Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) - December 2012

Transkript

1 Erbjudande om teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ) - December 2012

2 EMISSIONEN I SAMMANDRAG Antal aktier i Emissionen Högst nyemitterade preferensaktier. Eventuell utökning av Emissionen Erbjudandet kan komma att utökas med högst preferensaktier i det fall Bolagets styrelse fattar beslut om detta. Teckningskurs Teckningskursen är 29,50 kronor per preferensaktie. Rätt att teckna preferensaktier Emissionen kommer, med avvikelse från Sagax aktieägares företrädesrätt, att riktas till institutionella investerare i Sverige och utomlands och allmänheten i Sverige, inklusive Sagax nuvarande aktieägare. Preliminär tidplan Anmälningsperiod 3 12 december 2012 Offentliggörande av slutgiltigt resultat avseende aktieteckningen 14 december 2012 Likviddag 19 december 2012 Notering på NASDAQ OMX Stockholm 27 december 2012 Övrigt ISIN-kod för preferensaktierna ISIN-kod för BTA Kortnamn för preferensaktier på NASDAQ OMX Stockholm SE SE SAGA PREF Finansiell kalender Bokslutskommuniké februari 2013 Delårsrapport för januari - mars maj 2013 Årsstämma maj 2013 Rådgivare I samband med Erbjudandet och upprättandet av föreliggande Prospekt bistår Carnegie som finansiell rådgivare och Advokatfirman Lindahl som legal rådgivare till Sagax. Definitioner Sagax, Koncernen eller Bolaget AB Sagax (publ), organisationsnummer , eller beroende på sammanhang den koncern i vilken AB Sagax (publ) är moderbolag. Carnegie Carnegie Investment Bank AB, organisationsnummer Euroclear Euroclear Sweden AB, organisationsnummer Erbjudandet eller Emissionen Föreliggande emission av preferensaktier i Sagax, enligt villkoren i Prospektet. 2

3 INNEHÅLLSFÖRTECKNING SAMMANFATTNING 4 RISKFAKTORER 8 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I SAGAX 11 BAKGRUND OCH MOTIV 12 SAGAX PREFERENSAKTIER I KORTHET 13 VILLKOR OCH ANVISNINGAR 15 VERKSAMHET 18 MARKNADSÖVERSIKT 22 SAGAX FASTIGHETSBESTÅND I SAMMANDRAG 28 MARKNADSOMRÅDE STOCKHOLM 32 MARKNADSOMRÅDE ÖVRIGA SVERIGE 35 MARKNADSOMRÅDE HELSINGFORS 37 MARKNADSOMRÅDE ÖVRIGA FINLAND 39 MARKNADSOMRÅDE ÖVRIGT 41 INTRESSEFÖRETAG 43 FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE 45 VÄRDERINGSINTYG 46 FINANSIERING 51 MILJÖ 56 ORGANISATION OCH MEDARBETARE 57 UTVALD FINANSIELL INFORMATION 60 KOMMENTAR TILL UTVALD FINANSIELL INFORMATION 63 AKTIER, AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN 67 STYRELSE, FÖRTAGSLEDNING OCH REVISORER 70 BOLAGSSTYRNING 74 BOLAGSORDNING 81 LEGALA FRÅGOR OCH KOMPLETTERANDE INFORMATION 83 SKATTEFRÅGOR I SVERGIE 85 DEFINITIONER 87 ADRESSER 88 VIKTIG INFORMATION Detta prospekt ( Prospektet ) har upprättats av Sagax i enlighet med lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument samt Kommissionens förordning (EG) nr 809/2004 av den 29 april 2004 (inbegripet förordning (EU) nr 486/2012) om genomförande av Europaparlamentets och rådets direktiv 2003/71/EG (inbegripet direktiv 2010/73/EU). Prospektet har godkänts av och registrerats hos Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i 2 kap 25 och 26 lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument. Godkännande av och registrering hos Finansinspektionen innebär inte någon garanti från Finansinspektionen för att sakuppgifterna i Prospektet är riktiga eller fullständiga. Erbjudandet riktar sig inte till personer vars deltagande kräver ytterligare Prospekt, registrerings- eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt. Prospektet, anmälningssedlarna och andra till Erbjudandet hänförliga handlingar får inte distribueras i något land där sådan distribution eller sådant erbjudande kräver åtgärder som anges i föregående mening eller där det skulle strida mot regler i sådant land. Varken de betalda tecknade preferensaktierna eller de nyemitterade preferensaktierna som omfattas av Prospektet har registrerats eller kommer att registreras enligt United States Securities Act från 1933 i dess gällande lydelse, någon provinslag i Kanada, eller enligt tillämplig lag i Japan, Australien, Hong Kong eller Nya Zeeland och får ej, med vissa undantag, erbjudas, överlåtas eller avyttras, direkt eller indirekt, inom Amerikas Förenta Stater, Kanada, Japan, Australien, Hong Kong eller Nya Zeeland eller till personer med hemvist där eller till eller på uppdrag av eller till förmån för U.S. Persons såsom detta definieras i Regulation S i United States Securities Act från 1933 i dess gällande lydelse. Anmälan om teckning av preferensaktier i strid med ovanstående kan komma att anses ogiltig. Prospektet innehåller vissa framåtriktade uttalanden som återspeglar Sagax aktuella syn och förväntningar på framtida händelser samt finansiell och operativ utveckling. Ord som avses, bedöms, förväntas, kan, planerar, uppskattar och andra uttryck som innebär indikationer eller förutsägelser avseende framtida utveckling eller trender och som inte är grundade på historiska fakta, utgör framåtriktad information. Även om Sagax anser att dessa uttalanden är baserade på rimliga antaganden och förväntningar kan Sagax inte garantera att sådana framåtriktade uttalanden kommer att förverkligas. Då dessa framåtriktade uttalanden inbegriper såväl kända som okända risker och osäkerhetsfaktorer, kan verkligt utfall väsentligen skilja sig från vad som uttalas i framåtriktade uttalanden. Andra faktorer som kan medföra att Sagax faktiska verksamhetsresultat eller prestationer avviker från innehållet i framåtriktade uttalanden innefattar, men är inte begränsade till, de som beskrivs i avsnittet Riskfaktorer. Framåtriktade uttalanden i Prospektet gäller endast vid tidpunkten för Prospektet. Sagax gör inga utfästelser om att offentliggöra uppdateringar eller revideringar av framåtriktade uttalanden till följd av ny information, framtida händelser eller dylikt utöver vad som krävs enligt tillämpliga lagar. Prospektet innehåller marknadsinformation och branschprognoser, däribland information avseende storleken på marknader där Koncernen är verksam. Även om Sagax anser att dessa källor är tillförlitliga, har Sagax inte verifierat informationen. Viss information bygger också på uppskattningar av Sagax. Förutom vad som anges i de genom hänvisning införlivade revisionsberättelserna för räkenskapsåren 2009, 2010 och 2011 samt Sagax delårsrapport för perioden januari-september 2012, vilken granskats översiktligt, har ingen information i Prospektet granskats eller reviderats av Bolagets revisorer förutom vad som uttryckligen anges. De siffror som redovisas i Prospektet har i vissa fall avrundats, varför tabeller och grafer inte alltid summerar korrekt. Såvitt Sagax känner till har inga uppgifter utelämnats som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande. I samband med Emissionen kan Carnegie komma att agera som stabiliseringsansvarig och genomföra transaktioner för att stödja börskursen eller marknadspriset på preferensaktierna i Bolaget ( Stabiliseringsåtgärder ). Carnegie har inte någon skyldighet att vidta Stabiliseringsåtgärder och sådana åtgärder kan, om de påbörjats, komma att avbrytas när som helst utan förvarning. Stabiliseringsåtgärder kan komma att företas från och med offentliggörandet av Prospektet till och med 30 kalenderdagar efter teckningsperiodens utgång, vilket förväntas vara den 12 december Stabiliseringsansvarig får inte stabilisera preferensaktierna till ett pris överstigande 29,50 kronor per preferensaktie, motsvarande teckningskursen i Erbjudandet (29,50 kronor). För en mer detaljerad beskrivning av stabiliseringsaktiviteter, se avsnittet Legala frågor och övrig information, rubrik Stabiliseringsåtgärder. Observera att en investerare som väcker talan vid domstol med anledning av uppgifterna i Prospektet kan bli tvungen att bekosta en översättning av Prospektet. Svensk lag skall tillämpas på innehållet i Prospektet. Tvist rörande innehållet i Prospektet eller därmed relaterade frågor skall avgöras av svensk domstol exklusivt, varvid Stockholms tingsrätt skall utgöra första instans. Handlingar införlivade genom hänvisning Följande handlingar vilka tidigare har publicerats är i sin helhet införlivade i Prospektet i enlighet med 2 kap 20 lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument: 1.Sagax delårsrapport för perioden januari-september 2012 som översiktligt granskats av Bolagets revisorer; och 2.Sagax årsredovisningar för 2009, 2010 och 2011 samt därtill hörande revisionsberättelser. Informationen i handlingarna är således en del av Prospektet och skall läsas tillsammans med övrig information i Prospektet. Handlingarna har ingivits till Finansinspektionen samt finns tillgängliga hos Sagax och på Bolagets hemsida, 3

4 SAMMANFATTNING Sammanfattningar består av informationskrav uppställda i "Punkter". Punkterna är numrerade i avsnitten A - E (A.1 - E.7). Denna sammanfattning innehåller alla de punkter som krävs i en sammanfattning för aktuell typ av värdepapper och emittent. Eftersom vissa punkter inte är tillämpliga för alla typer av prospekt kan det dock finnas luckor i punkternas numrering. Även om det krävs att en punkt inkluderas i sammanfattningen för aktuella värdepapper och emittent, är det möjligt att ingen relevant information kan ges rörande punkten. Informationen har då ersatts med en kort beskrivning av punkten tillsammans med angivelsen "ej tillämplig". Avsnitt A Introduktion och varningar A.1 Introduktion och varningar A.2 Tredje mans användning av Prospektet Denna sammanfattning är endast ämnad att utgöra en introduktion till och ett sammandrag av Prospektet. Varje beslut om att investera i Sagax skall baseras på en bedömning av Prospektet i dess helhet. Läsare av Prospektet bör inte fatta ett beslut att investera i Sagax utan att ha läst och tillgodogjort sig hela Prospektet och noggrant studerat och förstått riskerna som är förenade med en investering i Sagax. En investerare som väcker talan vid domstol med anledning av informationen i Prospektet kan tvingas att svara för kostnaderna för översättning av Prospektet. En person får göras ansvarig för information som ingår, eller saknas, i den här sammanfattningen, bara om sammanfattningen är vilseledande eller felaktig i förhållande till de övriga delarna av Prospektet, eller om den inte, tillsammans med andra delar av Prospektet, ger nyckelinformation för att hjälpa investerare när de överväger att investera i sådana värdepapper. Ej tillämplig; samtycke till tredje man att använda Prospektet lämnas inte. Avsnitt B Emittent B.1 Firma och Bolagets registrerade firma och handelsbeteckning är AB Sagax (publ). Bolagets organisationsnummer är handelsbeteckning B.2 Säte och bolagsform Sagax är ett publikt svenskt aktiebolag med säte i Stockholm. Bolaget bildades i Sverige enligt svensk rätt och dess associationsform regleras av aktiebolagslagen (2005:551). B.3 Funktion och huvudsaklig verksamhet Sagax är ett fastighetsbolag som investerar i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax primära investeringsfokus är Stockholms och Helsingforsregionen som utgör 58 % av hyresvärdet. Det sammanlagda marknadsvärdet för samtliga Sagax fastigheter var miljoner kronor per 30 september B.4a Trender Oron på Europas finansmarknader består vilket påverkar fastighetsbolag likväl som bolag i andra branscher. Fastighetstransaktioner i Sverige har minskat något under 2012 till följd av en fortsatt kombination av svårighet att finansiera förvärv samt en allmänt dämpad investeringsvilja. Situationen är likartad i Finland, vilket är Bolagets näst största marknad. Sverige liksom Finland är i stor utsträckning exportberoende ekonomier och den fortgående europeiska skuldkrisen får allt större effekt även i Nordeuropa som tidigare klarat sig relativt bra under krisen. För kommersiella fastighetsbolag får avmattningen effekt genom lägre efterfrågan på lokaler samt försämrad betalningsförmåga hos befintliga och potentiella hyresgäster. I jämförelse med resten av Europa är dock bedömningen att Sverige och Finland står sig relativt starkt. Trots att Sveriges kreditmarknad i jämförelse med många europeiska kreditmarknader bedöms vara relativt likvid så har det bland fastighetsbolag blivit vanligare att söka alternativa finansieringar såsom upplåning via obligationsemissioner eller emissioner av preferensaktier. B.5 Koncern Koncernen består av 82 koncernföretag varav 16 med säte i Finland, 1 med säte i Danmark och övriga med säte i Sverige. Bolaget äger 81 dotterföretag direkt eller indirekt till 100 %. Därutöver äger Bolaget 50 % av intresseföretagen Segeltorp Holding AB och Söderport Holding AB. Bolaget äger inga fastigheter direkt. B.6 Större aktieägare Per 30 september 2012 ägde David Mindus via bolag aktier i Sagax motsvarande cirka 7,7 % av kapitalet och 22,8 % av rösterna. M2 Capital Management AB ägde cirka 6,8 % av kapitalet och 14,5 % av rösterna och familjen Salén ägde via bolag cirka 3,8 % av kapitalet och 10,4 % av rösterna. Avanza Pension ägde cirka 5,2 % av kapitalet och 2,1 % av rösterna. B.7 Utvald historisk finansiell information Utdrag ur resultaträkningar för Koncernen, mkr mån 9 mån 12 mån 12 mån 12 mån jan-sep jan-sep jan-dec jan-dec jan-dec Intäkter 616,2 579,3 785,2 668,0 570,3 Fastighetskostnader -82,9-80,2-111,6-95,3-73,1 Driftnetto 533,3 499,1 673,6 572,7 497,2 Central administration -26,9-24,4-34,3-30,5-26,2 Resultat från intresseföretag 22,3-74,0-60,2 48,6 2,2 Finansnetto -210,9-209,4-284,9-236,3-230,4

5 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 317,7 191,2 294,1 354,5 242,8 -varav Förvaltningsresultat 326,9 280,8 378,3 324,7 242,8 Värdeförändringar fastigheter 126,2 57,1 123,7 175,7-244,1 Värdeförändringar derivat -40,6-207,3-250,2 76,5 50,9 Värdeförändringar lån i utländsk valuta 57,2 Resultat före skatt 403,2 41,0 167,5 664,0 49,6 Uppskjuten skatt -104,8-19,2-31,8-165,2-8,4 Aktuell skatt 6,7-2,0-13,7-7,1-7,6 Periodens resultat 305,2 19,8 121,9 491,7 33,6 Utdrag ur balansräkningar för Koncernen, mkr mån 9 mån 12 mån 12 mån 12 mån jan-sep jan-sep jan-dec jan-dec jan-dec Förvaltningsfastigheter 9 290, , , , ,8 Övriga tillgångar 350,4 321,9 320,5 535,5 340,6 Kassa och bank 380,9 192,7 343,3 393,7 203,7 Summa tillgångar , , , , ,1 Eget kapital 2 357, , , , ,6 Räntebärande skulder 6 693, , , , ,9 Uppskjuten skatteskuld 180,4 99,6 89,2 81,5 43,5 Finansiella instrument 491,6 411,5 453,6 229,1 303,9 Övriga skulder 299,2 279,1 266,1 267,6 167,2 Summa eget kapital och skulder , , , , ,1 Utdrag ur kassaflödesanalyser för Koncernen, mkr mån 9 mån 12 mån 12 mån 12 mån jan-sep jan-sep jan-dec jan-dec jan-dec Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelseresultat 281,2 264,9 349,8 308,0 236,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten 300,1 254,8 332,3 322,9 246,5 Kassaflöde från investeringsverksamheten -388, , , ,8-691,1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 127,8 895,3 796, ,5 437,4 Periodens kassaflöde 39,7-199,7-50,0 192,6-7,2 Likvida medel vid periodens början 343,3 393,7 393,7 203,7 210,9 Likvida medel vid periodens slut 380,9 192,7 343,3 393,7 203,7 Nyckeltal mån 9 mån 12 mån 12 mån 12 mån Fastighetsrelaterade jan-sep jan-sep jan-dec jan-dec jan-dec Direktavkastning, % 7,9 7,7 7,7 8,1 8,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresduration, år 8,5 8,1 7,9 8,6 9,1

