MARKNADSOMRÅDE SÖDERORT

18 MARKNADSOMRÅDE SÖDEROR J Rinkeby Solhem Bromsten Utvecklingen i Söderort Stockholmshem i Söderort inkl Nacka Nälsta J Antal fastigheter 312 Antal lägenheter Lägenhetsarea kvm 19 38 Mariehäll J 1 248 146 Beckomberga Medelstorlek, kvm 65 Bromma kyrka Medelhyra, kr/kvm/år Hjorthagen Norra Djurgården 826 Blackeberg Outhyrd area bostäder % Omsättning hyresgäster inkl interna byten % Åkeshov Vasastaden Åkeslund Lokalarea kvm Nockebyhov Ladugårdsgärdet J Ulvsunda Abrahamsberg J 13,6 Östermalm raneberg Stadshagen 155 615 Outhyrd area Nockeby lokaler % Kristineberg 4,4 Kungsholmen Fredhäll J Marieberg Smedslätten Gröndal J J SALSJÖN Södermalm Henriksdal Aspudden Nacka J Liljeholmen Midsommarkransen Södra Hammarbyhamnen Årsta Hägerstensåsen Västertorp J Västberga Johanneshov Hammarbyhöjden Björkhagen Sätra Enskedefältet Solberga Fruängen Enskededalen Långbro Skärholmen Stureby J Gamla Enskede Bagarmossen Skarpnäcks Gård Gubbängen Hökarängen Rågsved Farsta Konkurrenssituation nyproduktion Stockholmshems projekt med planerad bokningsstart 27. Stockholmshems projekt med planerad byggstart 27. J Andra projekt med hyresrätter med planerad bokningsstart 27. Andra projekt med hyresrätter med planerad byggstart 27. Stockholmshems områden är rödmarkerade. Kompletterande uppgifter ınns i Fastighetsinnehav (sid 66-89) och Stockholmskartan. HYRESRÄER I SÖDEROR B O S Ä D E R I S Ö D E R O R 2 6 Söderort omfattar 56 församlingar där det bor cirka 292 (281 5)personer. Det motsvarar en dryg tredjedel av stadens samtliga invånare. Flest personer bor i stadsdelarna Enskede-Årsta och Farsta. Antalet boende i Söderort år 21 beräknas uppgå till 32 3 personer, vilket är en något högre befolkningstillväxt än i både Innerstaden och Västerort. Boendetätheten var i snitt 1,9 personer per bostad, vilket är ungefär på samma nivå som snittet för hela staden. otalt antal anställda i marknadsområdet uppgick till närmare 14 (99 ) personer fördelade på 7 6 arbetsställen, vilket motsvarar 2 procent av det totala antalet anställda i staden. Flest antal sysselsatta fanns inom den privata tjänstesektorn där omkring 49 personer var anställda och fiest antal arbetsställen, drygt 4 1 st, fanns inom privata tjänstesektorn. Den öppna arbetslösheten sjönk under 26 från 4,4 procent till 3,8 procent. Bostäder i Söderort Under 26 ökade antalet bostäder i Söderort och uppgick vid årets slut till 148 674. Av dessa utgör de kommunala hyresrätterna en tredjedel och de övriga hyresrätterna cirka 23 procent. Jämfört med Innerstaden och Västerort är andelen hyresrätter större i Söderort, även om tidigare års ombildningar till bostadsrätter har minskat hyresrätternas andel på senare år. Under 26 ombildades 579 hyresrätter till bostadsrätter. Nästan hälften av bostäderna i Söderort byggdes under 195-, 196- och 197-talet. En tredjedel av bostäderna är tvåor, vilket är mer än i övriga delar av staden, och drygt en fjärdedel är treor. illskottet av nya bostäder från nyproduktion var betydligt BOENDEID FÖR SOCKHOLMSHEMS H Y R E S G Ä S E R I S Ö D E R O R Hyresgäster % Småhus 14 % Svenska Bostäder 21 % Övriga hyresrätter 42 % 45 Kommunala hyresrätter 34 % 4 35 3 25 Stockholmshem 22 % 2 Bostadsrätter 3 % 15 1 Övriga hyresrätter 23 % Familjebostäder 15 % Källa: USK S O C K H O L M S H E M S Källa: USK Å R S R E D O V I S N I N G 2 6 5-4 5-9 1-14 15-19 2-24 25-29 3-34 35-39 >39 år

19 M A R K N A D S O M R Å D E S Ö D E R O R högre än föregående år med 1657 (398) färdigställda bostäder. Av dessa stod allmännyttan för drygt 6. ANAL PÅBÖRJADE LÄGENHEER I SÖDEROR 26 Påbörjade Påbörjade lgh 26 lgh 25 Kommunala hyresrätter 1588 484 Svenska Bostäder 873 7 Familjebostäder 265 93 Stockholmshem 45 321 Övriga hyresrätter 4 91 Bostadsrätter 2186 77 Småhus 133 67 OAL 437 1349 otalt exkl kategori 1339 Inkl. kategoribostäder såsom studentlägenheter, gruppboende och seniorboende Efterfrågan på hyresrätter Efterfrågan på lägenheter i Söderort varierar, precis som i Stockholm överlag, främst beroende på stadsdel men även hyresnivå och lägenhetsstorlek. Kötiden i snitt var drygt 4 år för de hyresrätter som förmedlades i Söderort via Bostadsförmedlingen under 26. I närförort, stadsdelar som Hammarbyhöjden och Midsommarkransen, var kötiden i snitt längre, närmare 5 år, än i ytterområdena med ett snitt på knappt 4. Överlag är kötiderna för en hyresrätt i Söderort något längre än i Västerort. Kötiderna för nyproducerade lägenheter är överlag kortare. I södra och sydvästra ytterstaden är snittkötiden 1,9 år och i närförort 2,9 år. Stockholmshems marknadsandel Stockholmshems lägenhetsbestånd i Söderort, inklusive Nacka uppgick vid årets slut till 19 38 bostäder med en bostadsarea på 1 248 146 kvadratmeter. Detta ger Stockholmshem en marknadsandel på närmare 13 procent i Söderort bland samtliga bostäder. Drygt 5 procent av företagets bestånd är beläget i de fem största bostadsområdena: Hökarängen, Bagarmossen, Solberga, Skarpnäck och Aspudden. Under året färdigställdes 323 nya lägenheter i Rågsved, Sätra, Skärholmen och Midsommarkransen och nyproduktion av 45 lägenheter påbörjades. De största projekten är belägna i Årstadal, Farsta och Rågsved. Stockholmshems hyresstruktur Normhyrorna för Stockholmshems bostäder i Söderort varierar mellan 719 och 1 144 kronor per kvadratmeter. Lägst normhyra har hustypen Folkhemmet, som nästan 4 procent av beståndet tillhör, och högst har de nyproducerade lägenheterna. Normhyran för lägenheter i nyproduktion har dock sjunkit från föregående år, till 1144 (1287) kronor/kvm/år. Detta beror på lägre hyresnivåer i färdigställd nyproduktion under 26. HUSYP I SÖDEROR Antal lgh Normhyra kr/m 2 /år per 1 jan 26 Sekelskifte -192 256 787 Klassicism 192-193 Funktionalism 193-194 2242 845 Folkhemmet 194-195 7178 719 Grannskapet 195-196 234 749 Storskalighet 196-197 423 778 Kvartersstaden 197-199 2 489 91 Nymodernismen 199-2 6 1 12 Nyproduktion 2-397 1 144 Inklusive hyreshöjning vid ombyggnad men exklusive permanenta hyrestillägg. Exkl kategoribostäder. Stockholmshems hyresgäster 6 procent av Stockholmshems hyresgäster bor i Söderort och av dessa har nästan 4 pro- cent bott i sin nuvarande bostad i mindre än fyra år. Närmare 5 procent av Stockholmshems hyresgäster i Söderort är i åldern 3-5 år, vilket även är den grupp som ökat mest de senaste åren. Omfiyttningen inklusive interna omfiyttningar ökade till 13,6 (1,1) procent, främst på grund av drygt 3 nya lägenheter som färdigställdes under året. Utblick 27 I Söderort planeras nyproduktion av drygt 7 2 lägenheter under 27-28 vilket är närmare hälften av den planerade nyproduktionen i Stockholms stad under perioden. Nästan en tredjedel av bostäderna kommer att byggas i Liljeholmsområdet, främst i den nya stadsdelen Årstadal vid Årstaviken. Av Stockholmshems planerade byggstarter under 27 sker 6 av 7 i Söderort, och det motsvarar närmare 32 lägenheter. Det största projektet på närmare 12 lägenheter återınns i Liljeholmen. Fem pågående nyproduktionsprojekt med cirka 2 lägenheter har planerad bokningsstart under 27. Stockholmshems ordförande Leif Rönngren startar bygget av kvarteret Perstorp i Farsta. F O O : J A N I S L U K A S SOCKHOLMSHEMS LÄGENHEER FÖRDELADE EFER SORLEK GENOMSNILIG KÖID SAMLIGA LÄGENHEER I SÖDEROR 26 FÖRMEDLADE VIA BOSADSFÖRMEDLINGEN GENOMSNILIG KÖID NYPRODUCERADE LÄGENHEER I SÖDEROR 26 FÖRMEDLADE VIA BOSADSFÖRMEDLINGEN Antal lägenheter % 5 4 3 2 1 1 RoK 2 RoK 3 RoK 4 RoK 5 RoK eller eller mindre större Söderort Hela Stockholmshem År 7 6 5 4 3 2 1 Närförort Sydöstra ytterstaden Källa: Bostadsförmedlingen Sydvästra ytterstaden År 7 6 5 4 3 2 1 Närförort Sydöstra ytterstaden Källa: Bostadsförmedlingen Sydvästra ytterstaden S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

