Resultaträkning inklusive kommentarer och not 1 18 Mkr Not 2004 2003 2002 2004 2003 2002 Hyresintäkter 1 2 719 2 961 2 899 2 320 2 536 2 496 Driftkostnader 2 661 599 562 557 508 476 Underhåll 3 243 221 220 220 184 184 Tomträttsavgäld 4 47 41 38 43 37 35 Fastighetsskatt 5 191 207 197 169 183 170 Driftöverskott 6 1 577 1 893 1 882 1 331 1 624 1 631 Avskrivningar fastigheter 7 458 476 449 359 381 364 Nedskrivningar fastigheter 8 307 712 22 265 712 22 Bruttoresultat 812 705 1 411 707 531 1 245 Resultat fastighetsförsäljningar 9 311 587 6 193 193 0 Resultat från andelar i intressebolag 10 69 443 14 8 458 28 Resultat övriga verksamheter 11 4 7 11 0 0 1 Central administration och marknadsföring 12 96 93 112 97 97 118 Rörelseresultat 13 1 092 749 1 280 425 217 1 100 Finansiella poster Ränteintäkter 14 150 172 142 297 304 270 Räntekostnader 15 785 884 821 811 889 823 Summa finansiella poster 635 712 679 514 585 553 Resultat efter finansiella poster 457 37 601 89 802 547 Bokslutsdispositioner 16 5 227 98 Skatt 17 48 127 148 69 86 127 Minoritetens andel av resultatet 0 11 1 Årets resultat 505 153 454 15 489 322 NYCKELTAL Driftöverskottsmarginal, % 58 64 65 Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,5 2,6 Resultat per aktie, kr 18 126 38 114 Hyresintäkter Mkr kr/m 2 3 000 1 500 600 Ny-/omtecknat, Mkr Ny- och omtecknade hyreskontrakt Prisförändring, % 50 Vakansgrad/hyresbortfall 400 Hyresbortfall, Mkr Vakansgrad, % 12 2 500 2 000 1 250 1 000 500 400 40 30 300 9 1 500 750 300 20 200 6 1 000 500 500 250 200 100 10 0 100 3 00 01 02 03 04 00 01 02 03 04 10 00 01 02 03 04 Cirka 15 20 procent av hyreskontrakten omförhandlas per år, vilket innebär att prisförändringar påverkar genomsnittshyran med fördröjning. Prisökningarna har varit höga under senare år. 2004 innebar dock en minskning med 3 procent. Vakansgraden har ökat på grund av en svagare hyresmarknad och förvärv av fastigheter med hög vakans. 57
Not 1 Hyresintäkter Vasakronans hyresintäkter för 2004 minskade med 242 Mkr och uppgick till 2 719 (2 961) Mkr, en nedgång med 8 (+2) procent. För jämförbart fastighetsbestånd var minskningen 2 (+2) procent och effekten av förvärv och avyttringar av fastigheter var 6 (0) procent. Genomsnittlig löptid i kontraktsportföljen var 3,6 (3,6) år. Genomsnittlig hyresintäkt minskade till 1 409 (1 430) kr/m 2 och för kontorslokaler uppgick genomsnittlig hyresintäkt till 1 667 (1 697) kr/m 2. Minskningen beror på omoch nytecknade kontrakt. Under året har kontrakt motsvarande 543 (369) Mkr i årshyra om- och nyförhandlats och hyrorna har minskat med i genomsnitt 3 (+4) procent. Om- och nyförhandlingar har i de två Stockholmsregionerna medfört hyressänkningar och i övriga regioner har hyrorna ökat. Totalt har 20 (12) procent av hyresportföljen om- och nyförhandlats under 2004. Eftersom huvuddelen av dessa kontrakt började gälla under fjärde kvartalet var intäktspåverkan för 2004 begränsad. De största hyreskontrakten har tecknats med Polismyndigheten i Göteborg 55 000 m 2, SEB i Stockholm City 31 000 m 2, Länsstyrelsen på Kungsholmen i Stockholm 16 000 m 2, Skatteverket på Södermalm i Stockholm 10 500 m 2, Cederroth i InfraCity i Upplands Väsby 10 300 m 2, SWECO i Malmö 9 200 m 2, Observer på Östermalm i Stockholm 7 500 m 2, Kriminalvårdsverket i Malmö 6 400 m 2, FMV på Östermalm i Stockholm 6 000 m 2 och IBM i Kista 4 800 m 2. Andelen statliga hyresgäster minskade till 32 (35) procent av hyresintäkterna. Minskningen beror på genomförda fastighetsaffärer. Vakansgraden Vakansgraden ökade till 12 (10) procent av hyresintäkterna, en