HINDER OCH MÖJLIGHETER I DAGENS BOSTADSBYGGANDE Västerås 15-09-15 Lennart Weiss Kommersiell direktör, Veidekke
NY SPELPLAN KRÄVER NY BOSTADSPOLITIK Den sociala bostadspolitiken behöver återskapas med nya verktyg Stöd till hushållen inte producenterna Politik för bostadsägande Särskilda åtgärder för resurs- och kapitalsvaga hushåll Ramverk för en ny bostadspolitik Konsumenternas efterfrågan och rörlighet i beståndet Norska modellen i svenska former Hyresrätten, de kommunala bolagens roll och kommunernas ansvar ÄGDA BOSTÄDER MER GYNNSAMMA ÄN HYRDA
DISPOSITION Myter och missförstånd i debatten Hur finansieras våra bostäder? Den norska modellen Riktlinjer för en ny bostadspolitik
Om vi bara ökar utbudet av byggbar mark kommer bostadsbyggandet öka Utbud eller efterfrågan..?
INVANDRING OCH HÖGA FÖDELSETAL 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0-10 000 Befolkningstillväxt i Stockholms län 2000 2013 fördelat på födelsenetto samt utrikesoch inrikes flyttnetto. Födelsenetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto
SKATTEKRAFTEN 130 120 110 Skattekraften i Stockholms län i förhållande till medelskattekraften i riket. Medelskattekraften = index 100. 100 1990 1995 2000 2005 2010 2015
FÖRÄNDRING I BOENDETÄTHET FÖRÄNDRING I BOENDETÄTHET 1997 2009 (KVM BOYTA/INV.)
Planerat bostadsbyggande per invånare Relation mellan Tobins Q och planerat bostadsbyggande per invånare 2014 2022 i Stockholms läns kommuner. 0,25 Sundbyberg 0,2 Upplands-Bro 0,15 Vallentuna Nacka 0,1 0,05 Sigtuna Upplands Väsby Nykvarn Vaxholm Nynäshamn Järfälla Österåker Täby Haninge Tyresö Sollentuna Norrtälje Stockholm Ekerö Värmdö Huddinge Botkyrka Södertälje Salem Solna Lidingö Danderyd 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 Tobins Q
ÄR DET BYGGKOSTNADERNA SOM ÄR FELET? Faktorer som påverkar de svenska byggpriserna: De svenska lönenivåerna Markpriserna Ökade energi- och klimatkrav Källa: De nordiska statistikbyråerna
ÄR SVENSK BYGGINDUSTRI OMODERN?
VIRTUELL PROJEKTERING OCH PRODUKTION I VÄRLDSKLASS
12 28.09.2015
VeidekkeMAX PRODUKTIONSEFFEKTIVITET + ESTETIK
INVOLVERANDE PLANERING FÖR ÖKAD PRODUKTIVITET OCH MINSKAT SPILL
ÄR KONKURRENSEN FÖR SVAG ELLER SKER DEN PÅ FEL VILLKOR? 15 2015-09-28
VILKET PROBLEM LÖSER INVESTERINGSBIDRAGEN? Svag fördelningspolitik slår blint Förstärker segregationen Snedvrider beståndets sammansättning Otillräcklig subventionsnivå Betydelselöst i goda marknader
HAR VI FÖRSTÅTT INNEBÖRDEN AV SYSTEMSKIFTET? Den gamla bostadspolitiken utbudsdriven bostadspolitik Finansiellt: 1. Inget (lågt) krav på egen kapitalinsats 2. Lågt pris på lånat kapital garanterad räntenivå Allmännyttan som motor Statliga regler och normer för byggande Bruksvärdeshyra Den nya bostadspolitiken efterfrågestyrd bostadsmarknad Krav på eget kapital kostnad som motsvarar risker Marknadspris på lånat kapital Allmännyttans särskilda roll avvecklats, 1991-1993 och sedan 2010 med den nya Allbolagen
