STUDBO GUIDEN. En genomgång av studentbostadssituationen på Sveriges största studieorter

STUDBO 2012 GUIDEN En genomgång av studentbostadssituationen på Sveriges största studieorter

INLEDNING Hur stor är bristen på studentbostäder egentligen? Vid denna tidpunkt svämmar media över med artiklar och beskrivningar av hur svårt det är att få en studentbostad till terminsstarten. Över hela landet tycks bristen på studentbostäder vara oerhörd. Men så är inte riktigt fallet. Visst råder det brist på bostäder på en del orter och visst är det svårt att hitta bostäder i samband med terminsstart, men på många orter beror det snarare på att väldigt många söker bostad samtidigt än att det totala antalet studentbostäder är för få. Så länge utbildningsstarten är så pass hårt koncentrerad till en tidpunkt per år bildas det oundvikligen kö, på samma sätt som det bildas en tillfällig kö om för många personer ska gå in genom samma dörr samtidigt. Dock finns det givetvis orter där det råder en konstant brist på studentbostäder och långa köer hela året. Ofta handlar det om storstadsregionerna och de största studieorterna som Stockholm, Uppsala, Göteborg och Lund. Men även orter som Luleå och Gävle har i år meddelat att det råder brist på studentbostäder sett över hela året. På andra sidan finns till exempel stora studieorter som Umeå och Linköping tillsammans med en rad andra orter som sett över året har en bra balans mellan utbud och efterfrågan på studentbostäder. Det är de här två verkligheterna som studentbostadsmarknaden lever i och en av huvudpunkterna vi vill belysa i denna rapport. Martin Johansson Generealsekreterare, Studentbostadsföretagen 2

INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. Brist, balans eller överskott s. 4 2. Kötider s. 5 3. Metod hur har vi gjort? s. 6 Enkäten s. 6 Kötider s. 6 Brist, balans eller överskott s. 6 Nyproduktion s. 6 Antal studenter s. 7 4. Så fungerar rapporten s. 8 5. Läget i landet s. 9 Stockholm s. 10 Göteborg s. 11 Lund s. 12 Uppsala s. 12 Linköping s. 13 Umeå s. 13 Borås s. 14 Borlänge s. 14 Eskilstuna s. 14 Falun s. 15 Gävle s. 15 Halmstad s. 15 Helsingborg s. 16 Jönköping s. 16 Kalmar s. 16 Karlskrona s. 17 Luleå s. 17 Malmö s. 17 Norrköping s. 18 Norrtälje s. 18 Piteå s. 18 Skövde s. 19 Sundsvall s. 19 Visby s. 19 Växjö s. 20 Örebro s. 20 5. Framtiden s. 21 Planering s. 22 Förvaltning s. 23 Nyproduktion s. 24 3

1. BRIST, BALANS ELLER ÖVERSKOTT Vad menar ni? När man talar om studentbostadsmarknaden nämns det ofta att det framförallt råder brist på studentbostäder. Men vad menas egentligen med brist? Som nämndes i inledningen är ett högt tryck på bostäder vid terminsstarten inte automatiskt ett bevis på en generell brist på studentbostäder. När man pratar om begrepp som brist och balans måste man helt enkelt se till utbud och efterfrågan över hela året. Efter den värsta anstormningen vid terminsstart avtar efterfrågan, helt naturligt. På många orter innebär det att det kan finnas vakanser på vårterminen då många flyttar ut utan att en ny hyresgäst står på tur att flytta in. Förvaltar man studentbostäder får man räkna med att bostäder friställs under våren och sommaren, det tillhör själva grundförutsättningen för att kunna erbjuda nya studenter bostäder vid hösten. Men eftersom studentbostadsföretag drivs på samma premisser som vilket annat företag som helst där intäkterna måste täcka kostnaderna går det inte att ha för många tomma bostäder för tidigt på året då en outhyrd bostad också innebär förlorade hyresintäkter. Var går då gränsen för när man har för stora vakanser och inte? Ja, det varierar givetvis mellan olika orter och olika företag. Men när vi pratar om brist, balans eller överskott är det företagens bedömning av just utbud och efterfrågan som avses. Utvecklingen av brist, balans och överskott 2008-2012 Brist Balans Överskott 14 12 10 8 6 4 2 0 2008 2009 2010 2011 2012 4

