ÅRSREDOVISNING 2001 ÅRSREDOVISNING

ÅRSREDOVISNING 2001 ÅRSREDOVISNING 2002

Innehåll Inledning VD:s reflektioner 3 Bostadsförvaltning i förvandling 4 Ståhlstiftelsen 6 Finansiell verksamhet 7 Riskhantering 8 Fastighetsförteckning 10 Fastighetsvärdering 14 Fem års översikt 15 Årsredovisning Förvaltningsberättelse 16 Resultaträkning 17 Balansräkning 18 Kassaflödesanalys 20 Redovisnings- och värderingsprinciper samt noter 21 Revisionsberättelse 26 Styrelse, ledning och ägare 27 Sida 2 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 Ståhl i korthet 2002 2001 Hyresintäkter, Mkr 382 367 Bruttoresultat, Mkr 165 170 Rörelseresultat, Mkr 164 276 Resultat fastighetsförsäljningar, Mkr 9 114 Resultat efter finansnetto, Mkr 45 161 Disponibla likvida medel, Mkr 99 85 Direktavkastning, % 7,8 7,7 Uthyrningsgrad bostäder, % 98,3 98,9 Uthyrningsgrad lokaler, % 91,5 90,6 Omslag: Ett urval av fastigheter från vårt bestånd Foto: Leif Hallberg, Åby Foto AB

VD:s REFLEKTIONER Uthållig lönsamhet med stor potential EN AVVAKTANDE MARKNAD År 2002 har, ur vårt perspektiv, kännetecknats av en relativt matt konjunktur. Den väntade ränteuppgången har uteblivit och istället givit oss ett successivt lägre ränteläge. Å andra sidan har hyresnivåer och efterfrågan på lokaler blivit lägre, vilket medfört att nettohyrorna inte ökat så mycket som vi förväntat. Detta i kombination med ökade kostnader har begränsat resultatförbättringen något. Vår personal har jobbat mycket hårt i en tuff miljö men trots detta lyckats utomordentligt väl. Ambition och lojalitet är fortfarande de dominerande karaktärsdragen hos våra medarbetare, som bolaget så högt uppskattar. Vi satsar målmedvetet på personalvård och arbetsmiljöförbättringar. Exempel på detta är den genomgripande ombyggnaden av vårt kontor i Norrköping. FORTSATT GOTT RESULTAT Driftsnettot från fastighetsförvaltningen uppgick till drygt 214 Mkr, nästan 9 Mkr högre än förra året. Den mycket blygsamma nivån på försäljningar, endast en fastighet, tillsammans med kraftigt ökade avskrivningar har begränsat rörelseresultatet till 164 Mkr, naturligtvis avsevärt lägre än fjolåret med sina rekordförsäljningar. Den genomsnittliga lånevolymen var större än under 2001, men den aktiva finanspolitiken har resulterat i ett behagligt finansnetto på -118 Mkr. Vår finansverksamhet beskrivs ingående på sidan 7. Sammantaget blev resultatet före skatt 45 Mkr, en högst tillfredställande nivå. Resultatet rensat från skatt, avskrivningar och försäljningar uppgick till 64 Mkr, d v s på samma nivå som året innan. VÄRDEN PÅ FASTIGHETER OCH EGET KAPITAL På sidan 14 i årsredovisningen redogör vi för en bedömning av fastigheternas värden. Slutsatsen där är att marknadsvärdet stigit med nästan 40 Mkr, vilket innebär att det aktuella marknadsvärdet på fastighetsportföljen överstiger 3,5 miljarder kronor. Årets ökning av det justerade egna kapitalet (EVA) uppgår till 85 Mkr. Kapitalet är då justerat för övervärden och uppskjuten skatt, 28%. BÄDDAT FÖR FRAMTIDEN 2002 års verksamhet har inneburit en ytterligare konsolidering avseende fastighetsbeståndet, organisationen och finanshanteringen. Grunden ligger ännu starkare för en uthålligt god lönsamhet med stora möjligheter till resultatförbättringar och värdetillväxt i beståndet. De förväntade goda kassaflödena medger satsningar på underhåll och nyinvesteringar. Vi kommer i fortsättningen ännu mer att lyfta fram vår viktigaste strategi, nämligen att bedriva verksamheten med begränsad risk. På sidorna 8-9 redovisas hur risk och möjligheter hanteras. De prognoser som vi regelbundet presenterar, visar för närvarande en förväntad stabil utveckling även utan fastighetsaffärer eller andra stora investeringar. Om inga avgörande händelser i vår omvärld sätter käppar i hjulet bedömer vi att nuvarande resultatnivå kommer att bibehållas eller förbättras något under de kommande åren. Sammanfattningsvis kommer Henry Ståhl Fastigheter även under många år framöver att kännetecknas av stabilitet, soliditet, kvalitet och pålitlighet. Jan Linderoth VD Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 3

