Hyresmarknaden: Analys av dagens system och framtida lösningar

Hyresmarknaden: Analys av dagens system och framtida lösningar

2(44) Innehåll 1. Beskrivning av bostadsmarknaden 1.1 Inledning 1.2 Den svenska modellen på hyresmarknaden 1.3 Problemen på den svenska bostadsmarknaden 2. Hyressättningssystemet 2.1 Hyror bestäms i årliga hyresförhandlingar 2.2 Marknaden för bostadshyresfastigheter 2.2.1 Systematisk hyressättning 2.2.2 Tvistlösning 2.3 Hyressättningen i nyproduktion 2.3.1 Lagstiftningen gällande hyressättning i nyproduktion 2.3.2 Hyresnivåer i nyproduktion i landet 2.3.3 Hyresnivåer i nyproduktion i Stockholm 2.3.4 Hyresnivåer i nyproduktion i storstadsområden 2.3.5 Hyresnivåer i nyproduktion i övriga landet 3. Hushållens möjligheter att efterfråga 3.1 Hushållens inkomster i relation till boendekostnad 3.2 Hushållens möjligheter att konsumera boende 3.3 Skevheter i beskattning 3.4 Problemet med höga ombyggnationshyror 3.5 Rörlighet och trångboddhet inom befintligt bestånd 3.5.1 Rörlighet inom befintligt bestånd 3.5.2 Boendetäthet och trångboddhet 4. Effekterna av att införa marknadshyror 4.1 Kraftiga hyresökningar 4.2 Resurssvaga hyresgäster de stora förlorarna 4.3 Fastighetsägarna de stora vinnarna 4.4 Effekter för samhället och det offentliga 4.5 Indirekta effekter för samhälle och individer 5. Åtgärder att komma till rätta med bostadskrisen 5.1 Neutrala villkor efterlyses 5.2 Investeringsstimulans och produktionskostnader 5.3 Kraftfulla insatser på statlig nivå krävs 5.4 Kommunala insatser för ökat byggande centrala 6. Avslutande kommentar

1(44) Samhällsinvestera för framtiden Det råder enighet om att vi har en betydande bostadsbrist och att det byggs för få bostäder i Sverige, i synnerhet i storstads- och tillväxtområden. Däremot råder olika uppfattningar om hur man ska komma till rätta med bostadsbristen. Följande PM redovisar Hyresgästföreningens uppfattning om vad som utgör de huvudsakliga hindren för bostadsproduktion och vilka åtgärder som behövs för att öka byggandet. Vi fokuserar på att förklara hur dagens system fungerar och slår hål på en rad myter. Skriften avser inte att täcka alla områden som Hyresgästföreningen anser vara viktiga. Syftet är att specifikt belysa hur dagens system på hyresmarknaden fungerar och vilka åtgärder som kan bidra till att lösa dagens bostadskris på ett sätt som maximerar den ekonomiska, sociala och ekologiska samhällsnyttan.

2(44) 1. Beskrivning av bostadsmarknaden 1.1 Inledning Enligt regeringsformen 2 ska: Den enskildes personliga, ekonomiska och kulturella välfärd [ ]vara grundläggande mål för den offentliga verksamheten. Särskilt ska det allmänna trygga rätten till arbete, bostad och utbildning samt verka för social omsorg och trygghet och för goda förutsättningar för hälsa. Skrivningen vittnar om att bostaden inte är vilken konsumtionsvara som helst utan en så kallad merit good dvs. en vara som individer/samhälle bör ha tillgång till utifrån behov snarare än förmåga att betala. Bostäder är dessutom långsiktiga investeringar som är lägesbundna och tar stora resurser i anspråk. Eftersom bostäder, precis som hälso- och sjukvård eller utbildning, genererar positiva externa effekter för samhället i form av högre tillväxt kan de precis som broar, vägar eller flygplatser, åtminstone delvis, finansieras via skattemedel. Existensen av externa effekter innebär ett kroniskt underutbud ifall det privata ska bära hela kostnaden - få småföretag skulle kunna räkna hem en investering i personalbostäder utan är helt beroende av att någon annan tillhandahåller bostäder till rimliga kostnader för att kunna rekrytera personal. Det byggs ca 30 000 bostäder per år men behovet är minst det dubbla (se figur). I Boverkets senaste prognos bedöms bostadsbyggnadsbehovet till över 700 000 bostäder fram till 2025. I Hyresgästföreningens undersökning om unga vuxnas boende bedöms att det behövs 221 000 bostäder enbart för åldersgrupperna 20-27 år. För varje år som det byggs för lite så ökar behovet kommande år dvs. underskottet ackumuleras. I och med att vi gått från en statligt finansierad till mer marknadsorienterad, privatfinansierad bostadsmarknad har nyproduktionsnivåerna sjunkit dramatiskt sedan början av 1990-talet. Det byggs helt enkelt för lite idag av alla upplåtelseformer givet den populationstillväxt som finns. Detta är ett tecknen på att det existerar en rad marknadsmisslyckanden på bostadsmarknaden. Ett av de största är att det behov som finns av bostäder inte kan omsättas till marknadsdriven efterfrågan dvs. de hushåll som behöver bostäder har helt enkelt inte råd att hyra eller köpa till det pris som marknaden erbjuder.

3(44) Figur 1: Nyproduktionsnivåer över tid och typ av finansiering Källa: SCB. Argumentet att prissättningen är för låg på hyresmarknaden för att optimera produktionsnivåerna håller inte utifrån att producenterna på egnahems- och bostadsrättsmarknaden inte levererar en, för samhället, optimal produktionsnivå - trots fri prissättning. Att hushållen numera tar huvudansvaret för bostadsfinansieringen har istället ökat den aggregerade skuldsättningen med de makroekonomiska risker som detta innebär i ett scenario där det framtida ränteläget ändras. Hyresrätten bidrar till balans på bostadsmarknaden eftersom hyressättningen inte, i lika hög grad som prissättningen av ägda bostäder, påverkas av svängningar på marknaden. Investeringar i rimligt prissatta hyreslägenheter utgör även en slags framtidsförsäkring med syfte att dämpa de negativa effekterna av ett läge där räntebilden går upp från dagens låga nivåer på egnahemsoch bostadsrättsmarknaden. Argumentet att hyresmarknaden måste omregleras utifrån ett välfärdseffektsperspektiv faller på det faktum att det helt enkelt inte finns någon perfekt fungerande marknad som väntar på att släppas fri. Boverket (2013) skriver själva att antagandet att hyresbostadsmarknaden skulle fungera som en perfekt konkurrensmarknad om prisbildningen vore fri [ ] är sannolikt orealistiskt med tanke på att bostadsmarknaden, inklusive hyresmarknaden, kännetecknas av ett flertal särdrag, så som höga transaktionskostnader och heterogena varor och s.k. marknadsmisslyckanden imperfekt konkurrens och asymmetrisk information. 1 1 Boverket (2013): Bostadsbristen och hyressättningssystemet - ett kunskapsunderlag, Marknadsrapport.