2. KÖTIDER De flesta studentbostadsföretag tillämpar ett rakt kösystem där lediga bostäder erbjuds den sökande som har stått längst i kö. När man pratar om kötider menar man helt enkelt den kortaste kötid som i dagsläget krävs för att få en bostad. Eftersom olika bostäder är olika populära, exempelvis är ett korridorrum mindre populärt än egen lägenhet, varierar kötiderna mellan olika typer av bostäder. När man ställer frågan Hur lång kötid krävs det för att få en studentbostad idag? så utgår man egentligen från den bostadstyp som det krävs kortast kötid för att få, i regel korridorrum om företaget nu har sådana i sitt bestånd. På vissa orter finns ingen rak kö utan man tillämpar exempelvis först-till-kvarnprincipen där en ledig bostad publiceras på hemsidan och går till den sökande som först bokar sig för respektive lägenhet. I de fallen går det helt enkelt inte att säga att det krävs en viss kötid eftersom systemet inte bygger på att bostaden ges till den som väntat längst. Som nämndes ovan är kötider ett dåligt mått på om det är brist, balans eller överskott på bostäder. Men ett sätt att få en grov uppfattning av utbud och efterfrågan över hela året och en känsla för eventuell brist, balans eller överskott, är att se till kötiderna som krävs för att få en bostad under våren. Enkelt uttryckt kan man säga att de orter där det krävs långa kötider för att få en bostad under hela året har också en generell brist på bostäder. De som inte har någon kötid på våren är det dock svårare att sia om. En ort där det inte krävs någon kötid på våren kan ha stora vakanser, medan en annan ort med samma kötider kan ha allt uthyrt. Men jämförelsen visar åtminstone på den skillnad i efterfrågan som råder beroende på vilken tid på året man pratar om. Kötider på olika studieorterna vid tre olika tillfällen det senaste året. Ort Aug-12 Jun-12 Aug-11 Stockholm 100 75 100 Uppsala 90 78 56 Luleå 70-16 Växjö 53 64 64 Göteborg 52 0 52 Lund 52 66 60 Linköping 32 0 30 Umeå 32 - - Malmö 12 24 - Jönköping 10 40 - Örebro 5 0 4 Visby 3 - - Falun 2 0 0 Borlänge 1-52 Norrköping 1 0 2 Piteå 1 1 5 Västerås 1 - - Eskilstuna 0 5 0 Norrtälje 0 0 0 Sundsvall 0 0 0 5

3. METOD HUR HAR VI GJORT? Enkäten Flera gånger per år frågar Studentbostadsföretagen sina medlemmar, de företag som äger och förvaltar studentbostäder runt om i landet, hur kötiderna för att få en studentbostad ser ut i dagsläget, hur situationen utvecklats sedan året innan samt hur man bedömer att efterfrågan på bostäder ser ut framöver. Varje sommar sammanställer vi dessa uppgifter i den rapport du läser just nu. I år har vi utvecklat sammanställningen till en fylligare rapport som ort för ort kortfattat beskriver hur studentbostadsmarknaden ser ut på de orter där Studentbostadsföretagens medlemmar finns. Inför publiceringen av denna rapport skickades en enkät ut till Studentbostadsföretagens medlemmar den 8 augusti. Dessförinnan har samma frågor ställts i slutet av april 2012 samt vid samma tidpunkter förra året. Resultaten baseras därmed på de företag som är medlemmar i Studentbostadsföretagen och sammanlagt utgör runt 80 procent av studentbostadsmarknaden. Kötider De kötider som företagen ombetts lämna har räknats om till antal hela veckor för att få en siffra som är möjlig att jämföra över hela riket då olika företag räknar kötid på olika sätt. Finns flera företag på varje ort som rapporterat olika långa kötider har viktning av kötiden gjorts beroende på företagens storlek. I exempelvis Stockholm är kötiden till SSSB:s 8 000 bostäder mer relevant för att se till den generella kötiden i Stockholm än kötiden hos den lilla aktören med 100 bostäder. Hänsyn har dock tagits till varje aktörs kötid för att ge en så rättvisande bild som möjligt. Brist, balans eller överskott Uppgifter om brist, balans eller överskott på studentbostäder samt utvecklingen av efterfrågan framöver är företagens bedömningar av den lokala studentbostadsmarknaden. Nyproduktion Antalet bostäder som färdigställts och planeras avser projekt hos respektive medlemsföretag. 6

Antal studenter Antalet studenter på respektive ort är hämtade från Högskoleverkets rapport Universitet och Högskolor som utkom våren 2012. Det antal studenter som anges är antalet registrerade helårsstudenter vid respektive orts lärosäten. Det finns en rad olika mått på hur många studenter det finns och man kan argumentera för eller emot var och ett av dem. Ett mått som ofta används är det totala antalet registrerade studenter. Det är dock en siffra som innehåller många studenter som inte ens är kvalificerade för att bo i de lokala studentbostäderna, till exempel de som aldrig påbörjar sin utbildning, de som läser på distans eller de som läser för få poäng per termin. Ser man till den grupp studenter som är aktuella att bo i studentbostäder är det i huvudsak de som är helårsstudenter. Givetvis finns det de som exkluderas om man ser till helårsstudenter, men den siffra är dock mer rättvisande än exempelvis alla registrerade studenter. Antalet studenter vid högskolor som finns på flera orter, som exempelvis Mälardalens högskola, särredovisas inte per ort i Högskoleverkets rapport. Högskolorna själva har heller inte kunnat precisera hur många studenter det faktiskt finns på respektive ort. Däremot har man givit ett procenttal på hur stor andel av högskolans studenter som finns på respektive ort, vilket legat till grund för uppdelningen av högskolans studenter på de olika orterna. 7

