Riktlinjer för tomträtt, februari Riktlinjer för tomträtt i Österåkers kommun

Relevanta dokument
83:4 83:3. Tomträtter för bostäder i Gävle. Snabba svar på de vanligaste frågorna gällande din tomträtt

Strategi Program Plan Policy Riktlinjer Regler. Styrdokument REGLER RÖRANDE TOMTRÄTTSAVGÄLD

T O M T R Ä T T S A V T A L Tråsättra 1:879

Förslag till inriktning avseende friköp av tomträtter upplåtna för kommersiella ändamål och för flerbostadshus

T O M T R Ä T T S A V T A L

Upplåtelse av tomträtt inom del av fastigheten Skaftö-Backa 3:351, F.d. Regnklädesfabriken

Tyresö kommun Mark- och exploatering 1 (7) Dijedona Kelmendi Exploateringsingenjör

Tomträttsavtal och överlåtelse av byggnader avseende fastigheterna Tuna 4:14 och 89:2 (Vens Camping)

Tomträttsavtal, del av Rotebro 4:10 och Rotebro 4:54, Sollentuna

Fastigheten försäljs i det skick den är på köpekontraktsdagen. Kommunen har själv besiktigat fastigheten och kunnat utröna dess skick.

Försäljning av fastigheterna Sicklaön 78:1, 78:2 och 78:6, samt beslut om omreglering av tomträttsavgälder för Sicklaön 78:1 och 78:6

Riktlinjer för kommunala markanvisningar i Österåkers Kommun

Friköp tomträtt -Björnö

Hur avgör man vilken upplåtelseform som är den aktuella?

REGION SKÅNE OCH REGION SKÅNE DEPÅ HÄSSLEHOLM AB AVTAL OM TILLHANDAHÅLLANDE AV FASTIGHET [DATUM]

Therese Johansson, MEX-ingenjör 66 Eveline Savik, förvaltningschef 66-67

Värdeutlåtande. avseende markvärdet för. Skarpnäs 6:2. Nacka kommun

Sammanträdesprotokoll för Kommunstyrelsens planarbetsutskott Riktlinjer för kommunala markanvisningar i Österåkers Kommun

HÖGSTA FÖRVALTNINGSDOMSTOLENS DOM

Avtal om tidig markreservation för uppförande av bostäder och handel inom Sarvträsk, Orminge För del av fastigheten Orminge 60:1

RIKTLINJER FÖR MARKANVISNING OCH EXPLOATERINGSAVTAL

Friköpspris för flerbostadshustomträtter upplåtna till bostadsrättsföreningar

Riktlinjer för markanvisning

Mål nr , enhet 11. Urban Ryadal m.fl./. Stockholms kommun

2 kap. 6 och 7, 19 kap. 4, 5, 9 och 11 inkomstskattelagen (1999:1229)

Riktlinjer för markanvisning i Mjölby kommun

PM inför upplåtelse av tomträtt inom fastigheten Fritiden 1, samt förvärv av på fastigheten uppförd byggnad Rosa villan.

Malmö kommun, genom dess tekniska nämnd, org nr , Malmö, nedan kallad Kommunen

M A R K A N V I S N I N G S A V T A L

HSB Brf Pildammen - Nytt tomträttsavtal eller friköp?

Halvering av tomträttsavgälden för seniorbostäder. Svar på remiss

AVTAL OM UPPHÖRANDE AV TOMTRÄTT SAMT AVFLYTTNING MM

KUNGSGÅRDEN, FRÖSÖN ÖSTERSUNDS KOMMUN

Markanvisningar och exploateringsavtal. Riktlinje för markanvisningar och exploateringsavtal

PM 2004 RIII (Dnr /2004)

Riktlinjer för markanvisning

Yttrande. Remiss från Justitiedepartementet upplåtelse av tomträtt för hyreshusbebyggelse

Tomträttsavgälder för småhus

VILLAÄGARNAs enkätundersökning om tomträtt för småhus

TOMTRÄTTER Handledning för tomträttshavare

Optionsavtal för bostadsbebyggelse avseende fastigheterna Skolbänken 21-24, i Mölnbo

Markanvisningar i Falun

SOLLENTUNA KOMMUN Kommunledningskontoret

2. Utgångspunkter för kommunens fastighetsinnehav

Försäljning av mark i Botkyrka till Botkyrka kommun Hemställan från exploateringsnämnden Villkorat av kommunfullmäktiges beslut senast den 1 juli 2017

