A. DEFINITIONER... 4 B. INLEDNING... 5 C. UPPDRAGET... 5

Transkript

1

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING A. DEFINITIONER... 4 B. INLEDNING... 5 C. UPPDRAGET... 5 D. SAMMANFATTNING ) Tomträttsavgäld ) Friköpspris ) Avbetalning m.m ) Kommunalt förtätningsprojekt E. FÖRDJUPNING Tomträttsavgäld Första frågeställningen Likartat sätt att bestämma tomträttsavgäld Avgränsning av frågeställningen Tillämpning i praktiken Den konkreta frågeställningen Allmänt om tomträtt Allmänt om vederlag för tomträttsupplåtelse Avgälden Hur tomträttsavgäld bestäms Överväganden kring avgäldsunderlaget Konklusioner Sammanfattning Friköpspris Andra frågeställningen Friköp av tomträtt Avgränsning av frågeställningen Tillämpning i praktiken Den konkreta frågeställningen Reglering av friköp och tomträttens upphörande Överväganden kring friköp Konklusioner Sammanfattning Avbetalning m.m Tredje frågeställningen Möjligheterna att tillåta avbetalning/delbetalning vid friköp av tomträtter Avgränsning av frågeställningen Närmare om problemställningen Rättslig inramning Överväganden kring avbetalning och delbetalning Sammanfattning /74

3 4. Kommunalt förtätningsprojekt Fjärde frågeställningen Möjligheterna att friköpa del av tomträttsfastighet i de fall annan del av tomträttsfastigheten skulle kunna bli föremål för ett kommunalt förtätningsprojekt Avgränsning av frågeställningen Rättslig inramning Överväganden friköp av del av tomträtt Sammanfattning /74

4 A. DEFINITIONER Boarea, BOA Bruttoarea, BTA Bruksvärdeshyra Delphi Forum Kommunen Lokalarea, LOA Presumtionshyra Marknadshyra Bruksarea helt eller delvis ovan mark inrättade för boende. I BOA inräknas all area inom en bostad inrättad för vistelse, hygien, intern kommunikation och förvaring samt sådana förråd som har ingång direkt från bostaden. Dessutom ingår för småhus vissa i standarden måttdefinierade delar av en våning som ligger delvis under mark. Area av nyttjandeenhet eller annan grupp av sammanhörande mätvärda utrymmen, begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida eller annan för mätvärdhet angiven begränsning. Bruttoarea beräknas enligt SS Reglerar hyran för privatägda fastighetsbolag. Ska baseras på lägenhetens beskaffenhet (storlek, antal rum, utrustningsstandard), förmåner knutna till lägenheten (gemensamma utrymmen etc) och övriga faktorer (läge, tillgång till kommersiell och offentlig service, miljö etc). I praktiken bestäms dock bruksvärdet, och därmed hyran, genom en jämförelse med likvärdiga lägenheter i de kommunalägda (allmännyttiga) bostadsbolagens bestånd. Advokatfirman Delphi i Malmö AB Forum Fastighetsekonomi AB Malmö kommun Bruksarea för utrymmen inrättade för annat ändamål än boende eller sidofunktioner till boende eller för byggnadens drift eller allmänna utrymmen. Presumtionshyror är ett system för nybyggda lägenheter och infördes Utgångspunkten är att hyran för en nybyggd hyreslägenhet ska täcka hyresvärdens kostnader för att producera den. Det pris en hyresgäst är beredd att betala för en lokal av en viss standard i ett visst läge vid en viss tidpunkt. 4/74

5 B. INLEDNING Malmö stad har för närvarande tomträtter upplåtna för bostadsändamål. Av dessa avser 599 flerbostadsfastigheter och småhusfastigheter. För de tomträtter som är upplåtna för flerbostadshus görs vid avgäldsreglering en bedömning av varje enskilt objekt för sig utifrån principen om en s.k. försiktig marknadsvärdering. En avgäldsränta om tre procent tillämpas för tioåriga avgäldsperioder. Vid friköp av flerbostadshus tillämpas ett fullt marknadsvärde för marken. För småhus tillämpas en schablonmetod för att beräkna tomträttsavgäld och friköpspris. Schablonmetoden innebär sedan tekniska nämndens beslut att avgälden ska motsvara tre procent av 65 procent av marktaxeringsvärdet det år avgälden regleras för småhus med tioårig avgäldsperiod och att friköpspriset ska motsvarar 65 procent av marktaxeringsvärdet. Friköpspriset får dock aldrig vara lägre än avgäldsunderlaget, d.v.s. det ursprungliga försäljningspriset för tomten och inte heller lägre än marktaxeringsvärdet år Ett antal privata bostadsrättsföreningar har framfört kritik mot hur Malmö stad fastställer avgäldsnivåer och friköpspriser. Kritiken går dels ut på att bostadsrättsinnehavarna missgynnas när det gäller avgäldsnivåer och friköpspriser, dels att konjunkturen på bostadsmarknaden har medfört att många bostadsrättsföreningar nu inte har möjlighet att friköpa sina fastigheter. C. UPPDRAGET Tekniska nämnden har med anledningen av kritiken gett förvaltningen i uppdrag att utreda frågan om hur avgäldsnivåer och friköpspriser kan fastställas för tomträtter upplåtna för bostadsändamål. Förvaltningen har därefter genom direktupphandling uppdragit åt Delphi att utreda de frågor som uppdraget innefattar. Delphi har inom ramen för sitt uppdrag uppdragit åt Forum att utreda de fastighetsekonomiska aspekterna av frågeställningarna. Från Delphi har advokaterna Jonas Månsson, Anna Moll och Mats Engstrand samt biträdande jurist Henry Johansson deltagit. Från Forum har civilingenjörerna Rolf Simón och Olle Winroth deltagit. Uppdraget omfattar följande fyra frågor: 1. Se över möjligheterna för och konsekvenserna av ett likartat sätt att bestämma tomträttsavgäld för småhus respektive flerbostadshus. 2. Se över möjligheterna för och konsekvenserna av ett likartat sätt att bestämma friköpspris för småhus respektive flerbostadshus. 3. Utreda möjligheterna att tillåta avbetalning/delbetalning vid friköp av tomträtter. 5/74

6 4. Utreda möjligheterna att friköpa del av tomträttsfastighet i de fall annan del av tomträttsfastigheten skulle kunna bli föremål för ett kommunalt förtätningsprojekt. Frågeställningarna rubriceras i det följande 1. Tomträttsavgäld 2. Friköpspris 3. Avbetalning m.m. 4. Kommunalt förtätningsprojekt 6/74

7 D. SAMMANFATTNING Utredningens samlade slutsatser kan när det gäller tomträttsavgäld och friköpspris sammanfattas enligt följande. Nuvarande principer tomträtter Malmö stad Avgäld vid omförhandling Friköp av tomträtt Flerbostadshus 1) Tomträttsavgäld Avgäldsunderlag försiktigt bedömt marknadsvärde. Förenklad värdering (bedöms internt). Särskild värdering (bedöms internt). Ej nödvändigtvis samma värdebedömning som vid omreglering. Föreslagna principer tomträtter Malmö stad Avgäld vid omförhandling Friköp av tomträtt Flerbostadshus Fastställ marknadsvärdenivåer på samma sätt som vid prissättning vid friköp och vid försäljning och av byggklar mark. Avgäldsunderlaget sätts till 50 %av marknadsvärdenivån. Ingen förändring föreslås Småhus 65 % av marktaxeringsvärdet. 65 % av marktaxeringsvärdet. Småhus Ingen förändring föreslås Ingen förändring alternativt höjas till marknadsvärdet ( % av marktaxeringsvärdet) Tomträttsavgälden ska enligt jordabalken bestämmas på grundval av det värde som marken äger vid tiden för omprövningen. Vid bedömning av markvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen. Med hänsyn till att tomträttsupplåtelse för småhus respektive flerbostadshus får sägas vara upplåtelser med olika ändamål är det inte orimligt att hänsyn till dessa skillnader bör tas vid bestämmande av tomträttsavgälden. Tomträttsavgälden ska motsvara en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Det finns flera metoder för att uppskatta markvärdet och lagstiftningen ger ingen ledning på denna punkt. I förarbetena uttrycks det däremot att det för småhus är ändamålsenligt att använda marktaxeringen medan en mer individuell uppskattning kan lämpa sig för flerbostadshus. Det är i och för sig legalt möjligt att tillämpa samma metod för att fastställa markvärdet för såväl småhus som flerbostadshus men det förutsätts att hänsyn tas till upplåtelsernas olika ändamål och att resultatet ger en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Kommunen tillämpar i dag en schablonmetod där marktaxeringsvärdet läggs till grund för fastställande av avgäldsunderlaget för småhus medan det för flerbostadshus görs en intern marknadsvärdering (en s.k. försiktig marknadsvärdering ) som bl.a. bygger på lokalkännedom, anpassning till skälig avkastning eller skälig ränta på markvärdet samt såväl ett golv som ett tak för avgäldsnivån. Den avgäldsränta som tillämpas uppgår till tre procent för såväl småhus som flerbostadshus. Mot bakgrund av att avgäldsnivån stått sig vid domstolsprövningar och att den i förhållande till övriga kommuner ligger inom det spann som tillämpas bedöms den av utredningen möta lagens krav på skälig ränta på markvärdet. 7/74