2 L O K A L M A R K N A D Stockholmshems 3 667 kommersiella lokaler står endast för nio procent av företagets omsättning men är viktiga komplement i bostadsområdena i form av närservice, handel och kommunal omsorg. L O K A L M A R K N A D Mål och strategier Stockholmshems kommersiella lokaler ska bidra till bra service och ökad trivsel för de boende och därmed stärka bostadsområdets attraktivitet. I vissa lägen har lokalinnehavare fått det allt svårare att bedriva närservicen med större lönsamhet, vilket innebär att Stockholmshem ibland prioriterar att behålla lokalhyresgäster som erbjuder service snarare än att maximera hyresnivån. I områden där efterfrågan på bostäder är större än på närservice byggs ibland vakanta lokaler om till lägenheter. Lokalmarknaden i Stockholm Den starka efterfrågan på kommersiella fastigheter som investeringsobjekt i Stockholm fortsatte under 26 och väntas fortsätta ligga på en hög nivå även under 27. Den mycket hårda konkurrensen om fastigheterna i kombination med de gynnsamma ınansieringsmöjligheterna pressade ner direktavkastningskraven under 25 vilket ledde till dramatiska prisökningar i Stockholmsområdet. Avkastningskravet för kontorsfastigheter har under 26 fortsatt att minska vilket lett till fortsatta prisökningar. Den stigande konjunkturen har inte resulterat i stigande lokalhyror eller minskade vakanser av någon större omfattning. rots att ekonomin går på högvarv ligger vakansgraden i Storstockholm fortfarande på cirka 13 procent överlag. Lokalmarknaden i Stockholm är dock tudelad. Vakansnivån för moderna kontor innanför tullarna är dryga 5 procent, det lägsta på tre år vilket också resulterat i svagt ökande hyresnivåer, men samtidigt är kontorsvakanserna utanför tullarna höga. Främst har den starka tillväxten i Stockholm medfört att små och medelstora företag börjat anställa, vilket ökat efterfrågan på mindre lokaler i attraktiva lägen. Hyresgästerna efterfrågar moderna och yteffektiva lokaler. Äldre och omoderna lokaler måste moderniseras för att attrahera nya hyresgäster. Nyproduktion Från millennieskiftet och fram till 24 låg nyproduktionen av kontor i Stockholm på en hög nivå för att sedan avstanna under 25 då tillskottet av ny kontorsyta var nära noll. Istället renoverades och byggdes äldre, välbelägna kontorsfastigheter om. Under 26 har fiera nya byggprojekt startat. Den gemensamma nämnaren är att projekten nu till övervägande del är kontrakterade från byggstart. Under perioden 26 till 29 planeras cirka 45 kvadratmeter att färdigställas. Parallellt med att nyproduktionen börjat ta fart efter mellanåret 25 pågår en rad ombyggnadsprojekt av kontorsfastigheter. Butiks- och närservicelokaler i bostadsfastigheters gatuplan byggs främst i nya områden F O O : J A N I S L U K A S Gunilla Schagerstöm Optik på Ringvägen. med stadskaraktär som Hammarby Sjöstad och Årstadal/Liljeholmen samt i kompletteringsfastigheter i Innerstaden. Stockholmshems lokaler Lokalbeståndet omfattar drygt 257 kvadratmeter fördelade på närmare 37 kontors-, lager-, hantverks- och butikslokaler, framför allt viktiga komplement för närservice, handel och omsorg i bostadsområdena. Närmare 7 procent av lokalerna är mindre än 5 kvadratmeter. De fiesta stora lokalerna återınns i Söderort och Innerstaden där fiera lokaler hyrs av Stock- LOKALERNAS LÄGE Innerstaden 3 % Nacka 3 % Västerort 9 % Söderort 58 % SOCKHOLMSHEMS LOKALER 26 Antal lokaler 3 667 Lokalarea, kvm 257 122 Medelstorlek, kvm 7 Genomsnittlig hyra (kr/kvm) 94 Vakansgrad 4,1 HYRESKONRAKENS LÖPID Andel av totalt hyresvärde % 35 3 25 2 15 1 5 27 28 29 21 211- kr/m 2 HYRES- OCH VAKANSUVECKLING % 92 9 88 86 84 82 8 78 76 74 9 8 7 6 5 4 3 2 1 21 22 23 24 25 26 Hyresnivå Vakansgrad S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

21 L O K A L M A R K N A D holms stad och landstinget. Detaljhandelsföretagen Coop och ICA är andra stora hyresgäster. SOCKHOLMSHEMS LOKALBESÅND 26 Lokaltyp Antal Area, Gen.snittl. Vakans- Andel av m 2 hyra,kr/m 2 grad % hyr.värde % Butik 233 38 493 1 12 3,9 21 Kontor 661 79 998 1 8 5, 45 Hantverk 156 12 74 725 3,9 5 Lager 1 719 38 892 392 1,9 8 Hotellhem 8 2 165 897 1 Kommunala 69 22 181 1 16 1,5 11 Övrigt 821 45 319 14 - otalt 3 667 257 122 94 4,1 1 Hyresintäkter Under året minskade Stockholmshems lokalhyresintäkter något, främst beroende på enstaka vakanser av lokaler i centrala lägen, och uppgick till 18 (181) mnkr. Stockholmshem har de senaste åren, trots en svag utveckling på lokalmarknaden, haft en positiv hyresutveckling inom lokalbeståndet. Hyran har i genomsnitt följt konsumentprisindex (1,6 procent under 26). Intäkterna från lokalerna uppgick under året till 9 procent av Stockholmshems totala hyresintäkter. Uthyrning otalt tecknades 359 (292) lokalkontrakt, varav ett 6-tal var omförhandlingar, som gav mindre förändringar i hyresnivån. Drygt hälften av lokalerna framförallt de mindre är uthyrda med ettårskontrakt, vilket innebär att en stor volym hyreskontrakt förlängs årligen. Inga större förändringar av kontrakten för de stora lokalerna ägde rum under året. Under främst den senare delen av året märktes en stigande efterfrågan på Stockholmshems lokalutbud. Vakansgraden i lokalbeståndet sjönk till 4,1 (4,8) procent, vilket i jämförelse med den övriga lokalmarknaden är lågt. Förklaringen är mixen av attraktiva lokaler som i de fiesta fall är komplement i bostadsområdena. Dessa påverkas inte av marknadens fiuktuationer i samma utsträckning som lokalmarknaden i stort. Uthyrningen av lokaler sköts, i likhet med bostäder, av en specialiserad uthyrningsenhet. Stockholmshems utbud av lediga kommersiella lokaler annonseras på Stockholmshems webbplats, där en kontinuerlig utveckling av objektspresentationen sker. Viss marknadsföring sker även via annonser och riktad lokalskyltning. Lokalhyresgäster De fiesta lokalhyresgäster hyr förhållandevis små lokaler. De fem största hyresgästerna hyr 22 (21) procent av den totala lokalarean och svarar för 34 (34) procent av de totala lokalhyresintäkterna. Största hyresgäst är Stockholms stad som genererar 27 procent av lokalhyresintäkterna. I de större lokalerna bedrivs huvudsakligen kommunal verksamhet såsom förskolor, vård, omsorg och utbildning. En eventuell indragning av kommunal verksamhet i dessa lokaler innebär en viss riskexponering med hänsyn till den stora andelen av lokalhyresintäkterna som de utgör. I de små lokalerna bedriver hyresgästerna framförallt verksamhet inom verkstad, hantverk, närbutiker, service, restaurang och kroppsvård. Den genomsnittliga hyrestiden varierar stort inom lokalbeståndet. Hälften av lokalhyresgästerna har en hyrestid kortare än fyra år samtidigt som nästan en tredjedel av hyresgästerna hyrt sin lokal längre än tio år. DE FEM SÖRSA HYRESGÄSERNA 26 Area Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresgäst kvm mnkr andel 26 % Stockholms stad 41 28 49,4 27 ICA Fastigheter 4 9 4,9 3 Coop Fastigheter 3 812 4,1 2 Landstingsfastigheter 4 422 2,4 1 Bea Livsmedel AB 3 643 2,3 1 Utblick 27 De närmaste åren planeras endast ett marginellt tillskott av nyproducerade eller ombyggda lokaler. 27 tillkommer lokaler via nyproduktion i Årstadal. Intäkterna från de kommersiella lokalerna beräknas fortsätta öka med den genomsnittliga indexutvecklingen. LOKALSORLEK OCH HYRESVÄRDE Antal kontrakt 1 8 1 6 1 4 1 2 1 8 6 4 Hyresvärde, tkr 9 8 7 6 5 4 3 2 2 1 Antal kontrakt Hyresvärde <2 kvm 2-49 kvm 5-99 kvm 1-199 kvm 2-499 kvm >5 kvm HYRESKONRAKENS LÖPID Hur länge Stockholmshems lokalhyresgäster har hyrt sin lokal Andel av totala antalet kontrakt, % 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5-4 5-9 1-14 15-19 2-24 25-29 >3 MARKNADSHYRA MODERNA LOKALER Hyra, kr/m 2 4 5 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 City Innerstaden Närförort Källa: Newsec S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