4(44) Bostadsmarknaden är och kommer alltid på olika sätt att påverkas av skatter, regler, subventioner, och transfereringar. Lagstiftarens uppgift måste vara att optimera funktionssättet bland de delmarknader som utgör bostadsmarknaden så att de optimerar produktionsnivåerna och maximerar samhällsnytta, konsumentnytta och konsumentskydd. Detta kan inte uppnås utan olika typer av incitament, lagstiftning eller interventioner. 1.2 Den svenska modellen på hyresmarknaden Utmärkande för den svenska modellen på hyresmarknaden är att den är generell dvs. tillgänglig för alla grupper i samhället. Sverige har i stor politisk enighet valt att inte ha en behovsprövad hyressektor i form av social housing dvs. hyreslägenheter som uteslutande riktas till socialt utsatta grupper. I stället har den svenska modellen innefattat en stor allmännytta som är öppen för alla oavsett inkomst eller härkomst. Genom bostadsbidrag har resurssvagare hushålls stärkts inom ramen för skattesystemet. Samtidigt har skevheterna mellan upplåtelseformerna ökat under senare år i takt med att bostadsbidragen halkat efter prisutvecklingen - alltmedan subventionerna riktade till ägda boendeformer ökat. Avsaknaden av behovsprövning har i sig genererat positiva externa effekter i form av stor acceptans för en offentligt finansierad allmännytta bland alla samhällsklasser, en hög boendestandard, ett förtroendebaserat system där depositioner är sällsynta, flexibilitet i livets olika skeenden och ett starkt konsumentskydd. En attraktiv hyresrätt kräver ett starkt konsumentinflytande och konsumentskydd. Besittningsskyddet är dock avhängigt ett fungerande hyressättningssystem. I Sverige har vi löst frågan om besittningsskydd och rimliga hyror genom ett system med (i) kollektiva förhandlingar om hyror, (ii) allmännyttiga kommunala bostadsföretag som långsiktiga aktörer med ett allmännyttigt syfte, och hyressättning och hyresprövning efter (iii) bruksvärdesprincipen. Den svenska modellen omfattar även ett tvistlösningssystem som delvis ligger på parterna vilket är kostnadseffektivt. 1.3 Problemen på den svenska bostadsmarknaden Att det råder en kris på den svenska bostadsmarknaden är de flesta överens om. Orsakerna är många och delvis omdebatterade. En bidragande orsak är den tillbakahållna position bostadspolitiken haft i det offentliga samtalet under många år. Det har i sig lett till minskad kompetens och förståelse för komplexiteten i frågan både hos beslutsfattare i politiken och inom den offentliga förvaltningen. Några av de problem och orsaker till dessa som Hyresgästföreningen ser inkluderar:

5(44) n Tillbakahållen bostadspolitik under lång tid kombinerat med minskad bostadspolitisk kompetens på olika nivåer uttryckt, bland annat i form av: o Bristande helhetssyn och beredskap i kommunerna o Minimalt med statliga incitament kombinerat med statlig detaljreglering på olika områden n En övertro på marknadens möjligheter att optimera samhälls- och konsumentnytta utan interventioner eller regleringar uttryckt, bland annat, i form av: o Dålig förståelse för marknadsmisslyckanden på bostadsmarknadens olika delmarknader som leder till kroniskt underutbud o Bristande insikt i kommunerna kring möjligheten att skapa bättre konkurrens och/eller investeringsklimat lokalt o Att det ökade behov av bostäder som befolkningstillväxten ger upphov till inte kan omsättas till marknadsdriven efterfrågan därför att nya grupper på bostadsmarknaden är resurssvaga n Skevhet i beskattning av olika boendeformer uttryckt, bland annat, i form av: o Extremt förmånlig beskattning av ägda boendeformer o Direkta subventioner riktade till ägda boendeformer o Hushållen egenfinansierar bostäder i högre utsträckning vilket ökar skuldsättningen o Transfereringar som inte följt med i prisutvecklingen

6(44) 2. Hyressättningssystemet Den svenska modellen på hyresmarknaden är i grunden en självreglering inom vilken marknadens parter förhandlar hyror utifrån konsumentens lokala preferenser helt utan statlig eller kommunal inblandning. Dagens bruksvärdes- och kollektiva hyresförhandlingssystem växte fram genom frivilliga överenskommelser mellan Hyresgästföreningen och SABO (de kommunala bostadsföretagen) på 1950-talet och kom under 1970-talet att omfatta även de privata fastighetsägarna. Bruksvärdessystemet lagstadgades sedan i 1968 års hyreslag (se figur) och ersatte hyresregleringslagen från 1942. 1975 avskaffades hyresregleringen helt. Det finns idag alltså ingen strikt reglering av hyrorna men det finns ett förhandlingssystem. Rätten för en organisation av hyresgäster att få förhandla kollektivt infördes genom Hyresförhandlingslagen 1978. Hyresgästerna är pristagare och hyresvärdarna är prissättare på en marknad som präglas av få producenter, dvs. oligopol. Figur 2: Systemen för hyressättning över tid Syftet med bruksvärdessystemet är att värna besittningsskyddet ingen hyresgäst ska behöva flytta från sin bostad på grund av att en hyresvärd begär en oskäligt hög hyra. Vidare är tanken med bruksvärdessystemet att hyressättningen ska återspegla en marknad i balans, men i lägen då bostadsbrist råder ska inte hyran tillåtas stiga okontrollerat.

7(44) För att skydda hyresgäster finns därför en spärr mot oskäliga hyror i systemet, en hyresgäst ska inte behöva betala en hyra som är påtagligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter på orten. Dock råder avtalsfrihet vilket innebär att hyresgäst och hyresvärd kan träffa avtal om en högre hyra än hyran för liknande lägenheter på orten. Det är enbart ifall hyresgästen begär prövning av hyrans skälighet i hyresnämnden som hyran jämförs med vad andra hyresgäster betalar för lägenheter på orten som har motsvarande bruksvärde och som har förhandlats. Detta handlar om ett konsumentskydd, en viktig trygghet för marknadens svagaste part: den enskilde hyresgästen. Konsumentskyddet är väsentligt eftersom asymmetrisk information undergräver konsumentens möjlighet att själv jämföra eller förhandla på lika villkor med fastighetsägaren. 2.1 Hyror bestäms i årliga hyresförhandlingar Bostadshyror i det befintliga bostadsbeståndet bestäms i princip uteslutande i hyresförhandlingar där de förhandlande parterna tar hänsyn till bostadens standard, läge, samt kostnader för att bygga och förvalta hyresfastigheter. Hyresförhandlingarna förs mellan å ena sidan en organisation av hyresgäster och å den andra sidan en enskild hyresvärd eller en hyresvärd i förening med en fastighetsägarorganisation. Förhandlingsverksamheten har stor samhällsekonomisk betydelse. En hyreshöjning på 2 procent innebär en intäktsförstärkning på 2,24 miljarder kronor för hyresvärdarna och en motsvarande minskad köpkraft för hyresgästerna. Systemet är i grunden kostnadseffektivt för både hyresgäst och hyresvärd som sparar 118 miljoner kronor årligen bara inom Stockholms län genom att förhandla kollektivt istället för individuellt. 2 I ekonomisk mening är det alltså betydande värden som Hyresgästföreningens företrädare hanterar i hyresförhandlingarna. Kollektiva hyresförhandlingar innebär ett samhälleligt uppdrag eftersom Hyresgästföreningen inte bara förhandlar för sina medlemmar, utan för alla hyresgäster som omfattas av en förhandlingsordning. Det ligger således ett stort ansvar på parterna på hyresmarknaden att bedriva verksamheten på ett professionellt sätt och utifrån de intentioner som finns i lagstiftningen. Några nyckeltal Antal hyreslägenheter 1,56 miljoner Antal hyresgäster 3 miljoner Total hyressumma 2014 112 miljarder kronor Antal förhandlade lägenheter 1,5 miljoner Antal kommunala bostadsföretag 300 2 Ramboll (2015): Den svenska hyresmarknaden scenarioanalys.

8(44) Antal förhandlingsordningar med privata fastighetsägare 45 000 Antal allmännyttiga lägenheter 792 000 Antal privatägda lägenheter 713 013 Jämförelser mellan hyresutvecklingen och KPI behöver göras över flera år för att vara meningsfull. I diagrammet nedan redovisas hyresutvecklingen till följd av de årliga förhandlingarna med medelvärdet för KPI för respektive år från år 2000 till 2015. Sedan 2000 har KPI stigit med 20,1 % medan hyrorna i de årliga hyresförhandlingarna under samma period stigit med 28,79 %. Siffrorna måste dock ses mot bakgrund av att bostadsföretagens underhållskostnader under samma period stigit med 63 % och taxor och avgifter med hela 43 % under perioden 2002-2011. Taxor och underhåll är de överlägset största kostnaderna en hyresvärd har för att äga och förvalta hyresfastigheter. Figur 3: Genomsnittliga förhandlade hyreshöjningar och KPI 2003-2015 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0-0,5 3,4 3,03 2,53 2,6 2,38 2,45 2,17 2,2 2,24 2,08 1,9 1,64 1,4 1,41 1,3 0,9 0,5 0,4 0,3-0,3 1,9 1,62 1,11 0,2 0,1 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 KPI Hyra Källa: Hyresgästföreningen, SCB. 2.2.1 Systematisk hyressättning Ett väl fungerande hyressättningssystem är en central fråga för hyresrättens framtid. Hyressättningen ska spegla hur hyresgästerna i allmänhet värderar lägenheternas varierande bruksvärden. Skillnader i bruksvärde ska motsvaras av skillnader i hyra. Systematisk hyressättning är ett sätt att värdera olika lägenheters kvalitéer och egenskaper. I modellerna för systematisk hyressättning sätter

