Årsredovisning 212 1
Innehåll 212 gav mycket att fira 3 4 5 8 1 13 16 2 22 24 28 29 31 32 34 35 36 44 46 212 gav mycket att fira Året i korthet Verksamhetsöversikt Historik Intervju: Thomas Berggren Styrelse och revisor Fastighetsförteckning Nils 21 Oscar 4 Söderport 9 Fastighetscertifiering Förvaltningsberättelse Resultaträkningar Balansräkningar Kassaflödesanalyser Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Nyckeltal och definitioner År 212 fyllde Malmö Cityfastigheter tio år. Vi har under dessa år behållit vår ursprungliga affärsidé, att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i centrala Malmö. Malmö Cityfastigheter äger per den 31 december 212 fjorton fastigheter i centrala Malmö med ett bokfört värde på 882 MSEK, motsvarande 12 6 kr/kvm. De flesta av fastigheterna ligger inom fem minuters promenadavstånd från någon av de två Citytunnelstationerna i city. Vår affärsmodell innebär bland annat att återställa fastigheterna i ursprungligt skick, men uppgraderad med modern teknik. Med detta menar vi bland annat nya ventilationslösningar, nya energisystem och nya inpasseringssystem. Vi har under dessa tio år investerat cirka 2 MSEK i renoveringar och ombyggnader av de olika fastigheterna. Marknaden uppskattar vår affärsmodell som har inneburit att vi haft låga vakanser och låg omflyttning sedan startåret 22. År 212 blev ett bra år för Malmö Cityfastigheter. Omsättningen ökade till 81,1 MSEK och driftnetto till 55,6 MSEK. Totalt investerade vi 43,6 MSEK i de olika fastigheterna. I kvarteret Oscar 4 har våningarna 5-8 byggts om till moderna kontor. I kvarteret Husaren 5 byggs sex radhus på gården med inflyttning under andra kvartalet 213 och i kvarteret Sqvalperup 12 har ombyggnader av kontorslokaler fortsatt. Omsättning och resultat Malmö Cityfastigheters omsättning ökade till 81,1 MSEK (76,5 MSEK). Resultatet uppgick till 13, MSEK (14,5 MSEK). Snitthyran i samtliga fastigheter uppgick till cirka 1 2 kr/kvm (1 1 kr/kvm). Malmös fastighetsmarknad Fastighetsmarknaden var under 212 stabil i Malmö. Antalet transaktioner minskade dock något. Svårigheten att få finansiering vid förvärv av fastigheter har ökat. Malmö Cityfastigheter förvärvade under året fastigheten Skepparen 19. Fastigheten innehåller huvudsakligen kontor och har adresserna Norra Vallgatan 9 och Västergatan 23 25. Förvärvspriset uppgick till 38 MSEK. Malmös lokalmarknad Malmö Cityfastigheter ägde per den 31 december 212 fjorton fastigheter innehållande cirka 7 kvm. Av dessa utgörs cirka 8 kvm av bostäder, resten är butiker, kontor och övriga ytor. Efterfrågan har varit fortsatt god under 212 och nettouthyrningen uppgick till 2 584 kvm (1 63 kvm) med en årshyra på 5,1 MSEK (2,9 MSEK). Uppsagda lokaler uppgick till 1 647 kvm (2 22 kvm), vilket motsvarar cirka 2 % av den totala ytan (3%). Vakansgraden uppgick den 31 december 212 till cirka 1,1 % (1,5 %). Fastighetsförvaltning Malmö Cityfastigheter har under 212 fortsatt att underhålla och göra förbättringar i de olika fastigheterna. Flera av våra hyresgäster har valt att flytta till nya ombyggda lokaler inom vårt fastighetsbestånd. I flera av fastigheterna har vi bland annat bytt inpasseringssystem för att förenkla för våra hyresgäster. Utveckling Malmö Cityfastigheter har fortsatt samarbetet med bland annat Malmö Högskola, Citysamverkan och Fastighetsägarna Syd. Vid årets hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen har förvaltningskvalitet ingått som en del av förhandlingarna. Vi tycker att det är viktigt att de fastighetsägare som har en god förvaltningskvalitet får kompensation för detta. Slutligen vill jag tacka Malmö Cityfastigheters hyresgäster, ägare, leverantörer och anställda för våra första tio år. Malmö februari 213 Thomas Berggren Verkställande Direktör 2 3
1 5 15 1 5 216-191 1929 1935 1936 1938 1957 1965 1981 1989 27 28 29 21 211 212 Året i korthet Hyresintäkterna ökade till 81,1 MSEK (76,5 MSEK). Resultatet före skatt uppgick till 13, MSEK (14,5 MSEK). Nyuthyrd lokalyta uppgick till 4 231 kvm (3 625 kvm) med ett kontraktsvärde på 7,7 MSEK (6,9 MSEK). Fastighetsbeståndets åldersstruktur KVM 3 25 2 15 1 5 191 1929 1935 1936 1938 1957 1965 1981 1989 215 Fastigheterns bokförda värde Uthyrningsbar yta Hyreskontraktens KVM Hyreskontraktets löptider Vakansgrad, % Hyresintäkter, tkr 9 Resultat före skatt Vakansgrad Hyresintäkter Fördelning av yta 8 Resultat före skatt Vakansgrad Fördelning av yta 8 P-platser 7 Fördelning och övrigt av yta Bostadshyresavtal Bostäder 213 7 % 18 Fastighetsbeståndets Bostäder % Övrigt åldersstruktur 18 6 3,5 Övrigt 15 3,5 6 8 5 15 Bostäder 5 3, 7 Övrigt 3, KVM 124 12 214 4 2,5 6 3 2,5 3 Butiker 9 2, 5 9 2, 3 Butiker 25 2 4 6 1,5 6 Butiker 1,5 2 1 3 2 216 1, 3-223 1 1, 3 2 15 27 28 29 21 211 212,5 215,5 27 28 29 21 211 212 1 27 28 29 21 211 212, 1 27 28 29 21 211 212, 27 28 29 21 211 212 Kontor 27 28 29 21 211 212 27 Kontor 28 29 21 211 212 5 Synlig soliditet Hyreskontraktens löptider Resultat före skatt % P-platser Verksamhetsöversikt och övrigt 35 Bostadshyresavtal 213 18 3 15 25 2 12 214 25 2,5 15 Malmö Cityfastigheters affärsidé är att 9 förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i centrala 2 2,Malmö och anpassa dem efter hyresgästernas behov. Vakansgrad Fastighetsbeståndets åldersstruktur % KVM 3,5 3 3, 1 6 15 1,5 5 216-223 3 1 1, 215 27 28 29 21 211 212,5 5 27 28 29 21 211 212, 27 28 29 21 211 212 191 1929 1935 1936 1938 1957 1965 1981 1989 Uppsagda lokaler uppgick till 1 647 kvm (2 22 kvm) med en årshyra på 2,6 MSEK (4, MSEK). Vakansgraden uppgick per 31 december 212 till cirka 1,1 % (1,5 %). 3 Investeringar i till- och ombyggnader uppgick till 43,6 MSEK (39,8 MSEK). 25 Utöver detta har moderbolaget förvärvat fastigheten Skepparen 19, med 2 ett förvärvspris på 38 MSEK. 15 1 KVM Soliditeten uppgick per 31 december 212 till 23,7 % (24, % per 5 31 december 211). Styrelsen kommer att föreslå årsstämman en utdelning med 5 kr per aktie Fastighetsbeståndets åldersstruktur motsvarande 5,2 MSEK (3,1 MSEK). 3 25 18 2 15 15 12 1 9 5 Nyckeltal 212 211 Hyresintäkter, TSEK 81.111 76.56 Driftsnetto, TSEK 55.64 52.369 Resultat efter finansiella poster, TSEK 13. 