22 L O K A L M A R K N A D Fastigheter med ett väsentligt lokalinslag Marknadsområde/ Fastighet Lokalarea Vakans Hyresvärde Andel av totalt Lokaltyp Största hyresgäst/-er Stadsdel kvm % mnkr hyresvärde % Västerort Abrahamsberg Levnadsteckningen 1 456 1,4 33 Butiker Abrahamsbergs Mat AB Bromsten Fredrik 12 96,7 3 Butiker, fritidsgård City Mail Hässelby Gård Kvarnhagen 1 1 146(* 13(*,7 8 Kontor, hantverkslokaler Privata hyresgäster Nälsta Fästmanssoffan 1 1 472 1,8 47 Serviceboende Stockholms stad Ulvsunda Östan 4 1 54 1, 26 Kontor, butik ADEX Fastighetsutveckling AB 5 34 4 4,6 Innerstaden Hjorthagen Jakten 3 85 6,7 4 Utbildningslokaler, kontor Birkagårdens Folkhögskola Rävsaxen 6 1 94 1, 37 Daghem, kontor Stockholms stad Studsaren 12 688,6 42 Restaurang, butker, kontor Restaurang Hjorten Kungsholmen Klamparen 9 3 75 4,2 35 Daghem, radiostation, Stockholms stad, Sveriges Radio Knoppen 15 599 1,3 25 Butik, kontor Posten AB Kungliga Myntet 2 1 572 9 2,9 1 Kontor, daghem Stockholms stad Morellträdet 26 1 616 3,1 41 Kontor, utbildningslokal Svenska Missionskyrkan Ladugårdsgärdet Svea Artilleri 3 1 144 1,5 35 Serviceboende, kontor Stockholms stad Svea Artilleri 5 747 1, 11 Daghem, föreningslokaler Stockholms stad Norra Djurgården Körsbäret 4 464,4 3 Daghem, kontor Stockholms stad Södermalm Häckelfjäll 33 1 38 1,3 94 Daghem Katarina Barnstugeförening Linjalen 8 7 837 1 5,7 13 Hotell, daghem, kontor, hobbylokaler Nya Alexandra Hotell Monumentet 32 1 414 2, 56 Restaurang, butiker, kontor Svenska Mc Donalds AB Mullvadsberget 29 11 36 2 18, 78 Kontor, butiker, restaurang Stockholms stad, Stockholmshem Skottet 1 2 49 3,1 14 Butiker, daghem, kontor Ica Fastigheter Sverige AB, Stockholms stad Sparren 11 1 223 1,4 33 Daghem, kontor Söder riaden Skolor AB Svärdet 9 1 999 1,7 8 Daghem, dagcenter Stockholms stad Sågen 2 771 1,2 43 Butik, hantverkslokal Ica Fastigheter Sverige AB Vattenpasset 1 3 383 4 3,3 29 Kontor NI-Skolan Nordens ekn.inst., Stiftelsen Hotellhem Södra Hammarbyhamnen Knallen 1 1 455 2 2,5 1 Restaurang, butiker Café Soir HB Vasastaden Kannan 16 1 957 33 2,4 29 Kontor AB Venair Ventilation Myrstacken 32 2 719(* 4(* 2,2 36 Idrottslokal, bilförsäljning, kontor Vanadis Gym, Rosenholtz verkstad AB Snickaren 4 1 31 1,3 77 Daghem, kontor Stockholms stad Östermalm Granen 6 1 71 1,6 1 Daghem Stockholms stad 52 11 3 64,4 Söderort inkl Nacka Aspudden Korpen 9 1 548(* (* 1,6 29 Butiker Ica Sverige AB Vadaren 1 1 236 1,3 14 Daghem, serviceboende Stockholms stad Bagarmossen Kanslisten 4 1 296 1,2 99 Vårdcentral Landstingsfastigheter Rotemannen 2 1 4 5 1, 1 Kontor, butiker Privata hyresgäster Stadsfogden 11 3 933 2 3,9 46 Butiker, kontor, bibliotek Stockholms stad, ICA Sverige AB Stadsfogden 12 3 649 4,1 5 Butiker, samlingssal Coop Sverige Fastigheter AB, Bagarmossen Folketshusförening Gamla Enskede Sexmännen 1 5 24 3,7 38 Butik, vård & omsorgslokaler BEA Livsmedel AB, Stockholms Stad Gröndal Stapelbädden 5 1 883 34 1,4 11 Butik, kontor Privata hyresgäster Stapelbädden 7 2 46 1,9 15 Dagcenter, kontor, samlingssal Stockholms stad Hökarängen Cigarrlådan 8 1 295,8 9 Kontor, utbildningslokal Stiftelsen Martinskolan Kanelstången 2 2 4 19 1,7 56 Hälsocentral, butiker, kontor SLL Beställarkontor Kryddpepparn 4 2 118 17 2,5 32 Serviceboende, kontor Stockholms stad Morgonen 3 1 779 1 1,1 32 Samlingssal, serviceboende Hyresgästföreningen i Storstockholm Rågsikten 2 1 124 31,9 47 Bank, butiker SHB Hökarängen, Privata hyresgäster Rökstången 2 2 57 9 1,6 99 Hantverks- och ateljélokaler, Janax Snickeri AB, Privata hyresgäster Johanneshov Laveringen 3 937,8 48 Daghem, kontor Stockholms stad Midsommarkransen Berberisbusken 6 1 4,9 62 Daghem Stockholms stad Vårlöken 14 3 412 3,2 6 Kontor, butiker Coop Sverige Fastigheter AB, Husbyggnadsvaror HBV Nacka Sicklaön 78:2 2 472 4,9 5 Verkstads- & hobbylokaler Privata hyresgäster Sicklaön 78:6 4 29 2,4 11 Fritidsgård, butiker, hobbylokaler Nacka Kommun, Privata hyresgäster Rågsved Nyckelaxet 1 1 32 14,7 95 Butiker, restaurang Barbacoa Kök & Bar AB Skarpnäcks Gård Flygläraren 1 2 119 2,6 1 Kulturhus och fritidsgård Stockholms stad Pilvingen 1 1 69 1,5 2 Butiker, daghem ICA Sverige AB, Stockholms stad Pilvingen 2 2 27 29 2,3 38 Kontor, butiker, restaurang Stockholms Stad, Folktandvården Pilvingen 3 1 576 3 1,6 19 Daghem, butiker, kontor Stockholms Stad, Privata hyresgäster Skärholmen Harholmen 8 1 61,8 3 Daghem, föreningslokaler Matrixschool KB, Solberga Beryllen 2 849 22,6 44 Butiker, kontor Nordström och Karlsson El Lappjäxan 1 1 116,6 9 Butiker, kontor C Dahl Matkultur AB Ovanlädret 1 1 812 2 1,3 19 Butiker, kontor Milsvinden AB opasen 2 618,4 39 Butiker Bibos Frukt & Grönt AB Västertorp Slalomsvängen 3 2 498 2,2 44 Butiker, fören.lokal, tandläkarmottagn. Mision Evangelica, Folktandvården Störtloppet 4 1 698 1,3 14 Butiker, kontor Coop Sverige Fastigheter AB Vasaloppet 1 2 286 1 1,1 1 Butiker, kontor, föreningslokaler Privata hyrsgäster Årsta Bjuren 2 572,4 1 Butik Privat hyresgäst Sävlången 1 1 273 9,9 12 Restaurang, butiker, daghem Can & Abbo Restaurang AB 67 139 5 55,2 *) Lokalarea tomställd för ombyggnad till bostäder fråndragen. I tabellen undantas egna verksamhetsfastigheter och fastigheter uthyrda till Stiftelsen Hotellhem. Med väsentligt menas att lokalernas hyresvärde uppgår till minst en miljon kronor, att hyresvärdet motsvarar minst 3 procent av det totala hyresvärdet eller att lokalarean överstiger 1 kvm. S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