4. SÅ FUNGERAR RAPPORTEN 1. Kartan och rubrikens färg anger om det är brist, balans eller överskott på studentbostäder på orten BRIST BALANS ÖVERSKOTT 2. Tabellen anger de viktigaste siffrorna för varje ort Köveckor: Kötid augusti 2012 (Kötid april 2012) (kötid juni-augusti 2011) * Studenter: Antal registrerade helårsstudenter på grundnivå och avancerad nivå 2011 Studentbostäder: Medlemmar och icke-medlemmar Förhållande: Antal studentbostäder i förhållande till antalet studenter på orten Nyproduktion 2011-2013: Baserat på medlemsföretagens inrapporterade nybyggnation. * Orter markerade med * tillämpar ett först-till-kvarnsystem där registreringstid eller kötid inte är en avgörande faktor. 8

5. LÄGET I LANDET Hur studentbostadsituationen ser ut runt om i Sverige påverkas av en rad olika faktorer och ser väldigt olika ut beroende på var i Sverige man befinner sig. Därför har vi tittat närmare på de större studieorterna i Sverige och tagit reda på hur studentbostadsmarknaden ser ut på varje individuell ort. Resultatet är minst sagt varierande. Luleå Piteå Umeå Sundsvall Falun Borlänge Gävle Örebro Skövde Borås Göteborg Halmstad Uppsala Norrtälje Stockholm Eskilstuna Norrköping Linköping Jönköping Visby BRIST BALANS ÖVERSKOTT Helsingborg Växjö Lund Malmö Kalmar Karlskrona 9

STOCKHOLM Kötid: 100 (75) (100) Studenter: 67 299 Studentbostäder: 12 500 Förhållande: 18,6 procent Nyproduktion 2011-2013: 96 Stockholm är Sveriges största studieort med över 67 000 studenter och den ort där bristen på studentbostäder är som störst. Samtliga större studentbostadsföretag i Stockholmsregionen anger att de har brist eller stor brist på studentbostäder året om. Som värst är situationen vid terminsstarter, i mitten av augusti krävdes minst 100 veckors kötid för att få en studentbostad. Men även i slutet av vårterminen 2012 krävdes 75 veckor i kötid för en studentbostad. Trots bristen byggdes det endast 12 studentbostäder i Stockholmsregionen under 2011 och den låga nyproduktionstakten kommer att fortsätta. Under 2012 kommer inga nya bostäder att färdigställas och under 2013 planeras 84 nya bostäder stå klara. Bostadsföretagen själva uppskattar behovet av nya studentbostäder i Stockholm till mellan 8 000 10 000. De flesta bostadsföretag vill bygga mer än vad de i dagsläget har möjlighet till, men osäkra prognoser om antal studenter från lärosätena och svårigheten att få ekonomi i ett nyproduktionsprojekt med studentvänliga hyror anges som de största hindren. Chris Österlund, VD, Stiftelsen Stockholms Studentbostäder - Det är flera faktorer som måste förändras för att vi ska få igång nyproduktionen av studentbostäder. Planprocessen måste bli effektivare med kortare ledtider och bättre samordning kommuner och berörda myndigheter emellan. Vi behöver även rimligare krav från Boverket med möjlighet att göra avsteg från vissa regler för studentbostäder. Till sist behövs det fler aktörer som klarar av att genomföra större projekt med nyproduktion av studentbostäder för att öka konkurrensen bland entreprenörerna - Detta är dock faktorer som kommer ta tid att få igenom. För att få resultat på kortare sikt, och under gällande regelverk, måste någon form av statligt investeringsstöd tillsättas för att få igång nyproduktionen av studentbostäder. 10

GÖTEBORG Kötid: 52 (0) (52) Studenter: 35 426 Studentbostäder: 9 100 Förhållande: 25,7 procent Nyproduktion 2011-2013: 187 Det är brist på studentbostäder i Göteborg under nästan hela året. 9 100 studenter delar på 35 500 studentbostäder och i mitten av augusti krävdes minst 52 veckors kötid för att få en studentbostad. Tillgången på studentbostäder i Göteborg varierar däremot mer under året än i till exempel Stockholm. Vid första undersökningstillfället i mitten av april i 2012 fanns det ett fåtal studentbostäder lediga i Göteborg. Dock är det för orten en högst tillfällig situation, men visar på hur studentbostadsbranschen påverkas av och anpassar sig efter studenternas ojämna flyttmönster. Idag uppskattas behovet av ytterligare studentbostäder i Göteborg till 4000 av ortens studentbostadsföretag, detta trots att Göteborg under 2000-talets första år byggde ett antal tusen nya studentbostäder. Men den höga nyproduktionstakten har avstannat och under perioden 2011 2013 beräknas 187 nya studentbostäder tillföras. Bostadsföretagen i Göteborg vill bygga mer än vad de i dagsläget har möjlighet till. Den ekonomiska osäkerheten vid nybyggnation är den främsta orsaken till att det i nuläget inte byggs fler studentbostäder. Magnus Bonander, VD, SGS Studentbostäder - Vad som behöver göras för att skapa bättre förutsättningar för nyproduktion av studentbostäder kan delas in i två områden. Det första är markfråga, det måste till fler detaljplaner för studentbostäder specifikt. - Den andra är den ekonomiska frågan, idag är det svårt att få ihop den ekonomiska kalkylen i ett nybyggnadsprojekt så att det i slutändan blir studentvänliga hyror. Någon form av ekonomiskt stöd vid nyproduktion av studentbostäder måste till för att ekvationen ska gå ihop. 11

