Kommunalki & Cottages: Bostadsmarknaden i S:t Petersburg

NATIONALEKONOMISKA INSTITUTIONEN Uppsala universitet C-Uppsats HT 2006 Kommunalki & Cottages: Bostadsmarknaden i S:t Petersburg -en beskrivning och hedonisk analys Författare: Andrei Svensson Handledare: Bengt Turner

Sammanfattning Denna uppsats beskriver bostadsmarknaden i S:t Petersburg i två delar. Den första redogör för dess uppbyggnad i termer av arkitektur, stadsdelar och ägande inklusive det rätt unika bostadsformen kommunalka kollektiva lägenheter där individer äger enstaka rum och delar på kök och badrum. Därefter redogörs de främsta faktorer bakom utvecklingen på den under de tio åren fram till 2006. Bland dessa är det stora missnöjet med befintliga bostäder, en omfattande nybyggnation i stadens ytterkanter och den kraftiga utvecklingen på hypotekslånemarknaden. I den andra delen görs en hedonisk prismodell utifrån en logaritmisk regressionsanalys av 16 000 bostäder till salu i stadens största bostadsguide där pris är den beroende variabeln och bostädernas egenskaper som yta, stadsdel, avstånd till centrum och arkitekturstil är de oberoende variablerna. Utifrån resultaten redogörs möjliga förklaringar till de olika egenskapers relativa effekt på bostadspriser. Resultaten jämförs slutligen med en liknande studie på bostadsmarknaden i Riga. Nyckelord: Hedonisk prisbildning, bostadspriser, Ryssland, Petersburg 2

Innehållsförteckning I. Inledning... 4 A. Bakgrund... 4 B. Målsättning och Problemformulering... 4 C. Data och källkritik... 5 II. Bostäder i S:t Petersburg... 7 A. Uppbyggnad och utveckling 1700-talet till idag... 7 B. Ägande... 9 III. Bostadsmarknadens utveckling 1997-2007... 10 A. Ekonomisk bakgrund... 10 B. Bostadsmarknaden... 11 1. Utvecklingen de senaste 10 åren... 11 2. Faktorer bakom utveckling på bostadsmarknaden de senaste åren:... 12 IV. Hedonisk prisbildning på S:t Petersburgs bostadsmarknad... 18 A. Metod... 18 B. Data... 19 1. Beskrivning av variabler... 19 2. Utelämnade variabler:... 21 C. Resultat och tolkning av regressionsanalys... 23 1. Resultatet av regressionsanalysen:... 23 2. Tolkning av koefficienterna... 25 3. Analys av modellen... 26 4. Arkitektur... 28 5. Badrumstyp... 29 6. Övriga dummyvariabler... 30 7. Jämförelse med Riga... 31 V. Slutdiskussion... 31 Källförteckning... 32 Bilaga 1: Karta över S:t Petersburgs stadsdelar, inkl. metrostationer... 33 Bilaga 2: Deskriptiv sammanfattning av variabler... 34 3

I. Inledning A. Bakgrund Med sina 4,7 miljoner invånare är S:t Petersburg den största staden vid Östersjön och Europas fjärde största stad, efter Moskva, London och Paris. För hundra år sedan bodde över 30 000 svenskar här, men under den sovjetiska perioden har staden i stort sett varit isolerad från Västeuropa. Man kan säga att London är staden som numera har samma status för svenskar bland betydelsefulla städer i omvärlden. Den starka tillväxten i Ryssland och stadens ställning som Rysslands andra stad efter Moskva talar dock för att den kommer att spela en betydelsefull roll för Sverige i framtiden och vikten av att förstå den ekonomiska utvecklingen på olika områden. Ett av områdena som utvecklas snabbast i S:t Petersburg är bostadsmarknaden. Den socialistiska ekonomin förmådde inte tillgodose befolkningen med lägenheter med god standard man har mycket att ta igen på området. Samtidigt är både det kommunistiska arvet och stadens historia som kejserliga Rysslands huvudstad påtagliga i stadsbilden. För tillfället investeras stora belopp i bostäder från lyxlägenheter i gamla renoverade hus i centrum till villaområden strax utanför staden för de välbärgade, och höga betong- och panelhus i stadens utkant för den växande medelklassen. Tusentals familjer bor dock kvar i kommunalki en boendeform som liknar studentkorridorer med delat kök och toalett. Dessa kontrasterande faktorer gör S:t Petersburgs bostadsmarknad till ett intressant studieobjekt. B. Målsättning och Problemformulering Denna uppsats avser att beskriva vilka faktorer har drivit utvecklingen på S:t Petersburgs bostadsmarknad under de senaste åren och att ge en bild över den i dagsläget. Detta uppnås genom empirisk beskrivning av marknaden, statistik och ekonomisk resonemang, samt med en hedonisk prismodell baserad på en regressionsanalys över bostadspriser. Då rysslands ekonomiska utveckling har varit mycket ojämn sedan marknadsekonomi infördes är det av intresse att få en bild på hur den makroekonomiska utvecklingen har påverkat bostadsmarknaden. Utifrån ekonomisk statistik och information om samhällsutvecklingen avgörs de tendenser som har haft störst inflytande på utvecklingen. 4

Detta är av nytta både för individer som kan tänka sig flytta till staden, samt för investerare, som har på senare tid intresserat sig för alltmer för ryska sektorer utöver råvaror. För att få en mer konkret bild av en bostadsmarknad är en hedonisk prismodell av stort värde. En hedonisk prismodell ger ett värde på bostäder utifrån människors betalningsvilja för deras olika egenskaper, som storlek, antal badrum, närhet till centrum, osv. dvs. människors preferenser. Koefficienterna i modellen tas fram genom multipelregression på bostadspriser. Utifrån den jämförs stadens bostadsmarknad med Riga för att se vilka likheter och skillnader finns efter 15 år av marknadsekonomi i båda städer. C. Data och källkritik Primärdata om bostadspriser kommer från Bulletin Nedvizjimosti ( Fastighetsbulletinen, vidare BN). Denne tidskrift kommer ut två gånger i veckan samt har en omfattande portal på internet, och är stadens ledande förteckning över bostäder till salu. Den används av både mäklare och privatpersoner. Hemsidan innehåller även historisk data om bostadspriser som sträcker sig tillbaka till 1996. För regressionsanalysen har primärdata samlats in för över 16 000 objekt till salu under våren 2006. Den främsta nackdelen är att dessa är endast utropspriser. Det är nästintill omöjligt att få fram siffror på verkliga försäljningspriser, av följande anledningar: 1. Skattefusk är allmänt accepterat i Ryssland. Rysk skattelagstiftning på bl.a. kapitalvinster ger incitament till att hålla ner den rapporterade försäljningssumman. Därför skiljer sig oftast det rapporterade priset i kontraktet från den verkliga summan som överlämnas. 1 2. Alla transaktioner med fastigheter sker kontant. Det tar 10 dagar för att registrera en affär på lokala registreringskontoret (ännu längre om man inte mutar tjänstemännen där) och bankerna vill inte ta ansvaret för att kontrollera att affären har gått igenom. Därför har speciella institut etablerats som använder förvaringsboxar där pengarna förvaras under registreringstiden. Efter att kontraktet har tecknats överlämnar köparen nyckeln till institutet och när registreringen har slutförts och bekräftats överlämnas nyckeln till boxen till säljaren. 2 1 Samtal med mäklare på Adveks fastighetsförmedling, 2006-08 2 ibid. 5

