Mindre lån dyrare ränta

Mindre lån dyrare ränta Resultat från Räntekollen Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg 8-10 010-750 01 00 010-750 02 50 info@villaagarna.se www.villaagarna.se

2 (11) Innehåll Sammanfattning... 3 Bakgrund... 4 Räntekollen... 4 Syftet... 4 Resultat... 5 Vad visar besökarnas data?... 5 Räntemarginal och belåningsgrad... 5 Ränta och belåningsgrad... 6 Räntenetto och lånebelopp... 7 Analys... 9

3 (11) Sammanfattning av resultat Den 1 juli 2013 lanserade Villaägarna tillsammans med Yellow-Belly Marmot Solutions Räntekollen. I den här rapporten redogörs för en del av de resultat som de uppgifter som Räntekollens användare genererat. Det tydligaste och mest iögonfallande resultatet är att bankerna erbjuder lägre ränta till hushåll med hög belåningsgrad än till hushåll med låg belåningsgrad i sin nyutlåning. Bankernas hantering av risk borde innebära att förhållandet är det motsatta. För befintliga lån finns det ingen sådan trend utan räntan förefaller snarast vara oförändrad vid olika belåningsgrad. Även det strider mot sund riskhantering eftersom räntan borde vara svagt stigande. En stor grupp hushåll med belåningsgrad på 65% och därunder betalar en tremånadersränta som är närmare en procent för hög efter att bankernas upplåningsränta, fasta kostnader och vinstmarginal på 0,2% dragits bort. Hushåll med belåningsgrad på 65-80% betalar en ränta som är mellan en procent för hög och en rimlig ränta medan hushåll med extremt hög belåningsgrad betalar än lägre ränta än vad en sund riskbaserad prissättning borde innebära. Räntenettot är betydligt högre för hushåll med låga lånebelopp i kronor än för hushåll med höga lånebelopp.

4 (11) Bakgrund Räntekollen Den 1 juli 2013 lanserade Villaägarnas Riksförbund i samarbete med Yellow-Belly Marmot Solutions AB det internetbaserade verktyget Räntekollen. Verktyget går ut på att besökaren fyller i uppgifter om det egna hushållets ekonomi och andra omständigheter får tillbaka den rörliga kostnaden för banken att leverera ett bostadslån till just det hushållet. Kortfattat beskrivet är Räntekollen ett verktyg som med hjälp av information om ett hushålls inkomster, betalningsanmärkningar, lånebelopp, belåningsgrad och ytterligare några data räknar ut hur mycket en bank måste ta ut i marginal för att följa Basel-regelverkets krav. Det sker genom att Räntekollen bl.a. räknar ut hushållets s.k. probability of default (PD) och Loss given default (LGD) samt en kompensation (kapitaltäckning) för oväntade förluster (CR). Beräkningen av ovanstående parametrar ger unika resultat för hushållen beroende på deras ingångsvärden. Resultatet läggs till en beräknad upplåningsränta som däremot är samma för alla. Upplåningsräntan beräknas genom en linjärkombination av olika upplåningsräntor som bankerna använder sig av (Stibor, 2 och 5-åriga bostadsobligationsräntan). Räntekollens upplåningsränta för tremånaderslån ligger regelmässigt 0,10-0,15 procentenheter under den upplåningsränta som SEB redovisar dagligen. Motivet till det är att Räntekollen helt bortser från hushållens inlåningsränta i sina beräkningar. Den djupare teoribildningen bakom Räntekollen beskrivs djupgående på Villaägarnas hemsida. Syftet Räntekollen är tänkt som ett förhandlinsinstrument för hushåll under en förhandling om ett bolån. Genom att hushållet vet bankens rörliga kostnad för sitt specifika lån kan förhandlingen koncentreras kring vilken marginal banken tar på bolånet för administrativa kostnader och vinst.