LUND Kötid 52 (66) (60) Studenter: 24 758 Studentbostäder: 8 206 Förhållande: 33,1 procent Nyproduktion 2011-2013: 98 I Lund råder en ständig brist på studentbostäder. Vid båda undersökningstillfällena har orten angett kötider på runt ett år för att få studentbostad. Och precis som på de flesta orter med brist på studentbostäder är nyproduktionen låg. 2011 färdigställdes 98 nya studentbostäder men under den närmaste framtiden kommer inga nya studentbostäder att stå klara. Inför framtiden tror Lund att läget kommer fortsätta vara oförändrat, vilket innebär att den brist som finns kommer att kvarstå. Företagen på orten vill bygga mer än vad de har möjlighet till men ser de höga kostnaderna för nyproduktion som ett stort problem. Rolf Svensson, VD, AF Bostäder - Vi måste kunna erbjuda en rimlig hyra vid nyproduktion, vilket är oerhört svårt idag. Detta gäller inte minst ettor med pentry, en av de annars mest populära bostadsformerna. Därför måste produktionskostnaderna ner. Det kan uppnås snabbt genom att staten återinför ett investeringsstöd. Men långsiktigt är det också angeläget att förenkla byggreglerna för studentbostäder UPPSALA Kötid: 90 (65) (65) Studenter: 24 100 Studentbostäder: 10 156 Förhållande: 42,1 procent I Uppsala uppger bostadsföretagen att det är brist eller stor brist på studentbostäder. Det märks vid en närmare titt på på kötiderna, redan i mitten av april var kötiden 65 veckor, en siffra som ökat till mitten av augusti då det krävdes 90 veckor i kö för att få en studentbostad. Bostadsföretagen ser ett stort behov av fler studentbostäder på orten och även om det planeras för fler bostäder vill samtliga bygga mer än vad de i dagsläget har möjlighet till. Osäkerhet kring den ekonomiska kalkylen och antalet studenter i framtiden anges som främsta hinder. 12

LINKÖPING Kötid 32 (0) (30) Studenter: 15 000 Studentbostäder: 4 557 Förhållande: 30,4 procent Nyproduktion 2011-2013: 23 Bland de större studieorterna sticker Linköping ut som en ort där det råder balans mellan tillgång och efterfrågan på studentbostäder sett över hela året. Runt läsårsstarten i augusti och september är det brist på studentbostäder och i mitten av augusti krävdes 32 veckors kötid för att få en bostad. Enligt ortens största studentbostadsföretag brukar den siffran sjunka efter terminsstarten och de flesta kan räkna med att ha en studentbostad under höstterminen. Anledningen till att det fungerar bra i Linköping beror dels på att orten i övrigt har en balanserad bostadsmarknad och dels på att studentbostadsföretagen i Linköping kontinuerligt nyproducerat studentbostäder under 2000-talet. Bostadsföretagen på orten uttrycker inget större behov av att behöva bygga fler studentbostäder än vad de i dagsläget har möjlighet till. Simon Helmér, VD, Studentbostäder i Linköping - Det är alltid ett högt tryck på våra bostäder kring höstterminsstarten och att då säga att det råder balans mellan tillgång och efterfrågan vore osant. Men sett över hela året, från och med oktober, har vi studentbostäder som möter efterfrågan från studenter. Den främsta orsaken är att vi har ett stort studentbostadsbestånd i Linköping, under 2000-talets första år byggde både vi och privata aktörer en hel del studentbostäder. - Dock märks en förändring, förra året var första gången på tio år som vi hade samtliga studentbostäder uthyrda under november och december månad. Det märks helt klart att trycket har ökat. UMEÅ Kötid: 32 (-) (-) Studenter: 17 151 Studentbostäder: 5 832 Förhållande: 34 procent Nyproduktion: 2011-2013: 0 Med 5 832 studentbostäder på 17 151 studenter har Umeå en god balans mellan efterfrågan och tillgång på studentbostäder, även om trycket är högt under tiden kring terminsstarter. I Umeå behövdes i mitten av augusti 32 veckors kötid för att få en studentbostad. Ortens största bostadsföretag har kontinuerligt byggt nya studentbostäder de senaste åren vilket bidragit till en fortsatt god balans trots att antalet antagna studenter ökat till årets läsårsstart. Företagen på orten ser inget behov av att bygga mer än vad de i dagsläget har möjlighet till och spår att situationen kommer vara oförändrad under det närmsta året. 13