14.467 Fastigheternas bokförda 15 värden, TSEK 12 882.133 815.673 8 7 9 Soliditet, % 23,7 24, 6 6 5 Överskottsgrad 3 68,6% 68,5% 4 3 Vakansgrad ytor 27 28 1,1% 29 21 211 1,5% 212 2 1 Fastighetsbeståndets åldersstruktur 191 1929 1935 1936 1938 1957 1965 1981 1989 Vinst per aktie, SEK 16,6 11,5 4 Resultat före skatt 6 191 1929 1935 1936 1938 1957 1965 1981 1989 3 18 KVM 8 7 6 5 4 3 2 27 28 29 21 Resultat före skatt Hyresintäkter 27 28 29 21 Hyresintäkter 211 211 212 212 18 15 12 9 6 3 8 7 6 35 3 25 2 1 5 35 3 % %,5, 83, 72,5 62, 51,5 41, 3,5 Synlig soliditet 27 28 29 21 % 3,5 KVM Hyresintäkter Synlig soliditet Vakansgrad 27 28 29 21 Vakansgrad Uthyrningsbar yta 2, 27 28 29 21 1 8 7 6 5 4 3 2 KVM Resultat före skatt 15 27 28 29 21 211 211 211 212 5 25 % 4 3,5 2 3 3, 15 2 2,5 1 1 2, 5 27 1,5 28 29 21 211 212 27 1, 28 29 21 211 212 212 212 27 28 29 21 211 212 Uthyrningsbar yta 212 211 Fastighetsbeståndets åldersstruktur, kvm Fördelning / Yta Uthyrningsbar yta, kvm Vakansgrad Fördelning av yta Uthyrningsbar yta Fastighetsbeståndets åldersstruktur Hyresintäkter Synlig soliditet Hyreskontraktens löptider Fastighetsbeståndets åldersstruktur Synlig soliditet Hyreskontraktens löptider KVM Resultat före skatt % Bostäder KVM Hyreskontraktens löptider Övrigt 8 % P-platser 3,5 KVM % P-platser och övrigt 3 8 35 7 och Bostadshyresavtal 213 övrigt 213 3 3, 35 18 Bostadshyresavtal 7 25 P-platser 3 6 25 2,5 och övrigt 6 3 15 Bostadshyresavtal 213 25 Butiker 5 2 2, 5 25 2 12 2 4 214 15 1,5 4 2 214 15 15 39 1, 3 15 1 214 1 1 2 2 6,5 1 5 1 5 1 216-223 5, 5 216 3-223 27 28 29 21 211 212 Kontor 215 191 1929 1935 1936 1938 1957 1965 1981 1989 27 28 29 27 21 28 211 29 212 21 211 212 27 28 29 21 215 211 212 191 1929 216-1935 223 1936 1938 1957 1965 1981 1989 27 28 29 21 211 212 27 28 29 21 211 212 Fastigheterns bokförda värde Uthyrningsbar yta Fastigheterns bokförda värde Fördelning Hyresintäkter av yta Uthyrningsbar yta Hyresintäkter Fastigheternas bokförda värde, tkr Synlig soliditet, % Fastigheterns bokförda värde KVM Resultat före skatt, tkr 9 KVM 9 8 Bostäder 8 Fastighetsbeståndets 8 Övrigt åldersstruktur Synlig soliditet 8 Hyreskontraktens löptider 8 7 8 9 7 Resultat före skatt 7 7 6 7 7 8 6 KVM 6 % 6 P-platser 6 5 6 och övrigt 3 7 18 5 535 Bostadshyresavtal 5 213 Butiker 5 4 5 25 4 6 43 15 4 4 3 4 3 5 325 3 12 3 2 2 3 2 4 2 2 214 2 2 15 9 1 1 2 1 3 115 1 1 6 1 2 27 Kontor 28 29 21 211 212 1 27 28 29 21 211 212 27 28 29 21 211 212 27 28 29 21 211 212 27 28 29 21 211 5 3 1 5 216-223 27 28 29 21 211 212 18 15 12 9 191 1929 1935 27193628 1938 1957 29196521 1981 1989 211 Fastigheterns bokförda värde 9 8 7 6 5 4 3 2 Kontor Resultat före skatt 212 3,5 3, 2,5 27 28 29 21 % Vakansgrad 5 211 212 8 7 6 5 191 1929 1935 1936 1938 1957 1965 1981 1989 27 28 29 21 Övrigt Fördelning Hyresintäkter av yta Bostäder 215 211 Butiker 212 212 9 8 7 6 5 4 3 2 1
Vi förvaltar en bit av Malmös historia Med ett förflutet som riksbanksdepå, hotell, kvinnofängelse och läroverk har Dringenbergska gården verkligen gjort avtryck i Malmös historia. Bilden föreställer invigningen 1915 av statyn framför huset, till minne av Frans Suell, mannen som skapade Malmö hamn. 6 7
Historik Tio företrädare för Malmös näringsliv, alla med en stark tro på Malmös framtid, lade grunden för Malmö Cityfastigheter våren 22. Tio år senare innehar bolaget 14 fastigheter i centrala Malmö med ett bokfört värde på cirka 882 MSEK. 22 Fastighets AB Malmö City bilades den 16 maj 22 av Reidar Peters, Sten K Johnson, Sven Palmlund, Per Lindblad, Per Robert Bachrach, Erling Pålsson, Olof Andersson, Lennart Nilsson, Håkan Roos och Thomas Berggren. Det egna kapitalet vid starten uppgick till 14,5 MSEK och under bolagets första år förvärvades fastigheten Husaren 5 till en köpeskilling av 13,5 MSEK. 23 Under det andra verksamhetsåret förvärvades fastigheten Husaren 9 till en köpeskilling av 93 MSEK, samtidigt som en nyemission genomfördes och ökade det egna kapitalet med ca 1 MSEK. 24 Detta år fortsatte bolagets expansion genom förvärvandet av tre fastigheter. Gamen 15 förvärvades till en köpeskilling av 52 MSEK och fastigheten Jörgen Kock 1+2 förvärvades för ca 5 MSEK. Under året skedde också två nyemissioner som totalt ökade det egna kapitalet med 26,5 MSEK. Samtidigt utökades styrelsen med ledamoten Olof Andersson. 25 Fastigheten Söderport 9 förvärvades till en köpeskilling av 4 MSEK, samtidigt som en nyemission på 3 MSEK genomfördes. Fastighets AB Malmö City flyttade också sitt kontor till fastigheten Husaren 5 med adress Husargatan 3. 26 Detta år förvärvades inga fastigheter, men antalet hyresgäster ökade till 115. 27 Under året förvärvades fastigheten Nils 21 till en köpeskilling av 19 MSEK, samtidigt som en nyemission genomfördes på 3 MSEK. År 27 fyllde Fastighets AB Malmö City fem år vilket firades med invigning av den ombyggda fastigheten Jörgen Kock 1. 28 Fastigheten Fersen1 förvärvades med tillträde den 1 februari 29. Under året utökas också styrelsen med ledamoten Peter Svensson. 29 Fastigheterna Oscar 4 och Norsen 16 förvärvades till en sammanlagd köpeskilling av ca 14 MSEK. 21 Under året förvärvades fastigheten Sqvalperup 12 för 17 MSEK. I samband med köpet genomfördes en nyemission på 3 MSEK. Lennart Nilsson utsågs också till ny ordinarie styrelseledamot. 211 Inga nya fastigheter förvärvades men större ombyggnader genomfördes i fastigheterna Gamen 15, Oscar 4 och Sqvalperup 12. Sammanlagt investerades ca 4 MSEK. 212 Fastighets AB Malmö City fyller tio år. Vi firade detta den 24 maj tillsammans med kunder, leverantörer, kollegor, ägare och representanter för Malmö Stad. Vi beslutade också att byta namn till Malmö Cityfastigheter AB. Under året förvärvades en fastighet, Skepparen 19 för 38 MSEK. Skepparen 19 består huvudsakligen av kontor och har adresserna Norra Vallgatan 9 och Västergatan 23-25. Norra Vallgatan är en anrik hamn- och hotellgata. En gång i tiden gick vattnet ända hit upp. Och under18-talets andra halva, när Malmös nya hamn hade vuxit till sig, låg små och stora hotell i en lång rad. Det här var stadens framsida. Nu är det återigen fokus på stråket längs kanalen. På andra sidan vattnet kommer bland annat Malmös nya konserthus och kongresscenter att stå färdigt 215. Intill all denna förnyelse äger och förvaltar vi idag sex hus och därigenom en viktig del av stadens arv, på promenadavstånd från Malmö C. Norra Vallgatan där historien möter framtiden. Vår gata i stan. 8 9
