Prospekt avseende upptagande till handel av stamaktier av serie B i AB Sagax (publ) April 2013

Prospekt avseende upptagande till handel av stamaktier av serie B i AB Sagax (publ) April 2013

VIKTIG INFORMATION VIKTIG INFORMATION Detta prospekt ( Prospektet ) har upprättats av Sagax i enlighet med lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument samt Kommissionens förordning (EG) nr 809/2004 av den 29 april 2004 (inbegripet förordning (EU) nr 486/2012) om genomförande av Europaparlamentets och rådets direktiv 2003/71/EG (inbegripet direktiv 2010/73/EU). Prospektet har godkänts av och registrerats hos Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i 2 kap 25 och 26 lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument. Godkännande av och registrering hos Finans inspektionen innebär inte någon garanti från Finansinspektionen för att sakuppgifterna i Prospektet är riktiga eller fullständiga. All information som lämnas i Prospektet bör noga övervägas, i synnerhet med avseende på de specifika förhållanden som framgår i avsnittet Riskfaktorer och som beskriver vissa risker som en investering i Sagax aktier kan innebära. Prospektet innefattar inte något erbjudande att förvärva aktier i Sagax. Prospektet får inte offentliggöras, publiceras eller distribueras i USA, Kanada, Japan, Australien, Hong Kong eller Nya Zeeland eller annat land där sådan åtgärd förutsätter registreringsåtgärder eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt. Prospektet innehåller vissa framåtriktade uttalanden som återspeglar Sagax aktuella syn och förväntningar på framtida händelser samt finansiell och operativ utveckling. Ord som avses, bedöms, förväntas, kan, planerar, uppskattar och andra uttryck som innebär indikationer eller förutsägelser avseende framtida utveckling eller trender och som inte är grundade på historiska fakta, utgör framåtriktad information. Även om Sagax anser att dessa uttalanden är baserade på rimliga antaganden och förväntningar kan Sagax inte garantera att sådana framåtriktade uttalanden kommer att förverkligas. Då dessa framåtriktade uttalanden inbegriper såväl kända som okända risker och osäkerhetsfaktorer, kan verkligt utfall väsentligen skilja sig från vad som uttalas i framåtriktade uttalanden. Andra faktorer som kan medföra att Sagax faktiska verksamhetsresultat eller prestationer avviker från innehållet i framåtriktade uttalanden innefattar, men är inte begränsade till, de som beskrivs i avsnittet Riskfaktorer. Framåtriktade uttalanden i Prospektet gäller endast vid tidpunkten för Prospektet. Sagax gör inga utfästelser om att offentliggöra uppdateringar eller revideringar av framåtriktade uttalanden till följd av ny information, framtida händelser eller dylikt utöver vad som krävs enligt tillämpliga lagar. Prospektet innehåller marknadsinformation och branschprognoser, däribland information avseende storleken på marknader där Koncernen är verksam. Även om Sagax anser att dessa källor är tillförlitliga, har Sagax inte verifierat informationen. Viss information bygger också på uppskattningar av Sagax. Förutom vad som anges i de genom hänvisning införlivade revisionsberättelserna för räkenskapsåren 2009, 2010 och 2011 samt Sagax delårsrapport för perioden januari-september 2012, vilken granskats översiktligt, har ingen information i Prospektet granskats eller reviderats av Bolagets revisorer förutom vad som uttryckligen anges. De siffror som redovisas i Prospektet har i vissa fall avrundats, varför tabeller och grafer inte alltid summerar korrekt. Såvitt Sagax känner till har inga uppgifter utelämnats som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande. Observera att en investerare som väcker talan vid domstol med anledning av uppgifterna i Prospektet kan bli tvungen att bekosta en översättning av Prospektet. Svensk lag skall tillämpas på innehållet i Prospektet. Tvist rörande innehållet i Prospektet eller därmed relaterade frågor skall avgöras av svensk domstol exklusivt, varvid Stockholms tingsrätt skall utgöra första instans. HANDLINGAR INFÖRLIVADE GENOM HÄNVISNING Följande handlingar vilka tidigare har publicerats är i sin helhet införlivade i Prospektet i enlighet med 2 kap 20 lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument: 1.Sagax bokslutskommuniké för perioden januari-december 2012; och 2.Sagax årsredovisningar för 2009, 2010 och 2011 samt därtill hörande revisionsberättelser. Informationen i handlingarna är således en del av Prospektet och skall läsas tillsammans med övrig information i Prospektet. Handlingarna har ingivits till Finansinspektionen samt finns tillgängliga hos Sagax och på Bolagets hemsida, www.sagax.se ÖVRIGT ISIN-kod för stamaktier av serie B: SE0005127818 FINANSIELL KALENDER Delårsrapport för januari - mars 2013 7 maj 2013 Kortnamn för stamaktier av serie B på NASDAQ OMX Stockholm: SAGA B Planerad första dag för handel på NASDAQ OMX Stockholm: 8 april 2013 Årsstämma 2013 7 maj 2013 Delårsrapport för januari - juni 2013 21 augusti 2013 Delårsrapport för januari - september 2013 24 oktober 2013 Prospekt avseende upptagande till handel av stamaktier av serie B i AB Sagax (publ) April 2013

INNEHÅLLSFÖRTECKNING Sammanfattning 2 Riskfaktorer 6 Fondemissionen i korthet 8 Bakgrund och motiv 9 Information om aktierna som tas upp för handel 10 Verksamhet 11 Marknadsöversikt 14 Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 20 Marknadsområde Stockholm 24 Marknadsområde Övriga Sverige 26 Marknadsområde Helsingfors 28 Marknadsområde Övriga Finland 29 Marknadsområde Övrigt 30 Intresseföretag 31 Fastighetsbeståndets marknadsvärde 35 Värderingsintyg 36 Finansiering 40 Miljö 44 Organisation och medarbetare 45 Utvald finansiell information 47 Kommentar till utvald finansiell information 51 Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden 55 Styrelse, företagsledning och revisorer 59 Bolagsstyrning 64 Bolagsordning 70 Legala frågor och kompletterande information 72 Skattefrågor i Sverige 74 Definitioner 76 Adresser 77 DEFINITIONER Sagax, Koncernen eller Bolaget AB Sagax (publ), organisationsnummer 556520-0028, eller beroende på sammanhang den koncern i vilken AB Sagax (publ) är moderbolag. Prospektet Föreliggande prospekt. Euroclear Euroclear Sweden AB, organisationsnummer 556112-8074. Fondemissionen Den fondemission av stamaktier av serie B som beslutades av extra bolagsstämma den 19 mars 2013 och för vilken föreliggande Prospekt har upprättats. INNEHÅLLSFÖRTECKNING Prospekt avseende upptagande till handel av stamaktier av serie B i AB Sagax (publ) April 2013 1