Endast mäklarfirmor kan tänkas ha en tillförlitlig databas på faktiska försäljningspriser, men sådan information anses i regel vara en affärshemlighet. En annan faktor som bör vägas in är att data har samlats in under en period av kraftig uppgång på bostadspriser. Vid försäljningar förekom ofta budgivning och slutgiltiga priset landade i regel över utgångspriset. Ännu en svårighet med analysen av bostadspriser är frågan om vilka enheter används. Under 90-talet, då Ryssland drabbades av hyperinflation och en stor devalvering 1998, uttrycktes nästan alla priser i dollar, förutom på småsaker. Det var dock officiellt förbjudet att handla i dollar, vilket ledde till begreppet u.e., uslovnye jedinitsy, eller standard-enheter helt enkelt rubel uttryckt i dollar enligt den aktuella kursen. För något som kostade 100 enheter fick man betala 2 950 rubel om kursen den dagen var 29,50 rubel/dollar. På grund av de stora oljeinkomster Ryssland har fått in under senare tid har dock rubeln stärkts både mot dollarn och euron, och de flesta företag har gått över till att räkna alla interna kostnader i rubel. Traditionen att uttrycka priser på lägenheter i dollar består dock. För att eliminera valutarisker sätter de flesta bolag som bygger nya lägenheter en fast kurs på dessa, t.ex. 29 rubel/enhet, även om dollarn kostar för tillfället ungefär 26 rubel. Kursen på dessa enheter varierar dock och kan tom bli föremål för förhandlingar. I datan som ligger till grund för denne uppsats låg den mellan 24 och 35 rubel. Valutan som används för fastighetsaffärer kan också variera. I många fall används dollar eller euro i kontanter, trots att detta är olagligt och, som det nämndes ovan, i officiella papper står ett avsevärt lägre belopp uttryckt i rubel. Eftersom priserna och egenskaper rapporteras av många olika individer och uppdateras varje vecka kan fel också förekomma pga. slarv eller subjektiva bedömningar om hur mycket man bör avrunda ett mått. Utifrån källkritiken kan man dra följande slutsatser: Priserna speglar snarare mäklares uppfattning om bostädernas värde än konsumenternas, och olika försäljningsstrategier är en faktor som kan spela en roll. Sådant ligger dock utanför uppsatsens gränser. En modell baserad på dessa priser bör användas som en relativ jämförelse över bostadspriser utifrån bostäders olika egenskaper, snarare än en modell som försöker kommer fram till ett absolut värde på en bostad vid en konkret tidpunkt. 6

En mer detaljerad redovisning om hur datan har bearbetats kommer längre fram. Appendix 2 innehåller en deskriptiv analys av alla variabler som ingår i primärdatan. Redogörelsen över S:t Petersburgs bostadsmarknads utveckling baseras främst på författarens egen kunskap efter att ha studerat och bott i staden i flera omgångar under åren 2004 till 2006, samt på information publicerad av myndigheter och mäklarfirmor, och på samtal med fastighetsmäklare. Statistik över Rysslands och S:t Petersburgs ekonomi har tagits från landets statistikbyrå, Goskomstat.. II. Bostäder i S:t Petersburg A. Uppbyggnad och utveckling 1700-talet till idag S:t Petersburg grundades år 1703 som ny huvudstad åt Ryssland, på mark vid floden Neva som hade erövrats från Sverige några år tidigare. Under stadens första sekel var staten den drivande faktorn bakom stadens uppbyggnad, och det är just under 1700-talet som de flesta palats, som S:t Petersburg är känt för, byggdes upp. Under 1800-talet och fram till revolutionen byggdes de flesta husen i det som numera är stadens centrum. Bebyggandet skedde på båda sidor floden, då stadens grundare, Peter I, hade Amsterdam som förebild. Dessa områden nära Neva räknas till den historiska kärnan idag, och ligger i de fyra moderna stadsdelar Centrala, Amiralitetet, Vasili-ön och Petrograd-delen. Efter ryska revolutionen 1917 förstatligades all fast egendom i staden, och de flesta lägenheter i centrum delades upp och blev s.k. kommunalki kollektiva lägenheter med en familj i varje rum, där man delar toalett och kök. Detta medförde stora påfrestningar på befolkningen, speciellt då de förra ägarna överklassen fick arbetarklassen som nya inneboende. Efter revolutionen flyttades huvudstaden till Moskva, och Leningrad, som staden fick heta efter 1924, hamnade i skymundan. Tack vare detta byggdes knappt några prestigeprojekt i centrum, vilket bidrog till att den historiska stadskärnan i stort sett har bevarats. De flesta hus från innan revolutionen har fått stå kvar. Många har undergått stamrenovering, men många har fått stå kvar med endast minimalt nödvändigt underhåll, och är idag i väldigt dåligt skick. 7

I stadens ytterkanter fortsatte dock byggandet under sovjetepoken. Under 1930-1950 talet byggdes många Stalinska hus pampiga byggnader på 5 13 våningar. Arkitekturen på dessa består av rikt dekorerade fasader med klassiska drag. Lägenheterna i dem har högt i tak och anses hålla god kvalitet. Dessa byggdes mest i nya områden strax utanför centrum, som Kirovskij, Moskovskij, utkanten av Vasili-ön, och på Viborgska-sidan. På 50 och 60-talet ville Khrustjev snabbt ta itu med bostadsbristen, och då byggde man s.k. Khrustjevki femvåningshus ökända för sin dåliga konstruktion. Många av dessa döms ut och rivs idag. Efter 60-talet, i samband med utbyggnaden av metron, bebyggdes stora "sovområden ännu längre ut med enorma prefabricerade panelhus med uppåt 24 våningar. Dessa baserades på ett begränsat antal designserier, som användes över hela sovjetunionen. Varje serie fick ett nummer och i S:t Petersburg användes åtta av dessa 121, 137, 504, 504D, 600, 601, 601.11, 602 och 606. Under de senaste decennierna har man byggt olika slags tegel- och betonghus, samt moderna panelhus (serier 121, 137 och 504D), vilka anses hålla god kvalitet. Panelhus är i regel mindre energieffektiva, något man inte tog hänsyn till då energikostnader var starkt suventionerade under kommunisttiden. 3 Under kommunismen var all byggnation i staden centralplanerat, vilket har lett till att stadsbilden är rätt ineffektiv ur samhällsekonomiska mått. Stora industriområden som existerade sedan innan revolutionen ligger kvar strax utanför stadskärnan, medan bostadsområden med stora lägenhetshus ligger långt ifrån centrum, utan att detta kompenseras i form av större bostäder. Dock finns det större grönområden i dessa. Sedan 2001 upplever staden en byggboom, med en omfattande byggnation av främst tegel och betonghus i stadens ytterområden. Småhus utgör mindre än 1 % av bostäderna i S:t Petersburg. Det ansågs fel att låta folk bo i egna villor under kommunismen, och därför finns ingen tradition av villaområden i ryska storstäder. Sådana har dock börjat byggas i vissa ytterområden, där bl.a. Skanska bygger ett område som heter Nya Skandinavien. Men dessa kommer antagligen att förbli begränsade, då ryssar traditionellt har en datja utanför staden, och där det även byggs många nya cottages 4. Att bo i ett fristående hus är dock en dröm för många ryssar, och leder till att villaförorter håller på att byggas, främst i S:t Petersburgs klassiska förorter Peterhof, 3 Stryuk, et al (2004) 4 Engelska för stuga, men som av någon anledning har fått innebörden lyxvilla på ryska. 8

