Foton: Sverrir Thór och Mattias Fröjd

Kiruna i bilder Foton: Sverrir Thór och Mattias Fröjd

Vem hjälper dig att klara trycket? Vi jobbar kontinuerligt med de utmaningar som står högst på agendan hos våra klienter oavsett om det rör redovisning, skatt eller andra finansiella tjänster. Vi vill vara förstavalet när våra klienter behöver professionella svar. Totalt fokuserar närmare 100 personer inom Deloitte Sverige på fastighetsbranschen och utifrån denna erfarenhetsbas kan vi stödja våra klienter i beslut och tillsammans vidareutveckla idéer och visioner. I vårt team finns några av landets främsta experter inom revision, skatt och finansiella tjänster. Vill du veta mer? Välkommen att kontakta Kent Åkerlund, branschansvarig Real Estate, på telefon 075-246 31 06. Kent Åkerlund Audit 075-246 31 06 kakerlund@deloitte.se Eva Lindberg Financial Advisory 075-246 23 21 elindberg@deloitte.se Henrik Kaarme Tax 075-246 20 02 hkaarme@deloitte.se www.deloitte.se

FLYTTEN AV KIRUNA gruvbolaget: Det finns inget facit Av Sverrir Thór sverrir.thor@fastighetsnytt.se När LKAB upptäckte att man var tvungen att flytta stora delar av Kiruna då malmkroppen i Kiirunavaara sträckte sig under staden leddes Kiruna kommuns tjänstemannakår av kommundirektören Stefan Hämäläinen. Idag leder han LKAB:s stadsomvandlingsarbete och har således en ganska unik insyn i hela processen. Fastighetsnytt träffade honom och fick veta att visst känns det vemodigt men att alternativet förskräcker. Innan Stefan Hämäläinen tog över posten som direktör för samhällsomvandling på LKAB hade han arbetat i ungefär ett år som vd för Kirunabaserade Radiotjänst. Dessförinnan var han kommundirektör i Kiruna kommun och därmed har han suttit på bordets båda sidor när det gäller den på många sätt kontroversiella flytten av stora delar av Kiruna stad. Att det är en nödvändig flytt råder det dock inga tvivel om, Stefan Hämäläinen förklarar att även om man skulle stanna upp gruvbrytningen i Kiirunavaaragruvan idag så skulle deformationerna i markytan fortsätta under de kommande fem till tio åren och således skulle marken i bokstavlig mening rasa under Kirunas välkända stadshus. När vi plockar bort malmen som finns i berget så lämnar det efter sig gropar som sedan fylls igen, naturligt, av gråberget som ligger ovanpå. Då bildas gropar i markytan. Så kommer det att bli in mot Kiruna eftersom malmkroppen sluttar inåt mot staden och successivt eftersom man fortsätter brytningen in mot staden kommer deformationen att bli tydligare och groparna att bli större, förklarar han. Som om deformationerna inte vore nog finns det enligt Stefan Hämäläinen emellertid ytterligare ett mycket viktigt skäl för att genomföra stadsflytten. Gruvan och staden lever i en symbios och har gjort det enda sedan Kiruna stad anlades av LKAB:s disponent Hjalmar Lundbohm vid sekelskiftet 1900 då det fanns ett behov av arbetskraft som bodde i området året runt för att bryta ut gruvorna. Kiruna stad och LKAB har vuxit upp gemensamt i över 120 års tid så Kirunaborna är vana vid att gruvan har en sådan betydelse och utan gruvan skulle det antagligen inte finnas mycket kvar i form av arbetsmarknad här uppe. När Fastighetsnytt frågar hur det känns för Stefan Hämäläinen, som växte upp i Kiruna och vars far arbetade i gruvan, att behöva flytta svarar han att man ska ha respekt för att folk har känslor för sin egen stad, det går inte att komma från. Samtidigt säger han sig ha förståelse för att gamla minnen kommer att försvinna men det finns inget realistiskt alternativ. Ska vi bibehålla döda ting som hus vilket oundvikligen leder till att gruvan kommer att upphöra? Som anställd i LKAB men också Foto: Sverrir Thór Fastighetsnytt 4/2013 89

