COELI REAL ESTATE FUND I AB INFORMATIONSBROSCHYR
FASTIGHETSMARKNADEN FÖRDELNING BEFOLKNINGSTILLVÄXT SVERIGES BEFOLKNINGSTILLVÄXT Index (Index år 2013=100) Miljoner 160 14 140 120 100 80 60 40 12 10 8 6 4 20 0 År 1973 1983 1993 2003 2013 2023 2033 2043 2053 Storstäder Större städer Förorter Glesbygder Övriga Källa: SCB År 2 0 1900 1920 1940 1960 1980 2000 2020 2040 2060 Befolkning Källa: SCB Befolkningsprognos Förväntad ökning av folkmängd 10 år: Över en miljon personer Behov av samhällsyta till 2030: ca 8 miljoner m² ny samhällsfastighetsyta. Låg korrelation till börsen Fastighetsplaceringar uppvisar låg korrelation till svenska börsen vilket gör att fastigheter kan användas som en riskreducerande komponent i den totala investeringsportföljen. Bostadsbehov Boverkets senaste behovsanalys från 2016 anger att det behöver färdigställas 710 000 bostäder under perioden 2016 till 2025. Nuvarande byggtakt År 2016 påbörjades ca 64 000 bostäder och under 2017 påbörjas ca 67 000 bostäder enligt Boverkets prognoser. Behovet av ny bostadsbyggnation är minst 71 000 bostäder årligen till och med 2025. Investeringsbehov Cirka 1 500 miljarder SEK behöver investeras i nyproduktion av bostäder och samhällsfastigheter. Ränteläge Det rådande låga ränteläget är särskilt gynnsamt för fastighetsinvesteringar då det sänker lånekostnaderna som krävs i en sektor med stort finansieringsbehov. Reporäntan bedöms vara oförändrad under 2017. Källa: SCB, Boverket, Newsec VÄRDEUTVECKLINGEN FRÅN FASTIGHETSPLACERINGAR Värdeutvecklingen för fastigheter kan delas in i tre olika faser: fastighetsexploatering, fastighetsutveckling och fastighetsförvaltning. Coeli Real Estate Fund I AB avser att vara aktiv i de två första faserna, där den första fasen, fastighetsexploatering, är kopplad till investeringar i exploateringsfastigheter och den andra fasen, fastighetsutveckling är kopplad till utvecklingsfastigheter. En del av Bolagets portfölj av fastighetsinnehav ska bestå av projektfastigheter som har stabila kassaflöden, i form av exempelvis hyresintäkter som kan generera kassaflöde under utvecklingsfasen. Följande bild åskådliggör värdeutvecklingen i de tre faserna fastighetsexploatering, fastighetsutveckling och fastighetsförvaltning på ett schematiskt sätt. ILLUSTRATION AV VÄRDEUTVECKLINGEN FRÅN FASTIGHETSPLACERINGAR
VAD INNEBÄR DET ATT INVESTERA I COELI REAL ESTATE FUND I AB? GEOGRAFISKT FOKUS FASTIGHETSTYP PORTFÖLJ Universitetstäder Storstäder Tillväxtstäder Exploateringsfastigheter Utvecklingsfastigheter 10-20 fastigheter 20-300 mkr/fastighet 70/30 (exploaterings-/ utvecklingsfastigheter) OPPORTUNISTISK INVESTERINGSSTRATEGI Skapa långsiktig värdetillväxt för investerarna. Målsättningen med förvaltningen är att skapa hög avkastning. Fondens avkastningsmål är att avkastningen till investerarna ska överstiga 10 procent per år efter avgifter. PLACERINGSINRIKTINING Exploateringsfastigheter (ca 70 procent av portföljen) där byggrätter skapas Utvecklingsfastigheter (ca 30 procent av portföljen) - Bostadsutveckling - Omvandlingsprojekt - Fastigheter med annan utvecklingspotential. VÄRDESKAPANDE I första hand: Ändring av detaljplan. Färdigställande av bostäder. Omvandling från hyresrätter till bostadsrätter. I andra hand: Fylla upp tomma ytor vid vakanser. Omförhandlingar av hyresavtal. Coeli Real Estate Fund I s affärsidé är att erbjuda sina kunder en möjlighet att investera i fastighetsmarknaden där det finns exploaterings- och utvecklingsmöjligheter. Bolaget ska placera sina tillgångar i fastigheter i Sverige med inriktning på fastigheter och mark där det finns möjlighet att skapa och utveckla byggrätter för bostadsändamål eller andra kommersiella fastighetsändamål med bra potential om värdeskapande. I takt med att Coeli Real Estate Fund I avyttrar sina fastighetsinnehav distribueras utdelning till aktieägarna. INVESTERAREN Investeraren innehar andelar i Coeli Real Estate Fund I AB. I takt med att Bolaget avyttrar sina fastighetsinnehav distribueras utdelning till aktieägarna. Vinstdelningen är 70 procent till investerarna och 30 procent till Coeli Private Equity Management II AB efter en årlig tröskelränta på 5 procent. COELI REAL ESTATE FUND I AB Avyttring av fastigheterna sker år 2-6. FASTIGHET 1 AB FASTIGHET 2 AB FASTIGHET 3 AB FASTIGHET 4 AB