Pusjkin, och Pavlovsk. På Kamenny-ön i norra delen av innerstaden finns även några gamla villaområden som består av just cottages. Diagram 1 Medelantal våningar på hus med bostäder till salu, per stadsdel 14 12 10 8 6 4 2 0 Amiralitetet Centrum Petrograd Vasiliön Frunzenskij Kalininskij Kirovskij Krasnogvard. Krasnosel. Moskovskij Nevskij Primorsk Viborg Innerstaden Ytteromr. Källa: BN Diagrammet ovan ger en uppfattning om stadsbilden, med gamla låga hus i innerstaden och höghus i ytterområden: B. Ägande Under sovjettiden var alla lägenheter statliga och tilldelades enligt ett kösystem, med olika köer till olika bostäder beroende på om man tillhörde kommunistpartiet, vilket jobb man hade, och andra faktorer. År 1992 antogs lagen som gav alla rätt att privatisera lägenheten eller rummet i kommunalkan som de bodde i utan kostnad. Fram till 2005 hade 85 % av alla bostäder privatiserats 5, men denna andel har ökat ytterligare eftersom privatisering upphör att vara gratis fr.o.m. 2007 och tillåts endast för individer som har hyrt bostaden sedan innan 2005. 6 Även de flesta rum i kommunalki privatiserades. Att äga ett rum i en kommunalka innebär att man har äganderätt till ett rum och har rätt att nyttja de gemensamma utrymmena, vilket innebär att alla köksskåp, krokar i hallen, osv. fördelas mellan ägarna. Kommunalki utgör fortfarande en väsentlig del av S:t Petersburgs bostäder, något som är unikt även för ryska 5 BOFIT 6 Becar, www.becar.ru 9

städer ungefär en halv miljon invånare bor i dem. De flesta ligger i gamla hus i innerstadens fyra stadsdelar. När man privatiserar en lägenhet stannar dock ansvaret för drift och underhåll av själva huset hos stadens bostadsförvaltning, som tar en avgift på varje lägenhet för dessa tjänster. Avgiften baseras på lägenhetens storlek, samt antalet människor som är skrivna på adressen. För att ge disincitament på att äga lägenheter utan att hyra ut dem, blir avgiften högre om ingen är skriven på adressen. III. Bostadsmarknadens utveckling 1997-2007 A. Ekonomisk bakgrund Eftersom ekonomiska utvecklingen i Ryssland har varit något ojämn de senaste åren kan det vara på sin plats att presentera lite statistik över den. Följande data om Rysslands och S:t Petersburgs nationalräkenskaper har kommit från landets statistikbyrå 7. Vissa områden i statistiken kan ifrågasättas, i synnerhet uppgifter om inkomster, då det är vanligt och allmänt accepterat att få hela eller en del av sin lön svart. Den ger dock en tillräckligt realistisk bild över inkomstutvecklingen för att föra ekonomiska resonemang. Efter rubelkraschen 1998, då rubeln devalverades och dess värde föll till en tredjedel, har Ryssland startat om på många sätt. Devalveringen av rubeln gav industrin en kickstart genom förbättrade handelsvillkor, och tillsammans med det höga oljepriset har den bidragit till den starka tillväxten sedan dess 7,5 % i genomsnitt. Reallönerna har ökat ca 20 % per år sedan 2000. Inflationen har gått ner, men ligger fortfarande på omkring 10 %. Ryssland 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 BNP-tillväxt 1,4-5,3 6,4 10,0 5,1 4,7 7,3 7,2 6,4 Inflation 11,0 84,4 36,5 20,2 18,6 15,1 12,0 11,7 10,9 9,0 Månadslön i dollar 164 108 62 79 111 142 180 237 301 323 (feb.) Källa: www.gks.ru 7 Federala tjänsten för statlig statistik, www.gks.ru 10

I S:t Petersburg har ekonomin speglat den allmänna uppgången i Ryssland. Löneutvecklingen har följt landets och nivån ligger på ca 20 % över genomsnittet i landet, men 30 % under den i Moskva. Enligt den officiella statistiken nedan låg medellönen på $414 i månaden i februari 2006, men detta är sannolikt en underskattning, då många tjänar stora pengar svart. Staden har lyckats dra till sig många utländska investeringar, där Sverige för tillfället ligger på 2:a plats efter USA. Speciellt på senare år så har S:t Petersburg börjat ses alltmer som en motvikt till Moskva, som har fått lejonparten av investeringarna i Ryssland än så länge. S:t Petersburg 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Genomsnittsmånadslön i rubel 1037 1148 1687 2512 3695 5435 6468 7 931 10202 12360 i dollar 174 55,6 62,5 89,2 122,6 171 219,6 285,8 354,5 466,4 Årlig reallöneökning, % Källa: www.gks.ru B. Bostadsmarknaden -6-11 -16 13 9 13 35 17,8 14,8 10,0 1. Utvecklingen de senaste 10 åren Prisutvecklingen på bostadsmarknaden i S:t Petersburg har varit väldigt ojämn de senaste åren. År 2001 började prisutvecklingen på bostadsmarknaden ta fart efter rubelkraschen 1998. Prisnivån per kvadratmeter låg då i genomsnitt omkring $350 men tredubblades under de kommande tre åren till omkring $1120 i mitten av 2004. En sådan utveckling var dock något av en bubbla eftersom löneutvecklingen låg långt efter, och därefter föll priserna marginellt. Sedan slutet av 2005 började dock priserna öka igen och har under år 2006 mer än fördubblades från $1260/kvm i genomsnitt i januari 2006 till $2600/kvm i slutet av året. 8 Detta kan härledas främst till att banker har börjat ge ut hypotekslån i stor omfattning. (sept.) (sept.) 8 BN 11