Thomas Berggren förklarar företagets framgång Vår affärsmodell skiljer sig från det mesta jag sett. Dörren öppnas till Malmö Cityfastigheters helt nyrenoverade lokaler högst upp i Max-huset på Stortorget. Här var det en vanlig vind med förråd för några månader sedan. Men nu har man blåst ut de tre översta våningarna och skapat fyra toppmoderna våningsplan. Alltihopa kommer att vara kontor, men ännu är det omöblerat och det doftar av nybygge i lokalerna. Utanför fönstren är det en oerhörd utsikt över Malmö, med Stortorget på den ena sidan och på den andra en tämligen unik vy i sydlig riktning som ger ett sällan skådat perspektiv över staden. Det är Malmö Cityfastigheters VD, Thomas Berggren som tar emot oss och visar runt i lokalen innan han letar fram ett par stolar och vi slår oss ner för en pratstund. Hur hamnade du här som spindeln i nätet för bolaget? Jag drev ett fastighetsbolag i Helsingborg som hette Ringstorp. Jag var med från början och byggde upp det tillsammans med några kapitalstarka företagare, på precis samma sätt som vi nu har gjort här. Några av ägarna i Ringstorp var också med och startade Malmö Cityfastigheter, så de visste vem jag var och tyckte att jag var rätt man för företaget. VI SKA KUNNA VARA STOLTA FÖR DET VI GÖR OCH DE HUS VI HAR. Berätta, hur gick det till i starten? Vi var tydliga och bestämde från början vilken karaktär det här bolaget skulle ha och vilka värderingar som skulle styra oss. Till exempel att vi avgränsar ägandet geografiskt till Malmös innerstad och att vi inte bara ska förvalta ägarnas intressen, utan också en del av Malmös arv. Att vi ska vara en god fastighetsförvaltare som ser långsiktigt och gör saker ordentligt. Att vi inte snålar vid ombyggnation och renoveringar. Och inte minst, att vi månar om våra hyresgäster. Mina instruktioner var klara, Spara inte när du gör saker i husen. Gör saker ordentligt, så att vi kan lämna över ett välskött fastighetsbestånd till nästa generation, våra barn. Vi ska kunna vara stolta för det vi gör och de hus vi har. Är inte det ett ganska ovanligt synsätt inom den här typen av verksamhet och i den bistra affärsverklighet vi lever? Jo, visst. Vår affärsmodell skiljer sig från det mesta jag sett. Jag har jobbat med det här i rätt många år nu, och jag har inte stött på något liknande. Helt centralt är vårt kundorienterade sätt. Det finns bara en grupp som kan bedöma huruvida vi är bra eller dåliga på det vi gör. Och det är hyresgästerna. Om de inte är nöjda, då är det inte gott nog. Med det kriteriet främst tror jag att vi även tillfredställer alla andra på bästa sätt. Banken blir det definitivt, ägarna också. Det är verkligen som vi brukar säga: Kundnytta ger affärsnytta. Ett bra exempel är huset som vi sitter i nu, byggt 1935. Sedan dess har man nästan inte gjort någonting. Så när vi nu byggde om såg vi till att göra det med verkligt kvalitetstänkande i alla led. Man kan faktiskt säga att det är ett helt nytt hus ny ventilation, ny kyla och värme, nya rör, ny el, nya kök Allt. Det är klart att det kostar pengar i steg ett, men det är precis det här vi ska göra så att vi får rätt kunder och långvariga och lönsamma relationer med hyresgästerna. Om du preciserar lite närmare, vad består den här affärsmodellen i, vad är det som gör den så speciell? Förutom det jag redan nämnt, har vi till exempel totalhyror. Allt ingår. Kunden vet exakt vad de ska budgetera inför nästa år och vad lokalkostnaden blir, utan överraskningar. Fastighetssammansättningen är en annan sak. Vi vill ha blandat innehåll i fastigheterna bostäder, kontor, butiker och garage. Det gör att vi också kan erbjuda våra kontorshyresgäster bostäder. Låt säga att man står i grepp att anställa en ny ekonomichef, men denne behöver en bostad för att kunna flytta till Malmö. Då hjälper vi till att hitta en passande lösning. Att vi har bostäder och kontor blandat, gör också att det aldrig är tomt i husen på kvällar och helger. Det skapar lugn och trygghet. Servicenivån är också viktig. Killarna som jobbar hos oss har ett prioriterat uppdrag; att vara i husen varje dag före lunch. Är det något som inte står rätt till ska det inte dröja veckor och månader innan det åtgärdas. Vi ser till att komma ut kvickt för att leva upp till bästa tänkbara service. Forts på nästa sida 1 11
Thomas Berggren förklarar företagets framgång Styrelse och revisor Jag vill även nämna teknikförnyelse och att vi gör betydande investeringar när vi renoverar fastigheterna. Vi byter värmeväxlare, kylmaskiner ja, vi gör allt som innebär att vi får en bättre kostnadsnivå på driften. Vårt mest effektiva hus har en totalkostnad på 1 kronor per kvadratmeter. Andra hus kan ligga uppåt 2 kronor, där vi inte har hunnit så långt än. Om man då räknar på hela fastighetsbeståndet, 7 kvadratmeter, så är det mycket pengar vi kan spara varje år. Det är dessa punkter, och givetvis att vi är fokuserade på Malmö enbart, som gör att vi är unika på marknaden idag. När det gäller koncentrationen till bara en stad, vad betyder den rent faktiskt i vardagen? Närheten är jätteviktig. Händer det något besvärligt i något av våra hus får jag reda på det omedelbart och finns nära tillhands och kan agera. Går du tillbaka 1 år i tiden i vilken svensk stad som helst, så fanns det människor som byggde de stora stenhusen i staden. Alla visste vilka de var. De bodde ofta där själva, de hade sina affärsrörelser där och de hade uthyrning av lägenheter och kontor. Med den närheten gick det absolut inte att missköta husen. Alla visste att det var Bengtsson som ägde det stora huset på stora torget i staden, och de mötte honom var och varannan dag. Det skapar en balans på många bra sätt, som faktiskt gynnar alla. Det är betydelsefullt att våra ägare är från Malmö. De hyr själva i bolaget, de besöker våra hus i olika sammanhang och de promenerar förbi dem på väg till och från jobbet varje dag. Det ger ett engagemang och en känsla för vad det är vi håller på med. Ser du inga nackdelar alls med att ägandet är koncentrerat till en enda stad? Vi gjorde en strategiutredning för ett tag sedan och där stod en rad med innebörden alla ägg i samma korg. Om Malmö skulle gå om intet, då har vi bekymmer. Eller om hela fastighetsmarknaden här skulle försvagas radikalt. Fast det här är en så stor stad med en fortsatt ljus framtid att vi inte ser någon sådan risk. Sakta men säkert håller vår marknad på att växa ihop med Köpenhamn. Resultatet av brobygget bär nu frukt och kommer att fortsätta så. När förbindelsen över Fehmarn bält står klar om 7-8 år får vi också Hamburg och Lübeck väldigt nära oss, och då är vi en region med mer än 1 miljoner invånare som är väldigt slagkraftig. Så nej, jag kan inte se några nackdelar. Då måste det väl krävas bättre