Nyttjanderätt i fastigheter - Hyra och bostadsrätt

Handlingar till kommunfullmäktiges sammanträde den 22 mars Använd fliken bokmärken för att snabbt hitta till respektive ärende

Tomträttsavgäld och friköp

TIDIG MARKRESVERVATION

HYRA I Allmänna nyttjanderätter, bostadshyra, II Lokalhyra, andra nyttjanderätter

Mark- och boendeprogrammet

Uppsägning av tomträtt Backa 168:1

Riktlinje Markanvisning

Riktlinjer för kommunala markanvisningar

Riktlinjer för markanvisning

Markanvisningspolicy Samrådshandling

Försäljning av mark i Botkyrka till Botkyrka kommun

TOMTRÄTTSAVTAL. Om dröjsmålsränta gäller vad därom vid varje tidpunkt i lag stadgas.

Tomträtt: Bra eller dåligt?

Riktlinjer för exploateringsavtal

Exploateringsavdelningen Rolf Lundholm Telefon E-post:

Riktlinjer för kommunala markanvisningar och exploateringsavtal

för markanvisningar och exploateringar

Nordisk Socialrättslig Tidskrift

Uppsägning av tomträtter

RIKTLINJER FÖR MARKANVISNING

RIKTLINJER FÖR MARKANVISNING, FÖRSÄLJNING AV TOMTMARK OCH RIKTLINJER FÖR EXPLOATERINGSAVTAL

Yttrande över betänkandet En utvecklad översiktsplanering. Del 2: Kommunal reglering av upplåtelseformer (SOU 2018:46)

Utlåtande. Skarpnäs 5:4

Överenskommelse om exploatering med tomträttsupplåtelse för centrumändamål och kontor inom fastigheten Snäckan 8 på Norrmalm med Remulus Snäckan 8 AB

Att hyra ut till en inneboende

Information rörande sammanläggning och tilläggsavtal

Policy/ Riktlinjer vid försäljning/ arrende av mark, fastigheter samt vattenområden ägda av Tjörns kommun och dess bolag

1(7) Riktlinjer för markanvisning. Avesta kommun. Antaget av kommunfullmäktige 2017-MM-DD

Vem ska återkräva olagligt statsstöd?

ÄLSKA STADEN. BYGG MER! BOSTADSMARKNADEN I SVERIGE

Hyresförhandlingslag (1978:304)

MARKANVISNINGSAVTAL. Bilaga 1

Kommunstyrelsens kontor Datum Dnr KS 2015/0253

Riktlinjer för markanvisning och exploateringsavtal

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM

Riktlinjer för. exploateringsavtal Riktlinjer. markanvisning och exploateringsavtal KS 133. Kommunstyrelsen. Tillsvidare.

Riktlinjer för markanvisning

AVTAL OM LÄGENHETSARRENDE

Remiss - Tomträttsavgäld och friköp (SOU 2012:71)

Styrelsens proposition till stämman rörande hantering av ärenden avseende sammanläggning och tilläggsavtal

Ny anslutningsväg mellan kv Korsräven och Gamla Bromstensvägen i Sundby. Inriktningsbeslut.

Förslag till riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal Antagande

Exploateringskontoret Avdelningen för Projektutveckling. Handläggare Karin Lindgren Gardby Förslag till beslut

Värdefull information för Dig som skall köpa villa.

Värdeförändring vid exploatering av mark i samband med utveckling av spårburen trafik Slutversion

MARKANVISNING AVSIKTSFÖRKLARING/MÅL

AVTAL OM ANLÄGGNINGSARRENDE. mellan STOCKHOLMS KOMMUN. och FASTIGHETSPARTNER BROMMA AB. daterat [ ] 2018

Stockholm den 30 januari 2013

A. DEFINITIONER... 4 B. INLEDNING... 5 C. UPPDRAGET... 5

Hur bor du egentligen?!