ökning med 2 procentenheter, motsvarande 360 (307) Mkr. För jämförbart fastighetsbestånd var ökningen 0 procentenhet och effekten av förvärv och avyttringar var 2 procentenheter. Av den totala vakansgraden av hyresintäkterna på 12 procent utgör Kista 4 procentenheter och InfraCity 2 procentenheter. Vakansgraden, beräknat i lokalarea uppgick till 13 (12) procent, motsvarande 244 000 (213 000) m 2. Lokaltyper 2004-12-31 Hyresintäkter, Mkr Andel, % Hyresvärde, kr/m 2 Kontorslokaler 2 113 78 1 667 Butiker 327 12 2 063 Garage/Förråd 97 3 379 Bostäder 20 1 898 Övrigt 162 6 809 Totalt 2 719 100 1409 Vasakronans fastighetsbestånd är koncentrerat till kontorslokaler, vilka utgör 78 procent av hyresintäkterna. Analys av kontraktsportföljen 2004-12-31 Löptid till år Antal kontrakt Årshyra, Mkr 1 Andel, % 2005 666 363 13 2006 592 523 19 2007 567 503 19 2008 221 497 18 2009 123 261 10 2010 45 297 11 2011 23 79 3 2012 15 59 2 2013 8 73 3 2014-ff 18 13 0 Bostäder etc. 846 46 2 Totalt 3 124 2 714 100 Årligen kommer 13 19 procent av kontraktsportföljen att omförhandlas de närmaste åren. 1 Den totala kontraktsportföljen med angivna årshyror gäller per 2004-12-31. Största hyresgäster 2004-12-31 Andel av hyres- Uthyrd area, Antal Antal intäkter, % 1 000 m 2 kontrakt motparter SEB 6 81 21 7 Polismyndigheten 5 127 23 5 Försvaret 4 81 9 3 Länsstyrelsen 3 38 9 3 Domstolsverket 3 41 12 3 Skattemyndigheten 2 38 8 3 Sony Ericsson Mobile 2 31 5 1 Scandic Hotels 2 49 3 2 Kriminalvårdsverket 2 17 9 2 Statistiska Centralbyrån 1 18 2 1 Totalt, tio hyresgäster 30 521 101 30 SEB är den största hyresgästen, andelen av hyresintäkter har minskat till följd av fastighetsförsäljningar. Vakansgrad 2004-12-31 Lokalarea, Lokalarea, Region Hyra, Mkr Hyra, % 1 000 m 2 % Stockholm 92 7 40 7 Storstockholm-Uppsala 210 26 152 23 Göteborg 28 6 21 7 Öresund 30 6 31 8 Totalt 360 12 244 13 Vakansgraden har ökat till följd av fastighetsförvärv. 58
forts not 1 Hyresintäkter Hyresintäkter fördelning på geografisk marknad och lokaltyp STOCKHOLM STORSTOCKHOLM-UPPSALA GÖTEBORG ÖRESUND 2004 2003 2002 2004 2003 2002 Kontorslokaler 1 082 1 161 1 156 427 549 442 323 383 378 318 317 304 Butiker 117 99 95 35 33 35 64 62 57 111 91 87 Garage/Förråd 36 29 30 36 27 25 12 14 14 13 12 12 Bostäder 1 1 0 1 1 1 1 5 6 17 19 18 Övrigt 12 58 37 101 68 148 29 23 30 20 47 53 Summa 1 248 1 348 1 318 600 678 651 429 487 485 479 486 474 ELIMINERING 2004 2003 2002 Kontorslokaler 37 38 29 2 113 2 372 2 251 1 811 2 030 1 873 Butiker 327 285 274 160 128 151 Garage/Förråd 97 82 81 70 76 80 Bostäder 20 26 25 4 7 7 Övrigt 162 196 268 275 295 385 Summa 37 38 29 2 719 2 961 2 899 2 320 2 536 2 496 I Kungsträdgården nära det nyrenoverade Sverigehuset stoltserar Karl XIII. 59
forts not 1 Hyresintäkter Primära segment regioner Koncernen är organiserad i fyra geografiska regioner, vilka utgör Vasakronans primära indelningsgrund. Denna indelningsgrund stöds av Vasakronans organisation där fastighetsförvaltningen bedrivs inom regionerna; Stockholm, Storstockholm-Uppsala, Göteborg och Öresund. STORSTOCKHOLM STOCKHOLM UPPSALA GÖTEBORG ÖRESUND ÖVRIGT JUSTERING EN Resultaträkningen, Mkr 2004 2003 2004 2003 2004 2003 2004 2003 2004 2003 2004 2003 2004 2003 Intäkter Extern försäljning 1 221 1 320 596 673 426 485 476 483 2 719 2 961 Intern försäljning 27 28 4 5 3 2 3 3 37 38 Summa intäkter 1 248 1 348 600 678 429 487 479 486 37 38 2 719 2 961 Resultat per region 304 320 77 103 209 254 202 215 3 16 23 3 812 705 Resultat fastighetsförsäljningar 271 307 37 117 45 124 24 29 8 10 311 587 Resultat från andelar