Stefan Hämäläinen med berget Luossavaara i bakgrunden. Foto: Sverrir Thór en Kirunabo från början känner jag att det är bättre om gruvan får fortsätta. Jag tycker att alternativet förskräcker, säger han. Det finns en gräns I taxin på väg till LKAB:s huvudkontor i Kiruna frågade Fastighetsnytt taxichauffören vad hon tyckte om flyttplanerna. Svaret var att chauffören, liksom så många andra Kirunabor, inte var tillfreds med den plats som valts. Kiruna är en bergstad och vi vill fortsätta vara det. De flesta skulle ha föredragit att flytta till andra sidan Luossavaara längs Norgevägen istället för myrarna där det finns jättemycket mygg, det är mycket kalllare och det är dessutom en soptipp. Enligt tidigare kommundirektören och nuvarande direktören för stadsomvandling på LKAB finns det dock en förklaring till varför man valt den plats man valt. Begynnelsen till den samhällsomvandling vi är inne i nu var att LKAB kom till Kiruna kommun år 2003 och hade då fått grepp om fyndigheten i Kiirunavaara och sett att det fanns mer malm än vad man hade väntat sig och att det var realistiskt att bryta den. Man hade även fått veta att malmkroppen sträcker sig diagonalt under den befintliga staden. Vidare förklarar han att LKAB i detta skede ställde kravet att kommunen skulle börja titta på möjligheterna att omvandla staden som den ser ut i dag från att vara en bostadsbebyggelse med kommersiellt Ska vi bibehålla döda ting som hus vilket oundvikligen leder till att gruvan kommer att upphöra? centrum till att bli en industrimark. För att LKAB ska kunna bryta malmen krävs det att marken är detaljplanerad som industrimark. Man går aldrig in och bryter malm om det finns människor som bor ovanför gruvan. I samband med det började man också titta på olika alternativ för att förlägga staden och man tittade helt förutsättningslöst. Ett alternativ var det nordvästliga alternativet runtomkring Luossavaara och ett annat var det område man tittar på nu. Kommunen bestämde sig för det nordvästliga alternativet, runt Luossavaara, alltså det alternativ taxichauffören nämnde, säger Stefan Hämäläinen. Varför blev det då inte det alternativet som valdes kan man fråga sig och enligt Stefan Hämäläinen beror det på att förutsättningarna ändrades. Han förklarar att delar av området inte gick att bebygga eftersom det var en gammal gruva och det gick inte att anlägga byggnader på den marken, eftersom den var påverkad av tidigare gruvbrytning. En annan faktor var att det finns en hel del riksintressen i Kiruna kommun; rennäringen och mineraliseringen som vi på LKAB står för. Många av riksintressena fanns i det området vilket gjorde att området blev ganska litet och snävt. I den politiska diskussionen ändrade man därför riktning till nuvarande centrumetablering. Många tycker att Luossavaara hade varit det bästa alternativet men det finns även förespråkare för Tuolluvaara-alternativet. Nu Fastighetsnytt 4/2013 91

Vår storhet är inte vår storlek. Ja, vi är små. Men med stora kunskaper inom finansiering av flerbostadshus. Nu stärker vi vår position ytterligare. Träffa oss på Business Arena i september så berättar vi hur.

