Byggemenskaper ett växande fenomen i Sverige Rapport från seminarium i Malmö 2012-04-16 Arrangör: Delegationen för hållbara städer i samarbete, CaseLab, Malmö stad och Föreningen för byggemenskaper Plats: Malmö Brygghus Antal deltagare: 46 Inbjudna gäster från Tyskland: Arkitektkontoret Ifau från Berlin och Britta Becher från Stattbau Hamburg Stadtentwicklungsgesellschaft Rapporten är gjord med stöd av Arkus. En videodokumentation av dagen finns att tillgå på Föreningen för byggemenskapers hemsida: http://www.byggemenskap.se/media.html Innehållsförteckning Byggemenskaper ett växande fenomen i Sverige... 1 Vad är en byggemenskap... 2 Aktuella projekt... 2 Staffan Schartner, Föreningen för byggemenskaper... 2 Ola Broms Wessel, Spridd... 3 Per Haupt, Norrköpings kommun... 3 Ulrika Lundquist, Malmö stad... 3 Magnus Jörding, Råbylund... 4 Göran Wihl, Norra Sorgenfri... 4 Pontus Åqvist, Tengbom arkitekter och Jens Formare, Villa Eos... 4 Fredrik von Platen, Karlskrona seniorhusförening... 4 Peter Junker, fastighetskontoret Göteborg... 5 Drivkrafter och aktörer... 5 Diskussion om framtiden... 6 Matchmaking... 6 Tid och processer... 7 Finansiering... 7 Organisation... 7 Sammanfattning... 8 1(8)
Den 16 april hölls ett seminarium om byggemenskaper i Malmö. Ett seminarium om ämnet hölls av Delegationen för hållbara städer hösten 2011 och en rapport från den dagen finns att tillgå på Delegationens hemsida. Seminariet i Malmö var en uppföljning på detta och syftet med dagen var att diskutera konkreta metoder för att få till fler byggemenskaper i Sverige. Under seminariet diskuterades vad en byggemenskap är, varför det kan vara ett redskap för hållbar stadsutveckling och olika aktörers roller i byggemenskapsprocessen ser ut. Vad är en byggemenskap En byggemenskap kan definieras som en grupp människor som i egen regi och utifrån sina egna ambitioner tillsammans planerar, låter bygga och senare använder en byggnad. Byggemenskaper är ett fenomen som allt oftare nämns i stadsbyggnadssammanhang och det har uppmärksammas från fler håll. Många svenska kommuner runt om i landet åker på studieresa till Tyskland, till bl.a. Freiburg och Tübingen för att studera byggemenskapsprojekt och det finns nu ett ökat intresse för att planera för byggemenskaper i större utsträckning även i Sverige. Det finns många fördelar med byggemenskaper både för individen och för staden. Drivkrafterna för byggemenskaper för de boende/invånarna är att de boende lär känna sina framtida grannar tidigt vilket kan skapa ett socialt kitt. De får ett stort inflytande på bostadens utformning och inredning/utrustning och dess utemiljö vilket kan jämföras med att bygga egen villa. Byggandet blir en läroprocess. De boende får en möjlighet att förverkliga en idé om sitt boende ihop med andra och det kan också leda till en lägre kostnad för bostaden till följd av att inga mellanhänder finns som ska täcka risk och vinst. Drivkrafterna för staden och samhället är att de boende kan komma att känna en stark identifikation med sitt hus, sitt kvarter och sin stadsdel, och att detta kan skapa förutsättningar för social stabilitet. Byggemenskaper kan öppna för innovativa byggkoncept, som passivhus, generationsboende, temaboende, mm. Mindre byggrätter med olika inriktning ger en naturlig variation i stadsbilden. Det kan också leda till en större variation i utbudet av bostäder när den boende själv kan påverka. Aktuella projekt Inledningsvis presenterades ett antal projekt som är på gång in Sverige Staffan Schartner, Föreningen för byggemenskaper Att byggemenskaper är något som är på frammarsch även i Sverige blir tydligt då pågående aktiviteter och projekt presenteras. Staffan Schartner, ordförande för den nybildade Föreningen för byggemenskaper talade om föreningens mål att bli ett nationellt forum för byggemenskaper. Föreningen har till ändamål att verka för byggemenskaper som organisationsform i ny- och ombyggnadsprojekt genom att samla, 2(8)
