» Vi arbetar långsiktigt med smarta, hållbara lösningar! «Affärsplan 2015 2017 Kortversion 1
Geografigränd 2 A. 2
Inledning Utgångspunkten i den här affärsplanen är ett långsiktigt affärsmässigt tänkande. Det är naturligt för ett företag som arbetar med fastigheter och människors boendevillkor, eftersom själva produkten i sig har lång livslängd. Långsiktig hållbarhet ska gälla de tre områdena som också är införlivade i Umeå kommuns övergripande mål; den sociala, den ekologiska och den ekonomiska. Allt vi gör mynnar ut i konsekvenser som påverkar den långsiktiga hållbarheten. Vår vision och våra företagsmål ska relatera till hur vi genom systematiskt arbete formar vår verksamhet så att den blir långsiktigt hållbar. Det följer en röd tråd från visionen till målen, som uttrycks inom de tre områdena, och vidare genom alla medarbetares delaktighet via respektive avdelnings verksamhetsplan. 3
VISION Bostaden stärker Umeås lyskraft i Europa genom ett hållbart bostadsbyggande med människan i fokus. Utmärkande för företaget idag AB Bostaden bygger och förvaltar bostäder i Umeå kommun. Företagets historia sträcker sig från 1953, då det startade i stiftelseform. 1995 blev företaget ombildat till ett kommunalt allmännyttigt bolag med uppdrag att bidra till Umeå kommuns tillväxt och bostadsförsörjning. Företaget har utvecklats starkt under åren och framför allt utmärker vi oss genom att vi kan erbjuda ett prisvärt boende för i stort sett alla bostadssökande vi har ett brett utbud av lägenheter med stora valmöjligheter och finns i centrala delar av staden såväl som ute i de flesta stadsdelar vi strävar efter att skapa bostadsområden där en blandning av människor i olika livsskeden och med olika bakgrund kan känna sig hemma vi lägger stor vikt vid närhet till kunden som har tillgång till service i sitt kvarter vi satsar på utveckling och upprustning av äldre bostadsområden och hus vi tar stort ansvar för att minska vår miljöbelastning i natur och bostadsområden. 4
Omvärldsfaktorer Umeå kommuns tillväxt Umeå kommuns befolkningsmål sedan 2009 innebär en tillväxt som ska leda till 200 000 invånare år 2050. I april 2014 hade Umeå kommun 118 349 invånare men har tappat något på senare år i jämförelse med liknande kommuner. Fram till 2023 beräknas Umeå kommun få 10 544 nya invånare och med en beräkning av två personer per hushåll innebär det ett behov av cirka 5 300 bostäder. Sett till Bostadens andel av bostadsmarknaden är behovet 145 190 lägenheter per år, med störst behov i början av perioden. Ökat antal studenter Umeå universitets utveckling har stor inverkan på bostadsefterfrågan. Det totala antalet studenter kommer att öka med närmare 1200 jämfört med föregående höst, enligt en något osäker prognos. Antalet förstahandssökande har ökat med 38 procent till 10 596, den fjärde största ökningen i landet. Umeå universitet är därmed, efter Stockholms och Uppsala universitet, det tredje största universitetet i landet mätt i antalet förstahandssökande. Fler och fler går direkt från gymnasiet till universiteten, vilket kan innebära ett ökat behov av boende då äldre studenter i större utsträckning redan har ett boende när de påbörjar studier. Studenter vid Umeå universitet. 5