BORÅS Kötid * Studenter: 6 358 Studentbostäder: 955 Förhållande: 15 procent Nyproduktion 2011-2013: 40 I Borås råder det brist på studentbostäder under hela året, men bostadsföretagen på orten planerar en del nyproduktion de närmaste åren för att närma sig en mer balanserad marknad. Under 2011 stod 40 studentbostäder klara och 106 bostäder planeras att färdigställas efter 2013. Det finns ett behov av ännu fler studentbostäder på orten, även om det är svårt för företagen att uppskatta exakt hur många. Hinder för nyproduktion i dagsläget uppges vara ekonomiska, det måste gå att bygga studentbostäder som studenterna har råd att bo i. Bostadsföretagen förutspår att bristen kommer att fortsätta i och med att efterfrågan på studentbostäder kommer att förbli oförändrad det kommande året. BORLÄNGE Kötid: 1 (-) (52) Studenter: 1 861 Studentbostäder: 438 Förhållande: 23,5 procent Nyproduktion 2011-2013: - I Borlänge råder det balans mellan tillgång och efterfrågan på studentbostäder. I mitten av augusti krävdes en veckas kötid för att få en bostad. Inför framtiden tror bostadsföretagen på orten att balansen kommer kvartstå och spår inga förändringar i efterfrågan på studentbostäder. ESKILSTUNA Kötid 0 (5) (0) Studenter: 2 566 Studentbostäder: 164 Förhållande: 6,4 procent Studentbostadsmarknaden i Eskilstuna är balanserad och det krävs i dagsläget fem veckors kötid för att få en studentbostad. Bostadsföretagen på orten spår en ökad efterfrågan på studentbostäder, men det finns i dagsläget inget behov av fler studentbostäder på orten. 14

FALUN Kötid: 2 (0) (0) Studenter: 5 085 Studentbostäder: 708 Förhållande: 13,9 procent Som enda ort av de som svarat på vår undersökning anger Falun att de har ett överskott på studentbostäder. Det finns därmed inget behov av att bygga fler bostäder, något bostadsföretagen inte heller vill. Det har därför inte skett någon nyproduktion de senaste åren och ingen planerad sådan finns heller. GÄVLE Kötid: - (2) (2) Studenter: 6 746 Studentbostäder: 963 Förhållande: 14,3 procent I Gävle råder det brist på studentbostäder och bostadsföretagen på orten tror dessutom på en ökad efterfrågan av studentbostäder det närmsta året. Totalt bedömer ortens bostadsföretag att det finns ett behov av ytterligare 100 bostäder. Trots det finns det ingen planerad nyproduktion och inga studentbostäder har eller kommer att tillkomma under perioden 2011-2013. Bostadsföretagen på orten vill bygga mer än vad de i dagsläget har möjlighet till, men svårigheterna att ta fram ett nybyggnadsprojekt som resulterar i studentvänliga hyror är i dagsläget det största hindret. HALMSTAD Kötid: * Studenter: 5 581 Studentbostäder: 1 014 Förhållande: 18,2 procent Bostadsföretagen i Halmstad anger att det råder balans mellan tillgång och efterfrågan på orten, även om de likt många studieorter märker en temporär uppgång kring terminsstarter. I Bostadsförtagen tror att balansen kommer att hålla i sig och läget förbli oförändrat det kommande året. Det finns därmed heller ingen planerad nyproduktion eller ett uppskattat behov av fler studentbostäder på orten. 15

HELSINGBORG Kötid * Studenter: 3 700 Studentbostäder: 343 Förhållande: 9,3 procent Nyproduktion 2011-2013: 20 Precis som i Lund råder det brist på studentbostäder även i Helsingborg, ett av Lunds universitets satellitcampus. 3 700 studenter delar på 343 studentbostäder vilket gör att det går knappt en studentbostad på tio studenter. Under 2014 kommer 20 nya studentbostäder att stå klara och allt eftersom Helsingborg växer som studentbostad kommer bostadsföretagen att följa med nybyggnation av studentbostäder. Behovet av fler studentbostäder de närmaste åren beräknas ligga runt 150-200 studentbostäder och bostadsföretagen ser inga problem med att fylla det behovet längre fram i tiden. JÖNKÖPING Köveckor: 10 (40) (-) Studenter: 8 540 Studentbostäder: 840 Förhållande: 9,8 procent Jönköping har en balanserad studentbostadsmarknad. Som en av få orter rapporterar studentbostadsföretagen på orten en lägre kötid i mitten av augusti än i mitten av april tidigare i år, 40 veckor jämfört med 10 veckor. Företagen tror att balansen mellan tillgång och efterfrågan kommer att hålla i sig även i framtiden. De ser inget behov av fler studentbostäder och vill heller inte bygga fler än vad de i dagsläget har möjlighet till. Under 2013 förväntas 30 nya bostäder stå klara i Jönköping. KALMAR Kötid: * Studenter: 6 304 Studentbostäder: 1 145 Förhållande: 18,2 procent Nyproduktion 2011-2013: - I Kalmar är det brist på studentbostäder. Även om bostadsföretagen tillämpar ett system där inga exakta kötider går att ta fram, är det högt tryck och många sökande på de lediga bostäder som dagligen läggs upp. Inför framtiden tror bostadsföretagen på orten att läget kommer förbli oförändrat och att den brist som i dagsläget finns kommer att kvarstå. 16