i intressebolag 69 443 69 443 Resultat övrig verksamhet 2 4 9-4 7 Central administration och marknadsföring 0 96 98 5 96 93 Rörelseresultat 575 627 40 14 254 378 226 244 99 80 96 434 1 092 749 Finansnetto 354 375 221 159 100 126 95 107 144 53 9 2 635 712 Årets skattekostnad 48 127 48 127 Minoritetens andel av resultatet 11 0 11 Årets resultat 221 252 181 145 154 252 131 137 45 27 135 316 505 153 Balansräkningen, Mkr Tillgångar 10 805 10 868 7 313 6 080 4 685 4 527 4 067 4 013 47 123 9 1 381 26 926 26 992 Kapitalandelar 30 24 30 24 Summa tillgångar 10 805 10 868 7 313 6 080 4 685 4 527 4 067 4 013 47 123 39 1 405 26 956 27 016 Långfristiga skulder 7 160 6 877 6 034 4 413 2 615 2 515 2 314 2 193 18 104 4 320 1 881 13 821 14 221 Kortfristiga skulder 653 653 392 601 335 354 216 263 21 28 1 400 958 3 017 2 857 Summa skulder 7 813 7 530 6 426 5 014 2 950 2 869 2 530 2 456 39 132 2 920 923 16 838 17 078 Investeringar 148 110 134 350 83 41 108 86 8 22 481 609 Avskrivningar 202 209 107 110 68 75 81 82 0 458 476 Nedskrivning fastigheter 252 346 55 366 307 712 Not 2 Driftkostnader I driftkostnader ingår kostnader för energi, bränsle och vatten, fastighetsdrift, fastighetsadministration, regionkontor samt IT. Driftkostnaderna ökade med 62 Mkr och uppgick till 661 (599) Mkr, en ökning av kostnaderna med 10 (7) procent. 29 Mkr utgör engångskostnader. Ökningen för jämförbart fastighetsbestånd var 10 (10) procent och effekten av förvärv och avyttringar var 0 ( 3) procent. Kreditförlusterna uppgick till 6 (3) Mkr. Driftkostnaderna uppgick till 343 (289) kr/m 2. Driftkostnader Energi, bränsle, vatten 235 242 211 180 184 167 Fastighetsdrift 1 174 147 169 135 122 131 Fastighetsadministration 2 124 105 95 114 97 93 Regionkontor 76 56 57 81 61 58 IT/affärsutveckling 46 43 26 42 40 24 Avskrivningar 6 6 4 5 4 3 Summa 661 599 562 557 508 476 1 Fastighetsdrift omfattar i huvudsak egna personalkostnader, material och entrepenadtjänster i form av markskötsel, snöröjning, städning med mera. 2 Fastighetsadministration omfattar egna personalkostnader för uthyrning, förvaltning samt marknadsföringskostnader med mera. 60
Not 3 Underhåll Not 5 Fastighetsskatt Vasakronan kostnadsför arbeten avseende löpande underhåll, underhållsåtgärder i samband med ombyggnation och hyresgästanpassningar som inte är värdehöjande. Kostnader för underhåll ökade med 22 Mkr och uppgick till 243 (221) Mkr, en ökning av kostnaderna med 10 (0) procent. Ökningen för jämförbart fastighetsbestånd var 11 (1) procent och effekten av förvärv och avyttringar var 1 ( 1) procent. Kostnaden för underhåll uppgick till 126 (107) kr/m 2. Underhåll Region, Stockholm 89 109 109 113 109 109 Storstockholm-Uppsala 98 60 49 71 39 30 Göteborg 22 23 32 21 21 31 Öresund 34 29 30 15 15 14 Summa 243 221 220 220 184 184 Fastighetsskatt utgår med 1 procent på taxeringsvärdet för kontor och butiker. För 2004 minskade fastighetsskatten med 16 Mkr till 191 (207) Mkr, beroende på lägre taxeringsvärden. 79 procent av fastighetsskatten, motsvarande 150 Mkr, betalas av hyresgästerna. Not 6 Driftöverskott Driftöverskottet försämrades med 316 Mkr och uppgick till 1 577 (1 893) Mkr, en minskning med 17 (+1) procent. Minskningen för jämförbart fastighetsbestånd var 7 (0) procent och effekten av förvärv och avyttringar var 10 (+1) procent. Driftöverskottsmarginalen försämrades till 58 (64) procent beroende på lägre hyresintäkter och ökade driftoch underhållskostnader. Not 4 Tomträttsavgäld Driftöverskott (Mkr) Driftöverskottsmarginal (%) Byggnader på kommunalt ägd mark belastas med en årlig tomträttsavgäld, som är reglerad i avtal med cirka 10 års löptid. För 2004 ökade tomträttsavgälden med 6 Mkr till 47 (41) Mkr, till följd av omförhandling av tomträttsavtal. Tomträttsavgäld, förfallostruktur 2 000 1 500 1 000 500 Mkr % 80 60 40 20 År Mkr 0 00 01 02 03 04 2005 18 2006 2007 8 2008 12 2009 0 2010 2011 2012 2013 5 2014-ff 4 Totalt 47 Driftöverskottsmarginalen har försämrats till följd av lägre hyresintäkter och ökade drift- och underhållskostnader. 61