Tillgång och efterfrågan på bostäder i Umeå Behovet av fler lägenheter för unga kan inte enbart kopplas ihop med studenterna utan till alla unga, varav en del i gruppen 19 24 år ofrivilligt bor kvar hemma och utgör en dold efterfrågan. Det uppdämda behovet beräknas till cirka 1000 lägenheter totalt. I oktober 2014 hade 85 824 tecknat en personlig sida hos Bostaden. 80 procent av de som registrerat sig är under 55 år, varav den största gruppen, 32 procent, är 18 24 år. Den äldsta gruppen 65 +, utgör enbart 10 procent. För enkelrum i oktober 2014 är minsta kötid 11 månader, vilket är en ökning med 2 3 månader jämfört med 2012 och 2013. Motsvarande för Lund är 8 månader, Uppsala 24 månader, Linköping 8 månader, Göteborg 14 månader och Stockholm 24 månader. För vanliga hyreslägenheter är minsta kötid nästan 4 år, (3 år och 9 10 månader), en ökning med nästan 1,5 år från året innan. 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Beräknad befolkningsökning i Umeå 2013 2021 ANTAL 500 400 300 200 100 0-100 15 19 20 24 25 34 35 44 45 54 55 64 65 69 70 74 75 79 80 ÅLDER -200-300 Av tabellen -400 ovan framgår vilka åldrar som ökar respektive minskar kommande tioårsperiod. 6
Kulturväven, Umeå centrum. Utmaningar inför kommande period Balansen mellan nyproduktion och ombyggnad/renovering ska fungera så att våra insatser för befintliga byggnader är tillfredsställande, samtidigt som vi ska upprätthålla en nyproduktion som krävs för tillväxten i Umeå. En viktig utmaning handlar om hur vi kan mobilisera resurser till det stora underhållsbehov som föreligger. En omfattande och grundlig inventering av underhållsbehovet är genomförd och pekar på en nivå motsvarande 250 mkr per år de närmaste femton åren. 7
Huvudsakliga strategiska vägval 2015 2017 De strategiska vägvalen styrs av utvecklingen av den sammanlagda produktionen som alla aktörer beräknas bidra med hur utvecklingen i efterfrågan och målgrupperna ser ut tillgången till tomtmark och snabb detaljplanering att det finns tillgängliga entreprenörer som är intresserade av att lägga anbud vår egen finansieringsstyrka tidsmässiga förutsättningar för genomförande av projekten. Nya lägenheter på Öbacka såg, färdiga 2015. Förtätning Petrus Laestadius väg, Lilljansberget. Besök renovering, Tranbärsvägen, Böleäng. Renoverad lägenhet, Tranbärsvägen, Böleäng. 8
Målgrupper och strategier Strategi bostäder för unga På Lilljansberget (kvarteret Lyan) byggs och färdigställs 46 små lägenheter under 2015 och på Ålidhem inleds en process för att förtäta ett kvarter. Dessutom fortsätter upprustningen av befintliga korridorer. Strategi bostäder för äldre I Sävar planeras 24 trygghetsbostäder i Kombohusmodell under 2016 och på Böleäng (kvarteret Kastanjen) byggs 180 lägenheter i Kombohusmodell i ett upprustat bostadsområde. Öst på stan (kvarteret Mården), intressant för många målgrupper genom sitt attraktiva läge, färdigställs 2016 2017, förutsatt att byggprocessen inte försenas på grund av överklaganden. Hus D i Hemgården bör byggas om till trygghetsbostäder för äldre och i centrala stan (kvarteret Mejseln) kommer delar av kvarteret att anpassas till trygghetsbostäder. Strategi mångfald och blandade målgrupper För att Bostaden ska vara attraktiv för människor i olika livssituationer måste vi bygga nya bostäder i olika lägen och med blandade hyresnivåer. Ett sätt är också att anpassa befintliga byggnader till olika målgrupper, bland annat äldre. Strategi för särskilda insatser I dagsläget finns särskilt utsatta människor i vår stad som saknar boende, såväl hemlösa som flyktingar. Bostaden har en viktig roll i detta sammanhang men är också bunden av Umeå kommuns, ägarens, riktlinjer. Några möjliga vägar är att tillgodose önskade behov utifrån det befintliga avtalet med Socialtjänsten, och att som företag genom olika CSR-aktiviteter bidra till organisationer som hjälper och stödjer utsatta grupper. Öbacka strand. 9