KARLSKRONA Köveckor: * Studenter: 3998 Studentbostäder: 407 Förhållande: 10,2 procent Karlskrona har en balanserad studentbostadsmarknad. I det först-till-kvarnsystem de tillämpar märker de ett högt tryck på bostäderna i veckorna kring terminsstart, men under resten av året möter tillgången efterfrågan. Det finns inget större behov av fler studentbostäder då de förutspår en oförändrad efterfrågan på studentbostäder, men 40 ytterligare studentbostäder kommer stå klart under året. LULEÅ Kötid: 54 (-) (16) Studenter: 7 600 Studentbostäder: 2 385 Förhållande: 31,4 procent Nyproduktion 2011-2013: 40 Det är stor brist på studentbostäder i Luleå, en brist som enligt bostadsföretagen som inte bara varar över perioden kring höstterminsstarten utan över hela året. I mitten av augusti krävdes 54 veckors kötid för att få en bostad, vilket är jämförbart med de allra största studieorterna i Sverige. Bostadsföretagen i Luleå förväntar sig ännu större efterfrågan på studentbostäder i framtiden. I nuläget delar 7 600 studenter på 2 385 studentbostäder, men den siffran kommer att förändras i framtiden då antalet studenter under höstterminen 2012 kommer öka. MALMÖ Kötid: 12 (24) (-) Studenter: 12 583 Studentbostäder: 2 694 Förhållande: 21,4 procent I Malmö är det brist på studentbostäder, både vid terminsstarter och under resten av året. 12 583 studenter delar på 2 694 studentbostäder i en del av Sverige där flera, närbelägna orter också brottas med brist på studentbostäder. Bostadsföretagen ser ett stort behov av fler studentbostäder på orten, men kan inte uppskatta exakt hur många. Nyproduktionen av studentbostäder är obefintlig även om bostadsföretagen på orten vill bygga mer än vad de i dagsläget har möjlighet till. Anledningen är att det ligger en del hinder i vägen, främst de tuffa myndighetskraven. 17

NORRKÖPING Kötid: 1 (0) (2) Studenter: 3000 Studentbostäder: 886 Förhållande: 29,5 procent I Norrköping finns det studentbostäder till en dryg tredjedel av studenterna, vilket skapar en bra balans mellan tillgång och efterfrågan. Det var vid undersökningstillfället i augusti en veckas kötid för en studentbostad, och noll veckors kö i mitten av april. Bostadsföretagen är lite oeniga om framtiden då de förutspår antingen en oförändrad situation eller en ökad efterfrågan på studentbostäder. De uppskattar ett behov på 150 nya bostäder och har planer på att färdigställa 120 150 bostäder efter 2013. NORRTÄLJE Kötid: 0 (0) (0) Studenter: - Studentbostäder: 362 Förhållande: - I Norrtälje är det balans mellan tillgång och efterfrågan på studentbostäder och vid båda undersökningstillfällena har det funnits tillgängliga lägenheter för de som ansökt om bostad. Men det finns ändå ett behov på orten även om det är svårt att uppskatta hur stort det är. Inom framtiden finns en mindre planerad nyproduktion av studentbostäder och bostadsföretagen på orten vill bygga mer än vad de i dagsläget har möjlighet till. Osäkerhet kring antalet framtida studenter och ekonomi i nybyggnadsprojekten är det som i dagsläget är de största hindren. PITEÅ Kötid: 1 (1) (5) Studenter: 650 Studentbostäder: 397 Förhållande: 61,1 procent I Piteå råder det balans på studentbostadsmarknaden, med ungefär 650 studenter och 397 studentbostäder finns det bostäder åt hela 61,1 procent av studenterna. Vid båda undersökningstillfällen har det varit en veckas kötid för att få en studentbostad och företagen förutspår att läget kommer vara oförändrat det kommande året. Det finns därför inget behov eller några planer på nya studentbostäder den närmaste framtiden. 18

SKÖVDE Kötid: * Studenter: 4 534 Studentbostäder: 833 Förhållande: 18,4 procent Nyproduktion 2011-2013: 12 Skövde använder ett först-till-kvarnsystem vid ansökning av studentbostäder vilket innebär att det inte går att få några indikationer på aktuell kötid, men bostadsmarknaden i Skövde är i balans och ingen nyproduktion inför framtiden är planerad då bostadsföretagen på orten inte ser någon förändring av efterfrågan på studentbostäder inför framtiden. SUNDSVALL Kötid: 0 (0) (0) Studenter: 2 195 Studentbostäder: 902 Förhållande: 41,1 procent Vid tidpunkten för båda undersökningarna krävdes noll veckor i kötid hos bostadsföretagen i Sundsvall, det fanns med andra ord tomma bostäder som väntade på en hyresgäst. Det råder med andra ord balans på studentbostadsmarknaden i Sundsvall och bostadsföretagen ser varken ett behov av fler studentbostäder eller planerar att bygga fler. VISBY Kötid: 3 (-) (-) Studenter: 2 451 Studentbostäder: 274 Förhållande: 11,2 procent I Visby delar 2 451 studenter på 274 studentbostäder, vilket för Visby bidrar till en balanserad studentbostadsmarknad. Av dessa 2 451 studenter är många distansstudenter, vilket kan förklara att det är balans trots att det finns studentbostäder åt endast 11,2 procent av studenterna. Bostadsföretagen tror att läget kommer fortsätt att vara oförändrat i framtiden. I mitten av augusti krävdes tre veckors kötid för att få en studentbostad. 19