Not 7 Avskrivningar av fastigheter Not 9 Resultat fastighetsförsäljningar Kontors- och butiksfastigheter skrivs av med 2 procent per år, vilket överensstämmer med skattemässiga avskrivningar. Avskrivningarna minskade med 18 Mkr och uppgick till 458 (476) Mkr. Avskrivningstider varierar mellan olika fastighetsbolag. Hade Vasakronan valt att skriva av kontors- och butiksfastigheter med 1 procent per år så skulle avskrivningarna ha uppgått till 222 Mkr. Resultat efter finansiella poster hade då förbättrats med 236 Mkr och uppgått till 693 Mkr. Avskrivningar Byggnadsinventarier 20 26 27 9 15 16 Byggnader 434 444 419 349 365 347 Markanläggningar 4 6 3 1 1 1 Summa 458 476 449 359 381 364 Not 8 Nedskrivningar av fastigheter Baserat på extern marknadsvärdering, genomförd vid årsskiftet 2004/2005, har nedskrivning av bokfört värde gjorts för fastigheter där bokfört värde överstiger marknadsvärdet. Nedskrivning har genomförts till ett värdeintervall utgående ifrån det externt bedömda marknadsvärdet +/ 5 procent. Om bokfört värde ligger inom detta värdeintervall sker ingen nedskrivning eller återföring av tidigare gjord nedskrivning. Nedskrivningar uppgående till 307 (712) Mkr har belastat resultatet. Efter genomförd nedskrivning översteg bokfört värde externt bedömt marknadsvärde med 128 Mkr på de fastigheter som skrivits ned. Marknadsvärdet på Vasakronans fastighetsportfölj inklusive pågående projekt uppgick till 32,9 miljarder kronor och det bokförda värdet uppgick till 22,9 miljarder kronor. Marknadsvärdet översteg det bokförda värdet med 10 miljarder kronor. Resultat från fastighetsförsäljningar uppgick till 311 (587) Mkr. De två dominerande affärerna var försäljningen av Gamen 8, Skatteskrapan och hävningen av försäljningen av Svea Artilleri samt den försäljning som därefter ägde rum. Den 22 december 2003 godkände kommunfullmäktige i Stockholm avtalet där Vasakronan säljer Gamen 8, Skatteskrapan, till Svenska Bostäder för 566 Mkr, med en reavinst på 223 Mkr och förvärvar del av Beridarebanan 10, Första Hötorgshuset, från Stockholms Stad för 650 Mkr. Affären var villkorad av att kommunfullmäktiges beslut vann laga kraft. Affären redovisades i andra kvartalet 2004. 2001 såldes byggrätter vid Svea Artilleri i Stockholm till JM AB för 133 Mkr, med en reavinst på 118 Mkr. Avtalet hävdes sedan av JM och därefter skedde förlikning, vilket innebar att Vasakronan redovisade en reaförlust på 130 Mkr. I november 2004 såldes samma byggrätter vid Svea Artilleri till Veidekke Bostads och Fastighets AB samt SBC för totalt 183 Mkr med en reavinst på 143 Mkr. Resultat fastighetsförsäljning 1 Försäljningsintäkter sålda fastigheter 909 2 2 630 0 79 1 799 0 Försäljningskostnader sålda fastigheter 3 18 75 18 68 Planenligt restvärde sålda fastigheter 545 1 915 0 152 2 113 0 Delsumma 346 640 0 91 382 0 Internvinstelimineringar sålda fastigheter 62 3 Neddiskontering fordran 102 102 Reavinst aktieförsäljning 189 Upplösning intern vinsteliminering sålda fastigheter 4 67 9 9 Summa 311 587 6 193 193 0 1 Avser såväl försäljning av bolag som direktägda fastigheter. 2 Försäljningsintäkterna har påverkats av återköpet av Svea Artilleri. 3 Avser lagfartskostnader, åtagande mot hyresgäster och mäklararvode. 4 Avser försäljning till intressebolag. Nedskrivningar Byggnader 317 712 22 275 712 22 Återföring av tidigare nedskrivningar 10 10 Summa 307 712 22 265 712 22 62