9(44) man poäng efter hur hyresgäster värderar sina lägenheter och bostadsområden. Den grundläggande principen med systematisk hyressättning är att hyran ska stå i relation till kvalitén på lägenheten, området och fastigheten utifrån hyresgästernas generella värderingar. Målsättningen är att få till en rättvisare hyressättning där hyresgästen kan få bättre förståelse för hur hyran är uppbyggd. Hyrorna ska vara lika i bostadslägenheter med samma bruksvärde. Målet är att skapa en hyressättning som är transparent och tydligt visar vilka värderingar och egenskaper som ligger bakom en viss hyressättning. Enligt statistik från SABO omfattas drygt 63 % av de allmännyttiga företagens lägenheter av någon form av systematisk hyressättning. Detta motsvarar ungefär 498,000 lägenheter. Det är framför allt i de större SABO-företagen där hyressättnigen är genomförd (se diagram nedan). Figur 4: Antal allmännyttiga företag som har systematisk hyressättning enligt storlek på företagens lägenhetsbestånd 20 18 16 16 18 18 14 12 12 10 8 6 5 4 2 1 0 Källa: SABO. 0-499 500-999 1000-2000 2000-5000 5000-10000 >10000 Modellerna för systematisk hyressättning ska utgå ifrån de lokala förutsättningarna på orten. Det går inte att kopiera en hyressättningsmodell från en stad till en annan då hyresgästernas värderingar kan se helt olika ut. I Skellefteå värderar t.ex. hyresgästerna mer att bo i markplan än i Umeå, osv.

10(44) I modellerna fastställer parterna vilka faktorer som ska påverka hyran såsom storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge i huset, reparationsstandard, ljudisolering, hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage, biluppställningsplats samt husets allmänna läge och närheten till allmänna fortskaffningsmedel. Arbetet med att systematisera hyressättningen kan ta flera år. Man måste i princip besiktiga varje fastighet och ett antal typlägenheter i varje fastighet innan man kan börja med att poängsätta och systematisera hyressättningen. Poängsättningen fastställs i förhandlingar mellan bostadsföretaget och Hyresgästföreningen. Efter att det är genomfört trappas de nya hyrorna in under flera år. Det kan både bli höjda, oförändrade och sänkta hyror. Grundas inte hyressättningen på en systematisering utifrån hyresgästernas allmänna värderingar riskerar man över tid att skapa en skev och orättvis hyresstruktur där hyresgäster får betala olika hyra för likvärdiga lägenheter. Även på orter där det inte finns systematisk hyressättning, exempelvis Stockholm, föreligger i alla fall stora skillnader i hyresnivåer mellan olika områden beroende på standard och läge (se figur nedan). Figur 5: Genomsnittshyra (kr/kvm/år) i Stockholm efter läge (A-K) och standard Källa: Hyresgästföreningen. Förhandlingsmodellen har genom åren visat sig vara mycket stabil och har klarat av de påfrestningar som förekommit i form av t.ex. skatteomläggning, finanskriser och hög- och lågkonjunkturer. Förhandlingarna på hyresrättens område kan jämföras med de förhandlingar som sker på arbetsmarknadens område fast med den viktiga skill-

11(44) naden att en hyresgäst inte kan strejka eller sluta betala hyran. Om inte en överenskommelse nås mellan de kollektiva parterna, kan hyran alltid prövas av hyresnämnden som då bestämmer hyran för lägenheterna efter en jämförelse med hyran för andra till bruksvärdet likvärdiga förhandlade lägenheter på orten. 2.2.2 Tvistlösning Det finns olika tvistlösningsinstanser beroende på om fastighetsägaren är ett allmännyttigt eller privat fastighetsbolag. Tvister mellan hyresgäster och allmännyttiga bolag hanteras inom ramen för Hyresmarknadskommittén (HMK) som instiftades 1958. Samma år utfärdade SABO och Hyresgästernas Riksförbund den första gemensamma rekommendationen om förhandlingsordning. Hyresmarknadskommittén (HMK) har till uppgift att verka som tvistlösningsorgan med medlingsfunktion när lokala förhandlingar inte har kunnat slutföras. Innan en tvist kan prövas i HMK ska tvisten ha föregåtts av HMK:s centrala medling. Innan en tvist kan hänskjutas till HMK ska alla möjligheter till lokal förhandling vara uttömda. Tvistlösningen sker helt och hållet inom ramarna för dagens hyressättningssystem och sköts av parterna. Cirka 20 30 företag hänskjuter tvist om den årliga hyreshöjningen till HMK varje år. Även med privata värdar finns det ett tvistlösningsorgan i form av ostadsmarknadskommittén som bildades 1970. Arbetet har dock legat vilande under många år. Hyresnämnden har i stället använts för tvistlösning, men då är det skälig hyra för enskilda lägenheter som prövas och inte förhandlingstvisten. Hyresgästföreningen har bjudit in Fastighetsägarna till samtal om att parterna, t.ex. genom Bostadsmarknadskommittén, ska återupprätta en tvistlösningsmodell för de kollektiva förhandlingarna mellan parterna. 2.2 Marknaden för bostadshyresfastigheter Den svenska modellen på hyresmarknaden har skapat goda villkor för hyresvärdar samtidigt som den skyddat konsumentens intressen. De privata fastighetsägarna står idag för halva bostadshyresmarknaden. Enligt branschen egna siffor är avkastningen på bostadshyresfastigheter mycket hög och mindre volatil än aktiemarknaden (se figur nedan). Detta bekräftas av t ex Svenska Bostadsfonden som skriver på sin hemsida:

12(44) Bostadshyresfastigheter den tryggaste fastighetsformen Både professionella investerare och ledande akademiker inom området anser att svenska bostadshyresfastigheter är det tryggaste fastighetsslaget att investera i. Anledningen är den reglerade hyressättningen och att bostäder generellt sett är mindre konjunkturkänsliga än t.ex. lokaler. Även historiken talar sitt tydliga språk: bostadshyresfastigheter har haft 22 år med positiv avkastning de senaste 25 åren och en genomsnittlig årlig avkastning om 13,3 %. Figur 6: Avkastningen för olika tillgångsslag 1983-2013 Källa: IPD, Storebrand. Den stabila, och i förhållande till risk, goda avkastningen på hyresbostäder kan bland annat tillskrivas hyressättningssystemet. Förhandlingar utifrån kostnadsutvecklingen och bruksvärde dämpar marknadens genomslag. Det ger hyror som genererar stabila kassaflöden utan kraftiga prissvängningar. En annan indikation på att marknaden för bostadshyresfastigheter är välmående är att värdet på hyreshus i riket har ökat med 96 procent mellan åren 1989/91 och 2012/14. I Stockholms län är prisökningen 165 procent. Som jämförelse har inflationen varit omkring 66 procent under perioden.

