Individuell mätning och debitering av värme och varmvatten i flerbostadshus - Informationsgivningsprocessen Individual metering and charging of heat and hot water in apartment buildings - The information process Sahar El nasser Daniel Oredsson Fastighetsvetenskap Kandidatnivå 15 högskolepoäng Vårterminen 2014 Handledare: Simon Siggelsten
Sammanfattning I februari 2014 lämnade Regeringen i en lagrådsremiss förslag på genomförande av det europeiska energieffektiviseringsdirektivet 2012/27/EU. Regeringen föreslår att en ny lag införs med krav på den som äger eller uppför en byggnad att se till att varje lägenhets användning av värme, kyla och tappvarmvatten kan mätas, om det är tekniskt genomförbart och kostnadseffektivt att installera system för individuell mätning och debitering, även benämnt IMD. I denna rapport undersöker vi vilken typ av informationsgivning MKB Fastighets AB, AB Helsingborgshem och Lunds Kommuns Fastighets AB praktiserar i samband med införande och tillämpande av IMD i flerbostadshus. Vi undersöker också hur ett urval av de studerade bolagens hyresgäster uppfattar kommunikationen och vilken typ av information de föredrar. Genom att relatera insamlad data till en teoretisk referensram, finner vi att bolagens tillvägagångssätt när de informerar sina hyresgäster om IMD till viss del överensstämmer med den typ av informationsgivning som i tidigare forskning visat sig vara effektiv. Vi kan konstatera att MKB, Helsingborgshem och LKF har väl genomtänkta handlingsplaner för hur de ska gå tillväga när de informerar berörda hyresgäster om IMD och vi rekommenderar bolagen att fortsätta på den inslagna vägen med stegvist införande och löpande information under denna process. Företagen informerar sina hyresgäster om att systemet kan bidra till en bättre miljö, lägre kostnader och en mer rättvis kostnadsfördelning. Tips och goda exempel, samt webbaserad återkoppling används för att inspirera de boende att minska sin energianvändning. Den information företagen förser sina hyresgäster med är enligt vår bedömning tillräckligt detaljerad, tydlig och lättförståelig för att ökad kunskap och medvetenhet om IMD ska kunna uppnås. Det finns dock hyresgäster som är av en annan uppfattning och därför bör informationen i viss mån anpassas beroende på mottagarens kunskap, förståelse, kultur, beteende och motivation. I arbetet med att utforma informationen rekommenderar vi bolagen att samarbeta och utbyta erfarenheter med varandra. Företagen bör i egen regi göra mer omfattande undersökningar bland sina hyresgäster för att identifiera attityder, möjligheter och problem samt eventuella informationsgap som behöver fyllas. Nyckelord: Individuell mätning och debitering, IMD, värme, varmvatten, energi, information, miljö, ekonomi, kostnad, MKB, Helsingborgshem, LKF 2
Abstract Individual metering and charging of heat and hot water is currently on the agenda in Sweden, partly because of shortcoming in the techniques of metering heat, partly because of the pressure the EU put on the building sector to improve energy performance. The purpose of this research is to examine what type of information the three Swedish municipal real estate companies MKB Fastighets AB, AB Helsingborgshem and Lunds Kommuns Fastighets AB provide their tenants with when implementing the system of individual metering and charging of heat and hot water in apartment buildings. We also examine how some of the tenants perceive the communication and what type of information they prefer. The survey shows that the companies, to some extant, are informing their tenants in a way that in previous research has shown to be effective. MKB, Helsingborgshem and LKF has well-considered information plans. They are implementing the system in a progressive way and provide ongoing information during the process. They inform their tenants that the system can contribute to a better environment, lower costs and a fairer allocation of costs. Advice and tips, as well as web-based feedback is used to inspire the tenants to reduce their energy consumption. Although the information is detailed, clear and understandable, there are tenants who feel they are not given enough information and that the information could be clearer. To some extent, the information should therefore be adjusted depending on the recipient's knowledge, understanding, culture, behavior and motivation. In the process of designing and developing information, we recommend MKB, Helsingborgshem and LKF to collaborate and share experiences with each other. We also recommend the companies to do more extensive research amongst its tenants to identify attitudes, opportunities and problems as well as possible information gaps that needs to be filled. Keywords: Individual metering and charging, heat, hot water, energy, information, environment, economy, cost, MKB, Helsingborgshem, LKF 3
Innehållsförteckning 1. Inledning... 5 1.1 Syfte och frågeställning... 6 1.2 Avgränsningar... 6 1.3 Rapportens disposition... 7 2. Metod... 8 2.1 Intervjuer... 9 2.2 Enkätundersökning... 10 3. Bakgrund... 12 3.1 Värmemätningsmetoder... 12 3.2 Mätning av tillförd värme... 12 3.3 Mätning av rumstemperatur... 13 3.4 Mätning av tappvarmvatten... 13 3.5 Generella problem med IMD... 13 3.5.1 Rättvis varmvattenmätning... 15 4. Teoretisk referensram... 16 4.1 Informationsgivning och påverkansprocesser... 18 4.1.1 Information, rådgivning och utbildning... 18 4.1.2 Individuellt anpassad information och olika informationsmetoder... 19 4.1.3 Information och återkoppling... 21 4.1.4 Faktureringsinformation... 22 4.2 Teoretisk illustration... 23 5. Empiri... 24 5.1 MKB Fastighets AB... 24 5.1.1 Information via MKB:s hemsida... 27 5.1.1 Enkätundersökning... 28 5.2 AB Helsingborgshem... 29 5.2.1 Hyresgästdialog... 31 5.2.2 Information via Helsingborgshems hemsida... 32 5.2.3 Enkätundersökning... 32 5.3 Lunds Kommuns Fastighets AB... 33 5.3.1 Information via LKF:s hemsida... 35 5.3.2 Enkätundersökning... 36 6. Analys... 38 6.1 MKB Fastighets AB... 38 6.2 AB Helsingborgshem... 43 6.3 Lunds Kommuns Fastighets AB... 49 7. Slutsats... 53 8. Rekommendationer... 55 9. Källförteckning... 56 Bilaga 1. Intervjuguide inför möten med MKB och Helsingborgshem... 60 Bilaga 2. Intervjufrågor skickade till LKF via e- post... 62 Bilaga 3. Enkätundersökning MKB... 63 Bilaga 4. Enkätundersökning MKB... 65 Bilaga 5. Enkätundersökning Helsingborgshem... 68 Bilaga 6. Enkätundersökning LKF... 71 4