VÄXJÖ Köveckor: 53 (64) (64) Studenter: 9456 Studentbostäder: 3063 Förhållande: 32,4 procent Nyproduktion 2011-2013: 4 Växjö har en balanserad studentbostadsmarknad. Under 2011 färdigställdes fyra nya studentbostäder, men eftersom bostadsföretagen på orten i nuläget inte ser ett behov av fler studentbostäder finns heller ingen ytterligare nyproduktion planerad. ÖREBRO Köveckor: 5 (0) (4) Studenter: 10 361 Studentbostäder: 2 490 Förhållande: 24 procent Örebro har brist på studentbostäder, bostadsföretagen på orten uppskattar ett behov av ytterligare 300 studentbostäder till de cirka 2 500 som redan finns på orten. Planer på 150 nya studentbostäder finns och bostadsföretagen anger att de inte har några större hinder för att genomföra den nyproduktion de vill. I mitten av augusti behövdes fem veckors kötid för att få en studentbostad och bostadsföretagen spår en oförändrad efterfrågan på studentbostäder i framtiden. 20

6. FRAMTIDEN Utmaningar för att nå en väl fungerande studentbostadsmarknad Som rapporten visar är studentbostadsmarknaden långt från fungerande på flera håll i landet. Studentbostadsbranschen har sedan tidigare tagit fram tre punkter med efterföljande åtgärder som behöver ses över för att skapa en väl fungerande studentbostadasmarknad, i hela Sverige Studentbostäder är en särskild bostadstyp, dock är de inte frikopplade från den övriga bostadsmarknaden. Generella regler och förutsättningar som påverkar hela bostadsmarknaden, påverkar även studentbostäder. Olika förslag som nämns för att exempelvis stärka hyresrättens roll och konkurrenskraft är givetvis viktiga även för studentbostadsbranschen. Dock innebär Studentbostadens särskilda ställning på bostadsmarknaden också särskilda förutsättningar som skiljer sig från andra bostadstyper. De utmaningar som studentbostadsbranschen står inför kan delas in i tre huvudgrupper som rör planering, förvaltning och nyproduktion. För att nå en väl fungerande studentbostadsmarknad där studenter kan erbjudas en bostad i samband med utbildningsstarten krävs förändringar inom vart och ett av de nämnda områdena. 21

Planering Studentbostadsbranschen är starkt beroende av utvecklingen av antalet studenter på landets studieorter. I takt med att antalet studenter förändras påverkas också efterfrågan på studentbostäder. Det är därför av största vikt med ett väl fungerande samarbete mellan bostadsföretag, lärosäten och ansvariga myndigheter. Exempelvis borde en ökad satsning på utbildning och tillskott av studieplatser innebära att det skapas bostäder i samma utsträckning. Vilket det inte görs idag. Staten har ett ansvar som fördelare av resurser och studieplatser. Lärosätena har ett annat ansvar när det gäller ansökan om medel och prognoser för utvecklingen av antalet studenter. Kommunerna har ett tredje ansvar genom att skapa förutsättningar för bostadsföretagen att tillhandahålla bostäder åt invånarna. Om det inte finns ett samförstånd av vikten att de olika aktörerna samarbetar i planeringen är det omöjligt att tillgodose såväl kortsiktiga som långsiktiga behov. Det krävs att... Antalet studieplatser kopplas till en studentbostadsnorm; en studentbostad per tre studieplatser På de orter där det finns en god tillgång på studentbostäder finns studentbostäder till 30 procent av studenterna. Den normen bör tillämpas nationellt när man fördelar studieplatser. Att exempelvis öka antalet studieplatser utan att ta ansvar för de strukturer runt omkring som möjliggör att studenterna överhuvudtaget kan studera är inte hållbart i längden. Genom ett tydligt samarbete mellan stat, lärosäte, kommun och bostadsföretag skapas möjligheter att förse studenterna med ett boende under studietiden. Lärosätena gör bättre prognoser av utvecklingen av antalet studenter den kommande 10-årsperioden Antalet studenter på en ort påverkas inte enbart av resursfördelning utan även av faktorer som storleken på ungdomskullarna och vilka utbildningar lärosätet erbjuder. På många håll saknas det idag framåtblickande prognoser över det framtida antalet studenter på orten. Genom att planera bredden av sin verksamhet i samarbete med kommun och bostadsföretag underlättar man möjligheterna att i förtid agera för eventuella svängningar i efterfrågan på bostäder. Även tillfälliga lösningar för de mest kritiska tidpunkterna kräver framförhållning, en framförhållning som i många fall saknas idag. 22