COELI REAL ESTATE FUND I S INVESTERINGSPROCESS EXPLOATERINGFASEN, 2-4 ÅR Planändringsförfarandet Detaljplaneförfarandet Försäljning av byggrätt Fastighetens plan ändras i dialog med kommunen Ett exempel på en planändring är från industriändamål till bostadsändamål Ny detaljplan för fastigheten tas fram tillsammans med kommunen När detaljplanen ändrats och en byggrätt för fastigheten tagits fram säljs denna (fastigheten med tillhörande byggrätt) till en fastighetsutvecklare UTVECKLINGSFASEN, 1-2 ÅR Bygglov Entreprenad Försäljning Färdigställande Ett bygglov söks hos kommunen Upphandling av entreprenör för byggnation Projektledning upphandlas och kontrakteras Fastigheten/ projektet säljs som bostadsrätt/ hyresrätt Fastigheten färdigställs och är inflyttningsklar Fastigheten tillträds av den nya ägaren VARFÖR INVESTERA I COELI REAL ESTATE FUND I AB? Unik placeringsmöjlighet i fastigheter som annars är svårtillgänglig för allmänheten, då den kräver stora kapitalinsatser och hög kompetens. Möjlighet att äga flertalet fastigheter för att uppnå en riskspridning genom direktinvesteringar i svenska fastigheter i en publik fondstruktur. Investeringar i projektfastigheter som är den fastighetstyp som har potential till störst värdeutveckling och som uppvisat en lång och god avkastningshistorik. Målsättningen med förvaltningen är att skapa hög avkastning. Fondens avkastningsmål är att avkastningen till investerarna ska överstiga 10 procent per år efter avgifter.
SAMMANFATTNING AV VILLKOR FÖR EMISSION I COELI REAL ESTATE I AB O R G. N R. 559086-4392 AFFÄRSIDÉ: Bolagets affärsidé är att erbjuda sina kunder en möjlighet att investera i fastighetsmarknaden där det finns exploaterings- och utvecklingsmöjligheter. INVESTERINGSFOKUS: Bolaget ska placera sina tillgångar i fastigheter i Sverige med inriktning på fastigheter och mark där det finns möjlighet att skapa och utveckla byggrätter för bostadsändamål eller andra kommersiella fastighetsändamål med bra potential om värdeskapande. TECKNINGSPOST: 400 preferensaktier P2, därefter multiplar om 200 aktier EMISSIONSTILLFÄLLEN OCH AKTIEPRIS: Totalt planeras fem stycken emissionstillfällen enligt följande: Emission 1: 2 mars 2017 till 28 april 2017, 267 kr Emission 2: 8 maj 2017 till 16 juni 2017, 267 kr Emission 3: 19 juni 2017 till 29 september 2017, 269 kr Emission 4: 2 oktober 2017 till 29 december 2017, 272 kr Emission 5: 8 januari 2018 till 1 mars 2018, 275 kr LÖPTID: 6 år med möjlig förlängning om maximalt 2 år. FÖRVALTARE: Coeli Asset Management AB COURTAGE: 3 %, tillkommer på investeringsbeloppet. FÖRVALTNINGSAVGIFTER: FAST AVGIFT 0,8 % på det totala fastighetsvärdet (exklusive moms i förekommande fall). Av den fasta avgiften utgör 0,45 % förvaltningskostnad och 0,35 % utdelning (vid en belåningsgrad om exempelvis 50 % uppgår förvaltningsavgiften till 1,6 %). FÖRDELNING AV ÖVERAVKASTNING: 70 % till investerarna och 30 % till Coeli Private Equity Management II AB efter en årlig tröskelränta på 5 %. BELÅNINGSGRAD: 40-60 % EMISSIONSKOSTNAD: Etableringskostnader uppgår till högst 2 % av emissionsbeloppet vilket motsvarar högst 8 MSEK (ink moms) vid en fulltecknad emission på 400 MSEK. FONDSTORLEK: Upp till 400 MSEK exklusive kreditfinansiering. TIDPUNKT FÖR EKONOMISK INFORMATION: Delårsrapport 1 januari - 30 juni 2017 publiceras senast den 31 augusti 2017. Delårsrapport 1 januari 31 december 2017 publiceras senast den 28 februari 2018. Årsredovisning 2017 publiceras senast den 30 april 2018. EN UTFÖRLIGARE BESKRIVNING FINNS I COELI REAL ESTATE FUND I AB S PROSPEKT.