23 I L L U S R A I O N : O V E S I R I A N O N S S O N S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

24 FA S I G H E S B E S Å N D Stockholmshem ägde vid årets slut 524 fastigheter. Hyresvärdet uppgår till 1,9 miljarder kronor och det bokförda värdet till 9,7 miljarder kronor. F A S I G H E S B E S Å N D Mål och strategier Under ett antal år har Stockholmshems fastighetsbestånd renodlats, i enlighet med ägardirektiv, till att omfatta i huvudsak bostäder i Stockholm. Lokalarean har därmed nästan halverats under den senaste tioårsperioden genom försäljning av barnstugor, skolor, servicehus och centrumanläggningar. Bostadsarean har under samma period minskat med 1 procent på grund av bostadsrättsombildningar för att stiga något igen de två senaste åren i och med ökande nyproduktion. Fastighetsinnehav Stockholmshem ägde vid årets utgång 524 (527) fastigheter med ett bokfört värde om 9 721 (9 445) mnkr. Marken innehas med äganderätt med undantag för tolv fastigheter, som innehas med tomträtt. Bostadsfastigheterna utgör 94 (93) procent av fastighetsbeståndet, och i dessa ınns 95 (93) procent av lokalarean. Resterande ınns i kommersiella och andra fastigheter. I fastighetsbeståndet ingår 14 (14) bostadsfastigheter med 1299 kategoribostäder, huvudsakligen kollektivhus, gruppboenden och pensionärslägenheter samt lägenheter som hyrs ut till Stiftelsen Hotellhems verksamhet. Lite drygt hälften av fastighetsbeståndet består av bostäder byggda på 193-, 194- och 195-talet. Dessa är belägna strax utanför innerstaden med attraktiva lägen och hyror. Under miljonprogramsperioden 1965-75 byggdes cirka 8 lägenheter. Nyproduktionen under 199-26 utgör cirka sex procent av antalet lägenheter i beståndet och omfattar innerstadslägen som Södermalm, Ladugårdsgärdet, Norra och Södra Hammarbyhamnen samt områdena Bagarmossen, Hökarängen, Hammarbyhöjden, Bromma, Rågsved samt Sätra och Skärholmen. 57 procent av lägenheterna är på två rum och kök eller mindre. Genomsnittslägenheten byggdes i slutet av 195-talet, har två rum och kök och är på 63 kvadratmeter. FASIGHESYP Antal Area, kvm fastigheter bostäder lokaler Bostäder 492 1 974 878 243 785 Lokaler 9-12 199 Projektfastigheter 6 - - Övrigt 17-1 138 otalt 524 1 974 878 257 122 Uthyrbar area Genom främst nyproduktion av bostäder ökade den totala uthyrbara arean med drygt 1 procent, till 2 364 225 (2 334 68) kvadratmeter, fördelat på närmare 48 6 hyresobjekt. Antal Kvm Bostäder 31 221 1 974 878 Lokaler 3 667 257 122 Garage 5 289 132 225 Bilplatser 8 43 - Summa 48 58 2 364 225 Söderort svarar för 6 procent av bostadsarean, Västerort 19, Innerstaden 18 och Nacka för 3 procent. FASIGHEER OCH UHYRBAR AREA VID ÅRES UGÅNG Område Antal Antal Area kvm fastigheter bostäder totalt 1) bostäder lokaler Västerort 111 5 777 389 542 365 379 24 163 Innerstaden 11 6 136 438 697 361 353 77 344 Söderort 38 18 519 1 335 47 1 186 87 148 96 Nacka 4 789 68 714 62 59 6 655 otalt 524 31 221 2 232 1 974 878 257 122 1) Exklusive garage Kvarteret Bäverdalen i Rågsved som färdigställdes under året. LÄGENHEERNA FÖRDELADE EFER SORLEK 5 Rok eller större 3 % 4 Rok 1 % 1 Rok eller mindre 17 % Västerort 19 % BOSÄDERNAS LÄGE Nacka 2 % MEDELHYRA ÅLDERSKLASSER Antal lägenheter 8 7 6 Medelhyra (1 jan 27) 1 3 1 2 1 1 5 1 4 9 3 Rok 3 % 2 Rok eller kokvrå 4 % Innerstaden 2 % Söderort 59 % 3 2 8 7 1 Före 194 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 198-1989 199-1999 2 och senare 6 5 Antal lägenheter Medelhyra S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

25 F A S I G H E S B E S Å N D Cirka 6 procent av Stockholmshems totala bostadsarea och bostadshyresvärde ınns i nedanstående tio stadsdelar. Stadsdel Antal Area kvm Hyresvärde bostäder bostäder mnkr Södermalm 4 141 241 16 34 Hökarängen 3 114 186 883 172 Bagarmossen 1 89 129 548 122 Solberga 1 695 12 937 91 Sätra 1 323 92 64 79 Skarpnäck 1 311 9 923 99 Aspudden 1 296 88 979 88 Gröndal 1 228 78 21 77 Rågsved 1 155 83 931 71 Västertorp 1 135 67 373 64 Summa 18 27 1 162 539 1 167 andel total 58% 59% 61% HYRESBORFALL BOSÄDER Mnkr 16 14 12 1 8 6 4 2 22 23 24 25 26 Interna förhyrningar omställt för ombyggnad och reparation Vakanser F O O : J A N I S L U K A S Förändring av fastighetsbeståndet 26 Under 26 genomfördes nio köp av mark, främst i ytterstadslägen i anslutning till beıntligt bestånd för kompletteringsbebyggelse. Ett tidigare avtal om förvärv och avyttring av exploateringsmark slutfördes i och med försäljningen av fastigheterna Penninglandet i Åkeslund samt delar av fastigheten Stapelbädden i Gröndal. FÖRÄNDRING FASIGHESBESÅNDE Bokfört Antal värde, mnkr, fastigheter inklusive pågående projekt 25-12-31 1 166 527 Försäljning/utrangering -7 Förvärv/tomrättsupplåtelse 11 1 Ny- och ombyggnader 1 92-4 (2 Avskrivning/Nedskrivning -212-26-12-31 11 14 524 2) Fastighetsreglering Hyresintäkter och hyresbortfall Hyresintäkterna för 26 uppgick till 1 883 (1878) mnkr. Bostadshyrorna låg på en oförändrad nivå med undantag för infiyttningshyrorna i upprustade smalhusområden som höjdes med 7,5 procent i innerstaden och 5 procent i andra lägen. Bostadslägenheterna svarade för 87 (87) procent av hyresvärdet och uthyrbar area. Genomsnittshyran för bolagets fastigheter uppgick 26 till 852 (847) kronor per kvadratmeter och år inklusive permanenta hyrestillägg. Vakansgraden för bostäder, uttryckt som outhyrd area i förhållande till total bostadsarea, var oförändrad,,1 procent. Motsvarande vakansgrad för lokaler var 4,1 (4,8) procent. Merparten av outhyrda lokaler omfattar smålokaler i bostadshusen. Utöver vakanser var,5 procent av bostadsarean respektive 2,5 procent av lokalarean tomställd för pågående eller kommande ombyggnad. Det totala hyresbortfallet för bostäder, som omfattar vakanser, interna förhyrningar samt tomställningar för ombyggnader och reparationer, ökade något till,8 (,7) procent av hyresvärdet. Ökningen beror på ökad upprustning av smalhus- och 5-talsområden samt en större omfiyttning som beror på en tilltagande nyproduktion och den ökade rörligheten på bostadsmarknaden som den för med sig. Motsvarande hyresbortfall för lokaler var 8,3 (8,1) procent. Ekonomisk information per marknadsområde Marknadsområde Söderort svarar för 6 procent av de totala hyresintäkterna och 61 procent av företagets driftnetto. Hyresvärdet har ökat trots oförändrad hyra för 26, på grund av höjningar av infiyttningshyrorna efter upprustningar samt hyrestillskott från 37 nybyggda lägenheter med infiyttning under året. Utblick 27 26 års hyresförhandling resulterade i en uppgörelse om en genomsnittlig höjning på 1,8 procent, från och med den 1 april. Höjningen fördelar sig mellan 1, och 2,8 procent beroende på lägenhetsstorlek, hustyp och fastigheternas ny- eller ombyggnadsår enligt rekommendation från Hyreskommittén i Stockholm. Genomsnittshyran, inklusive permanenta tilllägg, kommer därmed att bli 878 (852) kronor per kvadratmeter och år, med en variation mellan 72 (77) och 1 696 (1 65) kronor per kvadratmeter. EKONOMISK INFORMAION PER MARKNADSOMRÅDE Ekonomi 26, mnkr Hyres- Drift- Under- Fastighets- Drift- Hyresvärde, Marknadsområde intäkter kostn. håll skatt netto 26, mnkr Västerort 325-14 -62-12 111 327 Innerstaden 44-155 -12-29 154 453 Söderort inkl Nacka 1 145-482 -23-52 48 1 145 otalt 1 91-777 -367-93 673 1 925 Nyckeltal 26, kr/kvm 1) Hyres- Drift- Under- Fastighets- Drift- Direktavkastn. Marknadsområde intäkter kostn. håll skatt netto bokf värde % Västerort 835 361 158 32 284 6,9 Innerstaden 1 2 352 232 67 351 4,5 Söderort inkl Nacka 826 348 147 36 295 8,6 otalt 863 351 166 42 34 6,9 1) Beräknat på vägd genomsnittsarea S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

26 FA S I G H E S U V E C K L I N G Fastighetsbeståndet utvecklas och förändras nu i snabb takt genom en nyproduktion av ca 35 lägenheter per år, upprustning och stambyten i ca 65 lägenheter per år samt möjligheten för boende att ombilda till bostadsrätt. F A S I G H E S U V E C K L I N G F O O : J A N I S L U K A S Fd Maria Sjukhus på Södermalm köptes in för kommande nyproduktion. Mål och strategier Förvärv, byten och avyttring av fastigheter ska ske på affärsmässiga grunder för att bidra till blandade upplåtelseformer i stadsdelarna och skapa rationella förvaltningsområden. Beıntligt fastighetsinnehav ska förädlas och förändras utifrån en långsiktig förvaltning och kundnytta med syfte att skapa tillväxt i värde och avkastning. Stambyten och badrumsombyggnader i 5-talsbeståndet ska ges hög prioritet. Stockholmshems uppdrag från ägaren för 27-21 är att bidra till nyproduktion av 15 nya bostäder samt att erbjuda hyresgästerna att ombilda till bostadsrätt. Nyproduktionen ska möjliggöras genom förvärv av exploateringsfastigheter, markanvisningar från staden samt kompletteringsbebyggelse på egen mark i beıntliga områden. Investeringar Investeringarna i fastigheterna uppgick till 1 193 (939) mnkr, varav 662 (489) avsåg nybyggnad, 43 (372) ombyggnad/upprustning och 11 (78) mnkr fastighetsförvärv. KÖP OCH FÖRSÄLJNING Mnkr 9 7 5 3 1-1 -3-5 -7-9 21 22 23 24 25 26 Förvärv Försäljning INVESERINGAR NY- OCH OMBYGGNAD Mnkr 1 1 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Nybyggnad Ombyggnad 22 23 24 25 26 INRESSEANMÄLNINGAR BOSADSRÄSOMBILDNING 26 Antal lgh 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Gröndal Gärdet H Henriksdal, Hjorthagen Kungsholmen Södermalm Ulvsunda höjden Nacka S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

