VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 18.

Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 45 / December 2012 Välkommen till Experten i Huset nr 45 I DETTA NUMMER går vi igenom fem rättsfall av intresse för de som arbetar med hyresjuridik. Dessutom redogör vi för en nyligen presenterad utredning som föreslår att särskilda hyres- och arrendedomstolar ska inrättas. VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 18. VILL DU LÄSA TIDIGARE NUMMER AV EXPERTEN I HUSET så kan du besöka vår hemsida www.steinmann.se och logga in på Experten i Huset. Där hittar du alla våra nyhetsbrev samt rättsfall som vi tidigare publicerat. Sofie Johansson, Camilla Kjelldén Ekdahl och Anna Södergren Redaktörer - när det gäller fastigheter - Experten i Huset Nr 28 September 2008

Innehållsförteckning UTREDNING Hyres- och arrendetvister i framtiden... sid 3 RÄTTSFALL Avsaknad av telefonuttag i bostadslägenhet har ansetts utgöra en sådan ursprunglig brist som kan motivera ett åtgärdsföreläggande... sid 5 Fråga om prövning av bruksvärdeshyra för bostadslägenhet...sid 7 Fråga om lokalhyresreglerna om överlåtelse får tillämpas på tjänstebostad...sid 10 Trots hyresgästs relativt omfattande hyresförseningar har det ansetts oskäligt att låta hyresavtalets upphöra...sid 13 Fråga om en hyresgäst åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas...sid 15 KPI, referensränta m.m... sid 18 Experten i Huset Nr 45 December 2012 / sid 2

Utredning Hyres- och arrendetvister i framtiden Experten i Huset har i tidigare nummer skrivit om att Regeringen i direktiv 2011:74, Den framtida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister, beslutat att ge en särskild utredare i uppdrag att överväga och lämna förslag till den framtida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister. Utredningen om hyres- och arrendetvister överlämnade den 4 december sitt betänkande (SOU 2012:82) avseende förslag om särskilda hyres- och arrendenämnder. Nedan kan ni läsa om utredningen. Idag är kompetensen att pröva tvister om hyra och arrende delad mellan hyresoch arrendenämnderna och de allmänna domstolarna samt i viss mån Kronofogdemyndigheten. Ur ett medborgarperspektiv kan denna kompetensfördelning uppfattas som svår att överblicka. Målsättningen med utredningen har varit att skapa en långsiktigt hållbar organisation som kan möta de särskilda krav som prövningen av denna typ av tvister ställer. Utredningen har övervägt om den verksamhet som hyres- och arrendenämnderna bedriver ska överföras till allmän domstol (tingsrätterna) som helhet eller om fördelningen ska ske på annat sätt än som görs idag. Utredningen har även övervägt att lägga samman samtliga hyres- och arrendenämnder till en myndighet. Utredningens olika överväganden har resulterat i ett förslag om att särskilda hyres- och arrendedomstolar ska inrättas inom vissa tingsrätter för handläggning av i princip alla tvister som rör hyres,- arrende- eller bostadsrättsförhållande. Det innebär att vissa typer av tvister som idag handläggs av tingsrätt kommer att överföras till de nya domstolarna. Som exempel kan nämnas att de särskilda hyres- och arrendedomstolarna föreslås handlägga tvist om skyldighet att avflytta efter uppsägning på grund av förverkande av hyresrätt, arrenderätt eller bostadsrätt eller av andra skäl när besittningsskydd saknas samt tvist om betalning av hyra eller avgift. Vad gäller dessa typer av tvister kommer rättegångsbalkens bestämmelse om tvistemål att tillämpas. Övriga tvister och frågor som de nya domstolarna kommer att handlägga ska utgöra ärenden och kommer som huvudregel att handläggas enligt lagen om domstolsärenden som innebär en enklare och mindre formell processordning än rättegångsbalken. Vid denna typ av ärenden ska som huvudregel vardera parten svara för sin rättegångskostnad. Experten i Huset Nr 45 December 2012 / sid 3