FRÅGOR OCH SVAR VILKEN MÅLGRUPP PASSAR COELI REAL ESTATE FUND I AB FÖR? Coeli Real Estate Fund I AB riktar sig såväl till privatpersoner och företagare som till stiftelser och institutioner som vill investera i fastigheter och som har en placeringshorisont på 6 år med möjlighet till förlängning upp till maximalt två år. VILKA AVKASTNINGSMÅL HAR COELI REAL ESTATE FUND I AB? Bolagets har en opportunistisk investeringsstrategi där målsättningen med förvaltningen är att skapa hög avkastning. Fondens avkastningsmål är att avkastningen till investerarna ska överstiga 10 procent per år efter avgifter. HUR FÖRVALTAS DET KAPITAL SOM INVESTERAS I COELI REAL ESTATE FUND I AB? Coeli Real Estate Fund I AB kommer att ha fokus på fastigheter i Sverige där det finns potential till exploatering, utveckling och omställning till, i första hand bostadsrätter, och i andra hand hyresrätter. HUR KAN JAG FÖLJA MIN INVESTERING I COELI REAL ESTATE FUND I AB? På www.coeli.se kommer det löpande att presenteras rapporter och nyheter beträffande de investeringar som görs. Förvaltningen kommer att skicka ut rapporter kvartalsvis. NOTERING PÅ NGM Aktien kommer att vara noterad på NGM Equity vilket ger möjlighet att investera via ISK (investeringssparkonto) och kapitalförsäkring. VILKEN ÄR DEN STÖRSTA RISKEN MED EN INVESTERING I COELI REAL ESTATE FUND I AB? Den största risken med Coeli Real Estate Fund I AB är att de investeringar som Coeli Real Estate Fund I AB gör utvecklas negativt vilket skulle kunna medföra att investeraren inte får tillbaka hela sitt satsade kapital. För en utförligare beskrivning av riskerna med Coeli Real Estate Fund I AB se avsnitten Riskfaktorer i Registreringsdokumentet respektive Värdepappersnoten i prospektet. Distributionen kommer att ske i av styrelsen beslutad mest effektiv form, tex genom ett inlösenförfarande eller en utdelning. Vidare kommer styrelsen i Coeli Real Estate Fund I AB att avveckla bolaget utifrån aktieägarnas bästa till rådande skatteregler vid tidpunkten för avvecklandet. NÄR OCH HUR FÅR INVESTERAREN BEKRÄFTELSE PÅ SITT KÖP? Efter att varje anmälan om teckning är fullständig och inskickad så sänds en avräkningsnota ut till investeraren innehållande information om teckningen samt betalningsinstruktioner. NÄR SER JAG MINA TECKNADE AKTIER PÅ MIN DEPÅ ELLER MITT ANGIVNA VP-KONTO? Efter varje delemissions sista betaldag ska antalet aktier registreras och ärendet behandlas hos bolagsverket. Tidsåtgången för detta brukar vara tre till fyra veckor. Därefter levereras aktierna till Coeli som administrerar och distribuerar ut samtliga aktier till investerarnas angivna depå eller VP-konto. VAR KAN INVESTERAREN PRAKTISKT FÖRVARA DE AKTIER SOM DEN KÖPT? Aktien i Coeli Real Estate Fund I AB är ett registrerat värdepapper med ISIN-kod och kan därmed förvaras på depå eller VP-konto. Coeli kan även bistå med en kostnadsfri depå. KAN AKTIERNA ÄGAS AV EN FÖRSÄKRING? Ja KAN AKTIERNA FÖRVARAS PÅ ETT INVESTERINGSSPARKONTO? Ja HUR SKER COELI REAL ESTATE FUND I AB S UTDELNING OCH AVVECKLING? Coeli Real Estate Fund I AB avser att distribuera tillbaka likvid under löptiden i samband med att de underliggande fastigheterna avyttras. Coeli Real Estate Fund I AB, Box 3317, 103 66 Stockholm, Sveavägen 24-26 Tel: 08-545 916 40 www.coeli.se Denna informationsbroschyr är delvis en sammanfattning av prospektet Inbjudan till teckning av aktier i Coeli Real Estate Fund I AB. Det åligger var och en som är intresserad av att investera i Coeli Real Estate Fund I AB att ta del av det fullständiga prospektet och den information som lämnas däri. Skulle avvikelser förekomma mellan uppgifterna i prospektet och uppgifterna i denna informationsbroschyr skall prospektets uppgifter gälla. Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. De medel som placeras i Coeli Real Estate Fund I AB kan såväl öka som minska i värde och det är inte säkert att den som investerar i Coeli Real Estate Fund I AB återfår hela det insatta kapitalet. Uppgifter lämnade i denna informationsbroschyr samt i prospektet avseende mål och framtida förväntningar skall inte ses som en prognos avseende bolagets förväntade framtida utveckling. Denna informationsbroschyr skall inte ses som en rekommendation om köp av aktier i Coeli Real Estate Fund I AB. Det ankommer på var och en som önskar förvärva aktier att göra sin egen bedömning av en investering i Coeli Real Estate Fund I AB och de risker som är förknippade därmed. Ett fullständigt prospekt kan beställas från Coeli Real Estate Fund I AB eller laddas ner från hemsidan (www.coeli.se).