Diagram 2 Genomsnittliga bostadspriser i S:t Petersburg USD/kvm 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 År Källa: BN 2. Faktorer bakom utveckling på bostadsmarknaden de senaste åren: a) Missnöjet med nuvarande bostäder. I dagsläget ligger kvaliteten på den genomsnittliga bostaden i Ryssland långt efter den i Västeuropa. Enligt en undersökning är över 60 % av invånarna 9 i S:t Petersburg missnöjda med sitt boende. Detta har flera källor: (1) Underhållet på bostäder var inte högt prioriterat under sovjettiden, och så länge som minimala tjänster som el och värme fungerade, prioriterade man bort t.ex. reparationer på fasader och trapphus och tillät dessa att förfalla. (2) Det totala statliga ägandet, med starkt subventionerade bostäder bidrog till en kultur där de flesta inte kände något stort ansvar för tillståndet på sitt hus utanför sin egen lägenhets väggar. Ännu idag kan man bli förvånad över kontrasten mellan de fallfärdiga trapphusen och de påkostade lägenheterna inuti. (3) Avsaknaden av samfällighetsföreningar. I nya hus som säljs bildas numera dessa, och i gamla hus uppmanar staden ägarna att bilda dem och ta över ansvaret för husets underhåll, men då många gamla hus är i behov av totalrenovering är det sällan lönsamt för dem att ta detta ansvar, och man avvaktar tills staden har renoverat huset. 9 Yegorov (2005) 12

Ofta tar invånare i huset initiativet och bekostar målning av trapphus och installation av en bra ytterdörr utan att bilda någon officiell förening. (4) Den största källan till missnöjet är förstås kommunalki. Att behöva bo tillsammans med främmande människor är svårt i sig, för att inte tala om problemen som uppstår ifall man inte kommer överens eller om en granne har alkoholproblem. Detta missnöje bidrar också till att folk inte bryr sig särskilt mycket om husen, som kommunalki ligger i, och resultatet är att dessa är de som har förfallit mest. I och med att ryssarnas inkomster har stigit, är det naturligt, att en stor del av denna ökning läggs på att förbättra ens bostadssituation. Ofta satsar man på att renovera sin lägenhet upp till Europeisk standard, s.k. euro-remont, men om själva huset har brister eller om man är missnöjd med läget och har råd att byta bostad så satsar man snarare på det sistnämnda. b) Ett ökat intresse för S:t Petersburg som Rysslands norra huvudstad På senare år har många från Moskva men även från andra delar av Ryssland och från utlandet börjat investera i S:t Petersburg. Många ser marknaden i Moskva som mättad och börjar satsa i andra regioner i Ryssland, där S:t Petersburg är den ledande. På bostadsmarknaden har vissa hus i centrala Moskva nått $40 000 per kvm, medan $18 000 är taket i S:t Petersburg än så länge. Investering i fastigheter anses även som en av de mindre riskfyllda investeringarna, jämfört med andra alternativ i Ryssland, och många kapitalstarka ryssar, främst moskoviter, har fått upp ögonen för fastigheter i staden. Det finns även många i S:t Petersburg som veckopendlar till jobb i Moskva, men bor kvar i staden. Den är också president Putins hemstad, vilket sägs ha bidragit till att t.ex. ryska konstitutionsdomstolen flyttar dit, med en investering på många miljoner för bostäder åt anställda. c) De allmänt växande inkomsterna och en ökande medelklass. Som datan ovan visar så har medelinkomsten i S:t Petersburg vuxit med ca 20 % per år sedan 2000. Medelklassens inkomster och omfattning i Ryssland är dock fortfarande långt ifrån medelklassen i väst, vilket bekräftas av en rapport för USDOC från 2005, där man kommer fram till att endast omkring 30 % av stadens befolkning hade råd med en ny bostad om de samtidigt sålde sin befintliga. Ungefär samma andel av befolkningen var dock inte missnöjda 13

med sitt boende, något som tyder på att företagen bakom den omfattande nybyggnationen överskattade efterfrågan på lägenheter, vilket resulterade i den stagnationen under 2005. Sedan dess har dock situationen förändrats mycket, och ökningen på antalet beviljade hypotekslån har satt ny fart på marknaden och tillåtit flera köpa lägenheter trots prisökningen. d) Avhysning av kommunalki i innerstaden Då efterfrågan på lägenheter i innerstaden började öka på allvar under 90-talet började investerare både privatpersoner och mäklare syssla med avhysning av kommunalki rasselenije. Detta innebär att man köper ett antal ettor i ytterområden och erbjuder varje ägare till ett eller flera rum i en kommunalka en lägenhet i utkanten av staden i utbyte mot sitt rum i innerstaden. Sammanlagt var det en komplicerad process man var tvungen att få alla ägare i en kommunalka att gå med på att flytta och acceptera lägenheterna de fick i utbyte. Om allting gick som det skulle så fick man i slutändan en lägenhet som var mer värd än alla omkostnader för att avhysa de inneboende. Numera är det dock inte lika många avhysningar på gång som för några år sedan, trots att det fortfarande bor en halv miljon människor i kommunalki. Anledningar till detta är bl.a. att de flesta pensionärer som var tvungna att byta eller sälja sina rum har redan gjort det, samt att priser på ettor i ytterområden har gått upp mer än på större lägenheter i innerstaden, vilket gör det svårare att få en avhysning att bli lönsam. De flesta kvarvarande kommunalki ligger dessutom i större lägenheter, ofta med över 6 rum, vilket gör det väldigt dyrt att köpa ut alla ägare. Numera görs de flesta avhysningar av företag som investerar i storskaliga kommersiella fastighetsprojekt. e) Den omfattande nybyggnationen. Ökningen i bostadspriser från 2001 har medfört att många företag har investerat i nybyggnation de senaste fem åren. Många nybyggda lägenheter blev klara under slutet av 2004 och detta anges som en av de främsta anledningarna till att bostadspriser stagnerade under 2005. Många av lägenheterna kunde inte säljas till priser som byggbolagen hade räknat med och tvingade fram prissänkningar. Under 2006 har det motsatta hänt alla firmor fick upp ögonen för de kraftigt stigande priserna och ströp utbudet på nya lägenheter, vilket ledde till ännu kraftigare prisutveckling. 14

