INFORMATION FRÅN VITEC VITEC Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt Användarhandledning VITEC Affärsområde Fastighet www.vitec.se infofastighet@vitec.se Växel 090-15 49 00 GÖTEBORG: REDEG 1 B, 426 77 V. FRÖLUNDA KALMAR: SVENSKNABBEVÄGEN 25, BOX 751, 391 27 KALMAR, VÄXEL: 0480-43 45 00 LINKÖPING: SNICKAREGATAN 20, BOX 472, 581 05 LINKÖPING MALMÖ: RUNDELSGATAN 16, 211 36 MALMÖ STOCKHOLM: LINDHAGENSGATAN 116, BOX 30206, 104 25 STHLM, VÄXEL: 08-705 38 00 UMEÅ: TVISTEVÄGEN 47, BOX 7965, 907 19 UMEÅ VÄSTERÅS: KOPPARBERGSVÄGEN 17, BOX 209, 721 06 VÄSTERÅS ÖSTERSUND: PRÄSTGATAN 51, 831 34 ÖSTERSUND, VÄXEL: 08-705 38 00
VERSIONSHISTORIK Version Namn Datum Beskrivning 2.0 Leif Olsson 2014-01-14 Revision föranledd av nya regler för innehåll i kontrolluppgift 55 (KU55) fr.o.m. inkomstår 2013. 3
INNEHÅLLSFÖRTECKNING Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt (KU55)... 5 Allmänt om kontrolluppgift vid överlåtelse av bostadsrätt... 5 3L Pro stödjer skatteverkets exempel 1-5 per automatik... 5 Grunddata på företaget/föreningen, lägenheten och innehavaren... 6 Företagsregister... 6 Bostadsrättförening... 6 Lägenhet... 8 Innehavaren kunder/kontraktsparter... 8 Riktlinjer vid registrering av överlåtelse / förvärv... 8 Föreslagen arbetsgång... 10 Regler för hur belopp ska presenteras på KU55... 11 Grundregel... 11 Avvikelse från grundregel... 11 Rättelse och makulering av KU55... 11 4
Kontrolluppgifter vid överlåtelse av bostadsrätt (KU55) Detta dokument beskriver hanteringen av kontrolluppgifter i 3L Pro i samband med överlåtelse av bostadsrätt utifrån de regler som gäller fr.o.m. inkomståret 2013. De nya kontrolluppgifterna kan skrivas ut fr.o.m. följande version av 3L Pro: 2012.Q3 Servicepack 7, 2013.Q2 Sp 5, 2013.Q3 Sp2, 2013.Q4 Sp 1. Nytt fr.o.m. inkomståret 2013 är kontrolluppgiftsblankettens utformning och hur individuella uppgifter ska beräknas och presenteras. I 3L Pro berör det enbart programmet för produktion av kontrolluppgifter. Det är ingen skillnad mot tidigare sett till hur belopp och procentsatser ska registreras i programmet Överlåtelse/förvärv. Om överlåtelserna är korrekt registrerade behöver du bara se till att köra på rätt version av 3L Pro. ALLMÄNT OM KONTROLLUPPGIFT VID ÖVERLÅTELSE AV BOSTADSRÄTT Kontrolluppgifterna ska senast vara Skatteverket tillhanda den 31 januari året efter överlåtelsen. För mer information och exempel, se http://www.skatteverket.se/foretagorganisationer/foreningar/bostadsrattsforeningar/bostadsrat tsforeningarkontrolluppgifter.4.8dcbbe4142d38302d75da1.html 3L PRO STÖDJER SKATTEVERKETS EXEMPEL 1-5 PER AUTOMATIK Om programmet Överlåtelse/förvärv i 3L Pro används med följande riktlinjer hanteras minst Skatteverkets exempel 1-5 per automatik. De mer speciella varianter, som inte blir korrekta direkt genom att använda överlåtelsefunktionen i 3L Pro, kan i viss mån hanteras genom att manuellt redigera innehållet på flik Bostadsrätt i 5
avtalet (efter utförd överlåtelse). Alternativt måste kontrolluppgifter registreras manuellt via det program Skatteverket tillhandahåller på ovanstående sida: GRUNDDATA PÅ FÖRETAGET/FÖRENINGEN, LÄGENHETEN OCH INNEHAVAREN För att kontrolluppgifterna ska bli rätt och för att hanteringen ska bli så smidig som möjligt förutsätts följande grunddata. FÖRETAGSREGISTER Gulmarkerade uppgifter används. BOSTADSRÄTTFÖRENING Vid fördelning av kapitaltillskott på föreningsnivå samt vid fördelning av eventuellt förmögenhetsvärde 1974 används vald metod för beräkna lägenhetens andel i föreningen: Vid fördelningsmetod andelstal används Andelstal ek plan i lägenheten. Vid fördelningsmetod insats finns möjlighet att inkludera upplåtelseavgiften. Om upplåtelseavgift ska inkluderas är formeln för en bostadsrätts andelsberäkning följande: 6
