ÅRSREDOVISNING 2013
Kulturengagemang Konstverket Eget hem av Ernst Billgren. Skulpturen har uppförts till Norrköpings stad och dess invånare i samband med Norrköpings konstmuseums 100-årsjubileum, där Henry Ståhl Fastigheter valt att vara huvudsponsor. Vi är även stolta sponsorer till andra kulturevenemang, bland annat Norrköpings Symfoniorkester samt Wilhelm Stenhammar International Music Competition. INNEHÅLL Året som gått 3 VD har ordet 4 5 Verksamhetsöversikt 6 7 Hållbarhet 8 9 Fastighetsvärden 10 11 Finansiering 12 13 Intresseföretag 14 15 Våra fastigheter 16 21 Förvaltningsberättelse 22 23 Finansiella rapporter 24 36 Revisionsberättelse 37 Vår värdegrund 38
» ÅRET SOM GÅTT 3 Verksamhetsåret 2013 i sammandrag Under året har en del förändringar skett i vårt fastighetsbestånd. Vi har avyttrat samtliga fastigheter i Kumla samt större delen av våra industrifastigheter, alla till ett pris i nivå med vår interna värdering. Ett förvärv har skett av fastigheten Sprutan 6 i Norrköping. Resultatet från den löpande förvaltningen har, på jämförbart bestånd, haft en god utveckling. ÅRETS RESULTAT Årets resultat efter skatt uppgick till 66 mnkr (56). Årets resultat från den löpande förvaltningen uppgick till 86 mnkr (78). NYCKELTAL Marknadsområden Marknadsvärde, mnkr Yta, kkvm Marknadsområden, Marknadsvärde, andel andel Norrköping 2 440 290 Linköping 740 60 Örebro 280 24 Övriga orter 70 6 Totalt 3 530 380 Resultat 2013 2012 Hyresintäkter, mnkr 358 372 Driftöverskott, mnkr 172 178 Resultat efter finansiella poster, mnkr 90 54 Årets resultat, mnkr 66 56 Resultat från den löpande förvaltningen, mnkr 86 78 Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 94 Finansiell ställning 2013-12-31 2012-12-31 Fastigheternas marknadsvärde, mnkr 3 530 3 800 Fastigheternas bokförda värde, mnkr 2 597 2 839 Justerad soliditet, % 49,2 46,3 Direktavkastning, % 7,5 7,6 Genomsnittlig låneränta, % 4,0 4,0 Genomsnittlig räntebindningstid per den 31 dec, år 6,3 6,4 Mnkr 100 80 60 40 20 0 Norrköping 69 % Linköping 21 % Örebro 8 % Övriga orter 2 % Resultat från den löpande förvaltningen 2009 2010 2011 2012 2013 År
4 VD HAR ORDET God utveckling i ett starkt bestånd Under 2013 har Ståhls innehav ytterligare koncentrerats till färre orter och typer av fastigheter. Vi är nu ett fastighetsbolag med ett mycket väl beläget bestånd på fyra starka orter. Jag kan konstatera att vi återigen har levererat ett starkt resultat från den löpande förvaltningen, resultatet uppgick till 86 mnkr (78). På jämförbart bestånd ökar rörelseresultatet med cirka 2 %, ett bra utfall med tanke på den obefintliga indexutvecklingen på hyror samt de ökade driftkostnaderna.
VD HAR ORDET 5 + Årets resultat 66mnkr Marknaden under 2013 har kännetecknats av en ekonomi med svag tillväxt svag utveckling av hyresnivåerna, ökande fastighetskostnader och sjunkande räntenivåer. Vi kan konstatera att i den här marknadssituationen kommer vi väl ut med våra bra placerade fastigheter på orter med god tillväxt. Under året har vi sålt vårt bestånd i Kumla samt större delen av våra industrifastigheter. I en mindre affär har vi förvärvat en fastighet, Sprutan 6 i Norrköping. Fastighetsförsäljningarna uppgår till totalt 361 mnkr, vilket är i nivå med våra interna värderingar. Köpet motsvarar ett fastighetsvärde på 65 mnkr. Bra fastigheter på starka orter Vi är nu positionerade med bra fastigheter i centrala lägen på fyra starka orter: Norrköping, Linköping, Örebro och via vårt intresseföretag Uppsala. På alla fyra orterna kännetecknas bostadsmarknaden av stor brist på hyreslägenheter. Detta kommer att innebära fortsatt obefintliga vakanser och låga omflyttningstal, vilket också ger oss möjlighet till fortsatt bostadsuppgradering i det äldre beståndet. På lokalsidan märker vi en ökande efterfrågan på effektiva kontorslokaler med bra miljöprofil i citylägen. Det är också något som vi nu, i en ökande takt, kommer att anpassa några av våra fastigheter till på samtliga orter. Vi ser framför oss en fortsatt låg tillväxt i befintliga kontrakt samtidigt som driftkostnaderna riskerar att fortsätta att öka mer än hyresindex. Detta gör att vi arbetar vidare med intrim- ningar, effektiviseringar samt att erbjuda marknaden nya, uppgraderade och effektiva lokaler och bostäder. Stabila fastighetsvärden Våra väl placerade fastigheter behåller sina stabila värden. Den interna värderingen av fastighetsbeståndet utförs efter kontroll av direktavkastningskrav samt ett antal externa värderingar gjorda av tre olika värderingsföretag. Avvikelsen mellan externa och interna värderingar understiger 2 %. Vi värderar vårt fastighetsbestånd till cirka 3 530 mnkr. Fantastiskt resultat i kundenkäter Under året har vi genomfört enkätundersökningar hos såväl bostadshyresgäster som lokalhyresgäster. Mätningarna gav mycket goda resultat och landade på ett Nöjd Kund Index på dryga 86, en fantastisk nivå som översteg våra mål. Vi har också genomfört en varumärkesanalys som visar att vi är uppskattade av hyresgäster och samarbetspartners för vår långsiktighet, vårt arbete för såväl samhällsutveckling som för en hållbar framtid. Den finansiella verksamheten Året har periodvis innehållit en fortsatt stor volatilitet på räntemarknaden. Det här kan främst förklaras av åtgärder som genomförts av