1. Inledning Europaparlamentet och Europeiska unionens råd har antagit direktiv 2012/27/EU i syfte att uppnå förbättrad energieffektivitet. Enligt direktivet måste medlemsstaterna ange nationella mål och hur de avser att uppnå dem. I flerfamiljshus som har en central värme-/kylkälla eller som försörjs från ett fjärrvärmenät ska individuella mätare senast den 31 december 2016 ha installerats för att mäta användningen av värme, kyla och varmvatten i varje enhet, när detta är tekniskt genomförbart och kostnadseffektivt. I direktivet går att läsa att nuvarande bestämmelser inte medfört att användarna fått uppdaterad information om sin energianvändning så ofta som det enligt studier krävs för att användare ska kunna styra sin energianvändning. Inom sektorerna uppvärmning och varmvatten i flerfamiljshus har den bristande klarheten medfört en rad klagomål från allmänheten. För att stärka slutanvändarnas egenmakt när det gäller tillgången till information om mätning och fakturering av deras egen energianvändning är det viktigt med tydliga krav inom detta område (2012/27/EU). I februari 2014 lämnade Regeringen i en lagrådsremiss förslag på genomförande av energieffektiviseringsdirektivet. Regeringen kommer inte införa något obligatoriskt krav men föreslår att en ny lag införs med krav på den som äger eller uppför en byggnad eller utför en ombyggnad att se till att varje lägenhets användning av värme, kyla och tappvarmvatten kan mätas, om det är tekniskt genomförbart och kostnadseffektivt att installera system för individuell mätning och debitering (Regeringen 2014). Målet med individuell mätning och debitering av värme och tappvarmvatten (även benämnt IMD) i flerbostadshus är att minska miljöbelastningen och energianvändningen, individualisera debiteringen och skapa en rättvis kostnadsfördelning, påverka beteendet hos hyresgästerna, minska kostnader för såväl bostadsbolag som hyresgäster samt uppfylla kommande myndighetskrav (Jagemar & Olsson 2009). Om värme och varmvatten är inbakat i hyran till en fast kostnad finns risk för ett slösaktigt beteende hos boende i flerbostadshus (Siggelsten 2010). Bland de som motsätter sig individuell mätning och debitering av värme finns bland andra Sveriges Allmännyttiga Bostadsbolag (SABO), HSB Riksförbundet, Svensk Fjärrvärme och Hyresgästföreningen som menar att byggnaderna är utformade för att minimera den totala energianvändningen och inte anpassade för att minimera värmeöverföringen mellan lägenheterna, vilket leder till en rättviseproblematik mellan hyresgästerna eftersom centralt placerade lägenheter kan tillgodogöra sig värmen från 5
kringliggande lägenheter. Kritiska röster hävdar också att individuell mätning och debitering medför att ägarens incitament att vidta energieffektiviserande åtgärder minskar (Regeringen 2014). Ämnet är intressant att studera eftersom det är aktuellt och omdebatterat men samtidigt har det inte gjorts särskilt många studier som undersöker informationsgivningsprocessen vid implementering och tillämpande av IMD i flerbostadshus och på vilket sätt fastighetsbolagen väljer att kommunicera med sina hyresgäster för att påverka dessa att bli mer energimedvetna i sitt beteende. Det är just detta som utgör vårt problemområde och som vi fokuserar på i denna rapport. 1.1 Syfte och frågeställning Syftet med denna uppsats är att studera informationsgivningsprocessen i samband med införande och tillämpande av individuell mätning och debitering av värme och varmvatten i flerbostadshus samt att undersöka hur ett urval av de studerade bolagens hyresgäster uppfattar kommunikationen och vilken typ av information de föredrar. Frågeställning: Vilken typ av informationsgivning tillämpar MKB Fastighets AB, AB Helsingborgshem och Lunds Kommuns Fastighets AB i samband med införande och tillämpande av IMD i flerbostadshus? Hur kommunicerar bolagen med sina hyresgäster för att påverka dessa att bli mer energimedvetna i sitt beteende och vilken typ av information föredrar hyresgästerna? Med denna rapport vill vi uppmärksamma fastighetsföretag på vilken typ av IMDrelaterad information som är effektiv och därigenom inspirera företagen att samarbeta med såväl varandra som med hyresgästerna för att åstadkomma en så bra informationsgivning som möjligt. 1.2 Avgränsningar I denna uppsats undersöker vi de kommunikativa aspekterna och kommer således varken behandla installationsprocessen, vilka mätare som är bäst, lönsamhetspotentialen eller huruvida mätmetoderna är rättvisa eller ej. Dessa aspekter kan dock indirekt komma att påverka hur fastighetsbolagen väljer att informera sina hyresgäster samt hur de boende uppfattar informationen. Rapporten grundar sig på intervjuer med kommunala fastighetsbolag och några av dess hyresgäster i Malmö, Lund och Helsingborg. Rapporten säger därför inget om hur informationsgivningen går till och uppfattas i andra sammanhang och i andra städer än i de nyss nämnda. 6
1.3 Rapportens disposition Kapitel 1: I det inledande kapitlet ges en introduktion till ämnet, problemområdet presenteras, liksom syfte, frågeställning och avgränsningar. Kapitel 2: I detta kapitel ges en redogörelse för val av metod och tillvägagångssätt vid insamling av empirisk data. Kapitel 3: Det tredje kapitlet är ett bakgrundskapitel och här beskrivs de vanligaste metoderna för mätning av värme och tappvarmvatten. Det redogörs också för generella problem med IMD. Kapitel 4: I detta avsnitt presenteras den teoretiska referensramen som bygger på resultat från tidigare studier av energirelaterad informationsgivning. Kapitlet avslutas med en figur som illustrerar viktiga komponenter i informationsgivningsprocessen. Kapitel 5: I denna del av rapporten presenteras de tre studerade bolagens informationsgivningsprocess och vilken typ av information de förser sina hyresgäster med i samband med införande och tillämpande av IMD. Här presenteras också resultat från utförda hyresgästundersökningar. Kapitel 6: Med hjälp av den teoretiska referensramen analyseras i detta kapitel bolagens informationsgivningsprocess vilken ställs i relation till den information ett urval av företagens hyresgäster efterfrågar. Kapitel 7: I detta avsnitt presenterar författarna sina slutsatser. Kapitel 8: I rapportens sista kapitel utfärdas rekommendationer till de granskade företagen. Bilagor: I bilagorna finns de intervjufrågor som ställdes till MKB, Helsingborgshem och LKF samt enkätfrågor och sammanställning av de deltagande hyresgästernas svar. 7