Förvaltaren Anna Rikardson diskuterar ombyggnaden med Peter Hasslund. Makarna Peter och Ann Hasslund, med sonen Mikael, i kvarteret Smaragden fick sin trea ombyggd till en fyrarummare. Det nya rummet fungerar både som arbetsplats, datorutrymme och gästrum. Mellan husen på Bangatan finns såväl boulebana, grillplats och lekplatser där hyresföreningen anordnar gårdsfester och andra aktiviteter. BOSTADSFÖRVALTNING I FÖRVANDLING En sak är klar hus är något ganska statiskt. Väl byggt står det på sin plats i många år. Hyresgästernas önskemål däremot är mera föränderliga. Modern fastighetsförvaltning kräver såväl öppenhet för hyresgästernas önskemål som påhittighet. Två som har förstått innebörden av detta är Anna Rikardson i Norrköping och Thomas Wahlberg i Västerås båda förvaltare hos Henry Ståhl Fastigheter AB. En hyresvärd som bryr sig Husen i kvarteret Smaragden i Vilbergen i Norrköping byggdes i början av 70-talet i miljonprogrammets anda. Treor för kärnfamiljen, med stora rum i material av god kvalitet, precis som Henry Ståhl ville ha det. Nu 30 år senare, står några av treorna lediga. Det är mindre och större lägenheter som efterfrågas idag. Familjen Hasslund flyttade till en av treorna 1997, efter 10 år hos Ståhl. Fyra av Ann och Peter Hasslunds fem barn var utflugna. En trea borde räcka, tänkte familjen. Men efter en tid kändes trean för liten; barn och barnbarn kom ofta på besök och man saknade ett gästrum. Datorerna med tillbehör trängdes i sovrum, hall och klädkammare. Familjen behövde ett rum till. De hade hört talas om att Ståhl höll på att bygga om två treor till en fyra och en tvåa. Större lägenhet utan att behöva flytta Jag ringde Gerd, den dåvarande förvaltaren, och frågade om vår lägenhet kunde byggas om till större. Hon ordnade det och snart hade vi en fyrarummare, berättar Peter. Ombyggnaden tog bara några dagar, vi täckte över bokhyllan och drog undan möblerna i vardagsrummet, minns Ann. Peter och Anns lägenhet fick ett extra rum från den lediga trerummaren som låg vägg i vägg. Två treor om vardera 94 m² blev till en fyra på 110 m² och en tvåa på 78 m². Det är en förhållandevis enkel ombyggnad, berättar Anna. I lägenheten som ska bli en tvåa tar man bort en bit av vardagsrummet, vilket blir det nya rummet i fyran. Helt utan problem är det dock inte en del eldragning krånglar till det hela och parkettgolvet i de nya tvåornas vardagsrum har lagts om. Populära lägenheter Hittills har tolv treor byggts om, vilka alla blivit populära hyresobjekt. En del lägenheter har blivit uthyrda redan innan ombyggnaden blivit klar, berättar Anna. Anna upplever att storleken, och därmed hyran, på lägenheten är viktig för hyresgästerna, så det känns kul att kunna erbjuda de här lägenhetstyperna. I och med sitt nya rum har familjen Hasslund löst utrymmesproblemet. En stor bäddsoffa står redo att ta emot gäster och längs hela fönstret finns en arbetsbänk med tre datorer, en för varje hemmaboende familjemedlem. För oss blev det här jättebra, säger Ann och Peter. Dessutom behövde vi inte flytta när Ståhl såg till att vi fick det som vi ville ha. Samverkan som fungerar i Västerås I kvarteret Vallmon i Västerås har hyresgästerna på Bangatan en ganska ovanlig form av samverkan med hyresvärden. Här finns en synnerligen aktiv lokalavdelning inom Hyresgästföreningen. De har varit med och utvecklat området, sköter om de gemensamma utrymmena och anordnar gemensamma aktiviteter för alla hyresgäster. Sida 4 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

I ett föredetta torkrum har en bastu med solarium i anslutning inretts. Både bastu och solarium år väl nyttjade. På Bangatan flaggas det ofta. Herbert Johansson låter flaggan gå i topp på allmänna flaggdagar och om någon i området har bemärkelsedag. På områdets anslagstavla finns plats både för den lokala hyresgästföreningens meddelanden och de boendes egna lappar. När Ståhl köpte fastigheten år 2001 var styrelsen i hyresgästföreningen orolig. Skulle den nya värden vara samarbetsvillig och vilja satsa på den lokala föreningen? Oron visade sig vara obefogad och Thomas Wahlberg är positiv till samarbetet. Föreningens arbete är ju inte bara bra för hyresgästerna, utan även för Ståhl, säger han. Exempelvis tar föreningen emot många åsikter och önskemål från hyresgästerna och tar upp det på våra gemensamma bomöten. Då blir det enklare för mig att förstå problemen i området och att följa upp vad vi gör. Tillsammans i lugn och ro Kvarteret Vallmon är lugnt och trevligt, vägbommar håller gårdstrafiken i schack. De åtta husen, som har 165 lägenheter i olika storlekar, byggdes 1968 och här trivs barnfamiljer, ensamstående och pensionärer tillsammans. Det är inte ovanligt att unga som vuxit upp i området flyttar tillbaka som vuxna. Flera i området berättar att de har barn, föräldrar eller syskon i kvarteret. Mellan husen finns lekplatser, grillplats där föreningen ordnar populära gårdsfester och en boulebana där turneringar mellan de boende spelas. Ja, när blir nästa turnering? undrar Thomas. Jag har ju lovat att komma med ett lag från Ståhl. Eldsjälar som brinner Mitt bland husen ståtar en flaggstång. Den sköts av Herbert Johansson, föreningens kanske mest aktive styrelsemedlem. Herbert har även hand om nyckelhanteringen till den gemensamma bastun. Jag flaggar på allmänna flaggdagar, men de boende kan också meddela om och när de vill ha flaggat, säger Herbert. Kontakten mellan Ståhl och föreningen fungerar bra, menar alla parter. Här kan man t ex ta upp problem, saker som behöver ordnas eller ansöka om pengar till aktiviteter inom föreningen. Ståhl har givit bidrag till bland annat gårdsfester, midsommarfirande och en bussresa till Kolmårdens djurpark. För att allt det här ska fungera krävs att det är någon som verkligen tar ansvar och det gör styrelsen i den lokala hyresgästföreningen på Bangatan, menar Thomas. En av skillnaderna mot samarbetet med tidigare hyresvärdar är att Ståhl inte beviljar en viss summa pengar för föreningens verksamhet, utan styrelsen får ansöka från fall till fall. Men det, försäkrar styrelsen, har inte varit något problem. Jag vill veta vad pengarna går till, säger Thomas, och att pengarna från Ståhl kommer alla hyresgäster till del på ett bra sätt. Hyresgästernas önskemål är föränderliga Populärt att stanna In- och utflyttningen till området är förhållandevis liten. De flesta i de 165 lägenheterna känner och hjälper varandra, och vet vilka som är bortresta eller inte varit synliga på ett tag. Ofta ringer hyresgästernas släkt och vänner till Thomas för att få lägenhet i kvarteret Vallmon. Människor vill stanna innanför bommarna på Bangatan i Västerås. Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 5