världens centralbanker. Vi kan dock konstatera en underliggande trend som innebär stigande långa räntor, medan marknadens förväntningar är att den korta räntan ligger kvar på en låg nivå ytterligare en tid. Våra styrkor långsiktighet, stabilitet och god marknadsposition innebär att vi kommer ha fortsatt god tillgång till krediter med goda finansieringsvillkor. Vi är en attraktiv låntagare med väl skötta och väl belägna fastigheter som förvaltas av en väl fungerande organisation. Engagerade medarbetare Vårt arbete genomsyras av följande kärnvärden: Engagemang, Öppenhet, Långsiktighet och Mod. De är viktiga i den fortsatta resan mot vår vision: Genom långsiktiga relationer bygger vi en hållbar framtid. Detta uppnår vi genom att fortsätta vara den lokala och närvarande fastighetsägaren med stort fokus på hyresgästerna, på samtliga våra orter. Styrelsen består av tre ledamöter, Mikael Ståhl, Nils Ringborg, Robert Issal samt ordförande Jan Linderoth. Ordföranden deltar i frågor av strategisk och övergripande karaktär. Företagets ledning består av fem personer. Marknaden 2014 Prognosen för 2014 visar på ett resultat från den löpande förvaltningen på 62 mnkr och ett resultat före skatt och försäljningar på 36 mnkr. Vi fortsätter att öka våra hyresintäkter i takt med våra satsningar och projekt, samtidigt som finansnettot ytterligare förbättras något. Jag vill tacka alla medarbetare och samarbetspartners för ett väl utfört arbete under 2013. Vi fortsätter nu resan tillsammans med våra hyresgäster in i ett spännande arbete för en långsiktigt hållbar framtid. Peter Karlström VD
6 VERKSAMHETSÖVERSIKT Verksamheten i korthet Henry Ståhl Fastigheter AB med dotterföretag innehar, vid utgången av 2013, ett bestånd som omfattar 50 fastigheter. Fastigheternas totala uthyrningsbara yta uppgår till cirka 380 000 kvm, inklusive garageytor på 44 000 kvm. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tre marknadsområden, som kännetecknas av god tillväxt och goda framtidsutsikter. Henry Ståhl Fastigheter, som verkat sedan 1947, underhåller och utvecklar fastigheter långsiktigt och ansvarsfullt med en modern och effektiv förvaltning där visionen lyder Genom långsiktiga relationer bygger vi en hållbar framtid. Hyresvärdet för 2014 beräknas uppgå till 379 (415) mnkr. Av det totala hyresvärdet utgör marknadsområde Norrköping 70 %, Linköping 19 %, Örebro 8 % och övriga orter 3 %. Fastighetsbeståndet representerar ett brett utbud av lokaler och bostäder av god kvalitet. Fördelningen av hyresvärdet mellan lokaler och bostäder är 65 % respektive 35 %. Den uthyrningsbara ytan, exklusive garage, utgörs av butikslokaler 12 %, kontor 35 %, industri/lager 6 %, bostäder 37 % och övrigt 10 %. Sprutan 6 NORRKÖPING Fastighetsmarknaden i Norrköping är stark. Staden har en positiv befolkningsutveckling, vilket ökat efterfrågan på bostäder. I och med regeringens beslut om att Ostlänken ska byggas intensifieras arbetet med infrastruktursatsningar i Norrköping, där Henry Ståhl Fastigheter är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden. Lokalfastigheterna är till övervägande del centralt belägna och fördelar sig på butiker, kontor och övriga lokalytor med 18 %, 45 % respektive 37 %. Den genomsnittliga uthyrningsgraden för lokaler är 97 % och genomsnittshyran beräknas till cirka 1 000 kr/kvm. Bostadsfastigheterna är belägna i attraktiva boendemiljöer. De flesta fastigheterna är byggda i egen regi under 60- till 90-talen. Bostäderna har en stor efterfrågan och det finns inga vakanser. Decimalen 17 LINKÖPING Linköping har en mycket stark fastighetsmarknad. Staden har nu passerat 150 000 invånare och efterfrågan på bostäder är stor. I och med regeringens beslut om att Ostlänken ska byggas intensifieras arbetet med infrastruktursatsningar i Linköping, där Henry Ståhl Fastigheter äger tio fastigheter. Dessa består i huvudsak av bank-, kontors- och butiksytor. Antalet bostäder uppgår till 131 st. Beståndet är koncentrerat till den centrala delen av Linköping, förutom två kontorsfastigheter som ligger i Mjärdeviområdet i anslutning till Linköpings Universitet. Innehavet i centrum är fullt uthyrt medan Mjärdevifastigheterna har en genomsnittlig uthyrningsgrad på 95 %. Den genomsnittliga hyresnivån för lokaler beräknas till cirka 1 300 kr/kvm. Prästgården 12 ÖREBRO I Örebro finns en god efterfrågan på moderna kontorslokaler i bra lägen. En hög befolkningstillväxt och bostadsbrist medför låga vakanser på bostadsmarknaden, vilket gör att fastighetsmarknaden är stark och att förtätningen av staden fortsätter. Henry Ståhl Fastigheter äger fyra fastigheter i Örebro, samtliga koncentrerade till stadens centrum. Dessa består i huvudsak av butiks- och kontorsytor. Antalet bostäder uppgår till 21 st. Den genomsnittliga uthyrningsgraden för ortens lokaler uppgår till 98 %. Bostäderna är fullt uthyrda. Genomsnittlig hyresnivå för lokaler beräknas till cirka 1 200 kr/kvm. ÖVRIGA ORTER