SAMMANFATTNING Sammanfattningar består av informationskrav uppställda i "Punkter". Punkterna är numrerade i avsnitten A - E (A.1 - E.7). Denna sammanfattning innehåller alla de punkter som krävs i en samman fattning för aktuell typ av värdepapper och emittent. Eftersom vissa punkter inte är tilllämpliga för alla typer av prospekt kan det dock finnas luckor i punkternas numrering. Även om det krävs att en punkt inkluderas i sammanfattningen för aktuella värdepapper och emittent, är det möjligt att ingen relevant information kan ges rörande punkten. Informationen har då ersatts med en kort beskrivning av punkten tillsammans med angivelsen "ej tillämplig". Avsnitt A Introduktion och varningar A.1 Introduktion och varningar Denna sammanfattning är endast ämnad att utgöra en introduktion till och ett sammandrag av Prospektet. Varje beslut om att investera i Sagax skall baseras på en bedömning av Prospektet i dess helhet. Läsare av Prospektet bör inte fatta ett beslut att investera i Sagax utan att ha läst och tillgodogjort sig hela Prospektet och noggrant studerat och förstått riskerna som är förenade med en investering i Sagax. En investerare som väcker talan vid domstol med anledning av informationen i Prospektet kan tvingas att svara för kostnaderna för översättning av Prospektet. En person får göras ansvarig för information som ingår, eller saknas, i den här sammanfattningen, bara om sammanfattningen är vilseledande eller felaktig i förhållande till de övriga delarna av Prospektet, eller om den inte, tillsammans med andra delar av Prospektet, ger nyckelinformation för att hjälpa investerare när de överväger att investera i sådana värdepapper. SAMMANFATTNING A.2 Tredje mans användning av Prospektet Avsnitt B Emittent Ej tillämplig; samtycke till tredje man att använda Prospektet lämnas inte. B.1 Firma och handelsbeteckning Bolagets registrerade firma och handelsbeteckning är AB Sagax (publ). Bolagets organisationsnummer är 556520-0028. B.2 Säte och bolagsform Sagax är ett publikt svenskt aktiebolag med säte i Stockholm. Bolaget bildades i Sverige enligt svensk rätt och dess associationsform regleras av aktiebolagslagen (2005:551). B.3 Funktion och huvudsaklig verksamhet Sagax är ett fastighetsbolag som investerar i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax primära investeringsfokus är Stockholms och Helsingforsregionen som utgör 58 % av hyresvärdet. Det sammanlagda marknadsvärdet för samtliga Sagax fastigheter var 9 396 miljoner kronor per 31 december 2012. B.4a Trender Oron på Europas finansmarknader består vilket påverkar fastighetsbolag likväl som bolag i andra branscher. Fastighetstransaktioner i Sverige har minskat något under 2012 till följd av en fortsatt kombination av svårighet att finansiera förvärv samt en allmänt dämpad investeringsvilja. Situationen är likartad i Finland, vilket är Bolagets näst största marknad. Sverige liksom Finland är i stor utsträckning exportberoende ekonomier och den fortgående europeiska skuldkrisen får allt större effekt även i Nordeuropa som tidigare klarat sig relativt bra under krisen. För kommersiella fastighetsbolag får avmattningen effekt genom lägre efterfrågan på lokaler samt försämrad betalningsförmåga hos befintliga och potentiella hyresgäster. I jämförelse med resten av Europa är dock bedömningen att Sverige och Finland står sig relativt starkt. Trots att Sveriges kreditmarknad i jämförelse med många europeiska kreditmarknader bedöms vara relativt likvid så har det bland fastighetsbolag blivit vanligare att söka alternativa finansieringar såsom upplåning via obligationsemissioner eller emissioner av preferensaktier. B.5 Koncern Koncernen består av 82 koncernföretag varav 17 med säte i Finland, 1 med säte i Danmark och övriga med säte i Sverige. Bolaget äger 81 dotterföretag direkt eller indirekt till 100 %. Därutöver äger Bolaget 50 % av intresseföretagen Segeltorp Holding AB och Söderport Holding AB. Bolaget äger inga fastigheter direkt. B.6 Större aktieägare Per 31 december 2012 ägde David Mindus via bolag aktier i Sagax motsvarande cirka 6,2 % av kapitalet och 21,4 % av rösterna. Rutger Arnhult med bolag ägde cirka 5,8 % av kapitalet och 14,7 % av rösterna och familjen Salén ägde via bolag cirka 3,0 % av kapitalet och 9,7 % av rösterna. Avanza Pension ägde cirka 4,9 % av kapitalet och 2,2 % av rösterna. 2 Prospekt avseende upptagande till handel av stamaktier av serie B i AB Sagax (publ) April 2013

Avsnitt B Emittent B.7 Utvald historisk finansiell information UTDRAG UR RESULTATRÄKNINGAR FÖR KONCERNEN, MKR 2012 12 mån jan-dec 2011 12 mån jan-dec 2010 12 mån jan-dec 2009 12 mån jan-dec Hyresintäkter 826,0 785,2 668,0 570,3 Fastighetskostnader 116,8 111,6 95,3 73,1 Driftnetto 709,1 673,6 572,7 497,2 Central administration 37,6 34,3 30,5 26,2 Resultat från intresseföretag 41,6 60,2 48,6 2,2 Finansnetto 296,5 284,9 236,3 230,4 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 416,6 294,1 354,5 242,8 -varav Förvaltningsresultat 417,7 378,3 324,7 242,8 Värdeförändringar fastigheter 135,2 123,7 175,7 244,1 Värdeförändringar derivat 70,2 250,2 76,5 50,9 Värdeförändringar lån i utländsk valuta 57,2 Resultat före skatt 481,6 167,5 664,0 49,6 Uppskjuten skatt 116,0 31,8 165,2 8,4 Aktuell skatt 6,1 13,7 7,1 7,6 Periodens resultat 371,7 121,9 491,7 33,6 UTDRAG UR BALANSRÄKNINGAR FÖR KONCERNEN, MKR 2012 12 mån jan-dec 2011 12 mån jan-dec 2010 12 mån jan-dec 2009 12 mån jan-dec Förvaltningsfastigheter 9 360,8 8 925,5 7 495,5 6 381,8 Övriga tillgångar 355,9 320,5 535,5 340,6 Kassa och bank 379,4 343,3 393,7 203,7 Summa tillgångar 10 136,2 9 589,3 8 424,7 6 926,1 SAMMANFATTNING Eget kapital 2 794,3 2 223,2 2 205,6 1 381,6 Räntebärande skulder 6 300,3 6 557,3 5 640,9 5 029,9 Uppskjuten skatteskuld 187,2 89,2 81,5 43,5 Finansiella instrument 520,4 453,6 229,1 303,9 Övriga skulder 334,0 266,1 267,6 167,2 Summa eget kapital och skulder 10 136,2 9 589,4 8 424,7 6 926,1 UTDRAG UR KASSAFLÖDESANALYSER FÖR KONCERNEN, MKR 2012 12 mån jan-dec 2011 12 mån jan-dec 2010 12 mån jan-dec 2009 12 mån jan-dec Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelseresultat 364,2 349,8 308,0 236,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten 389,5 332,3 322,9 246,5 Kassaflöde från investeringsverksamheten 398,5 1 179,0 1 251,8 691,1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 46,1 796,6 1 121,5 437,4 Periodens kassaflöde 37,1 50,0 192,6 7,2 Likvida medel vid periodens början 343,3 393,7 203,7 210,9 Likvida medel vid periodens slut 379,4 343,3 393,7 203,7 Prospekt avseende upptagande till handel av stamaktier av serie B i AB Sagax (publ) April 2013 3