margareta ståhls stiftelse henry och ella för handikappade och STIFTELSEN långvarigt sjuka En hjälp på vägen att underlätta vardagen för människor med handikapp Under 2002 erhöll stiftelsen ca 350 ansökningar om bidrag, ca 85% beviljades och totalt 1,3 Mkr delades ut. Stiftelsen har stor nytta av samarbetet med föreningar som Astma- och allergiföreningen i Linköping samt Reumatikerdistriktet i Östergötland, vilka anordnar resor i egen regi för medlemmarna. Bidrag söks då för var och en av de som önskar följa med på resan, men med en gemensam inlämning av ansökningarna av föreningen i fråga. Stiftelsen är mån om att framhålla Astmaskolan i Idre 2002. att bidrag endast ges till enskilda personer för att förbättra och underlätta varaktig sjukdom, handikapp eller rörelsehinder. Astma- och allergiföreningen genomförde Astmaskolan i Idre 2002. En resa till fjällen som anordnas varje år för barn och ungdomar med astma. 26 barn med föräldrar, ledare och ett medicinskt team av läkare, sjuksköterska samt sjukgymnast åkte 2002. För allergiker ställs extra höga krav på mat och miljö. Fysisk träning varvas med teori och det medicinska teamet undervisar barn och föräldrar dagligen i hur man lever ett så bra liv som möjligt med astma. Lhena Hjalmarsson på föreningen menar att många barn är hemifrån för första gången och att fjällvärlden, skidåkning samt mötet med andra familjer i samma situation ofta upplevs som något mycket positivt för både barn och föräldrar. Reumatikerdistriktet i Östergötland med ca 3 200 medlemmar arrangerar också resor. Här handlar det om lättvårdsresor t ex till medelhavsländer, där reumatiker får möjlighet att vistas i ett varmare klimat som lindrar deras besvär. Bassängträning och individuell behandling med sjukgymnast eller arbetsterapeut ingår i programmet för resan, där kontakten med andra människor med samma sjukdomsbild är betydelsefull. November 2002 reste 17 deltagare från Östergötland till Mar y Sol på Teneriffa. Detta är några exempel på vad bidrag från stiftelsen kan användas till. Samarbetet och kontakten med föreningarna ger värdefull information om hur bidragen kan vara en hjälp på vägen att underlätta vardagen för människor med handikapp eller sjukdom. Ansökningsblankett insänds med kostnadsförslag och läkarintyg till: Henry och Ella Margareta Ståhls Stiftelse 601 77 Norrköping Förfrågningar görs till Sibyl Hagel på telefon 011-23 30 00 eller e-post sh@staahl.se Ansökningsblanketter finns att hämta på vår hemsida www.staahl.se Sida 6 6 / / Henry Henry Ståhl Ståhl Fastigheter AB AB / / Årsredovisning 2002 2002

FINANSPOLICY Bolaget har en mycket ingående formulerad policy för hur den finansiella verksamheten ska bedrivas. Detta dokument ses kontinuerligt över och korrigeras vid behov efter beslut av styrelsen. Den övergripande målsättningen kan sammanfattas som att säkerställa koncernens finansieringsbehov på kort och lång sikt till lägsta möjliga kostnad inom fastlagda gränser för risktagande. I policyn anges målsättningar, principer och regler för lånefinansiering, likviditetshantering och risktagande. Vidare regleras ansvarsfördelning, rapportering och liknande. I en separat bilaga till finanspolicyn redovisas aktuella styrelsebeslut om konkreta mål, ramar och mått inom de olika områdena. Nedan visas ett utdrag ur aktuell policy. NULÄGET Under 2002 har räntorna varierat kraftigt liksom marknadens uppfattning om den framtida utvecklingen. Detta har medfört att våra marknadsbedömningar och strategier har omprövats. Vårt huvudscenario för 2003 är att vi förväntar oss en lugn ränteutveckling med något stigande räntor mot slutet av året. Dagens långa räntor är på historiskt låga nivåer, varför benägenheten att ta risker med korta positioner minskar. Under det senaste året har avtal slutits och förhandlingar inletts, med de största finansiärerna angående långa lånelöften. Detta innebär betydligt lägre refinansieringsrisker. Den nuvarande genomsnittliga räntebindningstiden är hela 41 månader. Oron i världen, med bland annat Irak-frågan och EMU-omröstningen, ställer stora krav på marknadsnärvaro och kontinuerliga analyser. Ytterligare justeringar av vår policy kommer sannolikt att ske under året. 45% Räntekostnad, Mkr 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 25% 20% 15% 10% 5% Räntekostnadsprognos Förväntad årlig räntekostnad med ett stort antal ränteutvecklingsscenarier och Ståhls nuvarande räntebindning. 150 120 Kapitalbindning per 2003-01-31 Andel lån som förfaller till betalning inom viss tid. Duration 35 månader. Räntestruktur per 2003-01-31 Andel lån som räntejusteras inom viss tid. Duration 41 månader. 30% FINANSIELL VERKSAMHET 0-1år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-10 år Nuläge Normportfölj 0-1år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-10 år 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Hög ränteutveckling Förväntad ränteutveckling Låg ränteutveckling UTDRAG UR FINANSPOLICY Soliditetsmål År 2003 2004 2005 Synlig soliditet 16% 17% 18% Justerad soliditet 26% 27% 28% Kapitalbindning Räntebindning Durationen får inte understiga 24 månader. Avvikelse som innebär minskad risk får alltid ske. Avvikelse max ±10 procentenheter av normportfölj. Durationen får inte understiga 15 månader. Räntetäckningsgrad Får aldrig understiga 1,3. Kassaflöden Likviditet Ska årligen uppgå till minst 20 Mkr. Ska aldrig understiga 40 Mkr. Skuldandel per långivare 50% 40% 30% 20% 10% SHB Nordea SEB SBAB ÖEB Övrig Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 7