Riktlinjer för kommunala markanvisningar

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING

TILLÄGG TILL RAMAVTAL FÖR ÄLTA CENTRUM

Att hyra ut till en inneboende

Transkript:

Riktlinjer för tomträtt, februari 2016 Riktlinjer för tomträtt i Österåkers kommun 1

Riktlinjer för tomträtt Inledning När mark eller fastighet ska avyttras kan tomträtt under vissa särskilda betingelser vara lämplig som upplåtelseform. Framförallt gäller detta inom s.k. flexibla detaljplaner där upplåtelsen är för det ändamål som inte har det största marknadsvärdet enligt detaljplanen. Även där kommunen vet att markanvändningen i framtiden kan ändras är tomträtt en lämplig upplåtelse, då kommunen kan vara med och ta del av värdestegringen. Tomträtt kan också vara lämplig för mark som ska upplåtas för icke kommersiella ändamål, såsom förenings-, kultur- och idrottsverksamhet. Syftet med att införa riktlinjer för tomträttsavtal är att bringa klarhet i vad en tomträtt är, vad som gäller rättsligt samt på vilket sätt avgälden bestäms. Riktlinjerna ska också säkerställa att föreningar, exploatörer och andra intressenter bemöts och hanteras på ett likvärdigt sätt samt har kännedom om kommunens arbetssätt och viljeförklaringar. När dessa riktlinjer antagits av kommunstyrelsen ska de användas som utgångspunkt vid framtagande av tomträttsavtal. I Österåkers kommun är det Samhällsbyggnadsförvaltningens exploateringsenhet som hanterar tomträtter. Antagen av Kommunstyrelsen XXXX-XX-XX Producerad av Samhällsbyggnadsförvaltningen, Österåkers kommun, 2016 2

Vad innebär tomträtt? Tomträtt är en form av nyttjanderätt som funnits sedan 1907 och som ger tomträttshavaren rätt att nyttja en fastighet under obestämd tid för ett visst ändamål mot en årlig avgäld. Tomträtten infördes som ett komplement till äganderätten till en fastighet. Ett av syftena var från början att alla skulle ges möjlighet att bygga ett eget egnahem. För att möjliggöra detta upplät kommunerna sin mark för bostadsbyggnation till en låg kostnad. Bestämmelserna om tomträtt regleras i 13 kap Jordabalken. Den gällande lagstiftningen är huvudsakligen från 1953. Tomträtt kan endast upplåtas av det allmänna (stat, kommun och vissa stiftelser) och innebär en upplåtelse av mark på i princip evig tid. En tomträtt innebär att man hyr mark från det allmänna och tomträttshavaren behöver inte köpa fastigheten. En köpare av ett hus med tomträtt äger inte marken som huset står på, utan betalar en årlig avgift som kallas tomträttsavgäld. De villkor som gäller för tomträtten framgår av det tomträttsavtal som är tecknat mellan kommunen och tomträttshavaren. Uppsägning Kommunen kan vid vissa tidpunkter säga upp avtalet om det är viktigt för kommunen att marken används för andra ändamål. Tomträtten för bostäder kan sägas upp tidigast 60 år räknat från upplåtelsetidpunkten. Motsvarande tid för andra ändamål än bostäder är 20 år. Om kommunen inte säger upp tomträtten förlängs upplåtelsetiden med 40 år (gäller bostäder). Det är mycket ovanligt att en tomträtt sägs upp, men om det skulle ske får tomträttshavaren ersättning. Tomträttshavaren kan inte säga upp avtalet. Inskrivning Tomträttsavtal och eventuella tilläggsavtal skall skrivas in hos inskrivningsmyndigheten. Österåkers kommun ser till att avtalen blir inskrivna hos inskrivningsmyndigheten. Tomträttshavaren betalar den avgift som inskrivningsmyndigheten tar ut när tomträtten upplåts och skrivs in första gången. Ändring och förnyelse av avtal är avgiftsfritt. Ett syfte med att införa tomträtten som rättsinstitut var att kommunerna skulle kunna tillhandahålla bostäder till ett billigare pris än vid försäljning. På så sätt skulle byggverksamheten öka. Ett annat viktigt syfte var också att kommunerna skulle få ta del av markens värdestegring. Tomträtt är en långtgående nyttjanderätt och när den förvärvats intar tomträttshavaren i stort sett fastighetsägarens ställning. Den enda rättighet som fastighetsägaren har är att uppbära en årlig avgäld. Som tomträttshavare kan man således använda marken på nästan samma sätt som om man vore ägare till den. Det innebär bland annat att tomträttshavaren har rätt att sälja tomträtten till någon annan och att pantsätta den. Det finns tomträtter för bostäder (småhus och flerbostadshus) och tomträtter för kommersiella ändamål t.ex. kontor, industri och handel. Tomträtter enligt gällande lagstiftning har ingen bestämd avtalstid utan löper tills vidare. Tomträttsavgälden är oförändrad under en viss tid, en s.k. avgäldsperiod. En avgäldsperiod är normalt tio år (i vissa äldre upplåtelser kan den vara 20 år). Inför en ny period kan båda parter begära ändring av villkoren, t ex. ny avgäld. De nya villkoren regleras i ett tilläggsavtal till tomträttsavtalet och är sedan oförändrade under nästa avgäldsperiod. Endast hel fastighet (d.v.s. ej del av) kan upplåtas med tomträtt. 3