I början av maj 2006 fanns 333 hus i staden under byggnation eller som hade nyligen blivit klara och erbjöd lägenheter till försäljning. 10 Nästan alla är hyreshus med tio- till hundratals lägenheter. Byggherrar är främst ryska bolag, men även vissa utländska bolag som Skanska är med. Anmärkningsvärt är att de tio största bolag endast hade 55 % av marknaden år 2005. 11 Detta, tillsammans med den marginella nedgången i bostadspriser under det året, reflekterar problem som de mindre bolagen hade med finansiering, där den stora nybyggnationen hade överträffat efterfrågan, och många av dem hade haft svårt att hitta köpare till priser de hade räknat med. Detta resulterade i att man ofta sålde lägenheter långt före de hade byggts, och till rabatterade priser, för att få in kapital. (Juridiskt tecknar man ett avtal där man anlitar ett bolag att bygga en lägenhet åt en). Sådan försäljning kallas bokstavligen för andelsbyggnation på ryska (dolevoe stroitelstvo; shared construction), och har alltid varit förenat med en viss risk. När tiden för att överlåta lägenheten till köparen var inne, hände allt ifrån att huset inte hade kopplats till kommunal service som el, vatten och avlopp, till att det var långt ifrån färdigställt med liten chans att det skulle byggas klart. Som regel hade köparna svårt att hålla någon ekonomiskt ansvarig. I Moskva har sådana missnöjda köpare genom protester tvingat staden att gå in och rädda ett antal sådana projekt. 12 Dessutom levereras lägenheter i regel som endast ett betongskal, och köparen får själv inreda med golv, tapeter, innedörrar, bad, toalett, spis, osv. Att många individer lämnades just utan skydd i sådana fall resulterade i en ny lag som trädde i kraft den 1 april 2005, som berör just andelsbyggnation. 13 Bland sakerna den reglerade var korsfinansiering, där pengarna från försäljningen av lägenheter i flera olika hus till underpris gick till att finansiera färdigställandet av ett hus i taget. Detta gav företag ett falskt sken av förtroende, eftersom de kunde visa upp färdigbyggda hus med nöjda kunder, trots att dessa inte hade täckt byggnationskostnaden fullt ut. 14 Sådana konstruktioner möjliggjordes bl.a. då det tidigare var mycket enklare för företag att få land till nybyggen i S:t Petersburg. Staden sålde stora områden där prisarna baserades på antal kvadratmeter bostadsyta i det planerade bygget. Upphandlingen sköttes av tjänstemän och det fanns mycket lite insyn i processen vilket resulterade i korruption och en avsaknad av planering för parker och annat som höjer livskvaliteten i ett område. Allt detta har dock förbättrats något i och med att staden antog en ny stadsplan 2005. 15 10 www.novostroiki.spb.ru 11 Yegorov (2005) 12 Orlov (2006) 13 Yegorov (2005) 14 Nekrasov (2006) 15 Yegorov (2005) 15

Som ett resultat av allt detta har antalet nybyggnationer gått ner, från ca 400 år 2002 till 150 under 2005, och förtroendet för sådana köp ökat något. Försäkringar mot risker i samband med andelsbyggnation har även börjat erbjudas på marknaden. Följande diagram visar nya lägenheter till salu i maj 2006, fördelade på inflyttningskvartal. Endast 506 av 3140 var klara för inflyttning då. Diagram 3 Källa: BN Nästan alla stora nybyggda hus finns i ytterområden. I centrum byggs få bostadshus, då KGIOP - Kommittén för statlig kontroll, nyttjande och bevarande av historiska och kulturella monument har blivit allt hårdare med att kontrollera att historiska byggnader och fasader inte rivs eller förändras, vilket har gjort det svårt för privata bolag att hitta möjligheter till att bygga nya bostadshus i centrum. f) Utvecklingen av marknaden för hypotekslån. Marknaden för hypotekslån har ökat kraftigt under de senaste två åren. Till dess var det näst intill omöjligt att bli vräkt från sin lägenhet, men under 2004 ändrades lagen och man började 16

vräka bl.a. folk, som inte betalat sina el- och värmeräkningar på många år. Detta har medfört att banker fått mer förtroende för äganderätten och har börjat ge hypotekslån i stor omfattning. År 2004 gavs blyga 400 lån, 2005 hade marknaden växt tio gånger till över 4 500 lån och under 2006 väntas över 11 000 hypotekslån beviljas. 16 Detta är sannolikt det största skälet till den enorma ökningen på bostadspriser under 2006. Väldigt få människor hade USD 100 000 i banken, som de kunde använda för att köpa ny lägenhet, men allt fler familjer har råd med 1000 dollar i månaden, vilket räcker till ett lån på ca USD 100 000 med dagens räntor. Det är just på mindre lägenheter som priset har ökat mest till ungefär USD 100 000 för en etta i stadens utkant. Räntorna på hypotekslån i början av 2007 från 9,5 % i dollar och från 11,5 % i rubel. 17 Nittio procent av lånen har befintliga fastigheter som säkerhet, då riskerna med att låna till nybyggnation har ansetts för stora än så länge. Vissa företag med stor trovärdighet samarbetar dock med banker för att erbjuda lån till nya lägenheter. Staden har också börjat med ett program för att subventionera bostadslån till ungdomar, då över 80 % av ungdomar under 30 år saknar eget boende. 18 Den höga räntan reflekterar inflationen i Ryssland, vilken var 10 % under 2006. 19 Pga. stora oljeinkomster och en expansiv finanspolitik har Ryssland haft svårt att pressa ner inflationen, trots att detta är en prioritet i penningpolitiken. En annan aspekt av utvecklingen av kreditmarknaden i Ryssland är att banker inte längre betraktar endast officiella, beskattade inkomster. Detta är ett resultat av att väldigt många ryssar får hela eller en del av sin lön svart. Banker nöjer sig med en skriftlig eller muntlig bekräftelse om lönenivån från arbetsgivaren, även om räntan blir något högre i sådana fall. Detta är ännu en anledning till att det är svårt att samla statistik över ryssars verkliga inkomster. Banker har inget incitament till att avslöja lånesummor för specifika fastighetsaffärer. Bankers data har annars legat till grund för liknande undersökningar, bl.a. den av Plaut & Uzulena om bostadsmarknaden i Riga. 20 16 http://www.allcredits.spb.ru 17 http://www.ipoteka.spb.ru 18 http://gov.spb.ru/gov/admin/otrasl/c_house/progr 19 http://www.gks.ru 20 Plaut & Uzulena (2005) 17

IV. Hedonisk prisbildning på S:t Petersburgs bostadsmarknad A. Metod Som det har nämnts ovan, ger en hedonisk prismodell en uppfattning om preferenserna på bostadsmarknaden, dvs. individers betalningsvilja för en bostads olika egenskaper. Den beroende variabeln i modellen är bostadspriset. I just detta fall är det dock utropspriset på bostäder, eftersom det är den enda tillgängliga i datan. De oberoende variablerna är bostadens egenskaper. Dessa består av kontinuerliga variabler, som bostadsyta i kvm., avstånd till centrum, osv., och binära (dummy-) variabler som indikerar närvaron eller avsaknad av en viss egenskap. Bl.a. används dessa för de olika arkitekturer som finns i S:t Petersburg. Arkitektur är mycket enklare att kategorisera i f.d. sovjetiska städer än i andra platser, eftersom nästan alla hus under sovjettiden byggdes efter ett begränsat antal design 21. Hedoniska prismodell består av en ekvation P(z) = P(z 1, z 2, z 3 z n ) där P är priset och z är egenskaperna som påverkar priset på bostaden. Multipel regression används för att få fram koefficienter till de olika variablerna. Inom hedonisk pristeori finns det två huvudmodeller för att skatta koefficienterna. Den linjära modellen ger koefficienter som ger en marginell prispåverkan för varje egenskap oavsett kvantitet. Den är enkel att tolka, men inte särskilt realistiskt då egenskapers marginella priser sällan är linjära. T.ex. en ökning på bostadsytan från 40 till 50 kvm. är förmodligen värt mera än en ökning från 190 till 200 kvm. För denna undersökning används därför den andra, logaritmerade modellen. 22 I denne logaritmeras både den beroende variabeln, och de oberoende kontinuerliga variablerna. De sistnämnda ger koefficienter som skattar priselasticiteter för varje egenskap, dvs. hur mycket priset på bostaden förändras då variabeln ökar med 1%. Dummyvariablerna ger koefficienter som skattar den procentuella påverkan som närvaron av varje egenskap har på priset. I detta fall läggs en variabel till som står för skillnaden mellan utropspriset och det slutgiltiga priset på lägenheten. 21 Plaut & Uzulena (2005) 22 Nord & Wagell (2005) 18

