Teknisk förvaltning Agenda Teknisk förvaltning BENGT HANSSON & ANNE LANDIN Begrepp Så byggdes husen (mycket mycket kort) Brister i befintliga hus Byggtekniska brister Funktionsbrister Skadedrabbade konstruktioner Skadefrekvens Byggfel från några perioder Ännu ej upptäckta brister Samhällets krav Översikt förvaltningsarbete Fastighetsekonomisk analysmodell Besiktningar Åtgärder Teknisk förvaltning» är de tekniska åtgärder som vidtas på en fastighet för att behålla eller få de funktioner som det finns behov av vid varje tillfälle. Förvaltningsprocessen Drift och akut underhåll Övertagande Planerat underhåll Planerat underhåll Planerat underhåll Rivning Ombyggnad Exempel på resultat av skickbesiktning Bostadsrättsförening Diana Anno 1989 Begrepp Löpande underhåll Åtgärder som vidtas kontinuerligt efter hand som brist uppstår. Periodiskt underhåll Åtgärder som vidtas enligt underhållsplan. Ombyggnad Renovering Genomgripande ändring av befintlig byggnad. Återställande av byggnad eller liknande till skick jämförbart med nytt. Balansering av radiatorsystemet och uppgradering av centraler 1
Begrepp forts Reparation Restaurering Totalsanering Underhåll Ändring Avhjälpande av fel till driftduglighet. Återställande av byggnad till ursprungligt skick. Förnyelse genom rivning och nybyggnad. Åtgärd för att bibehålla en fastighets funktion.. Om-och tillbyggnad enligt PBL. Byggnadsbeståndets tekniska utformning och volym Bostadsbyggandets regionala fördelning» Storstadsområde 48 % Trevånings lamellhus är vanligast» Norra Sverige 17 %» Södra Sverige 35 % Lägenhetsstorlek» I hus byggda fram till 1945 var 80% 2 ROK eller mindre.» I hus byggda 1946-1975 var drygt 50 % 2 ROK eller mindre» 2010: 3,6% trångbodda 52,5% normal utrymmesstandard 43,9% hög utrymmesstandard Material ( Väggar)» Mer än 50% av flerbostadshusen har murverk i yttervägg.» Lättbetong är mycket vanligt i yttervägg under perioden 1945-1960.» Fram till 1950 är tegel ett bärande material och därefter i huvudsak ett beklädnadsmaterial 2
Byggnadstekniska brister Grundläggning Vad har hänt här! Kvarstående vatten! Påverkar livslängden och ökar risken för läckage Funktionsbrist Byggnadsdelen som skall uppfylla funktionen har aldrig funnits (Hiss) nyttjas på annat sätt än vad den var byggd för (Badrum) är föråldrad (Köksmaskiner) har inte underhållits (Utvändig träpanel) är trasig och har ej blivit reparerad (Tak) är bristfälligt utförd i förhållande till beställarens krav (Vägg) Funktionsbrist! Skadedrabbade konstruktioner Låglutande papptak Krypgrund Platta på mark Tilläggsisolerade källare Asfaltstrukna källarväggar Kalkhaltigt naturstensmaterial utvändigt Träfönster utan avvattning i överkant Ytterdörrar utan tak 3
Skadedrabbade konstruktioner Papp på lättbetong Platta på mark Tilläggsisolerade källare Asfaltstrukna källarväggar Kalkhaltigt naturstensmaterial utvändigt Träfönster utan avvattning i överkant Ytterdörrar utan tak Enskiktsputs Asbets 6 m Skadefrekvensens variation med produktens ålder i olika riskperioder Byggfel från 1970-talet Ålder Inkörnings- Brukarperiod Utslitningsperiod period 4