forts not 9 Resultat fastighetsförsäljningar Fastighetsförsäljningar Kontrakts- Köpeskilling Frånträdes- Hyresintäkter Driftöverdatum Ort Fastighet Köpare Mkr dag helår skott helår 2004-05-31 Stockholm Djurö 8:6 / Eknö 1 Värmdö Kommun 18 2004-05-31 2 0 2003-10-27 Stockholm Gamen 8 Svenska Bostäder 566 2004-06-30 2004-09-01 Stockholm Fredrikshov 7 Stiftelsen Carpe Diem 41 2004-09-01 3 2 2004-03-22 Stockholm Apollo Bengt Malmegård 35 2004-10-01 3 2 2004-03-17 Uppsala Kvarngärdet 27:3 AB Uppsala kommuns Industrihus 50 2004-10-01 12 9 2004-09-30 Malmö Gråbjörnen 11 Brf Gråbjörnen 11 66 2004-11-01 5 3 2004-12-03 Göteborg Lorensberg 53:4 Olle Tobisson 74 2004-12-03 5 3 2004-11-11 Stockholm Svea Artilleri Veidekke 110 2004-12-31 2004-10-27 Stockholm Svea Artilleri SBC 73 2004-12-31 2001 Tilläggsköpeskilling Päronet 14 JM 3 Tilläggsköpeskilling Svea Artilleri 12 Swartlings ridskola 5 Summa 1 041 30 19 Fastighetsförvärv Kontrakts- Köpeskilling Tillträdes- Hyresintäkter Driftöverdatum Ort Fastighet Säljare Mkr dag helår skott helår 2004-08-02 Kista Kista Science Tower NCC 1 208 2004-08-02 29 1 2004-09-29 Stockholm Svea Artilleri JM 130 2004-09-29 2003-10-27 Stockholm Beridarebanan 10 Stockholms kommun 650 2004-06-30 44 20 Summa 1 988 73 21 Not 10 Resultat från andelar i intressebolag Not 11 Resultat från övriga verksamheter Resultat från andelar i intressebolag avser NS Holding (Norrporten), Järvastaden, Stora Ursvik och Kista Science Tower (till och med 1 augusti 2004). Resultatet förbättrades till 69 ( 443) Mkr. Resultatet innehåller en intäkt på 71 Mkr som utgör skillnad mellan upplösning av den avsättning på 315 Mkr för befarat nedskrivningsbehov i Kista Science Tower som belastade resultatet 2003 och gjord nedskrivning baserat på marknadsvärdet vid förvärvet. Här ingår de tjänster inom restaurang, konferens, hyresgästservice, telefoni och receptionstjänster som Vasakronan Service Partner erbjuder hyresgäster i Stockholm, Göteborg och Malmö. Intäkterna uppgick till 78 (78) Mkr. Resultatet i Vasakronan Service Partner AB uppgick till 5 (2) Mkr. I koncernen uppgick resultatet till 4 ( 7) Mkr, efter eliminering av koncerninterna intäkter och kostnader. Resultat från andelar i intressebolag Resultat från övriga verksamheter Resultatandelar 2 20 14 8 40 28 Nedskrivningar 423 418 Återföring av avsättning 71 Summa 69 443 14 8 458 28 Intäkter 78 78 49 0 1 Kostnader 82 85 60 0 0 Summa 4 7 11 0 1 63
Not 12 Central administration och marknadsföring I centrala administrations- och marknadsföringskostnader ingår kostnader för styrelse, verkställande direktör, koncernstaber och koncerngemensam marknadsföring. Kostnaden för central administration och marknadsföring ökade till 96 (93) Mkr, varav marknadsföringskostnader utgör 20 (25) Mkr. Kostnaderna för central administration och marknadsföring uppgick till 50 (45) kr/m 2 eller 3,5 (3,1) procent av hyresintäkterna. Central administration och marknadsföring Personalkostnader 50 42 42 50 42 42 Marknadsföring 20 25 27 20 25 27 Pensionslöften, antastbara 3 4 6 3 4 6 Avskrivningar 1 1 1 1 1 1 Ersättning till revisorer 1 4 4 11 4 4 11 Övriga kostnader 18 17 25 19 21 31 Summa 96 93 112 97 97 118 1 Ersättning till revisorer. Revision Ernst & Young 2 2 PricewaterhouseCoopers 1 2 2 1 2 2 Andra uppdrag än