27 F A S I G H E S U V E C K L I N G F Ö R V Ä R V O C H F Ö R S Ä L J N I N G A R Fastighetsförvärv Fastighetsförvärven under året bestod enbart av tillskott för nyproduktion. I Farsta, Hässelby Gård, Rågsved och Solberga köptes ytterligare mark för att komplettera och möjliggöra planerade och kommande nyproduktionsprojekt. På Södermalm förvärvades före detta Maria Sjukhus, fastigheten Grimman 5, för planerad nyproduktion av cirka 1 lägenheter. Under året gjordes även en avslutande betalning om 12 mnkr för Kryssningen 1, i Södra Hammarbyhamnen, som förvärvades i form av aktiebolag under 25. Fastighetsförsäljning Ett tidigare avtal om förvärv och avyttring av exploateringsmark med JM AB slutfördes i och med försäljningen av fastigheterna Penninglandet i Åkeslund samt delar av fastigheten Stapelbädden i Gröndal. Bostadsrättsomvandling Enligt ägardirektiv från den nya politiska majoriteten ska Stockholmshems hyresgäster erbjudas möjligheten att ombilda sina lägenheter till bostadsrätter från den 1 januari 27. Under 26 mottogs 17 intresseanmälningar för ombildning, från bildade bostadsrättsförening- ar, för totalt 1 388 lägenheter. Ett regeringsförslag om avveckling av tillståndsprövningen enligt den så kallade Allbolagen beräknas träda i kraft den 1 juli 27. Under perioden 1999-23 mottogs 12 intresseanmälningar och såldes totalt 2 794 bostadslägenheter för totalt 2,8 miljarder kronor till bostadsrätter. Ett avtal om försäljning som träffades 22 efter att Allbolagen trätt i kraft har tillståndsprövats av Länsstyrelsen, Boverket, Länsrätten samt Kammarrätten och är överklagat till Regeringsrätten. Köpeskillingen om totalt 23 mnkr och reavinsten om 196 mnkr har inte resultatförts. FASIGHESFÖRVÄRV 26 Omr Köpeskilling Kontrakts- illträdes- Stadsdel Fastighet nr ( 1 tkr datum datum Anm Farsta Perstorp 3, del av 11 4 34 (* 6-6-12 6-6-27 Marktillskott för bostadsproduktion Gamla Enskede Sexmännen 1, del av 17 1 826 (* 5-9-26 6-11-16 Marktillskott för bostadsproduktion Hässelby Gård Kvarnhagen 1, del av 63 8 362 (* 6-4-24 6-6-16 Marktillskott för bostadsproduktion Hökarängen Klädskåpet 1 m fl 5 3 24 (* 6-12-12 6-12-15 Marktillskott för bostadsproduktion Långbro räbron 2, Gångbron 1 221 3 89 (* 3-8-29 6-3-27 illäggsköpeskilling Liljeholmen Årstäng 2, del av 223 4 6-1-3 Efter fastighetsbildn. Förvärv av tomträttsmark Rågsved Fallbrickan 2, del av 66 7 343 (* 5-9-26 6-11-16 Marktillskott för bostadsproduktion Solberga Snabelskon 7, del av 56 4 2 (* 6-9-6 6-11-1 Marktillskott för bostadsproduktion Stureby Gamlebo 4, del av 86 618 (* 6-11-24 6-12-8 Marktillskott för bostadsproduktion Södermalm Grimman 5 295 6 6 6-3-29 6-4-2 Förvärv för bostadsproduktion Åkeslund Penninglandet 1 183 2 5 6-9-14 Efter fastighetsbildn. Marktillskott som kommer att ingå i vidareförsäljning av fastigheten Summa 1 523 *) inkl kostnaderna för fastighetsreglering 1 ) Områdesnummer. Se fastighetsförteckning och kartor FASIGHESFÖRSÄLJNING 26 Omr Antal Area, Köpeskilling, Kontrakts- Frånträdes- Stadsdel Fastighet nr lgh kvm tkr datum datum Anm Gröndal Stapelbädden 7,del av 133 - - 29 6-1-12 6-12-2 exploateringsmark Åkeslund Penninglandet 1 183 - - 11 1 6-9-14 Efter fastighetsbildn. exploateringsmark Summa 4 1 AVAL BOSADSRÄSOMBILDNING* Omr Antal Area kvm Försäljningspris Kontrakts- illstånds- Stadsdel Fastighet nr lgh bostäder lokaler kkr kr/kvm datum prövning Nacka komm. Sicklaön78:2 114 273 2 597 2 455 23 9 977 2-7-29 Regeringsrätten * Redovisas ej i årets resultat Summa 273 2 597 2 455 23 9 977 S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

28 F A S I G H E S U V E C K L I N G NYPRODUKION Färdigställda projekt Under året färdigställdes 37 (11) nya bostadslägenheter i Midsommarkransen, Rågsved, Skärholmen, Sätra och Södermalm, varav 22 hyresradhus och 348 lägenheter. 14 lägenheter färdigställdes i ombyggda lokaler. Investeringen i de nya bostäderna motsvarade totalt 76 mnkr. Pågående nyproduktion Vid årsskiftet pågick nyproduktion av 889 (563) bostäder. En tredjedel av lägenheterna färdigställs och har infiyttning under 27, resterande under 28, främst under våren. Drygt hälften av bostäderna byggs i fyra större produktioner i nya lägen i Rågsved, Södra Hammarbyhamnen (två projekt) samt Årstadal i Liljeholmen. Övriga projekt är främst kompletteringsbebyggelse i beıntliga områden, och 35 lägenheter färdigställs i ombyggda lokaler. Under 27 planeras totalt investeringar på 1 736 mnkr fördelat på 21 pågående nybyggnadsprojekt. Kompletteringsbebyggelse Stockholmshem har inventerat alla egna bostadsområden för att ınna platser för mindre kompletteringar i anslutning till beıntliga bostadsområden. Kompletteringsbebyggelse i äldre områden skapar mervärden genom ökad tillgänglighet med hiss, som ger äldre och rörelsehindrade möjlighet att bo kvar i området. Småskaliga kompletteringar innebär ofta högre byggkostnader jämfört med större projekt men har lägre projektrisk. I Stockholm, där konkurrensen om byggarbetskraft nu ökar, kan småskaliga projekt även vara fördelaktiga då fier mindre byggföretag kan vara med och lämna anbud. Kompletteringsbebyggelsen svarar för 25 (46) procent av Stockholmshems planerade byggstarter åren 27-28. Markanvisningar Stockholmshem har också ansökt om ett stort antal markanvisningar hos Stockholms stad. Av de markanvisade projekt som ännu inte igångsatts vid årsskiftet hade Stockholmhem tilldelats mark för närmare 55 lägenheter i 8 projekt med planerade byggstarter från 27 till 21 samt ytterligare cirka 15 lägenheter med bedömd byggstart 212. Markanvisningarna gäller bland annat det gamla gasverksområdet i Hjorthagen och platsen för nuvarande SL:s garage vid Danvikstull. Dessa projekt upplåts, med ett fåtal undantag, med tomträtt av Stockholms stad. Planerade nybyggnadsprojekt Åren 27 och 28 bedöms byggstart ske för drygt 5 lägenheter. Hälften av dessa byggs i två större projekt som omfattar cirka 12-13 lägenheter i nya områden, Årstadal i Liljeholmen och Annedal i Mariehäll. vå stora projekt planeras på platsen för gamla Maria sjukhus på Södermalm och i Årstadal i Liljeholmen med byggstart 29, omfattande cirka 1 respektive 16 lägenheter vardera. Övriga byggstarter består främst av kompletteringsbebyggelse i beıntliga områden i närförort och ytterstad. Dessa projekt är överlag mindre och varierar i storlek från 16 till 6 planerade lägenheter. BYGGSARER 24-29 Antal lägenheter 8 7 6 5 4 3 2 PLANERAD NYPRODUKION 27-29 FASIGHESBESÅNDES ÅLDERSSRUKUR Antal lägenheter 8 7 6 5 4 3 2 1 Projektfastigheter 41 % Kompletteringsbebyggelse 25 % Markanvisningar 34 % Före 194 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 198-1989 199-1999 2 och senare Urspr byggår Ny- eller ombyggn.år 1 24 25 26 27 28 29 S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

