UPPDRAG 151-15229 23 OKTOBER 2015 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING VALLENTUNA-RICKEBY 1:423 Bergvägen 24A, 186 41 Vallentuna Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Independia för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning. Independia Group Sisjö Kullegata 8, 421 32 Västra Frölunda Tel: 031 712 98 00 Organisationsnummer: 556801-5969, F-skattesedel www.independia.se
INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 8 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Vallentuna-Rickeby 1:423 Adress: Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Beställare Bergvägen 24A 186 41 Vallentuna Vallentuna Knut Åke Bergström Knut Åke Bergström Beställningsnummer 151-15229 Besiktningsman Oskar Thörn Besiktningsförrättare Independia & Certifierad Energiexpert Telefon: 018-152900 0733425885 E-post: oskar.thorn@independia.se Besiktningsdag fredag den 23 oktober 2015 Klockan 08:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Säljare 2015-10-23 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av avtalsvillkoren som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning.
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: Upplysningar om fel i fastigheten: Renoveringsårtal och material/renoveringslista för våtrum på entréplanet tillhandahölls vid besiktningstillfället. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten 1985. Följande renoveringar och underhåll är utförda. 2003 WC/dusch (renoveringen utfördes av fastighetsägaren) 2003 Installerades jordfelsbrytaren i samband med att elgolvvärmen lades i våtrummet 2005 Renoverades köket samt hallen 2009 Målades fasaden 2010 Byttes fönstren på övervåningen samt fönstret i tvättstugan 2010 Byttes altandörren 2012 Byttes entrédörren 2014 Byttes taket samt byttes befintliga boardskivor ut mot råspont och tak duk (takplåtarna behandlades och målades) 2015 Renoverades gavelpanelen - Tvättstuga och badrum uppe har originaltätskikt. - Badrummet uppe har endast nyttjats ett par gånger/år under Senare tid.
OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ----- innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Ca 9 ºC och sol 1½plans mellanliggande radhus. Undergrund av uppskattningsvis lerblandad moränmark. Betongplatta på mark med underliggande isolering av gissningsvis mineralullsmatta eller lecasten/lättbetongskross. Stomme och bjälklag av trä. Fasader med stående träpanel. Fönster av 2 glas kopplade samt 3 glas isoler. Sadeltak med beklädnad av betongpannor ovan råspont inklädd av tak duk. Uppvärmning via direktverkande el samt luft/luftvärmepump. Kommunalt anslutet vatten och avlopp. Byggnadsår: 1976 Ombyggnadsår: -----
NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ hussockel Fasad Fönster/dörrar Yttertak Allmän information Uppvuxen trädgård. Planteringar skall undvikas mot husfasaden då dessa ökar fuktbelastningen på grund och fasader samt kan påverka vind och tak negativt. Följande noterades: ------ Allmän information Platta på mark med isolering under betongplattan av gissningsvis mineralull (elefantmatta) eller lecasten/lättbetongskross. Följande noterades: - Äldre betongplattor. Se även riskanalys punkt 3:1. Allmän information Fasader med stående träpanel. Ommålningsintervall är ca 7-10 år. Den kortare tiden i söderläge (mot solsidan). Stuprör anslutna till dagvattensystem. Följande noterades: - Vattenutkastare på baksidan är ej automatiskt fryssäkrad. Allmän information Fönster av isolerglas modell samt 2 glas kopplade. Ommålningsintervall är ca 7-10 år, den kortare tiden i söderläge (mot solsida). Isolerfönster har normalt 10 års garanti mot läckage Följande noterades: - Färgskador förekommer på de äldre fönstren. Allmän information Tak typ sadeltak. Takbeklädnad av betongpannor på underlag av glasfiberarmerad gummiduk. Avvattning med hängrännor och stuprör. Hängrännor bör rensas minst en gång per år. Följande noterades: - Äldre takplåtar. Se även riskanalys punkt 3:2. - En del bakfall/svackor och färgskador finns på takkupornas plåtar. Se även riskanalys punkt 3:2. - Enstaka takpanna har mindre spricka. Övrigt -----