Följande är den logaritmiska funktionsformen: n k ln (P i - v i ) = α + β j z ij + β j ln z ij + ε i j=1 j=n+1 Där: P = slutpriset v = skillnaden mellan utropspris och slutpris α = konstant (intercept) β = koefficient z j = variabel ε = felterm Multikollinearitet osäkerhet i estimeringen av regressionskoefficienter beroende på att två variabler har en hög korrelation undviks genom att utelämna variabler som har hög korrelation. Det är dock oundvikligt i några avseenden. Bland annat, har vissa stadsdelar i S:t Petersburg bebyggts med samma slags arkitektur, vilket ger osäkerhet i om en bostads värde beror på dess lokalisering eller husets egenskaper. Regressionen gjordes med programmet Eviews 5 med data förberett i Excel. B. Data Som det nämndes ovan, har all data hämtats från BN i början av maj 2006. Uppgifter lämnas in av såväl mäklarfirmor och privatpersoner. En komplett förteckning och deskriptiv analys av alla variabler finns i bilaga 2. 1. Beskrivning av variabler Följande variabler har tagits fram utifrån uppgifter i förteckningen: Variabel Beskrivning Beroende variabel: Pris i Anges i tusentals dollar eller enheter. För att lösa problemet med olika enheter dollar som redogjordes ovan har alla priser räknats om till dollar enligt den aktuella kursen då datan sammanställdes 27,25 rubel/dollar. För nybyggda lägenheter angavs ofta priset/kvm, vilket fick räknas om till priset på hela lägenheten 19

Oberoende kontinuerliga variabler: Yta i kvm Lägenhetens totalyta. För rum i kommunalki togs detta fram genom att lägga ihop boyta, och köksyta delat med antal ägare till rummen) Antal stationer till Denna variabel skapades för att ta hänsyn till vilken metrostation låg centrum närmast men slippa skapa 52 dummyvariabler för alla stationer. Den uppger antal stationer till en av de 3 centrala bytesstationer på eller nära Nevskij Prospekt från stationen närmast bostaden. Metro stationer är det främsta mentala karta för stadens invånare, speciellt utanför centrum. För att variabeln skulle kunna logaritmeras lades 1 till den. 23 Avstånd till metron Tid i minuter att ta sig till metro till fots, med kollektivtrafik eller i antal hållplatser. Denna variabel innehåller mätfel i och med att individerna som uppger den oftast avrundar (förmodligen nedåt) till närmaste femminutersintervall. För att den ska kunna logaritmeras Antal kvartal till färdigställandet (endast nybyggda lägenheter) Antal ytterligare rum (endast kommunalki) Oberoende binära (dummy) variabler: Ospecificerat avstånd till metro Arkitektur Stadsdel Antal/typ av badrum Lägenheten ligger på första våningen Telefon finns Säljs direkt (utan krav på byte) Bra utsikt Hypotekslån organiseras har 1 lagts till variabeln. Ju längre tid till ett lägenhet under uppbyggnad, ju mer osäkerhet och risk om vad man kommer att få i verkligheten när tiden att flytta in kommer. Antal rum i lägenheten utöver den/dem som är till salu. Eftersom hela 18 % av uppgifterna om bostäder till salu inte uppgav hur långt bostaden låg ifrån närmaste metrostation skapades denne dummyvariabel för att fånga upp dessa och undvika ett stort bortfall. 22 olika typer som klassificeras i 6 epoker 12 stadsdelar 4 i centrum, 8 i ytterområden. 1 badrum innebär både toalett och bad i samma rum. De flesta bostäder har delad toalett och bad (detta var även referensvariabeln). I vissa gamla hus finns bad eller dusch i köket. Detta anses alltid som en stor nackdel för en bostad, eftersom det ökar inbrottsrisken och insynen i lägenheten. Det kan vara svårt att få en telefonlinje indragen om den saknas, vilket gör detta till en önskvärd egenskap. Ofta vill folk byta sin bostad mot en annan och går endast med på att sälja sin om de får något i gengäld. Sådana transaktion kan antingen vara ett rent byte, eller inkludera pengar. En variabel som var relativ enkel att få fram från kommentarerna. Kan dock vara något subjektivt. Säljaren eller mäklaren har förberett bostaden att belånas i samband med transaktionen. 23 Detta har en marginell effekt på skattning av koefficienter, men att gå in på detta ligger utanför uppsatsens ramer. 20

2. Utelämnade variabler: BN innehöll ett antal andra variabler som utelämnades, främst för att undvika multikolliniaritet. Främst gäller detta antalet rum till förmån för storlek i kvm. Planlösningen i många lägenheter går att förändra för att öka eller minska antal rum, vilket gör denne variabel mindre viktig än själva golvytan. Vissa fält lämnades ofta tomma eller var slarvigt ifyllda, som boyta och köksyta, och utöver problemet med kolliniaritet, var detta ett skäl att endast inkludera totalyta i regressionen. I ursprungliga data fanns tre variabler specifika för kommunalki: Antal rum i hela lägenheten, antal individer som är ägare till de övriga rummen, samt antal personer skrivna i dem. Dessa tre mått ger en bild av den sociala situationen i en kommunalka, då man kan få en uppfattning om det är t.ex. en stor familj eller många ensamstående individer som bor i den. Eftersom dessa dock är starkt korrolerade ingick endast antal rum i regressionen, då den var både den mest signifikanta och den som mest sällan saknade ett värde. I de fall där uppgifter saknades för en av de egenskaper som ingick i regressionen utelämnades observationen. På så sätt fick modellen ett bortfall på 750 observationer, eller 4,5 %. Följande visar fördelningen mellan utbudet på befintliga lägenheter, nybyggda lägenheter och rum i kommunalki: Bostadstyp Antal Bef. Lägenheter 10580 Nybyggda läg. 3140 Kommunalki 2840 Kommunalki 17% Nya 19% Befintliga lägenheter 64% I diagrammen nedan finns antal bostäder till salu i varje stadsdel, fördelad på bostadskategori (befintlig lägenhet, nybyggt lägenhet eller rum i kommunalka) och husets arkitekturkategori. 21