86,0 84,0 86,0 84,0 84,0 82,0 84,0 82,0 82,0 80,0 82,0 80,0 80,0 78,0 80,0 78,0 78,0 78,0 76,0 76,0 76,0 76,0 74,0 74,0 74,0 74,0 72,0 72,0 72,0 72,0 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 80 80 80 80 30 30 25 25 60 60 25 25 20 20 60 60 20 20 40 40 15 15 40 40 15 15 10 10 VERKSAMHETSÖVERSIKT 20 20 10 10 20 20 5 5 5 5 0 0 0 0 0 0 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 År År 0 0 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008År År 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 7 Hyresintäkter per ort Ytor Ytor per ort Hyresintäkter Hyresintäkter per per ort ort Ytor Ytor per per ort ort Hyresintäkter Ytor Ytor Ytor Norrköping 70 % 70 70 % Linköping 19 % 19 19 % Örebro Örebro 8 % 8 % 8 % Övriga Övriga Övriga orter orter orter 3 % 3 % 3 % Norrköping 76 % 76 76 % 76 %% Örebro Örebro 6 Örebro % 6 % 6 6 %% Linköping Linköping 16 % 16 16 % 16 %% Övriga Övriga orter Övriga orter 2 % orter 2 % 2 2 %% Lokaler Lokaler 63 Lokaler % 63 % 63 63 %% Industri/lager Industri/lager 2 % 2 % 2 2 %% Lokaler Lokaler 51 % 51 Lokaler % 51 51 %% Industri/lager Industri/lager 5 % 5 % 5 5 %% Bostäder/garage Bostäder/garage 35 % 35 % 35 35 %% Bostäder/garage Bostäder/garage 44 % 44 % 44 44 %% Marknadsvärde Normaliserat driftnetto Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 2 440 mnkr 135 138 472 113 502 1 426 Kontor 44 % Butiker 18 % Industri/lager 14 % Övrigt 24 % Kontor 44 % Butiker 18 % Industri/lager 14 % Övrigt 24 % Kontor 80 % Butiker 13 % Industri/lager 0 % Övrigt 7 % Marknadsvärde Normaliserat driftnetto Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 740 mnkr 42 48 626 Kontor 44 % Industri/lager 14 % 7 721 131 Butiker 18 % Övrigt 24 % Kontor 80 % Butiker 13 % Industri/lager 0 % Övrigt 7 % Kontor 58 % Butiker 38 % Industri/lager 0 % Övrigt 4 % Kontor 80 % Butiker 13 % Industri/lager 0 % Övrigt 7 % Kontor 58 % Butiker 38 % Marknadsvärde Normaliserat driftnetto Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 280 mnkr 17 20 479 2 222 21 Kontor 7 % Butiker 87 % Industri/lager 0 % Övrigt 4 % Industri/lager 6 % Övrigt 1 % Kontor 58 % Butiker 38 % Industri/lager 0 % Övrigt 4 % Kontor 7 % Butiker 87 % Industri/lager 6 % Övrigt 1 % TOTAL Marknadsvärde Normaliserat driftnetto Kvm lokaler Kontor 7 % Industri/lager 6 % Kvm bostad Antal bostäder Butiker 86 % Övrigt 1 % mnkr 70 mnkr 1 5 364 0 0 Kontor 7 % Butiker 87 % Marknadsvärde Normaliserat driftnetto Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 3 530 mnkr 195 212 941 123 445 1 578 Kontor 7 % Butiker 86 % Industri/lager 6 % Övrigt 1 % Industri/lager 6 % Övrigt 1 % Kontor 75 % Butiker 17 % Industri/lager 0 % Övrigt 8 % Kontor 7 % Butiker 86 % Industri/lager 6 % Övrigt 1 % Kontor 75 % Industri/lager 0 %
8 HÅLLBARHET Aktiv hållbar förvaltning Hållbarhetsfrågor är en viktig del av vår strategi och något vi arbetar med ur flera olika perspektiv socialt och ekonomiskt såväl som miljömässigt. En stor del av den dagliga verksamheten handlar om mötet med våra hyresgäster. Det handlar om bemötande och leverans i form av bostäder och lokaler. Ett viktigt verktyg för att veta statusen i vår leverans, är den årliga hyresgästenkäten. Enkäten utförs av företaget AktivBo. Frågorna är lika från år till år, vilket är bra för uppföljning och som trendindikator. Svaren ger ofta ett vägledande underlag för framtida underhåll eller investeringar. Vårt arbetssätt visar sig vara framgångsrikt eftersom mätningen visar på mycket goda resultat. Att lyssna till våra hyresgäster och att aktivt förvalta våra fastigheter är en av framgångsfaktorerna för Henry Ståhl Fastigheter. Hållbarhetsfrågor är en viktig del av vår strategi för att skapa långsiktig ekonomisk tillväxt. Vi verkar för att hyresgäster, medarbetare och fastigheter bemöts och förvaltas utifrån ett etiskt och hållbart perspektiv. Genom ständiga förbättringar arbetar vi med att minska bolagets miljöbelastning. Utveckling genom mångfald och jämställdhet Vi är övertygade om att vi som företag och vår verksamhet stärks och utvecklas genom jämställdhets- och mångfaldsarbete. Vårt arbete har som mål att skapa lika villkor för alla anställda i fråga om arbete, anställning och utvecklingsmöjligheter. Det är viktigt för oss att medarbetarna ges möjlighet att utöva inflytande på det egna arbetet och på verksamheten, både individuellt och genom samverkan. För att värna om en god arbetsmiljö genomför vi en medarbetarundersökning. Resultatet visar på god efterlevnad av företagets värderingar. Medarbetarna är vår viktigaste resurs i hållbarhetsarbetet. Minskad klimatpåverkan Vi har sedan lång tid arbetat med att miljöhänsyn ska genomsyra hela verksamheten. Som fastighetsägare påverkar vi miljön genom förbrukning av energi, val av material och kemikalier samt genom det avfall som vi och våra hyresgäster producerar. Vårt klimatfotavtryck per kvm för 2013 var 15,6 kg CO2- ekvivalenter, vilket är en minskning med 9,8 % jämfört med 2012. Minskningen härrör från en kombination av fortsatt energieffektivisering samt något lägre emissionsfaktorer för inköpt fjärrvärme. Vi kompletterar nu med ytterligare mål och handlingsplaner för att ta nästa steg i miljöarbetet. Systematiskt arbete med våra mediakostnader El, värme, vatten och kyla utgör cirka 50 % av våra driftkostnader. Vi jobbar systematiskt och aktivt med att systemen i fastigheterna fungerar enligt våra mål och krav. Vi är noga med att dokumentera serviceanmälningar från hyresgästerna. Vid större ombyggnationer prioriteras energisparlösningar. Nedanstående diagram visar effekten av vårt aktiva och systematiska arbetssätt för att minska företagets