Malmö stad Miljöförvaltningen Datum 2011-09-19 Handläggare Miljöinspektör Greta Backteman Caroline Tandefelt Direkttelefon 040-34 20 56 Bostads AB Gröningen c/o Newsec asset Management Box 115 05, 404 29 Göteborg Ärende: 543:04671-2009 Förslag till vitesbeslut avseende ventilationsåtgäder i fastigheterna Kronodirektören 2, 4-10 i Malmö Miljönämnden avser att fatta beslut i ärendet. Ni får härmed möjlighet att yttra er i ärendet och över Miljöförvaltningens förslag innan beslut tas. Om ni önskar kan ni också kontakta Miljöförvaltningens handläggare för att boka ett möte. Yttrandet ska dock ha lämnats skriftligen till Miljöförvaltningen senast den 10 oktober 2011. Om ni inte hör av er innan nämnda datum kan beslut komma att fattas ändå. Förslag till beslut Miljöförvaltningen föreslår att Miljönämnden beslutar följande: att förelägga Bostads AB Gröningen (556646-5141) i egenskap av lagfaren fastighetsägare av fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 med adresserna Ramels väg 1-21 och 45-147 i Malmö: att senast den 31 december 2012 ha försett samtliga vardagsum och sovrum (här kallade vistelserum) i samtliga lägenheter på adresserna Ramelsväg 1-21 och 45-147 i Malmö med godkänd anordning för tilluft; att ovanstående beslut förenas med ett vite på 25 000 kr som ska betalas för varje vistelserum som efter den 31 december 2012 saknar godkänd anordning för tilluft; samt att beslutet ska gälla omedelbart även om det överklagas. Föreläggandet inte gäller för de rum som försetts med freshventil eller spaltventil sedan tidigare; Med godkänd anordning för ventilation menas spaltventil eller liknande installation. Att behöva öppna fönstret är inte en godkänd anordning. Detta har Miljöförvaltningen framfört vid ett flertal tillfällen. Hänvisning har även gjorts till prejudicerande domar (se under motiveringen till detta beslut). Besöksadress Bergsgatan 17 Postadress 205 80 Malmö Telefon 040-34 10 00 Fax 040-30 41 05 Organisationsnummer 212000-1124 www.malmo.se miljo@malmo.se
2 (6) Bakgrund Vid ärendets start uppdagades det omfattande fukt och mögelskador i ett stort antal lägenheter i Bostads AB Gröningens fastigheter i Herrgården.Som en del av miljöförvaltningens tillsynsarbete har Ni i egenskap av fastighetsägare bland annat förelagts 2009-07-07 om att utföra ventialtionsutredningar. I detta föreläggande framgick att Ni bland annat skulle inkomma med en tidplan för fönsterbyten inom fastighetsbeståndet. Tidplanen skulle innehålla uppgifter om hur många samt vilka fönster som ska bytas och om tilluftspalt avses installeras vid fönster i sovrum. 2009-09-28 inkom Ni med en ventilationsutredning samt tidplan för fönsterbyten, där det framgick att Ni ser ett behov av att byta ut 4120 fönster inom en femårsperiod. Det anges att de nya fönstren som sätts in kommer vara försedda med spaltventil. Vidare anges det i ventialtionsutredningen att ventialtionssystemet är utformat på så sätt att friskluft tillförs lägenheterna genom öppna fönster. Enligt utredning fungerar detta dock inte så bra då detta kräver en aktiv medverkan av hyresgästen för att skapa en tillräckllig luftomsättning. I utredningen från GÖSAB står följande. Vårt förslag är att vi monterar in enkla freschventiler i de rum som man kan komma åt från balkongerna för att få in luft. När er handlingsplan för att byta fönstren med typ spaltventiler mot den sida av huset som har tegelvägg blir klar kommer vi med denna metod att få in luft och skapa en omsättning utan brukarens hjälp. Detta är ett måste för att förhindra och minimera fukt i bostäderna, då beläggningen i vissa lägenheter är onormalt stor. Miljöförvaltningen har i skrivelser under våren 2011 efterfrågat en mer detaljerad tidplan för fönsterbyten samt ställt