Byggfel från perioden 1990-2010? Byggfel 2000-2010 Byggfel - vem är boven! Vilka fel gör vi år 2013!? Underhåll och varsamhet (enligt PBL kap 8 14) Ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och de tekniska egenskaper som avses i 4 i huvudsak bevaras. Underhållet ska anpassas till omgivningens karaktär och byggnadsverkets värde från historisk, kulturhistorisk, miljömässig och konstnärlig synpunkt. En anordning för ett syfte som avses i 4 första stycket 2 4, 6 eller 8, ska hållas i sådant skick att den alltid fyller sitt ändamål. Lag (2011:335). Underhåll och varsamhet (enligt PBL kap 8 15) En tomt ska hållas i vårdat skick och skötas så att risken för olycksfall begränsas och betydande olägenheter för omgivningen och för trafiken inte uppkommer. Om det på tomten finns en anordning som är avsedd att uppfylla kraven i 9, ska den i skälig utsträckning hållas i sådant skick att den fyller sitt ändamål. Lekplatser och fasta anordningar på lekplatser ska underhållas så att risken för olycksfall begränsas. 5
FÖRVALTNINGSARBETE Diagnos Tillståndskontroll! Funktion Intervall Omfattning SYFTE Drift inkl adm Vidmakthålla Kontinuerlig Liten Att beskriva en fastighets tillstånd vid en eller fler tidpunkter till grund för beslut om åtgärder som förbättra produktivitet och effektivitet i fastighetsförvaltning. Underhåll inkl adm Bevara/ Återställa Ofta/sällan Liten/stor Identifiering Intern och extern jämförelse - bra/önskvärt Ombyggnad Ändra funktion Mycket sällan Stor Fastighetsekonomisk analysmodell Diagnos» Tillståndskontroll Diagnos Prognos Beslut Kunskap om motsvarande förhållande i andra fastigheter och företag Målsättning= önskvärt tillstånd» Iterativ process Återkoppling Analys/Diagnos av Drift o Underhåll kräver fördjupade studier» Produktivitetsmått» = relationen mellan in och ut (antal kvm/antal arbetstimmar)» Effektivitetsmått» = relationen mellan produktvärde och produktresurser (hyra/dou) Olika besiktningar och tillståndskontroll» Fastighetsöverlåtelse» Entreprenadbesiktningar» Stora markarbeten» Byggtekniska utredningar» Lokalöverlåtelse» Syn vid tvister Fastighetsöverlåtelse Undersökningsplikt Krav på sakkunnig Krav på utökad undersökning Förekomst av dolda fel Utlåtande» Fastighetsvärdering» Skickbesiktningar 6
Entreprenadbesiktningar Förbesiktning Slutbesiktning Större markarbeten» Strikt ansvar vid stora arbeten» Besiktning före och efter arbetena Garantibesiktning Särskild besiktning Överbesiktning Efterbesiktning Lokalöverlåtelse» Före avflyttning - Vad är normalt slitage?» Före inflyttning- Förekommande fel? Tillståndsbesiktningar» Bedöm återstående livslängd» Bedöm underhållsåtgärder Syn vid tvister» Domstolar» Länsstyrelse - kammarrätt m m Besiktning vid fastighetsvärdering» Definition» Värdepåverkande faktorer» Förekommande problem» Kännedom om marknaden 7
Värdepåverkande faktorer» Läge, Läge, Läge Värdepåverkande faktorer bostäder Läge Area Bostadsarea» Övrigt Tomtareal Arkitektonisk utformning Standard Underhåll Utlåtande från besiktning Besiktningsmannens ansvar Datum Närvarande Syfte» Konsultavtal» Ansvar mot uppdragsgivare Underlag för utlåtandet Dokumentation av iakttagelser vid syn Beskriv iakttagelser utan att analysera Läsaren skall kunna följa utlåtandet Analys och förslag Åtgärder? Råd och bestämmelser Plan- och bygglag- BBR- EKS- BKR Krav på varsamhet Rivningsplan Tekniska bestämmelser Arbetarskyddsbestämmelser Minimikrav Lägsta godtagbara standard» Allmänna råd om ändring av byggnad, BÄR» Allmänna råd 1996:4 ändrad genom 2006:1 Från 2 maj 2011 gäller en ny planoch bygglag (2010:900) 8
Lägsta godtagbara standard» Kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten» Kontinuerlig uppvärmning» Avlopp för spillvatten» Elektrisk ström för normal hushållsförbrukning» Personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ med badkar eller dusch» Utrustning och utrymme för matlagning» Förrådsutrymmen Ansvar för åtgärd» Fastighetsägarens ansvar» Producentansvar» Projektörsansvar» Produktansvar» Hyresgäst och brukaransvar» Säljarens felansvar» Möjlighet till tvättning Tack för uppmärksamheten! 9