1945 1947 1949 1951 1953 1955 1957 1959 1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 SYSTEMSKIFTET (1) - MINSKAT BOSTADSBYGGANDE Antal bostäder Bostadsbyggande i Sverige 1945-2011 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 Antal per år 69 000 54 000 20 000 Statligt bostadsfinansieringssystem Privat bostadsfinansiering Kraftigt fall för bostadsbyggandet i Sverige Bostadsbyggandet koncentrerades till storstadsregionerna ---------------------------------------------------- Bostadsbyggandet baseras på hushållens efterfrågan Medelklassen De som redan har bostäder 0 Källa: SCB och Evidens
1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Antal SYSTEMSKIFTET (2) - KRAFTIGT MINSKNING AV HYRESRÄTTER Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt 20 000 10 000 0 Färdigställda lägenheter i Stockholms län, fördelat på upplåtelseform Äganderätt Byggkostnad 25 000 kr/kvm, Eget kapital 30 procent, Lån 70 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (30% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 10 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta Boendeutgift Kapitalkostnad Varav eget kapital Varav lånat kapital Drift och underhåll Total boendekostnad Boendeutgift hyresrätt, riskfri kr/kvm/år (förr) Boendeutgift hyresrätt kr/kvm/år (idag) 1 250 1 625 988 Boendeutgift bostadsrätt kr/kvm/år 0 750 375 1 250 875 613 350 350 350 1 600 1 975 1 338
HR NUMER NÄSTAN 50 % DYRARE ÄN BR HR Riskfri, statliga topplån (Förr) HR 30 % eget kapital, riskjusterad avkastning (Idag) BR 30 % eget kapital avkastning=låneränta 30 kvm 4 000 4 938 3 345 80 kvm 10 667 13 167 8 920 Det gamla subventionssystemet Marknadsmodellen utan statliga utbudsubventioner Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad 25 000 kr/kvm, Eget kapital 30 procent, Lån 70 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (efter 30% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 10 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta
Andel (%) SYSTEMSKIFTET (3) - EN BOSTADSMARKNAD MED DUBBLA LÅS FÖR UNGA VUXNA Andel 20-27-åringar i olika boendeformer (2001-2013), Stockholms län 35 30 25 20 15 10 5 0 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Hos föräldrar Bostadsrätt Hyresrätt Andra hand Eget hus Studentbostad Övrigt bl a kompis, rum
BOSTADSBYGGANDE KRÄVER FINANSIERING HR EK 30% BR LiF 15-25% 300 lgh Finansiering Ca 1000 mdr SEK Insatser: 750 Bank (LiF) 250 Privatlån 525 mdr SEK Lån 70% Insats 75-85% EK(insats) 225 MDR SEK ------------------------------------- Finansiella begränsningar (EK) både hos hushåll och byggare
ANDEL AV BEFOLKNINGEN PER UPPLÅTELSEFORM OCH ANDEL MED BOSTADSLÅN ÅR 2012
SLUTSATSER Vägen tillbaka stängd Hyresrätten den dyra boendeformen Behov av ny systemlösning Den sociala bostadspolitiken måste återskapas med helt nya verktyg
BOSTADSBYGGANDET I NORGE DUBBELT SÅ STORT EFTERFRÅGAN STIMULERAS Källa: Boverket Källa: Boverket
HUSBANKEN BOSTØTTE For deg som har lav inntekt og høye boutgifter STARTLÅN Til å komme inn på boligmarkedet eller å kunne bli boende i boligen din Ca 6 mrd i årlig ramme GRUNNLÅN Til utbedring og bygging av miljøvennlige og tilgjengelige boliger Regjeringens visjon for boligpolitikken er at alle skal kunne bo trygt og godt. Husbanken er statens sentrale organ for gjennomføring av politikken.