revisionsuppdraget Ernst & Young 0 0 PricewaterhouseCoopers 1 2 9 1 2 9 Summa 4 4 11 4 4 11 Varumärkessatsning Vasakronans varmärke är idag ledande i branschen och är en stor konkurrensmässig tillgång. Förutom att underlätta kontakter med potentiella kunder leder ett positivt laddat varumärke till ökad kundlojalitet, effektivitet i organisationen samt bättre möjligheter att rekrytera den bästa arbetskraften. Satsningen började 1998 med utomhusoch printkampanjer. Från 2000/2001 blev det TV-reklam med Rocky, skivbolagsdirektören vars kontor görs om till ett drömkontor. Fortsättning följde med dokusåpan Kontoret, sju avsnitt med intriger från en klassisk dokusåpamiljö. Under 2004 och 2005 visas världsstjärnorna Björn Borg och John McEnroe som spelar tennis på en långt ifrån perfekt tennisbana. Budskapet har hela tiden varit konsekvent och syftar till att visa att Vasakronan lägger stor vikt vid att hyresgästerna ska trivas på sina kontor. Dramaturgiskt har det uttryckts genom att visa hur det inte ska fungera, sedan vända på det och hälsa Välkommen till en bättre värd. Under 2003 belönades Vasakronans långsiktiga varumärkessatsning med en 100-wattare i reklambranschens årliga bedömning av reklam som ger effekt. 64
Not 13 Personal Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Mkr Moder- Dotter- Totalt 2004 bolag bolag Koncernen Löner och andra ersättningar 119 32 151 Sociala kostnader 80 17 97 (Varav pensionskostnader) 33 5 38 Styrelse och VD 6 2 8 Övriga anställda 113 30 143 1 Av moderbolagets pensionskostnader avser 1 885 (1 898) Tkr verkställande direktör och vice verkställande direktör. 2 Av koncernens pensionskostnader avser 2 297 (2 213) Tkr verkställande direktör och vice verkställande direktör. Mkr Moder- Dotter- Totalt 2003 bolag bolag Koncernen Löner och andra ersättningar 113 29 142 Sociala kostnader 65 13 78 (Varav pensionskostnader) 21 3 24 Styrelse och VD 6 2 8 Övriga anställda 107 26 133 Mkr Moder- Dotter- Totalt 2002 bolag bolag Koncernen Löner och andra ersättningar 113 19 132 Sociala kostnader 64 8 72 (Varav pensionskostnader) 19 2 21 Styrelse och VD 6 1 7 Övriga anställda 107 18 125 Ersättning till styrelsen Revisions- Ersättnings- Tkr Styrelse utskott utskott 1 Egon Jacobsson, ordförande 160 15 6 Lars V Kylberg, vice ordförande 100 15 6 Håkan Bryngelson, VD Lars Johan Cederlund 80 15 6 Hans Dahlgren 80 6 Georg Danell 80 Gerd Engman, avgick april 2004 20 Eva-Britt Gustafsson, invald april 2004 60 3 Birgitta Kantola 80 Christina Liffner, invald april 2004 60 Christina Ragsten Pettersson, avgick april 2004 20 3 Ronny Bergström, arbetstagarrepresentant Marianne Gustafsson, arbetstagarrepresentant 1 Avser under året ubetalda arvoden. Ersättning till ledande befattningshavare E V A- Övriga Pensions- Tkr Grundlön 1 bonus 1 förmåner 1 Summa kostnad 1 Verkställande direktör, Håkan Bryngelson 3 263 201 40 3 504 1 499 Vice vd och chef region Stockholm, Leif Garph 1 672 140 71 1 883 386 Ekonomi- och finansdirektör, Björn Lindström 1 598 94 79 1 771 497 Informationsdirektör, Bengt Möller 1 230 82 81 1 393 594 IT-direktör, Anne-Marie Svennberg 982 33 1 015 235 Chef region Göteborg, Rolf Åkerman 1 230 216 86 1 532 210 1 Avser under året utbetald grundlön, E V A-bonus och övriga förmåner. Pensionskostnad har belastat årets resultat. Styrelsens arvode bestäms av ägaren på årlig bolagsstämma. Dessutom finns ersättning till styrelseledamöter för kommittéarbete med 3 Tkr per sammanträde. Ersättningskommittén har haft två sammanträden under 2004 och revisionskommittén har haft fem sammanträden. Egon Jacobsson