De nya domstolarna ska benämnas hyres- och arrendedomstolar och lokaliseras till de orter där hyres- och arrendenämnderna för närvarande finns, det vill säga Stockholm (Nacka tingsrätt), Västerås, Linköping, Jönköping, Malmö, Göteborg, Sundsvall och Umeå. De särskilda domstolarnas avgörande ska kunna överklagas till en för hela landet gemensam överrätt Hyres- och arrendeöverdomstolen (Svea hovrätt). Utredningen föreslår att det ska krävas prövningstillstånd för att Hyres- och arrendeöverdomstolen ska ta upp ett mål eller ärende till prövning. Hyres- och arrendeöverdomstolen kommer att vara slutinstans för ärenden medan domstolens avgöranden i mål ska få överklagas till Högsta domstolen, där det enligt vanliga regler kommer att krävas prövningstillstånd. Utredningen konstaterar att dagens hyres- och arrendenämnders verksamhet i stor utsträckning rör rättskipning och att utgångspunkten är att civilrättsliga tvister ska prövas av allmän domstol samt att ordinarie domare i huvudsak bör delta vid avgörandet av sådana tvister. En förändring av hyres- och arrendenämnderna från förvaltningsmyndighet till särskild domstol ger öppning för att systemet för prövning av hyres,- arrende- och bostadsrättstvister skulle bli mer enhetligt och specialiserat. Med förslaget om särskilda hyres- och arrendenämnder inom vissa tingsrätter förväntas domstolarnas kompetens att stärkas samtidigt som handläggningen effektiviseras. Därtill hoppas man att det nya systemet skapar en överblick och ökad förståelse hos allmänheten. En annan fördel som tas upp är att organisationen skulle bli mer flexibel och mindre sårbar. Dessutom skulle notarier och fiskaler som en naturlig del av sin domarutbildning få handlägga de ärenden som hyres- och arrendenämnden nu prövar, vilket innebär att möjligheten att rekrytera jurister med kompetens inom hyresoch arrendefrågor i framtiden ökar. Som ovan redogjorts för kommer handläggningen i hyres- och arrendedomstolarna och Hyres- och arrendeöverdomstolen i huvudsak följa rättegångsbalken eller lag om domstolsärenden. En del processuella särregler föreslås i en separat lag. Utgångspunkten är att förfarandet för prövning av nuvarande hyres- och arrendenämndsärenden även fortsättningsvis ska vara snabbt, enkelt och billigt. Precis som enligt det nuvarande systemet ska medling och förlikning vara centrala inslag i hyres- och arrendedomstolarnas verksamhet. Vill du läsa mer >> se SOU 2012:82 Hyres- och arrendetvister i framtiden Experten i Huset Nr 45 December 2012 / sid 4

Rättsfall Avsaknad av telefonuttag i bostadslägenhet har ansetts utgöra en sådan ursprunglig brist som kan motivera ett åtgärdsföreläggande I en bostadslägenhet saknades telefonuttag och hyresgästen begärde att hyresvärden bland annat skulle installera ett telefonuttag. Hyresnämnden fann att frånvaro av telefonuttag inte utgjorde skäl att meddela ett åtgärdsföreläggande. Med ändring av hyresnämndens beslut förelade hovrätten hyresvärden att installera ett telefonuttag då möjlighet till extern kommunikation ansågs vara ett grundläggande krav i en bostad. Bristen motiverade således ett åtgärdsföreläggande. Av bestämmelsen i 9 första stycket hyreslagen (HL) framgår att en hyresvärd på tillträdesdagen, i de fall då inte bättre skick har avtalats, ska tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. I beslut meddelat av Svea hovrätt den 5 november 2012, mål nr ÖH 1379-12, behandlades bland annat frågan om avsaknaden av telefonuttag var en sådan brist enligt 9 första stycket HL att ett åtgärdsföreläggande enligt 11 första stycket punkten 5 HL kunde meddelas. I hyresnämnden yrkade hyresgästen att hyresvärden skulle åläggas att installera ett telefonuttag i lägenheten, att se till att hyresgästens granne inte parkerade sina bilar på gården precis utanför hennes fönster, att se till att hennes granne inte ställde sina skor och andra tillhörigheter i trapphuset och att se till att hon tilldelades ett förråd i källarplan istället för det förråd hon fått på vindsplan. Beträffande telefonuttaget anförde hyresgästen att det innan renoveringen av lägenheten funnits telefonuttag, att grannarna har telefonuttag och att det ska finnas ett i hennes lägenhet. Vad gällde bilarna var det störande för hyresgästen att de parkerades så nära bostaden, dels då de förstörde utsikten, dels då hon ibland inte kunde öppna sina fönsterluckor. Vad avsåg förrådet kunde hyresgästen inte nöja sig med det som hon blivit erbjuden eftersom hon bodde på bottenvåningen och förrådet var på vinden. Hyresvärden bestred hyresgästens yrkanden och anförde i huvudsak följande. Telefonuttag fanns inte i lägenheten när hyresgästen flyttade in. Grannen hade parkerat sina bilar på de aktuella platserna i ca 13 år. Experten i Huset Nr 45 December 2012 / sid 5