6 Uthyrningsbar area, kvadratmeter Antal fastigheter Finansiella Avkastning på eget kapital, % Soliditet, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,3 2,4 2,0 1,8 Aktie och övrigt Genomsnittligt antal stamaktier Resultat per stamaktie, kr 18,58-2,71 3,56 34,28-0,62 Genomsnittligt antal preferensaktier Resultat per preferensaktie, kr 1,50 1,50 2,00 2,00 2,00 B.8 Utvald Ej tillämplig; Prospektet innehåller inte proformaredovisning. proformaredovisning B.9 Resultatprognos För 2012 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 420 miljoner kronor. Prognosen presenterades i Sagax delårsrapport för perioden januari-september B.10 Anmärkning vid Ej tillämplig; revisionsanmärkningar saknas. revision B.11 Tillräckligt rörelsekapital Det är Sagax uppfattning att Bolagets befintliga rörelsekapital är tillräckligt för de aktuella behoven för den närmaste tolvmånadersperioden. Avsnitt C Värdepapper C.1 Erbjudna värdepapper Preferensaktier i Sagax (ISIN-kod SE ). C.2 Denominering Aktierna är denominerade i svenska kronor. C.3 Totalt antal aktier Bolagets registrerade aktiekapital uppgår till kronor före Emissionen, fördelat på stamaktier av serie A och preferensaktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 5 kronor. Samtliga aktier är fullt betalda. C.4 Rättigheter sammanhängande med värdepapprena Varje preferensaktie berättigar till en tiondels röst på bolagsstämma. Preferensaktierna berättigar till en utdelning om 2,00 kronor per år, med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Preferensaktierna medför i övrigt inte någon rätt till utdelning. I det fall Sagax inte erlägger 2,00 kronor i årlig utdelning skall preferensutdelningen ackumuleras med 7 % årligen till dess att utbetalning sker av så kallat "Innestående Belopp". Innestående Belopp räknas upp med en faktor motsvarande 7 % årligen till dess att full utdelning lämnats. Ingen utdelning får ske till stamaktieägarna innan preferensaktieägarna erhållit Innestående Belopp. Utdelning utbetalas genom Euroclears försorg. Vid Bolagets likvidation har preferensaktier prioritet framför stamaktier till ett värde om 30 kronor per preferensaktie med tillägg för eventuellt Innestående Belopp. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel. Inlösen av preferensaktier kan ske på Bolagets begäran efter beslut på bolagsstämma till 35 kronor per preferensaktie med tillägg för eventuellt Innestående Belopp. C.5 Inskränkningar i Ej tillämplig; aktierna är inte föremål för några begränsningar i rätten att överlåta dem. överlåtbarhet C.6 Upptagande till handel Preferensaktien är, i likhet med Bolagets stamaktie av serie A, sedan tidigare upptagen till handel på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. C.7 Utdelningspolicy Sagax utdelningspolicy är att cirka en tredjedel av det årliga förvaltningsresultatet skall lämnas i sammanlagd utdelning på stamoch preferensaktierna. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna. Avsnitt D Risker D.1 Huvudsakliga risker specifika för Koncernen och de branscher som den verkar inom Aktieägande är alltid förenat med risk och investerare uppmanas därför att göra en bedömning av faktorer som potentiellt kan ha en negativ effekt på Sagax framtida utveckling. Några av de faktorer som skall beaktas vid en investering i Sagax är: negativ förändring i den långsiktiga efterfrågan på lager- och industrilokaler, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå; att hyresgäster inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyresavtalen; negativa förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde; att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor; 6

7 D.3 Huvudsakliga risker som är specifika för värdepappren att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad negativt; och beroendet av enskilda medarbetare. Värdepappershandel är alltid förknippad med risk och risktagande. Eftersom en aktieinvestering både kan stiga och sjunka i värde är det inte säkert att en investerare kan komma att få tillbaka investerat kapital. Därtill bör noteras att prissättningen av aktier är beroende av faktorer som Sagax inte råder över, bland annat aktiemarknadens förväntningar och utveckling samt den ekonomiska utvecklingen i allmänhet. En investering i Sagax aktier bör därför föregås av en noggrann analys av Bolaget, dess konkurrenter och omvärld samt generell information om fastighetsbranschen och fastighetsbolag. Vidare kan inte framtida utdelning på preferensaktierna garanteras. Avsnitt E Erbjudande E.1 Emissionsbelopp och kostnader Emissionen kommer att tillföra Sagax högst 270 miljoner kronor före emissionskostnader. Från beloppet kommer avdrag att göras för emissionskostnader som förväntas uppgå till cirka 6,5 miljoner kronor. E.2a Motiv till emissionen och användning av emissionslikviden Sagax strategi omfattar bland annat fortsatt expansion genom kompletteringsförvärv av fastigheter och genom investeringar i befintligt fastighetsbestånd och Bolaget ser nu flera intressanta investeringsmöjligheter. Differensen mellan den direktavkastning som kan erhållas vid investeringar i Sagax fastighetssegment och den riskfria räntan befinner sig för närvarande på historiskt höga nivåer. Samtidigt medför bankernas återhållsamma kreditgivning att en stark finansiell ställning, och därmed hög sannolikhet att kunna genomföra överenskomna transaktioner, värderas högt av potentiella säljare av fastigheter. Sagax bedömer därför att Bolaget har goda förutsättningar att genomföra kompletteringsförvärv till attraktiva villkor. För att kunna tillvarata dessa investeringsmöjligheter utan att försvaga Bolagets finansiella ställning har Sagax beslutat om Erbjudandet. E.3 Erbjudandets former och villkor Styrelsen i Sagax har den 30 november 2012, med stöd av årsstämmans bemyndigande den 4 maj 2012, beslutat att genomföra en nyemission av preferensaktier. Emissionsbeslutet innebär att Sagax aktiekapital ökas med högst kronor genom emission av högst preferensaktier. Emissionen kan komma att utökas till att omfatta maximalt ytterligare preferensaktier för det fall styrelsen beslutar om detta. Erbjudandet riktas, med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, till såväl institutionella investerare i Sverige och utomlands som allmänheten i Sverige, inklusive Sagax nuvarande aktieägare. Skälen till avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt är att uppnå en utökning av den institutionella ägarbasen i Bolaget samt en ökad spridning av preferensaktier bland allmänheten i syfte att ytterligare bidra till en regelbunden och likvid handel i Sagax preferensaktie på NASDAQ OMX Stockholm. Erbjudandet är villkorat av att den extra bolagsstämman i Sagax den 12 december 2012 fattar beslut om att preferensaktier som emitteras i Emissionen skall äga rätt till vinstutdelning i enlighet med Sagax bolagsordning. Aktieägare representerande 35,6 % av antalet röster och 13,3 % av antalet aktier har förbundit sig att rösta för beslutet om vinstutdelning vid den extra bolagsstämman. Vidare förbehåller sig Styrelsen rätten att inte genomföra Emissionen om inte teckning och betalning erhålls avseende lägst preferensaktier. Anmälan om teckning av aktier sker från och med den 3 december till och med den 12 december E.4 Intressen och intressekonflikter Ingen av Bolagets styrelseledamöter har någon familjerelation med någon annan styrelseledamot eller annan ledande befattningshavare. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamot David Mindus ägde per 30 september 2012 via bolag aktier i Sagax motsvarande cirka 7,7 % av kapitalet och 22,8 % av rösterna och har därmed stort inflytande i Bolaget. Utöver detta föreligger det ingen intressekonflikt mellan någon av styrelseledamöternas eller de andra ledande befattningshavarnas plikter gentemot Bolaget, deras privata intressen eller andra plikter. E.5 Lock up-avtal Ej tillämplig; några lock-up avtal föreligger inte i samband med Emissionen. E.6 Utspädningseffekt Förutsatt att Emissionen fulltecknas kommer antalet registrerade preferensaktier i Sagax att öka från till aktier och antalet röster öka med från ,2 till ,2 vilket motsvarar en utspädning om 18,3 % av kapitalet och 5,4 % av rösterna i Bolaget. För det fall att Emissionen utökas med preferensaktier kommer antalet aktier i Bolaget att öka till aktier och antalet röster ökar med ytterligare till ,2 vilket motsvarar en utspädning om 25,2 % av kapitalet och 7,4 % av rösterna i Bolaget. E.7 Kostnader som åläggs investeraren Ej tillämplig; courtage utgår ej. 7

8 RISKFAKTORER En investering i Sagax är förenad med risk. Vid bedömningen av Sagax framtida utveckling är det av stor vikt att beakta relevanta riskfaktorer. Nedan lämnas en redogörelse för vissa riskfaktorer som enligt styrelsen kan ha betydelse för Bolaget eller en investering i Bolagets aktier. Riskfaktorerna är inte framställda i prioritetsordning och gör inte anspråk på att vara heltäckande. Ytterligare riskfaktorer som för närvarande inte är kända eller som för närvarande inte bedöms vara väsentliga kan också komma att påverka Bolagets verksamhet. En samlad utvärdering måste således ta hänsyn till dessa risker och innefatta övrig information i Prospektet tillsammans med en allmän omvärldsbedömning. Utöver information som framkommer i Prospektet bör varje investerare göra sin egen bedömning av varje riskfaktor och dess betydelse för Bolagets framtida utveckling. RISKER RELATERADE TILL SAGAX Hyresintäkter och hyresutveckling Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lager- och industrilokaler, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadshyror. Sagax har en lång genomsnittlig återstående löptid på hyresavtalen, men en långsiktigt negativ utveckling av de aktuella marknadshyrorna kan komma att påverka Bolaget negativt. Kreditrisk Sagax primära kreditrisk består i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyresavtalen. Drift- och underhållskostnader Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktäriseras ofta av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drift- och underhållsansvar. De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och uppvärmningskostnader. Vid eventuella vakanser påverkas Sagax resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kostnader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster. Transaktionsrelaterade risker Fastighetsförvärv är en del av Sagax löpande verksamhet och är till sin natur förenat med viss osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgör riskerna bland annat framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. Fastigheternas värdeförändring Sagax är exponerat mot förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde. Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknadsvärden på Sagax fastigheter kommer att inverka negativt på Sagax resultat- och balansräkning. För att upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. Finansiering Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. Sagax långfristiga finansiering utgörs av bilaterala och syndikerbara kreditfaciliteter samt av ett obligationslån om 250 miljoner kronor emitterat under 2010 och ett obligationslån om 350 miljoner kronor emitterat under Motparter i de förstnämnda kreditfaciliteterna är huvudsakligen svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna begära återbetalning av lämnade krediter i förtid för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. 8

9 Likviditetsrisk Likviditetsrisk definieras som risken att inte ha tillgång till likvida medel eller kreditutrymme för täckande av betalningsåtaganden, inklusive räntebetalningar. Brist på likviditet för täckande av större betalningsåtaganden kan påverka Sagax verksamhet och finansiella ställning. Sagax rörelsekapital uppgick den 30 september 2012 till 45,8 miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 980,9 miljoner kronor varav 380,9 miljoner kronor i form av bankinlåning, 450,0 miljoner kronor i form av långfristiga lånelöften och 150,0 miljoner kronor i form av kortfristiga lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för utnyttjandet av lånelöftena. Ränterisk Räntekostnader är Sagax största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Per 30 september 2012 uppgick de räntebärande skulderna till miljoner kronor. Finansiella derivats värdeförändring Sagax har en stor andel lån med kort räntebindningstid och som en del i hanteringen av ränterisken använder sig Sagax av räntederivat, huvudsakligen nominella ränteswappar. Räntederivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen. Värdeförändringar på räntederivaten redovisas i resultaträkningen. I takt med att marknadsräntorna förändras uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten. Sagax har använt räntederivaten för att öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet och minska sin finansiella risk. Om marknadsräntorna sjunker kommer marknadsvärdet på Sagax räntederivat att minska, vilket har en negativ effekt på Sagax resultat och finansiella ställning. Valutarisk Sagax äger 31 fastigheter i Finland och fem fastigheter i Tyskland, vilket medför en exponering mot eurokursen. Fastigheterna är finansierade med eget kapital och banklån. Banklånen avseende de finska och tyska fastigheterna är denominerade i euro. Den 30 september 2012 uppgick räntebärande skulder i euro till motsvarande miljoner kronor. Vid samma tidpunkt uppgick marknadsvärdet på fastigheterna i Finland och Tyskland till miljoner kronor. Nettoexponeringen den 30 september 2012, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 787 miljoner kronor. Sagax redovisning enligt IAS 21 medför att merparten av valutakurseffekter redovisas direkt mot eget kapital. Endast en mindre del av valutakurseffekterna redovisas i resultaträkningen. Organisatorisk risk Sagax har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Sagax skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställning. Operationella risker Sagax kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Miljörisk Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att verksamhetsutövaren, nuvarande och tidigare, bär ansvaret. Sagax bedriver inte någon tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken (1998:808). Emellertid kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken, det vill säga är verksamhetsutövare enligt miljöbalken. Om inte någon verksamhetsutövare kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt miljöbalken. Sådant krav kan komma att påverka Sagax negativt. Skatter och ändrad lagstiftning Förändring av lagstiftning avseende bolagsskatt, fastighetsskatt och övriga skatter, exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar och avdragsrätt för räntor, kan komma att påverka Sagax resultat. Sagax har ackumulerade skattemässiga underskott. Koncernens underskottsavdrag vid utgången av 2011 uppgick till 470,6 miljoner kronor. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över Bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstiftning eller rättspraxis. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, avseende exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen, kan få negativa konsekvenser för Sagax. 9

10 RISKER RELATERADE TILL INVESTERING I SAGAX PREFERENSAKTIER Preferensaktien Värdepappershandel är alltid förknippad med risk och risktagande. Eftersom en aktieinvestering både kan stiga och sjunka i värde är det inte säkert att en investerare kan komma att få tillbaka investerat kapital. Därtill bör noteras att prissättningen av aktier är beroende av faktorer som Sagax inte råder över, bland annat aktiemarknadens förväntningar och utveckling samt den ekonomiska utvecklingen i allmänhet. En investering i Sagax aktier bör därför föregås av en noggrann analys av Bolaget, dess konkurrenter och omvärld samt generell information om fastighetsbranschen och fastighetsbolag. En investering i aktier bör aldrig ses som ett snabbt sätt att generera avkastning utan snarare som en investering som genomförs på lång sikt med kapital som kan undvaras. Påverkan från större aktieägare Per 30 september 2012 ägde David Mindus via bolag aktier i Sagax motsvarande cirka 7,7 % av kapitalet och 22,8 % av rösterna. M2 Capital Management AB ägde cirka 6,8 % av kapitalet och 14,5 % av rösterna och familjen Salén ägde via bolag cirka 3,8 % av kapitalet och 10,4 % av rösterna. Avanza Pension ägde cirka 5,2 % av kapitalet och 2,1 % av rösterna. Dessa innehav innebär att nämnda ägare har stort inflytande i Bolaget och kan komma att påverka bland annat sådana angelägenheter som är föremål för omröstning på bolagsstämma, exempelvis val av styrelse och beslut om vinstutdelning. Nämnda aktieägare kan också ha möjlighet att förhindra eller försvåra att Sagax förvärvas genom ett offentligt uppköpserbjudande. Varje preferensaktie berättigar till en tiondels röst vid bolagsstämma, jämfört med stamaktierna som berättigar till en röst per stamaktie. Innehavare av stamaktier kan därmed komma att påverka beslut som fattas av aktieägare i större utsträckning än innehavare av preferensaktier. Utdelning på preferensaktierna kan inte garanteras Enligt bestämmelser i Sagax bolagsordning medför preferensaktierna förtur till utdelning före eventuell utdelning till stamaktierna. Framtida utdelningar och storleken på sådana utdelningar är bland annat beroende av Sagax framtida verksamhet, framtidsutsikter, resultat, finansiella ställning, utdelningsbara medel, kassaflöde, rörelsekapitalbehov samt generella finansiella och legala restriktioner. Det finns många risker som kan komma att påverka Sagax verksamhet negativt och det kan inte garanteras att Sagax kommer kunna prestera resultat som möjliggör utdelning på preferensaktierna i framtiden. Emissionen kan komma att inte genomföras Emissionen är villkorad av att den extra bolagsstämman i Sagax den 12 december 2012 fattar beslut om att preferensaktier som emitteras i Emissionen skall äga rätt till vinstutdelning enligt Sagax bolagsordning. Styrelsen förbehåller sig vidare rätten att inte genomföra Emissionen om inte teckning och betalning erhålls avseende lägst preferensaktier. 10