2. Metod Vi inledde detta arbete med en deduktiv ansats där vi studerade vad tidigare forskare skrivit om informationsgivning och kommunikation mellan fastighetsägare och hyresgäster vid införande och tillämpande av individuell mätning och debitering av värme och varmvatten i flerbostadshus. Det har dock inte skrivits så mycket om detta ämne och därför har vi även lagt ner ansenlig tid på att undersöka vad forskare skrivit om allmän informationsgivning i samband med individuell mätning och debitering av elenergi och hur olika beteenden påverkar hushållens energianvändning. I takt med rapportens framväxt selekterade vi bland teorierna för att tillämpa de verktyg som vi ansåg lämpligast för att lösa identifierade problem. Bryman (2011) menar att även om en stor del av den kvalitativa forskningen inrymmer en prövning av teorin under forskningens gång (teorigenerering) finns det ingen anledning till att kvalitativ forskning inte skulle kunna utföras utifrån en deduktiv ansats och användas för prövning av teorier som specificerats innan datainsamlingen påbörjats. Fokus i arbetet har legat på att vara explorativa och på att söka mjuka värden. Kvalitativ forskning är mer öppen än kvantitativ och dess studier bygger på en forskningsstrategi där tonvikten oftare ligger på ord än på kvantifiering vid analys av data (Bryman 2011). För att kunna besvara rapportens frågeställning har vi samlat in kvalitativ data via semistrukturerade intervjuer med IMD-ansvariga representanter från MKB och Helsingborgshem. Intervjun med LKF skedde via e-postkommunikation där vi ställde frågor som sedan besvarades av VS-teknikern, tillika en av de IMD-ansvariga på LKF. Möte bokades med MKB och Helsingborgshem i mars och intervjuerna hölls i början av april. I mitten av samma månad mottog vi även intervjusvaren från LKF. Dessa bolag har valts ut eftersom samtliga i viss utsträckning tillämpar IMD i sina bostadshus. Vi har även studerat den information om IMD som företagen tillhandahåller på sina hemsidor samt det informationsmaterial vi fick ta del av vid våra möten med MKB och Helsingborgshem. Motsvarande informationsmaterial från LKF fick vi tillsänt oss via e-post i samband med att våra intervjufrågor besvarades. Under april utförde vi också enkätundersökningar i totalt tre (ett per bolag) bostadsområden där MKB, Helsingborgshem och LKF är hyresvärdar. 8
2.1 Intervjuer Vid tillämpande av semistrukturerade intervjuer har forskaren en lista över förhållandevis specifika teman som ska beröras men intervjupersonen har stor frihet att utforma svaren på sitt eget sätt. Denna intervjumetod är lämpligast när forskaren inleder sin undersökning med ett förhållandevis tydligt fokus för att kunna ta sig an specifika frågeställningar, i stället för med en allmän vilja att utforska ett område eller tema. Frågorna ska täcka de områden man är intresserad av men ske utifrån intervjupersonernas perspektiv. Semistrukturerade intervjuer är lämpliga när undersökningen rymmer flera fall och det ingår flera enheter. Då krävs det ett visst mått av struktur för att kunna jämföra de olika fallen med varandra (Bryman 2011). Efter studier av vad tidigare forskare skrivit om aktuellt ämne och utifrån tillgänglig empirisk sekundärdata på de studerade fastighetsbolagens hemsidor och i deras årsredovisningar, utformade vi de intervjufrågor (se bilaga 1) som sedan ställdes till de representanter vi träffade vid våra möten med respektive bolag. Vid vårt möte med MKB träffade vi två personer med ansvar för miljö och IMD-relaterade frågor. Mötet hölls på MKB:s huvudkontor och pågick i knappt en och en halv timme. Vi ställde frågor och lät intervjupersonerna fritt besvara dem och diskutera ämnet. För att inte påverka intervjupersonernas svar förhöll vi oss neutrala och lade inte in några egna värderingar i varken intervjufrågorna eller de samtal som fördes. Vi både antecknade och spelade in det som sades under intervjun. Lundahl & Skärvad (1999) menar att intervjuaren så snabbt som möjligt efter en intervju, när minnesbilden är färsk, bör gå igenom anteckningar och ställa samman ett intervjuprotokoll. Direkt efter intervjun skrevs därför protokoll och transkribering skedde under samma dag och dagen därpå. Vid vårt möte med Helsingborgshem träffade vi bolagets miljösamordnare på företagets huvudkontor i Helsingborg. Mötet pågick i drygt en timme och fortlöpte utan avbrott. I övrigt utfördes intervjun och den därpå följande transkriberingen i enlighet med ovan beskrivna MKB-intervju. Vi hade även för avsikt att träffa representanter från LKF. De ansåg sig emellertid inte ha möjlighet att avsätta någon tid för att träffa oss under våren men ställde upp genom att besvara våra frågor (se bilaga 2) via e-post. Svaren från LKF var betydligt kortare formulerade än de svar vi fick vid våra intervjuer med MKB och Helsingborgshem. Det informationsmaterial LKF sände till oss kombinerat med den sekundärdata vi granskat på bolagets hemsida gör att vi likväl har kunnat skaffa oss en bra uppfattning om LKF:s informationsgivning i samband med införande och tillämpande av IMD. 9