kapacitet och att företaget också växer, rent organisatoriskt? Ja, det behöver vi. Vi är redan igång och rekryterar för att stärka verksamheten i den takt vi växer. Det här året har vi tagit hand om fastighetsskötseln delvis med hjälp av konsulter och leverantörer, men från och med starten av 213 ska vi ta hand om allting själva, utom ekonomin. Så jo, vi bygger upp organisationen sakta men säkert för att få ett bra fundament att arbeta utifrån. När vi ändå pratar om framtiden, hur ser du på den? Vi ska fortsätta göra precis det vi gör, fast i större skala. Vi följer affärsmodellen och det ser jag som ett framgångsrecept. Vi håller på att köpa nya hus just nu faktiskt. Och så kommer vi att fortsätta. Vi tillämpar samma modell och tankesätt, att ta husen och göra dem i ordning. När det är klart ser vi oss om efter nya objekt. JAG KAN TYCKA ATT DET ÄR LITE SPORT MED DÅLIGA TIDER, MAN FÅR JOBBA HÅRDARE. Visst kan jag tycka att allting går lite, lite trögare just nu på grund av rådande marknadssituation. Inte så mycket hos oss, snarare hos dem omkring oss. Men den bästa vägen ur en konjunkturssvacka är att tänka positivt. Om en handfull människor skjuter upp att köpa nytt kylskåp så har man ganska snabbt skapat en egen liten lågkonjunktur, och det är nog lite av det vi ser nu. Alla håller igen. Samtidigt tycker jag att det är lite sport med dåliga tider, man får jobba hårdare. Man får knyta näven och säga, nä nu jäklar. Vi ska ha fullt i husen, bra hyresgäster och tjäna bra med pengar. Och 213 ser på inga sätt dåligt ut för oss. Det är närmast en tid att passa på att expandera och växa. Vi ska bara fortsätta att hitta rätt objekt. Om man samlar på hus i en stad med sådan passion som ni gör, finns det några hus som ni går och sneglar på och tänker att det där huset vill vi ha när tillfälle ges? Jo visst, det finns ett par sådana objekt. När man kan Malmö så väl så är det ofrånkomligt. Det kändes lite så med kvarteret Sqvalperup en pärla som ligger absolut helt perfekt. Sådana finns det fler av, som vi gärna tittar närmare på Reidar Peters Född 1939, ledamot i styrelsen sedan 22. Verkställande direktör i RP Management AB. Tidigare auktoriserad revisor. Erling Pålsson Född 1949, ledamot i styrelsen sedan 22. Koncernchef i Sydtotal AB, Styrelseledamot i Sydtotal AB, Pålsson Teknik & Fastigheter AB, Stadionintressenter AB, SIFAB och Malmö FF. Lennart Nilsson Född 1941, ledamot av styrelsen sedan 21. Tidigare koncernchef i Cardo AB. VD i Crafoordska Stiftelsen. Styrelseordförande i Erik Philip-Sörensen Stiftelse. Styrelseledamot i Familjen Kamprads Stiftelse, Canadian Oil och Kalmar Läns Pensionskapitalförvaltning AB. Peter Svensson Född 1952, ordförande sedan 212 och ledamot i styrelsen sedan 28. Verkställande direktör Midway Holding AB Malmö. Styrelseordförande i Sensys Traffic AB. Thomas Berggren verkställande direktör Född 1948, ledamot i styrelsen och verkställande direktör sedan 22. Styrelseordförande i Centrum för Fastighetsföretagande vid Malmö Högskola och Lunds Tekniska Högskola samt styrelseledamot i Malmö Citysamverkan och Fastighetsägarna Syd. Revisor TORBJÖRN SVENSSON, auktoriserad revisor, Deloitte AB. Revisor sedan 22. Styrelsen från vänster till höger; Reidar Peters, Thomas Berggren, Lennart Nilsson, Peter Svensson och Erling Pålsson. 12 13
Vi förvaltar en bit av Malmös historia Motoramihuset på Östra Tullgatan var hjärtat i den hop av bilhandlare som kantade stadens bilgata från 193-talet och många år framåt. Och som Malmös främsta bilhus hade det givetvis både parkeringsplan och tillhörande mack. Bilden är från 196-talet och visar infarten från Husargatan. 14 15
Fastighetsförteckning Fastighetsbeteckning Adress Byggår/ombyggnadsår Bostäder Butiker Kontor Övrigt Totalt Taxeringsvärde (Uthyrningsbara ytor kvm 212-12-31) 1 2 Husaren 5 Husargatan 3 1936/1991 277 1 315 1 592 112 99 Husaren 5 Östra Tullgatan 1, 3 Ö Promenaden 3 1957/1999 4 395 1 93 3 684 3 461 13 47 3 Jörgen Kock 1 N Vallgatan 66 Västergatan 1 1929/1976 333 1 64 69 2 42 37 6 4 Jörgen Kock 2 N Vallgatan 68 1938 624 81 75 9 783 5 Gamen 15 Ö Kanalgatan 6 Storgatan 15 1981/211 28 4 173 843 5 224 49 6 6 Söderport 9 Gustav Adolfs Torg 47 191/1985 297 1 876 91 2 264 32 6 7 Nils 21 Drottninggatan 1 Ö Förstadsgatan 34 Fredriksbergsgatan 7 1965/1975 3 615 8 28 11 2 6 826 29 849 133 4 8 Fersen 1 Prostgatan 2 N Vallgatan 34 1876/211 1 23 163 1 186 11 54 9 Oscar 4 Stortorget 25 1935/212 465 882 1 347 21 4 1 Norsen 16 Föreningsgatan 15 1989 1 134 2 442 25 3 61 45 6 11 12 Sqvalperup 12 Norra Vallgatan 6 Kansligatan 1 Adelgatan 9-11 1929/212 133 5 89 222 6 245 11 61 13 Skepparen 19 Norra Vallgatan 9 Västergatan 23-25 19/195 1 782 277 2 59 16 359 Totalt 8 218 12 777 36 531 12 58 69 584 572 365 13 4 3 11 12 8 1 2 7 9 6 5 1 16 17
Vi förvaltar en bit av Malmös historia Östercentrum kort efter invigningen 1965. Fastigheten ingår i hela det område som anlades för att ansluta till den nya autostradan mellan Lund och Malmö. För malmöborna är huset kanske mest känt för dansrestaurangen Vivel och bowlinghallen i källaren där VM hölls 1967. 18 19
DROTTNINGGATAN 1, FREDRIKSBERGSGATAN 7 & ÖSTRA FÖRSTADSGATAN 34 Nils 21 7 Under 6- och 7-talen revs stora delar av Malmö. Hela kvarter raserades även om de innehöll fullt dugliga byggnader. Det skulle bli effektivt, storskaligt, lönsamt och modernt. De nya byggnader som uppfördes var inte alltid av det vackraste slaget, vilket Malmöborna får leva med i många årtionden framöver. Men just den här fastigheten, som kom att kallas Östercentrum, tillhör de mer genomtänka och väl underhållna i östra Malmö. Rivningarna inleddes i samband med motorvägsbygget mellan Malmö och Lund 1953. Tio år senare skulle den så kallade Autostradan anslutas med Drottninggatan och därigenom raderades en hel stadsdel, bland dem kvarteret vid Östra Förstadsgatan. Ursprungligen hette gatan Östra Infartsgatan. Här växte det sakta upp en låghusbebyggelse på 17- och 18-talet långt från stadens centrum. Här byggdes också många fabriker. Kronobränneriet, Malmö Porslinsfabrik, Tändsticksfabriken Stickan med flera. På 187-talet låg här också nöjesfältet Fredriksberg med mängder av häpnadsväckande attraktioner. Här fanns dessutom en teaterbyggnad, dansbana och flera serveringslokaler. Före rivningarna låg främst envåningshus från mitten av 18-talet kvar. Längs Östra Förstadsgatan fanns också ett myller av butiker. Allt detta försvann när Östercentrum uppfördes. Byggnaden ritades 1963 av arkitekt Gunnar Bergenudd och stod klar 1965. Förutom butiker, kontor och bostäder samsades många fritidsnöjen i fastigheten. Mest känd blev kanske den så kallade VM-hallen som var Skandinaviens största bowlinghall. Här arrangerades VM 1967 med tjugo deltagande nationer. I fastigheten har också Hotell Scandinavia med dansrestaurangen Vivel, Domus varuhus, B.O. Radio, Ahlfors Musik, Arkitektkopia och många andra företag funnits genom åren. På hörnet mot Drottninggatan ligger fortfarande en stor biljardhall. Fastigheten förvärvades av Malmö Cityfastigheter 27 och är fortfarande en av företagets största sett till kvadratmeteryta. 2 21