RISKHANTERING En av bolagets viktigaste strategier är att bedriva verksamheten med begränsad risk. Detta innebär i ett första steg att försöka identifiera och bedöma de risker som finns på såväl makro- som mikronivå. Uppgiften i nästa steg blir att försöka eliminera de riskmoment som låter sig hanteras och att begränsa effekten av övriga faktorer i rimlig omfattning. De risker som i måttlig omfattning återstår analyseras kontinuerligt så att erforderliga åtgärder kan vidtas för att begränsa eventuella skador. Inom respektive områden finns maximala risknivåer fastställda. Medvetet och frivilligt accepterade risker ska helst vara kalkylerbara samt alltid vägas mot motsvarande chanser till resultatförbättringar. I ett fastighetsbolag är verksamheten till sin natur mycket långsiktig. Det finns relativt små möjligheter att påverka resultatet på kort sikt. Därför inriktas verksamheten i huvudsak på riskerna på lång sikt. Nedan redovisas hanteringen av de risker, som direkt påverkar verksamheten och dess resultat. Uthyrningsbar yta per objektstyp Lokaler, 45% Bostäder, 55% Makronivå Inflation hanteras genom indexklausuler i kontrakt och ränterisk förebyggs genom en strikt finanspolicy. Vi är beredda på konjunktursvängningar genom att ha marginaler i likviditet och räntetäckning. Urbaniseringstendenser och ändrade konsumtionsmönster möter vi genom god spridning av beståndet på olika orter med satsningar där potentialen bedöms vara bra. När det gäller nya lagar och regler har vi en allmän beredskap och bevakning och är lyhörda för pågående förändringsprocesser. Intäkter Intäkterna utgörs nästan uteslutande av hyror. Självklart eftersträvas långa hyresavtal med betalningssäkra kunder, som kan förväntas stanna länge i våra lokaler och bostäder. För att minska effekterna vid uppsägningar av kontrakt har vi varierande kontraktstider och dessutom så hög servicegrad att hyresgästerna inte söker andra alternativ. För att undvika stora vakanser vid branschkriser eftersträvar vi att ha ett stort antal olika kundkategorier. Risker med så kallade kriskommuner undviks genom etablering på flera typer av orter. För kunder med sämre bedömd betalningsförmåga krävs att de kan lämna garantier eller liknande. En jämn fördelning mellan kommersiella lokaler och bostäder motverkar konjunktursvängningar för olika fastighetstyper. Driftskostnader De löpande förvaltningskostnaderna är svåra att påverka i någon större omfattning. Det ligger en stor risk i att minska på fastighetsskötseln och därmed indirekt på servicen till hyresgästerna. Uthyrningsbar yta per ort Stockholm, 5% Linköping, 5% Arboga, 7% Uppsala, 3% Lokalkontrakten fördelade efter förfallotid per år 2008-2007 2006 Procent Yta m² 12 28 396 10 22 933 18 42 571 Västerås, 11% Norrköping, 43% 2005 18 43 618 2004 26 62 777 2003 9 22 072 Finspång, 13% Örebro/Kumla, 13% Vakant 5% 10% 15% 20% 25% 7 17 724 100 240 091 Sida 8 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

RISKHANTERING Stora förbrukningskostnader hanteras genom en konstruktiv upphandling. Akuta stora reparationer undviks genom ett planerat och konsekvent genomfört underhåll något som är bra både för oss och för hyresgästerna. Reparationer och underhåll I sämre tider kan det vara frestande att dra ned på underhållskostnaderna, för att på så sätt förbättra det aktuella årets resultat. Häri ligger en stor långsiktig risk. Eftersatt underhåll orsakar stora problem i framtiden, vi ökar därför avsättningar till periodiskt underhåll och tillsätter resurser för att upprätta och vidareutveckla våra underhållsplaner. Ökade kostnader undviks genom kostnadsmedvetna upphandlingar och effektiv projektledning. Finansiella kostnader För hantering av den finansiella verksamheten finns en fastlagd policy. Mer om denna finns på sidan 7 i årsredovisningen. Marknadsutvecklingen följs mycket noga och våra egna bedömningar noteras kontinuerligt. Ändrade överväganden har så sent som i december 2002 medfört att strategin för räntebindningar justerats. Ränterisker undviks och hanteras genom anpassad spridning av räntebindning. Refinansieringsrisker minskas genom långa låneavtal med flera finansiärer. Likviditetsrisker undviks genom att vi alltid har en rejäl likviditetsreserv och positiva kassaflöden. Svängningar i marknaden förutses genom att vi kontinuenligt analyserar marknaden och har en aktiv närvaro. Resultat och kassaflöde I särskilt ogynnsamma fall, t ex om många olika riskscenarier sammanfaller, skulle de övergripande målen kunna bli svåra att nå. Kortsiktigt kan även detta hanteras. Skulle en situation med försämrat kassaflöde uppstå kan vi avvakta med kassaintensiva åtgärder. En sämre resultatprognos skulle kunna tidigarelägga planerade försäljningar. Kv Markattan, Norrköping. Ombyggnation till studentbostäder under 2002. Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 9