29 F A S I G H E S U V E C K L I N G Nyproduktion i kvarteret Sjövik i Årstadal, Liljeholmen. PLANERAD NYPRODUKION 29-211 Stadsdel Antal lgh Bedömd byggstart Liljeholmen 16 29 Skarpnäck 4 29 Sätra 8 29 Södermalm 1 29 Hjorthagen 14 21 Södermalm 1 21 Sätra 1 211 F O O : J A N I S L U K A S FÄRDIGSÄLLDA NYBYGGNADER 26 Omr Antal Investering illskott års- Stadsdel Fastighet nr lgh mnkr hyra, mnkr Midsommarkransen Buxbomen 1 31 6 6,3 Ombyggnad; lokal till lägenheter PÅGÅENDE NYBYGGNAD 27 Omr Antal Investering illskott Stadsdel Fastighet nr lgh mnkr årshyra, mnkr Aspudden Korpen 9 8 5 12,2 Ombyggnad; lokal till lägenheter Farsta Perstorp 3 11 7 12 6, Nyproduktion Gamla Enskede Sexmännen 1 17 56 89 4,8 Nyproduktion Hökarängen Konsolbordet 2 5 14 27 1,3 Nyproduktion Portvakten 1 49 15 29 1,3 Nyproduktion Hässelby Gård Kvarnhagen 1 63 29 56 2,5 Nyproduktion Liljeholmen Sjövik 7 224 96 214 11,6 Nyproduktion Midsommarkransen Akacian 1 31 3 3,1 Ombyggnad; lokal till lägenheter Buxbomen 1 31 9 9,3 Ombyggnad; lokal till lägenheter Kungsängsliljan 6 42 28 6 2,6 Nyproduktion Rinkeby Kvarndrängen 1 11 3 7,2 Ombyggnad; lokal till lägenheter Rågsved Fallbrickan 2 66 88 113 6,5 Nyproduktion Bäverdalen 1 22 32 63 (* 2,8 Nyproduktion Solberga Snabelskon 7 56 15 33 1,6 Nyproduktion Stureby Gamlebo 4 86 19 3 1,6 Nyproduktion Sätra Bysätra 1 85 21 35 1,9 Nyproduktion Högsätra 8 85 41 68 4,1 Nyproduktion Södra Hammarbyhamnen Svallvågen 2 219 175 385 22, Nyproduktion Kryssningen 1 41 155 383 21,9 Nyproduktion Vasastaden Myrstacken 32 47 8 11,2 Ombyggnad; lokal till lägenheter *) 195 mnkr investerat 26 Murgrönan 1 31 6 6,3 Ombyggnad; lokal till lägenheter Rågsved Bäverdalen 1 22 99 195 (* 8, Nyproduktion Skärholmen Harholmen 8 98 84 175 6,5 Nyproduktion Sätra Hjälmsätra 3 85 77 124 5,8 Nyproduktion Hjälmsätra 5 85 51 82 3,7 Nyproduktion Södermalm Vattenpasset 15 97 45 115 6,3 Nyproduktion *) ytterligare 63 mnkr investeras 27 Vattenpasset 15 97 2 3,2 Ombyggnad; lokal till lägenheter Summa 37 76 31,1 KOMMANDE NYPRODUKION ÅR 27-28 Ässjan 9 115 7 7,2 Ombyggnad; lokal till lägenheter Summa 889 1 736 93,7 Antal Bedömd Stadsdel Fastighet lgh byggstart Aspudden Hemgården 5 27 Nyproduktion Albatrossen 1 49 27 Nyproduktion Gröndal Bottenstocken 18 28 Nyproduktion Hökarängen rettondagen 1 23 27 Nyproduktion Liljeholmen Årstaäng 3 12 27 Nyproduktion Mariehäll Annedal 131 28 Nyproduktion Sköndal Stora Sköndals väg 39 28 Nyproduktion Solberga igerögat 1 16 27 Nyproduktion Åkeslund Gustav III:s väg 3 27 Nyproduktion Västertorp Bjällerkransen 6 27 Nyproduktion Summa 536 S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

3 F A S I G H E S U V E C K L I N G UPPRUSNING OCH OMBYGGNAD Ombyggnad av det äldre beståndet Stockholmshem har 14 5 lägenheter byggda på 194- och 195-talen som nu behöver rustas upp för att motsvara moderna krav. Med årets totalt 98 färdigställda ombyggnader är nästan en tredjedel åtgärdade. Upprustning av de så kallade smalhusen från 4-talet innebär en genomgripande men varsam ombyggnad, där lägenheterna moderniseras samtidigt som ursprungliga kvaliteter bevaras. Upprustningen omfattar byte av stammar, förbättrad ventilation, byte av elledningar, ombyggnad av badrum och kök, förbättrad ljud- och värmeisolering, fönsterrenovering samt annan utvändig och invändig upprustning. Genomförandet sker enligt en särskild modell anpassad efter smalhusens speciella förutsättningar. Ett utökat samråd med hyresgästerna är ett viktigt inslag i ombyggnadsprocessen men har också inneburit omfattande förseningar i genomförandet. Avtal om upprustning och ombyggnad av äldre smalhus har tecknats med Hyresgästföreningen Region Stockholm. Drygt hälften av Stockholsmhems ca 42 smalhus är nu ombyggda och ca 1 6 återstår att åtgärda. Upprustning av 5-talshusen omfattar stambyte i badrum och kök, renovering av badrum samt modern standard på elinstallationer inom lägenheten. Upprustning av 5-6 lägenheter per år planeras ske under de kommande tio åren. Avtal om hyreshöjning vid våtrumsombyggnad har tecknats med Hyresgästföreningen Region Stockholm. Färdigställd upprustning Under 26 färdigställdes smalhus- och 5- talsupprustning av totalt 98 (739) lägenheter, vilket motsvarade en investering på 45 mnkr. Pågående upprustning I det äldre beståndet i Hässelby Gård, Hökarängen, Midsommarkransen, Solberga och Södermalm pågick upprustning av totalt 348 lägenheter. Stadsdelsförnyelse Enligt ägardirektiv satsades under året 14,3 mnkr på stadsdelsförnyelse i ytterstaden. Insatserna koncentrerades till upprustning av nedslitna bostadsområden samt åtgärder för tryggare miljö. Arbetet bedrevs i samverkan med berörda stadsdelsnämnder och integrationsnämnden. På den nya politiska majoritetens uppdrag avsätts 2 mnkr till vidare trygghetssatsningar och förnyelse i ytterstaden under 27. I Hökarängen genomfördes närmare 3 badrumsupprustningar i 5-talsbebyggelse under 26. F O O : J A N I S L U K A S S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

31 F A S I G H E S U V E C K L I N G FÄRDIGSÄLLDA OMBYGGNADER 26 Omr Antal Investering illskott års- Stadsdel Fastighet nr lgh mnkr hyra, mnkr Aspudden Gässlingen 1 46 12 3,1 5-talsupprustning uppen 1 46 56 12,4 5-talsupprustning Gåsen 18 46 24 5,2 5-talsupprustning Hässelby Gård Eldskärmen 1 63 6 1,*) 5-talsupprustning Kvarnhagen 1 63 3 6,2 5-talsupprustning Prästkammaren 3 63 96 2,7 5-talsupprustning Hökarängen Nyårsdagen 9 42 9,3 5-talsupprustning Pingstdagen 1 9 18 4,1 5-talsupprustning Påskdagen 2 9 36 8,3 5-talsupprustning Hovmästaren 1 49 32 7,2 5-talsupprustning Hovmästaren 2 49 24 5,2 5-talsupprustning Kyparen 1 49 12 2,1 5-talsupprustning Köksmästaren 1 49 75 16,5 5-talsupprustning Vaktmästaren 1 49 54 11,4 5-talsupprustning Mariehäll Minnet 8 13 9 11,2 Smalhusupprustning Minnet 1 13 9 11,2 Smalhusupprustning Midsommarkransen Murgrönan 1 31 45 31 1,2 Smalhusupprustning Ormbunken 1 31 42 29,9 Smalhusupprustning Buxbomen 1 31 51 35 1,3 Smalhusupprustning Solberga Ridstöveln 1 56 24 5,2 5-talsupprustning Snabelskon 2 56 76 16,5 5-talsupprustning Snabelskon 3 56 13 3,1 5-talsupprustning Södermalm Fyrspannet 1 14 71 61 1,8 Smalhusupprustning Bergsgruvan Större 43 6 24 28,9 Smalhusupprustning Sparren 8 22 48 24 1,1 Smalhusupprustning Vattenpasset 15 97 51 42,4 5-talsupprustning Summa 98 45 12,5 *) illskottet understiger 1 kronor/år PÅGÅENDE OMBYGGNAD 27 Omr Antal Investering illskott Stadsdel Fastighet nr lgh mnkr årshyra, mnkr Hässelby Gård Kvarnhagen 1 63 134 28,9 5-talsupprustning Prästkammaren 3 63 15 3,1 5-talsupprustning Hökarängen Hovmästaren 1 49 23 5,2 5-talsupprustning Nyårsdagen 2 9 6 1,*) 5-talsupprustning Midsommarkransen Akacian 1 31 66 46 1,5 Smalhusupprustning Buxbomen 1 31 12 9,3 Smalhusupprustning Solberga Ridstöveln 1 56 3 6,2 5-talsupprustning Snabelskon 3 56 6 1,*) 5-talsupprustning Södermalm Bergsgruvan Större 49 6 32 38 1, Smalhusupprustning Sparren 8 22 24 3,6 Smalhusupprustning Summa 348 167 4,9 *) illskottet understiger 1 kronor/år F O O : J A N I S L U K A S S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