8 När det gäller fastställande av avgäldsunderlaget drar utredningen slutsatsen att det varken finns legala eller ekonomiska skäl att ändra på rådande system för att i stället fastställa markvärdet för småhus och flerbostadshus genom att tillämpa en och samma metod. Att fastställa markvärdet för småhusen genom att göra en individuell marknadsvärdering i stället för att utgå från taxeringsvärdet skulle bli alltför arbetsintensivt och är heller inte motiverat eftersom underlaget för småhusen är relativt gott. Att låta marktaxeringsvärdet ligga till grund för fastställandet av markvärdet för flerbostadshusen är heller inte lämpligt dels eftersom underlaget baseras på väldigt få markförsäljningar, dels eftersom tomtvärdetabellen som ligger till grund för taxeringsvärdena omfattar alltför stora riktvärdeområden och inte tar hänsyn till om byggrätten avser bostadsrätt eller hyresrätt. Eftersom marktaxeringsvärdet fastställs schablonmässigt skulle även viktig lokalkännedom gå förlorad om detta skulle läggas till grund för fastställandet av markvärdet för flerbostadshusen. För det fall att ett alternativ till nuvarande sätt att fastställa avgäldsunderlaget för flerbostadshus ändå söks föreslår utredningen att begreppet försiktigt marknadsvärde ersätts av en modell där ett individuellt marknadsvärde (fulla marknadsvärdet) fastställs och offentliggörs för varje enskild tomträtt. Det individuella marknadsvärdet omvärderas med förutbestämda tidsintervaller (t.ex. vart tionde år). Beroende på hur ofta marknadsvärdet fastställs kan det vara motiverat att även uppräkna detsamma med en förutbestämd procentsats under den period som det tillämpas (att jfr med indexuppräkning). 75 procent av det individuella marknadsvärdet motsvarar ett tänkt taxeringsvärde. För att hamna i paritet med vad som gäller för småhus (där avgäldsräntan beräknas på 65 procent av taxeringsvärdet) föreslår utredningen att avgälden för flerbostadshusen ska beräknas på 65 procent av 75 procent av det individuella marknadsvärdet, vilket motsvarar ca 50 procent av det individuella marknadsvärdet. Det bör noteras att förslaget initialt medför en större arbetsinsats än vad som krävs enligt rådande system, men att modellen kan förväntas medföra en ökad transparens och förutsebarhet. Den föreslagna modellen bör ta höjd för möjligheten att vid plötsligt förändrade förutsättningar på bostadsmarknaden kunna omvärdera det fastställda och offentliggjorda marknadsvärdet oberoende av förändringens riktning. Skäl att ändra avgäldsräntan från den tillämpade räntan om 3 procent föreligger inte. 2) Friköpspris Äganderätten till fast egendom är skyddat bl.a. av europakonventionen och den svenska grundlagen. Någon principiell rättighet för tomträttshavare att friköpa den fastighet som de innehar med tomträtt föreligger inte. Någon legal skyldighet att erbjuda friköp av tomträtt föreligger inte. Tomträttshavaren har ett gott ekonomiskt incitament att friköpa tomträtten om denne erbjuds att göra det till ett belopp som motsvarar avgäldsunderlaget. Den 8/74

9 avkastning som kommunen har på det kapital som tomträttsbeståndet representerar är däremot svår att uppnå på annat sätt. Ur ett ekonomiskt perspektiv finns det inte några fördelar för kommunen att erbjuda friköp till ett pris motsvarande avgäldsunderlaget. Flerbostadshus friköps om erbjudande ges för närvarande till marknadsvärdet och småhus friköps till 65 procent av marktaxeringsvärdet. Förutsatt att reglerna om kommunal kompetens inte åsidosätts är det i och för sig legalt möjligt att använda samma modell för att bestämma friköpspris för såväl småhus som flerbostadshus. Av samma skäl som i fråga om fastställande av avgäld är konklusionen emellertid att friköpspris för småhus lämpligast bestäms med stöd av marktaxeringsvärdet och att friköpspris för flerbostadshus bestäms med stöd av en marknadsvärdering. Det noteras att likställighetsprincipen inte är tillämpbar vid köp och försäljning av fast egendom och att denna därför inte uppställer något rättsligt hindermot att fastställa friköpspris för småhus respektive flerbostadshus på olika sätt. Kommunen är inom ramen för sin ekonomiska förvaltning i motsats här till förpliktad att följa kravet på god avkastning och ska därför finna det bästa priset att agera marknadsmässigt. I tillägg här till ska framhållas att tomträttshavare inte är någon homogen grupp, utan består av olika grupperingar med vitt skilda förutsättningar och finansieringsmöjligheter, vilket kan motivera att olika modeller används för att fastställa friköpspriset för småhus och flerbostadshus. Skillnaderna ligger härutöver i tomträttens förutsättningar för byggnadsutformning, möjlig nyttjandegrad, grönytor och trädgård, andra bebyggelseförutsättningar, avkastningskrav och geografisk placering i staden. Kort sagt finns det få likheter mellan småhus och flerbostadshus. Den granskning som utredningen gjort visar även att andra kommuner runt om i landet gör skillnad på småhus och flerbostadshus. Utredningen visar att den procentsats som kommunen tillämpar för att fastställs friköpspriset för småhus (65 procent) är i nivå med de procentsatser som tillämpas av övriga kommuner. Kommunen gör inte någon skillnad mellan olika typer av fastigheter inom flerbostadbeståndet (dvs kommersiella fastigheter och bostadsrättsföreningar) utan erbjuder friköp till det fulla marknadsvärdet för båda. Utredningen finner detta motiverat mot bakgrund av att kommersiella fastigheter kan ombildas till bostadsrättsföreningar. Ett lägre friköpspris för en kommersiell fastighet vore därför olämpligt. Om Kommunen ändå vill tillämpa samma modell för att erbjuda friköp av småhus och flerbostadshus så bör det enligt utredningen vara mer motiverat för kommunen att justera upp nivån för småhus än att justera ner den för flerbostadshus. Skälet härtill är dels att det inte är lämpligt att tillämpa taxeringsvärdet istället för marknadsvärdet vid fastställandet av friköpspriset för flerbostadshus dels att kommunen är skyldig att förvalta sina medel på ett sådant sätt att krav på god avkastning och betryggande säkerhet kan tillgodoses. Konsekvensen av att till- 9/74

10 lämpa 65 procent av marktaxeringsvärdet vid friköp av flerbostadshus skulle innebära en halvering av friköpspriset i förhållande till friköp till det fulla marknadsvärdet, vilket inte anses innebära att Kommunen i så fall tillgodoser kravet på god avkastning. Mot bakgrund av att friköpspriset för flerbostadshus alltjämt bör utgörs av det fulla marknadsvärdet kan friköpspriset för småhus i stället sättas till 133 procent av marktaxeringsvärdet. Efter avdrag för bl.a. VA-anslutning och tomtanläggningar skulle friköpspriset troligen landa runt 100 procent av marktaxeringsvärdet. Utredningen föreslår som alternativ att friköpspris för småhus justeras till 133 procent av marktaxeringsvärdet och att avdrag för värdet av markanläggning därefter görs. En eventuell uppjustering av friköpspriset av småhus bör kommuniceras i god tid för att skapa förutsebarhet och ge tomträttshavarna tid och möjlighet att friköpa enligt de befintliga, och mer generösa, reglerna. 3) Avbetalning m.m. Förslaget med avbetalning respektive delbetalning stöter på såväl legala som praktiska problem och står uppenbart i strid med den kommunala kompetensen. Det finns vidare en uppenbar risk att avbetalningssystemet strider mot statsstödsreglerna, förbudet mot att främja näringslivet och konkurrensreglerna. Det saknar dessutom allmänt intresse. Utredningen drar därför slutsatsen att det varken är lämpligt eller ens tillåtet från ett kommunalrättsligt perspektiv att Kommunen tillåter av- respektive delbetalning i samband med friköp av tomträtter. En av grundförutsättningarna för kommunala beslut är att de innefattar ett allmänt intresse för kommunen. Ett system med att erbjuda avbetalning vid friköp av tomträtt, oavsett om det skulle omfatta såväl tomträttshavare till småhus som flerbostadshus, kan inte anses tillgodose ett allmänt intresse för kommuninvånarna utan endast ett intresse för en avgränsad grupp; tomträttshavarna inom kommunen. Tillämpningen av ett beslut om att införa avbetalning för friköp av tomträtt skulle även innebära ett åsidosättande av likställighetsprincipen eftersom det skulle innebära en särbehandling av tomträttshavarna gentemot övriga kommuninvånare. Eftersom ett system med avbetalning vid friköp av tomträtt skulle innebära att kommunen stod kreditrisken under avbetalningsperioden kan systemet likställas med att kommunen skulle lämna ekonomiskt stöd till de tomträttshavare som nyttjande systemet. Av kommunal-lagen framgår att individuellt riktat stöd till enskilda näringsidkare får lämnas bara om det finns synnerliga skäl för det. Övriga kommuninvånare kan inte förväntas ha ett intresse av att kommunen erbjuder denna typ av tjänst till tomträttshavarna, särskilt inte mot bakgrund av att det skulle innebära att kommunen stod en kreditrisk som bankerna inte varit beredda att ta. Kommuners möjligheter att bedriva näringsverksamhet är begränsad till att tillhandahålla allmännyttiga anläggningar eller tjänster till kommunmedlemmarna. Den typ av bank- och finansverksamhet som ett system med avbetalning innebär kan inte anses falla inom den kommunala kompetensen utan är ett klart exempel 10/74