mediakostnader åren 2008 2013. Fastighetsutveckling I vår strategi ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i om- och tillbyggnationer. Investeringarnas syfte är att ge kunderna ökad nytta samtidigt som vi förbättrar kassaflödet och därigenom ökar fastigheternas värde. Under 2013 påbörjades ett projekt med att uppgradera cirka 70 lägenheter i kvarteret Skolan, Norrköping. Projektets syfte är att förbättra bostädernas standard med bland annat nya kök, badrum och ny ventilation samt att öka tryggheten i form av nya lås och säkerhetsdörrar. I Uppsala har vi fått förtroendet att tillsammans med Länsförsäkringar skapa en modern och effektiv arbetsplats. I december 2013 flyttade cirka 150 personer in i attraktiva lokaler i kvarteret Årsta 76:1. Under 2014 planerar vi att påbörja ett antal större projekt bland annat i kvarteret Decimalen 17, Linköping, och i kvarteret Kroken, Norrköping. kkr 42 41 40 39 38 37 36 35 Ackumulerad mediakostnad 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Fördelning av lokalkontraktens antal/årshyror efter kontraktens förfallotid % 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019- Våra största hyresgäster Yta, kvm 1. Norrköpings Kommun 16 665 2. Swedbank AB 13 602 3. Linköpings Universitet 12 331 4. Sectra AB 7 881 5. Danske Bank 7 334 6. Autoliv Electronics AB 5 789 7. Best Western Princess Hotel 5 361 8. Arbetsförmedlingen 5 041 9. Bosch Thermoteknik AB 5 023 10. Kunskapsskolan i Sverige AB 4 614 Antal kontrakt % Årshyror %
HÅLLBARHET 9 Vi har av våra hyresgäster fått ett bra kvitto på vårt arbete genom det fina Nöjd Kund Indexresultatet på 86. Maija
10 FASTIGHETSVÄRDEN Stabila fastighetsvärden Under 2013 har vi fortsatt vår strategi att samla fastighetsbeståndet i tillväxtstäderna Norrköping, Linköping och Örebro. Våra fastigheter finns i attraktiva lägen och har en god standard vilket gör att innehavets värde har utvecklats stabilt och vid årsskiftet uppgick till cirka 3 530 mnkr. Vi genomför värderingar av fastighetsbeståndet löpande. I balansräkningen tas fastigheterna upp till bokfört värde, som inte påverkas av förändrade marknadsvärden såvida inte nedskrivningsbehov uppstår. Avskrivningar sker i enlighet med principer som redovisas i årsredovisningen på sidan 29 under rubriken Redovisnings- och värderingsprinciper. Intern värdering Årligen bedöms individuella direktavkastningskrav för fastigheterna, fördelat på lokaler och bostäder. Sedan 14 år tillbaka har Forum Fastighetsekonomi uppdraget att hjälpa oss vid framtagandet av direktavkastningskraven. Forum Fastighetsekonomi är väl insatta i varje fastighets förutsättningar vad gäller kvalitet och marknad. Erhållna direktavkastningskrav ställs mot respektive fastighets driftnetto. Med detta menas uthålligt driftnetto: normala hyresintäkter och vakanser belastat med normala kostnader för drift, reparation, underhåll, administration och fastighetsskatt/ fastighetsavgift. Genomsnittlig hyresintäkt per kvm uppgår i värderingen till 990 kr för bostäder och 1 100 kr för lokaler. Kostnader per kvm uppgår till mellan 450 och 500 kr för bostäder och mellan 50 och 400 kr för lokaler. Extern värdering För att säkerställa den interna värderingen av fastighetsbeståndet utförs externa värderingar. Under 2013 har externa värderingar, motsvarande cirka 35 % av fastigheternas totala värde, genomförts av tre värderingsföretag: Forum Fastighetsekonomi, DTZ och NAI-Svefa. Summan av de externa värderingarna sammanföll väl med de interna och avvikelsen understeg 2 %. I tabellen nedan redovisas de av Forum erhållna direktavkastningskraven som använts vid den interna värderingen per den 31 december 2013. Genomsnittligt direktavkastningskrav för hela beståndet är 6 %. Direktavkastningskrav, % Ort Bostad Lokal Snitt Norrköping 4,0 5,25 6,25 8,25 5,9 Linköping 4,0 6,50 6,75 6,0 Örebro 4,0 4,75 6,25 6,75 6,2 Övriga orter 7,25 7,2 Aktuella marknadsvärden Av tabellen nedan framgår värden per marknad samt det totala värdet för Ståhlkoncernens fastigheter. Ort mnkr kr/kvm Norrköping 2 440 9 600 Linköping 740 13 100 Örebro 280 12 300 Övriga orter 70 13 100 Summa 3 530 Det totala värdet uppgick per den 31 december 2013 till cirka 3 530 mnkr, en värdeökning på jämförbart bestånd med ungefär 1 % främst hänförlig till lägre avkastningskrav på bostadsfastigheter. Genomsnittligt värde per kvm, exklu- sive projekt- och garageytor, uppgick till drygt 10 400 kr. Under året har hela fastighetsinnehavet i Kumla samt större delen av våra industrifastigheter sålts. Försäljningarna har skett i nivå med våra interna värderingar vid föregående årsbokslut 2012-12-31. Fastigheten Sprutan 6 i Norrköping har förvärvats till ett fastighetsvärde av 65 mnkr. Värden och annan relevant information om intresseföretaget Fastighetsaktiebolaget Kretia presenteras på sidorna 14 15 i denna årsredovisning. Osäkerhetsintervall En fastighets värde kan endast fastställas då den säljs. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar, och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5 10 %, ska ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. På en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Henry Ståhl Fastigheters del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5 % ett värdeintervall om +/- 175 mnkr. Marknadsutsikter En något växande ekonomi med lågt byggande och fortsatt låga räntor en längre tid framöver ger en stabil fastighetsmarknad. Det är en god efterfrågan på fastigheter i bra lägen på starka orter, framför allt från inhemska aktörer, vilket gör att vi förväntar oss en stabil utveckling av fastighetsvärdena. Kroken 9 Norrköping Idéflödet 1 Linköping Spiran 12 Norrköping Hållstugan 28 Örebro