Dessutom var dessa parkeringsplatser inte en del av den gemensamma gården utan iordningsställda, grusade parkeringsplatser. Det förråd som hyresgästen erbjudits var det enda lediga. Beträffande telefonuttaget konstaterade hyresnämnden att eftersom lägenheten skulle genomgå en genomgripande renovering inför tillträdet kunde hyresgästen inte utgå från att ett telefonuttag skulle finnas kvar efter renoveringen samt att lägenheten var fullt brukbar även utan telefonuttag. Vad avsåg de parkerade bilarna fann hyresnämnden att dessa inte utgjorde ett sådant hinder eller men i nyttjanderätten som motiverade ett åtgärdsföreläggande. Beträffande grannens tillhörigheter i trapphuset hade hyresvärden uppgett att åtgärder skulle vidtas om grannen fortsatte med blockera korridoren. Hyresnämnden ansåg därför att åtgärdsföreläggande inte skulle utfärdas. Vad gällde förrådet fann hyresnämnden att hyresgästen skäligen fick nöja sig med det förråd som hon tilldelats. Hyresnämnden lämnade hyresgästens talan i sin helhet utan bifall. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan vid hyresnämnden, förutom såvitt avsåg yrkandet om tillhörigheterna i trapphuset. Hyresgästen vidhöll vad hon tidigare framfört och tillade att ett telefonuttag var nödvändigt för att hon skulle kunna använda bredband och fax. Vidare angav hon att lägenheten var mörk och behövde ljus men eftersom bilarna var parkerade utanför hennes lägenhet behövde hon hålla fönsterluckorna stängda. Hyresvärden vidhöll sitt bestridande och menade att det inte funnits ett fungerande telefonuttag i lägenheten före renoveringen samt att lägenheten var fullt brukbar även utan telefonuttag. Hovrätten konstaterade att hyresgästen inte visat att det tidigare funnits ett telefonuttag i lägenheten eller att avtal träffats med hyresvärden om att lägenheten skulle vara försedd med ett sådant uttag. Hovrätten ansåg dock att möjligheten till extern kommunikation i lägenheten fick anses vara ett grundläggande krav för den typ av bostadslägenhet som hyresgästen hyrde. I målet hade inte framkommit att hyresgästen hade tillgång till extern kommunikation på något annat sätt. Sammanfattningsvis ansåg hovrätten att avsaknaden av telefonuttag i detta fall utgjorde en sådan ursprunglig brist som motiverade ett åtgärdsföreläggande. Med ändring av hyresnämndens beslut förelades hyresvärden att installera ett telefonuttag i hyresgästens lägenhet. I övrigt avslogs överklagandet. Vill du läsa mer >> Svea hovrätts beslut den 5 november 2012 i mål nr ÖH 1379-12 Experten i Huset Nr 45 December 2012 / sid 6

Fråga om prövning av bruksvärdeshyra för bostadslägenhet Efter att hyresförhandling mellan fastighetsägaren och hyresgästföreningen strandat har hyresgästen begärt att hyresnämnden ska pröva frågan om utgående hyra för bostadslägenheten är skälig. Hyresnämnden och hovrätten har kommit till olika slutsatser vid prövningen. Enligt 24 hyresförhandlingslagen har, om förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att parterna kommit överens, hyresvärd eller hyresgäst rätt att ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen avsett. Ett beslut om ändring av hyresvillkoren får inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökan, såvida det inte finns särskilda skäl. Hyresgästen ansökte den 30 april 2009 hos hyresnämnden om ändring av sina hyresvillkor (hyressänkning). Då det uppmärksammades att lägenheten omfattades av en förhandlingsordning vilandeförklarade hyresnämnden ärendet i avvaktan på fastighetsägarens och hyresgästföreningens förhandlingar. Efter att dessa förhandlingar strandat i april 2010 återupptog hyresnämnden ärendet. Hyresgästen, som hade en lägenhet om 2 rok, 42 kvm, yrkade att hyresnämnden skulle fastställa hans hyra till 2 656 kr per månad från och med den 1 augusti 2009. Enligt det gällande hyreskontraktet utgick hyra med 3 580 kr per månad inklusive avgift för bilplats. Parterna var överens om att avgiften för bilplatsen, som uppgick till 260 kr per månad, framöver skulle lyftas ur hyresavtalet. Hyresnämnden begränsade därför prövningen av sitt ärende till att avse hyran för bostadslägenheten som vid tidpunkten för hyresnämndens prövning uppgick till 3 320 kr per månad med ett tillägg om 195 kr per månad för uppvärmning av varmvatten. Hyresnämnden inledde med att konstatera att ett eventuellt beslut om ändring av hyresvillkoren inte kunde avse tiden före 1 augusti 2010, det vill säga det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för strandningen, vilket är den tidpunkt då hyresgästen rent formellt tidigast kunnat göra sin ansökan. Eftersom ansökan gjorts under 2010 konstaterade hyresnämnden att tillämplig bestämmelse var 55 hyreslagen i dess lydelse före årsskiftet 2010/2011. Enligt denna bestämmelse ska vid en prövning av en villkorsändringstvist hyran fastställas till ett skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid denna bedömning ska främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kommunala bostadsföretag som avses i lag om allmännyttiga bostadsföretag. 1 1 Observera att bestämmelsen har fått ny lydelse från och med årsskiftet 2010/2011. Vid bedömningen av hyran ska numera främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Experten i Huset Nr 45 December 2012 / sid 7