11 på sådan verksamhet som är förbehållen det privata näringslivet. Avbetalningssystemet löper vidare risk att uppenbart stå i konflikt med statsstödsreglerna. När det gäller delbetalning eller succesivt köp av ideell andel av fastighet medför det att ett samägande uppkommer mellan parterna. Med anledning av detta drar utredningen slutsatsen att ett sådant förfarande - förutom att det är omständligt - även är direkt olämpligt. Ett samägande skulle begränsa kommunens handlingsmöjligheter på ett icke önskvärt sätt. Till att börja med förutsätts att ägarna måste fatta beslut om fastigheten med full enighet. Kravet på enighet omfattar följaktligen även bestämmandet av tomträttsavgälden. Att enighet kan vara svår att nå i en sådan fråga kan inte anses oväntat med tanke på att tomträttshavaren, intill dess att fastigheten till fullo förvärvats, till skillnad från kommunen även har ett intresse av att tomträttsavgälden är så låg som möjligt. Kan delägarna inte kan komma överens om hur den samägda egendomen ska skötas kan en god man, på begäran av en av delägarna, utses av tingsrätten. Härtill kan även att delägare initiera om en tvångsförsäljning av fastigheten utan möjlighet för Kommunen att lägga in ett veto. 4) Kommunalt förtätningsprojekt Att friköpa del av fastighet med tomträtt förutsätter att tomträttshavaren vill släppa en del av det ursprungliga området för tomträtten och att kommunen vill sälja delar av fastigheten. Ur kommunens perspektiv kan det vara fallet då förtätning av bebyggelsen i området önskas. Ur tomträttshavarens perspektiv kan så vara fallet under förutsättning att denne ersätts för det område som släpps. Varken tomträttshavaren eller kommunen har emellertid någon skyldighet att göra någon förändring i löpande tomträttsavtal eller att sälja tomträttsfastigheten. För att tomträttshavaren ska förmås friköpa del av tomträtten och för att kommunen ska kunna uppnå ambitionen att genomföra planerad - eller på annat sätt önskad - förtätning av bebyggelsen behöver båda parter således ett incitament. Redan en förväntan om ändrad markanvändning inom den icke bebyggda delen av tomträtten kan ha ett värde, men typiskt sätt är värdet inom den icke bebyggda tomträtten som störst om det finns en laga kraft vunnen detaljplan som tillåter ytterligare byggrätter utöver de tidigare medgivna. För det fall att en ny detaljplan sålunda medför ytterligare byggrätter på tomträttsfastigheten så anses det uppkomma en vinst vid köp av den bebyggda delen, som bl.a. består att det är möjligt att bebygga den sedan parterna kommit överens om att förändra den ursprung-liga tomträtten. Vinsten kan fördelas mellan parterna. Vinstfördelningen innebär ett incitament för tomträttshavaren att släppa rådigheten över delar av det område som tidigare omfattades av tomträtten. För att säkerställa att friköpspriset inte sätts för lågt och att fördelning av vinst sker på ett korrekt sätt bör den vinst som uppkommer värderas i varje enskilt fall för att säkerställa att vinstfördelningen inte sker i strid med kommunalrättsliga 11/74

12 principer. Detta oavsett om en ny detaljplan antagits för området eller om det endast finns förväntningar om en ändrad markanvändning. Incitament till friköp för förtätning av staden skapas genom att den vinst det innebär att ytterligare byggrätter kan aktualiseras när tomträttsavtal som tidigare begränsade byggrätten ändras och att denna vinst delas mellan tomträttshavaren och kommunen. 12/74

13 E. FÖRDJUPNING 1. Tomträttsavgäld Första frågeställningen Likartat sätt att bestämma tomträttsavgäld Uppdraget för utredningen är att se över möjligheterna och konsekvenserna av ett likartat sätt att bestämma tomträttsavgäld för småhus respektive flerbostadshus. Avgränsning av frågeställningen Första frågeställningen handlar bl.a. om möjligheterna till ett likartat sätt att bestämma tomträttsavgäld för småhus respektive flerbostadshus. Vid besvarandet av denna frågeställning behöver frågan om likartat inledningsvis kort behandlas på följande sätt. Med ett likartat sätt att bestämma tomträttsavgäld förstås i det fortsatta att någon skillnad i bestämmandet av tomträttsavgäld mellan småhus och flerbostadshus inte görs. För att besvara frågan behöver en beskrivning av vad lagen och tillämpningen av lagen föreskriver om det sätt på vilket tomträttsavgäld ska eller bör bestämmas för småhus respektive flerbostadshus och i vilken utsträckning det skiljer sig åt. Därefter bedöms om förutsättningar föreligger för att bedöma småhus respektive flerbostadshus på samma sätt eller på ett likartat eller snarlikt sätt vari innefattas en bedömning av eventuella legala konsekvenser. Frågan om de ekonomiska konsekvenserna av ett på detta sätt likartat sätt att bestämma tomträttsavgäld behandlas i ett senare avsnitt. I samband med denna frågeställning hanteras även frågan om konsekvenserna av att vid bestämmande av avgälden tillämpa t.ex. samma procentsats på avgäldsunderlaget, d.v.s. 65 procent av marktaxeringsvärdet eller av marknadsvärdet avseende båda eller på annat sätt likvärdig andel. Då tomträttsavgälden är en effekt av såväl avgäldsunderlaget som avgäldsräntan kommer båda parametrarnas legala inramning att belysas i det fortsatta. Tillämpning i praktiken När det gäller småhus tillämpar Malmö stad för närvarande ett avgäldsunderlag som baseras på marktaxeringsvärdet, varvid 65 procent av marktaxeringsvärdet utgör avgäldsunderlag. Den avgäldsränta som tillämpas uppgår till 3 procent. När det gäller flerbostadshus görs en marknadsvärdebedömning i det enskilda fallet. Den aktuella marknadsvärdebedömningen landar i vad Malmö stad kallar för en försiktig uppskattning av värdet. Avgäldsunderlaget utgörs således av ett marknadsvärde, som Malmö stad kallar för ett försiktigt marknadsvärde. Med försiktigt marknadsvärde förstås en marknadsvärdebedömning som baseras på ett ortsprismaterial, men där hänsyn tas till skillnad i geografiskt läge, frågan om hur gott bostadsläget är och eventuella begränsningar i det kommersiella lä- 13/74

14 get samt till tidsperspektivet i fastighetstaxeringen; d.v.s. skillnader mellan värderingsobjektets värderingsområde och ortsprismaterialet. Ett tak för avgäldsunderlaget tillämpas i tillägg härtill. Den avgäldsränta som tillämpas för flerbostadshus uppgår till 3 procent. Den konkreta frågeställningen Frågan att utreda är konkret om det är möjligt att som avgäldsunderlag tillämpa marktaxeringsvärdet för småhus som för flerbostadshus och om det är möjligt att tillämpa marknadsvärdering vid fastställande av avgäldsunderlaget för såväl småhus som för flerbostadshus. Allmänt om tomträtt Tomträtten är till sin legala konstruktion en nyttjanderätt till fast egendom. Frågor om tomträtt regleras i 13 kap. jordabalken och tomträtt definieras i 1 på följande sätt. Nyttjanderätt till fastighet under obestämd tid kan för visst ändamål mot årlig avgäld i pengar upplåtas som tomträtt. Tomträttens fyra grundläggande kriterier har således bestämts till att 1) ha en hel fastighet såsom objekt, 2) gälla under obestämd tid, 3) avse ett visst ändamål och 4) ske mot ett vederlag i form av årlig avgäld i pengar. Tomträtt ska upplåtas skriftligen och i handlingen ska uttryckligen anges att upplåtelsen avser tomträtt 1. I upplåtelsehandlingen ska anges ändamålet med upplåtelsen och det belopp varmed avgälden ska utgå till dess annat bestämmes 2. Tomträttsavtal får ej uppsägas av tomträttshavaren 3. Uppsägning får däremot ske från fastighetsägarens sida om det gäller tomträtt för bostadsbebyggelse och om det är av vikt för ägaren att fastigheten användes för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt än tidigare. Genom uppsägning från fastighetsägarens sida kan alltså tomträtt bringas att upphöra, men endast vid utgången av vissa tidsperioder. Om inte längre tid överenskommits, utgör den första perioden sextio år, räknat från upplåtelsen eller den senare dag som angivits i upplåtelsehandlingen, samt varje följande period fyrtio år räknat från utgången av närmast föregående period 4. Trots att tomträtten begreppsmässigt såsom nyttjanderätt är att hänföra till lös egendom, uppvisar den i flera avseenden drag som annars karakteriserar fast egendom. Detta är resultatet av en medveten strävan från lagstiftaren att skapa ett användbart alternativ till ägande av fast egendom kap. 3 jordabalken (1970:994), JB kap. 4 JB kap. 13 JB kap. 14 JB. 14/74