FLYTTEN AV KIRUNA har vi på LKAB sagt att det är det alternativet som har valts och det ska vi stödja och skapa bästa förutsättningar för ny centrumetablering, säger han. Sedan förklarar han att LKAB kommer att bebygga delar av området och kommunen är positivt inställd till det förutsatt att tyngdpunkten av bebyggelsen inte hamnar i det nordvästra området. En oro som invånare i Kiruna har uttryck i samtal med Fastighetsnytt är att det valda alternativet inte blir permanent då området inskränker på den så kallade Lappmalmen som mycket väl kan bli lönsam att utvinna i framtiden. Stefan Hämäläinen poängterar att hela Kiruna är omringat av malmfyndigheter. Från LKAB:s sida har vi dock sagt att det går en gräns och över den går vi inte i dagsläget och troligtvis inte i framtiden heller. Berget Kiirunavaara och gruvan dominerar vyn i Kiruna. Finns en inbyggd motsättning Det faktum att Stefan Hämäläinen har suttit vid förhandlingsbordets båda sidor gör att han har en ganska unik insyn i hur processen har gått och faktum är att det börjar bli ganska bråttom. Det nya stadshuset ska stå färdigt inom tre år och tidspressen börjar bli stor. Trots det går processen som sådan så bra som möjligt, menar han. Man får inte glömma att alla är medvetna om gruvans betydelse för staden men det finns fortfarande en inbyggd motsättning. Kommunen kan ju inte riskera att staden avvecklas utan att det sker en utveckling. Vi på LKAB är väldigt måna om att arbeta tillsammans med kommunen så att man säkerställer en utveckling. Det är klart att det finns en förhandlingsdel i det hela men samtidigt ska vi se de positiva möjligheterna och arbeta tillsammans med utveckling. Självklart förekommer det spänningar i det hela men i grund och botten är alla medvetna om att vi inte har några alternativ. Han betonar att motsättningarna inte är så allvarliga så att man sätter sig med armarna i kors och säger att det får vara nog. Istället försöker alla jobba kreativt för att hitta den optimala lösningen. Vidare betonar han att man ska ha respekt för att det inte är ett enkelt projekt och att man inte har några före bilder att följa då liknande projekt i samma skala inte har skett någon annanstans. Lagarna i Sverige är inte skapade för en sådan situation som vi har i malmfälten idag och vi plogar hela tiden i det absolut yttersta skiktet när det gäller lagutrymmena. Vi har tagit in stöd från Luleå och Umeå Universitet, KTH och Chalmers. Vi kan inte allting själva men min erfarenhet som har jobbat centralt i de här frågorna i fem års tid är att ingen annan vet heller. Nu har vi Göran Cars som delvis jobbar åt Kiruna kommun och han ser oerhört stora utmaningar i det hela, trots att han har jobbat med det hela sitt liv. En liten kommun uppe i nordligaste Sverige ska lösa utmaningarna tillsammans med ett statligt gruvbolag och det finns inget facit. Han förklarar att LKAB behöver tillträde till en detaljplanerad mark inte senare än 2018 och att då kommunen behöver cirka Foto: Sverrir Thór två år för planeringsarbetet måste alla fastigheter vara uppköpta inte senare än 2016 eftersom detaljplanering för industrimarken inte påbörjas förrän alla LKAB har köpt alla fastigheter. Innan man kan börja köpa fastigheter måste dock den kanske svåraste nöten knäckas, frågan om ersättning. Kirunaborna ska investera i det nya Kiruna Enligt Stefan Hämäläinen pågår arbetet att hitta en bra ersättningsstrategi inom LKAB med förhoppningen att man ska se till att alla går skadefria från processen. De Kirunabor som antingen äger företag eller fastig- Fastighetsnytt 4/2013 93