Mål 2015 2017 Bostadsförsörjningsmål Antal färdiga lägenheter för inflyttning 2015 Öbacka såg 139 lgh, Lilljansberget 46 lgh + gruppboenden Totalt 200 lgh 2016 Centrala stan 75 lgh, Sävar 24 lgh Totalt 100 lgh 2017 Centrala stan 75 lgh, Böleäng 180 lgh Totalt 255 lgh Förutom dessa projekt är Focken 5, Hagaborg fortfarande i planprocess. Nyproduktion Under den kommande perioden strävar vi efter att varje år i genomsnitt bygga ungefär 150 180 nya lägenheter. Utgångspunkten är att satsa mer resurser på underhåll, ombyggnation och anpassningar, vilket gör att produktionen ligger något under vår marknadsandel i kommunen. Om- och tillbyggnader MÅL FÖR PERIODEN På Böleäng (kvarteret Melonen) renoveras 68 lägenheter från grunden. Projektet som har föregåtts av omfattande dialoger med hyresgästerna färdigställs 2015. På Haga (kvarteret Focken 4) totalrenoveras 32 lägenheter. Projektet som färdigställs 2015 har föregåtts av hyresgästdialoger. Hus D på Hemgården kommer att byggas om till trygghetsbostäder. Utredning påbörjas 2015. På Ålidhem (kvarteret Socionomen) påbörjas utbyggnad av habiliteringsbad under 2015. Insatser för ökad tillgänglighet i befintliga fastigheter sker i samband med ombyggnadsprojekt. Underhållsbehov 2015 2028 Bostaden har under 2012 och 2013 arbetat med att inventera företagets fastighetsknutna underhållsbehov. Inre underhåll, brand, samt tele- och datasystem omfattades inte av inventeringen. Stora delar av underhållsbehovet finns i miljonprogramsområdena på Carlshem, Tunnelbacken, Mariehem, Ålidhem och Holmsund som år 2015 är 40 år och äldre. Många av våra fastigheter byggda före 1990 kommer att vara i behov av renovering 2015 2028. Även för de som byggdes 1991 2000 väntar stora renoveringsinsatser inom de närmaste femton åren. Majoriteten av underhållet är akut och behovet infaller redan 2015. Kostnaden uppgår till cirka 250 mkr per år och totalt 3 750 mkr mellan 2015 och 2028. Av dessa cirka 3 750 mkr härrör 1 625 mkr till fastigheter på Carlshem, Mariehem, Tunnelbacken och Ålidhem. 10
Bostadssociala mål Boinflytande och delaktighet I alla ombyggnadsprojekt ska berörda hyresgäster uppleva hög delaktighet och trygghet, före, under och efter genomförda insatser. Hyresgästerna ska erbjudas ökade tillvalsmöjligheter beträffande lägen heternas utrustning och inredning. Hyresgästernas upplevelse av att felanmälningar, klagomål och störningar behandlas korrekt och snabbt ska förbättras jämfört med mätningen 2014. Kundernas och hyresgästernas upplevelse av att vi lever enligt vår värdegrund ska öka med 2 procent jämfört med mätningen 2014. Hyresgästernas kunskap och förståelse för sambanden mellan hyressättning och deras boende ska öka. Utemiljöer Utemiljöerna i bostadsområdena är högt prioriterade och hyresgästerna ska uppleva hög delaktighet i utformningen av dessa. Fler stadsodlingar ska möjliggöras i våra områden. Tillgänglighet och trygghet Hög grad av trygghet och känsla av samhörighet i våra kvarter ska eftersträvas. Barn och ungas villkor för delaktighet ska uppmärksammas. Kundnöjdhet Kundnöjdheten ska inte understiga NKI 70 i våra årliga undersökningar. 100% 80% 60% 70% 70% 71% 72% 40% 20% 2011 2012 2013 2014 Nöjdkundindex 2011 2014 0% 11