FASTIGHETSVÄRDEN 11 Våra fastighetsvärden kommer att fortsätta sin stabila utveckling. Starkt bidragande till detta är vår aktiva förvaltning. Mathias
12 FINANSIERING Svag BNP-tillväxt på en orolig världsmarknad Sedan flera år har vi befunnit oss i en internationell finansiell kris. Världens centralbanker har genomfört stora ekonomiska insatser för att skapa tillväxt och säkerställa balansen i det finansiella systemet. I USA och Asien har ekonomin sakta stärkts medan BNPtillväxten i Sverige under 2013 har varit svag. Hushållen och den offentliga konsumtionen står för det positiva bidraget medan investeringar och export är på en fortsatt låg nivå. Vi förväntar oss svagt stigande långa räntor samtidigt som korträntan ligger kvar på en låg nivå de närmaste åren. Fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Tillgång till finansiering är avgörande för om verksamheten ska kunna utvecklas. Räntekostnaden är också den klart största enskilda kostnadsposten i verksamheten. Räntekostnaden påverkas av ett antal faktorer, bland annat: Förändring av marknadsräntorna Förändrade förutsättningar för bankerna, vilket i sin tur innebär ändrade marginaler Strategin vi har valt för att hantera ränteriskerna Finansieringsstruktur baserat på marknadsvärden Finansieringsstruktur med hänsyn taget till marknadsvärden på fastigheterna % Räntebärande skulder 48 % Ej räntebärande skulder 3 % Eget kapital 49 % Räntenivåer och ränterisk Vid stigande marknadsräntor antas högre inflationstakt som i sin tur antas medföra högre driftnetton på fastigheterna. Det motsatta gäller vid sjunkande räntor. Över tid finns följaktligen en koppling mellan marknadsräntor och driftnetton. Ränterisk är inte bara risk för höga räntor utan även risk vid långvarigt svag ekonomi med extremt låga räntor. Verksamheten kommer i sådana fall att generera svaga resultat och det är då viktigt att ha så låga räntekostnader som möjligt. Det är därför inte lämpligt att binda för stor andel av lånen på långa löptider även om nivåerna känns attraktiva. Ytor per ort Finanspolicyn Finansfunktionen arbetar enligt en av styrelsen fastställd finanspolicy som syftar till att begränsa koncernens finansiella risker. Dessa risker utgörs i huvudsak av ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk. Finanspolicyn omprövas löpande. Finansieringsstruktur baserat på bokförda värden Finansieringsstruktur % Räntebärande skulder 61 % Ej räntebärande skulder 4 % Eget kapital 35 % Målen för koncernens finansieringsverksamhet är att: Säkerställa bolagets kapitalförsörjning på kort och lång sikt Anpassa den finansiella strategin och riskhanteringen så att en långsiktig stabilitet säkras Uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna ramar Strukturen på låneportföljen ska uppfylla följande övergripande mål: låg refinansieringsrisk hög flexibilitet med avseende på räntebindning Lån För närvarande är traditionell bankupplåning med kort basränta kombinerat med räntederivat för oss den attraktivaste upplåningsformen. Den 31 december 2013 uppgick den totala räntebärande skulden till 1 869 mnkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 6,3 år. Räntestruktur och ränteprognos framgår av diagram på sidan 13. Snitträntan på de räntebärande skulderna och ingångna avtal med bankerna om byten av ränteflöden, inklusive bankernas marginal, låg den 31 december 2013 på 4 %. Strategi Vi arbetar med en normportfölj som bas för hantering av ränterisker. Under
FINANSIERING 13 % 45 Normportfölj och räntestruktur 2013-12-31 Normportfölj och räntestruktur % 80 Andel av krediter och derivatinstrument per kreditinstitut 2013-12-31 Andel av krediter och derivatinstrument per kreditinstitut mnkr 100 Finansnetto vid olika genomsnittliga stiborräntor 2014 2015 Räntekostnad vid olika genomsnittliga stiborräntor 2014 2015 40 35 70 60 95 30 25 20 15 10 5 50 40 30 20 10 90 85 80 75 0 0-1 1-2 2-3 3-4 4-5 5-7 7-10 10- År 0 Handelsbanken Danske Bank Nordea SEB 70 1 2 3 4 5 6 % Normportfölj 2013-12-31 Krediter Swappar Övriga derivat 2014 2015 december 2013 värderade vi om behov fanns att revidera den gällande normportföljen. Resultatet blev att befintlig normportfölj fortsätter att gälla. Den gällande normportföljen redovisas ovan. Gällande ränterisker den 31 december 2013 framgår av diagram ovan. Diagrammet visar hur vår räntekänslighet utvecklas i takt med ränteförändringar. Vid en stiborränta understigande 4 % har cirka 33 % av vår lånefinansiering rörlig ränta. En förändring av den korta marknadsräntan med 1 procentenhet ger här en effekt på cirka 6 mnkr per år. Vid en stiborränta överstigande 4 % har vi under 2014 ingen del rörlig. Denna struktur har åstadkommits med derivat, i form av räntegolv och räntetak. Riskhanteringen av finansiella kostnader medför att resultat och nyckeltal är goda oberoende av stiborräntenivåer de kommande åren. Derivat