Svensk Kvalitetssäkring AB i samarbete med Independia Group ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Svensk Kvalitetssäkring AB Gustavsviksvägen 7, 702 30 Örebro Tel: 019 17 00 11, 08 410 096 70 Organisationsnummer: 556810-3310 www.svenskkvalitetssakring.se
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. Granskning av tillhandahållna handlingar samt information 2. Okulär besiktning 3. Riskanalys 4. Fortsatt teknisk utredning Bilagor Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget Liten byggordbok Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Råsta 2:13 Adress: Råsta 422 Postnummer och ort: Fastighetsägare: Beställare 715 92 Stora Mellösa Arne Norberg Annika Norberg Besiktningsnummer 150225-3185 Besiktningsman Conny Rajden av SBR godkänd besiktningsman Besiktningsdag onsdag den 25 februari 2015 Klockan 09:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Conny Rajden Annika Norberg 2015-06-17 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning.
BESIKTNING 1. GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: - Information från uppdragsgivaren: Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten 1975. Följande renoveringar och underhåll är utförda. Fasad målad Nytt kök, fläkt ny i fjol Borrad brunn med bytt slang och pump Nytt avlopp 2014 Badrum renoverade för länge sedan Inglasad altan Normalt underhåll Ett par elradiatorer har slutat fungera
2. OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter: Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas.
Byggnadsbeskrivning Byggnadsår 1974 Hustyp, antal plan Friliggande villa i 1½-plan Markförhållanden Trädgårdstomt Grundläggning Krypgrund Stomme Trästomme Fasad Panel Fönster/dörrar Yttertak Ventilation Värmesystem 2-glas kopplade fönster Sadeltak med betongpannor Självdragsventilation Luftvärmepump och direktverkande el
NOTERINGAR Förhållanden Väderlek 13 grader, mulet Huvudbyggnad Mark m.m. Sockel Fasad Fönster/dörrar Hängrännor/stuprör Yttertak Vind Krypgrund Torrsprickor i panel Lokalt färg-och kittsläpp samt torrsprickor Skräp i hängrännor Mosspåväxt Torra fuktfläckar på masonit-undertak Invändigt Allmänt Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Golvknarr förekommer Mindre färgsläpp, torrsprickor samt kittsläpp förekommer i fönster lokalt Entréplan Kök/matplats Hall/entré Badrum Ålderstigna ytskikt, fönster i duschplats
Tvättstuga Sovrum1 Vardagsrum Trapp upp Allrum Sovrum 2 Sovrum 3 Sovrum 4 Klädkammare Balkong WC/dusch Ålderstigna ytskikt Ålderstigna ytskikt
3. RISKANALYS 3.1 Krypgrund En krypgrund är en känslig konstruktion ur fuktsynpunkt sett, bland annat beroende på årstidsvariationer i temperatur och fuktbelastning från mark. Under de perioder då lufttemperaturen utomhus är högre än i kryputrymmet, kommer varm fuktig luft in i ett kallare utrymme och höjer den relativa luftfuktigheten. Detta kan orsaka mikrobiella skador och lukt. 3.2 Tak & fasad Torrsprickor och färgsläpp samt dålig täckning av färg på tex ändträ på träkonstruktioner utomhus så som fasadpaneler, taksargar, etc. medför ökad risk för fuktinträngning med möjliga rötskador som följd. Torrsprickor, färg- och kittsläpp på fönster medför ökad risk för fuktinträngning med möjliga rötskador som följd. Takpannor på ett yttertak med underliggande läkt/reglar och underlagspapp/skivtäckning tak har enligt branschens bedömning en genomsnittlig teknisk livslängd på 40-45 år. Eftersom husets tätskikt är äldre har det ett minskat motstånd mot vattengenomträngning. Detta i sin tur kan leda till att takkonstruktionen drabbas av fuktskador som i sin tur kan leda till mikrobiella skador. Påväxt av mossa på takpannorna är en risk ur fuktsynpunkt eftersom takpannans vattenavvisande funktion nedsätts av mossbeväxtning. Detta kan leda till att fuktrelaterade skador uppstår på underliggande takkonstruktion. Takets konstruktion, med underliggande träfiberskivor (utan takpapp) direkt under betongpannorna, medför en risk ur fuktsynpunkt. Vid hård blåst, regn etc. kan fukt tränga in vilket kan leda till fuktrelaterade skador. 3.3 Badrum Då våtutrymmets standard är äldre (20 år), finns risk att tätskikt/ytskikt i utrymmet har försämrats med åren vilket ökar risken för läckage och att vattenrelaterade skador uppstår. Utförandet med ett fönster i anslutning till duschplatsen, är en risk ur fuktsynpunkt. Risk finns vid duschning att vatten rinner in vid fönstret och ner i underliggande konstruktioner med fuktrelaterade skador som följd.
4. FORTSATT TEKNISK UTREDNING 4.1 Tak Då det finns brister på takpappen och taksargens panel rekommenderas att en fackman kontaktas för bedömning och eventuell åtgärd. Vid eventuellt byte/åtgärd bör även en kontroll göras på eventuella följdskador i underliggande konstruktioner. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Västerås 2014-12-04 Svensk Kvalitetssäkring AB Conny Rajden av SBR godkänd besiktningsman
Övriga villkor Tilläggsuppdrag Okulär elinstallationskontroll i paketet Tryggad enligt punkt 2.3 ovan 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulärelkontroll i paketet Tryggad. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter och allmänt kända åldersmässiga avskrivningar på el-installationer. Några undersökningar i form av isolationsmätningar eller andra mätningar av elsystemet ingår inte. När uppgifter inhämtas angående elsystemet i fastigheten vilka frångår normal funktion ska elektriker/fackman anlitas. I vissa fall omfattar besiktningen även intag av information för upprättande aven energideklaration som ingår i paketet Tryggad. Okulär vatten- och avloppskontroll i paketet Tryggad enligt punkt 2.3 ovan 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulär vatten- och avloppskontroll i paketet Tryggad. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter, allmänt kända ålders- och/eller försäkringsmässiga avskrivningar och/eller andra uppenbara indikationer på fel.besiktningsförrättaren har i allmänhet större erfarenhet av installationer för vatten och avlopp, än en normalt bevandrad husköpare/ägare, i detta fall redovisas därför bedömningar och eventuella rekommendationer avseende denna installation. Några undersökningar i form av mätningar, asbestinventering eller filmningar av vatten och avloppssystem mm utförs inte av besiktningsförrättaren. Dessa typer av undersökningar kräver i allmänhet fackmän med särskild behörighet för respektive Besiktningen kan även omfatta en energideklaration i paketet Tryggad om denna tjänst är tillvald. Undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning hanteras som tilläggstjänster och ingår inte sedan tidigare noteringar i uppdraget. Undertecknad kontrollant har inte behörighet för t.ex. OVK eller brandskyddskontroller, för detta ändamål finns särskilda besiktningsmän.
LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.
TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 år Byte fönster 40 år Byte dörrar (inne/ute) 35 år Målning fönster/dörrar 10 år Dränering/utvändigt fuktskydd Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 20 år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer Kablar, centraler etc. Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner 50 år 50 år 20 år 45 år 10 år 10 år Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden 25 år 50 år T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Invändigt Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år