15 I tomträttslagstiftningen föreskrivs det i stor utsträckning att tomträtten ska lyda under samma regler som gäller för fast egendom 5. Allmänt om vederlag för tomträttsupplåtelse Avgälden Tomträttsavgälden kallas den ersättning som en tomträttshavare betalar till fastighetsägaren för sin tomträtt, det vill säga hyran för att få använda viss mark. Tomträtten ska upplåtas mot ett vederlag i form av en årlig avgäld som ska utgå i pengar. I upplåtelsehandlingen ska anges det belopp som avgälden ska uppgå till intill dess något annat bestäms 6. Om denna uppgift saknas, ska ansökan om inskrivning av tomträttsupplåtelsen avslås 7. Dessa bestämmelser ska ses mot bakgrund av att tomträttsreglerna före år 1953 inte uppställde några hinder mot att upplåta tomträtter utan vederlag. I praxis skedde emellertid upplåtelser av tomträtt nästan undantagslöst mot vederlag, även om det kunde förekomma att vederlaget ibland sattes så lågt att det inte hade någon egentlig ekonomisk betydelse. I och med att tomträtten sedan år 1954 upplåts som i princip ständiga nyttjanderätter har det ansetts principiellt viktigt att det med jämna mellanrum erläggs en avgäld för att erkänna fastighetsägarens äganderätt till marken. Det ställs därför upp som en ovillkorlig förutsättning för att en upplåtelse ska anses som tomträtt att upplåtelsen sker mot ett vederlag och att detta betalas i form av en årlig avgäld. Hur denna avgäld ska bestämmas fastställs varken i lagen eller i dess förarbeten. Någon praxis i frågan finns inte. Avtalsfrihet råder således, givet att avgäld avtalas. Detta gäller dock enbart den första avgäldsperioden, varefter fastighetsägaren enligt reglerna om omreglering av avgälden 8 kan kräva att avgälden marknadsanpassas. Det finns samtidigt en möjlighet att avtala om avgäldsperioder som vida överstiger minimiperioderna enligt lag 9, vilket möjliggör att genom avgäldsbestämningen under lång tid subventionera tomträttshavarens förfogande över marken. Avgälden ska utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder 10. Om inte längre tid överenskommes, utgör varje period tio år, den första räknad från upplåtelsen eller den senare dag som angivits i upplåtelsehandlingen. Avgäldsperioderna avviker från de perioder som styr vid vilka tidpunkter som fastighetsägaren kan säga upp tomträtten kap. 7 och 26 JB kap. 4 1 st. JB kap. 2 1 st. 2 p JB kap. 11 JB kap 10 JB kap. 10 JB. 11 Jfr 13 kap. 14 JB. 15/74

16 Att upplåtelsen ska ske mot en återkommande avgäld innebär att avgälden ska betalas under hela den tid som tomträtten består. Att avgälden ska vara årlig innebär att den ska beräknas och betalas per år, vilket naturligtvis inte utgör något hinder mot att i upplåtelsen bestämma att den årliga avgälden delas upp på flera kortare betalningsperioder. Ett ytterligare krav är att avgälden ska bestämmas att betalas i pengar. Det innebär att naturalster, arbetsprestationer eller dylikt inte är tillåtna vederlag. Till skillnad från vad som gäller för arrendeavgift vid jordbruksarrende, som också ska betalas i pengar 12, finns det inte möjlighet till en rörlig avgäld under avgäldsperioden, bestämd enligt index eller dylikt. I stället gäller att avgälden ska utgå med ett oförändrat belopp under avgäldsperioden 13. I 13 kap. 11 JB har samlats samtliga de regler som rör avgäldens storlek under en kommande period. Hur tomträttsavgäld bestäms Tomträttsavgälden ska efter den första avgäldsperioden bestämmas i enlighet med 13 kap st. JB. Bestämmelsen har följande lydelse. Väcker fastighetsägaren eller tomträttshavaren under näst sista året av den löpande perioden talan om omprövning av avgälden, skall rätten på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen bestämma avgälden för den kommande perioden. Vid bedömande av markvärdet skall hänsyn tagas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skall tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Tomträttsavgälden ska således beräknas med hjälp av tomtens markvärde avgäldsunderlaget och avgäldsräntan. I samband med reglering av avgälden för kommersiella tomträtter och tomträtter upplåtna för flerfamiljshus gör kommunen en särskild värdering av marken i varje enskilt fall. För småhustomträtter regleras avgälden schablonmässigt. För närvarande används marktaxeringsvärdet. För äldre tomträtter upplåtna mellan åren 1907 och 1953 gäller andra regler, bl.a. är avtalstiden bestämd och avgälden vanligtvis oförändrad under hela avtalstiden. När avtalstiden går ut erbjuds tomträttshavaren som regel ett nytt tomträttsavtal. I samband med detta sker en övergång till nyare lagstiftning och villkoren blir desamma som vid modern tomträtt. Moderna tomträtter (upplåtna fr.o.m. den 1 januari 1954) har ingen bestämd avtalstid utan löper tillsvidare. Utgångspunkterna för avgäldsbestämning Om överenskommelse om ändring av avgälden för den kommande tidsperioden inte träffas innan ett år före utgången av den löpande perioden ligger avgäldsnivån fast för kommande avgäldsperiod. För att avgälden ska ändras måste någon av parterna väcka talan i domstol om omprövning av avgälden. Domstolen ska då 12 9 kap. 29 JB kap. 10 JB. 16/74

17 på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen bestämma avgälden för den kommande perioden och vid bedömningen av markvärdet ta hänsyn till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som ska tilllämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse 14. Avgälden ska enligt förarbetena motsvara en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Detta innebär att det inte med nödvändighet är fråga om att förbehålla fastighetsägaren den fulla avkastningen av markvärdet, utan en skälighetsbedömning kan leda till att avgälden sätts lägre. Därmed ges utrymme för att beakta de omständigheter hänförliga till markvärdebestämningen som nämns i paragrafen, liksom att beakta t.ex. bostadssociala skäl. Med hänvisning till förarbetsuttalandet konstaterade Högsta domstolen i ett vägledande avgörande 15 att det saknades fog för den inställning som fastighetsägaren hade intagit, nämligen att det av markägaren fordrade beloppet skulle godtas, om det inte befanns oskäligt. Domstolarna har därutöver i flera fall betonat att det ytterst är fråga om en skälighetsbedömning när avgälden ska fastställas. I ett senare vägledande avgörande 16 uttalade Högsta domstolen följande: Inledningsvis skall framhållas att, såsom framgår av tidigare återgivna uttalanden i förarbetena till , avgälden avses motsvara en skälig ränta på markvärdet. Något krav på exakthet i ränteberäkningen uppställs alltså inte. Det är inte heller möjligt att med tillämpliga metoder uppnå exakthet, framför allt inte om de innehåller flera, var för sig i högre eller lägre grad osäkra komponenter. Beräkningsmetoderna ger en mer eller mindre tillförlitlig ledning, men ytterst blir det fråga om en skälighetsbedömning. Avgäldsunderlaget Bakgrunden till avgäldsreglerna står att finna i ett av tomträttens grundläggande syften, nämligen att utgöra ett rättsinstitut som står äganderätten till fast egendom nära samtidigt som värdestegringen på marken ska tillfalla fastighetsägaren, tillika tomträttsupplåtaren. Detta möjliggörs dels genom att fastighetsägaren inte avhänder sig äganderätten till fastigheten utan vid tomträttens upphörande kan tillgodogöra sig värdestegringen på marken, dels genom att avgälden är konstruerad så att den ska utgöra en avkastning till fastighetsägaren baserad på markvärdet. På så sätt kan fastighetsägaren i ett tomträttsförhållande så långt möjligt tillgodoräkna sig markvärdestegringen på samma sätt som fastighetsägare i allmänhet. Lagtexten och dess förarbeten ger sparsam och mycket allmänt hållen ledning för avgäldsbestämningen. Av lagtexten framgår att avgälden inför en kommande period ska bestämmas på grundval av det värde som marken har vid omprövningen samt att det vid bedömningen av markvärdet ska tas vissa hänsyn kap. 11 JB. 15 NJA 1975 s NJA 1986 s /74