FLYTTEN AV KIRUNA heter ska kunna investera de pengar de får i nya Kiruna och det ska räcka, menar han. Om man tittar på villor så tillämpar vi idag den princip som finns i expropriationslagen med marknadspris plus 25 procent. När det gäller näringsfastigheter så blir det lite kinkigare eftersom det inte finns någon fungerande marknad för näringsfastigheter i Kiruna. Då finns det ett glapp och då försöker vi hitta olika alternativ eftersom vi vet att om näringsidkare A går till banken och säger sig behöva låna pengar så krävs det en säkerhet på kanske upp till 50-60 procent och det har man inte. Då försöker vi titta på olika möjligheter, dels ersättningsnivåer eller att LKAB, eller någon annan för den delen, kan gå in och agera lite bank för att täcka upp den delen, säger han. Han fortsätter och säger att vad gäller bostadsrätter så finns det ingen fungerande praxis idag. LKAB har inget intresse av att gå in och likvidera bostadsrättsföreningar där man köper ut bostadsrättsinnehavarna med risk för att de tar pengarna och sticker. Vi vill hitta en framtidslösning där bostadsrättsinnehavarna investerar sina pengar i det nya Kiruna. När Fastighetsnytt frågar huruvida det inte vore enklast, och rättvisast, med nyckel mot nyckel, det vill säga att fastighetsägare får en ny fastighet som motsvarar den gamla i nya Kiruna säger Stefan Hämäläinen att LKAB inte utesluter det men påpekar att det inte nödvändigtvis är helt rättvist. Det behöver inte per automatik vara det mest rättvisa att någon som bor i en sliten villa från 1940-talet ska få en standard mot svarande det som är år 2020. Man ska gå skadeslös från det här men det finns olika variationer på det hela. Gör vi det enkelt för oss så säger vi nyckel mot nyckel men vi tror inte att det är den principen som ska gälla överlag. Viktigast att säkerställa transformationen Slutligen frågar Fastighetsnytt Stefan Hämäläinen vilken som var den viktigaste frågan för honom när han satt på sin post som kommundirektör och huruvida den har ändrats nu när han sitter på andra sidan bordet. Den viktigaste frågan för mig har alltid varit att säkerställa transformationen från gamla Kiruna till nya Kiruna och att skapa en tydlighet kring hur det hela ska gå till. När jag satt på kommunen innebar det att jag var tvungen att få politiken att ta de nödvändiga politiska besluten med avtal och allt sådant och säkerställa att medborgarna i Kiruna fick en framtidstro. Det är inte bara rivning vi ska ägna oss åt här utan vi ska bygga en ny stad. Han hävdar att det fortfarande är den största utmaningen. LKAB kan inte bara luta sig tillbaka och tänka som så att det är ett kommunalt ansvar som inte angår företaget. Det går inte att komma ifrån att har vi brutit malm här i över 123 år och bekostat uppbyggnaden av staden så kan vi inte sitta på läktaren och låta en liten kommun brottas med alla utmaningar. Dels ska vi bekosta saker och ting men vi måste också vara delaktiga i processen. Så det är inte bara markåtkomst så att vi kan fort sätta gruvbrytningen utan vi ska också stödja och vara delaktiga i utvecklingen av nya Kiruna, säger Stefan Hämäläinen. n Positiv och respektfull transformation Kiruna har en hel del kulturmärkta hus varav några kommer att flyttas medan en del andra kommer att rivas och ersättas. Ett exempel på hus som kommer att flyttas är stadens kyrka som år 2001 valdes till Sveriges vackraste hus medan Stadshuset, även det prisbelönt, kommer att rivas. Som Jan C. Lindgren, köpman i Centrum, nämner i en av reportagets intervjuer är det på ett sätt ett historiskt trauma när historiskt viktiga byggnader får rivas, men hur ser en arkitekturhistoriker på saken? Johan Mårtelius, professor i arkitekturhistoria vid KTH, säger sig ha grunduppfattningen att man bör sträva efter en positiv men respektfull transformation av gamla Kiruna till nya, i helhet och delar. Att vissa kännetecken ska finnas kvar från den gamla staden i den nya tror jag det råder enighet om. Kyrkan, som väl med sin konstruktion är relativt lättflyttad, är väl klart att den kommer att flyttas över så intakt som möjligt, säger Johan Mårtelius. Vad gäller Stadshuset så säger han sig tillhöra dem som tycker att Stadshusets arkitektur delvis är anpassad efter den gamla placeringen, och att större respekt mot det Foto: Sverrir Thór gamla skulle kunna vinnas i en lätt omtolkning i förhållande till det nya läget. Vissa element och egenskaper bör överflyttas eller upprepas så att det gamla ska kännas igen i det nya. En respektfull omgestaltning i vissa avseenden tycker jag inte vore fel. Det kräver stor lyhördhet och inlevelse av den som utför det hela givetvis, säger han. Bland andra arkitekturhistoriskt viktiga byggnader som kommer att rivas återfinns det av Ralph Erskine ritade kvarteret Ortdrivaren där två punkthus som i lokal mun har fått namnen Snusdosan och Spottkoppen. Enligt Johan Mårtelius skulle det förmodligen vara snudd på omöjligt att flytta husen. Erskine själv skulle nog inte ha tyckt att de borde flyttas, hellre bygga vidare på hans anda och erfarenheter i det nya, säger Johan Mårtelius. Sverrir Thór 94 Fastighetsnytt 4/2013

Bygg Mark Fastighet Anläggning Projekt- och fastighetsutveckling med vision och passion! Välkommen till monter 96 på Business Arena 2013. www.frankprojektpartner.se Samhällsplanering Fastighetsutveckling Program & Projektering Genomförande Kalkyl Klimat & Energi Hållbarhet Mark & Anläggning