utveckla och förmedla kunskap om byggemenskaper och vara en plattform för alla med intresse för byggemenskapens idé. Föreningen vill även stödja och underlätta bildandet av byggemenskaper och genomförandet av deras byggnadsprojekt. Ambitionen är att föreningens hemsida ska komma att verka som en mötesplats och ett forum för matchmaking och för informationsportal för intresserade. Ola Broms Wessel, Spridd Ola Broms Wessel från arkitektkontoret Spridd presenterade projektet Byggrupper - nya bostadsformer för en miljösmart stad som fått stöd av Delegationen för hållbara städer. Målet med projektet är att studera genomförda projekt i Tyskland, Schweiz och Nederländerna och att beskriva en modell för byggemenskaper inom ramen för det svenska systemet. Samarbetspartner i projektet är Norrköpings kommun, Botkyrka, KTH och det tyska arkitektkontoret Ifau. Ola Broms Wessel menar att de sociala frågorna är en viktiga att undersöka i projektet men lyfte även miljöfrågorna, bl.a. möjligheten till ett mer yt-effektivt boende är en viktig del i projektet. Projektet har fyra delar. Utveckling i samarbete med forskare och studenter, samla lärdomar om byggemenskaper och de två sista delarna som syftar till att ta fram en handbok för arbetet med byggemenskaper samt en mindre utställning. Per Haupt, Norrköpings kommun Per Haupt från Norrköpings kommun presenterade projekt i Norrköping där kommunen kan se sig arbeta med byggemenskaper. Från ett kommunalt perspektiv vill man ha ordning i processer och stadens utseende samtidigt som det finns en längtan efter naturlig variation. Per Haupt presenterade tre områden i varierande skeden planeringsprocessen där kommunen skulle kunna verka för att få in byggemenskapsprojekt; Saltängen som är ett hamnområde där de önskar hitta en motvikt till storskaliga utvecklingstendenser; Kneippen Syd där de ligger långt fram i planeringen och nu för diskussioner om hur de ska gå vidare; Norra Vrinnevi där de diskuterar byggemenskaper som en av nycklarna för en utveckling av området och för att få in nya grupper av människor. Ulrika Lundquist, Malmö stad Ulrika Lundquist på Malmö stad, tidigare Lunds kommun, berättade om byggemenskapen Råbylund i Lund. Råbylund är ett pilotprojekt som har som ambition att området ska vara funktionsblandat men även att transportarbetet ska minska, tanken är att det skall gå att bo och arbeta i samma kvarter. Tomten ligger på kommunal mark och ansågs vara en passande plats för en byggemenskap. Kommunen gjorde en första annonsering där de presenterade sina ambitioner och sin vision. De riktade sig mot fyra potentiella grupper; etablerade par där barnen flyttat ut, unga familjer, professionella intressenter som arkitekter eller ingenjörer och egenföretagare. Annonseringen skedde via en folder, hemsida och stortavlor och det första mötet hölls april 2009. Framgångsfaktorerna i processen har bland annat varit att idén hade en stark förankring hos förvaltningen och det var en bred arbetsgrupp med en vid kompentens som arbetade med att få till stånd projektet. Andra framgångsfaktorer var att kommunen gjort 3(8)
studieresor till Tyskland och haft ett bra referensexempel i Urbana Villor samt att medlemmarna i den planerade byggemenskapen varit mycket engagerade. Magnus Jörding, Råbylund Magnus Jörding, en av de presumtiva boende i Råbylund redovisade för processen ur ett deltagarperspektiv. Gruppen inledde med att bilda en ekonomisk förening med 8 medlemmar. Markanvisning och detaljplan är i detta läge på väg att fastställas och föreningen ska nu gå ut med ytterligare annonsering och rekrytering med ett mer utvecklat och tydligt förslag till boende. Ulrika Lundquist informerade även om Norra Sorgenfri Malmö ett utvecklingsområde som är tänkt ska präglas av en småskalighet och funktionsblandning. Malmö stad vill åstadkomma en attraktiv och hållbar stad och få in många aktörer och har avsatt två tomter tänkta för byggemenskaper. Göran Wihl, Norra Sorgenfri Göran Wihl är arkitekt och presumtiv boende i Norra Sorgenfri. Han har tillsammans med tre arkitektvänner blivit tilldelade 5 stycken radhusenheter av Malmö stad. Gruppens motiv för att bilda en byggemenskap är att de vill bygga sitt egna hus, de vill bo kvar i innerstaden och de önskar åstadkomma ett hållbart sätt att bo. Frågor som ständigt är aktuella är vad de får ut av projektet och vad det kommer att kosta i slutändan. Göran Wihl menar att det ändå kommer att bli hanterbart då de framtida boende gör planeringen på egen tid och besitter den kompetensen som krävs då de själva är arkitekter. Tanken med projektet är att det ska bli ett flexibelt hus med en mix av bostäder