 Minoritetens andel av resultatet -281-3 492-6 250-5 958 Periodens resultat -1 807-292 -136-1 576 Resultat per aktie (kr) -0,18-0,03-0,01-0,16 Antalet aktier (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 D:o genomsnitt (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 NYCKELTAL OCH AKTIEDATA 2009 2008 2009 2008 Koncernen okt-dec okt-dec Jan-dec Jan-dec Rörelsemarginal (%) Neg. 16 21 8 Avkastning på eget kapital (%)* Neg. Neg. Neg. Neg. Avkastning på sysselsatt kapital (%)* 5 6 5 6 Soliditet (%) 44 34 44 34 Andel riskbärande kapital (%) 51 54 51 54 Eget kapital per aktie (kr) 8,77 8,78 8,77 8,78 Antal produktionsstartade lägenheter - - - 24 Antal sålda lägenheter 2-3 15 Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)** 38 000 22 500 38 000 22 500 ALM Equitys nettoandel byggarea 26 300 19 500 26 300 19 500 * Rullande tolvmånadersberäkning ** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas. 7
BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen 2009-12-31 2008-12-31 2007-12-31 TILLGÅNGAR Andelar i intressebolag -77 1 050 1 253 Uppskjuten skattefordran 6 004 6 004 6 004 Summa anläggningstillgångar 5 927 7 054 7 257 Exploateringsfastigheter 78 506 161 971 165 467 Projektfastigheter 42 538 42 625 48 737 Lagerandelar i bostadsrättsföreningar 27 814 6 189 - Kortfristiga fordringar m.m. 18 638 23 601 39 294 Kortfristiga placeringstillgångar - 31 31 Likvida medel 30 097 24 095 37 330 Summa omsättningstillgångar 197 593 258 512 290 859 SUMMA TILLGÅNGAR 203 520 265 566 298 116 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 89 052 89 188 90 764 Minoritetens andel -890 6 960 4 578 Långfristiga räntebärande skulder - 2 925 21 038 Uppskjuten skatteskuld - 28 28 Summa långfristiga skulder - 2 953 21 066 Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 80 390 95 177 75 225 Efterställda räntebärande reverslån 16 038 48 387 60 327 Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder 18 930 22 902 46 156 Summa kortfristiga skulder 115 358 166 466 181 708 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 203 520 265 566 298 116 Räntebärande skulder 96 482 146 489 156 590 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL 2009-12-31 2008-12-31 2007-12-31 Belopp vid periodens ingång 89 188 90 764 66 318 Periodens resultat -136-1 576 24 446 Belopp vid periodens utgång 89 052 89 188 90 764 8
KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2009 2008 2009 2008 (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) Koncernen Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec Resultat före skatt -1 807-310 -136-1 594 Ej kassapåverkande poster 4 054 218-7 850 2 331 Skatter 18-18 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 2 247-74 -7 986 755 Investering/försäljning exploateringsfastigheter -861 24 032 83 465 3 496 Investering/försäljning lagerandelar i Brf 4 596 6 130-21 625-6 189 Övrig förändring i rörelsekapital -8 462-14 749 2 209-1 449 Kassaflöde från löpande verksamhet -2 480 15 339 56 063-3 387 Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar - -348-253 Kassaflöde från investeringsverksamhet - -348-253 Upptagna/lösta lån -162-9 063-50 061-10 101 Kassaflöde från finansieringsverksamhet -162-9 063-50 061-10 101 Periodens kassaflöde -2 642 5 928 6 002-13 235 Likvida medel vid periodens början 32 739 18 167 24 095 37 330 Likvida medel vid periodens slut 30 097 24 095 30 097 24 095 (Not1) Nettoomsättning per segment 2009 2008 2009 2008 (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec Bostadsutveckling 1 295 26 899 49 167 154 053 Fastighetsförvaltning 883 1 075 3 597 3 713 Summa: 2 178 27 974 52 764 157 766 (Not2) Rörelseresultat per segment 2009 2008 2009 2008 (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) Okt-dec Okt-dec Jan-dec Jan-dec Bostadsutveckling -656 4 336 9 879 12 126 Fastighetsförvaltning 63 156 1 263 1 137 Summa: -593 4 492 11 142 13 263 9
Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 24 februari 2010 ALM Equity AB (publ) Styrelsen För mer information kontakta: Joakim Alm, tel 0733 96 97 27 Om ALM Equity ALM Equity-aktien handlas inofficiellt på bequoted Mer information finns på www.almequity.se samt på www.bequoted.com 10