STARTLÅN
HUSBANKEN GRUNNLÅN Grunnlån med lav rente på 70 % av kostnadene dersom prosjektet tilfredsstiller gitte kriterier. Kan gis til både privatpersoner, utbyggere, borettslag og kommunar STARTLÅN Låneordning for de som sliter med å etablere seg på boligmarkedet (førstegangskjøper eller sosialt behov) Gis gjennom kommunen etter søknad BOSTØTTE Redusere boutgiftene for husstander med lav inntekt. Gis gjennom kommunen etter søknad. 25 Milliarder Bostötte 3 mdr Startlån 6 mdr Grunnlån 11 mdr
KOSTNADER/ ÅR Subventionerat bosparande: ca 1 mdr NOK Bostadsbidrag: ca 3 mdr NOK Avdrag för skuldräntor: 27 %, ca 40 mdr NOK (6 mdr NOK till succession) ------------------------------------------------------- Förluster: Startlånen: ca 5 6 MNOK
Carl Joacim Hambro, Moderatarnas (Høyre) partiordförande, 1926-1954 «ingen andre skal ha fortjeneste av at du skal bo» SELVEIER-DEMOKRATIET Gro Harlem Brundtland, fd statsminister for Arbeiderpartiet «Som hovedmål vil Regjeringen fremheve at det er ønskelig at flest mulig eier sin bolig ÄGDA BOSTÄDER SOM SOCIAL BOSTADSPOLITIK
REGERINGSFORMEN, KAP 1, 2 särskilt ska det allmänna trygga rätten till arbete, bostad och utbildning Politiken improviserar: små, billiga bostäder investeringsbidrag utbudsinriktade åtgärder koncepthus
ALTERNATIV 1 HYRESRÄTTEN SOM BAS Uppdelning av hyresrätt i exklusivt boende och socialt Social housing behovsprövning (risk för stigmatisering och låg social rörlighet) Bostadsbidrag risk för långvarigt bidragsberoende
ALTERNATIV 2 ÄGDA BOENDEFORMER SOM BAS Stöd till hushållen att bygga upp eget kapital (subventionerat bosparande) Startlån för att stötta unga, barnfamiljer, flyktingar och resurssvaga hushåll Institutionellt stöd: BSU- boligspar för ungdom Husbanken (bottenlån, startlån - som transfereras via kommunerna) Kommunerna (startlån i dialog med den enskilde och banken, samt bostadsbidrag) fra leie til eie
SYSTEMVAL Utbudsdriven bostadspolitik stöd till producenterna, eller Efterfrågestyrd bostadsmarknad stöd till hushållen Varje system kräver särskilt anpassade stödformer om marknaden ska fungera och grundläggande behov tillgodoses!
1. POLITIK FÖR EN FUNGERANDE MARKNAD Utgå från hushållens preferenser och behov upphör med subventioner till producenterna Skattesystem och hyresmarknad som främjar rörlighet och ett effektivt utnyttjande av beståndet Stötta hushållens efterfrågan
2. EN SOCIAL BOSTADSPOLITIK BYGGD PÅ BOSTADSSÄGANDE Subventionerat bosparande etablera BFU (Bosparande För Ungdom) Dedikerat för bostadsändamål Incitament till föräldrarna - grundavdrag Spara på valfri plats administration via BFU Husbank alternativt Boverket eller SBAB Startlån Statliga topplån (mellan bottenlån och upp mot 95 procent av finansieringsbehovet) 18-34 år Administration via kommunerna Andra bostadssociala ändamål (resursvaga i bred bemärkelse) Amorteringskultur baserad på sparkultur
3. HYROR, KOMMUNALA BOLAG OCH KOMMUNERNAS ANSVAR 1. Reformera bruksvärdes- och förhandlingssystemet Förtydliga definitionerna av bruksvärdet i hyreslagen Slå vakt om partsmodellen Tillsätt ett medlingsinstitut 2. Gör de kommunala bolagen till en motor i lokalt byggande Sälj bygg sälj 3. Förtydliga kommunernas ansvar och ge dem verktyg allmän bostadsgaranti Samspel, BFU, Husbank/ bottenlåneinstitut Kommunal fastighetsskatt
"FRA LEIE TIL EIE" Principer för en ny bostadspolitik i en efterfrågestyrd bostadsmarknad