Det är svårt att specificera minsta tänkbara urvalsstorlek och huruvida urvalsstorleken kan ge stöd åt övertygande slutsatser skiljer sig från situation till situation i termer av teoretiskt urval. Eftersom mätning inte är det främsta intresset för kvalitativa forskare är frågan om validitet av underordnad betydelse (Bryman 2011). En vanlig invändning mot intervjuforskning är att det finns för få intervjupersoner för att man ska kunna generalisera resultaten men vi behöver inte ställa oss frågan om intervjuresultatet kan generaliseras i största allmänhet, utan om den kunskap som producerats i en specifik intervju kan överföras till andra relevanta situationer (Kvale & Brinkmann 2009). Vi har intervjuat de personer med mest kunskap om den IMDanknutna informationsgivningsprocessen inom respektive bolag. För denna studies syfte anser vi därmed att vi fått fram tillräcklig information genom de intervjuer vi utfört och att ytterligare intervjuer med andra anställda inte skulle tillfört något mervärde. Huruvida den kunskap vi frambringar i denna rapport kan överföras till andra relevanta situationer är bland annat beroende av vilken typ av information andra fastighetsföretag förmedlar till sina hyresgäster i samband med införande och tillämpande av IMD. 2.2 Enkätundersökning Enkätundersökningarna utfördes med kvalitativa inslag eftersom vi verbalt samspråkade med varje respondent. På så sätt kunde vi förtydliga när det var något de deltagande hyresgästerna inte förstod och dessutom få kompletterande synpunkter från respondenterna. Urvalet baserades på vilka som var hemma under de dagar som undersökningarna genomfördes. I flertalet fall ombads vi som forskare att läsa upp frågorna och svarsalternativen, varpå respondenterna gav uttryck för det alternativ som bäst överensstämde med deras uppfattningar. I andra fall bjöds vi in i lägenheterna och väntade alternativt småpratade medan enkäterna fylldes i. De flesta av de hyresgäster vi kom i kontakt med var intresserade av att ställa upp och besvara våra enkätfrågor. Många valde också att självmant diskutera både IMD som system och deras uppfattning om den information de får om IMD från deras hyresvärd. Vi poängterade att vi gjorde undersökningen i egenskap av studenter och att vi inte representerade eller gjorde arbetet på uppdrag av fastighetsägaren. För att i så liten utsträckning som möjligt påverka respondenternas åsikter förhöll vi oss objektiva till hur vi uppfattar respektive fastighetsbolags informationsgivning i samband med införande och tillämpande av IMD. Vi upplevde dock att en del hyresgäster som valde 10
att delta egentligen inte var särskilt intresserade av att ställa upp och därmed kan de ha angett svar som inte var särskilt genomtänkta. Det finns även en viss risk för att en del av frågorna kan uppfattas vara vinklade och att de begränsade svarsalternativen leder till svar som inte hade angetts om frågorna varit mer öppna till sin karaktär. Någon övertalning om att få hyresgäster att delta i underökningen förekom givetvis inte utan alla som besvarade frågorna gjorde det av fri vilja. Tidpunkterna för våra besök valdes för att vi skulle lyckas nå ett representativt urval av de hyresgäster som bor i respektive bostadsområde. Vi hade i förväg satt upp ett mål om att få 25 hyresgäster per bostadsområde att medverka och när detta mål uppnåtts valde vi att inte kontakta fler hyresgäster. Vi är väl medvetna om att urvalet är för litet för att göra statistiska generaliseringar och dra generella slutsatser utifrån de svar de deltagande hyresgästerna gav. Att applicera enkätundersökningarnas resultat inom andra bostadsområden och inom andra fastighetsbolag är dock inte syftet med detta arbete. I rapporten vill vi åskådliggöra vilken typ av IMD-information de tre studerade företagen förmedlar och samtidigt lyfta fram synpunkter från några av bolagens hyresgäster för att därigenom belysa vilken typ av information som efterfrågas och hur ett urval av företagens hyresgäster vill att denna presenteras. Vår avsikt var att utföra detta arbete objektivt och förutsättningslöst. Det brukar betyda att utredningen skall genomföras utan några förutfattade meningar eller från början låsta uppfattningar om hur saker och ting hänger samman (Lundahl & Skärvad 1999). Trots detta angreppssätt kan vi inte utesluta att analysen i viss mån påverkas av våra föreställningar, normer och värderingar. 11
3. Bakgrund I detta kapitel beskriver vi de vanligaste metoderna för mätning av värme och varmvatten samt redogör för generella problem med IMD. 3.1 Värmemätningsmetoder Mätning av tillförd värme från värmesystemet till varje lägenhet: - Flödesmätning (kilowattimmätare): flöde och temperatur mäts i lägenhetens radiatorsystem. - Radiatormätning ( fördelningsmätare ): en mätare på varje enskild radiator i lägenheten registrerar mängden avgiven värmeenergi. Mätning av rumstemperaturerna i varje lägenhet - Temperaturmätning: temperaturgivare registrerar den aktuella temperaturen på speciellt utvalda platser i lägenheten (Siggelsten 2010, s. 33). 3.2 Mätning av tillförd värme Denna metod förutsätter att varje lägenhet får sin värmeförsörjning från en värmestam och är därför lämplig vid nybyggnad eller när ombyggnad kombineras med utbyte av värmesystemet. I dag byggs hus vanligtvis med installationsschakt i trapphuset. Härifrån får varje lägenhet all sin försörjning av el, tele, värme och vatten, vilket underlättar användning av värmemätare (Berndtsson 2005, s. 15). Radiatormätning är vanligt i Europa och används huvudsakligen i äldre hus där värmeförsörjningen sker från ett flertal vertikala värmestammar. Elektroniska mätare monteras på radiatorerna och programmeras för varje radiators värmetekniska egenskaper så att man kontinuerligt får en fördelningsnyckel för värmeavgivningen från värmesystemets samtliga radiatorer (Berndtsson 2005, ss. 15-16). Med hjälp av teknik för kommunikation via radio eller tråd sänds mätvärden till utrustning där fastighetsägaren kan hämta underlag för sin värmedebitering. Uppsamlingsenhet/mottagare sitter exempelvis i trapphuset och kan samtidigt samla in mätvärden från flera olika givare i olika lägenheter. Därefter skickas mätvärdena vidare via internet till en dator för bearbetning, fakturering och lagring (Berndtsson 2005, s. 16, s. 31; Siggelsten 2010, s. 35). 12