FASTIGHETSFÖRTECKNING, per 2003-02-01 Ort / Fastighet Adress Byggår Bostäder Lokaler Summa Bruttohyror * = Exploateringsfastigheter m 2 m 2 m 2 tkr NORRKÖPING Amerika 4* Söderleden 101 1988 2 286 2 286 2 382 Beryllen 1 Urbergsgatan 90 1971 10 184 10 184 5 393 Bokhållaren 2 Erikslundsplan 9 1959 2 610 5 2 615 1 888 Diket 7 Drottninggatan 64 1940 1 666 4 043 5 709 5 128 Fotogenen 4 Importgatan 32 1980 7 689 7 689 3 051 Fotogenen 5 Importgatan 30 1971 1 578 1 578 892 Järnstången* Östra Promenaden 8 0 Kapellhorvan 10 Bredgatan 18-24 1909 9 369 3 041 12 410 10 396 Knäppingsborg 7 Järnbrogatan 1840 320 10 389 10 709 7 432 Krokekshult 1:196 Sjöviksvägen 80 1989 897 897 1 525 Kullerstads-Åby 3:7 Eskilsvägen 6 1954 402 358 760 427 Kvarnen 1+4 Västgötegatan 13 1855 2 571 2 571 2 810 Kvarnen 2 Västgötegatan 11 1890 3 374 3 374 1 636 Liljan 16+17 Nygatan 105 1929 1 909 630 2 539 1 593 Linjen 3 Idrottsgatan 31-61 1968 16 568 561 17 129 12 798 Markattan 11 Drottninggatan 32 1969 4 223 4 223 4 650 Markattan 5+12 Drottninggatan 36-38 1934 1 250 2 862 4 112 2 625 Montören 19* Butängen 0 40 Motorn 12 Lindövägen 5 1948 13 635 13 635 11 669 Proppen 2 Malmgatan 16 1978 18 820 18 820 5 459 Ruddammen 7 Trädgårdsgatan 33 1899 2 934 2 934 1 962 Safiren 1 Vilbergsgatan 34-44, 48-50 1973 22 225 417 22 642 17 275 Smaragden 1 Vilbergsgatan 55-125 1971 15 484 114 15 598 11 955 Sparven 9 S:t Persgatan 139 A-M 1981 11 715 4 187 15 902 11 756 Spetsen 10 Kungsgatan 36-38 1991 12 103 12 103 15 761 Spiran 12 Drottninggatan 50-52 1972 8 616 8 616 10 143 Stallet 5 Slottsgatan 130-136 1973 9 362 2 002 11 364 9 411 Steglitsan 6 Nelinsgatan 14 1969 1 641 256 1 897 1 333 Sågen 7* Rörgatan 6 1964 935 935 407 Tuvan 5, Torvan 1 Skogvaktaregatan 4, 7-15 1966 4 656 172 4 828 3 682 Vattenkonsten 5 Fleminggatan 30 1895 3 584 1 520 5 104 3 103 Ångan 4 Surgatan 1962 6 500 6 500 1 743 Total Norrköping 102 761 126 902 229 663 170 325 Sida 10 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

FASTIGHETSFÖRTECKNING, per 2003-02-01 Ort / Fastighet Adress Byggår Bostäder Lokaler Summa Bruttohyror * = Exploateringsfastigheter m 2 m 2 m 2 tkr ARBOGA Gesällen 15 Storgatan 61 1958 5 044 625 5 669 3 132 Gropgården 4* Nygatan 21 0 Hjulmakaren 25 Vikingagatan 4 A-C 1978 3 634 3 634 2 301 Ringsborg 1 Kapellgatan 29 1983 1 488 1 488 1 000 Riskan 1 Österled 26 A-G 1963 3 849 283 4 132 2 578 Vilsta 9 Lundborgsesplanaden 2-6 1960 7 497 1 081 8 578 5 609 Vilsta 10 Lundborgsesplanaden 12 1964 8 274 84 8 358 5 696 Vilsta 21 Lundborgsesplanaden 8-10 1969 6 546 6 546 4 271 Total Arboga 34 844 3 561 38 405 24 587 FINSPÅNG Generatorn/Klubben 5 Villavägen 14-16 1964 4 670 190 4 860 3 455 Hårstorp 4:7 Norrköpingsvägen 30 1970 1 962 1 962 1 095 Kalkugnen 3 Kalkugnsvägen 1 1968 3 289 3 289 3 020 Kjusorna 12 Stora Allén 24-26 1963 2 225 1 511 3 736 2 242 Klubben 6 Östermalmsvägen 29 1963 3 449 18 3 467 2 375 Kuggväxeln 7+8 Östermalmsvägen 30-32 1957 10 473 676 11 149 7 452 Köpmannen 3 Bergslagsvägen 6 1940 551 740 1 291 898 Köpmannen 6 Vallonvägen 15 1981 4 886 4 886 5 262 Lodet 1 Kanalgatan 9 1956 1 708 1 708 1 198 Luntan 1 Kanalgatan 11-13 1954 1 379 1 379 959 Läkaren 2* Bergslagsvägen 0 Manan 1+2 Kalkugnsvägen 10 1957 2 574 575 3 149 2 162 Manteln 9 Gröna Vägen 25-27 1955 1 646 75 1 721 1 174 Murklan 1 Storängsvägen 38 1958 3 554 164 3 718 2 386 Ringugnen/Lervagnen Östermalmsvägen 36-44 1965 8 638 385 9 023 6 152 Soldaten 10 Bergslagsvägen 41-43 1971 2 519 687 3 206 2 262 Trasten 7 Kraftkärrsvägen 15-19 1957 3 876 3 876 2 618 Vinkelhaken 4 Bergslagsvägen 9 1969 4 802 4 802 4 085 Total Finspång 47 262 19 960 67 222 48 795 SÖDERKÖPING Stinsen Margaretagatan 19 1999 1 200 1 200 1 004 Total Söderköping 0 1 200 1 200 1 004 Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 11