11 INBJUDAN TILL TECKNING AV PREFERENSAKTIER I SAGAX Årsstämman i Sagax bemyndigade den 4 maj 2012 styrelsen för Sagax att, vid ett eller flera tillfällen, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, preferensaktier och/eller teckningsoptioner i Bolaget. Med stöd av årsstämmans bemyndigande har styrelsen för Sagax den 30 november 2012 beslutat att bjuda in institutionella investerare i Sverige och utomlands och allmänheten i Sverige, inklusive Sagax nuvarande aktieägare, till teckning av högst preferensaktier till en teckningskurs om 29,50 kronor per preferensaktie. Teckning av nya preferensaktier skall ske under perioden 3 december 2012 till 12 december Under förutsättning att Emissionen tecknas till fullo tillför Emissionen Sagax totalt 270 miljoner kronor, före emissionskostnader. 1 Skälen till avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt är att uppnå en utökning av den institutionella ägarbasen i Bolaget samt en ökad spridning av preferensaktierna bland allmänheten i syfte att ytterligare bidra till en regelbunden och likvid handel i Sagax preferensaktie på NASDAQ OMX Stockholm. Av Emissionen är totalt preferensaktier avsedda för institutionell teckning och preferensaktier avsedda för Sagax aktieägare och allmänheten i Sverige. Slutlig tilldelning kan komma att avvika från avsedd tilldelning. I händelse av överteckning kan befintliga aktieägare i Sagax komma att särskilt beaktas i förhållande till det antal aktier de äger per 12 december 2012 (oavsett aktieslag). Tilldelning till befintliga aktieägare i Sagax kommer att ske med lägst 350 preferensaktier. Styrelsen förbehåller sig rätten att, med stöd av årsstämmans bemyndigande, utöka Erbjudandet med högst ytterligare preferensaktier. För det fall att styrelsen beslutar att emittera ytterligare preferensaktier kan Bolaget komma att tillföras ytterligare cirka 100 miljoner kronor. Styrelsen förbehåller sig vidare rätten att inte genomföra Emissionen om inte teckning och betalning erhålls avseende lägst preferensaktier. Vid full teckning av preferensaktier kommer antalet aktier i Bolaget att utökas från till aktier och antalet röster ökas med från ,2 till ,2 vilket motsvarar en utspädning om 18,3 % av kapitalet och 5,4 % av rösterna. I det fall Emissionen utökas med ytterligare preferensaktier kommer antalet aktier i Bolaget att utökas till aktier och antalet röster ökar med ytterligare till ,2 vilket motsvarar en utspädning om 25,2 % av kapitalet och 7,4 % av rösterna. Investerare inbjuds härmed att teckna preferensaktier i Sagax i enlighet med villkoren i detta Prospekt. Sagax styrelse, bestående av styrelseordförande Göran E Larsson och styrelseledamöterna Staffan Salén, Johan Thorell, Filip Engelbert, Johan Cederlund, Ulrika Werdelin och David Mindus ansvarar för innehållet i Prospektet. Härmed försäkras att styrelsen har vidtagit alla rimliga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt styrelsen vet, överensstämmer med faktiska förhållanden och att ingenting utelämnats som skulle kunna påverka dess innebörd. Förutom vad som anges i de genom hänvisning införlivade revisionsberättelserna för räkenskapsåren 2009, 2010 och 2011 samt Sagax delårsrapport för perioden januari-september 2012, vilken granskats översiktligt, har ingen information i Prospektet granskats eller reviderats av Bolagets revisorer förutom vad som uttryckligen anges. Stockholm 30 november 2012 AB SAGAX (PUBL) Styrelsen 11 1 Sagax uppskattar att emissionskostnader med anledning av Emissionen kommer att uppgå till cirka 6,5 miljoner kronor.

12 BAKGRUND OCH MOTIV Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav uppgick per 30 september 2012 till kvadratmeter fördelat på 135 fastigheter. Historiskt har lager- och industrifastigheter genererat en relativt hög löpande direktavkastning i kombination med stabila fastighetsvärden. Fokus för Sagax verksamhet är förvaltningsresultatet och det löpande kassaflödet. För 2012 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 420 miljoner kronor. Per 1 november 2012 var Sagax hyresduration cirka 8,5 år och räntebindning över 4 år. Den långa löptiden avseende hyresavtal och räntebindning skapar en förutsägbarhet avseende förvaltningsresultat och operativt kassaflöde. Sagax strategi omfattar bland annat fortsatt expansion genom kompletteringsförvärv av fastigheter och genom investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Differensen mellan den löpande direktavkastning som kan erhållas vid investeringar i Sagax fastighetssegment och den riskfria räntan befinner sig för närvarande på historiskt höga nivåer. Samtidigt medför bankernas återhållsamma kreditgivning att en stark finansiell ställning, och därmed hög sannolikhet att kunna genomföra överenskomna transaktioner, värderas högt av potentiella säljare av fastigheter. Sagax bedömer därför att Bolaget har goda förutsättningar att genomföra kompletteringsförvärv till attraktiva villkor. För att kunna tillvarata dessa investeringsmöjligheter utan att försvaga Bolagets finansiella ställning bedömer styrelsen att det är lämpligt att Bolagets egna kapital ökas genom nyemission av preferensaktier. Mot ovanstående bakgrund har styrelsen, baserat på bemyndigande från Bolagets årsstämma den 4 maj 2012, beslutat om en nyemission av preferensaktier. Teckningskursen har fastställts till 29,50 kronor per preferensaktie och vid full teckning i Emissionen kommer Sagax att tillföras 270 miljoner kronor före emissionskostnader. För det fall att styrelsen beslutar att emittera ytterligare preferensaktier kan Bolaget komma att tillföras ytterligare cirka 100 miljoner kronor före emissionskostnader. Genom Emissionen ges Bolaget goda förutsättningar, att med balanserad risk, genomföra selektiva förvärv i syfte att ytterligare öka Bolagets förvaltningsresultat och stärka Bolagets kassaflöde. Avsikten är att finansiera eller delfinansiera tillkommande förvärv genom att nyttja det egna kapital som tillförs via Emissionen. Vid behov kommer Bolaget även att utnyttja befintliga kreditfaciliteter för att finansiera tillkommande förvärv. Stockholm 30 november 2012 AB SAGAX (PUBL) Styrelsen 12

13 SAGAX PREFERENSAKTIER I KORTHET Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier. Inga stamaktier av serie B har emitterats. Syftet med utgivandet av preferensaktier är att möjliggöra en expansion av verksamheten där det tillförda kapitalet kan användas för att delfinansiera förvärv. Enligt Sagax bolagsordning medför preferensaktierna företrädesrätt framför stamaktierna till en årlig utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie. Utbetalning av beslutad utdelning sker kvartalsvis med 0,50 kronor per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna är sista vardagen i mars, juni, september respektive december månad. För fullständiga villkor avseende Sagax preferensaktier, se avsnittet "Bolagsordning". VILLKOR I SAMMANDRAG FÖR PREFERENSAKTIER Emissionskurs: 29,50 kronor per preferensaktie i Erbjudandet. Utdelning: 2,00 kronor per år, med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Preferensaktierna medför i övrigt inte någon rätt till utdelning. Under förutsättning att den extra bolagsstämman den 12 december 2012 beslutar i enlighet med styrelsens förslag om vinstutdelning kommer nyemitterade preferensaktier enligt föreliggande Erbjudande att erhålla utdelning från och med den 28 december Direktavkastning: 6,8 % årlig kontant avkastning baserat på teckningskursen om 29,50 per preferensaktie (7,1 % procent effektiv årsavkastning). Rösträtt: Varje preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Utebliven utdelning: I det fall Sagax inte erlägger 2,00 kronor i årlig utdelning skall innestående belopp ("Innestående Belopp") räknas upp med en faktor motsvarande 7 % årligen till dess att full utdelning lämnats. Ingen utdelning får ske till stamaktieägarna innan preferensaktieägarna erhållit Innestående Belopp. Inlösen: Kan ske på Bolagets begäran efter beslut på bolagsstämma till 35 kronor per preferensaktie med tillägg för eventuellt Innestående Belopp. Likvidation: Prioritet framför stamaktier till ett värde om 30 kronor per preferensaktie med tillägg för eventuellt Innestående Belopp. Preferensaktierna medför i övrigt inte någon rätt till skiftesandel. Notering: Preferensaktien är, i likhet med Bolagets stamaktie av serie A, föremål för handel på NASDAQ OMX Stockholm. Övrigt: Villkoren för preferensaktierna regleras i Sagax bolagsordning. Beslut om ändring av bolagsordningen vilket påverkar den rätt som följer med preferensaktierna i något avseende är endast giltigt genom beslut på bolagsstämma (i) som biträds av minst två tredjedelar av röster och antal aktier representerade på bolagsstämman och (ii) att aktieägare som representerar minst två tredjedelar av på bolagsstämman representerade preferensaktieägare biträder beslutet (såvida inte tillämplig lag föreskriver högre majoritet). AVSTÄMNINGSDAGAR FÖR UTBETALNING AV UTDELNING 2012/2013 Avstämningsdagar 2012/2013 för utbetalning av utdelning till preferensaktieägare är följande: 28 december mars juni september december ,50 kronor 0,50 kronor 0,50 kronor 0,50 kronor 0,50 kronor För att vinstutdelning skall erhållas per 28 juni, 30 september och 30 december 2013 förutsätts beslut om vinstutdelning av årsstämman

14 AKTIEKURSUTVECKLING OCH VOLATILITET Nedanstående graf illustrerar aktiekursutvecklingen för Sagax preferensaktie sedan

15 VILLKOR OCH ANVISNINGAR ERBJUDANDET Erbjudandet om teckning av preferensaktier riktas, med avvikelse från Sagax aktieägares företrädesrätt, till institutionella investerare i Sverige och utomlands och allmänheten i Sverige, inklusive Sagax nuvarande aktieägare. Erbjudandet omfattar preferensaktier och är uppdelat i två delar: ett institutionellt erbjudande (det "Institutionella erbjudandet") om preferensaktier och ett erbjudande till allmänheten i Sverige ("Erbjudandet till allmänheten") om preferensaktier. Fördelning av preferensaktier mellan Erbjudandet till allmänheten och det Institutionella erbjudandet kan komma att avvika från den avsedda fördelningen. Erbjudandet kan komma att utökas till att omfatta maximalt ytterligare preferensaktier för det fall styrelsen beslutar om detta. Styrelsen förbehåller sig även rätten att inte genomföra Emissionen om inte teckning och betalning erhålls avseende lägst preferensaktier. TECKNINGSKURS Preferensaktierna emitteras till en kurs om 29,50 kronor per aktie. Courtage utgår ej. ANMÄLAN Det Institutionella erbjudandet Anmälan om teckning av preferensaktier i Emissionen inom ramen för det Institutionella erbjudandet skall omfatta lägst preferensaktier och skall tecknas i jämna poster om 50 preferensaktier. Anmälan om teckning skall ske till Carnegie under perioden 3-12 december 2012 i enlighet med särskilda instruktioner därom. Sådan anmälan måste vara Carnegie tillhanda senast klockan den 12 december Styrelsen förbehåller sig rätten att förlänga tecknings- och betalningstiden. Sådan eventuell förlängning kommer att offentliggöras av Bolaget senast klockan den 12 december Anmälan om teckning inom ramen för det Institutionella erbjudandet, som vid tilldelning, vilken beräknas ske omkring den 14 december 2012, inte har allokerats det fulla antalet anmälda preferensaktier, kommer att med kvarvarande, icke tilldelade preferensaktier automatiskt att ingå i Erbjudandet till allmänheten. Gällande tilldelningsprinciper för sådan automatisk anmälan, se underrubrik "Tilldelning" nedan. Styrelsen förbehåller sig vidare rätten att förkorta teckningstiden. Sådan eventuell förkortning av teckningstiden kommer inte att påverka betalningstiden för anmälda preferensaktier. Eventuell förkortning kommer att offentliggöras av Bolaget före teckningsperiodens utgång. Erbjudandet till allmänheten Anmälan om teckning av preferensaktier i Emissionen inom ramen för Erbjudandet till allmänheten skall omfatta lägst 350 preferensaktier i jämna poster om 50 preferensaktier. Anmälan skall göras via de för Erbjudandet upprättade anmälningssedlarna, vilka kan erhållas från Carnegie eller Sagax. Observera att om anmälan avser fler än preferensaktier måste vidimerad kopia på giltig ID-handling bifogas anmälningssedeln. Observera att anmälningar från befintliga aktieägare till Sagax skall göras på den särskilt upprättade anmälningssedeln. Anmälningar skall lämnas in under perioden 3-12 december 2012 till: Carnegie Investment Bank AB (publ) Transaction Support Stockholm Skicka per e-post eller fax till: IBS.transactionsupport@carnegie.se respektive Anmälan måste vara Carnegie tillhanda senast klockan den 12 december Styrelsen förbehåller sig rätten att förlänga tecknings- och betalningstiden. Eventuell sådan förlängning kommer att offentliggöras av Bolaget senast klockan den 12 december Anmälan är bindande. Endast en anmälningssedel per tecknare kommer att beaktas. Om flera anmälningssedlar skickas in kommer endast den senast mottagna att beaktas. Ofullständig eller felaktigt ifylld anmälningssedel kan komma att lämnas utan avseende. Inga tillägg eller ändringar får göras i den på anmälningssedeln tryckta texten. De som anmäler sig för teckning av preferensaktier i emissionen måste ha ett svenskt vp-konto eller en depå hos en svensk bank eller annan förvaltare till vilken leverans av preferensaktier kan ske. Personer som saknar vp-konto eller depå måste öppna ett vp-konto eller en depå genom sin bank eller värdepappersinstitut innan anmälan inlämnas. Observera att detta kan ta viss tid. Befintliga aktieägare i Sagax Alla direktregistrerade aktieägare med känd adress för Bolaget utifrån en aktiebok, från Euroclear per 29 november 2012, kommer att erhålla en informationsbroschyr tillsammans med en särskild anmälningssedel som skall användas för anmälan om teckning. Förvaltare kommer att informeras om att upplysa sina depåkunder som är aktieägare i Sagax om deras möjlighet om deltagande i Emissionen genom teckning. Observera att som depåkund och aktieägare i Sagax skall anmälan och teckning ske via respektive förvaltare. Aktieägare som inte erhållit någon särskild anmälningssedel uppmanas att kryssa i rutan "Befintlig aktieägare i Sagax" på den allmänna anmälningssedeln. I händelse av överteckning kan befintliga aktieägare i Sagax komma att särskilt beaktas i förhållande till det antal aktier de äger per 12 december 2012 (oavsett aktieslag). 15