FLYTTEN AV KIRUNA stadsplaneraren: En levande stadskärna i midnattssolens land Av Daniel Bergstrand daniel.bergstrand@fastighetsnytt.se På en tredjedel av den normala tiden ska planprocessen för Kirunas nya stadskärna bli klar. Inom den tidsrymden ska det tas hänsyn till historiska värden och skapas en modern stad med variation och levande gatuliv. Fastighetsnytt har varit på plats på 67:e breddgraden och träffat mannen som ska få de inblandade parterna att prata samma språk. En stad är inte enbart byggnader, gator och torg. Den är i lika hög grad de uppfattningar och föreställningar som finns om den i människors medvetanden. Uppfattningar och föreställningar om stadens förflutna, om nutiden och om den framtid som staden är på väg emot. Det är inte konstigt att känslorna i Kiruna väcks upp när det vackra Kasper Salin-prisbelönta stadshuset ska rivas och ersättas med ett nytt och den ännu vackrare kyrkan omgiven av björkar uppe på höjden ska monteras ner och flyttas. Inte blir det mindre komplicerat av att den stadsstruktur som växt fram under ett drygt sekel till betydande delar ska ersättas med en ny på bara några års sikt. Byggandet av första etappen inleds nästa år. En stadsplanerares våta dröm Det är med andra ord en grannlaga uppgift som förestår. Göran Cars är tillsammans med mark- och exploateringschefen Eva Ekelund ansvarig för utvecklingsplanen 96 Fastighetsnytt 4/2013

FLYTTEN AV KIRUNA Göran Cars ansvarar för utvecklingsplanen av nya Kiruna. Foto: G Rúnar Gudmundsson Fastighetsnytt 4/2013 97

@SveFast_Sthlm facebook.com/fastighetsagarnastockholm

FLYTTEN AV KIRUNA för Kirunas nya stadskärna. Det betyder bland annat att professorn i samhällsplanering vid Kungliga Tekniska Högskolan dragit ner på undervisningen i Stockholm och tillbringar tre dagar i veckan i landets nordligaste stad. Efter att ha lärt ut teorin kring hur man planerar städer i decennier befinner han sig mitt i en synnerligen intensiv process av praktisk tillämpning. Det är en mycket ansvarsfull uppgift, och samtidigt är det här naturligtvis en stadsplanerares våta dröm. Jag har drömt om en sådan här uppgift sedan jag satt och lekte med klossar i sandlådan. Vi har pratat mycket med Kirunaborna och det roligaste av allt tycker jag är att det som de efterfrågar stämmer mer eller mindre klockrent överens med de akademiska teorierna, säger Göran Cars. Människor ska gå och cykla Det som efterfrågas när den nya staden planeras är kort uttryckt täthet, variationsrikedom och gatuliv. Den gamla damen på Gruvvägen i Kiruna är i stort sett överens med de ledande stadsplaneringsteoretikerna i världen. Det tar Göran Cars fasta på när han leder arbetet med att omvandla utvecklingsplanen till fysisk verklighet. Man ska skapa känslan av att röra sig i en stadsmiljö. Vi måste ha ett riktigt stortorg i nya centrum, inte som idag ett blåsigt centrumtorg som fungerar som parkeringsplats utanför Hotell Ferrum. Dagens gator är breda nog för trafikvolymen i en storstad, det är park ering på båda sidor och hastigheterna är höga. Den nya staden ska byggas för människor som går och cyklar, med smalare gator med butiker på båda sidor och mindre biltrafik. De bostäder som byggs måste ha öppna gatuvåningar för kommersiella verksamheter. Mellanhand mellan arkitekter och byggherrar I mars valde kommunfullmäktige att gå vidare med förslaget Kiruna 4-ever i arkitekttävlingen om den nya utformningen av staden. Bakom förslaget stod White Arkitekter tillsammans med bland andra Ghilardi + Hellsten Arkitekter. Förslaget följer nio principer (separat ruta) som Göran Cars specificerat i kommunens utvecklingsplan. Principer som ska se till att det som sker är i den legendariske förste LKAB-chefen Hjalmar Lundbohms anda. Det här var det förslag som juryn samstämmigt tyckte var det bästa, vilket även politikerna och LKAB höll med om. Nu handlar det