Bostäder till salu, maj 2006 2500 2000 1500 1000 500 0 Bef Kom Ny Bef Kom Ny Bef Kom Ny Bef Kom Ny Bef Kom Ny Bef Kom Ny Bef Kom Ny Bef Kom Ny Bef Kom Ny Bef Kom Ny Bef Kom Ny Bef Kom Ny Bef Kom Antal bostäder Ny Annat Tegel Ny panel Gammal panel Stalinsk Gamla stocken Amiraliteten Centrum Frunzenskij Kalininskij Kirovskij Krasnogvard.Krasnosel. Moskovskij Nevskij Petrograd Primorsk Vasiliön Viborg Område och bostadskategori 22

I de centrala stadsdelarna noteras det stora antal lägenheter till salu, den höga andelen kommunalki i gamla hus samt avsaknaden av nybyggda bostäder. I ytterområden märks däremot ofta omfattande byggnation samt få kommunalki. Följande visar fördelningen på antalet rum per bostad för de tre kategorier ovan: 100% 90% 5:or 2 rum 80% 4:or 3:or Andel, fördelad på antal rum i varje bostad 70% 60% 50% 40% 30% 3:or 2:or 1 rum 2:or 20% 1:or 10% 1:or 0% Befintliga Kommnalki Nya Bostadskategori Bland utbudet på nya lägenheter märks en tredjedel är ettor, medan endast 15 % av de befintliga lägenheter är det. Detta styrker den allmänna trenden i staden där folk flyttar från kommunalki till ettor, men även att byggbolag tjänar mera på att bygga mindre lägenheter, då priset och efterfrågan är högre på dem än på större lägenheter. En stor efterfrågan på billiga enrumslägenheter kännetecknar en marknad under utveckling. 24 I Stockholm, t.ex. är kvadratmeterpriset högre för större lägenheter än för ettor. 25 C. Resultat och tolkning av regressionsanalys 1. Resultatet av regressionsanalysen: Ett stalinskt hus i centrala stadsdelen med ett separat toalett och bad var referensvariablerna (benchmarks) mot vilka de andra dummyvariablerna jämförs i regressionen. 24 Samtal med Bengt Turner, 27/4-2006. 25 Nord & Wagell (2005) 23

Kontinuerliga och diskreta variabler Koefficient Stdav. t-statistika Signifikansnivå ln(totalyta i kvm) 0,853 0,005 164,332 0,000 ln(antal metro stationer till centrum) -0,071 0,006-11,837 0,000 ln(avstånd till metro) i minuter till fots -0,033 0,005-7,199 0,000 i minuter med kollektivtrafik -0,058 0,005-11,916 0,000 i antal hållplatser -0,079 0,012-6,514 0,000 Endast nya lägenheter: Antal kvartal till färdigställande -0,046 0,006-7,591 0,000 Endast kommunalki: Antal rum i lägenheten utöver rummet(-en) till salu: -0,296 0,011-25,983 0,000 Dummyvariabler Nybyggd lägenhet -0,100 0,010-9,577 0,000 Kommunalka -0,060 0,017-3,511 0,000 Område Stadsdel Centrum Amiraliteten -0,126 0,008-16,209 0,000 Centrala -referensvariabel- Petrograd 0,039 0,009 4,467 0,000 Vasiliön -0,096 0,009-10,781 0,000 Ytterområden Frunzenskij -0,304 0,014-22,328 0,000 Kalininskij -0,252 0,013-19,094 0,000 Kirovskij -0,258 0,014-18,796 0,000 Krasnogvardejskij -0,319 0,013-25,491 0,000 Krasnoselskij -0,303 0,017-18,284 0,000 Moskovskij -0,152 0,013-11,272 0,000 Nevskij -0,315 0,012-26,186 0,000 Primorsk -0,222 0,012-18,300 0,000 Viborg -0,187 0,013-14,475 0,000 Arkitektur-epok -kategori Gamla stocken Orenoverat -0,276 0,010-26,983 0,000 Stamrenoverat -0,217 0,010-21,274 0,000 Stalinska - -referensvariabel- Äldre panel Khruschev -0,220 0,026-8,317 0,000 Panel -0,100 0,012-8,335 0,000 Serie 504-0,069 0,014-4,908 0,000 Serie 600-0,098 0,015-6,703 0,000 Serie 601-0,139 0,032-4,401 0,000 Block -0,111 0,016-7,093 0,000 Brezjnev -0,144 0,020-7,264 0,000 Moderna panel Serie 121-0,020 0,022-0,907 0,364 Serie 137-0,077 0,013-5,923 0,000 Serie 504D -0,132 0,139-0,953 0,341 Serie 601.11-0,086 0,029-2,975 0,003 Serie 606-0,063 0,020-3,233 0,001 Tegel & betong Tegel -0,087 0,009-9,558 0,000 Betong -0,012 0,034-0,352 0,725 Tegel-betong -0,033 0,011-2,935 0,003 Individuell -0,028 0,018-1,505 0,132 Rekonstruktion 0,130 0,035 3,735 0,000 Annat "Cottage" 0,059 0,030 2,000 0,046 Trähus -0,639 0,121-5,293 0,000 Tysk -0,086 0,085-1,006 0,315 24

Bad Koefficient Stdav. t-statistika Signifikansnivå Delad toa/bad -referensvariabel- 1 badrum 0,074 0,007 10,663 0,000 2 badrum 0,191 0,009 20,844 0,000 3 badrum 0,374 0,039 9,609 0,000 Bad i köket -0,115 0,016-7,052 0,000 Endast dusch -0,062 0,018-3,409 0,001 Dusch i köket -0,107 0,067-1,597 0,110 Endast toalett -0,145 0,012-12,385 0,000 Övriga dummyvariabler Lägenhet på bottenvåning -0,038 0,006-6,892 0,000 Telefonlinje ingår 0,040 0,008 5,294 0,000 Hypotekslån ordnas i samband med köpet 0,095 0,012 7,965 0,000 Bra utsikt 0,150 0,010 14,619 0,000 Säljs direkt, utan motköp 0,040 0,005 8,515 0,000 Restid till metro ej specificerat -0,093 0,011-8,202 0,000 N = 15956 R² = 90,2% justerad R² = 90,2% Både R² och justerade R² värdena uppgår till 90,2 %. Detta innebär att modellen förklarar den överväldigande majoriteten av variationerna i bostadspriserna. Eftersom dessa är utbudspriser kan detta dock också spegla en schablon som mäklare använder för att prissätta bostäder. 2. Tolkning av koefficienterna Koefficienterna för de kontinuerliga och diskreta variablerna visar priselasticiteten för respektive egenskap dvs. hur den beroende variabeln priset påverkas av att respektive variabel förändras med 1 %. Till exempel, om totalytan på en bostad ökar med 1% så kommer priset att öka med 0,853 %. För diskreta variabler är det enklast att tänka utifrån en fördubbling t.ex. om antal stationer med metron till centrum fördubblas (dvs. ökar med 100 %), så faller lägenhetspriset med 7,1 %, allt annat lika. Koefficienterna för dummyvariablerna kan räknas om till en relativ effekt på priset enligt följande formel: (e β - 1)*100 En lägenhet i ett panelhus av serie 137, till exempel, erbjuds enligt modellen för 7,41 % mindre än en lägenhet i ett stalinskt hus, allt annat lika. 25