Ekologiska mål Inom ramen för Bostadens miljöarbete arbetar hela organisationen med ekologiskt hållbara lösningar för energianvändning, avfallshantering, transporter samt teknik och material i byggande och förvaltning. Följande mål arbetar Bostaden mot: Företagets energiförbrukning ska årligen minska med cirka 3 kwh per kvm och år jämfört med året innan. Den sammanlagda minskningen 2007 2020 ska vara 20 procent. Nyproducerade lägenheter ska använda maximalt 65 kwh per kvm (A-temp) och år. All köpt eller egenproducerad energi ska komma från förnyelsebara källor år 2018. Alla kvicksilverlampor ska bytas till alternativ utan kvicksilver (7 000 lampor). Energikällor i befintlig bebyggelse ska ses över. 97 procent av våra hyresgäster har tillgång till källsortering och 91 procent har tillgång till matavfallssortering. Därmed uppfylls våra och kommunens avfallsplansmål. Nya mål inom detta område utarbetas under 2015. Under 2015 ska vi definiera krav på våra byggvaror som ska uppfylla förutbestämda bedömningsgrunder för val av byggmaterial. Nya lekplatser ska vara fria från gifter som kan påverka barn. Golvmattor ska vara fria från ftalater. ÅR UTFALL KWH/KVM MÅL KWH/KVM 2013 144 141 2014 138 137 2015 134 2016 131 2017 128 2018 125 I ett pilotprojekt ska vi testa och utvärdera användningen av hållbara, långlivade och klimatsnåla byggmaterial. Vi ska effektivisera våra interna transporter genom att årligen minska antalet körda mil per kvm. Användning av bilpoolssystem ska möjliggöras för både hyresgäster och anställda. Laddmiljöer för elbilar ska erbjudas i samband med nyproduktion och på Hållbara Ålidhem. Gröna parkeringsköp ska vidareutvecklas. Engagemang och kunskap i miljöfrågor ska öka bland såväl hyresgäster som medarbetare. Vi ska vidareutveckla vår lägenhetsterminal, Echolog, för att ytterligare motivera våra hyresgäster att bli mer miljöanpassade. Echologen motiverar till hållbarhet. 12
Ekonomiska mål Bolagets långsiktiga direktavkastning* på totalt fastighetskapital ska vara lägst 4 procent under perioden. Soliditetsmålet ska uppgå till lägst 22 procent under perioden. Driftnetto exklusive underhåll (superdriftnetto) ska för 2015 uppnå lägst 535 mkr. Belåningsgraden för bolaget ska inte överstiga 50 procent under perioden. * Direktavkastning på totalt kapital är kvoten av driftnetto under ett år och fastighetstillgångarnas marknadsvärde. Personalmål Inom planeringsperioden finns tre huvudsakliga fokusområden för att utveckla och effektivisera den interna organisationen: Arbetsmiljö och hälsa MÅLSÄTTNING Ökad långtidsfriskhet och minskad sjukfrånvaro. Bostadens mål ska vara kända för alla anställda. Målen ska konkretiseras för varje arbetsområde så att samtliga medarbetare har tydliga mål att arbeta mot. Mätning i personal statistiks- och medarbetarundersökning. Jämställdhet och mångfald MÅLSÄTTNING En jämnare könsfördelning inom företaget totalt, men framförallt inom administrativa och tekniska arbeten. Andelen anställda med utomnordisk bakgrund ska öka i företaget. Mäts i personalstatistik. Kompetensförsörjning Bidra till ett ökat intresse för utbildningar till yrken inom bygg och förvaltning bland allmänheten. Allt utvecklingsarbete ska genomsyras av Bostadens värdegrund. 