STORTORGET 25 Oscar 4 6 Krönt med en stor MAX-skylt ligger fastigheten mitt i Malmö, med Centralstationen på 5 minuters gångavstånd och Københavns Hovedbanegård ytterligare 3 minuter bort med tåget över bron. Stortorget 25 är en prestigefull adress vars grannar på torget är en rad imponerande granithus som alla uppförts för banker, försäkringsbolag och storföretag. Fastigheten byggdes 1934 för De Skånska Städernas Brandförsäkringsinrättning och det är fortfarande banker och finansbolag som dominerar grannskapet. Mer mitt i Malmö än så här kan man inte komma. Här ligger Rådhuset, Residenset och Hotell Kramer byggnadsminnesmärken och ikoner för Malmö. Även övriga fastigheter är byggda med stil och omsorg. Ingen vill ju vara sämre än sin granne. Mitt på Stortorget står sedan 1896 John Börgessons staty över Karl X Gustaf. Han erövrade ju Skåne från Danmark 1658 sannerligen en betydande bedrift i Malmös historia, väl värd en staty. I början 193-talet ville Skånska Brand utmärka sig i det prominenta grannskapet och gav Carl-Axel Stoltz i uppdrag att rita byggnaden. Några år senare stod byggnaden klar och anslöt väl till grannhusen. Inte minst de båda fastigheterna i öster som ritades av Carl-Axel Stoltzs far, August Stoltz. Stoltz den yngre ritade en mängd hus i Malmö under 3- och 4-talet. Däribland Malmö Museums tillbyggnad, Amiralen och flertalet bostads- och kontorshus. 1942-1969 var han även stadsarkitekt i Malmö. 29 förvärvades fastigheten Oscar 4 av Malmö Cityfastigheter med kontors- och butiksytor på 12 kvadratmeter. Under 212 har den övre halvan av huset totalrenoverats till fyra toppmoderna våningsplan. Här ska bland Mexikos konsulat husera. En renovering av de nedre våningarna planeras längre fram. 22 23
GUSTAV ADOLFS TORG 47 Söderport 9 6 Fastigheten ligger mitt på Rivieran. Så kallades husraden på torgets norra sida av en äldre generation malmöiter som bländades av de ljusa utsmyckade fasaderna. När Gustav Adolfs torg 47 ritades av arkitekt August Stoltz 191, var jugendstilen fortfarande högsta mode och både detta och Odd Fellow-huset i samma husrad fick en mörkare ton och renare fasader med något rundare former. Innan hade här varit en glugg i tandraden längs torget. Det låg fortfarande några fabriksoch lagerbyggnader kvar inne på gården med bara en mur mot torget. Detta var nämligen en utkant av staden under stora delar av 18-talet. Fram till 186 var det en del av de gamla försvarsverken. Kvarterets namn skvallrar om att här låg Södra infarten till staden med portbyggnad, vallar och vallgravar. Byggd 1434 var Söderport Malmös första stadsport, som med tiden utrustades med fästningsverk och stridsbastioner. På 18-talet när Malmö omvandlades till den Nya Staden revs vallarna och staden fick två nya torg, Drottningtorget och Gustav Adolfs torg. Gustav Adlofs torg var länge bara ett fält där fåren betade, men med tiden började det likna ett riktigt torg. Även gatan som passerar intill visar på förnyelse. Stora Nygatan anlades spikrakt genom hela den Nya Staden och utökade Malmös yta till nästan det dubbla. När det gäller butikerna i bottenvåningen är huset vida känt, med en tydligt fotografisk och fonografisk röd tråd. 1913 flyttade den redan etablerade danska fotofirman Stölten & Simmonsen in. Här såldes bland annat tysktillverkade kameror under det egna varumärket Stölma med stor framgång. 1924 lade man till grammofonskivor i sortimentet. Många är de malmöbor som någon gång har stått i Stöltens (sedermera Broddmans) lyssningsbås och diggat jazz och pop. Söderport 9 förvärvades av Malmö Cityfastigheter 25. Fastigheten är renoverad 1985 och rymmer 2 3 kvadratmeter, främst kontor och butiker. Bland dagens hyresgäster kan nämnas Perus konsulat, Big Travel och Forex, här finns också en genomgång till Hotel Noble House på Per Weijersgatan. 24 25
Vi förvaltar en bit av Malmös historia I folkmun kallades butiken på Gustav Adolfs torg Stöltens. Under årtionden var det här man köpte sina grammofonskivor och många är de malmöbor som har stått i lyssningsbåset och diggat jazz och pop. 26 27
Förvaltningsberättelse Fastigheter med särskild certifiering Projekt Fastighetscertifiering är ett samarbete mellan Fastighetsägarna Syd, Hyresgästföreningen och Malmö Stad. Malmö Cityfastigheter är en av initiativtagarna. Syftet med certifieringen är att hyresgästerna ska veta att de bor i en fastighet som förvaltas enligt gällande lagstiftning och de rekommendationer som finns. Fastighetsägarens fördelar ligger i lägre försäkringspremier, bättre finansieringsvillkor och högre fastighetsvärden. Malmö Cityfastigheter har hittills hunnit få fastigheterna Husaren 5 och Nils 21 certifierade. Styrelsen och verkställande direktören för Malmö Cityfastigheter AB (f.d. Fastighets AB Malmö City) med organisationsnummer 556628-5762 får härmed lämna redovisning för förvaltningen under räkenskapsåret 212. Affärsidé och verksamhetsform Malmö Cityfastigheters affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i centrala Malmö och anpassa dem efter hyresgästernas behov. Fastigheterna kan innehålla såväl lokaler som bostäder. En hög servicenivå ingår också i Malmö Cityfastigheters affärsidé. Verksamheten bedrivs förutom i moderbolaget i de helägda dotterbolagen Dringenberg AB, Malmö Cityfastigheter Två AB, Malmö Cityfastigheter Tre AB, Malmö Cityfastigheter Fyra AB, Malmö Cityfastigheter Fem AB, Malmö Cityfastigheter Sju AB, Malmö Cityfastigheter Åtta AB, Malmö Cityfastigheter Nio AB, Malmö Cityfastigheter Tio AB samt Fastighets AB Malmö City. Fastighetsbeståndet Malmö Cityfastigheter ägde per 31 december 212 fjorton centralt belägna fastigheter i Malmö innerstad. Tio av fastigheterna ligger inom fem minuter från en Citytunnelstation. Den sammanlagda ytan uppgår till 69 584 kvm varav 8 218 kvm