18 Styckets utformning ger sålunda vid handen att det ska göras en helt självständig prövning av avgälden vid varje omprövningstillfälle, utifrån det då gällande markvärdet. Någon koppling till avgälden under den första avgäldsperioden, då avtalsfrihet beträffande avgäldens storlek gällt mellan parterna, finns alltså inte. Det innebär att t.ex. inledningsvisa subventioner av avgälden helt upphör i och med det första omprövningstillfället. I lagförarbetena, som i denna del flitigt har citerats i rättspraxis, utvecklas innebörden av lagtexten på så sätt att avgälden bör motsvara en skälig ränta på det uppskattade markvärdet 17. Detta uttalande har lett till att avgälden i praktiken så gott som undantagslöst fastställs genom en metod där det först bestäms ett avgäldsunderlag, baserat på markvärdet, och sedan en avgäldsränta. Produkten av dessa faktorer blir den årliga avgäld som ska betalas under den kommande avgäldsperioden. I princip ska avgäldsunderlaget och avgäldsräntan fastställas genom helt separata bedömningar, låt vara att det kan ske utifrån delvis samma utredningsunderlag. Lagtexten fokuserar på markvärdets betydelse för avgäldens storlek. Det är dock inte fråga om att oavkortat lägga markvärdet till grund för den beräkning som ska göras; markvärdet ska utgöra en grundval för avgälden. Dessutom ska markvärdet underkastas de modifikationer som är påkallade med hänsyn till dels ändamålet med upplåtelsen, dels de närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse, vilket utvecklas nedan. Utifrån den beräkningsmodell som nämns ovan är uppgiften alltså att utifrån markvärdet finna det avgäldsunderlag som ska multipliceras med avgäldsräntan. Enligt förarbetena till bestämmelsen 18 är värderingen av marken det viktigaste ledet i avgäldsregleringen, vilket torde hänga samman med avgäldens funktion, nämligen att tillförsäkra fastighetsägaren en skälig del i markvärdestegringen. Värderingen av marken förutsätts ske i varje enskilt fall. Av framför allt underrättspraxis går det att utläsa att det påfallande ofta är markvärdet som orsakat tvist, medan avgäldsräntan inte sällan är ostridig. Tvisterna kretsar påfallande ofta i vart fall när det gäller tomträtter för kommersiella ändamål kring värdet av byggrätten på fastigheten, som ju är väsentligt för markvärdets storlek. 17 RÅ Ab 35/ kap. 11 JB. 18/74

19 Det är fråga om att värdera marken i obebyggt skick, dvs. fastställa det saluvärde som enbart marken utan byggnader m.m. skulle ha vid en försäljning. Det är med andra ord fråga om det marknadsvärde som marken har i avröjt skick, naturligtvis med bortseende från den belastning som tomträttsupplåtelsen utgör. Detta motsvarar det marknadsvärdebegrepp som används i expropriationslagen, med den rikhaltiga praxis i fråga om värdebestämningen som följer därmed; ortsprismetoden 19, som innebär att man gör en analys av köp på den öppna marknaden av fastigheter som är jämförbara med den som ska värderas, samt avkastningsmetoden 20, som innebär att man gör en beräkning av värdet med utgångspunkt från värderingsobjektets sannolika framtida avkastning. Vidare förekommer en metod som benämns produktionskostnadsmetoden, som dock används främst för värdering av anläggningar av olika slag, som inte ger avkastning i form av hyra eller liknande och sällan är föremål för försäljning. Denna metod torde i princip inte aktualiseras vid värdering av mark inför en omprövning av avgälden. Enligt förarbetena till expropriationslagen bör utredningen om en fastighets marknadsvärde i första hand inriktas på att få fram material som möjliggör en tillämpning av ortsprismetoden. Av rättspraxis framgår att detta är den föredragna metoden även när det gäller att fastställa markvärdet vid en avgäldsbestämning. Metoden förutsätter dock att det finns ett tillräckligt omfattande och relevant jämförelsematerial. Med hänsyn till betydelsen för den slutliga avgälden av vilket markvärde som fastställs, kan detta innebära att parterna i målet lägger fram mycket omfattande utredningar om jämförelseobjekt samt analyser av dessa, särskilt när det är fråga om avgäld för tomträtt på värdefull mark. Det förekommer, inte minst i underrättspraxis, att resultatet av en i första hand vald metod sätts i relation till resultatet av andra värderingsmetoder. I förarbetena framhålls att det vid bestämningen av markvärdet naturligtvis kan dras viss ledning från markens taxeringsvärde, om något sådant finns. Vidare uttalades att det måste vara uteslutet att tillmäta marktaxeringsvärdet avgörande betydelse. Detta synes hänga samman med den modifiering av markvärdet som måste göras med anledning av de föreskrifter som i varje särskilt fall kan gälla för tomträtten och som inte kommer till uttryck i marktaxeringsvärdet. Överlag synes marktaxeringsvärdet vara en viktig parameter vid bestämmande av marknadsvärdet i de fall där avgälden rör tomträtter för småhusändamål. I fråga om sådana tomträtter använder tomträttsupplåtare också ofta marktaxeringsvärdet som en komponent i en generellt tillämpad avgäldsmodell vid beräkningen av de avgälder som erbjuds tomträttshavarna inför en ny avgäldsperiod NJA 1975 s. 383 och NJA 1988 s. 343 samt jfr NJA 1976 s. 562, i vilket taxeringsvärdet användes i avsaknad av annat underlag för att bestämma marknadsvärdet. 20 NJA 1986 s Se 13 kap st. JB. 19/74

20 Enligt 5 kap. 5 fastighetstaxeringslagen ska det marknadsvärde som ligger till grund för taxeringsvärdet normalt bestämmas enligt ortsprismetoden, och i andra och tredje hand enligt en avkastnings- respektive produktionskostnadsberäkning. Oavsett om utredning för en ortsprisbedömning läggs fram i målet eller marktaxeringsvärdet åberopas till grund för markvärdebestämningen kan resultatet i många fall bli detsamma 22. Det kan också vara aktuellt att göra en s.k. tidskorrigering av taxeringsvärdet beroende på marknadens prisutveckling mellan taxerings- och omregleringstidpunkt 23. Vidare bör det naturligtvis beaktas att taxeringsvärdet enligt 5 kap. 2 fastighetstaxeringslagen ska bestämmas till 75 procent av marknadsvärdet 24. I särskilda fall kan situationer uppkomma där marken i princip enbart har ett värde för en enda intressent, nämligen tomträttshavaren. Så kan vara fallet när någon annan verksamhet än den som bedrivs på tomträtten i princip är utesluten enligt gällande planbestämmelser samt tomträttshavaren bedriver denna verksamhet i monopolställning. I en sådan situation, där andra tänkbara förvärvare till marken i praktiken inte finns, kan det tyckas ligga nära till hands att anse att marken saknar marknadsvärde 25. Det modifierade markvärdet Tomträttshavarens rätt att förfoga över marken kan i större eller mindre grad vara inskränkt genom t.ex. föreskrifter om ändamålet med upplåtelsen. Detsamma gäller beträffande andra bestämmelser om fastighetens användning och bebyggelse som är knutna till tomträttsavtalet 26. Eftersom tomträttshavaren på grund av sådana inskränkningar inte kan utnyttja marken på ett sätt som fullt ut återspeglar dess värde, måste det markvärde som har räknats fram enligt ovan modifieras. Att i större utsträckning än vad som uttryckligen framgår av paragrafen binda fastställandet av avgäldsunderlaget till särskilda regler har inte ansetts lämpligt. I stället har det överlämnats åt rättspraxis att dra upp de riktlinjer som bör tillämpas. De föreskrifter som avses i andra meningen är i första hand sådana som har tagits in i upplåtelsehandlingen. Som framgår av 13 kap. 4 andra stycket JB är emellertid vid upplåtelsen gällande byggnadsbestämmelser likställda med avtalsbestämmelser. Naturligtvis kan inte fastighetsägaren ensidigt avstå från en sådan inskränkning i tomträttshavarens befogenheter som gäller enligt avtalet och på så sätt påtvinga tomträttshavaren en högre avgäld än den som annars skulle ha fastställts. Det innebär alltså att det vid avgäldsregleringen inte får tas hänsyn till en genom detaljplanen utökad byggrätt i förhållande till vad som föreskrevs i 22 Se NJA 1988 s. 343, där de prisjämförelser som ingick i en framlagd ortsprisutredning låg närmare i tiden än de jämförelseköp som taxeringsvärdet grundades på, vilket bidrog till att ortsprisutredningen fick företräde. 23 Se NJA 1976 s Taxeringsvärdet måste alltså räknas upp med en faktor om 1,33 för att återspegla marknadsvärdet. 25 Se dock NJA 2002 s. 45 där markens värde för tomträttshavaren innebär att marken får anses ha ett marknadsvärde i den mening som uttrycket bör tilläggas i det förevarande sammanhanget. 26 Se 13 kap. 4 JB. 20/74