med verksamheter i bottenvåningen och att grönskan ska få ta mycket plats. Pontus Åqvist, Tengbom arkitekter och Jens Formare, Villa Eos Pontus Åqvist, från Tengbom arkitekter som även är en av arkitekterna av och boende i Urbana villor, och Jens Formare presenterade sitt projekt Villa Eos. Jens Formare med syskon äger en tomt i Malmö och vill utveckla den med bostäder. De fick kontakt med Pontus Åqvist på grund av hans tidigare erfarenheter av att arbeta med byggemenskaper och har i detta skede haft inledande möten och workshops. De arbetar enligt en gå, prata och göra- metod vilket innebär att de först går runt för att lära känna tomten och omgivningen och för att få en gemensam bild. Därefter diskuterar de vad de tillsammans vill åstadkomma och sedan utifrån dess kärnvärden skapar de en modell för det önskade resultatet, vilket kan utgöra ett underlag för en detaljplan. De övriga presumtiva boenden i husen kommer in i ett senare skede i processen vilket gör att detta projekt kanske inte är utformat som en traditionell byggemenskap. Fredrik von Platen, Karlskrona seniorhusförening Fredrik von Platen från Karlskrona seniorhusförening presenterade ett projekt som föreningen tillsammans med NCC genomfört i Karlskrona. NCC planerade ett hus och hade svårigheter med att få täckning för alla lägenheterna och seniorhusföreningen 4(8)
kunde garantera 17 personer som kunde flytta in, men de hade i sin tur vissa krav på huset. Till exempel önskade de en gemensamhetslokal som de boende kunde använda för möten och sociala aktiviteter. Huvudtanken var att detta ej skulle vara ett äldreboende utan ett framtidsboende, och har medlemmarna gått med i föreningen har de accepterat ett koncept. Konceptet är bo bättre på äldre dar och vill belysa att även äldre har önskemål om ett anpassat boende. Peter Junker, fastighetskontoret Göteborg Peter Junker från fastighetskontoret i Göteborg berättade om ett projekt i Östra Kålltorp där Göteborgs stad ska markanvisa till gemenskapsboende. Ambitionen är att få dels ett kollektivhus dels en byggemenskap. Detaljplaneprocessen tar dock tid vilket kan illustreras av att markanvisningen började för ett och ett halvt år sedan. Peter Junker menar att det krävs att de deltagande är proffs för att kunna leva med så långa tidsmarginaler. I projektet är det de markanvisade som betalar för plankostnaderna och de markanvisade är fem byggbolag samt Cord Siegel som är arkitekt och har ritat och bor i Urbana villor (tillsammans med Pontus Åqvist). Då Cord Siegel inte har samma resurser som byggbolagen har fastighetskontoret beslutat att stå för plankostnaderna själva för att göra projektet möjligt. Projektet planeras till 35-40 lägenheter där Cord Siegel kommer att göra mycket av den initiala planeringen tillsammans med en liten grupp för att sedan släppa in resterande boende. Drivkrafter och aktörer Temadiskussioner hölls kring två teman: drivkrafterna bakom byggemenskaper och aktörerna hur kommer vi i gång? Diskussionerna inleddes med samtal i mindre grupper för att sedan övergå till diskussion i hela gruppen. Tema 1 drivkrafterna. Vilka är de viktigaste drivkrafterna för byggemenskaper i Sverige, för medborgarna/boende respektive kommunerna/städerna? En viktig drivkraft för byggemenskaper är att få möjligheten att förverkliga ett gemensamt intresse bland de boende, t.ex. temaboende som ekologiskt boende eller boende med sociala aspekter. Byggemenskapens sociala nätverk och en ökad medvetenhet och känsla för sitt grannskap är andra viktiga drivkrafter för bildandet av byggemenskaper. Det individuella och ekonomiska perspektivet är även drivande faktorer då de boende själva får välja vad de prioritera att lägga sina pengar på, även om inte den totala kostnaden för huset minskar har de möjlighet att lägga sina resurser på det de prioriterar i ett bra boende. I Tyskland stimulerar kommuner och städer etablering av byggemenskaper då de avsätter en viss del av sin mark till byggemenskaper, i Hamburg är stadens ambition att avsätta 20 % av sina tomter till sådana projekt. Dessa tomter har ett fast pris vilket gör att för att en byggemenskap ska bli tilldelad tomten måste de ha ett koncept som kommunen tror på eller erbjuda något med projektet som bidrar till en ökad kvalitet till staden. I Sverige kan detta upplägg möjligen stöta på problem då kommunen inte kan sätta ett lågt pris för att gynna en byggemenskap då det finns lagar som säger att kommunen inte får lämna över värden till enskilda personer. 5(8)