5 (11) Resultat Sedan lanseringen av Räntekollen i juli har närmare 30 000 unika hushåll fyllt i samtliga uppgifter som krävs och erhållit ett resultat. Det är inte känt hur många av dessa som faktiskt tagit med resultatunderlaget till sin bank men ett stort antal återkopplingar till Villaägarnas Riksförbund talar för att verktyget använts åtskilliga gånger i skarpa förhandlingar. Ett återkommande problem är att banktjänstemän inte vill kännas vid metodiken bakom Räntekollen trots att den bygger på det regelverk som bankerna är satta att följa. Den språkförbistringen talar för att Räntekollen har en viktig roll att spela framöver. När hushållen efter hand informeras om sin egen riskvikt av Räntekollen och börjar ställa krav på sin bank att få en ränta som motsvarar densamma kommer bankerna att tvingas prissätta sina bolån på ett mer finkalibrerat vis. Vad visar besökarnas data? Räntekollen fyller förutom funktionen att fungera som förhandlingsunderlag en sekundär funktion i form av datainsamlingskälla. Sedan den 1 juli har närmare 30 000 besökare fyllt i fullständiga uppgifter i Räntekollen och en rad analyser och slutsatser kan göras av dessa data. Under de första 25 dygnen av hade Räntekollen 14 290 besökare som fyllt i fullständiga uppgifter vara 1117 var hushåll som uppgav att man avsåg teckna ett nytt bolån med tremånadersränta och 7115 hushåll som hade ett befintligt bolån med tremånadersränta. Dessa två grupper analyseras nedan. Räntemarginal och belåningsgrad I nedanstående diagram (1) jämförs hushållens belåningsgrad med marginalen mellan den ränta hushållet erbjudits och den ränta som Räntekollen räknade ut för hushållet för nya bolån. Resultaten har plottats ut och en trendlinje har dragits. Trendlinjen visar tydligt att ju högre belåningsgrad hushållen uppgett desto lägre marginal har man. Den nedåtlutande linjen talar starkt för att bankerna är beredda att ta ökad risk för att få högt belånade hushåll som kunder.

6 (11) Diagram 1. Räntemarginal och belåningsgrad (nya lån) I diagram 2 görs samma beräkning som i diagram 1 fast med hushåll som har befintliga lån (tremånadersränta). I detta diagram går det inte att utläsa någon trend på vare sig stigande eller fallande räntemarginal i takt med ökad belåningsgrad. Hushållen har ungefär samma genomsnittliga ränta oavsett belåningsgrad. Det är anmärkningsvärt, om än mindre än för nya bolån, att ett hushåll som har 20% belåning har samma ränta som ett hushåll med 80% belåning. Risken för banken, allt annat lika, mellan ett lån med 20% och 80% belåningsgrad är nämligen stor. Diagram 2. Räntemarginal och belåningsgrad (befintliga lån) Ränta och belåningsgrad I nedanstående diagram (3,4) jämförs hushållens belåningsgrad med den erbjudna räntan. Trendlinjen visar att den ränta som erbjuds hushåll som vill ha nytt bolån är faller svagt när belåningsgraden hushållet kommer att ha ökar. Detta gäller även för hushåll som redan har tremånaderslån.

7 (11) Diagram 3. Ränta och belåningsgrad (nya lån) Diagram 4. Ränta och belåningsgrad (befintliga lån) Räntenetto och lånebelopp I nedanstående diagram (5,6) jämförs bankens räntenetto och det belopp hushållet avser låna eller redan lånar. Trendlinjen i båda diagrammen som är uppdelade på nya och befintliga lån visar att ju högre lånebelopp desto lägre räntenetto för banken. Med andra ord accepteras en lägre lönsamhet för hushåll som lånar mycket pengar. Diagram 5 och 6 bekräftar resultatet i diagram 1. Bankerna prisätter inte bolån efter risknivå utan av allt att döma efter andra företagsekonomiska kalkyler som går på tvärs med en korrekt riskprissättning.