( insats upplåtelseavgift) ( insats upplåtelseavgift) Viktigt! Samtliga lägenheter som ingår i föreningen måste ha data i överensstämmelse med vald fördelningsmetod innan utskrift av kontrolluppgifter. Om alla lägenheters andelstal - vid fördelningsmetod andelstal - inte summerar till hundra viktas andelstalet. Se också avsnitt Lägenhet nedan. Ange hur kapitaltillskott ska hanteras vid utskrift av KU55. Vid manuell ifyllnad öppnas ett fönster under framställningen av kontrolluppgifter där kapitaltillskottet anges. Detta sker för varje KU inom föreningen. Registreringar i 3L hämtar kapitaltillskott gjorda generellt på föreningen och individuella tillskott utförda på lägenhetsnivå. Kapitaltillskott registreras via relationsträdet i föreningen och på lägenheten. Om hela årets kapitaltillskott registreras per årets sista dag, utnyttja periodiseringsfunktionen för att få jämn fördelning under året. Till kontrolluppgiften hämtas de tillskott som finns under innehavsperioden. Förmögenhetsvärde 1974: Om vald fördelning (andelstal eller insats) har förändrats sedan 1974-01-01 kan inte den automatiska fördelningen användas, utan förmögenhetsvärde måste anges vid utskrift av kontrolluppgift. Om Förmögenhetsvärde är satt till 0 och då innehavaren har förvärvat bostadsrätten före 1974, öppnas ett fönster under framställningen av kontrolluppgifter där förmögenhetsvärdet anges. Ange om föreningen var ett oäkta bostadsföretag (inte privatbostadsföretag) vid ingången av inkomståret. Se Skatteverket för mer information. Not. Om kapitaltillskott och/eller förmöghetsvärde anges under framställningen av kontrolluppgifter, måste detta moment göras om för varje förnyad utskrift. 7
LÄGENHET Förändringar i inre reparationsfond samt individuella kapitaltillskott lagras på lägenhetsnivå. Inre reparationsfond kan erhålla förändringar via program för fördelning av insättningar samt för program för att registrera uttag. Enskilda förändringar av inre fond och kapitaltillskott registreras via relationsträdet. Vilken förening lägenheten tillhör måste finnas på plats på samtliga lägenheter som hör till föreningen. Andelstal och/eller insats och upplåtelseavgift är avhängigt vald metod för beräkning av andelstal. Se vidare avsnitt Bostadsrättförening ovan. INNEHAVAREN KUNDER/KONTRAKTSPARTER Den adress som finns i kunder/kontraktsparter används för pappersutskriften av KU55. Om personnummer saknas, används adressen också vid filutskriften till Skatteverket. Om organisations/personnummer finns tillgängligt ska detta anges på flik Grundinfo. Om personen har utländskt skatteregistreringsnummer (TIN) anges detta och i vilket land. RIKTLINJER VID REGISTRERING AV ÖVERLÅTELSE / FÖRVÄRV De poster som registreras via programmet Överlåtelse / förvärv ligger till grund för utskrift av kontrolluppgifter. Specifikationsnummer på KU55 är samma som överlåtelsenummer. 8
Vid urval på inkomstår i programmet Kontrolluppgifter går detta mot överlåtelsedatumet, som är detsamma som avtalsdatum i samband med nyregistrering. Om detta datum har blivit felregistrerat kan överlåtelsedatumet ändras i efterhand. Avtalsdatum: Enligt köpekontrakt. Blir förvärvsdatum för förvärvande parter respektive överlåtelsedatum för avyttrande parter på flik Bostadsrätt i avtal. Vid ytterligare delförvärv kvarstår förvärvsdatum från första avtal. På kontrolluppgift beräknas kapitaltillskott och inre reparationsfond mellan förvärvs- och avyttringstidpunkt/-er. Utflyttdatum: Per vilket datum ska befintligt avtal i 3L Pro sluta att aviseras. Överlåtelsebelopp: Enligt köpekontrakt. Gör INGEN uppdelning om flera parter överlåtit eller förvärvat. Det sköter utskriften av kontrolluppgifter. Utträde: Per vilket datum utträder överlåtare/-n ur föreningen. Denna uppgift påverkar bara överlåtare som säljer av hela sitt innehav. Nästa avisering: Per vilket datum ska det nya överlåtelseavtalet aviseras första gången. Inflyttdatum: Per vilket datum ska avgift börja debiteras på det nya avtalet. Förvärv genom köp: Markera om förvärvet (gäller de nya innehavarna) har skett genom köp. 9