Angående bruksvärdesprövningen anförde hyresnämnden följande. Bruksvärdesprövningen ska ske objektivt, det vill säga utan hänsynstagande till den enskilde hyresgästens eller hyresvärdens egna värderingar. Med bruksvärde avses vad en lägenhet med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses från hyresgästens synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter på orten. Till beskaffenhet hör bland annat lägenhetens storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Exempel på förmåner är om det finns hiss, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, lekplats, garage etc. Med övriga faktorer brukar avses husets allmänna läge, miljön, avstånd till kommunikationer m.m. Vid bedömandet av bruksvärdet ska man i princip bortse från vilket år lägenheten har uppförts samt även från produktions-, drifts- och förvaltningskostnader. Om det är möjligt bör en prövning grundas på en direktjämförelse med hyran för lägenheter på orten inom den så kallade allmännyttan med samma bruksvärde som prövningslägenheten. För det fall någon sådan lägenhet inte redovisats som jämförelse får hyresnämnden i stället göra en allmän skälighetsbedömning utifrån sin erfarenhet om hyresläget på orten. I aktuellt fall menade hyresgästen att det saknades jämförbara lägenheter inom allmännyttans bestånd och åberopade i stället ett poängsystem som användes vid hyresförhandlingarna på orten mellan fastighetsägarna och hyresgästföreningen. Därtill åberopade hyresgästen två lägenheter hos allmännyttan som bakgrundsmaterial. Hyresvärden åberopade för sin del en annan lägenhet som bakgrundsmaterial. Hyresnämnden konstaterade att hur hyrorna räknas fram, exempelvis genom det poängsystem som hyresgästen åberopat saknade självständig betydelse för prövningen av bruksvärdet. Vidare var de i ärendet åberopade jämförelselägenheterna så olika prövningslägenheten vad gällde storlek, läge och modernitetsgrad att ingen av dem kunde anses likvärdig med prövningslägenheten. Hyresnämnden hade därför att utgå från vad parterna åberopat som bakgrundsmaterial och sin allmänna kännedom om hyresläget på orten. Vid en sammanvägning av samtliga bruksvärdesfaktorer (enligt de som redogjorts för ovan) fann hyresnämnden att den utgående hyran var skälig. Hyresgästen överklagade beslutet. I hovrätten konstaterades att förhandlingsordning numera saknades för fastigheten och att hyresgästens ursprungliga ansökan därför skulle ligga till grund för prövningen, vilket innebar att prövningstidpunkten var den 1 augusti 2009. I hovrätten åberopade båda parter delvis nytt jämförelsematerial. Hyresgästen gjorde i hovrätten gällande att en lägenhet i allmännyttans bestånd var direkt jämförbar med prövningslägenheten, men denna uppfattning delade inte hovrätten som konstaterade att olikheterna var för stora. Även hovrätten var därmed hänvisad till att göra en allmän skälighetsbedömning av hyran utifrån det bakgrundsmaterial som parterna presenterat samt vad hovrätten kunnat iaktta vid sin syn av lägenheterna liksom hovrättens allmänna kännedom om hyresförhållandena på orten. Experten i Huset Nr 45 December 2012 / sid 8

Hovrätten konstaterade härvid att samtliga av de av hyresgästen åberopade jämförelselägenheterna hade flera likheter med prövningslägenheten, men att hyrorna beträffande dessa lägenheter låg i spannet 724-821 kr/kvm/år. Enligt hovrätten nådde prövningslägenheten inte upp till samma standard men hade en hyra om 1 004 kr/kvm/år inklusive varmvatten, något som starkt talade för en sänkning av hyran för prövningslägenheten. Det av hyresvärden åberopade materialet gav inte stöd för någon annan bedömning. Sammantaget fann hovrätten att en skälig hyra var 3 000 kr inklusive kostnaden för uppvärmning av varmvatten. Parterna var ense om att en schablonkostnad om 195 kr för uppvärmningen av varmvattnet skulle dras av. Skälig hyra fastställdes således till 2 805 kr per månad från och med den 1 augusti 2009, vilket fick till följd att hyresvärden blev återbetalningsskyldig för tiden från den 1 augusti 2009 till och med tidpunkten för hovrättens beslut i juni 2012. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut den 18 juni 2012 i mål ÖH 3391-11 Experten i Huset Nr 45 December 2012 / sid 9

Fråga om lokalhyresreglerna om överlåtelse får tillämpas på tjänstebostad En lägenhet som upplåtits som bostadslägenhet (tjänstebostad) har ansetts omfattas av lokalhyresreglerna om överlåtelse då lägenheten samtidigt upplåtits för att till väsentlig del användas för förvärvsverksamhet. I 1 tredje stycket hyreslagen (HL) stadgas att med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. Enligt 36 HL får en hyresgäst som hyr lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda den för förvärvsverksamhet överlåta hyresrätten till den som ska överta rörelsen om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas om inte hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Tillståndet får förenas med villkor. I beslut av Svea hovrätt meddelat den 20 november 2012, mål nr ÖH 433-12, behandlas frågan om en lägenhet som enligt hyresavtalet är upplåten för bostadsändamål ändå kan omfattas av lokalhyresreglerna om överlåtelse då det i avtalets särskilda bestämmelser preciserats att del av lägenheten även fick nyttjas för uthyrningsverksamhet. Bakgrunden i målet var följande. Hyresgästen, ett bolag, hyrde en lokal i vilken bolaget bedrev hotellverksamhet i form av ett pensionat. Vidare hyrde hyresgästen av hyresvärden, genom ett hyresavtal rubricerat för bostadsändamål (tjänstebostad), en lägenhet om fyra rum och kök i samma fastighet som lokalen. Hyresgästen yrkade tillstånd att överlåta båda hyresrätterna till ett av hyresgästen nyligen bildat bolag och anförde följande. Syftet med överlåtelserna är att bolaget vill renodla sin verksamhet och därmed låta det nybildade bolaget ta över hotellverksamheten. Lokalen inrymmer enbart de rum som hyrs ut till pensionatets gäster och hyrs sålunda för att användas i bolagets verksamhet. Lägenheten om fyra rum och kök ligger i direkt anslutning till lokalen och innefattar en del som inrymmer pensionatets reception och kontor och en del som utgör tjänstebostad. Ett av rummen i lägenheten har utnyttjats som reservrum i uthyrningsverksamheten. Tjänstebostaden har nyttjats som övernattningslägenhet för en av delägarna i bolaget i samband med dennes arbete i hotellrörelsen. Syftet med tjänstebostaden är, som framgår av kontraktet, att den som driver pensionatet ska kunna utöva en kontinuerlig tillsyn av verksamheten. Därtill framgår av kontraktet att en del av aktuell lägenhet får nyttjas i uthyrningsverksamheten. Tjänstebostaden hyrs sålunda för att helt, eller i vart fall till väsentlig del, användas i näringsverksamhet. Hyresvärden bestred yrkandet och anförde att tjänstebostaden inte omfattades av reglerna för överlåtelse då den inte ingår som en del i hotellverksamheten. Experten i Huset Nr 45 December 2012 / sid 10