Vid mätning av den tillförda värmen går det att dra nytta av internvärmeproduktionen som ger en minskad värmekostnad (Siggelsten 2010, ss. 40-41). 3.3 Mätning av rumstemperatur Mätning av rumstemperatur kallas även komfortmätning. Värmekostnadsfördelningen baseras på uppmätta rumstemperaturer (värmekomforten) i lägenheterna. Temperaturgivare placeras normalt i varje rum (förutom i kök och badrum där internvärmeproduktionen är stor) på vägg i anslutning till dörrposter. I rum med fönster är det viktigt att direkt solljus inte kan nå givarna. Mätvärdena sänds via radioeller trådkommunikation till exempelvis en mottagare/uppsamlingsenhet i trapphuset (Berndtsson 2005, s. 16; Siggelsten 2010, ss. 34-35). Temperaturgivare som placeras utomhus gör det möjligt att plocka bort mätvärden som i för hög grad påverkats av solen. På så sätt kan rättvis mätning uppnås och överdebitering undvikas. Temperaturmätningssystemet är inte aktivt under årets varmare månader (Siggelsten 2010, s. 36). 3.4 Mätning av tappvarmvatten Med en flödesmätare installerad på inkommande vattenledning är det enkelt att rättvist mäta den individuella varmvattenförbrukningen per lägenhet. Investeringskostnaderna är lägre och spareffekten större än vid mätning av uppvärmning där mätmetoderna dessutom inte är lika rättvisa. Även vattenmätarna kan utrustas med teknik för radio- eller trådkommunikation av mätvärden (Berndtsson 2005, s. 17). Om tappvarmvattenförsörjningen till varje lägenhet utgår från installationsschakt med åtkomst från trapphusen, är det lämpligt att en installation av varmvattenmätare sker i installationsschakten där mätaren installeras på tappvarmvattenledningen till varje lägenhet (Berndtsson 2005, s. 31). 3.5 Generella problem med IMD Vid mätning av och kostnadsfördelning efter tillförd energi beaktas inte värmetransmissionen mellan lägenheterna vilket medför att tillförd värme som fördelningsgrund har nackdelar ur rättvisesynpunkt (Boverket 2008, s. 32; Berndtsson 2005, s. 14). Grannar kan få gratis värme från en lägenhet med högre innetemperatur. Storleken på gratisvärmen beror på temperaturskillnaden, isoleringen och den angränsande ytan mellan lägenheterna. Transmissionen gör det svårt att hålla en 13
skillnad i temperatur mellan olika lägenheter. Vid IMD av värme kan bristerna med mätmetoderna skapa irritation bland boende och fastighetsägare (Siggelsten 2010, ss. 36-39, s. 61). Energianvändningen är beroende av klimatskal och driftsystem och därmed av fastighetsägarens åtgärder. Ju bättre isolerad klimatskärmen är, desto mindre energi behövs för uppvärmning. IMD av tillförd värme ger upphov till problem eftersom metoden minskar incitamenten för fastighetsägaren att åtgärda brister i klimatskärmen eftersom ökade uppvärmningskostnader drabbar den enskilde lägenhetsinnehavaren. Därtill har den enskilde hyresgästen små möjligheter att bidra till en minskning av husets totala energiförbrukning genom att sänka sin rumstemperatur under de omgivande lägenheternas på grund av den interna transmissionen (Boverket 2008, ss. 7-9, s. 30; Siggelsten 2010, s. 39; 2012). I Tyskland tas vid fördelning av värmekostnaderna genom värmemätning eller radiatormätning ingen hänsyn till om man bor i en lägenhet som kräver mer värme än andra lägenheter i huset för att upprätthålla samma värmekomfort. I Schweiz och Danmark säger reglerna istället att man inte ska behöva betala mer för värmen om man exempelvis har en hörnlägenhet som förbrukar mer värme än andra lägenheter för att hålla avsedd rumstemperatur. De flesta fastighetsägare i Sverige som använder sig av flödesmätning eller radiatormätning gör korrigeringar med avseende på lägenhetens placering i byggnaden (Siggelsten 2010, s. 36). Kompenseringen leder till att det avlästa värdet på mätaren kan skilja sig från det värde som används för värmedebiteringen, vilket kan vara en nackdel ur pedagogisk synpunkt (Berndtsson 2005, s. 16). Vid värmemätning med hjälp av radiatormätare kan de många avläsningsställena leda till dispyter gällande om mätare har avlästs på rätt sätt och om mätningarna är rätt registrerade (Boverket 2006, ss. 14-15). Med temperaturmätning är värmetransmission inget problem. Hyresgästerna betalar för sin innetemperatur och brister i klimatskalet drabbar ej de boende ekonomiskt (Siggelsten 2010, s. 39). Problematiskt är istället att de boendes egna värmekällor 14
eller vädringsvanor inte beaktas (Boverket 2008, s. 32). I en lägenhet där många personer bor är internvärmeproduktionen högre än i en lägenhet där en ensam gammal dam bor. Det kan medföra att trots att tillförd värme är lägre i lägenheten där många bor, får de betala en högre uppvärmningskostnad på grund av att temperaturen blir relativt hög till följd av den interna värmeproduktionen. Extrema vädringsvanor kan medföra att värmekostnadsfördelning efter rumstemperatur blir orättvis då okynnesvädring inte leder till högre kostnader för den enskilde individ som vädrar utan tvärtom kan leda till sänkta kostnader för denna person om rumstemperaturen i lägenheten sänks. Samtidigt ökar de totala kostnaderna för att värma upp huset ju mer det vädras (Berndtsson 2005, ss. 14-16). För att komma runt detta problem kan man installera en radiatortermostat som stänger av värmen när fönster öppnas (Siggelsten 2012). Ett annat alternativ är att använda sensorer som registrerar hur ofta och hur länge ett fönster är öppet för att sedan kunna justera värmekostnaden (Siggelsten 2010, ss. 40-41). 3.5.1 Rättvis varmvattenmätning Förutsättningarna för rättvis varmvattenmätning är goda tack vare möjligheten att korrekt mäta den individuella vattenanvändningen med en flödesmätare på vattenledningen till varje lägenhet (Boverket 2008, s. 9). Med dåligt fungerande varmvattencirkulation kan de boende dock få betala för varmvatten som de inte fått eftersom en stor mängd vatten måste spolas fram ur kranen för att få tillräckligt varmt vatten. Problemet går att lösa med elektroniska flödesmätare som känner av vattnets temperatur genom en IR-sensor och där räkneverket inte börjar registrera vattenmängden förrän varmvattnet har nått tillräckligt hög temperatur (Siggelsten 2010, s. 40). Boverkets byggbestämmelser ställer krav på kort väntetid på varmvattnet, varför rättvis kostnadsfördelningen är lättare att uppnå i nyproducerade byggnader (Berndtsson 2005, ss. 16-17). 15