16 Observera att anmälningssedeln måste vara Carnegie tillhanda senast klockan den 12 december Anmälan som skickas via post måste därvid sändas i god tid för att kunna vara Carnegie tillhanda till dess. Anmälningssedlar och Prospektet kan erhållas från Carnegie Investment Bank AB (besöksadress: Regeringsgatan 56, Stockholm; telefon: ) eller hos något av Carnegies kontor i Sverige, eller från, eller Observera att en investerare som önskar anmäla sig för teckning och har en aktiedepå hos en förvaltare skall, oavsett om han eller hon är aktieägare i Sagax eller ej, kontakta sin förvaltare för vidare instruktioner. Detta gäller även en investerare vars depå är kopplad till en kaptialförsäkring eller ett investerarsparkonto. TILLDELNING Tilldelning av preferensaktier till och inom respektive del av Erbjudandet kommer att ske på basis av efterfrågan och kommer att beslutas av styrelsen för Sagax i samråd med Carnegie, varvid målet är att uppnå en god institutionell ägarbas och en bred spridning av preferensaktierna bland allmänheten i syfte att bidra till en regelbunden och likvid handel med Sagax preferensaktier på NASDAQ OMX Stockholm. Det Institutionella erbjudandet Anmälningar från institutionella investerare som bedöms bli långsiktiga ägare i Sagax samt anmälningar från institutionella investerare som tidigt inkommit med anmälan om teckning kan särskilt komma att beaktas. Någon garanti för tilldelning till enskild institutionell investerare lämnas inte. Anmälan om teckning inom ramen för det Institutionella erbjudandet, som vid tilldelning inte har allokerats det fulla antalet anmälda preferensaktier, kommer att med kvarvarande, icke tilldelade preferensaktier ( Icke tilldelade preferensaktier i det Institutionella erbjudandet ) automatiskt att ingå i Erbjudandet till allmänheten, se nedan. Erbjudandet till allmänheten Tilldelning är inte beroende av när under anmälningstiden anmälan inges. I händelse av överteckning kan tilldelning komma att ske med lägre antal preferensaktier än anmälan avser eller genom slumpmässigt urval. Givet att tilldelning sker, kommer detta att ske med lägst 350 preferensaktier. Befintliga aktieägare i Sagax I händelse av överteckning kan befintliga aktieägare i Sagax komma att särskilt beaktas i förhållande till det antal aktier de äger per 12 december 2012 (oavsett aktieslag). Tilldelning till befintliga aktieägare i Sagax kommer att ske med lägst 350 preferensaktier. BETALDA TECKNADE PREFERENSAKTIER Eftersom Erbjudandet endast består av nyemitterade preferensaktier, kommer investerare som erhållit tilldelning och erlagt betalning enligt nedan att få betalda tecknade preferensaktier ("BTA") bokförda på sitt vp-konto eller sin depå. De nytecknade preferensaktierna kommer att vara bokförda som BTA till dess att samtliga nya preferensaktier som emitterats genom Emissionen har registrerats hos Bolagsverket, varefter BTA automatiskt kommer att ombokas till preferensaktier. BESKED OM TILLDELNING OCH BETALNING Det Institutionella erbjudandet Institutionella investerare beräknas erhålla besked om tilldelning omkring den 14 december 2012 varefter avräkningsnota utsänds. Tilldelade preferensaktier skall betalas kontant enligt instruktion på avräkningsnotan, dock senast den 19 december Erbjudandet till allmänheten Tilldelning förväntas ske omkring den 14 december Så snart som möjligt därefter utsänds avräkningsnotor till dem som erhållit tilldelning i Emissionen. De som inte tilldelats preferensaktier får inget meddelande. Besked om tilldelning beräknas även kunna lämnas av Carnegie från och med klockan den 14 december 2012 på telefonnummer För att få besked om tilldelning måste följande anges: namn, personnummer/organisationsnummer. Tecknade och tilldelade nya preferensaktier skall betalas kontant enligt instruktioner på avräkningsnotan, dock senast den 19 december BRISTANDE OCH FELAKTIG BETALNING Om full betalning inte erläggs i tid kan preferensaktierna komma att tilldelas annan eller säljas. Skulle försäljningspriset vid sådan överlåtelse vara lägre än teckningskursen kan mellanskillnaden komma att utkrävas av den som först erhöll tilldelning av de tecknade preferensaktierna. Felaktigt inbetalt belopp kommer att återbetalas till inbetalaren efter den 27 december ERHÅLLANDE AV PREFERENSAKTIER Sedan betalning för tilldelade preferensaktier erlagts och registrerats hos Carnegie levereras BTA genom bokföring till tecknarens vp-konto eller 16

17 depå hos bank eller annan förvaltare. Som bekräftelse på bokföringen utsänds en vp-avi från Euroclear som visar att BTA finns tillgängliga på tecknarens vp-konto. Preferensaktierna är registrerade som BTA intill dess Emissionen registrerats hos Bolagsverket. Sådan registrering beräknas ske omkring den 20 december BTA kommer därefter automatiskt att omvandlas till preferensaktier. Detta beräknas ske omkring den 27december Vp-avi avseende sådan omvandling kommer inte att utsändas från Euroclear. BTA kommer inte att noteras eller vara föremål för organiserad handel på NASDAQ OMX Stockholm. RÄTT TILL UTDELNING PÅ PREFERENSAKTIER Preferensaktierna medför rätt till utdelning från och med den avstämningsdag för utdelning på Bolagets preferensaktier som infaller närmast efter det att BTA har bokats ut till investerarna eller Emissionen registrerats hos Bolagsverket. Första avstämningsdag för sådan utdelning är den 28 december 2012, förutsatt att den extra bolagsstämman den 12 december 2012 beslutar om vinstutdelning till nyemitterade preferensaktier i enlighet med styrelsens förslag. Utdelningen ombesörjs av Euroclear eller för förvaltarregistrerade innehav i enlighet med respektive förvaltares rutiner. Rätt till utdelning tillfaller de som på den fastställda avstämningsdagen var registrerade som ägare i den av Euroclear förda aktieboken, inklusive de som registrerats som innehavare av BTA. Beträffande avdrag för svensk preliminärskatt, se avsnittet "Skattefrågor i Sverige". För ytterligare information, se avsnitten "Sagax preferensaktier i korthet" samt "Bolagsordning". VILLKOR FÖR EMISSIONENS FULLFÖLJANDE Emissionen är villkorad av att den extra bolagsstämman i Sagax den 12 december 2012 fattar beslut om att preferensaktier som emitteras i Emissionen skall äga rätt till vinstutdelning enligt Sagax bolagsordning. Aktieägare representerande 35,6 % av antalet röster och 13,3 % av antalet aktier har förbundit sig att rösta för beslutet om vinstutdelning vid den extra bolagsstämman. Styrelsen förbehåller sig vidare rätten att inte genomföra Emissioen om inte teckning och betalning erhålls avseende lägst preferensaktier.. OFFENTLIGGÖRANDE AV UTFALLET I EMISSIONEN Utfallet av Erbjudandet beräknas offentliggöras genom pressmeddelande omkring den 14 december Samtliga pressmeddelanden med anledning av Emissionen kommer att finnas tillgängliga på Sagax hemsida, NOTERING AV DE NYA PREFERENSAKTIERNA Sagax utgivna preferensaktier handlas på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. De nyemitterade preferensaktierna beräknas bli föremål för handel på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap från omkring den 27 december PROSPEKT OCH ANMÄLNINGSSEDLAR Prospektet kan erhållas från Sagax och Carnegie. Prospektet kan också laddas ner i elektroniskt format via Internet från Finansinspektionens, ( Sagax ( och Carnegies ( respektive hemsidor. Anmälningssedlar kan erhållas från Sagax eller Carnegie. ÖVRIG INFORMATION Carnegie är så kallat emissionsinstitut, det vill säga utför vissa administrativa tjänster kring Emissionen. Detta innebär inte i sig att den som tecknar i Emissionen betraktas som kund hos Carnegie. Vid teckning av Emissionen betraktas deltagaren endast som kund om Carnegie har lämnat råd till tecknaren eller annars har kontaktat deltagaren individuellt angående Erbjudandet. Att tecknaren inte betraktas som kund medför att reglerna om skydd för investerare i lagen om värdepappersmarknaden inte tillämpas på teckningen. Detta innebär bland annat att varken så kallad kundkategorisering eller så kallad passandebedömning kommer att ske beträffande teckningen. Deltagaren ansvarar därmed själv för att denne har tillräckliga erfarenheter och kunskaper för att förstå de risker som är förenade med teckningen. 17

18 VERKSAMHET AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER AFFÄRSIDÉ Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. MÅL Bolagets övergripande mål är att långsiktigt generera högsta möjliga riskjusterade avkastning till Bolagets aktieägare. För att nå detta mål har Sagax uppställt följande delmål: - Verksamheten skall generera långsiktig uthållig avkastning och starka kassaflöden. - Bolagets tillväxt skall fortsätta genom fastighetsförvärv med beaktande av riskjusterad avkastning. - Bolaget skall skapa realtillväxt på kassaflöden i befintligt fastighetsbestånd. STRATEGIER I KORTHET Förvaltningsstrategi Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. Bolaget har som övergripande princip att undvika att kortsiktigt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider kan träffas med hyresgäster med vilka Bolaget kan etablera en långsiktig relation. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om hyresavtal med längre löptider istället kan uppnås. Investeringsstrategi Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Sagax investeringsstrategi omfattar såväl kompletteringsförvärv som investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera intäkterna. Finansieringsstrategi Sagax finansiella struktur skall vara utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde. Detta bedöms skapa förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Sagax har en konservativ syn på risktagande. Räntebärande skulder Sagax eftersträvar lång ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Per 30 september 2012 uppgick den genomsnittliga räntebindningen med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal till 4,2 år. Den långa räntebindningen minskar känsligheten men medför en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Sagax eftersträvar även låg refinansieringsrisk genom att avtala om refinansiering av långfristiga räntebärande skulder i god tid. Bolaget träffade i oktober 2012 överenskommelse om en förtida förlängning av en lånefacilitet om miljoner kronor ("Faciliteten") genom accept av ett så kallat "Offer Letter". Faciliteten är Sagax enskilt största kreditfacilitet och motsvarar cirka 65 % av Koncernens räntebärande skulder. Genom Faciliteten förlängs Sagax kapitalbindning till 4,5 år, vilket minskar Koncernens refinansieringsrisk. Förlängningen är villkorad av att Sagax och Deutsche Pfandbriefbank AG kommer överens om de fullständiga villkoren i den slutgiltiga lånedokumentationen och uppfyllandet av de villkor som uppställs i de slutliga lånedokumenten för utbetalning av Faciliteten. Eget kapital Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B samt preferensaktier. Inga stamaktier av serie B har emitterats. Stamaktier av serie A och preferensaktier är noterade på NASDAQ OMX Stockholm. I januari 2011 flyttades aktierna från Small Cap-listan till Mid Cap-listan. Preferensaktierna diversifierar Sagax kapitalbas och möjliggör för Bolaget att öka Koncernens egna kapital utan att antalet stamaktier ökas. Sagax målsättning är att preferenskapitalet långsiktigt skall motsvara 20 till 50 % av Koncernens egna kapital samt att preferensutdelningen långsiktigt skall understiga 50 % av kassaflödet från den löpande verksamheten. Per 30 september 2012 uppgick preferensaktiekapitalet till 49,8 % av totalt eget kapital och preferensutdelningen uppgick till 18,6 % av kassaflödet från den löpande verksamheten under perioden januari-september Utdelningsstrategi Sagax utdelningspolicy är att cirka en tredjedel av det årliga förvaltningsresultatet skall lämnas i sammanlagd utdelning på stam- och preferensaktierna. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna. Vid årsstämman 2012 beslutades om utdelning med 4,00 kronor per stamaktie samt om utdelning med 2,00 kronor per preferensaktie med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor preferensaktie. Den beslutade utdelningen motsvarade 34 % av förvaltningsresultatet för Styrelsen bedömer det som angeläget att fortsatt expansion liksom tidigare kan ske med bibehållen handlingsfrihet och finansiell stabilitet. Mot den bakgrunden är det styrelsens bedömning att framtida utdelning, inklusive preferensutdelning, lämpligen skall ske i enlighet med föregående stycke. 18

19 FINANSIELLA MÅL De av styrelsen fastställda finansiella målen för verksamheten och räkenskapsåret 2012 redovisas i tabellen nedan. MÅLFORMULERING: BESKRIVNING: MÅLUPPFYLLELSE 2011: HISTORISK MÅLUPPFYLLELSE: Avkastningen på eget kapital skall under en konjunkturcykel uppgå till lägst 15 %. Verksamheten skall generera långsiktigt uthållig avkastning. Avkastningen på eget kapital uppgick till 6 %. Avkastningen de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 14 % per år. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% % Förvaltningsresultatet skall öka med minst 15 % per år. Sagax har för avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv med god avkastning. Tillväxt skall även ske genom realtillväxt i det befintliga fastighetsbeståndet. Förvaltningsresultatet ökade med 17 %. Förvaltningsresultatet de senaste fem åren har i genomsnitt ökat med 33 % per år. 50% 40% 30% 20% 10% 0% Räntetäckningsgraden skall långsiktigt överstiga 150 %. De löpande kassaflödena skall med god marginal täcka räntekostnaderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 230 %. Räntetäckningsgraden de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 206 %. 250% 200% 150% 100% 50% 0% Soliditeten skall långsiktigt överstiga 20 %. Bolagets kapitalbas skall vara anpassad till Bolagets risktagande. Soliditeten uppgick till 23 %. Soliditeten de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 23 %. 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

20 Den genomsnittliga räntebindningstiden på Koncernens långfristiga lån skall uppgå till minst 4 år. Genom att välja relativt lång räntebindningstid minskar Bolagets räntekänslighet. Den genomsnittliga räntebindningstiden på Koncernens räntebärande skulder uppgick till 4,3 år. Räntebindningstiden de senaste fem åren har i genomsnitt uppgått till 4,8 år VERKSAMHETSHISTORIK 2004: Sagax verksamhet i dess nuvarande form bildas 2004 genom att dåvarande teknikbolaget Effnet Group genom apportemission förvärvar 19 fastigheter samt förvaltningsrörelse. Bolagets verksamhetsföremål ändras till fastighetsverksamhet och Bolaget ändrar namn till AB Sagax. Vid årets utgång äger Sagax 30 fastigheter med en total uthyrningsbar area om kvadratmeter. 2005: Under året förvärvas 10 fastigheter med cirka kvadratmeter uthyrningsbar area. Vid slutet av 2005 omfattar fastighetsbeståndet 40 fastigheter med en total uthyrningsbar area om kvadratmeter. 2006: Under 2006 förvärvar Sagax fastigheter för 1,1 miljarder kronor. Detta motsvarar nästan en fördubbling av Koncernens storlek. Fastighetsbeståndet omfattar vid årets slut 57 fastigheter med en total uthyrningsbar area om kvadratmeter. Sagax tillförs totalt 276 miljoner kronor genom emissioner av preferensaktier. Emissionslikviden skapar utrymme för fortsatt expansion. 2007: Sagax förvärvar fastigheter för sammanlagt 1,7 miljarder kronor. Bland annat förvärvas fastigheter från Gambro för 561 miljoner kronor, sex fastigheter i Finland från Konecranes för 305 miljoner kronor samt 25 fastigheter från Närkes Elektriska för 351 miljoner kronor. Därtill ingår Sagax optionsavtal om att förvärva ytterligare fastigheter från Gambro. Under året säljer Sagax fastigheter för 492 miljoner kronor, varav 417 miljoner kronor avser försäljningen av fyra fastigheter med stort inslag av kontorslokaler. I juni träffas ett avtal med Hypo Real Estate Bank om en sjuårig kreditfacilitet om miljoner kronor, vilket skapar utrymme för fortsatt expansion. Den 8 oktober noteras Bolagets aktier på OMX Nordiska Börs Stockholm (Small Cap). 2008: Under året förvärvas 19 fastigheter för sammanlagt 1,3 miljarder kronor. Bland annat utnyttjas ovannämnda option att förvärva fastigheter från Gambro för totalt 443 miljoner kronor, varav exploateringsmark för 47 miljoner kronor omedelbart vidaresäljs. Under året såldes sex fastigheter för sammanlagt 343 miljoner kronor, däribland flertalet av Bolagets fastigheter i Göteborg. Vid årets utgång omfattar fastighetsbeståndet 110 fastigheter med en total uthyrningsbar area om kvadratmeter. 2009: Sagax investerar under året 657 miljoner kronor varav 447 miljoner kronor avser fastighetsförvärv och 210 miljoner kronor avser investeringar i det befintliga beståndet. Vid årets utgång omfattar fastighetsbeståndet 113 fastigheter med en total uthyrningsbar area om kvadratmeter. 2010: Sagax investerar under året miljoner kronor varav 992 miljoner kronor avser fastighetsförvärv och 180 miljoner kronor avser investeringar i det befintliga beståndet. Sagax förvärvar även 50 % av aktierna i intresseföretaget Söderport. Genom nyemission av preferensaktier under våren 2010 erhålls totalt 372 miljoner kronor före emissionskostnader. Sagax ger även ut sitt första obligationslån om 250 miljoner kronor. Vid årets utgång omfattar fastighetsbeståndet 129 fastigheter med en total uthyrningsbar area om kvadratmeter. 2011: I januari 2011 flyttas handeln med Sagax aktier till Mid Cap-segmentet på NASDAQ OMX Stockholm. Sagax investerar under året miljoner kronor varav miljoner kronor avser fastighetsförvärv och 160 miljoner kronor avser investeringar i det befintliga beståndet. Vid årets utgång omfattar fastighetsbeståndet 136 fastigheter med en total uthyrningsbar area om kvadratmeter. 20