om att fylla deras grundförslag med innehåll. Den som ska bygga och investera har ju alltid egna idéer och min roll är att agera mellanhand i samtalen mellan arkitekter och byggherrar. Gäller att förstå hur olika saker samspelar med varandra En betydelsefull aktör i sammanhanget är Coop Malmfälten som tidigt bestämde sig för att bygga i nya centrum och flytta från dagens externa läge. Enligt vd Peter Fjällborg är ambitionen att vara det första handelsföretaget som flyttar till den nya stadskärnan. Och det ska inte bli någon köplada, utan en vacker byggnad som passar in i nya centrum. När en dragare av det slaget dyker upp, har de alltid önskemål, kanske om parkeringsplatser eller vilka grannar de vill ha, och då måste jag fundera över deras behov och sedan diskutera dem med arkitekterna. Man förvanskar inte arkitektförslaget, men man måste på ett fingerfärdigt sätt anpassa det så att byggherren är nöjd och vill bygga, säger Göran Cars. Det ska byggas ett nytt hotell vid det nya stortorget, ett riktigt stadshotell är det tänkt. Av naturliga skäl vill den som investerar i projektet veta hur flöden kommer att se ut och vilka funktioner som kommer att ligga i närheten. Ska man få etableringar att fungera, så måste man förstå hur olika saker samspelar med varandra. Runt torget vill jag ha ett antal magneter och ett antal stödfunktioner. Det ska finnas ett välkomnande stadshus, ett stadshotell, kommersiell service, butiker, kulturhus, kanske ett bibliotek eller en konsthall, en eller två restauranger, ett konditori, en turistbyrå och bostäder. Stadsbyggnadsprinciper Arkitektoniska kvaliteter och identitet som förmedlar stolthet En tät stadskärna Funktionsblandning Attraktiva kluster och stråk som förbinder Levande gatumiljöer med öppna bottenvåningar Hög kvalitet på torgbildningar och parker Offentliga och privata mötesplatser Promenadvänligt Säkerhet och trygghet Byggetapp Nr1 av Nya stadskärnan med start 2014 Stadshus Hotell 150-200 bostäder Turistbyrå/Informationscentrum Butiker Café/Restaurang Kommunala verksamheter (eventuellt kulturhus, dagis) Byggetapp Nr2 med start 2017 Bostäder Arbetsplatser Butiker Kommunal service Nytt och gammalt i blandning En fantastisk möjlighet alltså, att planera för en mönsterstad, som är det uttryck som används av White i samband med förslaget Kiruna 4-ever. Men det innebär också att blicka bakåt i tiden. En utmaning är hur man får det gamla och det nya att samspela. Det får inte kännas som ett museum med gamla kåkar som står i ett hörn, utan de ska fungera som ett levande moment i helheten. Staden ska vara blandad: högt bredvid lågt, trä bredvid betong och så vidare, men det ska inte vara störande kontraster heller. I det här avseendet tycker jag att White har varit duktiga. Kiruna är en mycket speciell stad med sitt nordliga läge. Ändå passar staden väl in i det svenska mönstret av modernistisk funktionsseparering på 1960-talet. Man slog sönder stora delar av den fina kvartersstrukturen och det som uppstod var ofta blåshål. Tanken var att det bara skulle finnas lite närservice i staden, och sedan skulle folk åka till externhandel som låg tre kilometer utanför staden. Det finns inget att fördöma när det gäller det här, utan det var en trend på den tiden. Friska nordanvindar Kirunas läge är unikt med Kebnekajse inom synhåll en klar dag. Staden är omgiven av vildmark och det är nära till klassiska fjällvandringsorter som Abisko och Nikkaluokta. Naturen är en av stadens yppersta kvaliteter. Det tar man hänsyn till i stadsplaneringen. Det är otroligt viktigt att ha en snabb och direkt tillgänglighet till den omgivande naturen. Folk här är verkligen naturfreaks, och de vill inte ta bilen bort till något skidspår, utan skidspåren börjar där staden tar slut. Naturen gör sig inte enbart påmind som närliggande rekreationsmöjlighet. Fastighetsnytt 4/2013 99