32 FA S I G H E E R N A S V Ä R D E Det sammanlagda marknadsvärdet för Stockholmshems fastigheter bedömdes till 29, miljarder kronor. Fastigheterna var bokförda till 9,7 miljarder kronor och taxeringsvärdet uppgick till 17,2 miljarder kronor. F A S I G H E E R N A S V Ä R D E Marknadsvärdering Stockholmshem värderade sitt fastighetsbestånd i det Internetbaserade analysverktyget Datscha, med årsskiftet 26/27 som värdetidpunkt. Värderingarna kvalitetssäkrades sedan av NAI Svefa. Fastighetsbeståndet omfattade 146 värderingsobjekt som innehåller en eller fiera registerfastigheter. Alla värderingsobjekt, som innehades per den sista december 26, värderades. Värderingsunderlag Stockholmshem ansvarade för areor, hyror, fastighetstaxeringsuppgifter, räntebidrag, investeringar samt övriga förutsättningar för byggprojekt. NAI Svefa har för varje värderingsobjekt bedömt direktavkastningskrav med ledning av egna orts- och marknadsanalyser. Uppgifter om ortspriser och avkastningskrav utgjordes av lagfarna köp som inhämtades från ortsprisregister samt registrerade köp enligt kommunal förköpsprövning. I NAI Svefas analys av köp och försäljningar är bostadsrättsföreningars förvärv undantagna. Värderingsmetodik Samtliga värderingar utfördes objektsvis. Värderingarna genomfördes med erkända och accepterade värderingsmetoder, och metodiken ansluter i allt väsentligt till Svenskt Fastighetsindex anvisningar och riktlinjer från november 26. Värdebedömningarna grundades dels på kassafiödesanalyser baserade på prognoser över framtida betalningsströmmar, dels på jämförelser med genomförda köp av liknande fastigheter inom respektive delmarknad, så kallade ortsprisanalyser. Antaganden Värderingen genomfördes med nedanstående antaganden och förutsättningar. Drift- och underhållskostnader bedömdes genom statistik och erfarenhet. Kostnaderna varierade beroende på lokaltyp och ålder. Kalkylperioden omfattar tio år. Infiationen antas bli 2, procent per år under hela kalkylperioden. Hyresutvecklingen uppgår till högst infiationen beroende på hyreskontraktens utformning för olika lokaltyper. Hyran anpassas till marknadshyran vid kontraktstidens utgång. Driftkostnadsökningar bedöms till att i normalfallet följa infiationstakten. Kalkylräntan varierar från 3,8 och 8,25 procent beroende på risk. Vakansgraden bedöms utifrån ett långsiktigt marknadsmässigt perspektiv. Det åsatta långsiktiga direktavkastningskravet för de ingående fastigheterna bedöms ligga mellan 1,8 och 6,25 procent. REFERENSABELL DIREKAVKASNINGSKRAV BOSÄDER OCH LOKALER Procent Östermalm 1,-3,75 Vasastaden 1,-3,75 Kungsholmen 1,-3,75 Södermalm 1,-3,75 Södra inre ytterstaden 2,25-3,85 Västra inre ytterstaden 2,25-3,85 Södra yttre ytterstaden 3,15-4,5 Västra yttre ytterstaden 3,15-4,5 Kommersiella lokaler 6,-8,25 Bedömt marknadsvärde Det sammanlagda marknadsvärdet för hela beståndet, uppskattat som summan av de en- FASIGHEERNAS VÄRDE Mnkr 3 25 2 15 1 VÄRDEUVECKLING FASIGHEER Kr/kvm 14 12 1 8 6 4 MARKNADSVÄRDE 22-26 FÖRDELA PÅ MARKNADSOMRÅDE Kr/kvm 25 2 15 1 5 22 23 24 25 26 Marknadsvärde Bokfört värde 2 22 23 24 25 26 5 Marknadsvärde Bokfört värde axeringsvärde 22 23 24 25 26 Västerort Innerstaden Söderort inkl Nacka S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

33 F A S I G H E E R N A S V Ä R D E I kvarteret Hjälmsätra 3 i Sätra färdigställdes 77 nya lägenheter 26. VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRDELAD PÅ MARKNADSOMRÅDE Marknadsvärde, Försäljning*) Förvärv Investering Värdeförändring Marknadsvärde, mnkr 25-12-31 mnkr 26-12-31 Västerort 3 926-1 11 68 177 4 172 Innerstaden 8 546 61 464 415 9 485 Södeort 14 99-4 29 56 673 15 357 otalt 26 571-14 11 192 1 265 29 14 *) Fastigheter sålda under 26 värderades vid årsskiftet 25/26 till 14 mnkr. VÄRDEUVECKLING 22-26*) År Marknadsvärde, mnkr Förändring, % Kr/kvm Förändring, % 22 17 56 5,1 7 626 5, 23 19 99 16,7 8 916 16,9 24 23 215 16,6 1 246 14,9 25 26 571 14,5 11 569 12,9 26 29 14 9,2 12 442 7,5 *) Jämförelsen beaktar inte investeringar under perioden eller köpta och sålda fastigheter. skilda objektens marknadsvärden, bedömdes i värderingen till 29, (26,6) miljarder kronor, vilket motsvarar 12 242 (11 569) kronor per kvadratmeter. MARKNADSVÄRDEN FÖRDELA PÅ DELOMRÅDEN Stadsdel/ Marknadsvärde Andel, Kr per kvm (* marknadsområde mnkr % Västra inre ytterstaden 1 598 5,5 14 829 Västra yttre ytterstaden 2 574 8,9 9 4 Västerort 4 172 14,4 1 629 Östermalm/Vasastaden 1 682 5,8 2 237 Södermalm/Kungsholmen 7 733 26,6 2 93 Innerstaden 9 415 32,4 2 118 Södra inre ytterstaden 5 74 19,8 14 118 Södra yttre ytterstaden 9 499 32,8 9 285 Söderort inkl Nacka 15 239 52,6 1 659 Bebyggda fastigheter 28 826 99,4 12 587 Exploateringsfastigheter 188,6 4 491 (** otalt 29 14 1 12 442 *) Inklusive bostads- och lokalarea i pågående projekt **) Markvärde Känslighetsanalys För att visa hur avkastningsvärdet påverkas då vissa indata förändras gjordes en känslighetsanalys utifrån resultatet i avkastningsmetoden. Analysen utgick från,25 procents förändring av direktavkastningen och kalkylräntan. F O O : J A N I S L U K A S Förändringen av det totala marknadsvärdet blir då cirka 6 procent, vilket motsvarar cirka 1,7 mdkr i total värdeförändring. Värdeförändring En jämförelse av marknadsvärdet de senaste fem åren visar en mindre ökning på 9 procent under 26 mot ökningar på 14,5-16,7 procent under 23-25, dock högre än uppgången på drygt 5 procent för 22. otalavkastning otalavkastningen 26 för bolagets fastighetsbestånd beräknad av SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex uppgick till 7,9 (14,5) procent. Direktavkastningen uppgick till 2,7 (3,) procent och resterande del utgjorde huvudsakligen värdeförändring. För företag verksamma inom investerarmarknaden var den genomsnittliga totalavkastningen för bostäder i Storstockholm, beräknad av SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex, 13,7 (13,4) procent under 26. Stockholmshems fastighetsbestånd hade en lägre totalavkastning än Stockholmsmarknaden i genomsnitt. Detta kan huvudsakligen förklaras av att företaget har större delen av sitt fastighetsbestånd i Stockholms ytterstad där värdeutvecklingen varit lägre än genomsnittet. Bolaget hade även lägre direktavkastning vilket förklaras av en genomsnittligt lägre hyresnivå. Bokfört värde Det sammanlagda bokförda värdet på Stockholmshems färdigställda fastigheter uppgick vid årsskiftet till 9 721 (9 445) mnkr, vilket motsvarade 4 355 (4 286) kr per kvadratmeter. FASIGHEERNAS BOKFÖRDA VÄRDE FÖRDELA PÅ MARKNADSOMRÅDEN Mnkr Kr/kvm Västerort 1 64 4 118 Innerstaden 3 413 7 78 Södeort 4 74 3 351 otalt 9 721 4 355 Utifrån den genomförda marknadsvärderingen bedömdes behovet av nedskrivning. Inga fastigheter hade marknadsvärde eller återvinningsvärde som i förhållande till det bokförda värdet föranledde behov av nedskrivning. Fastighetsbeståndets totala bokförda värde inklusive pågående projekt uppgick till 11 14 mnkr, vilket motsvarade 38 procent av bedömt marknadsvärde. Övervärde Övervärde beräknas som skillnaden mellan bedömt marknadsvärde och bokfört värde. Vid årsskiftet ökade övervärdet för det samlade beståndet med 4 procent till 17,9 (17,1) miljarder kronor. S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