Avsnitt B Emittent B.7 Utvald historisk finansiell information NYCKELTAL Fastighetsrelaterade 2012 12 mån jan-dec 2011 12 mån jan-dec 2010 12 mån jan-dec 2009 12 mån jan-dec Direktavkastning, % 7,8 7,7 8,1 8,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 94 95 Hyresduration, år 8,4 7,9 8,6 9,1 Uthyrningsbar area, kvadratmeter 1 158 657 1 143 651 1 023 553 916 777 Antal fastigheter 134 136 129 113 Finansiella Avkastning på eget kapital, % 15 6 27 3 Soliditet, % 28 23 26 20 Belåningsgrad, % 62 68 67 73 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,3 2,4 2,0 SAMMANFATTNING B.8 Utvald proformaredovisning Ej tillämplig; Prospektet innehåller inte proformaredovisning. B.9 Resultatprognos För 2013 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 470 miljoner kronor. Prognosen presenterades i Sagax bokslutskommuniké för perioden januari-december 2012. B.10 Anmärkning vid revision Ej tillämplig; revisionsanmärkningar saknas. B.11 Tillräckligt rörelsekapital Det är Sagax uppfattning att Bolagets befintliga rörelsekapital är tillräckligt för de aktuella behoven för den närmaste tolvmånadersperioden. Avsnitt C Värdepapper Aktie och övrigt Genomsnittligt antal stamaktier 13 416 822 13 341 913 12 170 478 12 077 322 Resultat per stamaktie, kr 20,25 3,56 34,28-0,62 Genomsnittligt antal preferensaktier 37 783 188 37 252 022 32 871 220 18 648 189 Resultat per preferensaktie, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 C.1 Värdepapper som tas upp till handel Stamaktier av serie B i Sagax (ISIN-kod SE0005127818). C.2 Denominering Aktierna är denominerade i svenska kronor. C.3 Totalt antal aktier Bolagets registrerade aktiekapital uppgår till 345 773 823,5 kronor efter Fondemissionen och genomförd minskning av aktiekapitalet, fördelat på 13 416 822 stamaktier av serie A, 134 168 220 stamaktier av serie B och 50 000 000 preferensaktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1,75 kronor. Samtliga aktier är fullt betalda. C.4 Rättigheter sammanhängande med värdepapprena Varje stamaktie av serie B berättigar till en tiondels (1/10) röst. De nya stamaktierna av serie B ska medföra rätt till vinstutdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att aktierna har införts i Bolagets aktiebok hos Euroclear. Stamaktier av serie B har samma ekonomiska rättigheter som stamaktier av serie A, vilket innebär att aktierna har rätt till utdelning först efter att preferensaktier erhållit utdelning i enlighet med bolagsordningen. Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om 2,00 kronor per år, med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Preferens aktierna medför i övrigt inte någon rätt till utdelning. Utdelning avseende stamaktier och preferensaktier beslutas av bolagsstämman och utbetalas genom Euroclears försorg. C.5 Inskränkningar i överlåtbarhet Ej tillämplig; aktierna är inte föremål för några begränsningar i rätten att överlåta dem. C.6 Upptagande till handel Stamaktie av serie B förväntas upptas till handel på NASDAQ OMX Stockholm omkring den 8 april 2013. Stamaktie av serie A samt preferensaktie är sedan tidigare upptagen till handel på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. C.7 Utdelningspolicy Sagax utdelningspolicy är att cirka en tredjedel av det årliga förvaltningsresultatet skall lämnas i sammanlagd utdelning på stam- och preferensaktierna. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna. 4 Prospekt avseende upptagande till handel av stamaktier av serie B i AB Sagax (publ) April 2013

Avsnitt D Risker D.1 Huvudsakliga risker specifika för Koncernen och de branscher som den verkar inom Aktieägande är alltid förenat med risk och investerare uppmanas därför att göra en bedömning av faktorer som potentiellt kan ha en negativ effekt på Sagax framtida utveckling. Några av de faktorer som skall beaktas vid en investering i Sagax är en negativ förändring i den långsiktiga efterfrågan på lager- och industrilokaler, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå. En annan risk är att hyresgäster inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyresavtalen. Andra risker är negativa förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde och att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor samt att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad negativt. Beroendet av enskilda medarbetare skall också beaktas. D.3 Huvudsakliga risker som är specifika för värdepappren Värdepappershandel är alltid förknippad med risk och risktagande. Eftersom en aktieinvestering både kan stiga och sjunka i värde är det inte säkert att en investerare kan komma att få tillbaka investerat kapital. Därtill bör noteras att prissättningen av aktier är beroende av faktorer som Sagax inte råder över, bland annat aktiemarknadens förväntningar och utveckling samt den ekonomiska utvecklingen i allmänhet. En investering i Sagax aktier bör därför föregås av en noggrann analys av Bolaget, dess konkurrenter och omvärld samt generell information om fastighetsbranschen och fastighetsbolag. Vidare kan inte framtida utdelning på aktierna garanteras. Avsnitt E Erbjudande E.1 Emissionsbelopp och kostnader Ej tillämpligt. E.2a Motiv till emissionen och användning av emissionslikviden Ej tillämpligt. E.3 Erbjudandets former och villkor E.4 Intressen och intressekonflikter Ej tillämpligt; Fondemissionen är inte ett erbjudande att teckna aktier. Ej tillämpligt. E.5 Lock up-avtal Ej tillämplig; några lock-up avtal föreligger inte i samband med Fondemissionen. E.6 Utspädningseffekt Ej tillämpligt; Fondemissionen är inte ett erbjudande att teckna aktier. E.7 Kostnader som åläggs investeraren Ej tillämplig; courtage utgår ej. SAMMANFATTNING Prospekt avseende upptagande till handel av stamaktier av serie B i AB Sagax (publ) April 2013 5