13(44) 2.3 Hyressättningen i nyproduktion 2.3.1 Lagstiftningen gällande hyressättning i nyproduktion Hyran i nyproduktionen kan i princip bestämmas på två olika sätt; antingen genom förhandling med en hyresgästorganisation eller genom att hyresvärden själv sätter hyran. När hyran bestäms efter förhandling med Hyresgästföreningen finns två olika varianter; antingen bestäms hyran enligt bruksvärde eller så bestäms en presumtionshyra. Presumtionsregeln 3 infördes 2006 med avsikt att förbättra förutsättningarna att bygga nya hyresrätter. Bestämmelsen innebär att de lägenheter som omfattas av en presumtionsöverenskommelse lyfts ur bruksvärdessystemet för en period av idag 15 år. En hyresgäst kan alltså inte få sin hyra prövad enligt bruksvärdet förrän efter 15 år, om inte synnerliga skäl föreligger. Regeln är ett avsteg från bruksvärdesprincipen och utgångspunkten är att hyran för en nybyggd lägenhet ska täcka hyresvärdens kostnader. 4 De första presumtionshyrorna kommer att fasas in i bruksvärdessystemet 2016. Hyresvärdar är inte skyldiga att förhandla med Hyresgästföreningen när det gäller nyproducerade lägenheter. De kan själva bestämma hyrans storlek och avtala med en enskild hyresgäst om hyran. Hyresgästen har då möjlighet att vända sig till hyresnämnden och få hyran prövad. Hyresvärden löper därmed en risk att hyran sänks vid en prövning om den avtalade hyran är högre än för likvärdiga lägenheter på orten. 2.3.2 Hyresnivåer i nyproduktion i landet Hyresgästföreningens statistik över nyproducerade hyreslägenheter 2007-2015 innehåller 31 121 hyreslägenheter i hela landet. Under perioden 2007-2013 sattes hälften av hyrorna enligt bruksvärdet och en tredjedel enligt presumtionsregeln. I tolv procent av fallen kunde parterna inte nå en överenskommelse och hyresvärden bestämde själv hyrans storlek. De senaste tre åren (2013-2015) har andelen hyror som är satta enligt bruksvärdet minskat till 16 procent, samtidigt som andelen satta enligt presumtionsregeln har ökat till 76 procent (se tabell nedan). Det finns ett mörkertal vad gäller andelen som satts av hyresvärden själv, vilket skulle kunna förändra fördelningen. Ett sådant mörkertal finns dock även för perioden 2007-2013. Sammantaget så betyder det att det har blivit mycket vanligare med presumtionshyror på bekostnad av bruksvärdessatta hyror. 3 12 kap 55 c JB 4 Det ansågs inte rimligt att en hyresvärd skulle löpa risken att hyresnämnden vid en bruksvärdesprövning skulle fastställa en hyra som inte täckte kostnaderna för lägenheterna.

14(44) Hyressättning i nyproduktion 2007-2013, 2013-2015 Andel (%) 2007-2013 2013-2015 Förhandlade bruksvärdeshyror 50 16 Presumtionshyror 33 76 Hyror bestämda av fastighetsägare 12 6* Pågående förhandling 5 2 Totalt 100 100 Källa: Hyresgästföreningen. Not: *Sannolikt stort mörkertal På senare år har hyresnivåerna för de presumerade hyrorna och hyror där hyresvärden själv satt hyrorna närmat sig varandra. I Stockholm är skillnaderna numera mycket små. I Malmö-regionen och Göteborg skiljer det bara 7-10 procent. Bakgrunden till detta är att den genomsnittliga nivån för de presumerade hyrorna sedan 2007 ökat med cirka 42 procent vilket framgår av figuren nedan. Figur 7: Presumtionshyror i riket, 2007-2017 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Presumtionshyror medel, riket 2007-2017 Presumtionshyra max Presumtionshyra min Medelhyra riket Källa: Hyresgästföreningen Notering: Medelhyran riket avser medelhyran i hela det allmännyttiga beståndet inklusive succession (bruksvärde) och nyproduktion. Det som går att utläsa av statistiken är att det finns en stor skillnad mellan högsta och lägsta nivåer för presumtionshyror. Det kan till stor del förklaras av läget för olika projekt mer centrala lägen i kostsamma exploateringar tenderar att få mycket höga presumtionshyror. Det gäller

15(44) t ex för Norra Djurgårdsstaden och Liljeholmen i Stockholm. De lägre nivåerna återfinns längre ut i ytterstäder och på mindre orter. Det finns dock en trend att skillnaderna mellan hösta och lägsta nivåer ökat den senaste femårsperioden, vilket förklaras av att storstadsområdena har dragit ifrån ännu mer och att det tillkommit närmare hundra kommuner där presumtionsregeln tidigare inte tillämpats. Från statistiken kan även uttydas att skillnaden mellan genomsnitthyrorna i hela beståndet - benämnt som medelhyra för riket i figuren ovan - och presumtionshyror stabiliserats kring 600 kr/kvm och år. Det betyder att en nybyggd tvårumslägenhet på 60 kvadratmeter är cirka 3 000 kronor dyrare per månad än en lägenhet i befintligt bestånd. Vad gäller nyproduktionen med högst hyror så är skillnaden mellan befintliga bostäder och nybyggda närmare 8 000 kronor per månad för en tvåa på 60 kvadratmeter (12 865 jämfört med 4 990 kr/mån). De presumtionshyror som ligger lägst har nivåer som är ganska nära genomsnittshyrorna i landet. Skillnaden varierar mellan 300 och 400 kr/kvm och år, vilket betyder att en nybyggd tvårumslägenhet är cirka 1 500 2 000 kronor dyrare per månad. 2.3.3 Hyresnivåer i nyproduktion i Stockholm Enligt Hyresgästföreningens statistik har det byggts cirka hundra hyresfastigheter i Stockholms stad 2008-2013. Snitthyran i nyproduktionen för dessa år ligger mellan 1700 och 1800 kr/kvm och år. Under 2014 och 2015 har det byggts cirka 20 fastigheter som hyressatts enligt presumtionsregeln. I genomsnitt är hyrorna i dessa fastigheter 1900 kr/kvm och år, vilket motsvarar 9 500 kronor per månad för en tvårumslägenhet på 60 kvadratmeter. Det skiljer dock mycket mellan de högsta och lägsta hyrorna i nyproduktionen i Stockholms stad. De senaste åren har skillnaden mellan de högsta och lägsta presumtionshyrorna varit runt 600 kr/kvm och år. I tabellen nedan redovisas spridningen. Högsta och lägsta hyror i nyproduktion i Stockholms stad År Lägsta Högsta 2008 1270 1717 2009 1359 1724 2010 1346 2000 2011 1370 2263 2012 1415 1995 2013 1555 2162 2014 1650 2240 2015 1630 2376 2016 1778 2397

16(44) Källa: Hyresgästföreningen 2.3.4 Hyresnivåer i nyproduktion i storstadsområden I storstadsområdena förekommer presumtionshyror i allt större omfattning. I nedanstående diagram redovisas medelvärden samt högsta och lägsta nivåer för presumerade hyror under 2013-2015 i Sveriges tio största kommuner. De högsta hyresnivåerna återfinns i Göteborg och Linköping, förutom Stockholm. De lägsta presumtionshyrorna finns i Jönköping, Linköping och Örebro. Figur 8: Presumtionshyresnivåer i Sveriges tio största städer 2013-2015 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1903 1862 1681 2018 1623 1654 1654 1590 1702 1400 1200 1000 Källa: Hyresgästföreningen Not: Pilarna anger högsta och lägsta nivå. Medelvärdet anges bredvid pilen. För Helsingborg saknas uppgifter om presumtionshyra. 2.3.5 Hyresnivåer i nyproduktion i övriga landet Under 2013-2015 så har presumtionsregeln tillämpats i ytterligare 92 av de kommuner som inte tillhör de tio största. Det är en markant ökning jämfört med tidigare år då presumtion nästan enbart förekom i storstäderna. I 22 kommuner 5 har det byggts mellan 100 och 800 lägenheter där hyran satts enligt presumtionsregeln. Genomsnittsnivåerna för dessa kommuner ligger strax under 1 600 kr/kvm och år. Spridningen mellan högsta 5 Borlänge, Borås, Enköping, Eskilstuna, Falun, Håbo, Järfälla, Kalmar, Karlstad, Kiruna, Kumla, Kungälv, Lidingö, Ludvika, Lund, Norrtälje, Nyköping, Partille, Skövde, Sundbyberg, Varberg och Växjö