FASTIGHETSFÖRTECKNING, per 2003-02-01 Ort / Fastighet Adress Byggår Bostäder Lokaler Summa Bruttohyror * = Exploateringsfastigheter m 2 m 2 m 2 tkr LINKÖPING Borgmästaren 11 Badhusgatan 2-4 1976 1 072 2 380 3 452 3 073 Decimalen 17 Storgatan 24 1981 10 428 10 428 12 717 Idéflödet 1* Teknikringen 2002 9 000 9 000 10 800 Idékretsen 4 Teknikringen 9 1991 5 968 5 968 9 068 Total Linköping 1 072 27 776 28 848 35 658 KUMLA Byggmästaren 9 Trädgårdsgatan 15-17 1956 1 393 1 827 3 220 2 137 Fiskalen 1 Trädgårdsgatan 5-9 1947 1 988 575 2 563 1 485 Fiskalen 6 Vattugatan 1 1961 1 137 988 2 125 1 321 Guldsmeden 15 Köpmangatan 13-17 1969 2 765 2 255 5 020 4 030 Köpmannen 6 Köpmangatan 18-20 1975 7 283 7 020 14 303 11 384 Notarien 1 S Kungsvägen 2 1965 5 604 5 604 4 102 Rådmannen 1 Marielundsgatan 3 A-D 1950 4 759 1 316 6 075 3 840 Skräddaren 14+15* Sveavägen-Odengatan Trädgårdsmästaren 22+23 Köpmangatan 29 1964 1 953 158 2 111 1 595 Total Kumla 26 882 14 139 41 021 29 894 ÖREBRO Bromsgården 1 Drottninggatan 11 1929 309 2 809 3 118 2 982 Gillet 22 Storgatan 5 1978 5 527 5 527 5 848 Hållstugan 9, 28, 29, 31 Engelbrektsgatan 24 1929 1 272 6 141 7 413 8 982 Prästgården 12 Drottninggatan 18-20 1933 384 5 842 6 226 7 336 Lastaren 1 Transportgatan 22 1997 6 293 6 293 3 702 Total Örebro 1 965 26 612 28 577 28 850 Sida 12 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

FASTIGHETSFÖRTECKNING, per 2003-02-01 Ort / Fastighet Adress Byggår Bostäder Lokaler Summa Bruttohyror * = Exploateringsfastigheter m 2 m 2 m 2 tkr VÄSTERÅS Fältmössan/Vapenrocken Rönnbergagatan 1-39 1965 14 318 151 14 469 10 395 Klockarkärleken 2 Rönnbergagatan 4-8 1962 5 778 180 5 958 3 974 Knekten 4 Rönnbergagatan 10-36 1963 19 154 504 19 658 13 538 Rödklinten 2 Bangatan 15-19 1957 7 003 245 7 248 5 000 Vallmon 5+6 Bangatan 1-11 1968 13 934 12 13 946 9 238 Total Västerås 60 187 1 092 61 279 42 145 UPPSALA Dragarbrunn 20:1 Kungsgatan 45-47 1860 1 340 3 296 4 636 4 742 Fjärdingen 28:6+7 Drottninggatan 8 1810 226 1 483 1 709 1 875 Kungsängen 6:10 Kungsängsgatan 29 1941 1 712 1 712 1 679 Kungsängen 40:1 Hamnplan 9-13 1935 1 031 1 031 1 354 Kvarngärdet 1:8 Portalgatan 6 B 1976 1 440 1 440 1 229 Luthagen 78:1 Götgatan 1-3 1962 2 886 1 441 4 327 4 264 Total Uppsala 4 452 10 403 14 855 15 143 STOCKHOLM Bangården 4* Huvudstagatan 1 1968 5 284 5 284 9 204 Krejaren 15 Nybrogatan 32 1909 706 1 467 2 173 5 764 Orion 11 Odengatan 62 1901 1 945 1 107 3 052 3 357 Sicklaön 37:24 Finnbergsvägen 2, 3, 6-60 1954 13 601 588 14 189 13 902 Total Stockholm 16 252 8 446 24 698 32 227 TOTALT KONCERNEN 295 677 240 091 535 768 428 628 Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 13

FASTIGHETSVÄRDERING Det aktuella marknadsvärdet på fastighetsportföljen överstiger 3,5 miljarder kronor Avkastningskrav Alla våra förvaltningsfastigheter åsätts årligen individuella avkastningskrav fördelade på bostäder och lokaler. Detta uppdrag ligger sedan flera år tillbaka hos Forum Fastighetsekonomi, som känner och kan bedöma våra fastigheter. I tabellen redovisas en sammanfattning av årets bedömningar. Avkastningskrav, % Bostäder Lokaler Vägt Stockholm 3,00-5,75 6,50-9,00 6,00 Norrköping 6,25-9,50 7,50-10,00 7,70 Linköping 5,25 7,50-8,50 7,90 Örebro 6,25-7,50 8,25-10,00 8,30 Västerås 7,25-7,75 9,25 7,50 Uppsala 5,00-5,25 7,50-8,50 6,80 Finspång 8,25-9,00 8,50-10,25 8,70 Kumla 8,25-8,50 9,00-9,25 8,60 Arboga 8,75 9,50 9,00 Söderköping 7,00 7,00 Totalt 7,65 Under de senaste åren har avkastningskraven generellt sett ökat på alla orter, vilket inneburit att det sammanvägda avkastningskravet på vårt bestånd också ökat, trots att de köp vi gjort varit på orter med låga avkastningskrav. Diagrammet visar utvecklingen de senaste fyra åren. 7,65% 7,60% Driftsnetto Ovanstående avkastningskrav ställs mot fastigheternas representativa driftsnetto. Med detta menas ett uthålligt rimligt driftsnetto, belastat med normala underhållskostnader och aktuell fastighetsskatt. Hänsyn tas alltså till en bedömd utveckling av hyror, vakanser och fastighetskostnader. Värden på förvaltningsfastigheterna Av tabell framgår värdena per ort samt det totala värdet, som uppgår till 3 505 Mkr. Det kan noteras att samtliga försäljningar de senaste åren har skett till nivåer som överstigit de värden, som framkommit med ovanstående metod. Dessutom har de flesta köpen, varav alla varit av strategisk natur, skett på avkastningsnivåer som understigit Forums bedömningar. Värdering Mkr Kr/m Stockholm 387 15 669 Norrköping 1 412 6 148 Linköping 328 11 370 Örebro 247 8 643 Västerås 306 4 994 Uppsala 148 9 963 Finspång 308 4 582 Kumla 199 4 851 Arboga 156 4 062 Söderköping 14 11 667 Totalt 3 505 6 542 7,55% 7,50% 7,45% 7,40% 7,35% 7,30% 7,25% 1999 2000 2001 2002 Summering I de flesta fall har metoden givit rättvisa värden. För de få objekt som fått klart missvisande resultat, har korrigeringar skett med totalt +60 Mkr. Värdet av projektfastigheter, tomter, byggrätter med mera uppskattas till bokfört värde. Denna summa uppgår endast till 20 Mkr. Totalt för koncernen uppkommer ett bedömt marknadsvärde på fastighetstillgångarna till 3 525 Mkr, motsvarande ett övervärde på 600 Mkr. Sida 14 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