75% 78% 80% 81% 2011 2012 2013 2014 Medarbetarindex 2011 2014 100% 80% 60% 40% 20% 0% Nyckeltal att följa Resultat Resultat Mål Mål Nyckeltal 2013 2014 2015 2016 Medarbetar-index, procent 81 80 Tydlig målsättning inom Bostaden, procent 76 80 Etnisk mångfald, procent 6 6,1 6,2 Långtidsfrisk, procent 62,7 65 70 Sjukfrånvaro, procent 3,3 3,2 3,1 13
Hyresgäster på Storgatan, Öbacka strand. Årshjul December Verksamhetsplaner färdiga. Kortversion av affärsplan klar. Januari Årsbokslut November Nästa års affärsplan antas. Verksamhetsplanearbetet fortsätter. Februari Internkontroll, uppföljning. Oktober Verksamhetsplaner påbörjas inom varje enhet. Mars Slutrevision av bokslut. Medarbetarundersökning. September Tertialrapport 2. Kundundersökning. Planeringsseminarium ledningsgrupp och styrelse. April Augusti Underlag till affärsplan tas fram av ledningsgrupp. Juli Juni Maj Tertialrapport 1. Planering för nästa års affärsplan startar. 14
Bostadens värderingar Omtanke Om människor, hus och miljö Öppenhet I alla våra kontakter och relationer internt och externt Affärsmässighet En helhetssyn med smarta och hållbara lösningar Alla människors lika värde En positiv tro på människors vilja och förmåga oavsett bakgrund, ursprung och kön» Anser att det mesta fungerar över förväntan. Jag upplever det som att Bostaden går steget längre för att hjälpa sina gäster. Allt från svar på en fråga från personal på Kundcenter till att få hjälp med att sätta upp ventilationen av kvartersvärden. Tumme upp! «Kommentar från hyresgäst i Bostadens årliga kundundersökning Nyckeltal personal 2013 I AB Bostaden finns 177 anställda, varav 113 (64 procent) män och 64 (36 procent) kvinnor. Personalen kan delas in i följande stora yrkesområden: Kvartersvärdar 44 Tekniker* 30 Fastighetsskötare 30 Lokalvårdare 14 Tjänstemän 44 Chefer inkl ledningsgrupp 15 Totalt 177 * I yrkesgruppen tekniker ingår snickare, rörmokare, drifttekniker, reparatörer och elektriker. Medelåldern är 48 år och inom en treårsperiod förväntas 14 anställda gå i pension. Andel anställda på heltid är 84 procent för kvinnor och 95,5 procent för män. Fakta AB Bostaden i Umeå 2014 Antal lägenheter 15 564 st Medelantalet anställda vid årets slut 183 st Antal lokaler 191 st Uthyrningsgrad bostäder 99,4 % Driftnetto 467,6 mkr Nettoomsättning 998 mkr Resultat efter finansnetto 186 mkr Eget kapital 1 223 mkr Bokfört värde fastigheter 4 752 mkr Räntebärande skulder 3 998 mkr Investeringar 355 mkr Soliditet 22,3 % Direktavkastning 4,5 % Avkastning på sysselsatt kapital 6,2 % Avkastning på eget kapital 15,5 % Låneränta vid årsskiftet 3,5 % Total yta, lägenheter 869 656 m 2 Medelhyra 998 kr/m 2 Genomsnittsålder fastigheter 34 år Egenproducerad förnyelsebar energi 58 % 15
Ljusinstallation på Tunnelbacken under Bostadens höstljus 2014. Där du känner dig hemma 16 AB Bostaden, Box 244, 901 06 Umeå Telefon: 090-17 75 00 Fax: 090-17 76 19 ab.bostaden@bostaden.umea.se www.bostaden.umea.se FOTO: BOSTADEN, MALIN GRÖNBORG, ANDREAS NILSSON, MARCUS NORMAN, HENKE OLOFSSON, MATTIAS PETTERSSON. TRYCK: HELHET REKLAM 2015