Utgående hyra för bostaden är bruksvärdeshyra till skillnad från lokalen som hade marknadshyra. Hyresvärden bestred även överlåtelse av lokalen då hyresvärden befarade att det nya bolaget skulle säljas vidare samt angav att det var ovisst om det nya bolaget hade tillräckliga resurser för att kunna betala hyran. Hyresgästen genmälde att det inte var mer ovisst att det nya bolaget hade tillräckliga resurser än hyresgästbolaget idag och att hyresgästen var beredd att lämna en bankgaranti. Hyresnämnden prövade först om tillstånd skulle lämnas till överlåtelse av lokalen och konstaterade att det var ostridigt att verksamheten skulle överlåtas samtidigt med lokalen. För att tillstånd ska kunna ges fordras att hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Efterträdaren ska kunna godtas som hyresgäst och särskild vikt ska tillmätas efterträdarens möjlighet att betala hyran. Hyresnämnden fann att hyresgästen visat ett gott underlag för en förväntad ekonomisk utvekling efter en överlåtelse, och då det inte framkommit att hyresvärden av andra skäl haft befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen, lämnades tillstånd till överlåtelsen. Tillståndet förenades dock med vissa villkor för ställande av säkerhet. - Härefter prövade hyresnämnden huruvida lokalhyresreglerna kunde tillämpas på bostadslägenheten och om tillstånd till överlåtelse även av denna lägenhet kunde lämnas. Hyresnämnden konstaterade att lägenheten enligt hyresavtalets lydelse var upplåten för bostadsändamål och att hyresvärden obestritt uppgett att hyran bestämts med tillämpning av bruksvärdesreglerna. Ändamålet med uthyrningen hade dock preciserats i avtalets särskilda bestämmelser där det angavs att lägenheten hyrdes ut till innehavarna av ett pensionat att användas som tjänstebostad i denna verksamhet samt med rätt för pensionatet att nyttja en del av lägenheten för uthyrningsverksamheten. Vidare angavs i de särskilda bestämmelserna att avsikten var att pensionatet skulle stå under kontinuerlig tillsyn av innehavarna. Hyresnämnden fann att det således förelåg en kombinerad användning av lägenheten, både som bostad och lokal. Mot bakgrund av bl.a. att lägenheten endast använts som övernattningsbostad för en av delägarna när denne arbetat i hotellrörelsen, att ett rum i lägenheten använts för uthyrning när behov förelegat, att innehavarna har använt lägenheten i sitt arbete med den dagliga tillsynen av verksamheten och då lägenheten användes för viktiga delar av bolagets verksamhet bl.a. som hotellreception, fann hyresnämnden att bostadsinslaget var så begränsat att lokalhyresreglerna borde tillämpas på hyresförhållandet. Med hänvisning till de skäl som anförts angående överlåtelsen av lokalen lämnade hyresnämnden tillstånd till överlåtelse av den aktuella lägenheten, dock förenat med motsvarande villkor om ställande av säkerhet. Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut till Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresgästens talan i hyresnämnden. Hovrätten inledde med att ta ställning till om lägenheten som upplåtits som tjänstebostad kunde överlåtas med stöd av 36 HL. Härvid angav hovrätten att det är upplåtelseändamålet, inte hur lägenheten rent faktiskt kommit att användas, som var avgörande. Experten i Huset Nr 45 December 2012 / sid 11

Ifrågavarande bostad har upplåtits som tjänstebostad, dock med den precisering av upplåtelseändamålet som angetts i avtalets särskilda bestämmelser. Enligt hovrättens bedömning måste den aktuella lägenheten anses utgöra en bostadslägenhet. Att en lägenhet upplåtits för att till en inte oväsentlig del användas som bostad, utesluter emellertid inte enligt hovrätten att den också kan ha upplåtits för att till väsentlig del användas för förvärvsverksamhet. Redan av hyreskontraktet framgår att lägenheten skulle användas som tjänstebostad i pensionatsverksamheten med rätt för hyresgästen att nyttja del av lägenheten för uthyrningsverksamhet. Hovrätten ansåg därför att upplåtelseändamålet innebar att lägenheten upplåtits för att till väsentlig del användas för förvärvsverksamhet och hyresrätten till lägenheten omfattades därmed av bestämmelserna om överlåtelse i 36 HL. Lokalen omfattades ostridigt av 36 HL. Hovrätten instämde i hyresnämndens bedömning att hyresvärden inte hade befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten till lägenheterna överläts om tillståndet förenades med villkor som hyresnämnden ställt upp, och hovrätten avslog därmed överklagandet. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut den 20 november 2012 i mål nr ÖH 433-12 Experten i Huset Nr 45 December 2012 / sid 12