21 2012: Sagax ger ut sitt andra obligationslån om 350 miljoner kronor. I oktober 2012 förlängs Sagax kreditfacilitet om miljoner kronor ("Faciliteten") hos Deutsche Pfandbriefbank AG ("PBB") till 2018 genom accept av ett så kallat "Offer Letter". Kreditfaciliteten är Sagax enskilt största kreditfacilitet och motsvarar cirka 65 % av Koncernens räntebärande skulder. Förlängningen är villkorad av att Sagax och PBB kommer överens om de fullständiga villkoren i den slutgiltiga lånedokumentationen och uppfyllandet av de villkor som uppställs i de slutliga lånedokumenten för utbetalning av Faciliteten. Per 30 september 2012 omfattar fastighetsbeståendet 135 fastigheter med en total uthyrningsbar area om kvadratmeter. 21

22 MARKNADSÖVERSIKT Fastighetssegmentet lager och lätt industri bedöms erbjuda intressanta egenskaper ur ett investeringsperspektiv med hög löpande direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader. BAKGRUND Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på hyresmarknaden, närmare bestämt marknaden för uthyrning av lokaler. Sagax exponering mot förändringar på hyresmarknaden är relativt låg inom den närmaste framtiden genom Bolagets höga ekonomiska uthyrningsgrad om 93 % och långa hyresavtal om 8,5 år i genomsnitt (samtliga uppgifter avseende Sagax avser ställningen per 30 september 2012 om inte annat följer av sammanhanget). Sagax största exponering mot hyresmarknaden, till följd av kortare hyresduration, återfinns i Stockholm och Helsingfors, vilka tillhör de marknader som Sagax bedömer har bäst förutsättningar i Skandinavien för långsiktig tillväxt. Generellt bedöms risken för lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer till följd av en försämrad hyresmarknad vara låg till följd av den höga tillväxttakten i dessa regioner. Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden och marknaden för köp och försäljning av fastigheter. Marknaden för fastighetsinvesteringar påverkas i stor utsträckning av förutsättningarna på kreditmarknaden och av de allmänna konjunkturutsikterna. OMVÄRLDEN Utvecklingen inom euroområdet som helhet har stor betydelse för de exportdrivna ekonomierna i Sverige, Finland och Tyskland, vilket utgör marknaderna där Sagax är verksamt. Den allmänna bedömningen är att tillväxten i euroområdet de närmaste åren kommer att bli fortsatt svag. Konjunkturutsikterna hämmas av underliggande strukturella problem, statsfinansiella svårigheter och finanspolitiska åtstramningar. Det är svårt att bedöma effekter av finanspolitiska åtstramningar, men det är enligt Riksbanken rimligt att förvänta sig att effekterna på tillväxten blir större när det är flera länder som samtidigt stramar åt sin finanspolitik och det sker i ett läge när det penningpolitiska utrymmet är begränsat. Den svenska ekonomin växte snabbt under merparten av 2011 men tillväxten bromsade in mot slutet av året vilket har fortsatt under En försämring av omvärldsutvecklingen, framförallt i euroområdet där skuldkrisen återigen förvärrats, innebär att omvärldens efterfrågan på svensk export dämpas påtagligt. BNP-tillväxten 2011 inom EU respektive euroområdet uppgick till 1,5 % respektive 1,4 % enligt Eurostat (EU:s statistikbyrå). Inflationen (HIKP, Harmoniserat konsumentprisindex) 2011 inom EU respektive euroområdet uppgick till 3,1 % respektive 2,7 %. Denna inflation räknas som en årlig genomsnittlig förändring. Den årliga inflationen i euroområdet var enligt Eurostat 2,5 % i oktober 2012 vilket kan jämföras med 3 % i oktober Sverige Andel av Sagax hyresvärde Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm 72 % Den svaga utvecklingen i euroområdet har enligt Riksbanken dämpat efterfrågan på svensk export, som bromsat in sedan slutet av Enligt Riksbankens senaste penningpolitiska rapport från oktober 2012 dämpas den svenska exporten nu tydligt till följd av avmattningen i euroområdet vilket ligger i linje med Riksbankens tidigare bedömningar. De svagare konjunkturutsikterna medför att hushållens konsumtionstakt även fortsättningsvis bedöms minska medan företagen förväntas skjuta på sina investeringar. Riksbanken bedömer vidare att när BNP-tillväxten i omvärlden läggs samman utifrån den betydelse länder har för svensk ekonomi blir utvecklingen svag framöver. Likaså påverkas arbetsmarknaden och arbetslösheten förväntas stiga det närmaste året. Under 2012 beräknar Riksbanken att BNP-tillväxten i Sverige blir 0,9 % och att tillväxten kommer att öka till 1,8 % under 2013 respektive 2,7 % under Enligt Konjunkturinstitutets rapport "Konjunkturläget augusti 2012" bedöms arbetslösheten i Sverige stiga till närmare 8 % i slutet av 2013 för att därefter minska. Regeringens finanspolitik väntas vara expansiv under 2013 och bedömningen är att detta behövs för att skynda på återhämtningen i ekonomin samt för att komma närmare inflationsmålet. Det svaga konjunkturläget och förstärkningen av kronan håller tillbaka inflationstrycket. Inflationen påverkar indexuppräkningen av Sagax hyresavtal. Inflationstakten under de senaste tolv månaderna var 0,4 % per oktober 2012 enligt SCB och inflationen (HIKP) i Sverige var vid samma tidpunkt 1,2 %. Finland Andel av Sagax hyresvärde Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm 20 %

23 Enligt Eurostat ökade Finlands BNP med 2,9 % under I likhet med den svenska marknaden har avsättningen för finska exportvaror minskat under 2012 vilket medför att den finska BNP-tillväxten avtar under Under 2012 beräknar den finska centralbanken att BNP-tillväxten i Finland blir 1,5 % och att tillväxten kommer att sjunka till 1,2 % under 2013 för att därefter öka till 1,6 % under Arbetslösheten i Finland bedöms vara cirka 7,5 % vid slutet av 2012 och relativt oförändrad under (Bank of Finland Bulletin, Finnish Economic Outlook ). Inflationen påverkar indexuppräkningen av Sagax hyresavtal i Finland och uppgick enligt Eurostat till 3,3 % under I september 2012 var den genomsnittliga procentuella förändringen i inflationen i Finland under de senaste tolv månaderna 3,1 % enligt Eurostat. Tyskland Andel av Sagax hyresvärde Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm 8 % (tillsammans med Danmark) Den tyska ekonomin driver tillväxten i euroområdet. BNP i Tyskland ökade med 3,0 % under 2011 jämfört med 2010 enligt Eurostat. Även i Tyskland har tillväxten i ekonomin bromsat in under 2012 till följd av minskad efterfrågan på tyska exportvaror. Inflationen, vilken påverkar indexuppräkningen av Sagax hyresavtal, uppgick 2011 till 2,5 % enligt Eurostat. I september 2012 var den genomsnittliga procentuella förändringen i inflationen i Tyskland under de senaste tolv månaderna 2,3 % enligt Eurostat. Danmark Sagax äger även en fastighet i Danmark som utgör 0,3 % av det totala hyresvärdet, och således utgör en mycket begränsad del av Sagax fastighetsbestånd. Den danska ekonomin i likhet med den svenska, tyska och finska påverkas av den avmattade efterfrågan på export enligt OECD rapport från maj INVESTERINGSMARKNADEN Marknaden för lager- och industrifastigheter utgör mindre än 10 % av den totala fastighetsmarknaden, vilket gör den till ett av de mindre segmenten. Ägandet av lager- och industrifastigheter är fragmenterat och det finns ingen dominerande aktör. Få investerare är specialiserade inom lager- och industrifastigheter, även om intresset för investeringar inom segmentet har ökat under de senaste åren. En stor del av utbudet utgörs av brukarfastigheter, fastigheter där det rörelsedrivande företaget även äger fastigheten. Sagax strategi är att skapa tillväxt genom förvärv av nya fastigheter samt investera i befintliga fastigheter. Förvärven syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna. Den fragmenterade ägarsituationen innebär enligt Sagax goda möjligheter att åstadkomma en tillfredställande tillväxt. Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar är bland annat det allmänna konjunkturläget, ränteläget samt tillgången på eget kapital och lånefinansiering. Kombinationen av stark ekonomisk tillväxt, låga räntor och god tillgång till banklån bidrog till intresset för fastighetsinvesteringar under större delen av 2000-talet. Till följd av den globala finansiella oro som inleddes under 2007 sjönk aktiviteten på transaktionsmarknaden betydligt under det andra halvåret 2008 och under Under 2010 och 2011 ökade aktiviteten på investeringsmarknaden igen, särskilt i Sverige. Enligt DTZ uppgick transaktionsvolymen i Sverige under 2011 till 105 miljarder kronor. Under perioden oktober 2011 till oktober 2012 har volymerna minskat något och enligt en marknadsrapport från Pangea Property Research uppgick transaktionsvolymen till cirka 87,4 miljarder kronor under denna period. Transaktionsvolymerna på den finska fastighetsmarknaden har enligt KTI i än högre grad sjunkit sedan 2007, då den uppgick till nästan 6 miljarder euro och transaktionsvolymen uppgick enligt KTI vid slutet av tredje kvartalet 2012 till 1,6 miljarder euro. Sagax har under 2012 förvärvat 3 fastigheter, varav 2 i Sverige och en i Tyskland, för sammanlagt 202,6 miljoner kronor. Sagax har vidare investerat 251,3 miljoner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet. Under 2012 har Sagax avyttrat fyra fastigheter till ett värde om totalt 66,3 miljoner kronor. Avkastningsprofil Segmentet lager och lätt industri erbjuder goda möjligheter till attraktiv avkastning på investerat kapital trots låg riskprofil. IPD Svenskt Fastighetsindex respektive KTI Index mäter på årlig basis avkastningen på direkta fastighetsinvesteringar i Sverige respektive Finland utan beaktande av belåning. Indexet är uppdelat på segmenten butiker, kontor, industri, bostäder samt övrigt. Sagax fastighetssegment, lager och lätt industri, ingår i industrikategorin. Sedan 1997 har direktavkastningen för industrisegmentet överstigit direktavkastningen för indexet som helhet i Sverige och Finland med i genomsnitt 1,7 %-enheter i respektive land. Under 2011 uppgick direktavkastningen för segmentet industri i Sverige och Finland till 6,8 % respektive 7,9 %, vilket var högst av samtliga segment. Detta kan jämföras med direktavkastningen för Sagax fastighetsportfölj som uppgick till 7,7 % under Totalavkastningen, summan av fastigheternas direktavkastning och värdeförändring, för indexet som helhet uppgick under 2011 till 10,2 % för Sverige och 6,0 % för Finland. För fastigheter inom segmentet industri uppgick motsvarande siffror till 9,7 % respektive 5,8 %. Totalavkastningen för Sagax fastighetsportfölj uppgick till 9,3 % under Segmentet industri uppvisar högre totalavkastning i Sverige än indexet som helhet under en tioårsperiod och i Finland över såväl de tre, fem och tio senaste åren. Sagax har en högre totalavkastning än indexet som helhet över de senaste tre respektive fem åren. Sagax har dock inte bedrivit fastighetsverksamhet i tio år och kan därför inte jämföras med index över en tioårsperiod. 23

24 HYRESMARKNADEN Sagax exponering mot hyresmarknaden återfinns främst i de fastigheter som är belägna i Stockholm och Helsingfors. Tillsammans svarade dessa marknader för 58 % av Sagax hyresvärde per 30 september Huvuddelen av de fastigheter som är belägna utanför Stockholm och Helsingfors är uthyrda på så kallade triple netavtal och har en genomsnittlig löptid på hyresavtalen som överstiger tio år. Exponeringen mot hyresmarknaden på dessa orter är således relativt låg under de kommande åren. Fastigheterna i Stockholm och Helsingfors har hyresavtal med relativt sett kortare löptider vilket gör att avflyttningar, nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga avtal sker löpande. Sagax fastigheter i Stockholm och Helsingfors är följaktligen i större utsträckning exponerade mot förändringar på hyresmarknaden än bolagets övriga fastigheter. 81 % av Sagax vakanta area återfanns per 30 september 2012 i Stockholm och Helsingfors. Sagax bedömer att fastighetsmarknaderna i Stockholm och Helsingfors tillhör de regioner som har bäst förutsättningar för långsiktig tillväxt. Det som bland annat kännetecknar dessa regioner är ett begränsat utbud av oexploaterad mark vilket medför att centralt belägna områden för lageroch industrifastigheter konverteras till annan användning för att tillmötesgå den ökade efterfrågan på nya bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar är nyproduktionen begränsad vilket resulterar i att utbudet i stort sett är oförändrat. Vid god tillväxt är efterfrågan på lager- och industrilokaler normalt stark. Denna utbuds- och efterfrågesituation innebär att lokaler för lager och lätt industri förväntas uppvisa fortsatt stabila hyresnivåer och höga uthyrningsgrader. Marknadsdynamiken Stockholms- och Helsingforsregionerna, Sagax största marknader, har historiskt haft en stark befolkningsutveckling och god ekonomisk tillväxt, vilket gynnar efterfrågan på lokaler inom lager och lätt industri. Under femårsperioden fram till årsskiftet 2011/2012 ökade invånarantalet i Stockholmsregionen med historiskt höga 1,7 % per år. Sedan 2000 har invånarantalet i Stockholmsregionen stigit med 14 % och Stockholmsregionen har fortsatt att växa även under Efter ett mindre tapp 2009, växte regionen starkt under 2010 och 2011 avseende ekonomi, arbetsmarknad och befolkning. Även sysselsättningen växte under 2011 med cirka 2 % samtidigt som till exempel Malmö och Göteborg låg nära nollstrecket. Även Helsingforsregionen har vuxit under lång tid och även under den senaste femårsperioden. I genomsnitt har befolkningen ökat med nästan 1 % per år samtidigt som den beskattningsbara inkomsten har vuxit med cirka 4 % per år. Studier visar att större regioner har högre ekonomisk tillväxt, starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstillväxt än mindre regioner. Detta gäller såväl nationellt som på europeisk nivå. Större regioner har mer utvecklade ekonomier med företag inom ett stort antal branscher och ett större utbud av kultur, handel och utbildning. Både Stockholm och Helsingfors tillhör några av Europas största och rikaste regioner och tillväxten vad gäller den ekonomiska utvecklingen och befolkningsutvecklingen har sedan 1995 varit särskilt god i Stockholm och Helsingfors. I takt med att befolkningen växer ökar efterfrågan på bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Detta leder till att befintliga lager- och industrifastigheter tas i anspråk för andra ändamål. Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar är nyproduktionen av den typen av lokaler begränsad. De hyresgästkategorier som återfinns i lokaler för lager och lätt industri har relativt låga vinstmarginaler som ofta inte medger de hyresnivåer som krävs vid nyproduktion av lokaler i storstadsregioner. Vinstmarginalerna (EBITDA) är dubbelt så höga bland företag i renodlade kontorsområden (10-25 %) jämfört med företag i områden som domineras av lager och lätt industri (4-7 %). Företag i den sistnämnda kategorin söker sig därför till områden med befintliga och billigare lokaler. Utbudet av exploateringsmark i välbelägna lägen är begränsat samtidigt som efterfrågan på bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler ökar. Dessa faktorer medför incitament för ägare av lager- och industrifastigheter att omvandla dessa till annan användning och därmed möta efterfrågan från intressenter med högre betalningsvilja. Omvandlingstrycket innebär att utbudet av lokaler för lager och lätt industri minskar per capita. Uthyrningsgraden för lager- och industrifastigheter förväntas således förbli stabil under överskådlig framtid i storstadsregioner med hög befolkningstillväxt och stabil ekonomisk utveckling. (Källor: Eurostat och Evidens.) Utbudsförändringar i Stockholm och Helsingfors På Sagax två största marknader, Stockholm och Helsingfors, har Sagax låtit undersöka hur tillväxten och därmed följande omvandlingstryck, har påverkat utbudet av lokaler för lager och lätt industri. I Stockholm har 23 företagsområden med inriktning mot fastighetstaxeringskategorierna lager, lätt industri och industrikontor studerats under perioden De undersökta områdena har delats upp i tre delmarknader: centrala områden, närförort och yttre områden. I Helsingfors har en liknande metodik använts och här har 22 företagsområden med inriktning mot fastighetstaxeringskategorierna lager och lätt industri undersökts under perioden De undersökta områdena i Helsingfors har delats upp i tre delmarknader som grundar sig på de tre ringlederna: innanför Ring I, mellan Ring I och Ring III samt utanför Ring III. De områden som har studerats i Stockholm respektive Helsingfors framgår av kartorna på de följande sidorna. Mellan 1998 och 2011 har det totala utbudet av lager, lätt industri och industrikontor i Stockholm förändrats med 0,1 %. Skillnaderna i förändring av utbudet har varit mycket stor mellan de olika delmarknaderna. Centralt belägna företagsområden visar ett minskat utbud med 35 % under perioden. De områden som omfattas av minskningen är Södra Hammarbyhamnen, Globen/Johanneshov och Värtan. I närförort är mönstret detsamma med en minskning med 9 %. Det område där utbudet har minskat mest är Ulvsunda. I de yttre områdena har utbudet vuxit med 14 % mellan 1998 och Tillväxten förklaras till stor del av nyproducerade anläggningar för logistik och lager, främst i områdena Jordbro (södra Stockholm) och Rosersberg 24