FEM ÅRS ÖVERSIKT Mkr 2002 2001 2000 1999 1998 Ur resultaträkningen Nettoomsättning 382 367 355 339 317 Avskrivningar 26 18 0 0 0 Bruttoresultat 165 170 195 186 180 Rörelseresultat 164 276 238 211 178 Resultat efter finansiella poster 45 161 114 77 38 Årets resultat 32 135 110 73 38 Ur balansräkningen Fastigheter 2 919 2 820 2 761 2 515 2 338 Övriga anläggningstillgångar 9 5 2 3 11 Omsättningstillgångar 45 18 116 32 28 Summa tillgångar 2 973 2 879 2 879 2 549 2 377 Eget kapital 450 429 304 303 230 Avsättningar 106 107 100 0 15 Långfristiga skulder 2 239 2 163 2 346 2 126 2 005 Kortfristiga skulder 178 144 129 120 127 Summa eget kapital och skulder 2 973 2 843 2 879 2 549 2 377 Nyckeltal Synlig soliditet, % 15,1 15,0 10,6 11,9 9,7 Justerad soliditet, % 26,0 24,0 22,0 20,0 19,0 Direktavkastning, % 7,8 7,7 8,5 8,9 9,3 Räntetäckningsgrad, ggr 1,5 1,5 1,4 1,3 1,3 Skuldsättningsgrad, ggr 5,0 5,0 7,7 7,0 8,7 Avkastning på eget kapital, % 10,3 44,0 37,6 29,0 17,6 DEFINITIONER Synlig soliditet Synligt eget kapital i relation till balansomslutningen. Justerad soliditet Synligt eget kapital ökat med övervärden minus uppskjuten skatt (28%) på övervärden i relation till balansomslutning ökat med övervärden minus uppskjuten skatt (28%) på övervärden. Direktavkastning Bruttoresultat exkl avskrivningar i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets slut, avseende färdigställda fastigheter. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt synligt eget kapital. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster exkl resultat från fastighetsförsäljningar, avskrivningar och övrig verksamhet, ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital. Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 15

ÅRSREDOVISNING Räkenskapsåret 2002-01-01--2002-12-31 Styrelsen och verkställande direktören för Henry Ståhl Fastigheter AB får härmed avge årsredovisning jämte koncernredovisning för räkenskapsåret 2002, dess 55:e verksamhetsår. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Information om verksamheten Verksamheten består i att långsiktigt förvalta och utveckla egna fastigheter i mellansverige. Bolaget har huvudkontor i Norrköping samt avdelningskontor i Stockholm, Finspång, Arboga, Örebro, Västerås, Uppsala och Linköping. Under året har aktierna i Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB, tidigare Mikron Holding Karlskoga AB, förvärvats. Bolaget bedriver ingen verksamhet förutom att förvalta aktierna i dotterbolaget Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB, tidigare Mikron Karlskoga AB, som bedriver fastighetsförvaltning. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Koncernen Koncernens fria egna kapital uppgår till 362 115 tkr varav 31 667 tkr utgör årets vinst. Någon avsättning till bundna reserver i koncernen är ej erforderlig. Moderbolaget Styrelsen och verkställande direktören föreslår att de till bolagsstämmans förfogande stående vinstmedlen 352 051 tkr, disponeras på följande sätt: Utdelning till aktieägare utgår med 25 kr/aktie 12 825 och att återstoden överföres i ny räkning 339 226 352 051 Fastighetsförvaltningen Perioden har präglats av färdigställanden och inflyttningar i en rad omfattande ny-, till- och ombyggnadsprojekt. I Mjärdevi Science Park, Linköping, har nybyggnation av kontorshus färdigställts och inflyttning ägt rum. För Linköpings Universitets räkning har fastigheten Spetsen 10, Norrköping, byggts till med ca 2 500 m. Ombyggnation av affärshuset Vinkelhaken 4, Finspång, har färdigställts och invigning har ägt rum. Lokaler i fastigheten Markattan 5+12, Norrköping, har byggts om till studentbostäder. I upprustningen av kontorshuset Bangården 4, Solna, har första etappen avslutats. Utbyggnaden av bredband till koncernens alla fastigheter är genomförd. Övriga investeringar består av hyresgästanpassningar. Under året har fastigheten Kadetten 18, Stockholm, avyttrats till bostadsrättsförening. Fastigheternas marknadsvärde uppgår till ca 3 500 Mkr, vilket innebär att övervärden finns på ca 600 Mkr. Vakansgraden för koncernens bostäder uppgår till 1,7% (1,1). Vakansgraden för koncernens lokaler uppgår till 8,5% (9,4). Finansiella verksamheten Koncernens räntebärande skulder uppgick 2002-12-31 till 2 240 Mkr. Medelräntan uppgick under året till 5,3% (5,3). Låneportföljen är hanterad enligt den fastlagda strategin med ränterisken fördelad över en 10-årsperiod. Låneportföljens förfallotider framgår av Not 20. Durationen, lånens genomsnittliga räntebindningstid, 2002-12-31 uppgick till 38 månader. Koncernens disponibla likviditet, d v s inklusive beviljade men outnyttjade krediter, uppgick vid årets slut till 99 Mkr (85). Sida 16 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