För värden under 0,2 ger dock själva koefficienten ett rätt bra skattning av den relativa effekten. Till exempel samma lägenhet i panelhuset av serie 137 är ungefär 7,7 % mindre värd än en i ett stalinskt, ceterus paribus, då koefficienten är -0,077 3. Analys av modellen Resultaten från regressionsanalysen över bostadspriserna på S:t Petersburgs bostadsmarknad leder till ett antal intressanta slutsatser. I följande avsnitt kommenteras de olika koefficienternas relativa effekt. a) Kommunalki Två koefficienter i modellen används endast för att förklara priset på kommunalki. Den ena är dummyvariabeln som antar värdet 1 om bostaden är en kommunalka och 0 i övriga fall. Koefficienten för denne är -0,060. Koefficienten för den andra variabeln antal rum i lägenheten utöver det/dem till salu är dock -0,296, vilket innebär att priset på kommunalkan sjunker med ca 30 % för varje fördubbling av antalet övriga rum. Detta beror förstås delvis på att det är svårare att bo tillsammans med fler främmande människor, men tyder också på att perspektiven för att slå ihop kommunalkan till en hel lägenhet är mycket större då det är få andra rum i den. b) Nybyggda lägenheter Enligt modellen kommer nybyggda lägenheter kosta 10 % mindre än en befintlig, allt annat lika. Detta kan främst härledas till att nybyggda lägenheter säljs i regel utan att vara färdigställda inuti, och kräver att man lägger ned många tusen på att inreda dem innan man kan flytta in. För att sälja lägenheter tvingas därför byggbolag att sälja sina nya lägenheter till priser under dem som råder för befintliga bostäder. Utöver detta går priset ned 4,6 % för varje fördubbling av antalet kvartal tills huset är klart c) Stadsdelar I regressionen har alla administrativa stadsdelar förutom Centrala fått en dummyvariabel, utifrån vilka man kan mäta den allmänna statusen på varje stadsdel. Eftersom det också ingår variabler i regressionen som mäter avståndet från stadskärnan antal metro stationer till centrum samt avstånd till metron, bör koefficienterna för variabeln område ses mera som ett mått på områdets status, snarare är dess lokalisering. 26

Som förväntat är innerstaden avsevärt dyrare än ytterområden. Anmärkningsvärt är att bostäder i Petrograd-stadsdelen är 4 % dyrare än i centrala, medan de andra två områden som räknas som en del av innerstaden, Vasili-ön och Amiraliteten, är bostäder 9,2 respektive 11,8 % billigare. Detta kan förklaras av bostäder i utkanten av de sistnämnda anses mindre attraktiva på Vasiliön handlar det om en enorm betongförort, och i Amiralitetejskij stadsdelen ligger stora industrier i kvar i utkanten. Stadsdelarnas innerområden anses dock lika attraktiva som centrum. I Petrograd-stadsdelens utkant finns däremot många bostäder i natursköna och strandnära områden. Utanför centrum är Moskovskij-stadsdelen det mest attraktiva, där priser är ca 14 % under dem i centrala. Huvudstråket genom den, Moskovskij Prospekt, leder till flygplatsen och har på senare år blivit ett område med allt fler köpcentrum, kontor och hotell. Vägen rustades upp under 2006 och den stalinska arkitekturen är ett attraktivt inslag i stadsbilden. Denna stadsdel är tätt följd av Viborgska-stadsdelen, där priserna enligt modellen är ca 17 % lägre. Denna har relativt bra kommunikationer och delar av den ligger nära Neva och olika grönområden. Området runt Finlandsstationen räknas som en del av stadens centrum. Primorsk-stadsdelen ligger i norra änden av staden, och har relativt bra kommunikationer. Här öppnades stadens nyaste metrostation år 2005, och en ny park med en stor badstrand öppnades till stadens 300-års jubileum. Området består av både många panelhus, såväl som omfattande nybyggnation av bostäder och köpcentrum. Bostadspriser här ligger på en nivå ungefär 20 % under centrala stadsdelen. Dessa är följda av Kalinin och Kirovsk-stadsdelarna, som har en blandning mellan industri och bostäder samt relativt bra kommunikationer, med priser 22 23 % under dem i centrala stadsdelen. De minst attraktiva stadsdelarna, med priser 26 28 % under centrala stadsdelen är: Krasnoselskij-stadsdelen en stor stadsdel, med både panelhus och stora grönområden, men långt från centrum och metron. Frunzenskij-stadsdelen ligger lika nära centrum som Moskovskij-stadsdelen, men utan en enda metrostationer. När nästa metrolinje, som går genom detta område, öppnas år 2010 är det sannolikt att detta område blir mer attraktivt. 27

Krasnogvardejskij en mycket stor stadsdel med många höghus av panel och betong, men också utan metrolinjer. Nevskij denna stadsdel har metrolinjer på båda sidor Neva-floden, men också stora industriområden och fått alltmer ryktet av att vara en dålig stadsdel. 4. Arkitektur De olika arkitekturers påverkan på bostadspriset är en annan del av modellen man får fram från regressionen. Den dyraste typen av arkitektur är rekonstruktion vilket avser historiska hus i centrum som har rekonstruerats till lyx-standard, men på vilka man har behållit historiska delar som fasaden. Dessa är 14 % dyrare än stalinska, allt annat lika, enligt regressionen. Förutom dessa så är stalinska hus de högst värderade. Dessa byggdes från 1930- till 50-talet och anses både hålla mycket god kvalitet, samt ha fin arkitektur i form av pompösa fasader med kolumner och andra klassiska inslag. Även om vissa analytiker anser att nybyggda hus kommer att bli mera attraktiva än stalinska i framtiden, så är de eniga om att under sovjettiden byggdes inget som var bättre än dessa, fram tills 80-talet, då man började bygga hyfsade tegelhus. Dessa användes som referensvariabel i regressionsanalysen, På andra änden skalan finns gamla stocken. Det kan anses vara lite förvånande att inte gamla hus värderas mera i S:t Petersburg, men sanningen är att många av dessa är i väldigt dåligt skick efter att inte ha underhållits på decennier, med vattenfyllda källare där mygg lägger ägg, trapphus som håller på att falla sönder, osv. En stor anledning allt detta är att de flesta kommunalki är i gamla stocken, och även om man har en hel lägenhet så innebär kommunalki per automatik skräpiga trapphus, människor som umgås i trapphusen då de inte har möjlighet att bjuda folk in till sina rum, och individer med sociala problem i samma trappuppgång. Om huset har genomgått en stamrenovering (i regel ersätts trägolv med armerad betong) ökar värdet från att vara 24,1 % mindre än stalinska till 19,5 % mindre. Annars är gamla panelhus de som är minst värda, och bland dem finns förstås Khrustjevki billiga panelhus från 60-talet, vars enda mål var att bygga bort bostadsbristen. Dessa är 10,7% 28