frågan hur luftflödet säkras i de vistelserum där fönster inte byts ut. I det svar som inkom till miljöförvaltningen 2011-07-01 stod bland annat följande:: Det finns en viss problematik med att de boende inte alltid har öppna fönster. Hur luftflödet ska säkras i de vistelserum som inte får ett fönsterbyte, beskrivs inte. Däremot uppges att arbetet med ventilationsförbättringar kommer att fortsätta med en prioritering av de lägenheter som inte fått spaltventiler eller freshventiler. Detta arbete kommer göras utifrån en löpande behovsvärdering med ett byte av 200-300 fönster per år. Vid ett möte med Newsec Asset Management 2011-08-25 angav de att det inte var deras intention att byta alla 4120 fönster under fem år. De hade i sin tidplan endast redovisat att de sett ett behov av att byta dessa fönster. Kommunicering Drygt två veckors svarstid anses rimligt då inga nya uppgifter tillkommit i ärendet. Om Ni som fastighetsägare anser att det tillkommit nya uppgifter i sakfrågorna hänvisar miljöförvaltningen till miljöbalkens 2 kap 2 - kunskapskravet. Det är upp till varje verksamhetsutövare att införskaffa rillräcklig med kunskap för att kunna bedriva sin verksamhet på ett sådant sätt att det inte uppstår olägenheter för människor eller miljö enligt miljöbalken.
3 (6) Miljöförvaltningen har i tidigare skrivelser efterfrågat en detaljerad tidplan för fönsterbyten och detaljer kring hur tilluftsfrågan ska lösas. Miljöförvaltningens främsta syfte med detta har varit att kunna se att tilluften i varje vistelserum och de boendes luftkvalitet säkras.ni har valt att inte lämna in efterfrågade uppgifter till miljöförvaltningen utan istället lämnat bristfällig information med lågt informationsvärde. Miljöförvaltningen kan inte följa upp åtgärderna. Motivering Miljöförvaltningens tolkning av ventialtionsutredningen samt tidplanen för fönsterbyten var att 4120 fönsterbyten var inplanerade under en femårsperiod. Detta då det i ventilationsutredningen tydligt framgår att dessa åtgärder var en förutsättning för att få till stånd de nödvändiga ventilationsförbättringarna. Miljöförvaltningen bedömer att det genom avsaknaden av tilluftsventiler i ett flertal lägenheter i fastigheterna finns risk för olägenhet för människors hälsa i hela fastigheten på grund av bristande ventilation. Att behöva öppna fönstret för att få tilluft i lägenheten är, enligt ett fall i Miljödomstolen (2003-M 3195), inte en godtagbar lösning för att tillgodose en bostads grundbehov av ventilation. Vidare ansåg Socialstyrelsen i sitt yttrande till Miljödomstolen i samma fall att det ansågs vara rimligt att kräva att tilluftsventiler installeras i lägenheter i hus med självdragsventilation för att förbättra ventilationen och minska risken för baksug. Miljöförvaltningen bedömer att så även är fallet i byggnader med mekanisk frånluft. Av 33 förordningen om miljö- och hälsoskydd ska en bostad, i syfte att hindra uppkomst av olägenhet för människors hälsa, bl.a. ha tillfredsställande luftväxling genom anordning för ventilation eller på annat sätt. Enligt Socialstyrelsen bör det specifika luftflödet i bostäder (luftomsättningen) inte understiga 0,5 rumsvolymer per timme (rv/h). Uteluftsflödet bör inte understiga 0,35 liter uteluft per sekund per kvadratmeter (l/s per m 2 ) golvarea eller 4 l/s per person. Detta är riktlinjer som Miljöförvaltningen baserar sina bedömningar på avseende om ventilationen är tilläcklig eller ej i lägenheter. Miljöförvaltningen utgår ifrån Socialstyrelsens allmänna råd (SOFS 1999:25) om tillsyn enligt miljöbalken ventilation vid bedömningen av om luftkvaliteten kan vara bristfällig. I denna skrift framgår att en indikator på detta är just om rummen är oventilerade eller om det saknas överluftsdon