Tema 2 aktörerna. Hur kommer vi igång? Vilka är de viktigaste aktörerna för att få till stånd fler byggemenskaper? Kommunerna har en stor roll i processen och införandet av fler byggemenskaper. I dagsläget har inte kommunerna någon beredskap eller erfarenhet om det kommer en grupp människor som önskar bilda en byggemenskap. Det är viktigt att de ser och förstår att det finns en vilja och att få en rutin för hur detta ska hanteras. Projektledare kommer även att spela en stor roll i att etablera byggemenskaper. Människor som går ihop i en grupp för att bygga något tillsammans kan komma att råka illa ut om de inte har en projektledare som kan sin sak. Hur ska detta lösas, kan dessa projektledare på något sätt certifieras? I Tyskland finns en uppbyggd kultur för byggemenskaper, där har arkitekter en mer projektledande roll och har erfarenheter att leda byggemenskapsprojekt. Det finns även organisationer som har vana av att leda grupper och samordna dessa i ekonomiska och juridiska frågor, till exempel Stattbau Hamburg (på seminariet representerat av Britta Becher). Diskussion om framtiden Som avslutning fördes en diskussion kring fyra teman i syfte att komma vidare. De deltagande delade in sig i grupper utefter vilket tema som intresserade dem mest. Respektive grupp fick sedan redovisa för hur diskussionen förts. Matchmaking Under temat matchmaking diskuterades framförallt kommunernas roll: hur ska kommunerna från sitt håll få ut kunskapen och hur ska de få igång en process? Diskussionen fördes kring att det behövdes en mental och organisatorisk förberedelse i kommunerna om byggemenskaper och att en kommunal funktion skulle kunna vara att koppla intressenter med varandra och med konsulter. Kommuner skulle även kunna ansvara för att sätta kriterier som underlättar för gruppbildandet (eller sätta kriterier för markanvisning), d.v.s. sätta upp temat för olika byggemenskaper som intresserade sedan får söka. Det diskuterades även om kommuner i sin tomtkatalog skulle kunna uttrycka att det finns utrymme för byggemenskaper och att de även förklara vad detta är. I Tyskland kan man skriva upp sig som en enskild person eller som en grupp på kommuners hemsidor, detta skulle behövas även i Sverige. Föreningen för byggemenskaper har som mål att kunna samla människor och matchmaka på sin hemsida. En alternativ ingång skulle kunna vara att få in byggemenskaper i samband med ombyggnad eller att Allmännyttan eller kooperativ hyresrätt och inte enbart villor eller bostadsrätter, kan vara en öppning för byggemenskaper. En kommunrepresentant underströk att det är viktigt att reflektera över hur mycket ansvar som läggs på kommunerna, om en grupp vill få något gjort så får dessa ta mycket eget ansvar. Kommunen kanske inte kan ta allt det ansvar som man skulle kunna önska. Det är även viktigt att tänka på att för att få kommunen att arbeta med byggemenskaper måste politikerna vara med. Tjänstemän måste få ett uppdrag att göra detta, det krävs uppbackning från politikerna för att få tjänstemän att handla. 6(8)
Tid och processer Planeringsprocessen i planering av en byggemenskap är annorlunda mot traditionella projekt. Ett sådant ekonomiskt åtagande som en byggemenskap faktiskt är kräver tillit mellan människor, dels att lära känna varandra som människor, att känna tillit till varandra men även att känna tillit till processen. Det är viktigt att skapa ramar för processen och att arbeta med en modell som är beprövad eller accepterad då detta skapar en trovärdighet utåt, mot finansiärer och andra aktörer. Vad gäller tidsaspekten så finns det framförallt två olika linjer att gå där det i båda fallen är viktigt att fokusera på att trimma processen och att korta skedena. Den första linjen är att byggemnskaper utvecklas för redan detaljplanelagd mark; byggemenskaper har en fördel som kan underlätta t.ex. att ta sig an besvärliga tomter. Den andra linjen är att ett enskilt företag tar sig an detaljplaneprocessen. Företaget tar ansvaret för att planera för detaljplanen och sedan söker man efter boende. Problemet idag är att hela processen från detaljplan till