och Håkan Bryngelson är styrelseledamöter för det av Vasakronan till en tredjedel ägda Norrporten Fastighetsaktiebolag och uppbär för detta arvoden på 150 Tkr. Principen för ersättning till ledande befattningshavare sätts av Vasakronans styrelse och baseras på att lönerna ska vara marknadsmässiga, resultatbaserade och individuella. Systematiska jämförelser görs med andra bolag i Sverige. Bonussystemet som baserats på E V A - Economic Value Added - avvecklades 2004. Ett nytt bonussystem utvecklas för 2005. Övriga förmåner avser bilförmån, sjukförsäkring etc. VD har 6 månaders uppsägningstid. Vid uppsägning från arbetsgivaren utgår dessutom 18 månaders lön i avgångsvederlag med full avräkning. Pension avsätts enligt premiemodell och har som syfte att ge en livsvarig pension från 60 års ålder på cirka 65 procent av lönen. En premiebaserad pensionslösning innebär att man själv ansvarar för hur pensionspremien ska fonderas. Härav följer att man själv ansvarar för utfallet av pensionen. Bolagets enda förpliktelse är att löpande betala de stipulerade premierna. Övriga i koncernledningen har 60 års pensionsålder. En person har ett icke antastbart pensionslöfte enligt premiemodell motsvarande kostnader för ITP-plan. Fyra personer har antastbara pensionslöften innebärande en pensionsavsättning som ger 72 procent av pensionsmedförande lön mellan 60 65 års ålder. Därefter utgår pension enligt premiemodell motsvarande kostnader för ITP-plan. Uppsägningstiden är 6 månader. Vid uppsägning från arbetsgivaren utgår dessutom 12 18 månaders avgångsvederlag med full avräkning. 65
forts not 13 Personal Medelantal anställda m m 2004 Moderbolaget Dotter- Koncernen totalt bolag totalt Antal anställda kvinnor 30% 62% 39% Antal anställda män 70% 38% 61% Totalt 265 108 373 2003 Antal anställda kvinnor 28% 63% 37% Antal anställda män 72% 37% 63% Totalt 270 94 364 2002 Antal anställda kvinnor 28% 64% 37% Antal anställda män 72% 36% 63% Totalt 257 79 336 Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Koncernen (inkl dotterbolag) 2004 2003 Antal på Varav Antal på Varav balansdagen män balansdagen män Styrelseledamöter 20 75% 20 75% Verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare 8 75% 8 75% Moderbolaget Styrelseledamöter 11 64% 11 64% Verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare 6 83% 6 83% Sjukfrånvaro 2004 Total sjukfrånvaro 4,7% varav långtidssjukfrånvaro 3,1% Sjukfrånvaro för män 5,1% Sjukfrånvaro för kvinnor 4,2% Anställda 29 år 0,8% Anställda 30 49 år 1,6% Anställda 50 år 11,9% SEB tecknade under 2004 om ett tioårskontrakt för lokaler på drygt 31 000 m 2 vid Sergels Torg i Stockholm. 66
Not 14 Ränteintäkter forts not 15 Räntekostnader Ränteintäkter Ränteintäkter finansiella anläggningstillgångar 145 144 122 159 144 122 Ränteintäkter övriga 5 28 20 25 20 Ränteintäkter dotterbolag 138 135 128 Summa 150 172 142 297 304 270 Not 15 Räntekostnader En höjning av räntenivån med 1 procentenhet per 31 december vid nuvarande upplåningsvolym och räntebindning ökar räntekostnaderna med 39 Mkr jämfört med prognos för 2005. Resultat efter finansiella poster Resultatet efter finansiella poster ökade till 457 (37) Mkr. Resultatet efter finansiella poster exklusive resultat från fastighetsförsäljningar, nedskrivningar och upplösning av avsättning för nedskrivning av Kista Science Tower minskade till 382 (585) Mkr. Räntekostnader Räntekostnader 785 884 821 785 882 818 Räntekostnader dotterbolag 26 7 5 Summa 785 884 821 811 889 823 Finansiella poster Ränteintäkter och -kostnader netto minskade med 77 Mkr och