Invändigt Allmänt Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Entréplan Entré/hall ----- Kök/matplats - Spillskydd saknas under kyl/frys. Tvättstuga - Äldre tätskikt. Se även riskanalys punkt 3:3. - Klämringen i golvbrunnen är lös. Se även riskanalys punkt 3:3. - Rörgenomföringar i golv. Se även riskanalys punkt 3:3. WC/dusch - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. - Våtrumsrenovering är utfört av fastighetsägaren och våtrumsdokument för våtrummet kunde därför inte uppvisas. Se även riskanalys punkt 3:4. - Golvbrunnen är ej utbytt vid renoveringen. Se även riskanalys punkt 3:4. - Rörgenomföringar i vägg i duschzon utan tätningsbrickor samt dörr i våtzon 1. Se även riskanalys punkt 3:4. Vardagsrum ----- Sovrum 1 ----- Förråd -----
Övervåning Trapp ----- Sovrum 2 ----- Sovrum 3 ----- Förråd - Belamrat och därför endast delvis besiktigat. Sovrum 4 ----- WC/badrum - Äldre tätskikt. Se även riskanalys punkt 3:3. - Klämringen i golvbrunnen är lös. Se även riskanalys punkt 3:3. - Rörgenomföringar i golv. Se även riskanalys punkt 3:3. - Dörr i våtzon 1. Se även riskanalys punkt 3:4. - En del släpp finns på tätskikten. Se även riskanalys punkt 3:5. Vind -----
3 RISKANALYS 3:1 Platta på mark, även med isolering under plattan, är en risk om brister föreligger i underliggande kapilärbrytande skikt (grusfyllning) dagvatten och/eller dränering. Av åldersskäl ökar risken för att ovanstående kan ha brister med ökad risk för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan uppstå/förekomma. 3:2 Dåligt tätade takgenomföringar/skadade/äldre plåtar kan leda till att dagvatten tränger in i underliggande konstruktioner vilket i sin tur kan leda till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. 3:3 Då tätskiktet i våtrummet bedöms som åldersmässigt avskrivet samt att ett flertal brister noterades finns risk för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan förekomma/uppstå i anslutning till de noterade bristerna. Rörgenomföringar i golvtätskikt innebär en ökad risk för att fukt, mögel och eller rötrelaterade skador kan komma att uppstå då det är svårt att täta fullgott runt tappvatten och värmerör. Risk föreligger för att vatten kan tränga ner under plastmattan runt golvbrunnarna då klämringarna är lösa och orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. 3:4 Då våtrumsdokument för kaklade våtrum inte kunde uppvisas (gavs sällan ut vid tidpunkten för renoveringen) vet man inte hur våtrummet har renoverats. Diverse brister noterades i utrymmet vilket borgar för att renoveringen inte uppfyller gällande krav enligt (BKR/GVK och/eller PER:s branschregler) Dessa brister ökar risken för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan förekomma/uppstå bakom/under kakel och klinkerinklädnader. Ej utbytt golvbrunn i samband med våtrumsrenovering kan medföra att tätskikt, klämring och/eller brunnsmanschett ansluter sämre mot golvbrunnen vilket i sin tur kan leda till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. Användandet av förhöjningsring ökar risken för ovanstående. Då det är svårt att få ett tillräckligt fuktskydd mot dörrkarmar samt runt rörgenomföringar i vägg i våtzon 1 i våtrum ökar risken för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan komma att uppstå i anslutning till dörrar samt runt rörgenomföringar som är placerade i våtzon 1. 3:5 Tätskiktet i våtrummet klassas som åldersmässigt avskrivet, tätskikten har börjat släppt och glipar. Om utrymmet vatten begjuts finns stor risk för att vatten tar sig in bakom tätskikten och kan där orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador.
4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING ----- Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Uppsala 2015-10-23 Independia Group AB Oskar Thörn
BILAGA I
VALLENTUNA-RICKEBY 1:423
VALLENTUNA-RICKEBY 1:423
VALLENTUNA-RICKEBY 1:423
BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.
BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 20 år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna 20 år (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år