färdigt hus tar så lång till att potentiella grupper hinner tappa sitt engagemang. Ytterligare ett alternativ skulle kunna vara att från kommunens sida rita mer flexibla detaljplaner. Finansiering I Tyskland fanns det till en början en skepsis bland banker till att ge lån till ett byggemenskapsprojekt men nu kan det till och med vara lättare att få lån som en del i en byggemenskap då bankerna upplever att det finns en stabilitet i dessa projekt. Hur ska en skepsis som förekommer bland svenska banker kunna övervinnas? En väg att gå vidare är att ordna seminarier för banker och finansiärer om byggemenskaper och hur man i Tyskland arbetar med dessa frågor. Initialt, innan formen på riktigt har etablerat sig i Sverige skulle ett alternativ vara att söka finansiering från Tyska banker som har kunskap om byggemenskaper. Det finns banker som inriktar sig på just byggemenskaper och det skulle möjligen vara för dessa att arbeta med den svenska marknaden. Kommunens möjligheter att underlätta den finansiella frågan är begränsade, men de har en möjlighet att bestämma när i processen de tar betalt för planavgiften vilket skulle kunna underlätta då avgiften skulle kunna tas ut först när planen är klar och finansiering finns. BKN har varit involverade i likande projekt tidigare och har visat intresse för byggemenskaper. Organisation Diskussionen gick kring vad som är en passande form för byggemenskaper, kooperativ hyresrätt eller bostadsrätt och då båda är ekonomiska föreningar fungerar båda bra. Det är två saker man bör tänka på i ett inledande skede. Det första är att skriva ett samverkansavtal, hur man ämnar organisera sin tid och utgifter plus att man bör finna en bärande idé för projektet för att samverkan mellan deltagarna ska gå smidigare. I nästa skede då gruppen hittat en tomt kan gruppen med samverkansavtal få ett förhandsbesked om markanvisning. Först när en grupp vet att de har möjlighet att köpa en tomt kan de bilda ekonomisk förening, fram till dess kan finnas en poäng med att avvakta. 7(8)
Sammanfattning Dagen började med en inledande presentation av vad fenomenet byggemenskaper innebär och följdes av korta presentationer av projekt relaterade till ämnet. Under dagen diskuterades vilka drivkrafter och aktörer som finns för att få till stånd byggemenskaper i Sverige i större skala; vilka drivkrafter finns för privatpersoner resp. kommuner och vilka aktörer som skulle kunna ta tillvara dess drivkrafter. Dagen fortsatte med temadiskussioner om matchmaking, tid och processer, finansiering och organisation i syfte att få igång en diskussion om hur vi kan gå vidare. Sammanfattningsvis kan sägas att det var en stor entusiasm på mötet och stor samstämmighet om att byggemenskaper är en framtida form för byggande som behövs i landet. För att komma vidare i frågan bör det fokuseras vidare på de nyckelaktörer som är viktiga i utvecklingen av byggemenskaper främst intresserade/boende, projektledare/arkitekter och kommuner. Många olika kompetenser kommer att behövas och det gäller att hålla trycket uppe i frågan då det finns ett ökat intresse för alternativa produktions- och boendeformer. Det finns många nya tankar och idéer och det gäller att hålla dessa vid liv och sprida idéerna hos kommuner och politiker. Det är viktigt att kunskapen om att modellen finns och vad den innebär sprids över landet. Olika projekt har startats på många håll, Föreningen för byggemenskaper har nyligen bildats och Delegationen för hållbara städer har tagit fram en skrift om byggemenskaper och delat ut projektpengar till projekt som handlar om byggemenskaper vilket tyder på att det finns ett stort intresse inte minst hos myndigheter och projektledare/projektörer. För att komma vidare behövs en fortsatt diskussion om: Hur kan man på bästa sätt kan underlätta för bildandet av byggemenskaper, Vilka som är de viktiga aktörer i processen, Undersöka vilket ansvar olika aktörer kan ta på sig, Hur processen bakom ett projekt kan se ut, hur det initieras och drivs, tex tidsaspekten är viktig, Goda exempel från t.ex. Tyskland men också andra länder, En portal för samlande av kunskap bör skapas. Föreningen för byggemenskapers web-projekt kan vara ett viktigt bidrag liksom den handbok för kommuner och privatpersoner Delegationen för hållbara städer givit stöd till. 8(8)