utgör bostäder, 12 777 kvm utgör butiker och restauranger, 36 531 kvm utgör kontor och 12 58 kvm utgör övriga ytor. I Kv. Oscar 4 färdigställdes under året de fyra översta våningarna till moderna kontor. I Kv. Gamen 15 färdigställdes fyra nya bostadslägenheter på vinden. I Kv. Husaren 5 startades byggnationen av sex radhus på gården. I Kv. Sqvalperup har ytterligare lokaler byggts om till moderna kontor. Totalt investerade Malmö Cityfastigheter under 212 cirka 44 MSEK i till- och ombyggnader i de olika fastigheterna. Fastighetsförvaltning Hyresintäkterna uppgick till 81,1 MSEK vilket innebär en ökning med cirka 6 %. Per 31 december 212 är cirka 8 kvm outhyrda vilket innebär att vakansgraden uppgår till cirka 1 %. Under 212 har 4 231 kvm (3 625 kvm) hyrts ut med ett kontraktsvärde på cirka 7,7 MSEK (6,9 MSEK). Genomsnitthyran vid uthyrning var under 212 cirka 1 8 kr per kvm (1 9 kr per kvm). Under 212 har tio hyresgäster sagt upp sig med en yta på 1 647 kvm (2 22 kvm) med en årshyra på 2,6 MSEK (4, MSEK). Tre av dessa hyresgäster har flyttat till ny lokal i en annan av våra fastigheter. Den ekonomiska förvaltningen sköts sedan den 1 januari 25 för samtliga fastigheter av Fastighets AB Frontnine, Malmö. Personal Malmö Cityfastigheter har under 212 haft fyra anställda och en praktikant. Av dessa är fyra män och en är kvinna. Av dessa är fyra stycken administrativ personal och en är fastighetsskötare. I sex av fastigheterna sköts fastighetsskötseln av Lars Hansson i Skåne AB. Aktier Antal aktier uppgår till 1 35 196 st. Aktiens nominella värde uppgår till 1 kronor per aktie. Fastighetsförvärv Under 212 förvärvade Malmö Cityfastigheter fastigheten Skepparen 19 med adresserna Norra Vallgatan 9 och Västergatan 23-25. Fastigheten innehåller cirka 2 kvm kontor, och tillträddes den 16 januari 213. Köpeskillingen för fastigheten uppgick till 38 MSEK. Finansiering och likviditet Malmö Cityfastigheters externa finansiering består i grunden till 1% av lån med rörlig ränta för att skapa flexibilitet. Under 29 tecknades ett avtal om räntetak och räntegolv på totalt 75 MSEK fram till 213. Räntetak uppgick till 3.5 % och räntegolv på 3. %. Under 29 tecknades även ett swapavtal på totalt 75 MSEK till år 219 och räntan uppgick till 3.53 %. Under 211 tecknades ett swapavtal på totalt 1 MSEK till år 221 och räntan uppgick till 3.65 %. Under 212 tecknades ett swapavtal på totalt 1 MSEK till år 222 och räntan uppgick till 2.79 %. Total räntekostnad för Malmö Cityfastigheter under 212 uppgick till 23,7 MSEK (22,4 MSEK). Den totala checkräkningskrediten i koncernen uppgår till 2 MSEK (14.5 MSEK) och utnyttjad checkkredit per 212-12-31 uppgår till MSEK (1.1 MSEK). Styrelsens arbete Vid ordinarie årsstämman 212 omvaldes samtliga styrelse-ledamöter och styrelsens arvode har under 212 sammantaget uppgått till 2 SEK. Under 212 har styrelsen haft nio ordinarie styrelsemöten (enligt styrelsens arbetsordning skall styrelsen sammanträda minst fyra gånger per år). Styrelseledamöterna i Malmö Cityfastigheter har bred erfarenhet inte bara när det gäller fastigheter utan även från finansieringsverksamheter och industri. Peter Svensson valdes under 212 till ordförande och Erling Pålsson till vice ordförande. Styrelsen har bestått av följande ledamöter: Peter Svensson, född 1952, ledamot av styrelsen sedan 28. Erling Pålsson, född 1949, ledamot av styrelsen sedan 22. Reidar Peters, född 1939, ledamot av styrelsen sedan 22. Lennart Nilsson, född 1941, ledamot av styrelsen sedan 21. Thomas Berggren, född 1948, ledamot i styrelsen sedan 22 och verkställande direktör i Malmö Cityfastigheter sedan 22. 28 29
Resultaträkningar Hyreskontraktens löptider per 212-12-31 Koncernen Moderbolaget Lokalhyresavtal Antal avtal Uthyrbar yta (kvm) Kontrakterad hyra (tkr) Andel 213 5 7 444 12 274 15% 214 28 5 875 9 483 11% 215 37 12 976 2 571 25% 216-223 33 19 189 27 12 33% Vakant 4 52 % Totala lokalhyresavtal 148 49 986 69 448 84% Bostadshyresavtal 111 8 218 9 391 11% P-platser och övrigt 11 488 3 93 5% Totalt 259 69 692 82 742 1% KKR Not 212 211 212 211 Rörelsens intäkter Hyresintäkter 81 111 76 56 16 73 15 342 Övriga intäkter 3 667 5 5 1 Summa intäkter 84 778 82 6 16 83 15 342 Rörelsens kostnader Förvaltnings- och driftskostnader 1, 2-32 991-3 84-8 116-7 271 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar 5-15 14-15 31-2 81-2 44 Rörelseresultat 36 647 36 621 5 886 5 667 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 5 264 18 17 Räntekostnader -23 697-22 418-9 346-9 36 Flerårsöversikt, koncernen 212 211 21 29 Omsättning 81 111 76 56 67 44 6 426 Resultat efter finansiella poster 13 14 467 12 37 12 12 Balansomslutning 898 356 832 726 827 125 636 24 Fastigheternas bokförda värden 882 133 815 673 791 16 616 943 Soliditet 24% 24% 23% 24% Händelser efter balansdagen Malmö City har i januari tillträtt fastigheten Skepparen 19, som förvärvades i december 212. Moderbolagets resultat Resultatet i bolaget före skatt uppgick till -3 442 KSEK (-3 676 KSEK). Bolagets likvida medel uppgick per 31 december 212 till 1.1 MSEK (.9 MSEK) och soliditeten till cirka 36 % (42 %). Förslag till vinstdisposition Koncernen Fritt eget kapital i koncernen uppgår till 79.32 KSEK (65.778 KSEK) varav årets resultat uppgår till 16.63 KSEK (11.91 KSEK). Ingen avsättning till bundna fonder är nödvändigt. Moderbolaget Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel i moderbolaget utgör: Balanserade vinstmedel 39 851 887 Erhållet koncernbidrag 1 6 Skatteeffekt på erhållet koncernbidrag -42 8 Utdelning -3 15 588 Årets resultat -2 75 728 Summa 35 849 771 Koncernbidrag har erhållits av det helägda dotterbolaget Malmö Cityfastigheter Två AB, org.nr. 556332-632. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare (5 kr/aktie) 5 175 98 I ny räkning balanseras 3 673 791 Summa 35 849 771 Styrelsen och den verkställande direktören anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet samt bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. kr kr Resultat efter finansiella poster 13 14 467-3 442-3 676 Skatt 3 3 63-2 566 1 366 833 Årets resultat 16 63 11 91-2 76-2 843 Vinst per aktie, SEK 16,6 11,5 Antal aktier 1 35 196 1 35 196 3 31