8 (11) Diagram 5. Räntenetto och lånebelopp (nya lån) Diagram 6. Räntenetto och lånebelopp (befintliga lån)

9 (11) Analys När räntemarginal och räntenetto ställs i förhållande till belåningsgrad eller lånebelopp i ingående data blir resultatet antingen att räntemarginalen minskar när belåningsgraden eller lånebeloppet ökar eller är konstant. När räntan testas på samma vis sker en svag minskning när belåningsgraden ökar. Slutsatsen som kan dras av detta är att bankerna inte tillmäter hushållets risk någon betydelse när fastställer ett bolåneerbjudande. Det innebär att bankernas vinster är klart högre på kunder med låg risk än kunder med hög risk. Mellan diagram 1 och 2 finns det klar skillnad på lutningen av trendlinjen. Likaså mellan diagram 5 och 6. Diagram 1 resp. 5 mäter räntemarginalen i förhållande till belåningsgrad för nya bolån medan 2 och 6 mäter densamma för befintliga. Att 1 och 5 lutar mer talar för att bankerna är aggressiva i sin nyrekrytering av kunder och inte lika rädda att utsättas för konkurrens om sina befintliga kunder. Hur kan bankerna bete sig såhär? Frågan som inställer sig är hur bankerna så flagrant kan bortse från sina kunders riskvikt? Hur kan systemet tillåta att kunder med 80% belåning betalar mindre ränta i förhållande till sin riskvikt än lågt belånade på t.ex. 20%. Borde inte utlåningen till hårt skuldsatta hushåll i så fall skapa stora risker i bolånestocken? Svaret är att hela den svenska bolånemarknaden lider av dålig konkurrens och att såväl högt som lågt belånade hushåll betalar för höga räntor i förhållande till sin riskvikt. Den höga prissättningen på bolån har gjort att riskviktningen blivit irrelevant för bankerna eftersom inga kundkategorier ändå är i närheten av den. När ränteläget är högt för samtliga kunder väljer bankerna att koncentrera sina bästa erbjudanden till de kunder som omsätter mest pengar högt belånade hushåll med höga lånebelopp. Det är vad ovanstående diagram visar. Skulle konkurrensen på den svenska bolånemarknaden fungera skulle de flesta hushåll erbjudas en klart lägre bolåneränta. Men de som skulle tjäna mest skulle de vara som har lånat litet pengar, har låg belåningsgrad och allmänt goda ekonomiska ingångsvärden (fast arbete, inga betalningsanmärkningar etc). Det s.k. riskviktsgolvet som Finansinspektionen nyligen höjt kraftigt bidrar också till att göra bolån med extremt låg sannolikhet för kreditförluster onödigt dyra.

10 (11) Hur borde räntan vara? Genom att jämföra den ränta som Räntekollens användare uppgett med den ränta som samma hushåll borde kunna erbjudas ur ett riskviktsperspektiv kan man se vilka bolånekunder som är de stora förlorarna på bankernas prissättning och vilka som eventuellt är vinnarna. Den svarta linjen representerar den ränta om hushållen uppger att man har eller erbjuds. Den blåa linjen representerar den ränta som hushållen borde erbjudas ur ett riskviktsperspektiv. I den räntan ingår förutom den marginal banken måste hålla för att täcka sin risk, en upplåningsränta på 1,25% som är ett snitt mellan rådande 90 dagars Stiborränta och tvåårig bostadsobligationsränta. Ovanpå upplåningsränta och bankens riskstyrda marginal har lagts en marginal för vinst och fasta kostnader på totalt 0,55 procentenheter. Den nivån har valts då Finansinspektionen bedömt att 0,35 procentenheter är en rimlig nivå för fasta kostnader. Därutöver har en vinstmarginal på 0,2 procentenheter lagts in då detta motsvarar den vinstnivå som bankerna hade före finanskrisen 2008. För att skapa den blåa linjen har även en probability of default (PD) på 0,005 antagits. Det innebär att ett hushåll per 200 väntas fallera. Det är en relativt hög PD som valts för att säkerställa resultaten inte ska kunna angripas för att bygga på orimliga antaganden. Tvärtom. I båda diagrammen nedan som jämför den ränta hushållen borde kunna erbjudas och den ränta man faktiskt har eller erbjuds framgår tydligt att bara hushåll med mycket hög belåningsgrad erbjuds en ränta som är lägre än den ränta man borde erbjudas. Det kan till och med påstås att hushåll med låg belåningsgrad subventionerar hushåll med hög belåningsgrad. Diagram 7. Ränta över belåningsgrad och ränta utifrån riskvikt

Diagram 8. Ränta över belåningsgrad och ränta utifrån riskvikt 11 (11)