21 upplåtelseavtalet, förrän upplåtelsens innehåll genom ett ändringsavtal har anpassats till den nya detaljplanen. Däremot är det uppenbart att en sådan ändring i byggnadsbestämmelserna som har minskat tomträttens värde alltid ska beaktas vid avgäldsregleringen tomträttshavaren är ju skyldig att iaktta en sådan inskränkning oberoende av vad upplåtelseavtalet innehåller. Av rättspraxis framgår att avdrag från markvärdet bör göras för tomträttshavarens egna investeringar i marken. Detta faller sig tämligen naturligt det är inte rimligt att fastighetsägaren genom avgälden ska tillgodogöra sig avkastningen av sådana värdehöjande åtgärder som tomträttshavaren ensidigt har stått för. Ett undantag från denna princip är möjligen aktuellt för det fall tomträttshavaren enligt tomträttsavtalet är skyldig att vidta och bekosta åtgärder som inverkar värdehöjande på marken. Tomträttshavarens åtgärder kan i en sådan situation sägas vara en förutsättning för tomträttsupplåtelsen, och bägge parter har i så fall att räkna med att marken kommer att få ett högre värde till följd därav. Hänsyn till tomträttshavarens egna investeringar ska naturligtvis enbart tas om värderingen av marken har skett med iakttagande av dessa. Särskilt om marknadsvärdet på marken har fastställts med ledning av taxeringsvärdet måste det alltså observeras huruvida detta har fastställts med beaktande av sådana värdehöjande åtgärder eller om dessa t.ex. har vidtagits efter det att taxeringsvärdet fastställdes. Vanliga värdehöjande åtgärder utgörs i fråga om tomträtter för småhusändamål av anslutning till allmän va-anläggning 27 och anläggande av trädgårdsanläggning på tomten 28. När anslutningen hade ombesörjts av kommunen, kan kostnaden läggas till det marknadsvärde som har räknats fram 29. Parterna i tomträttsavtalet har möjlighet att vid sidan av detta avtal träffa sidoavtal, s.k. sidolöpare, om rättigheter eller skyldigheter för tomträttshavaren. Det är inte förenligt med grunderna för de bestämmelserna i 13 kap. 11 att sådana föreskrifter beaktas när avgäldsunderlaget fastställs. En omständighet som inte synes ha varit föremål för bedömning i praxis men som naturligen borde kunna inverka sänkande på avgäldsunderlaget eller på avgälden som helhet är den omständigheten att lösenskyldigheten för byggnader och annan egendom har avtalats bort eller reducerats 30. En förutsättning för att avsaknaden av lösenskyldighet skulle ha en sådan effekt torde dock vara att det framgår av avtalet att detta har varit parternas avsikt. I annat fall skulle fastighetsägaren indirekt behöva bekosta byggnaderna m.m., om man så vill: ett in- 27 NJA 1976 s Kostnaden beaktades i NJA 1976 s. 562 genom ett avdrag om 10 procent på markvärdet, sedan detta hade reducerats med anslutningsavgiften för vatten/avlopp. 29 Se NJA 1988 s Jfr NJA 1975 s. 385, som gällde tomträtter för kommersiella ändamål. HD tillbakavisade ett påstående om att man vid bestämmande av markvärdet skulle göra avdrag för kostnaderna för evakuering och rivning av den av tomträttshavaren efter tomträttsupplåtelsen uppförda byggnaden på marken kap st. JB. 21/74

22 direkt slag av lösenskyldighet, genom reduceringen av avgälden, vilket naturligtvis skulle förta effekten av den reducerade lösenskyldighet som parterna faktiskt kommit överens om. I praxis 31 har vid tillfälle HD tillämpat ett försiktigt uppskattat industritomtvärde för fastighet som bedömdes ha ett värde för tomträttshavaren men inte för någon annan. Avgäldsränta Det framräknade markvärdet ska, för att den slutliga avgälden ska kunna fastställas, multipliceras med en avgäldsränta. Som redan framgått ska denna ränta utgöra en skälig avkastning på markvärdet. Vad som ska bedömas är inte den avkastning som den aktuella fastigheten faktiskt ger vid omregleringstillfället. I stället framgår av praxis från HD att uppgiften att bestämma räntefaktorn i princip är liktydig med att söka svaret på vilket krav på omedelbar förräntning av det investerade kapitalet som en tänkt köpare av marken i avröjt skick vid den aktuella tidpunkten ska antas räkna med. Den indirekta metoden I tidig rättspraxis från Högsta domstolen användes en indirekt metod för att fastställa avgäldsräntan. En sådan indirekt metod kan konstrueras med utgångspunkt i det totala avkastningskrav på fastighetsmarknaden som kapitalplacerare har att räkna med. Utifrån ett avkastningskrav och antaganden om markens värdestegring kan man som en restpost räkna fram markens aktuella avkastning, som sedan läggs till grund för att bestämma avgäldsräntan. Den indirekta metoden är komplicerad att använda och har fått mycket kritik 32. Som framgår nedan har den indirekta metoden fått stå tillbaka för de direkta metoder för att bestämma avgäldsräntan som numera helt dominerar rättspraxis. Den indirekta metoden får numera betraktas som övergiven. Direkta metoder; särskilt realräntemetoden Redan i sitt första avgörande om avgäldsbestämningen 33 öppnade HD dörren för att använda en direkt metod för att bestämma avgäldsräntan. Den skulle gå ut på att söka kravet på omedelbar förräntning på marken genom direkta iakttagelser rörande förräntningskravet vid denna tid för kapitalinvesteringar på jämförbara områden. Det antogs dock att båda metoderna skulle kunna komma till användning och att resultatet av dem skulle få jämföras och bli föremål för en samlad värdering. 31 NJA 2002 s. 45 marknadsvärde för fastighet som med anledning av sin karaktär endast hade ett värde för tomträttshavaren har getts ett försiktigt uppskattat marknadsvärde. 32 Se NJA 1986 s. 272, SvJT 1975 s. 656, SvJT 1976 s. 71, SvJT 1985 s. 65 och s. 602 samt SOU 1098:49 s. 93 ff. 33 NJA 1975 s /74

23 Den direkta metoden har motiverats med att det bör eftersträvas en modell som är användbar inom stora delar av tomträttsmarknaden och som är lätt att tilllämpa 34. Det är i dag gängse praxis att fastställa avgäldsräntan genom en direkt metod. Eftersom målet i vart fall som utgångspunkt är att sätta avgäldsräntan lika med direktavkastningskravet för mark på fastighetsmarknaden, är det naturligtvis önskvärt att söka fastställa denna räntesats, vilket dock många gånger visar sig svårt att utreda i praktiken. Det blir därför aktuellt att i stället söka ledning från de avkastningskrav som marknaden ställer upp vid alternativa och jämförbara placeringar. Man ställer sig alltså frågan vilken avkastning som fastighetsägaren skulle ha fått om han under motsvarande tid hade investerat det i marken nedlagda kapitalet på något annat sätt. De marknader där man kan söka ledning är sådana där man har fog för att anta att prisbildningen på investeringsobjekten bestämts utifrån i princip samma faktorer som beträffande mark samt att dessa faktorer tillmäts ungefär samma vikt från investerarhåll. Det sätt för att bestämma avkastningskravet som därvid har nått stort genomslag är att dra ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden (den s.k. realräntemetoden). Med realränta menas den ränta som erhålls om inflationen räknas bort från den nominella räntan. Realräntan tar alltså inte hänsyn till inflationen och ger därmed ett korrekt mått på avkastningen. Den blir därför användbar när det gäller att beräkna tomträttsavgäld utifrån ett avgäldsunderlag som baseras på ett markvärde. Inflation leder till en nominell värdestegring på marken. Om samtidigt den nominella räntan i stället för realräntan skulle användas för att beräkna avgäldsräntan, skulle alltså dubbla hänsyn tas till inflationen, vilket skulle leda till ett inkorrekt mått på avkastningskravet. För att realräntemetoden ska vara användbar måste marken vara realvärdesäker i den meningen att värdet i princip följer den allmänna prisnivån sådan den mäts med konsumentprisindex. I annat fall får andra metoder tas till för att fastställa avkastningskravet på marken. Med hänsyn till att tomträttsupplåtelser normalt varar under mycket lång tid, ska ledning sökas i realräntan på den allmänna kapitalmarknaden i ett långt tidsperspektiv 35. Realräntan har av HD uppskattats till ungefär 3 procent. Denna realräntesats har i underrättspraxis stått sig väl även efter 1990 års rättsfall. Risktillägg Den framräknade långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden är inte självklart anpassad till de förhållanden som gäller på fastighetsmarknaden. Justeringar kan behöva göras för att möta förekommande imperfektioner vid en jämförelse mellan fastighetsmarknaden och de delmarknader som realräntan hämtas ifrån. Det har hävdats att det framför allt med hänsyn till riskerna med 34 NJA 1986 s NJA 1990 s /74