All upplåning sker med kort räntebindning. I likhet med tidigare år sker all riskhantering av räntor med derivatinstrument. Den 31 december 2013 uppgick utestående derivatavtal till 3 600 mnkr. 2 300 mnkr är så kallade ränteswappar, där vi i de flesta fall betalar fast ränta och erhåller 90 dagars stiborränta. Övrig del är innehav av räntegolv och räntecappar. Refinansieringsrisk Refinansieringsrisken hanteras dels genom långa stiborlån och dels genom långa lånelöften i ramavtal med finansiärer. Totalt finns lånelöften uppgående till 2 300 mnkr. Den 31 december 2013 var den genomsnittliga löptiden för dessa löften 18 månader. Belåningsgrad Belåningsgraden är det finansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som belånats. Då vi inte redovisar förändringar av marknadsvärden på fastigheterna i bokföringen har två mål för maximal belåningsgrad fastställts. Belåning i förhållande till bokfört värde 75 % och belåning i förhållande till marknadsvärde 65 %. Den 31 december 2013 var belåningsgraden 71 % respektive 52 %. Likviditet Vi eftersträvar god framförhållning avseende likviditet och kassaflöden. Likviditetsprognoser uppdateras löpande. Målet är en likviditet på lägst 30 mnkr och den får inte innebära ofördelaktiga räntor på över- respektive underlikviditet. De disponibla likvida medlen uppgick den 31 december 2013 till 217 mnkr. Kassaflöden från den löpande verksamheten ska alltid överstiga 40 mnkr per år. Räntetäckningsgrad För att kunna hantera oväntat sjunkande resultat och ökade räntekostnader behövs ett resultat i den löpande verksamheten som täcker nuvarande räntekostnad med god marginal. Finanspolicyn anger att räntetäckningsgraden ska vara minst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden var vid årsskiftet 2,1 gånger. Soliditet Vid årsskiftet uppgick soliditeten till 30 %. Finanspolicyn anger att soliditeten ska vara 25 %. Justerat för övervärden i fastighetsbeståndet och uppskjuten skatt uppgick den till 49 %. Räntemarknaden 2014 Under 2014 förväntas en långsam återhämtning i ekonomin, vilket troligtvis leder till att centralbanksstimulanser gradvis rullas tillbaka under året. En något bättre tillväxt i den rika världen motverkas av svagare utveckling i tillväxtregioner. Vi förväntar oss svagt stigande räntor på längre löptider samt oförändrade korträntor det närmaste året. Utdrag ur finanspolicyn Kapitalbindning Högst 35 % av nettoskulden får förfalla till omförhandling under en 12-månadersperiod. Räntebindning Avvikelse får ske med +/-10 % av normportföljen. Räntetäckningsgrad Får ej understiga 2,0. Formel: (resultat efter finansnetto + räntekostnader + avskrivningar - engångsposter) / räntekostnader. Soliditet Synlig soliditet ska vara minst 25 %. Synlig soliditet inklusive uppskjuten skatt ska vara minst 30 %. Kassaflöden Koncernens kassaflöde ska från löpande förvaltning årligen uppgå till minst 40 mnkr. Likviditet Likviditeten ska aldrig understiga 30 mnkr.
14 INTRESSEFÖRETAG Fastighetsaktiebolaget Kretia Kretiakoncernen består av moderbolaget Fastighetsaktiebolaget Kretia och ett antal fastighetsförvaltande bolag. Kretia har sedan 1994 förvaltats av Henry Ståhl Fastigheter AB, som äger 33 % av koncernen. Resultat Kretia + 15mnkr KRETIAKONCERNEN Marknadsområden Marknadsvärde, mnkr Hyresvärde, mnkr Yta, kkvm Norrköping/Nyköping 560 52 58 Uppsala 510 47 40 1 070 99 98 Resultat 2013 2012 Hyresintäkter, mnkr 91 88 Driftöverskott, mnkr 48 46 Årets resultat, mnkr 15 20 Nyckeltal 2013-12-31 2012-12-31 Fastigheternas marknadsvärde, mnkr 1 070 1 010 Fastigheternas bokförda värde, mnkr 961 913 Eget kapital, mnkr 509 509 Uppskjuten skatt, mnkr 47 39 Justerad soliditet, % 59,5 59,9 Synlig soliditet, % 55,4 56,2 Genomsnittlig låneränta, % 3,3 2,6 Genomsnittlig räntebindningstid per den 31 dec, år 2,6 3,6 Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 3,4 Kungsängen 40:1 Uppsala Kretia har huvuddelen av sitt fastighetsbestånd i marknadsområdena Norrköping och Uppsala. Fastighetsinnehavet i Norrköping omfattar cirka 57 000 kvm, varav cirka 45 000 kvm är bostäder. I Uppsala uppgår beståndet till cirka 41 000 kvm, varav cirka 34 000 kvm utgör kommersiella lokaler. Kretias ägande av fastigheter omfattar totalt cirka 98 000 kvm. Utöver det äger bolaget 50 % av KN 9 Fastighets AB i Norrköping, som äger en projektfastighet om cirka 17 000 kvm i centrala Norrköping. Resterande 50 % ägs av Förvaltnings AB Ståhl Invest. Kretia äger även 40 % i HKS Fastighets AB. Finansiell information Resultatet från den löpande verksamheten var under 2013 27 mnkr (29) och beräknas under 2014 uppgå till 27 mnkr. Under 2013 har Kretia, via sitt 40-procentiga ägande i HKS Fastighets AB, sålt bostadsfastigheter i Malmö. De finansiella målen för verksamheten är att soliditeten ska vara lägst 45 % och räntetäckningsgraden ska överstiga 2,5 ggr. Vid utgången av 2013 var soliditeten 55,4 % och räntetäckningsgraden uppgick till 3,4 ggr. Marknadsvärdet på Kretiakoncernens fastigheter har värderats till drygt 1 070 mnkr. Värdet har tagits fram genom intern värdering, efter avstämning av direktavkastningskrav med extern konsult. HKS Fastighets AB och KN 9 Fastighets AB i Norrköping hanteras som intresseföretag. Marknadsvärdet på Kretias andelar överstiger det bokförda värdet.