RISKFAKTORER En investering i Sagax är förenad med risk. Vid bedömningen av Sagax framtida utveckling är det av stor vikt att beakta relevanta riskfaktorer. Nedan lämnas en redogörelse för vissa riskfaktorer som enligt styrelsen kan ha betydelse för Bolaget eller en investering i Bolagets aktier. Riskfaktorerna är inte framställda i prioritetsordning och gör inte anspråk på att vara heltäckande. Ytterligare riskfaktorer som för närvarande inte är kända eller som för närvarande inte bedöms vara väsentliga kan också komma att påverka Bolagets verksamhet. En samlad utvärdering måste således ta hänsyn till dessa risker och innefatta övrig information i Prospektet tillsammans med en allmän omvärldsbedömning. Utöver information som framkommer i Prospektet bör varje investerare göra sin egen bedömning av varje riskfaktor och dess betydelse för Bolagets framtida utveckling. RISKFAKTORER 6 RISKER RELATERADE TILL SAGAX Hyresintäkter och hyresutveckling Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lager- och industrilokaler, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadshyror. Sagax har en lång genomsnittlig återstående löptid på hyresavtalen, men en långsiktigt negativ utveckling av de aktuella marknadshyrorna kan komma att påverka Bolaget negativt. Kreditrisk Sagax primära kreditrisk består i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyresavtalen. Drift- och underhållskostnader Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karak t äriseras ofta av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drift- och underhållsansvar. De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och uppvärmningskostnader. Vid eventuella vakanser påverkas Sagax resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kostnader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster. Transaktionsrelaterade risker Fastighetsförvärv är en del av Sagax löpande verksamhet och är till sin natur förenat med viss osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgör riskerna bland annat framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. Fastigheternas värdeförändring Sagax är exponerat mot förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde. Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknadsvärden på Sagax fastigheter kommer att inverka negativt på Sagax resultat- och balansräkning. För att upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. Finansiering Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. Sagax långfristiga finansiering utgörs av bilaterala och syndikerbara kreditfaciliteter samt av ett obligationslån om 250 miljoner kronor emitterat under 2010 och ett obligationslån om 350 miljoner kronor emitterat under 2012. Motparter i de förstnämnda kreditfaciliteterna är huvudsakligen svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna begära återbetalning av lämnade krediter i förtid för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Likviditetsrisk Likviditetsrisk definieras som risken att inte ha tillgång till likvida medel eller kreditutrymme för täckande av betalningsåtaganden, inklusive räntebetalningar. Brist på likviditet för täckande av större betalningsåtaganden kan påverka Sagax verksamhet och finansiella ställning. Sagax rörelsekapital uppgick den 31 december 2012 till 67,7 miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 979,4 miljoner kronor varav 379,4 miljoner kronor i form av bankinlåning, 450,0 miljoner kronor i form av långfristiga låne löften och 150,0 miljoner kronor i form av kortfristiga lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för utnyttjandet av lånelöftena. Ränterisk Räntekostnader är Sagax största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Per 31 december 2012 uppgick de räntebärande skulderna till 6 300 miljoner kronor. Finansiella derivats värdeförändring Sagax har en stor andel lån med kort räntebindningstid och som en del i hanteringen av ränterisken använder sig Sagax av räntederivat, huvud- Prospekt avseende upptagande till handel av stamaktier av serie B i AB Sagax (publ) April 2013

sakligen nominella ränteswappar. Räntederivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen. Värdeförändringar på ränte derivaten redovisas i resultaträkningen. I takt med att marknadsräntorna förändras uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten. Sagax har använt räntederivaten för att öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet och minska sin finansiella risk. Om marknadsräntorna sjunker kommer marknadsvärdet på Sagax räntederivat att minska, vilket har en negativ effekt på Sagax resultat och finansiella ställning. Valutarisk Sagax äger 31 fastigheter i Finland och fem fastigheter i Tyskland, vilket medför en exponering mot eurokursen. Fastigheterna är finansierade med eget kapital och banklån. Banklånen avseende de finska och tyska fastigheterna är denominerade i euro. Den 31 december 2012 uppgick räntebärande skulder i euro till motsvarande 1 875 miljoner kronor. Vid samma tidpunkt uppgick marknadsvärdet på fastigheterna i Finland och Tyskland till 2 700 miljoner kronor. Nettoexponeringen den 31 december 2012, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 647 miljoner kronor. Sagax redovisning enligt IAS 21 medför att merparten av valutakurseffekter redovisas direkt mot eget kapital. Endast en mindre del av valutakurseffekterna redovisas i resultaträkningen. Organisatorisk risk Sagax har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Sagax skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställning. Operationella risker Sagax kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Miljörisk Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att verksamhetsutövaren, nuvarande och tidigare, bär ansvaret. Sagax bedriver inte någon tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken (1998:808). Emellertid kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken, det vill säga är verksamhetsutövare enligt miljöbalken. Om inte någon verksamhetsutövare kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt miljöbalken. Sådant krav kan komma att påverka Sagax negativt. Skatter och ändrad lagstiftning Förändring av lagstiftning avseende bolagsskatt, fastighetsskatt och övriga skatter, exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar och avdragsrätt för räntor, kan komma att påverka Sagax resultat. Sagax har ackumulerade skattemässiga underskott. Koncernens underskottsavdrag vid utgången av 2012 uppgick till 345,3 miljoner kronor. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över Bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstiftning eller rättspraxis. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, avseende exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen, kan få negativa konsekvenser för Sagax. RISKER RELATERADE TILL INVESTERING I SAGAX AKTIER Investering i Sagax aktier Värdepappershandel är alltid förknippad med risk och risktagande. Eftersom en aktieinvestering både kan stiga och sjunka i värde är det inte säkert att en investerare kan komma att få tillbaka investerat kapital. Därtill bör noteras att prissättningen av aktier är beroende av faktorer som Sagax inte råder över, bland annat aktiemarknadens förväntningar och utveckling samt den ekonomiska utvecklingen i allmänhet. En investering i Sagax aktier bör därför föregås av en noggrann analys av Bolaget, dess konkurrenter och omvärld samt generell information om fastighetsbranschen och fastighetsbolag. En investering i aktier bör aldrig ses som ett snabbt sätt att generera avkastning utan snarare som en investering som genomförs på lång sikt med kapital som kan undvaras. Påverkan från större aktieägare Per 31 december 2012 ägde David Mindus via bolag aktier i Sagax motsvarande cirka 6,2 % av kapitalet och 21,4 % av rösterna. M2 Capital Management AB ägde cirka 5,8 % av kapitalet och 14,7 % av rösterna och familjen Salén ägde via bolag cirka 3,0 % av kapitalet och 9,7 % av rösterna. Avanza Pension ägde cirka 4,9 % av kapitalet och 2,2 % av rösterna. Dessa innehav innebär att nämnda ägare har stort inflytande i Bolaget och kan komma att påverka bland annat sådana angelägenheter som är föremål för omröstning på bolagsstämma, exempelvis val av styrelse och beslut om vinstutdelning. Nämnda aktieägare kan också ha möjlighet att förhindra eller försvåra att Sagax förvärvas genom ett offentligt uppköpserbjudande. Stamaktie av serie A berättigar till en (1) röst och stamaktie av serie B samt preferensaktie berättigar till en tiondels (1/10) röst vid bolagsstämma. Innehavare av stamaktier av serie A kan därmed komma att påverka beslut som fattas av aktieägare i större utsträckning än innehavare av stamaktier av serie B och preferensaktier. Utdelning på aktierna kan inte garanteras Enligt bestämmelser i Sagax bolagsordning medför preferensaktierna förtur till utdelning före eventuell utdelning till stamaktierna. Framtida utdelningar och storleken på sådana utdelningar är bland annat beroende av Sagax framtida verksamhet, framtidsutsikter, resultat, finansiella ställning, utdelningsbara medel, kassaflöde, rörelsekapitalbehov samt generella finansiella och legala restriktioner. Det finns många risker som kan komma att påverka Sagax verksamhet negativt och det kan inte garanteras att Sagax kommer kunna prestera resultat som möjliggör utdelning på stamaktierna eller preferensaktierna i framtiden. RISKFAKTORER Prospekt avseende upptagande till handel av stamaktier av serie B i AB Sagax (publ) April 2013 7