25 (norra Stockholm). I Jordbro och Rosersberg har respektive kvadratmeter nyproducerade lokaler tillkommit, varav större delen omfattas av nya logistikanläggningar. Exkluderas Jordbro och Rosersberg ur statistiken har det totala utbudet i de yttre områdena minskat med kvadratmeter sedan år Delas analysen upp per lokaltyp framgår det att det framförallt är lokaler för lätt industri som avvecklats eller omvandlats till annan användning. Utbudet av industrikontor har varit i stort sett konstant medan utbudet av lagerlokaler ökat. Utbudet av lager- och logistiklokaler har minskat i centrala områden och närförorter samtidigt som det ökat i de yttre områdena. Utbudet av lokaler för lätt industri har minskat i hela Stockholm med totalt 15 %. Helsingfors har haft en liknande utveckling som Stockholm. Mellan 1998 och 2010 har det totala utbudet av lokaler för lager och lätt industri ökat med 6 %. Centralt belägna områden har varit föremål för ett starkt omvandlingstryck vilket resulterat i att lokaler för lätt industri och lagerlokaler har avvecklats eller omvandlats till annan användning. Utbudet av lager- och logistiklokaler har minskat med 20 % i de mest centrala områdena (innanför Ring I), ökat med 12 % i områdena mellan Ring I och Ring III samt ökat kraftigt med 56 % i områdena utanför Ring III. Utbudet har ökat kraftigast i området kring Helsingfors flygplats som har bra infrastrukturella förutsättningar med närhet till Helsingfors nya hamn samt alla de större trafiklederna. (Källor: Eurostat och Evidens) UTBUDSFÖRÄNDRINGAR I STOCKHOLM Lokaltyp Område Lager Lätt industri Industrikontor Totalt Centrala områden -41 % -38 % -14 % -35 % Närförort -8 % -13 % -5 % -9 % Yttre områden 35 % -11 % 3 % 14 % Totalt 10 % -15 % -2 % 0 % UTBUDSFÖRÄNDRINGAR I HELSINGFORS Lokaltyp Område Lager Lätt industri Totalt Innanför Ring I -17 % -21 % -20 % Mellan Ring I och III 33 % 0 % 12 % Utanför Ring III 80 % 29 % 56 % Totalt 32 % -7 % 6 % 25

26 Företagsområden med inriktning mot lager och lätt industri i Stockholm 1 Bredden/InfraCity 2 Eriksberg 3 Farsta 4 Globen/Johanneshov 5 Hagalund 6 Jordbro 7 Kista/Akalla 8 Kungens Kurva 9 Lunda 10 Länna 11 Mariehäll 12 Rosersberg 13 Segeltorp/Sätra 14 Skärholmen 15 Solna Station 16 Södra Hammarbyhamnen 17 Turebergs industriområde 18 Ulvsunda 19 Veddesta 20 Värtan 21 Västberga 22 Årsta 23 Älvsjö Centrala områden Närförort Övriga områden Ytterförort Hyresutveckling Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gynnar efterfrågan på lokaler inom lager och lätt industri. Hyresutvecklingen för lager- och industrifastigheter är stabil. De senaste 20 åren har den inflationsjusterade hyresnivån varit svagt stigande med låg variation. Diagrammen nedan illustrerar att hyresutvecklingen för lager- och industrifastigheter i Stockholm och i Helsingfors endast är svagt korrelerad med hyresutvecklingen för kontor. Hyresnivån för lager- och industrilokaler har uppvisat låg varians. Även när det gäller uthyrningsgrader uppvisar lager- och industrifastigheter som regel mindre variation över tid än uthyrningsgrader för kontorslokaler. Uthyrningsgraden för lager- och industrilokaler i Stockholmsregionen har under den senaste tioårsperioden uppgått till cirka 90 %. 26

27 STOCKHOLMSHYROR I 1990 ÅRS PRISER HELSINGFORSHYROR I 1994 ÅRS PRISER Kr/kvm /kvm Kontor i innerstaden Kontor Stockholms stad Lager/industri Stockholms stad Kontor Helsingfors CBD Lager Helsingfors Källor: Evidens Företagsområden med inriktning mot lager och lätt industri i Helsingfors 1 Sörnäinen 2 Ruoholahti 3 Jätkäsaari 4 Munkkisaari 5 Konala 6 Tattarisuo 7 Herttoniemen Teoll.Al. 8 Roihupellon Teoll.Al. 9 Pitäjänmäen Teoll.Al. 10 Vuosaaren Peruspiiri 11 Kilo-karakallio 12 Niittykumpu 13 Kivenlahti 14 Kaitaa/Suomenoja 15 Kauklahti 16 Niipper/Juvanmalmi 17 Martinlaakso 18 Petikko 19 Viinikkala 20 Veromies 21 Lentokenttä 22 Hakkila KONKURRERANDE VERKSAMHET Segmentet för lager och lätt industri karaktäriseras av ett spritt ägande och en stor andel av ägarna utgörs av egenanvändare. Någon dominerande aktör finns således inte. Sagax konkurrenter består av flera olika investerarkategorier såsom exempelvis svenska och utländska fastighetsfonder, institutioner samt privatägda och börsnoterade fastighetsbolag. Sagax huvudsakliga konkurrenter återfinns bland de börsnoterade fastighetsbolagen. Exempel på börsnoterade fastighetsbolag vilka delvis investerar inom samma segment som Sagax är Castellum, Corem, FastPartner, Klövern, Kungsleden och Wihlborgs. 85 % av Sagax uthyrningsbara area består av lager- och industrilokaler. I jämförelse med dessa konkurrenter har Sagax dock hög specialiseringsgrad baserat på andel lager- och industrilokaler i förhållande till totalt bestånd. 27

28 SAGAX FASTIGHETSBESTÅND I SAMMANDRAG Per 30 september 2012 omfattade Sagax fastighetsbestånd fastigheter med en uthyrningsbar area om kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,5 år och det sammanlagda hyresvärdet uppgick till 887,5 miljoner kronor. MARKNADSOMRÅDEN Sagax fastighetsbestånd är sedan 2011 indelat i marknadsområdena Stockholm, Övriga Sverige, Helsingfors, Övriga Finland samt Övrigt. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 47 % av marknadsvärdet och 48 % av hyresvärdet var koncentrerat per 30 september Marknadsområde Övrigt innefattar 5 fastigheter i Tyskland vilka hyrs av Gambro och 1 fastighet i Danmark. HYRESAVTAL Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, elektricitet, fastighetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller taxor för exempelvis värme eller vatten. Utanför Stockholm och Helsingfors ombesörjer och bekostar hyresgästerna även fastighetsskötsel och underhåll av fastigheterna, så kallade triple net-avtal. Per 30 september 2012 fördelades Sagax hyresintäkter på 378 hyresavtal. De flesta fastigheter utanför Stockholm och Helsingfors har endast en hyresgäst per fastighet. Dessa fastigheter är normalt uthyrda med triple net-avtal med långa löptider. Sagax arbetar aktivt med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället längre löptider kan uppnås. Detta bedöms vara mer fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Andelen hyresintäkter enligt hyresavtal kopplade till konsumentprisindex (KPI 1980 även CoL 1951:10 (Finland) och VPI 2000 (Tyskland)) motsvarade 96,7 % av kontrakterade hyror per 30 september LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL Kontrakterad årshyra Förfalloår Antalavtal Area, kvm Mkr Andel ,7 2 % ,0 6 % ,4 9 % ,7 7 % ,1 6 % > ,3 71 % Totalt ,1 100 % 1 Därutöver äger Bolaget 50 % av intresseföretagen Segeltorp Holding AB och Söderport Holding AB. Segeltorp Holding AB består av 3 fastigheter fördelat på kvadratmeter per 30 september Söderport Holding AB består av 25 fastigheter fördelat på kvadratmeter per 30 september. 28

29 AREAFÖRDELNING HYRESVÄRDE Övriga Finland 13% Övrigt 6% Övriga Finland 10% Övrigt 8% Helsingfors 10% Stockholm 39% Helsingfors 10% Stockholm 48% Övriga Sverige 32% Övriga Sverige 24% HISTORISKT HYRESVÄRDE Marknadsområde 1) Sammanlagt hyresvärde, Mkr Stockholm 412,2 300,8 285,4 Övriga Sverige 204,8 - - Helsingfors 94,9 - - Övriga Finland 79,7 - - Övrigt 46,2 - - Västra Götaland - 90,0 81,8 Östra Götaland - 83,5 84,9 Svealand - 45,8 29,3 Utland - 192,6 140,8 Totalt 837,7 712,7 622,2 1) Fram till och med 2010 fördelades Sagax fastighetsbestånd mellan marknadsområdena Stockholm, Västra Götaland, Östra Götaland, Svealand och Utland. Sedan 2011 fördelas Bolagets fastighetsbestånd mellan marknadsområdena Stockholm, Övriga Sverige, Helsingfors, Övriga Finland och Övrigt. FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG Marknadsvärde Hyresintäkt 1) Segment Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Mkr Kr/kvm Hyresvärde Mkr 1) Andel av hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad 2) Mkr Andel Stockholm , ,4 48 % 90 % 386,3 47 % Övriga Sverige , ,2 24 % 94 % 198,5 24 % Helsingfors , ,3 10 % 96 % 84,6 10 % Övriga Finland , ,6 10 % 100 % 85,3 11 % Övrigt , ,0 8 % 90 % 67,4 8 % Totalt , ,5 100 % 93 % 822,1 100 % 1) Hyresintäkter på årsbasis per 30 september ) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. SAGAX HYRESGÄSTER Hyresdurationen uppgick per 30 september 2012 till 8,5 år. Sagax har många stora välrenommerade företag som hyresgäster, däribland Gambro och Konecranes. Vid årsskiftet 2011/2012 erhölls 83 % av hyresintäkterna från stat, kommun eller företag som omsätter mer än 100 miljoner kronor per år. 61 % av hyresintäkterna erhölls från stat, kommun eller företag med ett eget kapital som överstiger 100 miljoner kronor. 29

30 De totala årshyresintäkterna för Sagax 10 största hyresgäster motsvarade per 30 september 2012 cirka 43,0 % av Sagax totala årshyresintäkter. Hyresdurationen för de 10 största hyresgästerna uppgick per 30 september 2012 till 10,5 år i genomsnitt. HYRESDURATION (PER 30 SEPTEMBER 2012) Marknadsområde Antal fastigheter Hyresduration, år Stockholm 57 5,6 Övriga Sverige 41 11,9 Helsingfors 20 3,7 Övriga Finland 11 10,9 Övrigt 6 17,8 Totalt/Genomsnitt 135 8,5 HYRESFÖRLUSTER Sagax har historiskt haft låga hyresförluster och en uthyrningsgrad över 90 %, se nedanstående tabell. Under 2011 understeg de 0,2 miljoner kronor. Konstaterade hyresförluster hittills under 2012 uppgår till 2,3 miljoner kronor. HYRESFÖRLUSTER År Hyresförluster, Mkr Andel av omsättning Ekonomisk uthyrningsgrad ,1 0,06 % 95 % ,3 0,12 % 93 % ,5 0,14 % 97 % ,0 0,20 % 96 % ,2 0,04 % 95 % ,1 0,03 % 94 % ,2 0,03 % 93 % UTHYRNINGSARBETET UNDER 2012 Sagax tecknade under perioden 1 januari till 1 november 2012 nya hyresavtal om totalt kvadratmeter och förlängde hyresavtal om ytterligare kvadratmeter i Sverige. I Finland omfattade nytecknade hyresavtal kvadratmeter och förlängda hyresavtal kvadratmeter. Den ekonomiska uthyrningsgraden i Bolagets fastighetsbestånd är hög och motsvarade 93 % per 30 september VAKANSGRAD Den ekonomiska vakansgraden uppgick per 30 september 2012 till 7,4 %, vilket kan jämföras med 6,7 % vid årsskiftet 2011/2012. Per 30 september 2012 uppgick det sammanlagda vakansvärdet till 65,4 miljoner kronor, varav 63 % av värdet återfanns i Stockholm. Hyresavtal med ett hyresvärde om 27,8 miljoner kronor var per 30 september 2012 uppsagda varav 0,2 miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 27,8 miljoner kronor sagts upp för avflyttning. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats minskade det justerade vakansvärdet med 6,1 miljoner kronor. Justerat utgående vakansvärde uppgick per 30 september 2012 till 87,3 miljoner kronor. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 22,9 miljoner kronor på årsbasis per 30 september Det totala beståndets areamässiga vakansgrad uppgick per 30 september 2012 till 4,8 %. Den ekonomiska vakansgraden är högre än den areamässiga vakansgraden vilket främst beror på att lämnade hyresrabatter inkluderas i den ekonomiska vakansen. VAKANSER 30 SEPTEMBER 2012 Område Antal fastigheter Vakansvärde, Mkr Ekonomisk vakansgrad Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Stockholm 57 41,2 9,6 % ,9 % Övriga Sverige 41 12,7 6,0 % ,8 % Helsingfors 20 3,7 4,2 % ,9 % Övriga Finland 11 0,2 0,3 % Övrigt 6 7,6 10,1 % Totalt ,4 7,4 % ,8 % LÖPTIDER FÖR LÄMNADE RABATTER Förfalloår Mkr ,2 30