uppgick till 635 (712) Mkr. Av denna förändring beror 55 Mkr på en lägre genomsnittlig upplåning till följd av fastighetsförsäljningar samt 4 Mkr på en lägre genomsnittlig ränta i låneportföljen. Ränteintäkter på finansiella anläggningstillgångar förbättrade finansnettot med 18 Mkr. Den kassaflödesmässiga räntetäckningsgraden uppgick till 2,4 (2,5). Vasakronans mål är att den kassaflödesmässiga räntetäckningsgraden ska uppgå till lägst 2,0. Den genomsnittliga låneräntan under 2004 uppgick till 5,1 (5,3) procent. Den 31 december 2004 var den genomsnittliga låneräntan 4,8 (5,4) procent och den genomsnittliga räntebindningen för upplåning 1,4 (2,1) år. Not 16 Bokslutsdispositioner Bokslutsdispositioner Mkr 2004 2003 2002 Skillnaden mellan bokförd avskrivning och avskrivning enligt plan Immateriella anläggningstillgångar 3 1 Maskiner och inventarier 2 1 9 Byggnadsinventarier 5 7 6 Markinventarier 1 0 1 Direktavdrag byggnadsinvesteringar 6 13 4 Upplösning periodiseringsfond 83 445 63 Avsättning till periodiseringsfond 83 240 155 Summa 5 227 98 Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad ggr 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 00 01 02 03 04 Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad överstiger målet 2 gånger. 67
Not 17 Skatt på årets resultat Not 18 Resultat per aktie Årets skatt blev en intäkt på 48 (127) Mkr. Aktuell skattekostnad minskade till 53 (221) Mkr. Minskningen beror på lägre belopp avseende periodiseringsfonder som återförts till beskattning samt rättelser av tidigare taxeringsår. Uppskjuten skatteintäkt minskade till 101 (348) Mkr. Minskningen förklaras av lägre fastighetsnedskrivningar. Resultat per aktie 2004 2003 2002 Redovisat resultat (Mkr) 505 153 454 Antal aktier (miljoner) 4 4 4 Resultat per aktie (Kr) 126 38 114 Skatt på årets resultat Aktuell skatt 53 161 146 31 202 128 Uppskjuten skatt 101 288 1 100 288 6 Skatt på internvinsteliminering 1 0 0 Skatt på koncernbidrag 1 0 5 Summa 48 127 148 69 86 127 1 Avser beräknad skatt på lämnade koncernbidrag. Tilläggsupplysning till not 17, Mkr 2004 2003 2004 2003 Skillnaden mellan redovisad skattekostnad och skattekostnad baserad på gällande skattesats Redovisat resultat före skatt 457 37 84 575 Skatt enligt gällande skattesats 128 11 23 161 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader Representation 1 1 1 1 Nedskrivning fastigheter 85 199 73 199 Nedskrivning andel i intressebolag 31 29 Nedskrivning fastighet i intressebolag 20 88 20 88 Förlust vid fastighetsförsäljning 84 84 Ej avdragsgilla kostnader vid aktieförsäljning 6 20 6 20 Ej avdragsgilla antastbara pensioner 1 1 Neddiskontering av fordringar 29 29 Återköp av fastighet 33 33 Övrigt 4 3 3 1 Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter Upplösning/avsättning bonusreserv 2 2 Utdelning 2 Resultat vid försäljning av aktier i dotterbolag 118 282 56 Skatt på tidigare beskattningsår 39 39 Skatt på resultat från intressebolag 15 Skatt avseende aktivering av kostnader 6 Övrigt 17 8 13 2 Utnyttjade, tidigare inte redovisade, skattefordringar avseende underskottsavdrag 1 1 Skatteeffekt av kostnader som inte ingår i det redovisade resultatet men där avdrag görs skattemässigt Skillnad mellan skattemässiga och bokföringsmässiga avskrivningar på byggnader 4 4 Skillnad mellan skattemässig och bokföringsmässig andel i kommanditbolag 10 10 Övrigt 3 3 Aktuell skatt på årets resultat 53 161 31 202 Uppskjuten skatt för nedskrivning 101 288 100 288 Skatt på årets resultat enligt resultaträkning 48 127 69 86 Den gällande skattesatsen är 28 procent. 68