4. Teoretisk referensram I Sverige finns en lång historia av att ha värme och varmvatten inkluderat i hyran vilket innebär att själva förändringen vid införande av individuell mätning och debitering av värme och varmvatten (IMD) kan skapa problem vid övergången (Boverket 2008; Siggelsten 2010). Specificerande av värmens och varmvattnets andel av hyran ökar sannolikheten för ett sparbeteende bland hyresgästerna under förutsättning att fastighetsägaren erbjuder de boende en hyressänkning som står i relation till den totala gemensamma minskningen av värme- och varmvattenkostnaderna. Med tillämpande av IMD försvinner nackdelen med att hela kollektivet får del av enskilda personers energibesparingar och incitamenten förstärks då det enskilda hushållet blir belönat för sin egen energibesparing (Siggelsten 2010). Vid införande av mätning och debitering av varmvatten skapas ett starkt incitament för hyresgästerna att hushålla med sin förbrukning. Ofta uppnås en besparing på 15 30 %. I flerbostadshus där de boende har en stark ekonomi är det ekonomiska incitamentet att spara inte så stort och i det fallet är sannolikheten för minskad varmvattenanvändning mindre. Mätning och debitering av värme ger hyresgästerna incitament att inte ha det för varmt och därmed sänka sina uppvärmningskostnader. Normalt minskar värmebehovet med 10 % 20 % efter övergång till IMD (Berndtsson 2005). Ökad lönsamhet kan uppnås om fastighetsägare och förvaltare slipper klagomål på låga rumstemperaturer från hyresgäster efter införande av värmedebitering. Då sparar man en hel del arbetstid, såvida man inte måste lägga ned stora resurser på hyresgäster som hör av sig och ifrågasätter riktigheten i de extra inbetalningar de ska göra enligt värme- och varmvattendebiteringen (Berndtsson 2005). En rättvis fördelning måste ske där fastighetsägaren som gjort investeringen får sin del av vinsten samtidigt som de boende behöver ekonomiska incitament för att spara energi. Det är viktigt att boende i flerbostadshus inte känner att de ska sänka sin energianvändning för att fastighetsägaren ska tjäna pengar. Detta är även en aspekt att tänka på för att få hyresgäster positiva till IMD (Siggelsten 2010). 16
Det är viktigt med ett fungerande samspel mellan fastighetsägaren och hyresgästerna och att de boende får bra och tydlig information vid övergång till individuell mätning. Det gäller att informera dem om hur mycket de kan påverka sina kostnader för värmen och varmvattnet så att samtliga hushåll är medvetna om vad IMD innebär innan det är dags för det första debiteringstillfället. För att undvika att hyresgäster anser sig bli feldebiterade och för att bibehålla deras intresse och incitament att hushålla med värme- och varmvattenanvändningen, är det betydelsefullt med fortlöpande information (Berndtsson 2005). Jagemar och Olsson (2009) menar att för att IMD skall medverka till att styra brukarnas energianvändning krävs att mätdata avläses och återförs till hyresgästerna varje månad med maximalt en månads fördröjning. Det är viktigt att ha ett system för IMD som hyresgästerna förstår och tycker är rättvist. Naturligtvis måste mätmetoderna och mätarna fungera på ett tillfredsställande sätt. För att undvika irritation från hyresgäster krävs mycket information och rättvisa och bra mättekniker. Det krävs ett minimerande av de brister som finns med metoderna för individuell mätning och debitering av värme som gör att kostnadsfördelningen kan uppfattas som orättvis för hyresgästerna. Det måste finnas ett tydligt ekonomiskt incitament och kostnaderna får inte bli högre än de var innan IMD infördes (Berndtsson 2005). Erfarenheter visar att hyresgäster är positiva till att kontinuerligt kunna kontrollera sin förbrukning genom en display i lägenheten. Display föredras framför att behöva använda internet för att följa sin förbrukning (Berndtsson 2005). Med hänsyn till de boendes integritet är det viktigt att behandla förbrukningsuppgifterna med respekt så att inte vissa boende känner sig utpekade som slösare (Berndtsson 2005). Införandet av IMD kan utföras stegvis för att underlätta övergången och undvika drastiska förändringar. Initialt kan man inleda med att endast mäta värdena för att informera hyresgästerna om deras värme- och varmvattenanvändning och hur denna påverkar hyran. Hyresgästerna får då tid till att anpassa sin förbrukning till den individuella debiteringsformen. Hyresvärden kan samtidigt förse de boende med detaljerad information om hur de kan minska sin energianvändning och vilka 17
miljömässiga vinster detta leder till (Siggelsten & Hansson 2010, s. 306). Att få hyresgäster positiva till IMD underlättas om fastighetsägaren genom tekniska åtgärder såsom installation av snålspolande toaletter och duschar, stödjer de boendes incitament att spara. Fastighetsägaren kan också bidra med energispartips och ge hyresgästerna möjlighet att följa upp sin egen energianvändning och att göra jämförelser över tid (Siggelsten 2010). 4.1 Informationsgivning och påverkansprocesser Utöver ovanstående text, har det inte skrivits särskilt mycket om kommunikationen mellan fastighetsägare och hyresgäster vid införande och tillämpande av IMD av värme och varmvatten i flerbostadshus. Desto mer har skrivits om allmän informationsgivning i samband med individuell mätning och debitering av elenergi. Vi har tittat närmare på vetenskapliga artiklar inom detta område och beskriver i det följande vad dessa artiklar bidrar med beträffande informationsgivning och olika påverkansprocesser för att få till stånd ett förändrat energianvändningsbeteende. 4.1.1 Information, rådgivning och utbildning Henryson, Håkansson och Pyrko (2000) menar att vid införande av mer energieffektiv teknik krävs information, rådgivning och utbildning för att motivera hushållen att bli mer energieffektiva. Långsiktig informationsgivningsprocess leder till långvariga effekter. Hänsyn måste tas till skillnader i kunskap och motivation och olika investeringsåtgärder kräver olika informationsstrategier. Författarna fann att de deltagande hushållen brister i kunskap om hur man sparar effektivt, vill ha mer återkoppling och vill kunna jämföra sig med motsvarande hushåll. För att åstadkomma minskad energianvändning föreslår hushållen mer spartips och en enkel uppskattning av kostnaden för elvärme, diskning och tvätt. De vill även att sparåtgärder visas på elräkningen och för att räkningen ska kunna påverka hushållen att minska sin energianvändning är det viktigt att den är lättläst, konkret och fullständig. När olika energieffektiviserande åtgärder genomförs är det viktigt att informationen är tydlig för att hushållens motivation ska hållas uppe. En viktig aspekt är också vetskapen om att den minskade energianvändningen har en positiv miljöeffekt. Dock kan folk tycka det är svårt att se hur den egna energianvändningen påverkar miljön. Den ekonomiska nyttan är ofta ett starkare motiv (Henryson, Håkansson & Pyrko 2000). 18