17(44) och lägsta hyrorna inom samma kommun är som mest 522 kr/kvm och år (Borås). I 70 kommuner 6 har det byggts mellan 4 och 92 lägenheter med presumtionshyror som i genomsnitt ligger på 1 500 kr/kvm och år. Ofta handlar det om enstaka projekt, men vissa större kommuner har flera projekt. Spridningen mellan högsta och lägsta hyrorna inom samma kommun är som mest 357 kr/kvm och år (Gävle). Figur 9: Kommuner med fler än 100 lägenheter med presumerade hyror 2013-2015 undantaget de 10 största (antal lgh) Lund Eskilstuna Växjö Borås Norrtälje Falun Kalmar Enköping Skövde Järfälla Kungälv Kumla Partille Varberg Kiruna Karlstad Håbo Lidingö Ludvika Sundbyberg Borlänge Nyköping 0 200 400 600 800 1 000 Källa: Hyresgästföreningen. 6 Ale, Alingsås, Alvesta, Arvika, Askersund, Avesta, Bollebygd, Bollnäs, Botkyrka, Boxholm, Dals Ed, Eda, Falköping, Flen, Gagnef, Gislaved, Gnesta, Gotland, Gällivare, Gävle, Hallsberg, Hammarö, Heby, Huddinge, Hudiksvall, Härryda, Karlsborg, Karlskoga, Katrineholm, Kungsbacka, Köping, Lekeberg, Lindesberg, Ljungby, Lomma, Mora, Motala, Mullsjö, Munkedal, Mölndal, Nora, Nybro, Nykvarn, Nynäshamn, Orsa, Orust, Skellefteå, Smedjebacken, Sotenäs, Stenungssund, Strängnäs, Strömstad, Säter, Sölvesborg, Tierp, Torsås, Trosa, Täby, Uddevalla, Umeå, Uppvidinge, Vaggeryd, Vara, Vetlanda, Vingåker, Värnamo, Åmål, Älmhult, Örnsköldsvik och Östhammar

18(44) Sammanfattningsvis har det blivit vanligare att presumtionsregeln tilllämpas i mindre kommuner. Tillämpningen har under de senaste åren spridit sig utanför storstadsområdena. Det finns numera flera exempel på små och medelstora kommuner där presumtionhyror sätts på så höga nivåer som 1 500-1600 kr/kvm och år.

19(44) 3. Hushållens möjligheter att efterfråga Det byggs för lite av både hyresrätter och egna hem och bostadsrätter inte minst i tillväxtområden. När det byggs hyresrätter är dessa nästan uteslutande mycket dyra. Men erfarenheten visar också att marknaden för dessa är liten och att botiden blir ofta ganska kort efterswom hushållen söker sig vidare till andra, billigare boendeformer om och när de har möjlighet. Problem uppstår när hushållen av olika anledningar inte kan hitta vare sig ett hyrt eller ett ägt boende till en rimlig kostnad. Många av de som bor i hyrt bestånd eller osäkra upplåtelseformer har inte möjligheten att ta sin in i det ägda beståndet och måste kunna hitta en boendelösning i det hyrda. 30 procent av befolkningen 20-64 år är kreditransonerade. För de som är pensionärer är andelen högre. De har en inkomst på högst 15 000 kronor i månaden före skatter och transfereringar och får inte banklån för köp av bostad, något som bland annat Utredningen om Bostäder för Äldre tagit upp i sitt betänkande (SOU 2015:85). De här grupperna kan därmed inte lämna hyresmarknaden och ett eget ägt boende är således inte ett alternativ till en hyresrätt. Det betyder att kostnaden för en hyresrätt kan stiga utan att konsumenten minskar sin efterfrågan av hyresrätter. Det innebär att efterfrågan är inlåst till hyresmarknaden. Efterfrågan förs inte över till marknaden för bostadsrätter eller egna hem. 3.1 Hushållens inkomster i relation till boendekostnad Boendeutgiftsprocenten, dvs. andelen av disponibel inkomst som landets hushåll lägger på sitt boende, skiljer sig åt beroende på upplåtelseform. Medan boendeutgiftsprocenten för hushåll som bor i egna hem eller bostadsrätt minskat över tid har andelen för de som bor i hyrt boende i princip legat kvar på samma nivåer över tid. I genomsnitt i riket betalar hyresgäster 28,4 procent av disponibel inkomst i hyra. Bostadsrättsinnehavare betalar 20,1 procent och egnahemsägare 16,6 procent. Bland boende i hyresrätt i flerbostadshus är dessutom andelen med en inkomst som är lägre än 60 procent av medianvärdet för riket 2014 7, vilket uppfyller EU:s fattigdomsdefinition, 29,9 procent jämfört med 10,7 procent för boende i övrigt boende. Följande figur visar utvecklingen för hushåll boende i hyresrätt och bostadsrätt i riket som helhet och i Stor-Stockholm. 7 Medianvärdet för riket år 2014 var 227 383 kr.

20(44) Figur 10: Boendeutgift hyresrätt jämfört med bostadsrätt, Riket och Stor-Stockholm Källa: SCB, HEK. Skillnaderna i boendeutgiftsprocent har flera förklaringar. Till exempel har skattesubventioner i form av ränteavdrag till ägda boendeformer i kombination med sjunkande räntor gjort det egna boendet billigare än det hyrda, allt annat lika. Bostadsbeskattningskommittén (2014) visade i sitt betänkande 8 att ränteavdraget motsvarar 300 kr/kvm i boendekostnad till hyresrättens nackdel. Kommittén visade också att om den som investerar i hyresrätter satsar eget kapital ökar den skattemässiga nackdelen ju större andel eget kapital som satsas. Vid 20 procent eget kapital ökar skillnaden från 300 kr/kvm till drygt 350 kr/kvm till hyresrättens nackdel. Skillnader i boendekostnad påverkas också av moms på förvaltningskostnaden, service och underhåll som ingår i hyran. Trots detta är de ägda boendeformernas skattemässiga förmån tydlig. Följande exempel med två jämförbara nybyggda lägenheter i Stockholms innerstad illustrerar detta. I det här fallet motsvarar skillnaden i månadskostnad, dvs. 3 356 kr, ungefär den skattesubvention som bostadsrättsinnehavaren erhåller genom ränteavdraget. Jämförelse av två 3 rok på 89 kvm i Stockholms innerstad Bostadsrätt Hyresrätt Objekt Byggår 2012-2013 Lindhagensgatan 145, Kungsholmen Ringvägen 44-50, Södermalm Pris 4 800 000 Lån (85%, 3% ränta) 122 400 Skatteeffekt - 36 720 Månadsavgift /hyra 5 004 15 500 Årskostnad kr/kvm 1 637 2 090 Månadskostnad 12 144 15 500 Källa: Hyresgästföreningen. 8 SOU 2014:1

21(44) 3.2 Hushållens möjligheter att konsumera boende Redovisningen av tillämpningen av systemet med presumtionshyror visar att det inte är prisnivån som begränsar byggandet av hyresrätter. Det träffas avtal om presumtionshyror på nivåer som marknaden är beredd att bjuda ut bostäder till. Problemet är att presumtionshyrorna till stor del ligger på nivåer som medel- och låginkomsthushåll inte kan efterfråga. Därför är det relevant att undersöka vilken andel av hushållen som redan idag har, eller skulle ha, svårt att betala en befintlig bruksvärdeshyra och/eller en befintlig presumtionshyra. Här är det relevant att utgå från hushållsinkomster bland de hushåll som redan bor i hyrda bostäder. Det skulle vara missvisande att ta med inkomsterna för de som bor i ägda bostäder eftersom de efterfrågar hyresbostäder i lägre utsträckning. Figuren nedan illustrerar andelen befintliga hyreshushåll som inte har möjlighet att efterfråga hyresrätter med hyror motsvarande snittet för befintligt bestånd i kommunen och snittet för nyproduktion, prissatta med presumtionshyror i kommunen, för bostäder på 40 och 60 kvm. Beräkningen utgår från att ett hushåll max kan lägga 40 procent av sin disponibla inkomst på hyran - en redan relativt hög nivå av den disponibla inkomsten att lägga på sin hyra. I storstäder (Stockholm, Göteborg och Malmö) är det ca 27 procent av hyreshushållen som inte har möjlighet att efterfråga en genomsnittligt prissatt hyresrätt på 60 kvm och 54 procent av hyreshushållen som inte har möjlighet att efterfråga en genomsnittligt prissatt hyresrätt i nyproduktion på 60 kvm.