mellan rum där människor vistas stadigvarande. Vidare anges även att om det bedöms föreligga olägenhet för människors hälsa pga bristande luftkvalitet, kan åtgärder eller ytterligare undersökningar krävas med stöd av miljöbalken. Detta även om ventialtionssystemet är godkänt enligt plan- och bygglagstiftningen. Tillsynsmyndigheten kan ställa krav på åtgärder eller att undersökningar görs om andra brister i inomhusmiljön konstaterats eller befaras. Tex vid mikrobiell växt, speciellt på invändiga ytor, där orsaken misstänks vara hög luftfuktighet och där den inte orsakats av en uppenbar vattenskada. Miljöförvaltningen hänvisar även till Rambölls rapport mögel- och asbestprovtagning, Herrgården renoveringsprojekt 2009-05-08. I denna utredning skriver Ramböll
4 (6) följande: Om rengöring och förbättring av ventilationen ej görs kommer denna växt av mögel och bakterier som förekom i lägenheterna, att snabbt komma tillbaka även efter sanering. Miljöförvaltningen bedömer därmed att det i Ert fastighetsbestånd finns stor risk att konstaterade mögelskador, som nu sanerats, återkommer om inte adekvata ventilationsåtgärder vidtas, där tilluft och ett gott luftflöde skapas i varje vistelserum. Miljöförvaltningen vill peka på att mögelskador har påträffats i vistelserum som inte är i anslutning till våtrum. Detta kan innebära att mögelskador som uppstått orsakats av den fukt som genereras av de som vistas i rummen. När denna fukt inte ventileras ut finns risk att mögel bildas. Detta visar sig tydligt i bilder som finns med i miljöförvaltningens inspektionsprotokoll och som meddelades 2009-07-02. En annan orsak till att mögel bildas i rum där det inte finns någon uppenbar fuktskada är att ett ventialtionssystem med frånluftsfläkt kommer att suga in luft genom otäheter i bygganden om tilluftsventiler saknas. Det kan enligt miljöförvaltningens mening inte anses rimligt att de boende ska hålla sina fönster öppna dygnet runt, året runt oavsett årstid och väderlek för att motverka detta problem. Det är fortfarande mycket oklart om Ni som fastighetsägare där igenom kommer att genomföra de förnsterbyten som Ni såg ett behov av och där igenom installera spaltventiler i byggnaderna. I svarsskrivelsen från Er angånde fönsterbyten och tillufttventilation anges att 200-300 fönster kommer bytas per år, med prioritering av de lägenheter som inte fått spalt- eller freshventiler installerade. Utan vidare detaljer kring varje lägenhets tilluftsstatus kan miljöförvaltningen inte avgöra om detta innebär att lägenheterna får tillräcklig ventilation inom en rimlig tid. Miljöförvaltningen ser därför ingen annan möjlighet än att vitesförelägga fastighetsägarna om att skapa tilluft i samtliga vistelserum. När det gäller att den handlingsplan som lämnades in till miljöförvaltningen har förvaltaren Newsec Management AB vid ett flertal tillfällen förtydligat att renoveringsbehovet efter den 31 december 2012 kommer vara på en nivå som motsvarar ett normalt renoveringsbehov d v s ca 40 lägenheter per år. Att merparten av de över 4 100 fönsterna som ni sett ett behov av att byta kvarstår efter den 31 december 2012 anser inte miljöförvaltningen vara förenligt med det förtydligande Newsec Management AB gjort av handlingsplanen. Detta förtydligande har dessutom gjorts i närvaro av representanter från fastighetsägaren. Gällande Bestämmelser Alla som bedriver eller avser att bedriva en verksamhet eller vidta en åtgärd är vid tillsyn skyldiga att visa att nedanstående förpliktelser i miljöbalken (MB) uppfylls. Detta framgår av 2 kap 1 MB. Enligt 2 kap 2 MB ska den som bedriver verksamhet eller vidtar en åtgärd skaffa sig den kunskap som behövs för att skydda människors hälsa och miljön mot skada eller olägenhet.