Delmas, Fischlein och Asensio (2013) har analyserat 156 informationsbaserade energibesparingsexperiment som utförts mellan 1975 och 2012. I experimenten uppnåddes i genomsnitt en besparing på 7,4 %. De menar att icke-monetära, informationsbaserade strategier effektivt reducerar energianvändningen i kontrollerade studier. De föreslår därför att informations- och utbildningsprogram som syftar till att uppnå beteendeförändringar bör beaktas när man samtidigt försöker minska energianvändningen genom tekniska förbättringar. Steg (2008) skriver att hushållens energisparande beteende påverkas av både kostnads- och beteendemässiga faktorer såsom motivation, ansträngning, dagliga rutiner, demografiska faktorer och preferens för termisk komfort. Steg menar att det skulle kunna vara effektivt att informera och utbilda kunder om energibesparande åtgärder och försöka förändra människors kunskaper, uppfattningar och motivation för att därigenom få till stånd ett förändrat beteende. 4.1.2 Individuellt anpassad information och olika informationsmetoder Vassileva, Wallin och Dahlquist (2011) menar att ett viktigt första steg vid utvecklandet av lämpliga elsparåtgärder är att analysera och identifiera hushåll som har potential att spara energi. Via en enkätbaserad undersökning utvärderade författarna den månatliga elanvändningen i identiska byggnader i Västerås i Sverige och resultatet visar att ju högre inkomst ett hushåll har desto mer el förbrukar de boende. Uppmärksamhet bör ägnas åt de individuella hushållens beteende och det finns ett behov av individuell uppföljning för att åstadkomma en minskning av energianvändningen. Tillsammans med Odlare (2011) skriver samma författare att informationen bör vara riktad till enskilda hushåll och utformas med avseende på mottagarens sociala situation, åldersnivå, kunskap, preferenser och behov. Vassileva, Dahlquist, Wallin & Campillo (2013) menar att särskild uppmärksamhet bör ägnas åt att öka medvetenheten om energianvändningen bland låginkomsthushåll och hushåll som använder mycket energi. Ökad medvetenhet leder till beteendeförändringar som i vissa fall kan bidra till att energianvändningen minskar med mellan 15 och 25 procent. Vassileva, Wallin och Dahlquist (2011) föreslår användning av olika informationsmetoder och nämner exempelvis bildskärmar, räkningar, TV och tidningskampanjer för att motivera hushållen att minska sin energianvändning. 19
Genom strukturerade intervjuer med 139 låginkomsthushåll i Australien som deltog i ett energisparprogram fann Hall, Romanach, Cook och Meikle (2013) att programmet bidrog till att deltagarna fick bättre kontroll på och minskade sin energianvändning. De delade också med sig av sin kunskap inom sitt sociala nätverk. Gruppdiskussioner, bostadssituationen samt den språkliga bakgrunden visade sig vara viktiga faktorer för att åstadkomma ett mer energibesparande beteende. Nakagamis, Masudas och Yamagas (1996) studie av energianvändningsbeteende i Fukuoka, Japan och Oslo, Norge visar att användning av belysning, värme och varmvatten kan skilja sig åt beroende på kulturella och ekonomiska faktorer. Med hjälp av etnografiska, djupgående och öppna intervjuer fann författarna att de boende i Oslo tenderar att värma samtliga rum medan majoriteten av respondenterna i Fukuoka endast värmer det rum de befinner sig i. Studien tyder på att deltagarna från Fukuoka är mer benägna att sänka temperaturen på natten och när de lämnar sin bostad än vad de boende i Oslo är. Deltagarna i Oslo använder väldigt varmt vatten men är sparsamma med vattenanvändningen när de diskar medan de i Fukuoka tenderar att i större utsträckning diska under rinnande men lite svalare vatten. För att få till ett förändrat beteende krävs det att de boende informeras och utbildas. Studien visar att de deltagande hushållen i bägge städer skulle vilja ha mer information om hur mycket energi de använder. De är bekymrade över miljön men är osäkra på sambandet mellan deras energianvändningsvanor och miljöproblem. Desmedt, Vekemans och Maes (2008) menar att socioekonomiska förhållanden och hushållens beteenden har en betydande inverkan på energianvändningen. I deras studie i Belgien deltog flera familjer i djupgående sociologiska intervjuer. Författarna fann att inte ens motiverade och intresserade personer minskar sin konsumtion till följd av stora energisparkampanjer och allmänna tips. De förespråkar personlig information och att rekommendationer presenteras på olika sätt beroende på vilket hushåll som är mottagare av informationen. Att nämna sådant som är oviktigt kan leda till negativa effekter. Istället för att bara behandla ekonomiska eller miljömässiga konsekvenser bör fokus ligga på beskrivningar av komfort, nödvändiga monetära och tidsmässiga investeringar samt detaljerade praktiska konsekvenser (Desmedt, Vekemans & Maes 2008). 20
Ek och Söderholms (2009) enkätstudie indikerar att kostnader, miljömässiga attityder och socialt samspel är viktiga faktorer bakom elbesparande aktiviteter bland hushåll i Sverige. Mycket information om potentiella monetära besparingar ökar dock inte viljan att minska sin energianvändning. Konkret och personlig information är bättre än generell information när man vill åstadkomma ett energibesparande beteende. Energibesparing uppnås både med hjälp av teknisk utrustning och med hjälp av mänsklig beteendeförändring. En enkätundersökning visar att de flesta människor tar till sig nya innovationer endast efter det att bekanta visat dess fördelar. När användare får information från flera olika källor, litar de mest på bekanta och på personer som befinner sig i samma situation. Därmed har interpersonell information en starkare påverkan än information som ges via opersonliga mediakällor (Costanzo, Archer, Aronson & Pettigrew 1986). 4.1.3 Information och återkoppling Vid insatser för att påverka hushåll att minska sin energianvändning bör kulturella och beteendemässiga skillnader beaktas. Besparingar kan åstadkommas genom information om beteendeförändringar som inte påverkar komforten. Energiflödet i hemmet behöver göras mer transparent för användarna. Detta kan uppnås genom bättre återkoppling och tydligare energiredovisning i samband med faktureringen samt genom energibesiktningar i bostaden (Nakagamis, Masudas & Yamagas 1996). För att undersöka hur återkoppling påverkar brukarnas elanvändning gjorde Vassileva, Odlare, Wallin och Dahlquist (2011) en enkätundersökning med 2 000 svenska hushåll boende i lägenheter och hus. I studien visar det sig att webbaserad feedback från det lokala energibolaget är mer effektiv än displayinformation och räkningar. Webbsidan innehöll även råd och energispartips. För att upprätthålla konsumenternas intresse och för att uppnå långsiktiga resultat bör energisparkampanjer, enligt författarna, pågå under långa perioder. Många konsumenter som bor i flerbostadshus vill öka sin kunskap om energifrågor och minska sin elanvändning (Vassileva, Wallin & Dahlquist 2012). Fischer (2008) som i sin studie samlade in data från artiklar, menar att återkoppling på ett hushålls elanvändning bör ges ofta och över en lång tidsperiod och presenteras på 21