FONDEMISSIONEN I KORTHET Aktieägarna erhåller tio (10) stamaktier av serie B för varje existerande stamaktie av serie A Stamaktierna av serie B erhålls vederlagsfritt och utan åtgärd Stamaktierna av serie B beräknas tas upp till handel omkring den 8 april Preferensaktiernas villkor påverkas inte av fondemissionen Före Nya aktier Efter Fondemission 1:10 1 stamaktie av serie A FONDEMISSIONEN I KORTHET 1 stamaktie av serie A 10 stamaktier av serie B FONDEMISSION Vid en extra bolagsstämma den 19 mars 2013 beslutades om Fondemissionen, där tio (10) stamaktier av serie B skulle erhållas vederlagsfritt för varje existerande stamaktie av serie A. Innehavare av aktier av serie A behöver inte vidta några åtgärder för att delta i Fondemissionen utan kommer automatiskt erhålla nya stam aktier av serie B. Totalt antal utestående stamaktier efter genomförd Fondemission uppgår till 147 585 042 stycken varav 134 168 220 stamaktier av serie B och 13 416 822 av serie A. Stamaktierna av serie A och B medför samma ekonomiska rättigheter. I enlighet med Sagax bolagsordning kommer stamaktie av serie A fortsatt att inneha en (1) röst och stamaktie av serie B en tiondels (1/10) röst. Preferensaktierna omfattas inte av Fondemissionen och villkoren för dessa kvarstår oförändrade. Avstämningsdag, d.v.s. den dag då innehavare av stamaktier av serie A skulle vara införda i den av Euroclear förda aktieboken för att ha rätt att erhålla nya stamaktier av serie B, infaller den 4 april 2013. Sista dag för handel i stamaktier av serie A inklusive rätt att erhålla nya stamaktier av serie B var den 28 mars 2013. De nya stamaktierna av serie B beräknas vara tillgängliga på aktieägarnas VP-konton omkring den 8 april 2013. Första dag för handel i de nya stamaktierna av serie B på NASDAQ OMX Stockholm beräknas infalla omkring den 8 april 2013. 10 stamaktier av serie B mars 2013 även om en minskning av bolagets aktiekapital med 206 104 671,50 kronor, utan indragning av aktier. Efter minskningen av aktiekapitalet uppgick Sagax aktiekapital till 110 979 438,50 kronor, fördelat på sammanlagt 63 416 822 aktier, envar aktie med ett kvotvärde om 1,75 kronor. Genom Fondemissionen har det emitterats 134 168 220 stamaktier av serie B vilket har ökat aktiekapitalet med 234 794 385 kronor som överförts från fritt eget kapital enligt senast fastställda balansräkningen, med beaktande av de förändringar som skett sedan balansdagen. Efter minskningen av aktiekapitalet och Fondemissionen uppgår Sagax aktiekapital till 345 773 823,50 kronor fördelat på 13 416 822 stamaktier av serie A, 134 168 220 stamaktier av serie B och 50 000 000 preferensaktier, alltjämnt med ett kvotvärde om 1,75 kronor. ÄNDRING AV BOLAGSORDNINGEN För att möjliggöra minskningen av aktiekapitalet och fondemissionen har gränserna för bolagets aktier och aktiekapital ändrats i bolagsordningen. I anslutning härtill har ett omvandlingsförbehåll införts i Sagax bolagsordning, genom vilket innehavare av stamaktier av serie A kan ges rätt att påkalla omvandling av sådana aktier till stamaktier av serie B. För gällande bolagsordningen efter de beskrivna åtgärderna, se avsnittet "Bolagsordning". AKTIEKAPITAL OCH ANTAL UTESTÅENDE AKTIER För att Sagax aktiekapital ska hållas på en välavvägd nivå efter Fondemissionen beslutade den extra bolagsstämman den 19 8 Prospekt avseende upptagande till handel av stamaktier av serie B i AB Sagax (publ) April 2013