Trots hyresgästs relativt omfattande hyresförseningar har det ansetts oskäligt att låta hyresavtalet upphöra En hyresgäst har vid flera tillfällen varit sen med sina hyresbetalningar. Trots detta har hyresgästen fått behålla sin hyresrätt. Hovrätten har vid sin bedömning särskilt beaktat att det inte tillräckligt tydligt klargjorts för hyresgästen att betalningsförsummelserna kunnat leda till hyresavtalets upphörande samt det faktum att hyresgästen efter uppsägningen betalat hyran i tid. Enligt 46 punkten 2 hyreslagen (HL) har en hyresgäst rätt till förlängning efter uppsägning av dennes hyresavtal utom när hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. En bostadsrättsförening sade upp en hyresgästs hyresavtal till upphörande i januari 2012 och yrkade att hyresavtalet inte skulle förlängas. Till stöd för sitt yrkande anförde bostadsrättsföreningen att hyresgästen under lång tid hade misskött sina hyresbetalningar. I vissa fall hade det handlat om några dagars försening men i många fall hade det rört sig om betalningsförseningar om en månad eller mer. Inkassobrev hade skickats vid ett flertal tillfällen. Hyresgästen hade även under våren 2009 kallats till möte hos en av föreningens styrelsemedlemmar som poängterat vikten av att hyran betalas i tid. För tiden efter uppsägningen hade hyresgästen betalat hyran i tid. Hyresgästen bestred hyresvärdens yrkande och invände följande. Han fick problem med sin ekonomi när han var pappaledig och hade då svårt att betala hyran. Efter kontakt med inkassobolaget upprättades en avbetalningsplan. När han delat upp betalningen enligt avbetalningsplanen har inkassobolaget avvaktat med att betala till bostadsrättsföreningen till dess han betalat hela beloppet. Hyresnämnden resonerade enligt följande. Av utredningen i ärendet är det klarlagt att hyresgästen betalat hyrorna för januari och februari med en månad och nio dagars respektive drygt fyra månaders förseningar. Hyrorna för maj och augusti har varit ca en vecka försenade. Även hyran för juli var några dagar försenad. Efter uppsägningen har dock hyran betalats i tid och någon skuld finns inte till bostadsrättsföreningen. Hyresnämnden ansåg att hyresgästen åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst. I ärendet var det dock, enligt hyresnämnden, oklart om bostadsrättsföreningen under den långa tid som de oregelbundna betalningarna pågått, skickat några rättelseanmaningar till hyresgästen eller på annat sätt erinrat honom om hans skyldigheter som hyresgäst. Inte heller hade bostadsrättsföreningen försökt komma överens om ett så kallat korttidsavtal med hyresgästen. Vid den skälighetsbedömning som sker enligt 46 punkten 2 hyreslagen ansåg hyresnämnden att det vore oskäligt mot hyresgästen om hyresavtalet upphörde. Experten i Huset Nr 45 December 2012 / sid 13

Hyresnämnden uttryckte dock att bedömningen skedde med stor tvekan. Hyresvärdens ansökan avslogs. Hyresvärden överklagade beslutet till hovrätten som konstaterade att utredningen i ärendet visat att hyresgästen på ett allvarligt sätt åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst. Vidare konstaterade hovrätten att bostadsrättsföreningen vid 13 tillfällen hade skickat inkassokrav och olika typer av påminnelser till hyresgästen samt att bostadsrättsföreningen vid ett tillfälle ansökt om betalningsföreläggande hos kronofogdemyndigheten. Hovrätten fäste därefter uppmärksamhet kring det faktum att det varken av inkassokravens innehåll eller av påminnelsernas innehåll framgick den allvarliga följden att hyresavtalet kunde komma att sägas upp på grund av de bristande betalningarna. Hyresvärden hade i ärendet inte heller lyckats visa att sådan information lämnats till hyresgästen på annat sätt. Eftersom hyresgästen efter uppsägningen betalat hyran i tid fann hovrätten vid sin sammantagna skälighetsbedömning att det skulle vara oskäligt mot hyresgästen att låta hyresavtalet upphöra. Hovrätten avslog överklagandet och fastställde hyresnämndens beslut. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut den 4 juli 2012, mål nr ÖH 2629-12 Experten i Huset Nr 45 December 2012 / sid 14