Riktlinjer för tomträtt, februari 2016 Avgäld Tomträttsavgälden är oförändrad under en avgäldsperiod. Perioden är normalt tio år om inte längre tid avtalats. Inför en ny period kan båda parter begära ändringar av villkoren som sedan kommer att vara oförändrade under nästa avgäldsperiod. Om parterna inte kommer överens om de nya villkoren måste talan väckas i domstol. Regler för hur avgälden ska beräknas finns i jordabalken. Enligt jordabalken och rättspraxis är en grundregel att avgälden skall motsvara en skälig ränta på markens värde. Ändamålet med tomträttsupplåtelsen, d.v.s. vad marken får användas till, påverkar markens värde och därmed också storleken på avgälden. För mark upplåten med tomträtt för bostadsändamål i Österåkers kommun beräknas årlig tomträttsavgäld schablonmässigt med hjälp av marknadsvärdet för aktuellt markområde och avgäldsräntan 3,5%. Detta innebär att om marknadsvärdet stiger kan även avgälden öka i olika periodiska intervall. För att beräkna avgälden för en kommersiell tomträtt gör exploateringsenheten en värdering av marken i varje enskilt fall. Tomträttsavgälden är avdragsgill i självdeklarationen som en räntekostnad. Tomträttsavgälden ska betalas årligen i förskott. Försäljning och byte av tomträttshavare ska anmälas skriftligt till exploateringsenheten. Tomträttshavaren betalar utöver avgäld även kommunal fastighetsavgift eller statlig fastighetsskatt enligt samma regler som den som själv äger sin fastighet samt eventuell vägavgift för andel i gemensamhetsanläggning om fastigheten tillhör en sådan. Ändring av avgäld Den tidpunkt när avgäldsperioden löper ut kallas regleringstidpunkt. Ungefär 18 månader före regleringstidpunkten skickar exploateringsenheten ut ett nytt avtal, ett tilläggsavtal, med villkoren för den kommande perioden. För att tomträttsavgälden ska ändras för följande period måste parterna senast ett år före regleringstidpunkten träffa ett tilläggsavtal eller väcka talan i domstol. 4

Om parterna inte är överens? Ifall parterna inte kommer överens om de nya villkoren för nästa avgäldsperiod måste den part som vill ha en ändring av villkoren väcka talan i domstol, annars gäller de nya villkoren oförändrade under nästa avgäldsperiod. Sådan talan i domstol måste väckas senast ett år före regleringstidpunkten. På så sätt får parterna en opartisk prövning i domstol. Man kan fortsätta förhandla även om någon av parterna har väckt talan och det vanligaste är att man kommer överens under dessa förhandlingar. Om man inte gör det så prövar domstolen saken och bestämmer de nya villkoren i en dom.de nya villkoren gäller från regleringstidpunkten även om den skulle vara passerad. Domen är möjlig att överklaga till hovrätten. Den som förlorar målet kan även bli skyldig att betala den andra partens kostnader för domstolsprövningen. Lag och rätt om tomträtt Vid förvaltning av tomträtter måste hänsyn först och främst tas till jordabalken. Jordabalken reglerar t.ex. hur man ska beräkna avgälden och hur man gör om man inte kommer överens om villkoren i det nya avtalet. Övriga lagar som är tillämpliga är kommunallagen och EU-rätten. En viktig del av kommunallagen är den s.k. likställighetsprincipen. Den innebär att vissa kommunmedlemmar eller grupper av kommunmedlemmar inte får särbehandlas utan sakliga skäl. Även EU betonar likabehandling, där finns ett förbud för myndigheter och kommunala organ att ge någon form av stöd som kan snedvrida konkurrensen. Kommunen får alltså inte gynna någon part genom att sätta tomträttsavgälder på andra grunder än de som anges i jordabalken. Kontakt: plan.exploatering@osteraker.se Exploateringsenheten Österåkers Kommun 184 86 Åkersberga 5