BAKGRUND OCH MOTIV Likviditeten i Sagax befintliga stamaktie är låg och den höga aktiekursen bedöms vara till nackdel för handeln. I syfte att tillvarata nuvarande och tillkommande stamaktieägares intressen vill styrelsen i Sagax skapa förutsättningar för en mer ändamålsenlig handel genom en fondemission av nya stamaktier av serie B ( Fondemissionen ) vilket innebär att antalet utestående stamaktier ökar. Stamaktier av serie B har samma ekonomiska rättigheter som befintliga stamaktier av serie A, men endast 1/10 röst per aktie, till skillnad från stamaktier av serie A som har en (1) röst per aktie. Genom Fondemissionen beräknas aktiekursen för befintliga stam - aktier av serie A minska samtidigt som stamaktier av serie B tillkommer. Detta förväntas påverka likviditeten och prissättningen för stamaktier av serie A och stamaktier av serie B positivt. Fondemissionen bedöms därutöver förbättra Sagax finansiella flexibilitet. Sagax styrelse, bestående av styrelseordförande Göran E Larsson och styrelseledamöterna Staffan Salén, Johan Thorell, Filip Engelbert, Johan Cederlund, Ulrika Werdelin och David Mindus ansvarar för innehållet i Prospektet. Härmed försäkras att styrelsen har vidtagit alla rimliga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt styrelsen vet, överensstämmer med faktiska förhållanden och att ingenting utelämnats som skulle kunna påverka dess innebörd. Förutom vad som anges i de genom hänvisning införlivade revisionsberättelserna för räkenskapsåren 2009, 2010 och 2011 samt Sagax delårsrapport för perioden januari-december 2012, vilken granskats översiktligt, har ingen information i Prospektet granskats eller reviderats av Bolagets revisorer förutom vad som uttryckligen anges. Stockholm 2 april 2013 AB SAGAX (PUBL) Styrelsen BAKGRUND OCH MOTIV Prospekt avseende upptagande till handel av stamaktier av serie B i AB Sagax (publ) April 2013 9

INFORMATION OM AKTIERNA SOM TAS UPP FÖR HANDEL INFORMATION OM AKTIERNA SOM TAS UPP FÖR HANDEL RÖSTRÄTT Varje stamaktie av serie B berättigar till en tiondels röst (1/10) röst. RÄTT TILL UTDELNING PÅ STAMAKTIER AV SERIE B De nya stamaktierna av serie B ska medföra rätt till vinstutdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att aktierna har införts i Bolagets aktiebok hos Euroclear. Stamaktier av serie B har samma ekonomiska rättigheter som stamaktier av serie A, vilket innebär att aktierna har rätt till utdelning först efter att preferensaktier erhållit utdelning i enlighet med bolagsordningen. Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om 2,00 kronor per år, med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Preferensaktierna medför i övrigt inte någon rätt till utdelning. Utdelning avseende stamaktier och preferensaktier beslutas av bolagsstämman och utbetalas genom Euroclears försorg. För ytterligare information, se avsnittet "Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden". De full ständiga villkoren för Sagax stamaktie av serie B framgår av avsnittet "Bolagsordning". NOTERING AV DE NYA STAMAKTIERNA De nya stamaktierna av serie B förväntas upptas till handel på NASDAQ OMX Stockholm omkring den 8 april 2013. ISIN-koden för aktierna är SE0005127818. ÖVRIGT Aktierna i Sagax har emitterats i enlighet med svensk rätt och är denominerade i svenska kronor. PROSPEKT Prospektet kan erhållas från Sagax. Prospektet kan också laddas ner i elektroniskt format via Internet från Finansinspektionens (www.fi.se) och Sagax (www.sagax.se) respektive hemsidor. 10 Prospekt avseende upptagande till handel av stamaktier av serie B i AB Sagax (publ) April 2013

VERKSAMHET AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER AFFÄRSIDÉ Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. MÅL Bolagets övergripande mål är att långsiktigt generera högsta möjliga riskjusterade avkastning till Bolagets aktieägare. För att nå detta mål har Sagax uppställt följande delmål: Verksamheten skall generera långsiktig uthållig avkastning och starka kassaflöden. Bolagets tillväxt skall fortsätta genom fastighetsförvärv med beaktande av riskjusterad avkastning. Bolaget skall skapa realtillväxt på kassaflöden i befintligt fastighetsbestånd. STRATEGIER I KORTHET Förvaltningsstrategi Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. Bolaget har som övergripande princip att undvika att kortsiktigt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider kan träffas med hyresgäster med vilka Bolaget kan etablera en långsiktig relation. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om hyresavtal med längre löptider istället kan uppnås. Investeringsstrategi Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Sagax investeringsstrategi omfattar såväl kompletteringsförvärv som investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera intäkterna. Finansieringsstrategi Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde. Detta bedöms skapa förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Sagax har en konservativ syn på risktagande. Räntebärande skulder Sagax eftersträvar lång ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Per 31 december 2012 uppgick den genomsnittliga räntebindningen med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal till 5,2 år. Den långa räntebindningen minskar känsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Sagax eftersträvar även låg refinansieringsrisk genom att avtala om refinansiering av långfristiga räntebärande skulder i god tid. Sagax slutförde i december 2012 en förtida förlängning av en lånefacilitet i SEK och EUR om motsvarande cirka 4 300 miljoner SEK. Faciliteten är Sagax enskilt största kreditfacilitet och motsvarar cirka 65 % av koncernens räntebärande skulder. Facilitetens löptid har förlängts till 2018. Faciliteten tillhandahålls av Deutsche Pfandbriefbank AG i SEK och EUR. Genom faciliteten förlängdes Sagax kapitalbindning vilket minskar koncernens finansiella risk. Eget kapital Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B samt preferensaktier. Stamaktier av serie A och preferensaktier är noterade på NASDAQ OMX Stockholm. I januari 2011 flyttades aktierna från Small Cap-listan till Mid Cap-listan. De nya stamaktierna av serie B förväntas upptas till handel på NASDAQ OMX Stockholm omkring den 8 april 2013. Utdelningsstrategi Sagax utdelningspolicy är att cirka en tredjedel av det årliga förvaltningsresultatet skall lämnas i sammanlagd utdelning på stam- och preferensaktierna. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna. Vid årsstämman 2012 beslutades om utdelning med 4,00 kronor per stamaktie samt om utdelning med 2,00 kronor per preferensaktie med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Vid extra bolagsstämman den 12 december 2012 beslutades att de preferensaktier som emitterades under december 2012 skulle omfattas av denna rätt till utdelning för tiden fram till årsstämman 2013. Styrelsen bedömer det som angeläget att fortsatt expansion liksom tidigare kan ske med bibehållen handlingsfrihet och finansiell stabilitet. Mot den bakgrunden är det styrelsens bedömning att framtida utdelning, inklusive preferensutdelning, lämpligen skall ske i enlighet med föregående stycke. Inför årsstämman 2013 har styrelsen föreslagit en utdelning om 4,70 kronor per stamaktie av serie A samt en utdelning med 2,00 kronor per preferensaktie med utbetalning kvartalsvis om 0,50 SEK kronor per preferensaktie. Med anledning av Fondemissionen kommer den föreslagna utdelningen om 4,70 kr per stamaktie av serie A att istället fördelas proportionerligt på samtliga stamaktier av serie A och serie B. Således kommer utdelningen att uppgå till 0,43 kronor per stamaktie. VERKSAMHET Prospekt avseende upptagande till handel av stamaktier av serie B i AB Sagax (publ) April 2013 11