Om förvärvet skett helt eller delvis genom arv, gåva, bodelning eller liknande, så ska ingen markering göras. Inträde: Per vilket datum inträder nya innehavare i föreningen. Om delförvärv förekommer, påverkar denna uppgift bara förvärvare vid första förvärvet. Ange vilken/vilka parter som förvärvar/kvarstår och med hur stor andel. Ange också vem ska vara avimottagare för avgiftsavisering. Om en part kvarstår kommer dennes förvärvsuppgifter att kopieras över från flik Bostadsrätt från det gamla avtalet och till det nya. Beloppet från denna överlåtelse kommer att adderas till förvärvsbelopp. Kontrolluppgiftsprogrammet kommer att hantera så att rätt belopp skrivs på kontrolluppgift i samband med att innehavaren säljer vid ett senare tillfälle. Det är bara part som avyttrar som kommer att få avyttringsinformation uppdaterad i det gamla avtalet. Viktig! Inträdes- och utträdesdatum ur föreningen styr när en innehavare medtas i Röstlängd. Grundurval är giltiga avtal per beställningstidpunkten. Mäklarbilden gör antingen urval på inträde/utträde eller inflytt/utflytt, vilket är styrt av en inställning. FÖRESLAGEN ARBETSGÅNG 1. Läs och följ anvisningarna från dokumentets början och fram till denna punkt. 2. Beställ Journal / kontrollista i kontrolluppgiftsprogrammet, som återfinns under meny Hyres- & avgiftsadministration Bostadsrättsförening Kontrolluppgifter. Om du har klienthantering beställ journalen från huvudbolaget. 3. Rätta till de eventuella felaktigheter som rapporteras på journalen. Kör ut journalen på nytt och se att det inte finns några rester. 4. Skriv ut kontrolluppgifter på papper. Granska resultatet. Skicka till de skattskyldiga. 5. Skriv ut kontrolluppgifter på fil och skicka dessa till Skatteverket. Om du har klienthantering och beställer från huvudbolaget, skrivs data för valda klientföretag i en och samma fil. Vid utskrift till fil visas sökväg och filnamn längst upp i bilden. Filerna ska heta INFO.KU och KURED. Via Övriga funktioner kan sökvägen till filerna ändras. Om det står något annat än INFO.KU och KURED, måste detta rättas till. Välj Inställningar i verktygsraden. Markera fliken SYS. Ändra gulmarkerade inställningar. Stäng kontrolluppgiftsprogrammet och öppna det igen. Kontrollera att det nu visas rätt. 10
REGLER FÖR HUR BELOPP SKA PRESENTERAS PÅ KU55 GRUNDREGEL Om en bostadsrätt har ägts av en eller flera personer med samma ägarandelar och under samma tidsperiod ska kontrolluppgiften innehålla förvärvs- och överlåtelseinformation för bostadsrätten i sin helhet. Överlåten respektive förvärvad andel skrivs ut på kontrolluppgiften. AVVIKELSE FRÅN GRUNDREGEL Om bara en del av bostadsrätten säljs eller om bostadsrättens ägts av flera innehavare under olika lång tid (förvärv/avyttringar har skett vid olika tillfällen och till olika belopp) ska kontrolluppgiften innehålla individuella datum och belopp. Det innebär att: Försäljningssumma och alla förvärvspriser, enligt köpekontrakt, räknas om till överlåtarens andel av dito. Förvärvspriser räknas också om till proportion av överlåten andel. Saldon i inre reparationsfond, kapitaltillskott och eventuellt förmögenhetsvärde 1974 räknas om till överlåtarens andel av dito. Vid avvikelse från grundregel skrivs extrainformation på den nedre delen av kontrolluppgiftsblanketten. Detta är inte något Skatteverket föreskriver, men underlättar utredning av beloppen för er som producent av kontrolluppgifter samt för mottagaren av kontrolluppgiften. För mer information se Skatteverkets exempel. RÄTTELSE OCH MAKULERING AV KU55 Se till att skicka rättelsefilerna till Skatteverket vartefter de produceras, så att du inte råkar skriva över dem. Om du behöver rätta eller makulera en till Skatteverket insänd kontrolluppgift gör enligt följande. 1. Utför aktuella korrigeringar, såsom ägarandel (Parter i avtal); datum och/eller belopp (överlåtelsedatum i Överlåtelse / förvärv resterande på flik Bostadsrätt i avtal). Not. Specifikationsnummer på KU55 är samma som överlåtelsenummer. 11
2. Markera Skicka rättad KU i Överlåtelse / förvärv. Ange om rättelsen avser ändrade data eller om inskickad KU ska makuleras. Not. När en rättelse är skriven till fil (INFO.KU och KURED) uppdateras fältet Rättelse skickad. 3. Skriv ut rättade kontrolluppgifter till papper och till fil genom att använda gulmarkerade urval: De olika urvalsvarianter som finns, är främst tänkta att användas vid upprepade utskrifter. Se till att skicka rättelsefilerna till Skatteverket vartefter de produceras, så att du inte råkar skriva över dem. 12