INTRESSEFÖRETAG 15 FASTIGHETSFÖRTECKNING KRETIA Ort/Fastighet Tax.värde kkr Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/ Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr Lager kvm Nyköping Järnhandlaren 28, Bagaregatan 37 6 313 1929 472 0 292 382 0 0 1 146 831 Totalt Nyköping 6 313 472 0 292 382 0 0 1 146 831 Norrköping Duvan 7, G:a Rådstugugatan 18-20 39 600 1933 2 412 923 1 591 212 981 324 6 443 6 028 Duvan 8, G:a Rådstugugatan 22 A-B 15 945 1922 1 564 0 58 30 0 268 1 920 1 907 Hallonbusken 5, Norralundsgatan 51-57 15 151 1948 1 920 99 0 32 19 0 2 070 2 030 Safiren 2, Vilbergsgatan 8-28 177 827 1968 25 585 537 0 35 0 2 220 28 377 25 268 Skolan 9, Slåttergatan 52-68 33 086 1962 4 599 0 0 123 72 336 5 130 4 828 Syrenbusken 9, Blommelundsgatan 16-18 61 600 1952 7 397 48 1 169 865 329 948 10 756 9 359 Vargen 5, Värmlandsgatan 3 A-B 8 220 1906 1 040 0 0 0 0 0 1 040 1 078 Åkerkroken 6, Lagergrensgatan 28-30 7 831 1944 933 0 0 30 0 0 963 949 Totalt Norrköping 359 260 45 450 1 607 2 818 1 327 1 401 4 096 56 699 51 447 Uppsala Dragarbrunn 20:1, Kungsgatan 45-47 54 400 1860 1 341 1 801 1 230 146 58 0 4 576 6 066 Fjärdingen 28:6, 28:7, Drottninggatan 8 15 201 1810 226 242 278 93 870 0 1 709 2 428 Kungsängen 6:10, Kungsängsgatan 29 14 800 1941 0 1 487 106 129 0 0 1 722 2 385 Kungsängen 40:1, Hamnplan 9-13 10 833 1935 0 1 087 0 12 30 0 1 129 1 822 Luthagen 78:1, Götgatan 1-3 53 860 1962 3 020 1 235 0 18 34 0 4 307 5 346 Årsta 76:2, Fyrisborgsgatan 1-5 155 000 1990 0 17 087 5 390 2 954 21 1 680 27 132 29 058 Totalt Uppsala 304 094 4 587 22 939 7 004 3 352 1 013 1 680 40 575 47 105 Totalt Koncernen 669 667 50 509 24 546 10 114 5 061 2 414 5 776 98 420 99 383
16 VÅRA FASTIGHETER Fastighetsförteckning NORRKÖPING Tax.värde kkr Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr Beryllen 1, Urbergsgatan 90 0 1971 0 2 407 3 632 0 4 201 1 620 11 860 6 764 Bokhållaren 2, Erikslundsplan 9 19 829 1959 2 610 0 0 0 5 168 2 783 2 517 Diket 7, Drottninggatan 64 55 393 1940 1 666 1 528 2 125 0 473 0 5 792 7 205 Gamlabron 13, Västgötegatan 15-17 22 082 1855/1929 327 398 243 0 2 020 0 2 988 3 735 Gripen 9, Drottninggatan 40-44 67 949 1940 3 123 3 125 2 803 0 296 475 9 822 10 377 Kapellhorvan 10, Kungsgatan 37-43 99 754 1909 9 362 0 2 508 0 553 1 600 14 023 13 779 Knäppingsborg 7+8, Skolgatan 1 64 500 1840 885 4 339 2 853 0 4 211 0 12 288 18 142 Korpen 20, Repslagaregatan 15 22 268 1964 992 1 497 1 019 0 27 150 3 685 3 718 Kvarnen 5, Västgötegatan 11-13 18 085 1855/1890 0 3 732 0 0 4 248 0 7 980 11 927 Liljan 16+17, Nygatan 105 18 258 1929 1 909 555 0 0 90 0 2 554 2 436 Linjen 3, Idrottsgatan 31-61 127 232 1968 16 562 508 0 0 193 1 345 18 608 16 685 Markattan 11, Drottninggatan 32 23 190 1969 0 2 181 1 219 0 806 1 735 5 941 4 415 Markattan 5+12, Drottninggatan 36-38 39 906 1934 1 250 1 912 707 0 322 0 4 191 6 227 Motorn 12, Lindövägen 5 67 398 1948 0 13 432 0 0 727 3 200 17 359 18 107 Pelikanen 11+16, Drottninggatan 23-25 31 685 1929 3 014 585 742 0 870 0 5 211 4 556 Proppen 2, Malmgatan 16 42 063 1978 0 965 0 18 475 0 0 19 440 7 735 Ruddammen 7, Trädgårdsgatan 33 12 674 1899 0 2 848 0 0 80 0 2 928 2 458 Safiren 1, Vilbergsgatan 34-44, 48-50 155 955 1973 22 207 156 0 0 261 3 850 26 474 22 926 Smaragden 1, Vilbergsgatan 55-125 105 081 1971 15 485 0 0 0 130 1 260 16 875 14 970 Sparven 9, S:t Persgatan 139 A-M 121 400 1981 11 772 292 281 0 3 690 7 120 23 155 15 960 Spetsen 10, Kungsgatan 36-38 29 786 1991 0 11 725 735 0 255 9 120 21 835 17 916 Spiran 12, Drottninggatan 50-52 86 200 1972 0 5 709 2 486 0 436 0 8 631 12 180 Sprutan 6, Skomakaregatan 6-10 30 800 1969 0 0 595 0 6 307 0 6 902 7 158 Stallet 5, Slottsgatan 130-136 