FINANSIELLA MÅL De av styrelsen fastställda finansiella målen för verksamheten och räkenskapsåret 2012 redovisas i tabellen nedan. FINANSIELLA MÅL Målformulering: Beskrivning: Måluppfyllelse 2012: Historisk måluppfyllelse: Avkastningen på eget kapital skall under en konjunkturcykel uppgå till lägst 15 %. Verksamheten skall generera långsiktigt uthållig avkastning. Avkastningen på eget kapital uppgick till 15 %. Avkast ningen de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 8 % per år. % 30 20 10 0 10 20 2008 2009 2010 2011 2012 Mål Förvaltningsresultatet skall öka med minst 15 % per år. Sagax har för avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv med god avkastning. Tillväxt skall även ske genom realtillväxt i det befintliga fastighetsbeståndet. Förvaltningsresultatet ökade med 10 %. Förvaltningsresultatet de senaste fem åren har i genomsnitt ökat med 26 % per år. % 50 40 30 20 10 0 2008 2009 2010 2011 2012 Mål VERKSAMHET Räntetäckningsgraden skall långsiktigt överstiga 150 %. Soliditeten skall långsiktigt överstiga 20 %. De löpande kassaflödena skall med god marginal täcka räntekostnaderna. Bolagets kapitalbas skall vara anpassad till bolagets risktagande. Räntetäckningsgraden uppgick till 240 %. Räntetäcknings graden de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 218 %. Soliditeten uppgick till 28 %. Soliditeten de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 23 %. % 250 200 150 100 50 0 % 40 30 20 10 0 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 Mål Mål Den genomsnittliga räntebindningstiden på koncernens långfristiga lån skall uppgå till minst 4 år. Genom att välja relativt lång räntebindningstid minskar bolagets räntekänslighet. Den genomsnittliga räntebindningstiden på koncernens räntebärande skulder uppgick till 5,2 år. Räntebindningstiden de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 4,7 år. Antal år 6 4 2 0 2008 2009 2010 2011 2012 Mål 12 Prospekt avseende upptagande till handel av stamaktier av serie B i AB Sagax (publ) April 2013

VERKSAMHETSHISTORIK 2004: Sagax verksamhet i dess nuvarande form bildas 2004 genom att dåvarande teknikbolaget Effnet Group genom apportemission förvärvar 19 fastigheter samt förvaltningsrörelse. Bolagets verksamhetsföremål ändras till fastighetsverksamhet och Bolaget ändrar namn till AB Sagax. Vid årets utgång äger Sagax 30 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 258 000 kvadratmeter. 2005: Under året förvärvas 10 fastigheter med cirka 147 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Vid slutet av 2005 omfattar fastighetsbeståndet 40 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 405 000 kvadratmeter. 2006: Under 2006 förvärvar Sagax fastigheter för 1,1 miljarder kronor. Detta motsvarar nästan en fördubbling av Koncernens storlek. Fastighetsbeståndet omfattar vid årets slut 57 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 559 000 kvadratmeter. Sagax tillförs totalt 276 miljoner kronor genom emissioner av preferensaktier. Emissionslikviden skapar utrymme för fortsatt expansion. 2007: Sagax förvärvar fastigheter för sammanlagt 1,7 miljarder kronor. Bland annat förvärvas fastigheter från Gambro för 561 miljoner kronor, sex fastigheter i Finland från Konecranes för 305 miljoner kronor samt 25 fastigheter från Närkes Elektriska för 351 miljoner kronor. Därtill ingår Sagax optionsavtal om att förvärva ytterligare fastigheter från Gambro. Under året säljer Sagax fastigheter för 492 miljoner kronor, varav 417 miljoner kronor avser försäljningen av fyra fastigheter med stort inslag av kontorslokaler. I juni träffas ett avtal med Hypo Real Estate Bank om en sjuårig kreditfacilitet om 6 000 miljoner kronor, vilket skapar utrymme för fortsatt expansion. Den 8 oktober noteras Bolagets aktier på OMX Nordiska Börs Stockholm (Small Cap). 2008: Under året förvärvas 19 fastigheter för sammanlagt 1,3 miljarder kronor. Bland annat utnyttjas ovannämnda option att förvärva fastigheter från Gambro för totalt 443 miljoner kronor, varav exploateringsmark för 47 miljoner kronor omedelbart vidaresäljs. Under året såldes sex fastigheter för sammanlagt 343 miljoner kronor, däribland flertalet av Bolagets fastigheter i Göteborg. Vid årets utgång omfattar fastighetsbeståndet 110 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 839 000 kvadratmeter. 2009: Sagax investerar under året 657 miljoner kronor varav 447 miljoner kronor avser fastighetsförvärv och 210 miljoner kronor avser investeringar i det befintliga beståndet. Vid årets utgång omfattar fastighetsbeståndet 113 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 917 000 kvadratmeter. 2010: Sagax investerar under året 1 172 miljoner kronor varav 992 miljoner kronor avser fastighetsförvärv och 180 miljoner kronor avser investeringar i det befintliga beståndet. Sagax förvärvar även 50 % av aktierna i intresseföretaget Söderport. Genom nyemission av preferensaktier under våren 2010 erhålls totalt 372 miljoner kronor före emissionskostnader. Sagax ger även ut sitt första obligationslån om 250 miljoner kronor. Vid årets utgång omfattar fastighetsbeståndet 129 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 023 553 kvadratmeter. 2011: I januari 2011 flyttas handeln med Sagax aktier till Mid Capsegmentet på NASDAQ OMX Stockholm. Sagax investerar under året 1 557 miljoner kronor varav 1 397 miljoner kronor avser fastighetsförvärv och 160 miljoner kronor avser investeringar i det befintliga beståndet. Vid årets utgång omfattar fastighetsbeståndet 136 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 143 651 kvadratmeter. 2012: Sagax ger ut sitt andra obligationslån om 350 miljoner kronor. I december 2012 slutfördes förlängningen av Sagax kreditfacilitet om 4 300 miljoner kronor ("Faciliteten") hos Deutsche Pfandbriefbank AG ("PBB") till 2018. Kreditfaciliteten är Sagax enskilt största kreditfacilitet och motsvarar cirka 65 % av Koncernens räntebärande skulder. I december slutförde även Sagax en emission av preferensaktier som tillförde Bolaget 376 miljoner kronor före emissionskostnader. Per 31 december 2012 omfattar fastighetsbeståendet 134 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 159 000 kvadratmeter. VERKSAMHET Prospekt avseende upptagande till handel av stamaktier av serie B i AB Sagax (publ) April 2013 13