24 fastighetsinnehav är befogat med en riskpremie i avkastningshänseende, dvs. ett risktillägg till realräntan. Typiskt sett får dock fastighetsinnehav anses vara en trygg placering. I vad mån ett risktillägg är befogat får därför bedömas från fall till fall med hänsyn till att fastighetsmarknaden inte är enhetlig. Att marken är realvärdesäker i den mening som är en förutsättning för att realräntemetoden ska bli tillämplig torde emellertid inte utgöra någon garanti för att risktillägg inte kan komma i fråga; i annat fall skulle frågan aldrig aktualiseras i samband med användning av realräntemetoden. Högsta domstolen har beträffande mark för kommersiellt bruk i Stockholms city uttalat att marken inte bara är realvärdesäker utan även får anses höra till de säkraste investeringsobjekten som finns i landet. I ett sådant fall kommer risktilllägg inte i fråga. Inte heller beträffande villamark i ett attraktivt område i Malmö har risktillägg blivit aktuellt. Ytterligare en skillnad mellan fastighetsförvaltning, i vart fall när det gäller fastigheter upplåtna med tomträtt, och annan kapitalförvaltning är de högre kostnader för administrationen av tomträttsverksamheten som drabbar tomträttsupplåtarna. Ett räntetillägg med anledning av sådana merkostnader har dock i flera fall, oavsett slag av tomträtt, ogillats med hänvisning till att ett sådant påslag får antas bli obetydligt och rymmas inom den osäkerhetsmarginal som beräkningen av realräntan är förknippad med. Triangeleffekten Den omständigheten att tomträtten är upplåten för bostadsändamål kan föranleda att avgäldsräntan sätts lägre än annars. I fråga om en tomträtt för enfamiljshus har Högsta domstolen inom ramen för en allmän avslutande skälighetsbedömning av avgäldsräntan, där även triangeleffekten har beaktats, tagit sådana bostadssociala hänsyn. Den osäkerhetsbedömning som fastställandet av avgäldsräntan är förknippat med har lett till att det har gjorts gällande att avgäldsräntan inte rimligen kan uttryckas exaktare än i hela eller halva procenttal. Detta synsätt synes dock inte vara förankrat i HD:s praxis. Om det finns förväntningar om att markvärdet för en tomträtt kommer att stiga under den kommande avgäldsperioden, kan det antas att en avgäld fastställd enbart utifrån markvärdet vid omregleringstillfället redan en bit in i avgäldsperioden, då markvärdet har stigit, ur fastighetsägarens perspektiv kommer att utgöra en otillräcklig avkastning på markvärdet, varför HD slagit fast att hänsyn ska tas till den s.k. triangeleffekten 36. Detta hänsynstagande innebär i princip att avgäldsräntan sätts något högre än vad som annars hade varit fallet, med hänsyn till den markvärdestegring som förväntas under den kommande avgäldsperioden. 36 NJA 1975 s /74

25 I och med hänsyn till triangeleffekten undviks att avgälden i princip under hela avgäldsperioden kommer att understiga den del av fastighetens avkastning som belöper på marken. Det har ansetts att detta inte strider mot att avgälden ska beräknas på det markvärde som gäller vid omregleringstidpunkten och motsvara en skälig ränta på detta värde. Vad som utgör skälig ränta måste i stället beräknas utifrån avgäldsperioden som helhet. Effekten av metoden blir att avgälden i början av perioden blir något högre än vad som är motiverat utifrån ett avkastningskrav på markvärdet, vilket dock kompenseras av att avgälden under slutet av avgäldsperioden i gengäld blir lägre än det avkastningskrav som gäller vid den tidpunkten. De olägenheter som följer av detta har ansetts väga lätt i förhållande till att fastighetsägaren annars skulle berövas en del av markens avkastning. Uppjustering för att kompensera för triangeleffektens inverkan har i praxis gjorts såväl för tomträtt för kommersiella ändamål som för småhus 37. Även om triangeleffektens storlek numera regelmässigt torde bedömas inom ramen för en skälighetsbedömning, är det för en sådan bedömning alltjämt relevant att söka fastställa markvärdestegringen under den kommande avgäldsperioden. Det innebär att den förväntade inflationen får stor betydelse för det tilllägg till avgäldsräntan som ska göras; ju högre inflation desto högre tillägg. Det innebär också att det inom ramen för skälighetsbedömningen kan bli fråga om tämligen komplicerade beräkningar för att beräkna triangeleffektens storlek. Merparten av rättsfallen från Högsta domstolen spänner över en tidsperiod från mitten av 1970-talet och ett drygt årtionde framåt. Med något undantag har prövningen av frågor om tomträttsavgäld efter år 1990 varit förbehållen hovrätterna. En långsiktig realränta bör inte begränsas till avgäldsperiodens längd. Med hänsyn till bl.a. längden på tomträttsupplåtelser har HD i praxis 38 funnit att det måste vara fråga om en jämförelse med placeringar som görs på mycket lång sikt, om möjligt placeringar som görs för ungefär lika lång tid som en tomträttsupplåtelse kan antas vara. Vidare hänvisade domstolen till att lång sikt i nationalekonomiska sammanhang ofta avser tidsperspektiv på år. Högsta domstolens domslut innebar en förklaring om att räntan ska bestämmas med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. MÖD har nyligen avgjort 39 flera frågor om avgäldsränta på det sättet att den bestämts till 3 procent, baserat på en långsiktig realränta om 2,75 procent och med ett tillägg för triangeleffekten om 0,25 procent. 37 NJA 1975 s. 385, NJA 1976 s. 562, NJA 1988 s. 343, NJA 1986 s NJA 1990 s MÖD i målen F och F samt i avgörande F /74

26 Värdetidpunkt Frågan om värdetidpunkten är inte preciserad i lagtexten, men har i praxis ansetts vara tidpunkten då den nya avgäldsperioden börjar löpa. Överväganden kring avgäldsunderlaget För att analysera frågeställningarna ur ett ekonomiskt perspektiv behöver de ekonomiska förutsättningarna för att bestämma värdet på mark för bostäder belysas, särskilt skillnaden mellan bostadsrätt och hyresrätt samt småhus. Därefter behandlas frågan om hur markvärdet fastställs ur ett praktiskt perspektiv och vilka konsekvenser det får om samma system skulle tillämpas för såväl småhus som flerbostadshus. Bruksvärdes-, presumtions- och marknadshyra 40 Bruksvärdeshyra är det lagstadgade hyressättningssystem som används i dag och som innebär att hänsyn tas till fastighetens och lägenhetens standard, utrustning i lägenheten och i gemensamma utrymmen som tvättstugor, trapphus och gårdar. Närhet till centrum, affärer, förskolor och goda kommunikationer, men också områdets image och rykte vägs in när hyran förhandlas fram av fastighetsägare och hyresgästerna. Kvalitetshyra är en utveckling av bruksvärdessystemet där ytterligare kvalitetsfaktorer mäts och vägs in i förhandlingsarbetet. Bruksvärdeshyra reglerar hyran för privatägda fastighetsbolag. I praktiken bestäms dock bruksvärdet, och därmed hyran genom en jämförelse med likvärdiga lägenheter i de kommunalägda (allmännyttiga) bostadsbolagens bestånd. Presumtionshyror är ett system för nybyggda lägenheter och infördes år Utgångspunkten är att hyran för en nybyggd hyreslägenhet ska täcka hyresvärdens kostnader för att producera den. Presumtionshyra är en hyra som har förhandlats fram mellan hyresvärden och en lokal hyresgästorganisation vid nyproduktion av lägenheter och som inte styrs av lägenheternas bruksvärde. Presumtionshyran gäller under 15 år. Presumtionshyran beräknas ofta utifrån lägenheternas produktionskostnad, som normalt är högre än bruksvärdet. Men den kan också användas för att hålla nere hyran under bruksvärdet - så kallad "omvänd presumtionshyra". Till skillnad från en hyra som satts av hyresvärden själv kan en presumtionshyra inte prövas mot lägenheternas bruksvärde av hyresnämnden. Marknadshyra är den hyra som skulle avtalats för en lägenhet om marknaden varit helt fri. Marknadshyra kallas den hyra som fastighetsägare och hyresgäst kommer överens om för ett hyresavtal, om det saknas regleringar via lagstiftning som begränsar hyran. Det innebär alltså att hyresvärden är fri att sätta vilken hyra den vill, men även att hyran sätts till det pris en hyresgäst är beredd att betala för en lokal av en viss standard i ett visst läge vid en viss tidpunkt. 40 Hansson m.fl., Begrepp i bygg- och fastighetssektorn, /74

27 Ekonomiska förutsättningar Oavsett om det rör sig om att fastställa ett avgäldsunderlag eller att finna ett värde att friköpa en tomträtt för behöver ett markvärde tas fram. Detta markvärde påverkas av olika ekonomiska faktorer förutom att det kvävs olika beräkningsmodeller för att komma fram till detta värde. Skillnaden mellan småhus och flerbostadshus i detta avseende är att den förra endast kan värderas med ortsprismetoden då objektet inte förväntas generera någon avkastning. Detta innebär en begränsning i möjligheterna att jämföra marknadsvärdet för småhus, som inte förväntas generera avkastning, och flerbostadshus, som förväntas kunna generera avkastning. Finansieringen Flerbostadshus förväntas alltså till skillnad från småhus kunna generera avkastning varför såväl en avkastningsvärdering som en ortsprisutredning är möjlig. Men här finner vi skillnader mellan hyresrätter och bostadsrätter, skillnader som i detta avseende är påtagliga. Till att börja med är ekonomin i att bygga lägenheter i detta avseende olika mellan hyresrätt och bostadsrätt. Hyran sägs vara bruksvärdesreglerad, men för nyproduktion ligger såväl bruksvärdeshyror som presumtionshyror nära marknadshyran. Den största skillnaden ligger i kostnader för finansiering. För hyresrätter sker finansieringen huvudsakligen på lånemarknaden samt med fastighetsägarens eget kapital och avkastningskravet på det egna kapitalet är då klart högre än för det lånade kapitalet. För bostadsrätter sker finansieringen normalt delvis med lån i bostadsrättsföreningen med ungefär samma räntekostnad som för lånat kapital till produktion av hyresrätt. Härutöver finansieras kostnaden av bostadsrättsköparnas insatser, vilket i sin tur sker genom privata lån och med eget kapital. Privatpersonerna har lägre räntekostnad till följd av ränteavdraget och de har ett lägre avkastningskrav på det egna kapitalet. Detta innebär att summan av lånen i en bostadsrättsförening och bostadsrättshavares insatser klart överstiger vad marknaden är beredd att betala för samma flerbostadshus upplåtet med hyresrätt även om hyrorna vore marknadsanpassade. Byggkostnaden skiljer sig i normalfallet inte lika mycket som värdeskillnaden för den färdiga bostaden, vilket innebär att den högre betalningsförmågan när det gäller bostadsrätter till stor del slår igenom på markvärdet. Denna teoretiska modell för prissättningen för mark för hyresrätter kontra bostadsrätter stämmer med verkligheten och kan även verifieras genom studier av noterade byggrättspriser. Marknadsvärdet för en byggrätt med förutsättningen att lägenheterna måste upplåtas med hyresrätt får därför sägas vara lägre än för samma byggrätt med fri upplåtelseform Forum Fastighetsekonomi AB, Utredningsuppdrag tomträtter, s.3. 27/74