22(44) Figur 11: Andel hyreshushåll som inte kan betala hyran för nyproduktion (presumtionshyror) och vanliga hyresrätter, 40 och 60 kvm förutsatt att ett hushåll max kan lägga 40 % av disponibel inkomst på hyran Storstäder 60 kvm Storstäder 40 kvm 27% 17% 13% 27% Större städer 60 kvm Större städer 40 kvm Kommuner i tätbefolkad region 60 kvm Kommuner i tätbefolkad region 40 kvm Varuproducerande kommuner 60 kvm Varuproducerande kommuner 40 kvm Pendlingskommuner 60 kvm Pendlingskommuner 40 kvm Turism- och besöksnäringskommuner 60 kvm Turism- och besöksnäringskommuner 40 kvm Förortskommuner till storstäderna 60 kvm Förortskommuner till storstäderna 40 kvm Förortskommuner till större städer 60 kvm Förortskommuner till större städer 40 kvm 27% 11% 18% 26% 12% 16% 26% 13% 15% 26% 13% 14% 24% 10% 14% 22% 9% 13% 22% 10% 13% 20% 21% 19% 19% 18% 18% 18% Kommuner i glesbefolkad region 60 kvm Kommuner i glesbefolkad region 40 kvm 22% 12% 14% 18% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Andel av hushållen som inte klarar succession Ytterligareandel av hushållen som inte klarar presumtion Källa: SCB (inkomster), Hyresgästföreningen (hyresnivåer). Notering: Hushållens inkomster utgår från data från SCB för hushållens disponibla inkomst uppdelat på deciler per kommun år 2014. Dessa har sedan viktats baserat på skillnader i förvärvsinkomster mellan hyresgäster och boende i annat boende för att beräkna disponibel inkomst för hyresgäster. Skillnaden på medianen för förvärvsinkomsten i riket mellan hyresgäster och boende i annat boende är ca 30 procent. Andelen boende i övrigt boende (t ex bostadsrätt eller egna hem) som inte kan efterfråga hyresrätter enligt modell ovan är ca 10-20 procentenheter lägre än för hyresgäster. Hushållens betalningsförmåga är helt klart begränsad. Nedan redovisas betalningsförmågan för ett par typhushåll vid olika hyresnivåer. Inkomsterna är baserade på medianinkomster. I exemplen beräknas hur stor andel av inkomsten som går till hyra om hushållen skulle bo i en nybyggd hyresfastighet på Ringvägen 44-50 på Södermalm i Stockholm.

23(44) Hushållstyp Hushåll i Stockholms län Sjuksköterska Byggnadsarbetare Kassabiträde IT-tekniker PR-konsult Grafisk designer Medianinkomst (brutto, kr/mån) Hushållets disponibla inkomst (kr/mån) Hyrans andel av inkomst för hushåll i hyresrätt på Ringvägen 44-50 45 281 30 791 50% 25 050 24 500 19 000 25 000 30 000 26 000 33 700 46% 29 920 52% 38 800 40% Ensamboende kvinna 12 850 120% Ensamboende man 16 308 95% Sammanboende utan barn Sammanboende med barn Ensamboende kvinnor med barn Ensamboende män med barn Källa: Hyresgästföreningen, SCB, lönestatistik.se. Notering: Hyra för Hyresrätten 15 500 kr/månad 32 767 47% 43 908 35% 23 558 66% 27 025 57% För en person som tjänar 23 000 kr/månad ser situationen ut som följer vid olika hyres- och skattenivåer. Vid en hyra i nivå med snittpresumtionen för landet 2015, dvs. 1599 kr/kvm och år, skulle personen betala mellan drygt 44 och 47 procent av sin disponibla inkomst för en lägenhet på 60 kvm. Hyrans andel av disponibel inkomst vid olika skattesatser när bruttoinkomsten är 23 000 kr/mån Hyra kr/kvm och år Hyra kr/mån (2 rok 60 kvm) Skatt 30 (1) Skatt 30 (2) Skatt 32 (1) Skatt 32 (2) 1000 5000 27,7% 28,3% 28,8% 29,4% 1200 6000 33,3% 33,9% 34,5% 35,3% 1400 7000 38,8% 39,6% 40,3% 41,2% 1600 8000 44,4% 45,2% 46,0% 47,0% 1800 9000 49,9% 50,9% 51,8% 52,9% 2000 10000 55,5% 56,6% 57,5% 58,8% Notering: (1) Med jobbskatteavdrag (2) Utan jobbskatteavdrag

24(44) 3.3 Skevheter i beskattning och ökad ojämlikhet Bostadspolitiken har över tid bytt inriktning från tillväxt till omfördelning. Resultatet är en politik som omfördelar befintliga bostäder mellan personer med olika förmåga att bära räntekostnader. Skattesubventioner till eget ägt boende uppgick 2013 till närmare 50 miljarder kronor i form av ROT-, RUT- och ränteavdrag. Hushåll med hög ekonomisk standard fick betydligt större del av dessa pengar än hushåll med låg ekonomisk standard. Bostadsbidragen omfattade samtidigt ca 18 mdr. Om skattesystemet ska vara likformigt behövs en hyresreduktion för att kompensera för den skattereduktion de som äger sitt boende erhåller. Det räcker inte att kompensera för ränteavdrag eller att avskaffa detta. Hyresreduktion måste också kompensera för ROT-avdrag och för den underförstådda inkomsten av eget hem. Ökade ojämlika förutsättningar för befolkningen får inte enbart konsekvenser för individuella hushåll. OECD 9 räknar t ex med att Sverige tappat mellan 6 och 7 procentenheter BNP tillväxt på grund den växande ojämlikheten i samhället. 3.4 Problemet med höga ombyggnationshyror Det är inte enbart nyproduktionshyror som utgör ett problem för svenska hushåll. Boverket (2014) 10 visar att individer i hyresfastigheter som renoveras är 1,8 gånger så troliga att flytta jämfört med individer i hyresfastigheter som inte renoveras. Flyttningar i samband med renovering ligger runt 25 procent jämfört med runt 14 procent i kontrollgruppen. De som flyttar till följd av renoveringarna gör det eftersom de antingen inte längre har råd att bo kvar eller inte prioriterar att lägga mer pengar på sitt boende. Hem&Hyra (2013) 11 visade i en undersökning att bland hyresgäster som fick en hyreshöjning som var mindre än 500 kr flyttade mindre än 1 procent medan 18 procent flyttade bland de som fick en hyreshöjning på över 1000 kr. I en Novus undersökning bland svenska folket i februari 2016 uppger 43 procent av boende i hyresrätt att de skulle tvingas byta bostad om boendekostnaden höjdes med 40 procent. Figuren (se nedan) visar ett urval av hyreshöjningar på olika håll i landet där flertalet ligger över 40 procent. 9 OECD (2014): Focus on Inequality and Growth. 10 Boverket (2014b) Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar, Rapport 2014:34. 11 http://www.hemhyra.se/tips/sa-mycket-hojs-hyran-vid-renovering.

25(44) Idag beslutar fastighetsägaren helt själva om det finns ett behov av upprustning utan inblandning av hyresgästen. Vissa bolag har till och med som uttalad affärsidé att tomställning och renovera lägenheter i miljonprogrammet just i syfte att höja hyran. Tyvärr ser vi att bruksvärdessystemet på vissa håll i landet missbrukas av fastighetsägare som genomför så kallade standardhöjningar, t ex byte av badrum och/eller kök, inom befintligt bestånd med efterföljande hyreshöjningar som gör det svårt för hyresgäster att bo kvar. Hyresgästerna har idag begränsade möjligheter att stoppa eller påverka omfattningen av renoveringar vilket begränsar möjligheterna att stanna kvar. Utan ett system som skyddar hyresgäster från plötsliga hyresökningar är besittningsskyddet i praktiken en chimär. Figur 12: Exempel på faktiska hyresökningar vid ombyggnationer Källa: Hyresgästföreningen 3.5 Rörlighet och trångboddhet inom befintligt bestånd 3.5.1 Rörlighet inom befintligt bestånd Begreppet rörlighet används ofta som ett argument i bostadsdebatten utan att man uppvisar data på vilken nivå rörligheten ligger på och vilka faktorer som påverkar den. Inte heller är debattörer som använder begreppet villiga att uttala sig om vilken nivå rörligheten bör ligga på eller