MARKNADSÖVERSIKT Fastighetssegmentet lager och lätt industri bedöms erbjuda intressanta egenskaper ur ett investeringsperspektiv med hög löpande direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader. MARKNADSÖVERSIKT BAKGRUND Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på hyresmarknaden, närmare bestämt marknaden för uthyrning av lokaler. Sagax exponering mot förändringar på hyresmarknaden är relativt låg inom den närmaste framtiden genom Bolagets höga ekonomiska uthyrningsgrad om 93 % och långa hyresavtal om 8,4 år i genomsnitt (samtliga uppgifter avseende Sagax avser ställningen per 31 december 2012 om inte annat följer av sammanhanget). Sagax största exponering mot hyresmarknaden, till följd av kortare hyresduration, återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka tillhör de marknader som Sagax bedömer har bäst förutsättningar i Skandinavien för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg till följd av den höga tillväxttakten i dessa regioner. Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden och marknaden för köp och försäljning av fastigheter. Marknaden för fastighetsinvesteringar påverkas i stor utsträckning av förutsättningarna på kreditmarknaden och av de allmänna konjunkturutsikterna. OMVÄRLDEN Utvecklingen inom euroområdet som helhet har stor betydelse för de exportdrivna ekonomierna i Sverige, Finland och Tyskland, vilket utgör marknaderna där Sagax är verksamt. Den allmänna bedömningen är att tillväxten i euroområdet de närmaste åren kommer att bli fortsatt svag. Konjunkturutsikterna hämmas av underliggande strukturella problem, statsfinansiella svårigheter och finanspolitiska åtstramningar. Det är svårt att bedöma effekter av finanspolitiska åtstramningar, men det är enligt Riksbanken rimligt att förvänta sig att effekterna på tillväxten blir större när det är flera länder som samtidigt stramar åt sin finanspolitik och det sker i ett läge när det penningpolitiska utrymmet är begränsat. Den svenska ekonomin växte snabbt under merparten av 2011 men tillväxten bromsade in mot slutet av året vilket har fortsatt under 2012. En försämring av omvärldsutvecklingen, framförallt i euroområdet där skuldkrisen återigen förvärrats, innebär att omvärldens efterfrågan på svensk export dämpas påtagligt. BNP-tillväxten 2011 inom EU respektive euroområdet uppgick till 1,5 % respektive 1,4 % enligt Eurostat (EU:s statistikbyrå). Inflationen (HIKP, Harmoniserat konsumentprisindex) 2011 inom EU respektive euroområdet uppgick till 3,1 % respektive 2,7 %. Denna inflation räknas som en årlig genomsnittlig förändring. Den årliga inflationen i euroområdet var enligt Eurostat 2,6 % 2012 vilket kan jämföras med 3,1 % under 2011. SVERIGE Andel av Sagax hyresvärde 70 % Antal fastigheter 97 Den svaga utvecklingen i euroområdet har enligt Riksbanken dämpat efterfrågan på svensk export, som bromsat in sedan slutet av 2011. Enligt Riksbankens senaste penningpolitiska rapport från oktober 2012 dämpas den svenska exporten nu tydligt till följd av avmattningen i euroområdet vilket ligger i linje med Riksbankens tidigare bedömningar. De svagare konjunkturutsikterna medför att hushållens konsumtionstakt även fortsättningsvis bedöms minska medan företagen förväntas skjuta på sina investeringar. Riksbanken bedömer vidare att när BNP-tillväxten i omvärlden läggs samman utifrån den betydelse länder har för svensk ekonomi blir utvecklingen svag framöver. Likaså påverkas arbetsmarknaden och arbetslösheten förväntas stiga det närmaste året. Under 2012 beräknar Konjunkturinstitutet att BNP-tillväxten i Sverige blir 0,9 % och att tillväxten kommer att öka till 0,8 % under 2013 respektive 2,2 % under 2014. Konjunkturinstitutet bedömer att arbetslösheten uppgår till 8,3 % 2013 och 8,4 % 2014 för att därefter minska. Regeringens finanspolitik väntas vara expansiv under 2013 och bedömningen är att detta behövs för att skynda på återhämtningen i ekonomin samt för att komma närmare inflationsmålet. Det svaga konjunkturläget och förstärkningen av kronan håller tillbaka inflationstrycket. Inflationen påverkar indexuppräkningen av Sagax hyresavtal. Inflationstakten enligt KPI med fast ränta (KPIF) i december var 1 % enligt SCB. FINLAND Andel av Sagax hyresvärde 21 % Antal fastigheter 31 Uthyrningsbar area, kvm 275 059 Enligt Eurostat ökade Finlands BNP med 2,9 % under 2011. I likhet med den svenska marknaden har avsättningen för finska exportvaror minskat under 2012 vilket medför att den finska BNP-tillväxten avtar under 2012. Under 2012 beräknar den finska centralbanken att BNP-tillväxten i Finland blir 1,5 % och att tillväxten kommer att sjunka till 1,2 % under 2013 för att därefter öka till 1,6 % under 2014. Arbetslösheten i Finland bedöms vara cirka 7,5 % vid slutet av 2012 och relativt oförändrad under 2013. (Bank of Finland Bulletin, Finnish Economic Outlook 3-2012). Inflationen påverkar indexuppräkningen av Sagax hyresavtal i Finland och uppgick enligt Eurostat till 3,3 % under 2011. I december 2012 var den genomsnittliga procentuella förändringen i inflationen i Finland under de senaste tolv månaderna 3,2 % enligt Eurostat. Uthyrningsbar area, kvm 815 983 14 Prospekt avseende upptagande till handel av stamaktier av serie B i AB Sagax (publ) April 2013