90 070 1973 9 404 721 541 0 770 4 700 16 136 12 338 Steglitsan 6, Nelinsgatan 14 13 898 1969 1 641 256 0 0 0 750 2 647 1 861 Svärdet 2, Kristinagatan 10 20 683 1929 1 647 184 421 0 1 325 0 3 577 2 706 Tulpanen 16, Drottninggatan 49-51 49 515 1959 1 134 1 000 1 134 0 15 720 4 003 5 667 Tuvan 5, Torvan 1, Skogvaktaregatan 4, 7-15 33 580 1966 4 736 70 0 0 114 460 5 380 4 776 Vattenkonsten 5, Fleminggatan 30 31 332 1895 3 776 1 316 1 200 0 4 0 6 296 4 438 Vårdtornet 7, 13, Garvaregatan 7 1 377 1929 0 0 0 883 0 0 883 356 Övrigt, mark 5 st fastigheter 30 717 Totalt Norrköping 1 532 660 113 502 61 441 25 244 19 358 32 429 38 273 290 247 264 035 SPETSEN 10 NORRKÖPING BOKHÅLLAREN 2 NORRKÖPING VATTENKONSTEN 5 NORRKÖPING KVARNEN 5 NORRKÖPING SVÄRDET 2 NORRKÖPING
VÅRA FASTIGHETER 17 LINKÖPING Tax.värde kkr Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr Banken 8, Storgatan 26 0 1929 0 2 730 0 0 0 0 2 730 2 984 Boklådan 7, Storgatan 23 45 200 1938 0 4 321 0 0 0 0 4 321 7 312 Borgmästaren 2, Badhusgatan 8 27 194 1940 761 1 054 608 0 100 325 2 848 3 669 Borgmästaren 11, Badhusgatan 2-4 31 926 1976 1 072 1 280 985 0 127 0 3 464 4 126 Decimalen 17, Storgatan 24 97 400 1981 0 8 340 1 830 0 1 956 1 528 13 654 16 991 Druvan 22, Storgatan 6-16 93 200 1962 2 558 5 506 1 657 0 860 1 950 12 531 13 763 Elddonet 12, Nygatan 36, 40 47 667 1971 3 330 420 1 114 0 65 0 4 929 5 928 Giggen 2, Gillbergagatan 24 2 558 1977 0 0 385 0 0 0 385 422 Idéflödet 1, Teknikringen 20 72 800 2002 0 9 055 0 0 0 0 9 055 11 918 Idékretsen 4, Teknikringen 9 37 200 1991 0 6 131 0 0 102 0 6 233 7 372 Totalt Linköping 455 145 7 721 38 837 6 579 0 3 210 3 803 60 150 74 485 ÖREBRO Bromsgården 1, Drottninggatan 11 27 227 1929 566 1 167 1 269 0 33 0 3 035 3 588 Gillet 22, Storgatan 5 49 400 1978 0 4 604 902 0 54 748 6 308 8 659 Hållstugan 28, Engelbrektsgatan 24 64 627 1929 1 272 2 035 3 868 0 389 0 7 564 10 613 Prästgården 12, Drottninggatan 18-20 63 695 1933 384 4 106 1 617 0 435 570 7 112 7 870 Totalt Örebro 204 949 2 222 11 912 7 656 0 911 1 318 24 019 30 730 SOLNA Bangården 4, Huvudstagatan 1 53 204 1968 0 4 795 0 0 569 250 5 614 9 904 Totalt Solna 53 204 0 4 795 0 0 569 250 5 614 9 904 TOTALT KONCERNEN 2 245 958 123 445 116 985 39 479 19 358 37 119 43 644 380 030 379 154 BOKLÅDAN 7 LINKÖPING BORGMÄSTAREN 11 LINKÖPING IDÉKRETSEN 4 LINKÖPING BROMSGÅRDEN 1 ÖREBRO HÅLLSTUGAN 28 ÖREBRO GILLET 22 ÖREBRO
18 VÅRA FASTIGHETER Norrköping 16 28 5 3 6 2 CENTRUM 20 7 24 29 17 1 2 26 21 6 30 13 15 4 9 7 12 5 8 22 27 20 23 3 10 14 25 8 11 Fastigheter ägda av Ståhlkoncernen 1. Beryllen 1 16. Proppen 2 Fastigheter ägda av Kretiakoncernen 1. Duvan 7 2. Bokhållaren 2 17. Ruddammen 7 2. Duvan 8 19 18 4 3. Diket 7 4. Gamlabron 13 5. Gripen 9 18. Safiren 1 19. Smaragden 1 20. Sparven 9 3. Hallonbusken 5 4. Safiren 2 5. Skolan 9 1 6. Kapellhorvan 10 7. Knäppingsborg 7+8 21. Spetsen 10 22. Spiran 12 6. Syrenbusken 9 7. Vargen 5 8. Korpen 20 23. Sprutan 6 8. Åkerkroken 6 9. Kvarnen 5 24. Stallet 5 10. Liljan 16+17 25. Steglitsan 6 1 1. Linjen 3 26. Svärdet 2 12. Markattan 5+12 27. Tulpanen 16 13. Markattan 11 28. Tuvan 5, Torvan 1 14. Motorn 12 29. Vattenkonsten 5 15. Pelikanen 11+16 30. Vårdtornet 7,13 Stadskartan
VÅRA FASTIGHETER 19 Linköping Fastigheter ägda av Ståhlkoncernen 1. Banken 8 2. Boklådan 7 3. Borgmästaren 2 4. Borgmästaren 11 5. Decimalen 17 6. Druvan 22 7. Elddonet 12 8. Giggen 2 9. Idékretsen 4 10. Idéflödet 1 85 CENTRUM 38 43 1 2 54 69 10 7 107 96 Stadskartan
20 VÅRA FASTIGHETER Uppsala CENTRUM 5 1 2 3 4 6 Fastigheter ägda av Kretiakoncernen 1. Dragarbrunn 20:1 2. Fjärdingen 28:6+7 3. Kungsängen 6:10 4. Kungsängen 40:1 5. Luthagen 78:1 6. Årsta 76:2 Stadskartan