Vi förändrar världen av fastighetstjänster När DTZ och UGL Services gick samman till ett bolag skapades en ny global ledare inom fastighetsrelaterade tjänster. DTZ, a UGL company, erbjuder nu på ett unikt sätt hela kedjan av förstklassiga fastighetstjänster anpassade efter varje kunds behov. Vår styrka hjälper företag i hela världen. Vi är här för att göra detsamma för dig, oavsett var du behöver oss. CAPITAL MARKETS VALUATION OCCUPIER SERVICES DEVELOPMENT CONSULTANCY AGENCY RESEARCH 47 000 MEDARBETARE 208 KONTOR 52 LÄNDER WWW.DTZ.SE

FLYTTEN AV KIRUNA Platsen för nya Kirunas blivande torg. Foto: Sverrir Thór Fastighetsnytt fick erfara att även i juni kan nordanvinden kännas ordentligt frisk. Om man ska ha levande gator måste man hantera vindarna, och det gör man genom att dra gatorna på rätt sätt. Kyla går att hantera, men vind och kyla i kombination, det fungerar inte om man vill ha gatuliv. Stadsplaneringsmässigt saknar det här projektet motstycke i landet när det gäller hur mycket man måste tänka i termer av klimatbetingelser. Järnvägsstation i centrum? Som för alla andra städer är transportinfrastrukturen avgörande för Kiruna. På järnvägen mellan Kiruna och den isfria hamnen i norska Narvik transporteras 15,9 miljoner ton gods per år. Det motsvarar 25 procent av den totala godsmängden i Sverige. Den del av järnvägen som används för järnmalmstransporter är redan omdragen, men järnvägen för persontransporter återstår. I det fallet har Göran Cars och hans planerarkollegor en mycket tydlig uppfattning. Och ganska dyr. Vi vill absolut flytta in järnvägsstationen till den nya stadskärnan. Folk som kommer in i staden på det sättet är jätteviktiga för handel och turism och stadsliv. Det här innebär dock praktiska problem med dragningen, och det handlar om jämförelsevis mycket pengar, kanske en merkostnad på 150 miljoner. Därför för vi engagerade diskussioner med Trafikverket och LKAB och kommersiella aktörer som kan dra nytta av de folkströmmar järnvägsstationen kan generera. Det andra stora projektet när det gäller transportinfrastrukturen är vägen E10. Den kommer att få en ny dragning och kommer att bilda gräns för den nya stadskärnan. Vägen måste byggas så att det inte uppstår problem med buller och den måste förses med bra avfarter. I det fallet ser jag inga bekymmer, genom att sänka nivån en bit av vägen kommer det att lösa sig. Det nya måste bli bra När man träffar Göran Cars märker man snabbt att han inte är den inbundna typen av akademiker. De sociala talangerna behövs när man är ansvarig för Kirunas nya utvecklingsplan. Arbetet innebär många externa kontakter, med olika typer av människor, och känslor. Först trodde jag att folk skulle komma och anklaga mig och mina kollegor för att vi ska riva deras stad. Även om det inte låter så mycket med 3 000 bostäder som ska rivas, så ska man komma ihåg att det skulle motsvara i storleksordningen 290 000 bostäder i Stockholm. Självklart är inte alla överens. Det finns alltid enstaka individer som motsätter sig planerna menar Göran Cars, men han har uppfattningen att så gott som alla andra inser att det som sker är en nödvändighet. Det finns ett vemod över att delar av det gamla försvinner, men samtidigt förstår folk att det här måste göras. Däremot finns det ett tydligt krav; det nya måste bli bra! Förbättrat samarbetsklimat Det finns en rädsla i Kiruna för att LKAB inte ska betala tillräckligt så att det inte blir den nya attraktiva stad som invånarna vill ha. LKAB har enligt minerallagen en skyldighet att ersätta den åverkan som görs på en fastighet med marknadsvärdet plus 25 procent. I vissa fall är det uppenbart att det inte räcker för att bygga nytt. När exempelvis ett bostadshus från 1950-talet ska ersättas med ett nytt är det självklart att nybyggnadskostnaden blir högre än 25 procent utöver det gamla marknadsvärdet. Då handlar det om att förhandla, och då kommer Göran Cars in i bilden. När jag jobbar har jag hela tiden en mycket nära kontakt med kommunledningen, LKAB och berörda byggare så att jag kan kolla att olika saker fungerar ekonomiskt. Det är väldigt bra, för att då vet jag hela tiden vad som är möjligt att genomföra. En mycket viktig del av hans uppdrag är att skapa ett gott samarbetsklimat mellan LKAB och kommunen. Det har sanningen att säga inte alltid varit helt fritt från friktioner. Det är ingen hemlighet att det har funnits inslag av ställningskrig mellan kommunen och LKAB. Det är heller ingen hemlighet att det finns entreprenörer och Fastighetsnytt 4/2013 101

SELECTED AS ONE OF THE TOP 10 EMERGING MANAGERS GLOBALLY *» 650 million equity under management» 30+ professionals across the Nordics * According to the international annual publication by PERE (Private Equity Real Estate) www.nrep.com +46 8 678 16 60