Balansräkningar Balansräkningar Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget KKR Not 212-12-31 211-12-31 212-12-31 211-12-31 TILLGÅNGAR KKR Not 212-12-31 211-12-31 212-12-31 211-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Anläggningstillgångar Eget kapital 7 Materiella anläggningstillgångar 4, 5 Byggnader 627 382 59 267 19 3 85 732 Mark 192 739 179 61 35 25 21 231 Hyresgästanpassningar 13 314 16 26 1 994 2 932 Maskiner och inventarier 19 82 17 59 1 951 1 76 Pågående nybyggnad 28 878 12 549 14 496 2 267 Summa materiella anläggningstillgångar 882 133 815 673 162 766 113 868 Finansiella anläggningstillgångar Aktier i dotterbolag 6 214 312 214 297 Uppskjuten skattefordran 3 4 537 6 51 52 166 Summa finansiella anläggningstillgångar 4 537 6 51 214 832 214 463 Summa anläggningstillgångar 886 67 821 724 377 598 328 331 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordran dotterbolag 49 261 41 94 Skattefordran 5 184 6 324 768 69 Övriga fordringar 2 347 2 152 222 38 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 922 1 368 297 971 Kassa och bank 12 3 233 1 158 1 137 853 Summa omsättningstillgångar 11 686 11 2 51 685 44 762 SUMMA TILLGÅNGAR 898 356 832 726 429 283 373 93 Bundet eget kapital Aktiekapital 13 52 13 52 13 52 13 52 Bundna reserver/reservfond 3 517 3 517 13 652 13 652 Fritt eget kapital Överkursfond 35 726 35 726 Balanserade vinstmedel 62 672 53 877 2 2 6 969 Årets resultat 16 63 11 91-2 76-2 843 Summa eget kapital 213 339 199 815 153 22 157 24 Obeskattade reserver 1 Ack. överavskrivningar 128 128 Avsättningar Uppskjuten skatt 3 3 975 36 257 2 611 3 22 Övrig avsättning 3 667 Summa avsättningar 3 975 39 924 2 611 3 22 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 8 583 258 559 629 137 98 129 351 Övriga långfristiga skulder 124 124 46 46 Summa långfristiga skulder 583 382 559 753 138 26 129 397 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 1 764 6 75 Leverantörsskulder 7 1 7 437 3 411 738 Skuld dotterbolag 88 187 7 78 Övriga skulder 38 722 751 38 144 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 9 24 937 23 282 5 754 5 1 Summa kortfristiga skulder 7 66 33 234 135 496 83 342 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 898 356 832 726 429 283 373 93 Ställda säkerheter OCH Ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 626 22 586 26 141 8 129 8 Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga Inga 32 33
Kassaflödesanalyser Koncernen Moderbolaget KKR Not 212 211 212 211 Redovisnings- och värderingsprinciper Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 13 14 467-3 442-3 676 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet: Avskrivningar 5 15 14 15 31 2 81 2 44 Övriga poster -3 667-5 5 Betald skatt 3-136 632 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 24 337 24 9-1 361-1 272 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Minskning (+) / ökning (-) av kortfristiga fordringar 1 39-5 22-6 639 16 521 Minskning (-) / ökning (+) av kortfristiga skulder 37 425 7 326 52 154 54 61 Kassaflöde från den löpande verksamheten 63 152 27 24 44 154 69 31 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag 6-15 -75 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 5-81 6-39 813-5 979-2 88 Kassaflöde från investeringsverksamheten -81 6-39 813-5 994-2 883 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 23 629 8 63 Amortering lån -1 96-68 678 Utdelning 7-3 16-2 587-3 16-2 587 Erhållet/Lämnat koncernbidrag 7 1 6 3 9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 523-13 547 7 124-67 365 Årets kassaflöde 2 75-26 336 284-938 Likvida medel vid årets början 1 158 27 494 853 1 791 Likvida medel vid årets slut 3 233 1 158 1 137 853 Årsredovisningen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och allmänna råd och rekommendationer från Bokföringsnämnden och Far. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och de bolag som direkt eller indirekt innehas till mer än 5 % av röstvärdet. Koncernen tillämpar förvärvsmetoden i koncernredovisningen. Bolag som förvärvats under året ingår i koncernredovisningen fr.o.m. förvärvstidpunkten. Förvärv har betraktats som tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att komma över det köpta bolagets fastigheter och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration har en underordnad betydelse för förvärvets genomförande, behandlas i normalfallet som tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på fastigheternas övervärde, eventuell rabatt hänförbar till den uppskjutna skatten minskar istället fastighetsvärdet. Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dotterbolagen Malmö Cityfastigheter Två AB, Malmö Cityfastigheter Tre AB, Malmö Cityfastigheter Fyra AB, Malmö Cityfastigheter Fem AB, Malmö Cityfastigheter Sju AB, Malmö Cityfastigheter Åtta AB, Malmö Cityfastigheter Nio AB, Malmö Cityfastigheter Tio AB, Dringenberg AB och Fastighetsaktiebolaget Malmö City. Intäktsredovisning Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. Värdering av fordringar och skulder Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Skulder har upptagits till nominella belopp. Fordringar och skulder i utländsk valuta Bolaget har inga fordringar och skulder i utländsk valuta. Redovisning av fastigheter Samtliga färdigställda fastigheter i bolaget klassificeras som förvaltningsfastigheter då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. Fastigheter har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Koncernens fastigheter redovisas i balansräkningen som anläggningstillgångar. Vid ombyggnationer kostnadsförs den del av investeringen som kan anses utgöra underhåll. Kostnader för större hyresgästanpassningar periodiseras över hyreskontraktens löptider. Hyresgästanpassningarna redovisas i balansräkningen på egen rad då de utgör en väsentlig del av balansomslutningen. Byggnader skrivs av enligt plan med 1 % årligen. Planenlig avskrivning av byggnader påbörjas från den ekonomiska tillträdelsedagen. Maskiner och inventarier är redovisade till anskaffningskostnad med avdrag för planmässiga avskrivningar baserade på en bedömning av tillgångarnas ekonomiska livslängd. Maskiner och inventarier skrivs av enligt plan med 7 % - 2 % årligen. Skillnaden mellan avskrivningar enligt plan och bokförda avskrivningar på maskiner och inventarier är redovisade som bokslutsdisposition. Nedskrivningar Bedömning om nedskrivning erfordras avseende anläggningstillgångar görs vid varje bokslutstillfälle. Inkomstskatter Vid redovisning av inkomstskatter tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla temporära skillnader mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar, med undantag för ovan tillgångsförvärv och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats. Koncernbidrag Bolaget har redovisat koncernbidrag i enlighet med, det nu tillbakadragna, uttalandet från Rådet för finansiell rapportering (UFR 2), innebärande att koncernbidraget redovisas enligt ekonomisk innebörd. Det innebär att koncernbidrag som lämnats och erhållits i syfte att minimera koncernens totala skatt redovisas direkt mot balanserade vinstmedel efter avdrag för dess aktuella skatteeffekt. Pensioner Alla pensionsutfästelser har övertagits av försäkringsbolag. Lånekostnader I moderbolaget och i de enskilda dotterföretagens redovisning har huvudprincipen, att samtliga lånekostnader skall belasta resultatet för det år till vilket de hänför sig, tillämpats. Definition av likvida medel Likvida medel utgörs av kassa och banktillgodohavanden. 34 35