31 2013 5, , , ,4 >2016 0,6 Totalt 22,9 HYRESAVTAL UPPSAGDA FÖR AVFLYTTNING Avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, Mkr , , , ,4 Totalt 15 27,8 VAKANSFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor 2012 jan-sep 2011 jan-dec Ingående vakans respektive år 56,0 44,0 Avflyttningar 22,6 22,5 Inflyttningar 8,0 17,5 Förändring av lämnade rabatter 4,3 6,0 Vakansvärde från fastighetsförvärv 1,5 Valutaeffekt 0,9 0,4 Utgående vakansvärde 65,4 56,0 Uppsagt för omförhandling 0,2 2,2 Uppsagda avtal, ej avflyttat 27,8 27,3 Nyuthyrning, ej inflyttat 6,1 7,6 Justerat utgående vakansvärde 87,3 77,9 FASTIGHETSFÖRVÄRV OCH FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR Sagax har under 2012 förvärvat 3 fastigheter, varav 2 i Sverige och 1 i Tyskland, för sammanlagt 202,6 miljoner kronor. Bolaget förvärvade under 2008 en stor del av Gambros produktionsanläggning i Hechingen i Tyskland. Sagax ingick i maj 2012 avtal om att förvärva de återstående byggnader och fastigheter som ägdes av Gambro. Under 2012 har Sagax hittills avyttrat 4 fastigheter till ett värde av totalt 66,3 miljoner kronor. SAGAX INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND OCH PÅGÅENDE INVESTERINGAR Sagax har under perioden januari-september 2012 investerat 251,3 miljoner kronor i befintligt fastighetsbestånd och hade per 30 september 2012 kontrakterade åtaganden om framtida hyresgästsanpassningar uppgående till högst 82 miljoner kronor. Avtalen om investeringsåtaganden träffas normalt i samband med fastighetsförvärv och investeringarna sker mot hyrestillägg. Investeringarna har en direktavkastning vilken överstiger den direktavkastning som erhölls vid respektive fastighetsförvärv. Avtalen är tidsbegränsade och träffas endast med hyresgäster vilka bedöms ha god kreditvärdighet och vilkas hyresavtal har lång återstående löptid. Investeringarna skall vara värdehöjande och syftet skall vara att anpassa lokalerna till hyresgästernas verksamhet. Dessa investeringar med hög direktavkastning görs i syfte att bidra till Sagax resultat och löpande kassaflöde. Samtliga investeringar kommer att finansieras genom internt genererade medel samt inom ramen för befintliga kreditfaciliteter. Sagax ingick i maj 2012 en överenskommelse med Gambro i Lund innebärande att Sagax skall bistå Gambro avseende framtida anpassningar av lokalerna och Sagax investering kan komma att uppgå till 75 miljoner kronor. Sagax offentliggjorde i november 2012 att Bolaget genom det hälftenägda intresseföretaget Söderport Fastigheter AB förvärvar Bilprovningens rörelsefastigheter. Förvärvet avser 142 fastigheter vilka omfattar kvadratmeter uthyrningsbar area och kvadratmeter mark. Det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 470 miljoner kronor motsvarande cirka 9 % initial direktavkastning. Tillträde av rörelsefastigheterna beräknas ske i slutet av december Vidare består Sagax planerade investeringar av en investering om 12,5 miljoner kronor i fastigheten Kugghjulet 3 i Huddinge. Bolaget avser också att investera 40 miljoner kronor i fastigheten Kolsva 1 i Stockholm i samband med att den byggnad som stod på fastigheten återuppbyggs efter brand. 31

32 MARKNADSOMRÅDE STOCKHOLM Stockholm är Sagax huvudmarknad, 47 % respektive 48 % av Koncernens totala marknadsvärde respektive hyresvärde återfanns här per 30 september Fastighetsbeståndet uppgick till 57 fastigheter med kvadratmeter uthyrningsbar area. Sagax fastigheter i Stockholm återfinns utanför centrala Stockholm utmed de större trafiklederna som E4/E20, E18 och Nynäsvägen. Flertalet av fastigheterna är belägna i etablerade företagsområden som till exempel Lunda, Ulvsunda och Kista i norra Stockholm samt Älvsjö, Segeltorp, Jordbro och Årsta i södra Stockholm. Hyresvärdet i marknadsområde Stockholm uppgick per 30 september 2012 till 427,4 miljoner kronor. I Stockholmsområdet har Sagax kortare löptider på hyreskontrakten än i det övriga fastighetsbeståndet. Avflyttningar, nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga avtal sker löpande och möjligheterna att hyra ut vakanta lokaler bedöms som goda. KORTA FAKTA Antal fastigheter 57 Uthyrningsbar area, kvm Hyresvärde, Mkr 427,4 Ekonomisk vakansgrad, % 9,6 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 4 414,3 Förvaltningsresultat 2011, Mkr 125,2 Direktavkastning per , % 7,0 ANDEL AV SAGAX HYRESVÄRDE MARKNADSVÄRDE UTHYRNINGSBAR AREA 48% 47% 39% FÖRVALTNING Sagax tecknade under perioden mellan 1 januari och 30 september 2012 nya hyresavtal om totalt kvadratmeter och förlängde hyresavtal om ytterligare kvadratmeter i Storstockholm. Sagax hade per 30 september 2012 investerat 36,0 miljoner kronor i fastighetsbeståndet i marknadsområde Stockholm. Hyresintäkter beräknade på årsbasis per 30 september 2012 uppgick för marknadsområdet till 386,3 miljoner kronor. FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR Under 2012 har Bolaget förvärvat fastigheten Bulten 5 i Danderyd med en uthyrningsbar area om kvadratmeter samt fastigheten Runö 7:164 i Österåker med en uthyrningsbar area om kvadratmeter. Järfälla kommun förvärvade i slutet av 2011 fastigheterna Veddesta 2:7 och Veddesta 2:33 i Järfälla med stöd av förköpslagen. Fastigheterna frånträddes den 13 januari Kommunen har ersatt Sagax med ett belopp motsvarande Sagax anskaffningskostnad om 63,5 miljoner kronor jämte ränta. 32

33 FASTIGHETSFÖRTECKNING STOCKHOLM 1) Uthyrningsbar area, kvm Ref Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor/ övrigt Totalt Taxeringsvärde, Mkr 1 Domnarvet 16 2) Fagerstagatan 7 Stockholm ,4 2 Domnarvet 17 2) Fagerstagatan 5 Stockholm ,0 3 Domnarvet 34 2) Garpenbergsgatan 3 Stockholm ,1 4 Domnarvet 40 2) Gunnebogatan 34 Stockholm ,5 5 Fabrikören 9 2) Konsumentvägen 9-11 Stockholm ,3 6 Finspång 6 2) Finspångsgatan Stockholm ,8 7 Gjutmästaren 8 Bryggerivägen 7, 9, 13, 15 Stockholm Hangaren 1 2) Flygfältsgatan 1-11 Stockholm ,8 9 Horndal 1 2) Fagerstagatan 29 Stockholm ,4 10 Induktorn 15 Ranhammarsvägen 6 Stockholm ,8 11 Induktorn 24 Ranhammarsvägen 12, 14 Stockholm Induktorn 35 2) Ranhammarsvägen 10 Stockholm ,6 13 Instrumentet 14 Instrumentvägen 16 Stockholm ,4 14 Kalvholmen 1 2) Måsholmstorget 4 Stockholm ,4 15 Kolsva 1 2) Fagerstagatan 26 Stockholm ,2 16 Miklaholt 3 Haukadalsgatan 2-8 Stockholm ,8 17 Murmästare-Ämbetet 3 2) Murmästarvägen 1 Stockholm ,7 18 Panncentralen 1 2) Partihandlarvägen Stockholm ,9 19 Sillö 3 2) Edsvallabacken Stockholm ,8 20 Skultuna 3 2) Finspångsgatan 44 Stockholm ,7 21 Stensätra 16 2) Stensätravägen 2-4 Stockholm ,9 22 Tillverkaren 1 Grossistvägen 1-5 Stockholm ,4 23 Valsverket 10 2) Karlsbodavägen 2-4 Stockholm ,4 24 Varubalen 3 2) Upplagsvägen 2-10 Stockholm ,2 25 Varubilen 1 2) Konsumentvägen Stockholm ,4 26 Vitå 1 Torshamnsgatan 10 Stockholm Vitå 2 Viderögatan 3-5 Stockholm ,6 28 Kumla Hage 7 Segersbyvägen 5 Botkyrka ,2 29 Tumba 7:234 Gustav de Lavals Väg Botkyrka ,1 30 Bulten 1 Danderydsvägen 142 Danderyd ,5 31 Bulten 2 Danderydsvägen 144 Danderyd ,7 32 Bulten 4 Ryttarvägen 5 Danderyd ,5 33 Bulten 5 Ryttarvägen 4 Danderyd ,4 34 Bulten 6 Rinkebyvägen 9 Danderyd ,3 35 Bulten 10 Ryttarvägen 2 Danderyd ,4 36 Jordbromalm 3:1 Dåntorpsvägen 4-30 Haninge ,1 37 Jordbromalm 6:10 2) Rörvägen 7 Haninge ,3 38 Jordbromalm 6:13 Lagervägen 7 Haninge ,2 39 Jordbromalm 6:82 Rörvägen 7 Haninge 13,6 40 Söderbymalm 7:49 Hantverkarvägen 31 Haninge ,2 41 Heden 1 Mälarvägen 15 Huddinge ,2 42 Heden 4 Lövbacksvägen 4 Huddinge ,5 43 Kugghjulet 3 Lännavägen 62 Huddinge ,3 44 Slänten 17 G:a Södertäljevägen 125 Huddinge ,8 45 Jakobsberg 22:14 Brantvägen 2 Järfälla ,7 46 Veddesta 1:13 Veddestavägen 2 Järfälla Märsta 17:2 Maskingatan 8 A Sigtuna ,7 48 Märsta 24:18 Turbingatan 2 Sigtuna ,6 49 Rosersberg 11:105 Metallvägen 47 Sigtuna Rankan 1 Sollentunaholmsvägen 13, 15 Sollentuna ,8 51 Reglaget 2 Bergkällavägen Sollentuna ,5 52 Romben 3 Staffans väg 4 Sollentuna ,9 53 Verkmästaren 4 Ekensbergsvägen 117 Solna ,9 54 Mästaren 6 2) Hantverksvägen 14 Södertälje ,3 55 Stolen 1 Gribbylundsvägen 2 Täby ,3 56 Njursta 1:23 Saturnusvägen 2 Upplands Väsby ,0 57 Runö 7:164 Näsvägen 19 Österåker ,6 Totalt ,1 1) Fastighetsbeståndet per 15 november ) Fastigheten innehas med tomträtt. 33

34 34

35 MARKNADSOMRÅDE ÖVRIGA SVERIGE Sagax fastighetsbestånd i marknadsområdet Övriga Sverige omfattade 41 fastigheter med kvadratmeter uthyrningsbar area per 30 september I Sagax fastighetsbestånd i marknadsområdet återfinns bland annat Gambros huvudkontor i Lund, S:t Eriks tillverkning av betongprodukter i Uppsala samt BE Groups anläggning i Norrköping. Marknadsområdet utgjorde 32 % av Sagax totala uthyrningsbara area och hyresvärdet uppgick till 211,2 miljoner kronor per 30 september KORTA FAKTA Antal fastigheter 41 Uthyrningsbar area, kvm Hyresvärde, Mkr 211,2 Ekonomisk vakansgrad, % 6,0 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr Förvaltningsresultat 2011, Mkr 120,3, Direktavkastning per , % 8,8 ANDEL AV SAGAX HYRESVÄRDE MARKNADSVÄRDE UTHYRNINGSBAR AREA 24% 24% 32% FÖRVALTNING Samtliga hyresavtal inom marknadsområdet Övriga Sverige förutom hyresavtal avseende Terminalen 10 i Karlskoga är så kallade triple net-avtal. Investeringar i befintligt bestånd uppgick per 30 september 2012 till 10,3 miljoner kronor. Hyresintäkter beräknade på årsbasis per 30 september 2012 uppgick till 198,5 miljoner kronor för marknadsområdet. FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR Per 30 september 2012 hade Bolaget sålt 2 mindre fastigheter inom marknadsområdet Övriga Sverige. FASTIGHETSFÖRTECKNING ÖVRIGA SVERIGE 1) Uthyrningsbar area, kvm Ref Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor/ övrigt Totalt Taxeringsvärde, Mkr 1 Lampan 1 2) Spårgatan 14 Arvika ,1 2 Nygårdarna 14:202 Nygårdsvägen 11 Borlänge ,3 3 Romberga 11:5 Sämskarbogatan 6 Enköping ,6 4 Nollplanet 8 2) Fabriksgatan 7 Eskilstuna ,8 5 Bårebo 1:17 Bårebo 3-5 Gnosjö ,6 6 Hillerstorp 3:106 Industrigatan Gnosjö ,1 7 Sörby Urfjäll 38:1 Elektrikergatan 3 Gävle ,5 8 Högsbo 34:18 2) J A Wettergrens Gata 10 Göteborg ,6 9 Bränninge 2:136 mfl Södergatan 2 Habo ,2 10 Bronsen 1 Industrigatan 87 Helsingborg ,9 11 Kokosnöten 2 Industrigatan 83 Helsingborg ,2 12 Terminalen 10 Magasinsvägen 5 Karlskoga ,9 13 Spärren 2 2) Spärrgatan 7 Karlstad ,9 14 Bälgen 4 3) Karlsrovägen 4 Ljungby ,0 15 Inteckningen 5 Magistratsvägen Lund ,7 16 Stockholmsledet 9 Emdalavägen 5 Lund ,9 17 Båtyxan 5 2) Järnyxegatan Malmö ,1 18 Båtyxan 6 2) Stenyxegatan 1 Malmö ,0 19 Vevaxeln 4 Vevaxelgatan 2 Malmö ,8 35

36 20 Poppeln 29 Stockholmsvägen 53 Mariestad ,3 21 Pollaren 1 Barlastgatan 10 Norrköping ,1 22 Pollaren 2 Barlastgatan 10 Norrköping ,0 23 Kamaxeln 6 2) Batterivägen 11 Skövde ,9 24 Borggård 1:344 Industrivägen 4 Staffanstorp ,6 25 Brårud 1:117 Brårudsallén 8 Sunne ,9 26 Kättingen 1 Norrlandsvägen 29 Säffle ,6 27 Eksjöhovgård 7:5 Svetsaregatan 4 Sävsjö ,7 28 Gästgivaregården 1:305 Vrigstad Sävsjö ,8 29 Ratten 6 Kardanvägen 28 Trollhättan ,7 30 Librobäck 4:23 Börjegatan 77 B-C Uppsala ,9 31 Kungsängen 32:8 Kungsängsesplanaden 9 Uppsala ,1 32 Gräsanden 7 Skaragatan15 Vara ,0 33 Bälgen 4 Järngatan 2 Varberg ,2 34 Bockaberg 2:2 Solbergavägen 44 Vetlanda ,8 35 Snickaren 3 Snickarvägen 4 Vetlanda Lilla Hillhult 2:4 Lilla Hillhult 13 Vetlanda ,7 37 Brogårdshemmet 14 Lasarettsgatan 30 Vetlanda Myresjö 31:2 Myresjö Vetlanda ,9 39 Sågklingan 9 Pilgatan 19 Västerås ,6 40 Gravören 9 Ljungadalsgatan 7 Växjö ,7 41 Hissmontören 2 Klerkgatan 18 Örebro ,0 Totalt ,7 1) Fastighetsbeståndet per 15 november ) Fastigheten innehas med tomträtt. 3) Fastigheten frånträds 3 december