FLYTTEN AV KIRUNA byggare som inte tycker att de har blivit schysst behandlade. Det positiva som har skett nu är att relationerna mellan kommunen och LKAB är goda, de har kommit överens om principerna. Inte enbart altruism Förmågan att hitta ingångar till konstruktiva samtal har enligt Göran Cars varit en stor tillgång under den komplicerade processen. Saker som skapar problem kan ofta lösas genom förtroendefulla samtal. Ett klassiskt problem är att någon frågar vem ska bekosta torget? Byggarna säger reflexmässigt att det får kommunen göra, vi bygger bara. Om man då istället formulerar frågan som vilka värden och vilken attraktivitet vill vi ha här på torget? Då får man plötsligt en massa idéer om vad som är ett bra stortorg. Börjar man prata på det sättet förstår plötsligt alla att här skapar vi värde som kommer även mig till del. När det gäller LKAB är det ett seriöst statligt ägt och mycket framgångsrikt företag som vill och kan ta ekonomiskt ansvar. Men det är inte enbart altruism som är drivkraften. LKAB gör det här för att före taget påverkas mycket positivt av en ny fin stadskärna. Företaget går bra och behöver hitta arbetskraft, det ska anställas cirka 1 500 personer. För att få folk att bosätta sig i Kiruna måste staden vara attraktiv. Inpendlande arbetskraft är alltid mindre trogen, och det kan uppstå sociala problem när pendlare som varit nere i gruvan vill roa sig på kvällarna. Dessutom är introduktionskostnaden för en ny gruvarbetare ganska hög. Tidsbrist delvis en fördel Det finns många krävande inslag i stadsflytten. Ändå är den kanske största utmaningen av alla att få själva planprocessen klar i tid. Det gick nämligen för långsamt i starten. Det gick alldeles för lång tid att komma framåt från det att beskedet om att flytten var nödvändig kom 2004. Beslutet togs 2006, men sedan var processen inte effektiv. Det var alldeles för utdragna diskussioner om vilket läge som skulle väljas. Diskussionen om vilken typ av stad man ville bygga har också varit för trög och man lyckades först inte hitta bra former för samarbetet med LKAB. Det har i sin tur inneburit att byggarna inte har varit intresserade, eftersom det inte har funnits några tydliga beslut att gå på. De två tornen blir en framträdande del i den nya stadsbilden. Samtidigt menar han att tidspressen är en fördel i vissa avseenden. Den gör det omöjligt att dra saker i så kallad långbänk. Folk förstår att det är allvar. Det finns ingen tid för nya utredningar, och ingen kan säga att de inte har tid just nu att göra en bygglovsgranskning. Överlappande delprocesser Om man hade kunnat backa tillbaka skulle man ha börjat med att göra upp en tidsplan, menar Göran Cars. Först skulle potentiella nya lägen ha identifierats, sedan skulle man ha bestämt vilken typ av stad man ville ha, sedan skulle man ha haft arkitekttävlingen och så vidare. Eftersom det är svårt att resa tillbaka i tiden har man fått välja en annan lösning. Den bygger på parallella delprocesser. En normal planeringsprocess från det att man säger att nu ska vi bygga till dess att allt är klart ligger på mellan 7-9 år. Nu är det helt nödvändigt att den processen går på tre år. I vanliga fall håller de flesta kommuner på med någon slags översiktlig planering, sedan kommer en detaljplaneprocess och sedan blir det bygglovsprocess, och där emellan kommer länsstyrelsen in med synpunkter som tar tid att åtgärda. I vårt fall är det så att alla de här processerna överlappar varandra i tiden. Parallellt med att Göran Cars arbetar med utvecklingsplanen så tas det fram detaljplaner och när detaljplaneringen har kommit en liten bit sätter man igång med bygglovsprövningar. Sedan har vi träffat länsstyrelsen och förklarat att det är den här tidsplaneringen som gäller, och det har gjort att de gör mer sammantagna bedömningar och att de kommer med synpunkterna i ett tidigare skede. På det viset har vi lyckats komprimera den totala processen. Lärdom för övriga landet Kirunas centrum är på väg att flytta cirka två kilometer österut. Redan 2016 är sprickbildningarna så avancerade att stadshuset måste rivas. Trots tidsbrist och komplexitetsgrad menar Göran Cars att det kommer att fungera enligt plan. Dessutom tror han att det finns intressanta lärdomar att dra av det som händer även på riksnivå. Den här snabba planeringen med parallella processer skulle kunna användas på andra håll i landet. Förutsättningen är att du har en bra utvecklingsplan. Den behövs som något att förhålla sig till, som politikerna har antagit för att visa sin vilja, och som finns som en signal till marknaden. Det som marknaden vill ha är spelregler som är tydliga och stabila. De vill inte att politikerna ångrar sig efter ett halvår. n Foto: Sverrir Thór Fastighetsnytt 4/2013 103