Noter Not 1 Personal Not 3 Skatt på årets resultat Moderbolaget har anställd VD. Personalkostnaderna avseende ersättningar till VD under 212 är följande: Lön 1 288 kkr (1 12), vilket inkluderar tantiem om 128 kkr (), pensionskostnader 261 kkr (261) samt sociala avgifter 468 kkr (352). VD:s anställningsavtal innehåller en ömsesidig uppsägning om 7 månader. Under året har moderbolaget även haft ytterligare fyra (tre) personer anställda, tre män (två män) och en kvinna (en kvinna), i form av administrativ personal och fastighetsskötare. Personalkostnaderna för dem har varit följande: Lön 1 581 kkr (1 148), pensionskostnader 57 kkr (51) samt sociala avgifter 549 kkr (382). Koncernen Moderbolaget KKR 212 211 212 211 Skatt Aktuell skatt -136-97 Skatt hänförlig till tidigare års taxeringar 729 Skatteeffekt på erhållet/lämnat koncernbidrag 421 1 26 Uppskjuten skatt 3 766-3 198 945-193 Summa skatt 3 63-2 566 1 366 833 Koncernen Moderbolaget 212-12-31 211-12-31 212-12-31 211-12-31 Fördelning ledande befattningshavare per balansdagen Kvinnor Styrelseledamöter andra personer i företagets ledning inkl VD Män Styrelseledamöter 4 4 4 4 andra personer i företagets ledning inkl VD 1 1 1 1 Totalt 5 5 5 5 Not 2 Arvode och kostnadsersättningar till revisorerna Koncernen Moderbolaget KKR 212 211 212 211 Deloitte AB Revisionsuppdrag 291 283 51 47 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Skatterådgivning 195 119 37 21 Övriga tjänster 117 84 54 48 Summa 63 486 142 116 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bokföring samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag avses övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning. Skatterådgivning avser alla skatterelaterade tjänster så som bistånd vid skatteberäkning, bistånd vid upprättande av deklaration, skatterelaterad rådgivning i samband med förvärv och andra transaktioner samt konsultationer gällande moms, punktskatter och personalfrågor. Allt annat avser övriga tjänster. Årets uppskjutna skatteintäkt-/kostnad Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader -727-6 85-341 Uppskjuten skatteintäkt avseende temporära skillnader 6 5 665 59 Uppskjuten skatteintäkt avseende underskottsavdrag 437 2 835 355 148 Uppskjuten skattekostnad avseende utnyttjat underskottsavdrag -1 949-613 Summa uppskjutna skatteintäkter/kostnader 3 766-3 198 945-193 Nominell skatt (26.3%) på resultatet före skatt -3 419-3 84 95 967 Skatteeffekter justeringsposter Övriga ej avdragsgilla/ej skattepliktiga kostnader/intäkter 86 25 77 3 Övriga poster 6 963 1 213 384-137 Summa skatter 3 63-2 566 1 366 833 Temporära skillnader Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Temporära skillnader avseende följande poster har resulterat i uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar. Under året har samtliga temporära skillnader räknats om till skattesatsen 22%. Koncernen Moderbolaget KKR 212 211 212 211 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag 4 537 6 51 52 166 Totalt 4 537 6 51 52 166 Uppskjuten skatteskuld Övervärde fastigheter 15 19 58 Obeskattade reserver 381 35 Övriga temporära skillnader 15 594 16 849 2 611 3 22 Totalt 3 975 36 257 2 611 3 22 Uppskjuten skattefordran på underskottsavdrag har redovisats med motiveringen att de kommer att kunna utnyttjas inom en nära framtid. Beräknade skattemässiga underskottsavdrag per 212-12-31 uppgår till 2,6 MSEK (23, MSEK). 36 37
Not 4 Fastighetsförteckning, koncernen Not 5 Materiella anläggningstillgångar Fastighets- Adress Byggår/ Uthyrningsbara Ytor Kvm Taxeringsbeteckning Ombyggnadsår Bostäder Butiker Kontor Övrigt Totalt värde Husaren 5 Husargatan 3 1936/1991 277 1 315 1 592 112 99 Husaren 5 Östra Tullgatan 1, 3 Jörgen Kock 1 N Vallgatan 66 Ö Promenaden 3 1957/1999 4 395 1 93 3 684 3 461 13 47 Västergatan 1 1929/1976 333 1 64 69 2 42 37 6 Jörgen Kock 2 N Vallgatan 68 1938 624 81 75 9 783 Gamen 15 Ö Kanalgatan 6 Söderport 9 Storgatan 15 1981/211 28 4 173 843 5 224 49 6 Gustav Adolfs Nils 21 Drottninggatan 1 Torg 47 191/1985 297 1 876 91 2 264 32 6 Ö Förstadsgatan 34 Fersen 1 Prostgatan 2 Fredriksbergsgatan 7 1965/1975 3 615 8 28 11 2 6 826 29 849 133 4 N Vallgatan 34 1876/211 1 23 163 1 186 11 54 Oscar 4 Stortorget 25 1935/212 465 882 1 347 21 4 Norsen 16 Föreningsgatan 15 1989 1 134 2 442 25 3 61 45 6 Sqvalperup 12 Norra Vallgatan 6 1929/212 133 5 89 222 6 245 11 61 Kansligatan 1 Adelgatan 9-11 Koncernen Byggnader Mark Hyresgäst- Maskiner och Pågående Totalt anpassningar inventarier nybyggnad Ingående anskaffningsvärde 626 672 179 61 47 269 22 88 12 549 887 639 Omklassificering 6 637-6 637 Årets anskaffningar 36 821 13 678 4 154 3 981 22 966 81 6 Utgående anskaffningsvärde 67 13 192 739 51 423 26 69 28 878 969 239 Ingående ackumulerade avskrivningar 36 45 31 63 4 498 71 966 Årets avskrivning 6 343-7 46 1 751-15 14 Utgående ackumulerade avskrivningar 42 748 38 19 6 249 87 16 Utgående planenligt restvärde 627 382 192 739 13 314 19 82 28 878 882 133 Moderbolaget Byggnader Mark Hyresgäst- Maskiner och Pågående Totalt anpassningar inventarier nybyggnad Ingående anskaffningsvärde 93 688 21 231 11 959 3 58 2 267 132 23 Omklassificering Årets anskaffningar 24 58 13 794 15 433 12 229 5 979 Utgående anskaffningsvärde 118 196 35 25 11 974 3 491 14 496 183 182 Ingående ackumulerade avskrivningar 7 956 9 27 1 352 18 335 Årets avskrivning 94-953 188-2 81 Utgående ackumulerade avskrivningar 8 896 9 98 1 54 2 416 Utgående planenligt restvärde 19 3 35 25 1 994 1 951 14 496 162 766 Skepparen 19 Norra Vallgatan 9 19/195 1 782 277 2 59 16 359 Västergatan 23-25 Totalt 8 218 12 777 36 531 12 58 69 584 572 365 38 39