Fråga om en hyresgäst åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte borde förlängas En hyresgäst som utan hyresvärdens tillstånd berett sig tillträde till en grannlägenhet och där tagit ett helt fönster för att ersätta ett trasigt fönster i sin egen lägenhet, samt ersatt en trasig glasruta i sin balkongdörr med en del av en garderobsdörr som funnits i lägenheten, har ansetts så allvarligt åsidosatt sina förpliktelser att hyresavtalet skäligen borde upphöra. Enligt 25 hyreslagen (HL) ska en hyresgäst vid sin användning av lägenheten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar i boendet. Hyresgästen ska också vid sin användning av lägenheten i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Enligt 42 första stycket 6 HL är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet i förtid bl.a. om lägenheten vanvårdas eller om hyresgästen åsidosätter något av vad som ska iakttas enligt 25 HL vid användning av lägenheten och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse. Av 46 första stycket 2 HL framgår att hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet, utom när hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. I beslut av Svea hovrätt meddelat den 19 oktober 2012, mål nr ÖH 10573-11, behandlas frågan om en hyresgäst åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad, bl.a. genom att utsätta kringboende för störningar och göra åverkan på lägenhetens inredning, att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Hyresvärden hade i november 2010 tillställt hyresgästen en skriftlig rättelseanmaning i vilken hyresgästen anmodades att upphöra med att utsätta kringboende för störningar. Hyresvärden sade härefter upp hyresavtalet och hänsköt tvisten till hyresnämnden. Ärendet återkallades i juni 2011. I september 2011 sade hyresvärden åter upp hyresavtalet till upphörande och hänsköt den aktuella tvisten till hyresnämnden. Hyresvärden yrkade att hyresnämnden skulle fastställa att hyresförhållandet mellan parterna skulle upphöra i enlighet med den av hyresvärden företagna uppsägningen och att hyresgästen skulle åläggas att flytta från prövningslägenheten vid risk att annars bli avhyst på egen bekostnad. Som grund för sitt yrkande anförde hyresvärden i huvudsak följande. Hyresgästen har vid upprepade tillfällen utsatt sina grannar för störningar och det säljs förmodligen narkotika från lägenheten. Hyresgästens ytterdörr har utsatts för skadegörelse i form av yxhugg och ett fönster i lägenheten har blivit sönderslaget. I hyresgästens lägenhet har återfunnits ett monterat fönster som stulits från en tom intilliggande lägenhet för att ersätta det trasiga fönstret i hyresgästens lägenhet. Experten i Huset Nr 45 December 2012 / sid 15

Hyresgästen har även sågat itu dörren till en garderob i lägenheten och ersatt en trasig glasruta i lägenhetens balkongdörr med en del av garderobsdörren. Hyresvärden har tillsänt hyresgästen flera brev i vilka skadegörelserna påtalats och hyresgästen har anmodats att vidtaga rättelse. Någon rättelse har dock inte vidtagits. Hyresrätten är därmed förverkad. Hyresgästen inställde sig inte till sammanträdet i hyresnämnden och ärendet avgjordes i hyresgästens utevaro. Hyresnämnden konstaterade inledningsvis att hyresvärden inte närmare kunnat precisera påstådda störningar och att det därmed, i utevaro av annat stöd, inte kunde anses utrett vilken intensitet störningarna haft eller vid vilken tidpunkt störningarna skulle ha inträffat. Störningarna kunde därför inte läggas till grund för hyresnämndens prövning. Hyresnämnden fann också att det inte var utrett vem som utfört skadegörelsen av prövningslägenhetens fönster och dörr och att inte heller dessa omständigheter kunde läggas till grund för hyresnämndens prövning. Härefter konstaterade hyresnämnden att det av åberopade fotografier framgick att balkongdörrens fönster var ersatt med ett material som inte borde utsättas för väder och vind, samt att fotografierna visade ett helt och ett trasigt fönster och att det hela fönstret till skillnad från det trasiga fönstret, var försett med en persienn. Dessa omständigheter var, enligt hyresnämnden, tillsammans med de uppgifter som hyresvärden lämnat under sanningsförsäkran om vad fotografierna utvisade att direkt hänföra till hyresgästens användning av lägenheten. Hyresnämnden fann det därför utrett att hyresgästen hade vidtagit, eller låtit någon annan vidtaga, åtgärder med lägenheten som inte kunde anses förenliga med kraven som fordras av denne som hyresgäst. Åtgärderna var inte heller medgivna av hyresvärden. Hyresnämnden bedömde att det inte kunde bli fråga om förverkande, trots att hyresgästens tillvägagångssätt var allvarligt. Hyresnämnden fann dock att det som lades hyresgästen till last innebar att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Hyresvärdens talan bifölls således. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut till Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan vid hyresnämnden och anförde i huvudsak följande. Det har funnits flera hyresgäster med missbruksproblem i fastigheten och han har själv inte varit störande. Det är inte han som slagit sönder lägenhetsdörren och fönstret. Han bad hyresvärden laga fönstret men det gjorde inte denne och då dörren till grannlägenheten vid ett tillfälle var öppen gick han in där och tog ett fönster som han bytte mot det trasiga. Han har själv åtagit sig att byta den trasiga glasrutan i balkongdörren men det visade sig att han inte hade råd. Då hyresvärden hotade att vräka honom om han inte åtgärdade felet tog han en del av en garderobsdörr som han ersatte rutan med. Hyresvärden bestred ändring av hyresnämndens beslut. Hovrätten inledde med att konstatera att redan av det skälet att det tidigare ärendet återkallats och hyresavtalet sagts upp på nytt, kan den rättelseanmaning som föregick den tidigare uppsägningen inte i den nu aktuella tvisten åberopas till stöd för att hyresrätten förverkats. Hovrätten prövade därför tvis- Experten i Huset Nr 45 December 2012 / sid 16