34 F A S I G H E E R N A S V Ä R D E Bergrum i Årstadal i Liljeholmen byggs om till garage för de infiyttande hyresgästerna i det nya bostadsområdet. F O O : J A N I S L U K A S FASIGHEERNAS ÖVERVÄRDE Marknadsvärde, Bokfört värde, Övervärde, mnkr mnkr*) mnkr Västerort 4 172 1 651 2 521 Innerstaden 9 485 3 815 5 67 Södeort 15 357 5 674 9 683 otalt 29 14 11 14 17 874 *) Inklusive pågående projekt. axeringsvärde Under året ökade taxeringsvärdet med,9 procent. Största ökningen skedde i Söderort till följd av pågående och färdigställd nyproduktion samt i övrigt i de fastigheter som efter ombyggnad varit föremål för särskild fastighetstaxering. axeringsvärdet för det samlade beståndet uppgick till 17 245 (17 9) mnkr vid årsskiftet, vilket motsvarade 7 726 (7 755) kr per kvadratmeter. FASIGHEERNAS AXERINGSVÄRDE Mnkr Mark Byggnad otalt Bostäder 7 98 8 63 15 71 Lokaler 531 1 13 1 544 otalt 7 629 9 616 17 245 Vid årsskiftet motsvarade det totala taxeringsvärdet 59 (64) procent av det bedömda marknadsvärdet för fastigheterna. FASIGHEERNAS AXERINGSVÄRDE FÖRDELA PÅ MARKNADSOMRÅDEN Mnkr Kr/kvm Västerort 2 594 6 659 Innerstaden 5 373 12 248 Söderort 9 278 6 69 otalt 17 245 7 726 Den pågående allmänna fastighetstaxeringen (AF7) förväntas enligt gjorda prognoser medföra en ökning av taxeringsvärdet för bolagets fastighetsbestånd med omkring 3 procent för bostäder och knappt 2 procent för lokaler. Byggnadsvärdet för bostäder förväntas öka med nästan 45 procent och markvärdet med knappt 15 procent. Motsvarande siffror för lokaler ger en ökning av byggnadsvärdet med omkring 4 procent och en sänkning av markvärdet med drygt 2 procent. axeringsvärdena för de enskilda fastigheterna förväntas öka med mellan 1 procent och drygt 5 procent. Utblick 27 Intresset för bostadsfastigheter som investeringsalternativ minskade något under den senare hälften av 26. Ett skäl är att andra investeringsalternativ, som t ex butiksfastigheter med långa hyreskontrakt, ses som mer intressanta av såväl svenska som utländska investerare, då avkastningskraven för bostadsfastigheter sjunkit till relativt låga nivåer. I större och medelstora städer är dock intresset fortsatt stort från bostadsrättsföreningar att förvärva bostadsfastigheter. Den nya borgerliga majoriteten i Stockholms stad erbjuder samtliga hyresgäster i de tre kommunägda bostadsföretagen att köpa och ombilda sina lägenheter till bostadsrätter från den 1 januari 27, vilket beräknas leda till ett antal försäljningar de kommande åren. En viss försiktighet från kreditinstitut och banker har kunnat skönjas på fastighetsmarknaden i stort. Någon större avmattning i prisnivåerna har dock ännu inte skett. S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

35 F A S I G H E E R N A S V Ä R D E I L L U S R A I O N : O V E S I R I A N O N S S O N S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

36 F I N A N S I E R I N G Vid årets slut uppgick Stockholmshems låneskuld till 6 986 mnkr. Snitträntan i portföljen ökade med,2 procent och var vid årets utgång 3,3 procent. Räntekostnaderna uppgick till 214 mnkr, en ökning med 4 procent. F I N A N S I E R I N G Mål och strategier Stockholmshems ınansverksamhet regleras av Stockholms stads övergripande ınansiella policy. Alla externa ınansiella affärer inklusive långfristig upplåning sker genom stadens ınansenhet. Marknadsräntor År 26 var återigen ett år med stark tillväxt och BNP ökade med 4,3 procent. Infiationen för helåret var 1,4 procent vilket är högre än 24-25, men fortfarande under Riksbankens infiationsmål på 2 procent. Den starka tillväxten med ett fortsatt lågt infiationstryck förklaras främst av en stark produktivitetstillväxt samt att importpriserna utvecklats svagt till följd av ökad internationell konkurrens. Situationen på den svenska arbetsmarknaden förbättrades tydligt under året och mycket tyder på att sysselsättningen kommer att fortsätta öka. Riksbanken började höja styrräntan i januari för att dämpa prisökningen på bostäder och den allt större efterfrågan på bolån och andra krediter. Styrräntan höjdes sedan successivt från 1,5 procent till 3 procent vid utgången av 26. Den långa marknadsräntan steg under året, från 3,25 procent (5-årig swap) i januari till drygt 4 procent vid slutet av året. Låneportfölj Vid årets utgång uppgick låneskulden till 6 986 (6 117) mnkr, en ökning med 869 mnkr. Internınansieringen från Stockholms stad är 1 (1) procent av låneskulden. Belåningsgrad Vid utgången av året var belåningsgraden i förhållande till fastigheternas bokförda värde 72 (65) procent, i förhållande till taxeringsvärdet 41 (36) procent och i förhållande till bedömt marknadsvärde 24 (23) procent. KAPIALSRUKUR Mnkr 26 25 Icke räntebärande skulder 746 721 Räntebärande skulder 7 199 6 29 Eget kapital 3 378 3 253 Summa skulder och eget kapital 11 323 1 264 Soliditet Den synliga soliditeten uppgick vid årets slut till 3 (32) procent. Den långsiktiga inriktningen är 25 procents synlig soliditet. Vid ett bedömt marknadsvärde om 29, (26,6) miljarder kronor var den justerade soliditeten 56 (57) procent. Finansverksamhetens resultat Finansnettot försämrades med 13 mnkr under året och uppgick till -23 (-19) mnkr. Årets räntekostnader uppgick till 214 (25) mnkr, vilket motsvarar 96 (93) kronor per kvadratmeter bostads- och lokalarea. Räntebidragen minskade till 11 (13) mnkr, motsvarande 6 (7) kronor per kvadratmeter bostadsarea. I kvarteret Sjövik i Årstadal i Liljeholmen byggs 96 nya lägenheter. (Datorgraık.) Kassaflöde och likviditet Kassafiödet från den löpande verksamheten före investeringar minskade till 378 (568) mnkr. Kassafiödet från investeringsverksamheten uppgick till -1 153 (-863) mnkr. Vid årets utgång uppgick likvida medel på koncernkonto till -1 519 (33) mnkr. Därtill ska läggas outnyttjad kreditram motsvarande 3 4 (3) mnkr, vilket tillsammans motsvarar 27 procent av låneskulden. RÄNEBÄRANDE SKULDER RÄNEKOSNADER OCH RÄNEBIDRAG RÄNEUVECKLING Mnkr % 8 7 6 5 4 3 8 7 6 5 4 3 Mnkr 3 25 2 15 % 6 5 4 3 2 2 1 2 1 22 23 24 25 26 1 Räntebärande skulder Skuldsättningsgrad 5 22 23 24 25 26 Räntekostnader Räntebidrag 1 jan-3 jul-3 jan-4 jul-4 jan-5 jul-5 jan-6 jul-6 jan-7 5 år swap 3 mån Stibor Reporänta S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

37 F I N A N S I E R I N G Upplåning och ränteriskhantering Finansenheten inom stadsledningskontoret har sedan den 1 oktober 25 det totala ansvaret för ınansverksamheten inom kommunkoncernen. Detta innebär, förutom att all upplåning skall ske via ınansenheten, att ınansenheten ansvarar för Stockholmshems ränterisk enligt fastställd ınanspolicy. Stockholmshem ansvarar för sitt ınansnetto. Ränterisken uttrycks i en målduration (vägd återstående räntebindningstid) med en tillåten avvikelse. För 27 är denna målduration fastställd till 1,25 år med en tillåten avvikelse på +/-,4 år. Vid årsskiftet uppgick räntebindningstiden till 1, (1,2) år. Låneportföljens volymviktade snittränta ökade och uppgick vid årsskiftet till 3,3 (3,1) procent. RÄNEJUSERING AV LÅN INKLUSIVE RÄNESWAPPAR RESPEKIVE ÅR År Mnkr Andel % Volymviktad snittränta, % 27 4 219 6 3,2 28 817 12 2,97 29 1 3 19 3,51 21 65 9 3,98 Summa 6 986 1 3,3 27 beroende på en nedgång i energipriser och en starkare krona. Riksbanken kommer troligtvis att fortsätta höja styrräntan under 27 till en mer neutral nivå anpassad till en hög tillväxt, stigande sysselsättning och ökande skuldsättning hos hushållen. Den svaga utvecklingen i USA gör att de långa amerikanska räntorna sannolikt sjunker, vilket gör att europeiska och svenska långa räntor blir stabila. Bedömningen är att den svenska marknaden redan diskonterat styrräntehöjningar på 3,75-4 procent och därför kommer kort räntebindning även vara lönsamt under 27. Nyupplåningsbehovet för 27 bedöms till cirka 1 194 mnkr till följd av den ökade nyproduktionen. Försäljningar för ombildning till bostadsrätter kommer att minska ınansieringsbehovet under 27. Det är dock svårt att bedöma hur mycket. I kvarteret Svallvågen i Hammarby Sjöstad byggs 175 nya lägenheter. (Datorgraık) Säkerheter Förfallostruktur Internbanken ska enligt den ınansiella policyn eftersträva en jämn förfallostruktur för lånen. Vid årets utgång uppgick andelen lån som förfaller inom ett år till 55 (38) procent. Internınansieringen från Stockholms stad utan särskild säkerhet var 1 (1) procent. Obelånade pantbrev i eget förvar uppgick till 3 323 (3 323) mnkr vid årets utgång. Utblick 27 FÖRFALLOSRUKUR FÖR LÅNEN År Mnkr Andel procent 27 3 819 55 28 817 12 29 1 7 24 21 65 9 Summa 6 986 1 illväxten bedöms vara fortsatt god under 27. Hushållens konsumtion stimuleras av en fortsatt förbättring av arbetsmarknaden och av stigande inkomster bland annat till följd av en mer expansiv ınanspolitik. Infiationstrycket kommer sannolikt att vara fortsatt lågt under BELÅNINGSGRAD % 7 6 5 FÖRFALLOSRUKUR LÅN Mnkr 4 3 5 3 2 5 RÄNEJUSERING LÅN Mnkr 4 3 5 3 2 5 Snittränta % 1 9 8 7 4 2 2 6 3 1 5 1 5 5 2 1 1 4 1 22 23 24 25 26 Belåning i förhållande till bokfört värde Belåning i förhållande till marknadsvärde 5 27 28 29 21 5 27 28 29 21 3 2 Lån Snitttränta S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6