28 Fastställande av markvärdet i andra kommuner Definitionen av marknadsvärde är att bestämma det mest sannolika priset, dvs. det finns egentligen bara utrymme att bestämma ett värde. I praktiken så tillämpas i olika utsträckning någon form av försiktighetsavdrag utifrån marknadsvärdet på byggklar mark och det kan också sägas att det politiska inslaget gör att det implementerats någon form av tak i områden städer med höga markvärden. I Malmö fastställs markvärdet genom en särskild värdering som utförs internt och som är förenklad och som anges som en försiktig marknadsvärdering. Malmö tillämpar i tillägg härtill i praktiken ett avgäldstak. Avgäld anges i kr/boa och avgälderna varierar för avgälder fastställda 2018 i spannet kr/boa, där det högre talet tillämpas som ett tak vilket motsvarar ca kr/kvm BTA. Avgäld vid omförhandling Övrigt Småhus Flerbostadshus Malmö Stockholm Göteborg Västerås Luleå Marktaxeringsvärdet som grund, Baserat på men har fattat beslut om andel av 30 % av gällande markvärdet * 1,33. marktaxerings- marktaxeringsvärdet från år till år i taxerings- värde och 3,5 marktaxerings- Avdrag från 65 procent av marktaxeringsvärdet. Avgäldsränta 3 beräknas som 3,25 % av fastighetsnämnden. Avgälden vid reglering %s ränta. De värdet för tomtanläggningar % för 10 år, 3,5 % för 20 år. 40 % av markens taxeringsvärde (dvs ca 30 % 100% av MTV. Un- Mål är att utgå från som har 20- Avgäldsunderlag reducerat åriga avtal (ofta ca 10 % av med 20 % till 52 % av MTV av marknadsvärde) vid der 2018 beslutades att utgå från 90 har 4 %s marktaxeringsvärdet + avdrag där tomträttshavare svarar en 10-årig avgäldsperiod och 3,5 % vid en %. Tidigare år har ränta. för vissa gemensamhetsanläggningar. 20-årig avgäldsperiod. både, 75, 100 och Modellen ser för VA, i snitt ca ut så här: 0,3 90 tkr). Avgäldsränta 3,0 % har 133 % av marktaxeringsvärdet an- x MTV x 3,5 %s ränta. tillämpats under vänts. Avgäldsränta några år. hittills har varit 3,25 %. Särskild, dock förenklad, värdering (bedöms internt). Avgäld anges i kr/boa och LOA. F n varierar avgälderna i spannet kr/boa. Taket kan sägas vara satt till ca kr/kvm BTA (165/0,03/1,25=4400) 30 % av marknadsvärde (bedömt internt). Avgäldsränta 3,25 % vid 10-åriga avtal. För flerbostadshus har kommunfullmäktige bestämt schablonmässiga avgälder, kr/kvm BTA, baserat på markvärdet. Omprövning av nivåer är tänkt att ske i samband med att allmän fastighetstaxering för respektive fastighetstyp görs. Använder riktvärdesområden, men med tilllägg för sjönära lägen med 15 %. Avgäldsunderlagen räknas upp 2 % per år med start 1 januari % av gällande marktaxeringsvärde och 2,00 %s ränta. De som har 20- åriga avtal har 2,25 %s ränta. Modellen ser ut så här: 0,75 x MTV x 2,0 %s ränta. Marknadsvärde (extern värdering). Avgäldsränta 3,25 % (överklagat och kan eventuellt bli 3,0 % framöver?) Baserat på markens taxeringsvärde * 1,33. Inga avdrag. Avgäldsränta 3,0 % har tillämpats under några år. 28/74

29 Jämförelse när det gäller hur markvärdet fastställs har gjorts med Stockholm, Göteborg, Västerås och Luleå. Det kan konstateras att samtliga kommuner när det gäller småhus använder en andel av marktaxeringsvärdet för att bestämma avgäldsunderlaget 42. Det kan i det sammanhanget vidare noteras att det är en större differens mellan avgäldsunderlaget och marknadsvärdet ju starkare marknad och högre markpriserna är. När det gäller flerbostadshus är det en större variation på hur avgäldsunderlaget bestäms mellan de olika kommunerna. I Västerås låter kommunen göra externa värderingar. I Luleå utgår man från marktaxeringsvärdet som uppräknas för att nå en implicit marknadsvärdenivå och det görs därefter inga avdrag. I Stockholm utgår man från internt bedömda marknadsvärden för flerbostadshus, vilken beslutas av kommunfullmäktige, och som därefter reduceras till 30 % av den nivån. I Göteborg räknar man med 75 procent av marktaxeringsvärdet och en avgäldsränta på 2 procent för flerbostadshus vid tioåriga avgäldsperioder 43. Omräknat till implicit avgäldsränta 44 för tioåriga avgäldsperioder varierar nivåerna för småhus mellan 0,98 procent och 2,78 procent, där Malmö tillämpar 1,46 procent, och för flerbostadshus varierar nivåerna mellan 0,98 procent och 3,00 procent, där Malmö tillämpar 1,60 procent. Försiktig marknadsvärdebedömning tillämpas inte uttryckligen i de andra kommunerna men Stockholm resonerar i termer av att erforderlig försiktighetsjustering och avgäldsunderlaget fastställs i praktiken med sådana överväganden implicit på ett utbrett sätt i kommunerna. Ytterligheterna bland kommunerna är Göteborg där man utgår från 30 procent av marktaxeringsvärdet och Västerås där man gör externa värderingar och baserar avgälden för flerbostadshus på externa värderingar. Däremellan finns en mängd varianter. Med nuvarande modell för bestämmande av avgäld för flerbostadshus i Malmö Stad så tillämpas ingen riktvärdekarta, utan avgäldsunderlaget bedöms från fall till fall. Bedömning är dock mer schablonmässig än när friköpspris ska bestämmas. I praktiken tillämpas ett tak för avgälderna. För avgälder som omförhandlats år 2018 har taket satts till 165 kr/boa och golvet till 50 kr/boa. Nuvarande tillämpning ger mindre skillnader av avgälder inom staden än skillnader i underliggande markvärde. Nuvarande tillämpning för flerbostadshus i Malmö Stad speglar också i mindre utsträckning skillnaden på markvärdet inom staden vid fri upplåtelseform jämfört med de nya marktaxeringsvärdena. 42 Forum p Forum p Forum p /74

30 Spann i avgälder i olika kommuner 45 Att marknadsvärdena och avgäldsunderlaget bedöms på olika sätt i de olika kommunerna är en betydligt större källa till skillnader på avgälden än diskussionen om avgäldsräntans nivå (undantaget flerbostadshus Göteborg). I diagrammet nedan görs en jämförelse av vilka spann avgälderna för flerbostadshus ligger i de olika kommunerna. Malmö hade ungefär samma avgäldsspann som Västerås för flerbostadshus Stockholm och Göteborg har som förväntat betydligt högre högstanivåer, men också lägre lägstanivåer än Malmö. I Göteborg och Luleå där man använder taxeringsvärdena som bas för att bestämma avgäldsunderlaget kan avgäldsspannet förväntas öka väsentligt för de regleringar som kommer framöver med de nya riktvärdena som gäller från Försiktigt marknadsvärde Det finns utöver riktvärdeområdena i fastighetstaxeringen andra indelningar av Malmö med syfte att spegla olika områdes attraktivitet och implicit markvärden. I områdesindelningen för hyressättning enligt Malmömodellen finns det t.ex. tio olika attraktivitetsgrupper, men det finns flera delområden för samma attraktivitetsgrupp. Områdesindelningen är ett levande dokument som beslutas av de förhandlande parterna. Istället för att använda begreppet försiktigt marknadsvärde så kan transparensen öka genom att ange hur stor andel av marktaxeringsvärdet eller marknadsvärdet 45 Forum, p /74