ten med tillämpning av 46 första stycket 2 HL. Hovrätten fann, i likhet med hyresnämnden, att hyresvärden inte styrkt att hyresgästen utsatt kringboende för störningar samt att det var hyresgästen som var ansvarig för skadorna på ytterdörren. När det gäller fönstret och balkongdörren hade hyresgästen erkänt att han handlat som hyresvärden gjort gällande. Då hyresvärden förnekat att hyresgästen uppmärksammat honom på att fönstret var trasigt och hyresgästen inte kunnat precisera när och hur han anmält det trasiga fönstret godtog hovrätten hyresvärdens uppgift i denna del. Hovrätten fann att hyresgästens agerande att inte anmäla det trasiga fönstret utan istället bereda sig tillträde till grannlägenheten och där ta ett helt fönster samt hyresgästens tilltag genom att med en garderobsdörr ersätta det trasiga glaset i balkongdörren, innebar ett allvarligt åsidosättande av hyresgästens skyldighet att iaktta ordning och gott skick. Vidare angav hovrätten att hyresgästen genom tilltaget med garderobsdörren utfört åverkan på hyresvärdens egendom och att arbetet inte var fackmannamässigt gjort. Sammanfattningsvis fann hovrätten att hyresgästen så allvarligt åsidosatt sina förpliktelser att hyresavtalet skäligen borde upphöra och överklagandet avslogs. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut den 19 oktober 2012 i mål nr ÖH 10573-11 Experten i Huset Nr 45 December 2012 / sid 17

KPI, referensränta m m Referensränta (källa: Riksbanken) 1 juli 2012 -...1,5 % 1 jan 2012-30 juni 2012...2,0 % 1 juli 2011-31 dec 2011...2,0 % 1 jan 2011-30 juni 2011...1,5 % 1 juli 2010-31 dec 2010...0,5 % 1 jan 2010-30 juni 2010...0,5 % 1 juli 2009-31 dec 2009...0,5 % 1 jan 2009-30 juni 2009...2,0 % 1 juli 2008-31 dec 2008...4,5 % 1 jan 2008-30 juni 2008...4,0 % 1 juli 2007-31 dec 2007...3,5 % 1 jan 2007-30 juni 2007...3,0 % 1 juli 2006-31 dec 2006...2,5 % Prisbasbelopp (källa: SCB) 2013...44 500 kr 2012...44 000 kr Konsumentprisindex (källa: SCB) Index, basår 1980 KPI November 2012... 313,82 Oktober 2012... 314,59 September 2012... 314,81 Augusti 2012... 313,55 Juli 2012... 313,23 Juni 2012... 314,45 Maj 2012... 315,23 April 2012... 315,49 Mars 2012... 314,80 Februari 2012... 313,92 Januari 2012... 311,85 December 2011... 314,78 November 2011... 314,16 Oktober 2011... 313,42 September 2011... 313,41 Augusti 2011... 311,23 Kurser och frukostmöten i hyresjuridik Våra kurser och frukostmöten ger möjlighet till fördjupning inom fastighetsrättens olika områden. Vid dessa presenteras aktuell lagstiftning och praxis med tillfälle till diskussion och egna frågor. Vissa kurser innehåller även grupparbeten och rättegångsspel. Frukostmöten Torsdagen den 21 februari Lokalhyresgästs obestånd och konkurs Torsdagen den 7 mars Bostadshyresgästs besittningsrätt Torsdagen 18 april Medlemskapsansökan till bostadsrättsförening Torsdagen den 30 maj Hinder och men i nyttjanderätten Läs mer om våra frukostmöten Kurser Onsdagen den 20 mars torsdagen den 21 mars Grundkurs i hyresjuridik Onsdagen den 10 april torsdagen den 11 april Fortsättningskurs i hyresjuridik Onsdagen den 22 maj torsdagen den 23 maj Lokalhyresjuridik Läs mer om våra kurser Seminarium Onsdagen den 15 maj Störningar i boendet Ett halvdagsseminarium angående de olika frågor som uppkommer vid störningar i boendet. Seminariet leds tillsammans med personal från socialtjänsten vid Östermalms stadsdelsförvaltning. Experten i Huset Nr 45 December 2012 / sid 18

Vi på Advokatfirman Steinmann är Advokat Harry Steinmann Advokat Agneta Gothenby Advokat Niklas Lidquist Advokat Maria Liljeblad Advokat Carl Westling Advokat Anders Hildebrand Biträdande jurist Josefin Landqvist Biträdande jurist Camilla Kjelldén Ekdahl Biträdande jurist Sofie Johansson Biträdande jurist Anna Södergren Ekonomi Katarina Heijbel Sekreterare Ann-Kathrin Eriksson Sekreterare Gabriella Szepesi Ansvarig utgivare: Harry Steinmann. Redaktion: Sofie Johansson, Camilla Kjelldén Ekdahl och Anna Södergren Redaktionen tar emot frågor och synpunkter kring Experten i Huset samt adressändringar, prenumerationsuppgifter m m. E-post: camilla.ekdahl@steinmann.se, sofie.johansson@steinmann.se och anna.sodergren@steinmann.se Advokatfirman Steinmann AB, 2012. Box 5220, 102 45 Stockholm, Besöksadress: Linnégatan 7 Tel 08-663 97 96, Fax 08-663 97 99 www.steinmann.se, info@steinmann.se