Lärosätena ges möjligheter och incitament att öka sitt engagemang i studentbostadsfrågan. Sedan januari 2011 får nio utvalda lärosäten på sex orter hyra ut bostäder till studenter under en prövotid på fem år. Detta är ett första steg mot ett ökat engagemang i bostadsfrågan från lärosätenas sida, men det måste till mer. Studentbostäder är ett konkurrensmedel för lärosätena för att locka till sig studenter. En prövotid leder dock inte till mycket då det behövs längre tidsperioder för att lärosäten och bostadsföretag ska vilja och våga göra nödvändiga investeringar. Innan dess leder det bara till att lärosätena hyr in befintliga studentbostäder från en existerande studentbostadsaktör vilket inte innebär att det tillkommer några nya bostäder på marknaden. Genom statliga Akademiska Hus som förser lärosätena med lokaler finns dessutom en utmärkt möjlighet t.ex. hitta mark lämpliga för studentbostäder. Akademiska Hus, lärosäten och bostadsföretag skulle kunna skapa campusnära studentbostäder öronmärkta till lärosätets studenter. Men för det krävs regeländringar för lärosäten och tydligare riktlinjer för Akademiska Hus för att öka deras möjligheter att engagera sig i frågan. Förvaltning Förvaltningen av studentbostäder är dyr. I genomsnitt är förvaltningen av en studentetta på 25 m 2 5 000 kr dyrare per år än en vanlig hyresrätt. Den främsta anledningen till det är den höga omflyttningen som innebär att den genomsnittliga boendetiden är två år i en studentbostad. Den höga omflyttningen är en av studentbostadens grundförutsättningar men innebär också högt slitage på bostäderna och mycket administration i samband med flytten. En annan viktig del i förvaltningskostnaderna är fastighetsavgiften som slår oproportionerligt hårt mot studentbostäder. Av hyran i ett korridorrum utgörs 5 procent av fastighetsavgift, i en vanlig hyresrätt är samma siffra 2 procent. De som i slutändan får betala är studenterna. Det krävs... Att fastighetsavgiften för studentbostäder avskaffas. En avskaffad fastighetsavgift bidrar till att skapa en konkurrensneutralitet för studentbostadsbranschen jämfört med övriga delar av bostadsmarknaden. De höga förvaltningskostnaderna leder i förlängningen till att det är svårt att få ihop en investeringskalkyl för de som vill bygga nya bostäder samtidigt som redan etablerade aktörer sliter med att hålla sig till hyror som studenter kan betala. En slopad fastighetsavgift innebär att förutsättningarna för att skapa bostäder med en hyra studenter har råd att betala blir betydligt bättre. 23

Nyproduktion I Sverige råder en generell bostadsbrist på grund av att det byggs för lite bostäder. Detta avspeglas också på studentbostadsmarknaden där det råder det brist på studentbostäder i storstadsregionerna och de största studieorterna sedan år tillbaka. Enligt gjorda beräkningar skulle det sammanlagt behövas runt 20 000 studentbostäder i landet. Idag. Det anmärkningsvärda är att det trots en stor efterfrågan inte byggs tillräckligt med bostäder för att tillgodose de uppenbara behov som finns. I takt med att bristen ökat de senaste åren har byggandet istället minskat, vilket är ett tydligt tecken på att marknaden är långt ifrån fungerande. Grundproblematiken är att det är för dyrt att bygga studentbostäder. De höga produktionskostnaderna innebär att hyran i en nybyggd lägenhet blir så hög att studenterna inte har råd att bo i dem. De byggregler som bestämmer hur en bostad får utformas innebär också att den flexibilitet som skulle kunna leda till exempelvis mindre och därmed billigare bostäder inte går att bygga. Det krävs... Ett riktat ekonomiskt stöd för att få igång produktionen av studentbostäder För att produktionen av studentbostäder skall komma igång på kort sikt krävs ett riktat ekonomiskt stöd för byggande av studentbostäder. Regeringen har precis förlängt investeringsstödet för byggande av äldreboenden då det behövs fler bostäder till en ekonomiskt svag grupp som det i dagsläget inte finns tillräckligt med bostäder till. Den typen av stöd behövs bevisligen även för byggande av studentbostäder. Det investeringsstöd som togs bort efter valet 2006 innebar att det byggdes runt 2 000 studentbostäder per år. Under 2010 byggdes det 125 studentbostäder. Skulle ett liknande stöd införas på nytt skulle produktionen av de nödvändiga 20 000 studentbostäderna med största sannolikhet påbörjas direkt. Ett riktat ekonomiskt stöd i storleksordningen 150 000 kr för en studentetta på 25 kvadratmeter skulle vara ett sätt att snabbt starta den efterlängtade produktionen på bristorterna. Om staten satsade 150 miljoner kronor skulle man därmed bidra till 1 000 studentbostäder. Det går om man bara vill. En översyn av byggregler för en bättre anpassning efter studenternas behov. Studentbostaden är en genomgångsbostad där den genomsnittliga boendetiden är två år, i vissa fall betydligt kortare. De regler som styr hur en studentbostad ska vara utformad är dock anpassade efter helt andra förutsättningar och hyresgäster. Bygger man studentbostäder finns vissa särskilda regler man kan tillämpa gällande utformningen de är dock långt ifrån tillräckliga. Vad som behövs är en fullständig översyn av byggregler med målet att skapa ett regelverk för studentbostäder som är anpassat efter såväl studenternas behov som de förutsättningar studentbostäderna lever efter. Det krävs möjligheter till ökad flexibilitet för att tillgodose de olika behov som olika studenter har. Studenterna är en heterogen grupp då måste deras bostäder också få vara det. 24

Webb www.studentbostadsforetagen.se www.twitter.com/studboforetagen www.sokstudentbostad.se www.studbobloggen.se Kansliet Kaserntorget 11 411 18 Göteborg Tel: 031 780 45 70 Generalsekreterare Martin Johansson martin@studentbostadsforetagen.se Tel: 031 780 45 72 25