5 (6) Enligt 2 kap 3 MB ska den som bedriver en verksamhet eller vidtar en åtgärd utföra de försiktighetsmått som behövs för att förebygga, hindra eller motverka att verksamheten eller åtgärden medför skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Av samma anledning ska vid yrkesmässig verksamhet användas bästa möjliga teknik. Av 2 kap 7 MB framgår att ovanstående krav i 2 kap. MB gäller i den utsträckning det inte kan anses orimligt att uppfylla dem. Vid denna bedömning ska särskilt beaktas nyttan av skyddsåtgärder och andra försiktighetsmått jämfört med kostnaderna för sådana åtgärder. Av 9 kap 9 andra stycket MB framgår ägarens ansvar att vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa. Vad som ska beaktas vid bedömningen av om fukt och mikroorganismer eller bristande luftkvalitet i bostäder och lokaler för allmänna ändamål innebär olägenhet för människors hälsa framgår närmare av Socialstyrelsens allmänna råd (1999:25 M) om tillsyn enligt miljöbalken ventilation samt allmänna råd (SOSFS 1999:21) om tillsyn enligt miljöbalken - fukt och mikroorganismer. Enligt 26 kap 19 MB ska 19 den som bedriver verksamhet eller vidtar åtgärder som kan befaras medföra olägenheter för människors hälsa eller påverka miljön bl a - fortlöpande planera och kontrollera verksamheten för att motverka eller förebygga sådana verkningar samt - lämna förslag till kontrollprogram eller förbättrande åtgärder till tillsynsmyndigheten, om tillsynsmyndigheten begär det. Vidare är verksamhetsutövare enligt 26 kap 22 MB skyldig att utföra sådana undersökningar av verksamheten och dess verkningar som behövs för tillsynen. Detsamma gäller den som upplåter en byggnad för bostäder, om det finns skäl att anta att byggnadens skick medför olägenheter för människors hälsa. Beslut om undersökning får förenas med förbud att överlåta den berörda fastigheten eller annan egendom till dess undersökningen är slutförd. Att Miljönämnden är tillsynsmyndighet över bl a hälsoskyddet inom kommunen framgår av 26 kap 3 tredje stycket MB. Miljönämnden ska enligt 45 FMH ägna särskild uppmärksamhet åt bl a byggnader som innehåller en eller flera bostäder, och tillhörande utrymmen. Av 33 i FMH ska en bostad, i syfte att hindra uppkomst av olägenhet för människors hälsa, 1. ge betryggande skydd mot värme, kyla, drag, fukt, buller, radon, luftföroreningar och andra liknande störningar,
6 (6) 2. ha tillfredsställande luftväxling genom anordning för ventilation eller på annat sätt, 3. medge tillräckligt dagsljus, 4. hållas tillfredsställande uppvärmd, 5. ge möjlighet att upprätthålla en god personlig hygien, 6. ha tillgång till vatten i erforderlig mängd och av godtagbar beskaffenhet till dryck, matlagning, personlig hygien och andra hushållsgöromål. Enligt 26 kap 9 MB får tillsynsmyndigheten meddela de förelägganden och förbud som behövs i ett enskilt fall. Enligt 21 samma kapitel får tillsynsmyndigheten förelägga om att de uppgifter och handlingar som behövs för tillsynen ska lämnas in till myndigheten. Med stöd av 26 kap 14 kan tillsynsmyndigheten förena ett föreläggande med vite, som ska betalas i det fall att föreläggandet inte följs. Greta Backteman Caroline Tandefelt Miljöinspektör Avdelningen för miljö- och hälsoskydd