26(44) huruvida det finns belägg för att den överhuvudtaget kan påverkas av politik eller lagstiftning och i så fall till vilken grad. För att öka kunskapen och evidensen kring rörlighetsbegreppet i bostadsdebatten håller Hyresgästföreningen på att ta fram ett forskningsunderlag tillsammans med Stockholms Universitet. Detta innefattar att belysa vad rörligheten faktisk ligger på i olika upplåtelseformer och hur den sett ut över tid. Vi vill också belysa vilka faktorer som har påverkat rörligheten historiskt och huruvida förändringar i rörligheten kan ha en inverkan på bostadsmarknadens funktionssätt. Relaterat till detta vill vi initiera fortsatt diskussion och forskning kring rörlighet och länken till arbetsmarknadens funktionssätt. I litteraturen har olika studier redan påvisat att de som hyr sitt boende (renters) är mer rörliga än de som äger sitt boende (owners), se t ex Barceló 2006, Böheim, Taylor 2002, Chan 2001, Brandén, 2008. På mikronivå har de som hyr generellt sämre arbetsmarknadsutfall än de som äger sitt boende. Samtidigt har regioner med en hög andel egna hem jämfört med hyrda bostäder högre arbetslöshet (Oswald 1999) vilket kan bero på externaliteter. Litteraturen pekar även på att den lägre rörligheten bland de som äger sitt boende leder till sämre sökstrategier på arbetsmarknaden eftersom de inte är lika benägna att flytta. Detta kan sedan leda till sämre matchning på arbetsmarknaden, se t ex Munch, Rosholm et al. 2006, Van Vuuren, Van Leuvensteijn 2007. Utan att föregå publikationen av pågående projekt kring rörligheten i Sverige går det att säga att rörligheten hållits i princip intakt över tid oberoende av förändringar i storlek på bestånd eller beskattning och att hyresgäster är mer rörliga som de som bor i ägda boenden, oavsett var i landet de bor. 3.5.2 Boendetäthet och trångboddhet En rapport 12 om boendetätheten och trångboddheten i Stockholms stad visar att boendetätheten genomgående är högre i hyresrätten än i bostadsrätten i alla storlekssegment av lägenheter. Den viktigaste orsaken till att boendetätheten i hyresrätten är högre än i bostadsrätten är att hyresgästernas inkomster är lägre än inkomsterna hos boende i bostadsrätt. Av kostnadsskäl tränger hyresgästerna ihop sig på mindre yta. Ju lägre inkomsten är, desto högre är boendetätheten i de olika stadsdelarna. Ju högre boendetätheten är, desto högre är andelen boende med utländsk bakgrund i stadsdelarna. 12 Bo-Analys och vostra konsulter (2014).

27(44) Inkomstskillnaderna är särskilt stora mellan boende i hyresrätt och boende i de andra upplåtelseformerna och skillnaderna gäller både i Innerstaden och i Ytterstaden. Skillnaderna går igen i samtliga stadsdelar; det finns inte ett enda storlekssegment i de 14 stadsdelarna där boende i hyresrätt har högre månadsinkomst än boende i bostadsrätt och äganderätt. Följande figur visar på den genomsnittliga månadsinkomsten för boende i Innerstaden. Figur 12: Månadsinkomst för vuxna, upplåtelseform, och bostadsyta Stockholms innerstad 2013 Källa: SCB, 2013. En konsekvens av underutbudet av bostäder, till en kostnad som det genomsnittliga hushållet har råd med, är att fler individer bor i det befintliga beståndet. I vissa fall innebär detta extrem trångboddhet. Följande diagram visar på andelen extremt trångbodda hushåll inom Stockholms Innerstad och Ytterstad. Den extrema trångboddheten är högst för hyresbostäder.

28(44) Figur 13: Andelen extremt trångbodda bostäder i beståndet, Stockholms kommun Källa: SCB, 2013. Problemet på dagens bostadsmarknad är främst ett utbudsproblem. Detta innebär att bristsituationen inte kan åtgärdas på annat sätt än att själva utbudet utökas. Ökad rörlighet är inte heller ett alternativ som kan generera mer än små skillnader på marginalen. 13 Att subventionera efterfrågan är kostsamt och det finns ingen garanti för att utbudet skulle öka. Därmed inte sagt att uppenbara skevheter i fördelningen av resurser inom ramen för skattesystemet inte behöver ses över. Bostadsbidragen har idag inte kraft att kompensera resurssvaga hushåll i den utsträckning som var tänkt när skattereformen infördes. 13 Hyresgästföreningen kommer inom kort lansera en rapport tillsammans med Stockholms Universitet som visar att rörligheten i det hyrda beståndet är långt högre än i det ägda och att rörligheten över tid inte påverkats nämnvärt av olika skatte- eller utbudsförändringar.

29(44) 4. Effekterna av att införa marknadshyror Det finns de som anser att bruksvärdessystemet är ett hinder för bostadsbyggandet och att införande av marknadshyror skulle få igång byggandet. Som visat i tidigare avsnitt så ligger nyproduktionshyrorna redan på, i princip, marknadsnivå och långt över vad ett normalhushåll har råd att betala. Höga hyror eller fri prissättning bland egna hem leder inte till nog stort utbud vilket är en indikation på marknadsmisslyckande. Alltså är det osannolikt att ett avskaffande av dagens system och införande av marknadshyror även i befintligt bestånd skulle öka utbudet av bostäder. Däremot skulle de samhällsekonomiska konsekvenserna bli omfattande. Inte heller är det troligt att fri prissättning skulle leda till ökad rörlighet i de ägda boendeformerna där rörligheten är låg. Rörligheten bland de som hyr är redan hög och allra högst bland de med lägst inkomster. Ökad rörlighet är associerad med ökade sökkostnader och ökad otrygghet. Ökad rörlighet innebär inte heller nödvändigtvis bättre allokering av resurser. Fri prissättning skulle sannolikt innebära att allokeringen av boendeyta helt korrelerar med inkomster, inte behov, dvs. att personer med goda inkomster skulle överkonsumera yta i ännu större utsträckning i ett marknadshyresscenario än i dag vilket skulle öka trångboddheten ytterligare bland resurssvaga hushåll. I en rapport på uppdrag av Hyresgästföreningen räknade Ramboll (2015) ut kostnaden för samhället och för hushållen av att dagens system skulle avskaffas inom Stockholms län. Sammanfattningsvis visar simuleringen att kostnaden för att totalt avskaffa dagens system medför en samhällsekonomisk kostnad på 2,14 miljarder per år och 10,09 miljarder över en fem-års period i länet som helhet. Detta utgör därmed även värdet av att bibehålla dagens system. De största förändringarna med att införa marknadshyror skulle omfatta att: n Hyressättningssystemet försvinner kollektiva förhandlingar skulle ersättas med individuella förhandlingar med ökade kostnaderna för individer och företag som resultat n Antalet hushåll som inte kan betala hyran skulle stiga kommunernas kostnader för försörjningsstöd skulle öka såväl som att statens kostnader för bostadsbidrag skulle stiga n Antalet vräkningar skulle öka kommunernas kostnader för temporära boenden och insatser skulle därmed gå upp samt statens kostnader för avhysning skulle gå upp n Antalet hushåll som väljer att flytta på grund av hyresökningar skulle gå upp hushållens flyttkostnader, pendlingskostnader, och

30(44) sökkostnader skulle därmed öka även om fastighetsägarnas sökkostnader för att hitta nya hyresgäster även skulle gå upp n Parternas tvistlösningssystem försvinner i och med detta skulle hushållens, fastighetsägarnas och statens kostnader för rättsliga processer gå upp 4.1 Kraftiga hyresökningar Den direkta effekten av att hyressättningssystemet försvinner är att hyrorna ökar kraftigt. I genomsnitt höjs hyrorna inom Stockholms Stad med 63 procent och inom Stockholms Län med 40 procent (se figurer nedan). Figur 14: Genomsnittliga höjningar av månadshyran för snittlägenhet¹ inom Stockholms stad (kronor) Källa: Bostadsförmedlingen, Mäklarstatistik, Hemnet. Högst hyresökning inom staden sker på Norrmalm med 109 procent i genomsnittsökning och inom länet i Solna med 88 procents genomsnittsökning. Lägst ökning i länet sker i Haninge kommun med i genomsnitt 3 procent. Inom staden står Älvsjö för den lägsta genomsnittliga ökningen på 29 procent.