37 MARKNADSOMRÅDE HELSINGFORS Sagax fastighetsbestånd i marknadsområde Helsingfors omfattade 20 fastigheter med kvadratmeter uthyrningsbar area och hyresvärdet uppgick till 88,3 miljoner kronor per 30 september Helsingfors består av kommunerna Esbo, Vanda samt Helsingfors. Sagax fastigheter ligger strategiskt placerade utmed ringlederna och andra viktiga trafikleder. Marknadsområdet utgjorde 10 % av Sagax uthyrningsbara area och 10 % av hyresvärdet i Koncernen per 30 september KORTA FAKTA Antal fastigheter 20 Uthyrningsbar area, kvm Hyresvärde, Mkr 88,3 Ekonomisk vakansgrad, % 4,2 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 913,4 Förvaltningsresultat 2011, Mkr 50,0 Direktavkastning per , % 7,9 ANDEL AV SAGAX HYRESVÄRDE MARKNADSVÄRDE UTHYRNINGSBAR AREA 10% 10% 10% FÖRVALTNING Sagax hade per 30 september 2012 investerat 5,0 miljoner kronor i marknadsområdets befintliga fastighetsbestånd och hyresintäkter beräknade på årsbasis per 30 september 2012 uppgick till 84,6 miljoner kronor för marknadsområdet. FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR Inga förvärv eller försäljningar har skett inom marknadsområdet hittills under FASTIGHETSFÖRTECKNING HELSINGFORS 1) Uthyrningsbar area, kvm Ref Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor/ övrigt Totalt 1 Kiilaniityntie 1 ( ) Kiilaniityntie 1 Esbo Tillinmäentie 1 ( ) Tillinmäentie 1 Esbo Hyttitie 8 ( ) Hyttitie 8 Helsingfors Konalankuja 2 ( ) Konalankuja 2 Helsingfors Hernepellontie 11 ( L1) Hernepellontie 11 Helsingfors Linnanpajantie 26 ( L1) Linnanpajantie 26 Helsingfors Ruosilantie 1 ( ) Ruosilantie 1 Helsingfors Ansatie 4 ( ) Ansatie 4 Vanda Honkanummentie 3 ( ) Honkanummentie 3 Vanda Honkanummentie 7 ( ) Honkanummentie 7 Vanda Juhanilantie 1 ( ) Juhanilantie 1 Vanda Juhanilantie 3 ( ) Juhanilantie 3 Vanda Juhanilantie 4 ( ) Juhanilantie 4 Vanda Koivuhaankuja 1 ( ) Koivuhaankuja 1 Vanda Porraskuja 1 ( ) Porraskuja 1 Vanda Porraskuja 3 ( ) Porraskuja 3 Vanda Sarkatie 2 ( ) Sarkatie 2 Vanda Taivaltie 4 ( ) Taivaltie 4 Vanda Tulkintie 29 ( ) Tulkintie 29 Vanda Manttaalitie 12 ( ) Manttaalitie 12 Vanda Totalt ) Fastighetsbeståndet per 15 november

38 38

39 MARKNADSOMRÅDE ÖVRIGA FINLAND I övriga Finland omfattade Sagax fastighetsbestånd 11 fastigheter med kvadratmeter uthyrningsbar area per 30 september 2012 och marknadsområdet utgjorde 13,4 % av Sagax uthyrningsbara area och 10 % av hyresvärdet i Koncernen per 30 september Hyresvärdet uppgick per samma datum till 85 miljoner kronor. KORTA FAKTA Antal fastigheter 11 Uthyrningsbar area, kvm Hyresvärde, Mkr 85,6 Ekonomisk vakansgrad, % 0,3 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 986,3 Förvaltningsresultat 2011, Mkr 56,7 Direktavkastning per , % 7,7 ANDEL AV SAGAX HYRESVÄRDE MARKNADSVÄRDE UTHYRNINGSBAR AREA 10% 11% 13% FÖRVALTNING Sagax hade per 30 september 2012 investerat 11,7 miljoner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet inom marknadsområde Övriga Finland. Hyresintäkter beräknade på årsbasis per 30 september 2012 uppgick till 85,3 miljoner kronor för marknadsområdet. FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR Inga förvärv eller försäljningar har skett inom marknadsområdet hittills under FASTIGHETSFÖRTECKNING ÖVRIGA FINLAND 1) Uthyrningsbar area, kvm Ref Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor/ övrigt Totalt 1 Tuottotie 4 ( ) Tuottotie 4 Birkala, Finland Koneenkatu 8 ( ) Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland Koneenkatu 8 ( ) Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland Koneenkatu 8 ( ) Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland Koneenkatu 8 ( ) Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland Koneenkatu 8 ( ) Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland Vanhanradankatu 42 ( ) Vanhanradankatu 42 Lahtis, Finland Metsäkiventie 4 ( ) Metsäkiventie 4 Lappo, Finland Tuotekatu 3 ( )* Tuotekatu 3 Tammerfors, Finland Ruununmyllyntie 13 ( ) Ruununmyllyntie 13 Tavastehus, Finland Paakalantie 3 ( ) Paakalantie 3 Åbo, Finland Totalt ) Fastighetsbeståndet per 15 november

40 40

41 MARKNADSOMRÅDE ÖVRIGT Sagax fastighetsbestånd i marknadsområdet övrigt, innefattande Tyskland och Danmark, omfattade per 30 september fastigheter med sammanlagt kvadratmeter uthyrningsbar area, varav 1 fastighet och kvadratmeter uthyrningsbar area i Danmark. Marknadsområdet utgjorde 5,8 % av Sagax uthyrningsbara area och 8 % av hyresvärdet per samma datum. KORTA FAKTA Antal fastigheter 6 Uthyrningsbar area, kvm Hyresvärde, Mkr 75,0 Ekonomisk vakansgrad, % 10,1 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 730,4 Förvaltningsresultat 2011, Mkr 18,8 Direktavkastning per , % 9,6 ANDEL AV SAGAX HYRESVÄRDE MARKNADSVÄRDE UTHYRNINGSBAR AREA 8% 8% 6% FÖRVALTNING Hyresintäkter beräknade på årsbasis för marknadsområdet Övrigt uppgick per 30 september 2012 till 67,4 miljoner kronor. Bolaget hade per 30 september 2012 investerat 188,9 miljoner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet inom marknadsområdet. FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR Bolaget har hittills under 2012 investerat i ett höglager i Hechingen som utgör del av Gambros produktionsanläggning. Höglagret har en uthyrningsbar area om kvadratmeter och Bolagets investering i Hechingen uppgick till sammanlagt 290 miljoner kronor. FASTIGHETSFÖRTECKNING ÖVRIGT 1) Uthyrningsbar area, kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor/ övrigt Totalt ,9M Ølsemagle By, Ølsemagle Vaerkstedsvej Köge, Danmark Holger-Crafoord Strasse 26 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland Holger-Crafoord Strasse 26 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland Holger-Crafoord Strasse 26 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland Holger-Crafoord Strasse 26 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland Holger-Crafoord Strasse 26 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland Totalt ) Fastighetsbeståndet per 15 november

42 42

43 INTRESSEFÖRETAG Fastighetsbolagen Söderport Holding AB ("Söderport") och Segeltorp Holding AB ("Segeltorp") utgör Sagax intresseföretag och Sagax svarar för förvaltningen av de båda intressebolagens fastigheter. Söderport Holding AB Söderport förvärvades 2010 av Sagax och Hemfosa Fastigheter AB vilka äger 50 % av Bolaget vardera. Ägandet av Söderport regleras av ett aktieägaravtal som ger båda ägarna lika stor bestämmanderätt över Söderport. Per 30 september 2012 ägde Söderport 25 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om kvadratmeter och ett hyresvärde om 324 miljoner kronor. Per detta datum var 94 % av Söderports uthyrningsbara area belägen i Stockholm, Botkyrka och Huddinge, varav huvuddelen utgjordes av industri- och lagerlokaler. Resterande 6 % av den uthyrningsbara arean utgjordes av kontorsfastigheter belägna i centrala Malmö. Söderports fastigheter hade per 30 september 2012 ett sammanlagt marknadsvärde om miljoner kronor och den ekonomiska vakansgraden var 16 %. Sagax offentliggjorde i november 2012 att Söderport via bolag förvärvar Bilprovningens rörelsefastigheter. Förvärvet avser 142 fastigheter vilka omfattar kvadratmeter uthyrningsbar area och kvadratmeter mark. Det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 470 miljoner kronor motsvarande cirka 9 % initial direktavkastning. Tillträde av rörelsefastigheterna beräknas ske i slutet av december Affärsplanen för Söderport är att fortsatt fokusera på uthyrning av vakanta lokaler i Stockholm, att avveckla kontorsfastigheterna i Malmö samt att utnyttja frigjort kapital för att utveckla verksamheten. Segeltorp Holding AB Sagax äger hälften av aktierna i Segeltorp och resterande andel ägs av Eldkvarn AB. Segeltorp ägde per 30 september 2012 sammanlagt 3 fastigheter, samtliga belägna i Huddinge, med en total uthyrningsbar area om kvadratmeter och ett hyresvärde om 10 miljoner kronor. Segeltorps fastigheter hade per 30 september 2012 ett sammanlagt marknadsvärde om 106 miljoner kronor och den ekonomiska vakansgraden var 0. Segeltorps samtliga 3 fastigheter hyrs av konditoriföretaget Delicato. FASTIGHETSFÖRTECKNING SÖDERPORT HOLDING AB 1) Uthyrningsbar area, kvm Ref Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor/ övrigt Totalt Taxeringsvärde, Mkr 1 Botvidsgymnasiet 3 Fågelviksvägen 9 Botkyrka ,9 2 Linjen 1 Pyramidbacken 3 Huddinge ,5 3 Hammaren 5 Södra Bulltoftavägen 17 Malmö ,4 4 Kamelen 14 Storgatan 43 Malmö Rosquist 1 Föreningsgatan 26 Malmö ,8 6 Arbetsbasen 2 Elektravägen 64 Stockholm ,1 7 Asea 3 Västeberga allé 60 Stockholm ,2 8 Dikesrenen 11 Vretensborgsvägen 15 Stockholm ,5 9 Hällsätra 4 Stensätravägen 9 Stockholm ,1 10 Lagerhuset 3 Upplagsvägen 21 Stockholm ,3 11 Lagret 1 Upplagsvägen 13 Stockholm ,1 12 Lillsätra 1 Storsätragränd 5 Stockholm ,5 13 Nattskiftet 6 Elektravägen 5 Stockholm Ostmästaren 1 Ostmästargränd 2 Stockholm ,4 15 Ostmästaren 3 Ostmästargränd 6 Stockholm Ostmästaren 4 Byängsgränd 4 Stockholm Ostmästaren 5 Ostmästargränd 5 Stockholm ,3 18 Ostmästaren 6 Byängsgränd 22 Stockholm ,5 19 Packrummet 9 Årsta Skolgränd 1 Stockholm ,5 20 Packrummet 10 Årsta Skolgränd 5 Stockholm ,6 21 Packrummet 11 Årsta Skolgränd 7 Stockholm ,8 22 Packrummet 12 Årsta Skolgränd 10 Stockholm ,9 23 Varuhissen 1 Upplagsvägen 1 Stockholm ,8 24 Vreten 23 Vretensborgsvägen 8 Stockholm ,8 25 Vreten 24 Vretensborgsvägen 6 Stockholm

44 Totalt: ,9 1) Fastighetsbeståndet per 15 november FASTIGHETSFÖRTECKNING SEGELTORP HOLDING AB 1) Uthyrningsbar area, kvm Ref Fastighetsbeteckning Adress Kommun Lager/ industri Kontor/ övrigt Totalt Taxeringsvärde, Mkr 1 Ängen 6 Mossängsvägen 1 Huddinge ,7 2 Ängen 11 Gamla Södertäljevägen Huddinge ,4 116/Mälarvägen 1 3 Ängen 15 Gamla Södertäljevägen 118, 120, 122/ Grenv. 9, 11, 13 Huddinge ,4 Totalt: ,5 1) Fastighetsbeståndet per 15 november

45 FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE Sagax låter löpande oberoende värderingsinstitut kvartalsvis värdera samtliga Koncernens fastigheter, med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka värderas av oberoende värderingsinstitut halvårsvis. Även fastigheter i Koncernens intresseföretag värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick per 30 september 2012 till miljoner kronor. I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 35,1 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen per 30 september Redovisat fastighetsvärde uppgick per detta datum till miljoner kronor, efter nämnda reducering. Värderingsmetod och genomförande Värderingarna av Sagax fastigheter har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till tio år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. De externa marknadsvärderingarna genomförs varje kvartal och omfattar Koncernens samtliga fastigheter med undantag för fastigheterna i Hechingen, Tyskland, vilka till följd av de höga kostnaderna för fastighetsvärderingar i Tyskland värderas av värderingsföretag per 30 juni och 31 december och internt av Sagax per 31 mars och 30 september under Analyser och generella förutsättningar Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (7,00 12,50 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7,00 12,50 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (6,75 10,50 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 9,1 % respektive 9,8 % för fastighetsportföljen per 30 september Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,0 % vilket kan jämföras med ett direktavkastningskrav om 8,0 % den 30 juni FÖRDELNING AV VÄRDERINGSOBJEKT Fastighetsvärderare Land Antal fastigheter Savills Sweden Sverige 98 Peltola & Co Finland 31 DTZ Egeskov Danmark 1 Savills Immobilien/Sagax internt Tyskland 5 Totalt 135 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE HYRESINTÄKTER Övriga Finland 11 % (986 Mkr) Helsingfors 10 % (913 Mkr) Övrigt 8 % (730 Mkr) Stockholm 47 % (4 414 Mkr) tal kvm Mkr 1,400 10,000 9,000 1,200 8,000 1,000 7,000 6, , , ,000 2,000 1,000 0 Övriga Sverige 24 % (2 281 Mkr) Uthyrningsbar area Marknadsvärde 45

46 VÄRDERINGSINTYG Värderingsintyg avseende Sagax fastigheter i Sverige, Tyskland och Finland har upprättats av Savills (adress Sergels Torg 12, Stockholm) respektive Kiinteistötaito Peltola & Co Oy (adress Pieni Roobertinkatu 11, Helsingfors, Finland). 1 Savills och Kiinteistötaito Peltola & Co Oy har inte något väsentligt intresse i Sagax och har samtyckt till att värderingsintygen tas in i Prospektet. Informationen från tredje man har återgivits exakt och inga uppgifter har utelämnats på ett sätt som skulle kunna göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande. Inga väsentliga förändringar har ägt rum efter värderingsintygens utfärdande. 1 Savills har i sin värdering av fastigheter i Sverige värderat Jordbromalm 6:10 och 6:82 som en fastighet (vilken anges som två fastigheter i fastighetsförteckningen för Marknadsområde Stockholm). Båtyxan 5 och 6 värderas som en fastighet (vilken anges som två fastigheter i fastighetsförteckningen för Marknadsområde Övriga Sverige). Fastigheten i Tyskland värderas som en fastighet (vilken anges som fem fastigheter i fastighetsförteckningen för Marknadsområde Övrigt). Värderingen utförd av Savills motsvarar således de 98 svenska fastigheter som anges i fastighetsförteckningarna på sidorna samt de fem fastigheter i Tyskland som anges i fastighetsförteckningen på sidan 41. Savills Sweden AB är ett dotterbolag till Savills plc. Savills plc är en global fastighetstjänsteleverantör som är noterat på London Stock Exchange med ett internationellt nätverk av över 500 kontor. Kiinteistötaito Peltola & Co Oy har i sin värdering värderat Konekranes fastigheter i Finland som en fastighet (vilken anges som fem fastigheter i fastighetsförteckningen för Marknadsområde Övriga Finland). Juhanilantie värderas som en fastighet (vilken anges som fem fastigheter i fastighetsförteckningen för Marknadsområde Helsingfors). Värderingen utförd av Kiinteistötaito Peltola & Co Oy motsvarar således de 31 finska fastigheter som anges i fastighetsförteckningarna på sidorna Det har ej inhämtats separat värderingsintyg för Bolagets fastighet i Danmark då denna fastighet utgör en mycket liten andel av Sagax totala fastighetsbestånd (värderingen, vilken har utförts av DTZ, uppgår till 16,4 miljoner danska kronor). Kiinteistötaito Peltola & Co Oy är ett av de mest erfarrna fastighetsvärderande företagen i Finland, och var det första fastighetsvärderande företaget som blev godkända av den finska Fastighetsvärderingsstyrelsen, som arbetar under finska Centralhandelskammaren. 46

47 47