ett tydligt och tilltalande sätt med hjälp av datoriserade och interaktiva verktyg. Det är dock viktigt att återkopplingen skiljer sig åt beroende på vilket intresse och vilken kunskap de olika hushållen har. Minskad energianvändning kan åstadkommas genom att hushållen får feedback på hur mycket energi de använder. Karjalainens (2010) semistrukturerade intervjustudie visar att hushållen framförallt vill få feedback genom presentation av elkostnader över en viss period samt information om historiska jämförelsetal. Det är dock viktigt att informationen är relevant och lättförståelig för konsumenterna. Oltras, Bosos, Esplugas och Prades (2013) intervjubaserade fokusgruppstudie i Spanien tyder på att det är viktigt att förbättra återkopplingen och öka användarnas motivation för att uppnå energibesparing. Deltagarna i studien var positivt inställda till information via display men en del tyder på att återkopplingen inte på ett effektivt sätt fångade användarnas uppmärksamhet. Författarna föreslår att ökad motivation kan uppnås genom att man tar hänsyn till de individuella användarnas intressen och ger dem feedback och normativa meddelanden om energianvändning samt genom gruppbaserade insatser som främjar engagemang. Återkommande och långsiktig feedback skulle kunna minska nödvändigheten av stark motivation för att uppnå minskad energianvändning. 4.1.4 Faktureringsinformation En enkätbaserad undersökning av förhållandet mellan faktureringsinformation och hushållens energiförbrukning i Oslo, Norge visar att frekvent fakturering och mer informativa räkningar, med exempelvis siffror över den genomsnittliga energiförbrukningen i jämförbara hushåll, kan leda till energibesparingar på ca tio procent. De som fick dessa räkningar blev mer energimedvetna, var mer benägna att diskutera räkningarna med andra medlemmar i hushållet och var positiva till att fortsätta med faktureringssystemet (Wilhite & Ling 1995). Genom en illustrativ figur sammanfattar vi på nästa sida vad ovanstående forskare menar är viktiga komponenter i en bra informationsgivningsprocess. 22
4.2 Teoretisk illustration Råd & energispartips Beskrivningar av komfort & konsekvenser Stegvist införande Olika informationsstr ategier vid olika åtgärder Rättviseaspekt Energisparka mpanjer Kommunikati on & samspel Långsiktighet ger långvariga effekter Kunskap, medvetenhet & förståelse Ekonomisk nytta & miljömässiga vinster Olika informations metoder IMD- relaterad informationsgivning Mycket information Detaljerad & tydlig information Gruppdiskuss ioner Relevant, riktad & lättförståelig information Jämförelser & samband Individuell uppföljning & personlig information Fortlöpande information Displayinformat ion Hänsyn till skillnader i kunskap, förståelse, kultur, beteende & motivation Webbaserad information & feedback Informativa räkningar Regelbunden återkoppling & mätdatafeedback Figur 1 Teoretisk illustration I ovanstående figur sammanfattar vi de slutsatser forskarna i det teoretiska avsnittet kommit fram till i sina respektive studier om informationsgivning i samband med införande och tillämpande av IMD av elenergi, värme och varmvatten. Utgångspunkten är naturligtvis den mittersta cirkeln som är benämnd IMD-relaterad informationsgivning. I övrigt är storleken och placeringen av cirklarna varken tänkta att representera något rangordningsperspektiv eller när i processen en viss typ av information bör ges. 23
5. Empiri I detta avsnitt beskriver vi vilka informationsgivningsmetoder MKB, Helsingborgshem och LKF tillämpar när de förser sina hyresgäster med IMD-relaterad information. När ingen källa anges kommer informationen från de personer vi intervjuat. 5.1 MKB Fastighets AB MKB Fastighets AB är det största fastighetsbolaget i Malmö och är helägt av Malmö stad. Med ett innehav av cirka 22 700 lägenheter uppgår marknadsandelen av hyresrätter i Malmö till 33 procent (MKB 2013). MKB har de senaste åren börjat jobba mer aktivt med att informera hyresgästerna om energibesparande åtgärder för att därigenom åstadkomma ett förändrat energianvändningsbeteende (MKB 2010). I vårt samtal med Jennie Hofvander, teknikadministratör på MKB och Anna Bernstad Saraiva Schott, projektledare inom miljö på MKB, berättar de att MKB bara tillämpar IMD av varmvatten eftersom det är svårt att mäta värmen på ett korrekt och rättvist sätt och eftersom en investering i IMD av värme är svår att räkna hem rent ekonomiskt. IMD av varmvatten installeras i all nyproduktion samt när MKB utför stambyten i befintligt bestånd. I dagsläget har det installerats varmvattenmätare i tio procent av MKB:s lägenheter och under 2013 påbörjades individuell debitering för knappt 400 hushåll. De första projekten bekräftar att åtgärden har potential att minska energianvändningen för varmvatten med 20 procent (MKB 2013, ss. 43-44). Snålspolande utrustning finns sedan tidigare installerat i alla lägenheter. MKB använder sig av en informationsplan vid implementering av IMD. Innan installationen påbörjas hålls möten med förvaltning och entreprenörer som ska utföra arbetet. Det är viktigt att de som har daglig kontakt med bolagets kunder har relevant kunskap om IMD. Jennie och Anna informerar berörda parter. Först hålls en informationsträff med bolagets tre fastighetschefer och därefter informeras fastighetsförvaltarna. Sedan hålls en informationsträff med hyresgästföreningen, förvaltare och bosocialutvecklare. Därefter lämnas aviseringsinformation till hyresgästföreningen som ger sitt godkännande om de är nöjda. Minst en månad innan projektstart skickar MKB och hyresgästföreningen gemensamt ut övergripande 24