31(44) Figur 15: Genomsnittliga höjningar av månadshyran för snittlägenhet¹ inom Stockholms län (kronor) Källa: Bostadsförmedlingen, Mäklarstatistik, Hemnet. Ett avskaffande av dagens system skulle alltså öka och sprida hyresnivåerna påtagligt. Fastighetsägaren har ett långsiktigt åtagande för att finansiera sina fastigheter. Därför är priser stela nedåt. I ett nationellt perspektiv är det troligt är att spridningen sker genom att hyror ökar i regioner eller län som har en hög efterfrågan på bostadsmarknaden så som vi visat på här för Stockholm. 4.2 Resurssvaga hyresgäster de stora förlorarna Konsumenternas minskade konsumtionsutrymme till följd av hyreshöjningar innebär en direkt transferering till fastighetsägarna på totalt 17,8 miljarder per år eller 84,2 miljarder över en 5-års period. I tillägg till ökade hyror tillfaller hushållen även 972 miljoner per år i ökade pendlingskostnader, ca 170 miljoner per år i ökade flyttkostnader, ca 82 miljoner per år i ökade förhandlingskostnader, ca 30 miljoner per år på ökade kostnader i samband med tvister med fastighetsägare, och just under 17 miljoner per år i relation till vräkningar. Trots att hushållen får ökat försörjningsstöd och bostadsbidrag blir nettot för hushållen inom det befintliga beståndet en kostnad på 17,4 miljarder per år eller 82,2 miljarder över en fem-års period. Befintliga hyresgästerna i länet minskar därmed i genomsnitt sitt konsumtionsutrymme med 4 099 kr per månad. I nominella termer är minskningen av den disponibla inkomsten störst för familjer med barn men sett i procentuella termer, relativt konsumtionsutrymmet, är det

32(44) ensamstående och ensamstående med barn som påverkas mest (se figur nedan). Figur 16: Genomsnittlig minskning av konsumtionsutrymme/månad (procent, kr) Källa: Bostadsförmedlingen och SCB, 2013 För att testa storleken på transfereringar mellan hyresgäster och fastighetsägare som skulle ske om ett liknande scenario genomfördes på riksnivå så har Hyresgästföreningen efter Rambolls utredning använt FA- SIT modellen för att beräkna effekterna av en 25 procentig hyreshöjning i landet som helhet. Resultatet (se figur nedan) visar en omfördelningen av disponibel inkomst från hushållen till fastighetsägarna värd nästan 30 miljarder kronor per år (se figur nedan). Figur 17: Beräknad/uppskattad årlig omfördelning från hyresgäster till fastighetsägare vid omreglering av hyresmarknaden (Miljoner kr) enligt FASIT

33(44) Källa: FASIT. SCB 2015. Enligt Ramboll rapporten skulle andelen hushåll som hamnar under riksnormen för försörjningsstöd inom Stockholms län öka med 220 procent till över 65 000 hushåll (19 procent av boende i hyresbeståndet) med marknadshyror. Inom den resurssvaga gruppen är det framförallt ensamstående med barn som drabbas hårdast (ca 19 000 hushåll) vilket utgör en tredjedel av alla hushåll (29 procent) som hamnar under riksnormen jämfört med innan (9 procent). Figur 18: Andel av hushållen under riksnormen för försörjningsstöd före & efter (procent) Källa: Bostadsförmedlingen och SCB, 2013 4.3 Fastighetsägarna de stora vinnarna Vinnarna är länets fastighetsföretag, främst de privata men även Allmännyttan. Totalt uppgår transfereringen från hyresgäster till fastighetsägare till 17,8 miljarder per år eller 84,2 miljarder över en fem-års period. Av transfereringen tillfaller den största delen (58 procent) privata fastighetsägare till ett värde på 10,4 miljarder per år eller 49,1 miljarder över en fem-års period. Dock innebär ökade kostnader för vräkningar på 1 miljon per år, sökkostnader på 301 miljoner per år, hyresförhandlingskostnader på 35 miljoner per år och tvister på 16 miljoner per år att de privata fastighetsägarnas nettotillskott ligger på 10,1 miljarder per år eller 47,5 miljarder över en fem-års period. 4.4 Effekter för samhället och det offentliga Förutsatt att de allmännyttiga bostadsbolagen höjer sina hyror till marknadsnivå blir kommunernas netto positivt med 5,4 miljarder per år trots

34(44) en ökad försörjningsbörda till följd av ökade kostnader för försörjningsstöd och temporära boenden. Effekterna på statens utgifter skulle bli marginell med dagens bostadsbidragsnivåer men om staten skulle kompensera hushållens förluster skulle kostnaden för staten vara lika stor som hushållens totala transferering till fastighetsägarna. Tabell 1: Den samhällsekonomiska kostnaden inom Stockholms län Ett avskaffande av dagens system skulle inte leda till optimal allokering av resurser genom marknadsmekanismen då marknadsdriven efterfrågan inte kan jämställas med individers behov. Bostadsmarknaden i länet är dessutom förknippad med positiva och negativa externaliteter, t ex en balanserad demografisk sammansättning, en fungerande arbetsmarknad och tillväxt, vilka är värdesatta av samhället men utan värde för enskilda aktörer. Även om dagens regelverk avskaffas måste nya växa fram för att reglera förhållanden mellan aktörer på marknaden. Detta är förenligt med både kostnader och nyttor. 4.5 Indirekta effekter för samhälle och individer Avskaffandet av dagens system är även förenligt med indirekta ekonomiska och sociala konsekvenser som kan vara långt mer omfattande än de direkta konsekvenser som kunnat kvantifieras och värderas i monetära termer. Exempel inkluderar: n Hushållens minskade konsumtionsutrymme kan få makroekonomiska effekter n Högre efterfrågan på ägda boendeformer ökad belåning och lockin effekter på arbetsmarknaden n Att mindre resursstarka hyresgäster prisas ut från marknaden kan leda till rekryteringssvårigheter inom vissa branscher (t.ex. inom service- och vårdsektorn)

35(44) n Ökade otrygghet bland hyresgäster kan på olika sätt påverka individers beteende n Vräkningar och marginalisering kan leda till mental ohälsa som belastar offentlig förvaltning och samhälle (behandling, sjukersättning) Följande tabell ger illustrerar påverkan på hushållens möjligheter att efterfråga ett boende med dagens bruksvärdeshyror jämfört med marknadshyror. Tabell 2: Jämförelse mellan bruksvärdes- och marknadshyrans andel av nettoinkomsten för olika grupper på arbetsmarknaden Källa: SCB, 2014 Notering: Nettolön beräknad genom att dra av kommunalskatt (29,43% enl. Stockholm Stad) från bruttolön. Löner baserade på snittlöner för riket. Stockholmstillägg kan tillkomma för vissa yrkeskategorier.

36(44) 5. Åtgärder att komma till rätta med bostadskrisen En slutsats som måste dras är att de hinder som finns för ökat bostadsbyggande finns inom andra områden än hyressättningen. Dagens nyproduktionshyror ligger långt över vad breda inkomstgrupper kan betala för sitt boende. En annan slutsats som måste dras att det finns ingen quick-fix för att komma tillrätta med det utbudsproblem som föreligger. Inte heller är det rimligt att tro att små incitament i marginalen kan övertyga marknadens existerande aktörer att överbrygga det gigantiska marknadsmisslyckande som utbudsunderskottet utgör. Det ligger inte i sakens natur att privata aktörer skulle ha tillräckligt med incitament att bygga i en sådan utsträckning att det potentiellt skulle innebära prispress i det egna beståndet. Kraftfulla samhällsinvesteringar kommer därför att vara nödvändiga på alla nivåer, inklusive stat, kommun och kanske till och med region. För att stimulera bostadsbyggandet behövs det långsiktiga förändringar som garanterar neutrala villkor mellan olika upplåtelseformerna i en ny skatteform. På kort sikt utgör olika ekonomiska stimulanser möjliga styrmedel för staten. Dock ser vi att det inte kommer att vara möjligt att komma tillrätta med det stora utbudsproblem som råder utan kraftfulla offentliga investeringar. Följande figur visar på några av de lösningar som Hyresgästföreningen förespråkar. I följande avsnitt utvecklar vi vad detta skulle kunna innebära. Figur 18: Lösningar på dagens bostadskris