RESULTATRÄKNING Koncernen Moderbolaget Tkr Not 2002 2001 2002 2001 Nettoomsättning 382 082 366 572 243 086 236 696 Fastighetskostnader 1, 5-216 927-196 788-143 006-128 654 BRUTTORESULTAT 165 155 169 784 100 080 108 042 Central administration och marknadsföring 2, 3, 4, 5-10 513-8 156-11 417-8 288 Resultat fastighetsförsäljning 9 007 114 400-2 337 95 365 RÖRELSERESULTAT 163 649 276 028 86 326 195 119 Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag 6 0 0 12 990 18 795 Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar 7 3 609 11 3 634-589 Ränteintäkter 1 007 1 089 976 971 Räntekostnader -123 102-115 978-98 089-81 443 Resultat efter finansiella poster 45 163 161 150 5 837 132 853 Bokslutsdispositioner 8 0 0-545 -1 868 Skatt på årets resultat 9-13 496-25 890-499 -3 332 ÅRETS RESULTAT 31 667 135 260 4 793 127 653 Henry Ståhl Fastigheter AB // Årsredovisning 2002 // Sida 17

BALANSRÄKNING Koncernen Moderbolaget Tkr Not 2002 2001 2002 2001 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och markanläggningar 10 2 914 224 2 683 184 1 735 751 1 532 714 Pågående ny-, till- eller ombyggnader 10 4 387 136 630 4 205 119 395 Maskiner och inventarier 10 9 323 5 273 9 323 5 273 2 927 934 2 825 087 1 749 279 1 657 382 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 11 0 0 680 058 625 472 Andra långfristiga värdepappersinnehav 12 21 21 0 95 21 21 680 058 625 567 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2 927 955 2 825 108 2 429 337 2 282 949 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m m Pågående arbeten för annans räkning 13 0 0 182 17 235 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 13 673 1 376 13 673 1 376 Övriga fordringar 2 070 7 388 6 994 11 591 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 3 798 8 332 3 699 7 844 19 541 17 096 24 366 20 811 Kassa och bank 26 049 815 25 570 247 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 45 590 17 911 50 118 38 293 SUMMA TILLGÅNGAR 2 973 545 2 843 019 2 479 455 2 321 242 Sida 18 // Henry Ståhl Fastigheter AB // Årsredovisning 2002

BALANSRÄKNING Koncernen Moderbolaget Tkr Not 2002 2001 2002 2001 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 15 Aktiekapital 51 300 51 300 51 300 51 300 Bundna reserver/reservfond 36 885 29 733 11 041 11 041 Fritt eget kapital Fria reserver 330 448 212 600 0 0 Balanserad vinst 0 0 347 258 218 119 Årets resultat 31 667 135 260 4 793 127 653 450 300 428 893 414 392 408 113 Obeskattade reserver Periodiseringsfonder 16 0 0 2 745 2 200 Avsättningar Avsatt till uppskjuten skatt 17 106 170 106 751 83 168 78 661 Långfristiga skulder Förlagslån 18 10 000 10 000 10 000 10 000 Checkräkningskredit 19 29 335 33 308 29 335 33 308 Skulder till kreditinstitut 20 2 199 502 2 119 332 1 565 206 1 468 920 Skulder till koncernföretag 0 0 231 299 208 551 2 238 837 2 162 640 1 835 840 1 720 779 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 28 078 37 012 28 078 37 012 Skatteskulder 14 999 15 923 0 0 Övriga skulder 48 140 41 169 42 364 35 393 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 87 021 50 631 72 868 39 084 178 238 144 735 143 310 111 489 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 973 545 2 843 019 2 479 455 2 321 242 Ställda säkerheter 22 2 516 181 2 342 360 1 683 606 1 583 156 Ansvarsförbindelser 23 3 400 3 400 89 193 88 933 Henry Ståhl Fastigheter AB // Årsredovisning 2002 // Sida 19

KASSAFLÖDESANALYS Koncernen Moderbolaget Tkr 2002 2001 2002 2001 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat 163 649 276 028 86 326 195 119 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 28 354 18 299 18 310 8 899 Finansnetto -118 486-114 878-80 489-62 266 Erhållet koncernbidrag 0 0 16 314 332 Utdelning -10 260-10 260-10 260-10 260 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 63 257 169 189 30 201 131 824 Förändringar av rörelsekapital Förändring av kortfristiga skulder 28 125-3 201 31 261 2 766 Förändring av kortfristiga fordringar -2 445 8 179-3 555 1 171 Förändring av saldo i pågående arbeten för annans räkning 0 209 17 053-14 744 Kassaflöde från den löpande verksamheten 88 937 174 376 74 960 121 017 INVESTERINGSVERKSAMHET Förvärv av dotterbolagsaktier -8 699 0 0 0 Förvärv av byggnader och mark 0-326 958 0-7 743 Försäljningar av byggnader och mark 22 200 430 639 3 644 271 579 Ny-, till- och ombyggnad -145 541-179 180-105 991-159 608 Förvärv av maskiner och inventarier -7 860-4 810-7 860-4 810 Finansiella anläggningstillgångar 0 0-54 491-150 883 Kassaflöde från investeringsverksamhet -139 900-80 309-164 698-51 465 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av långfristiga skulder 76 197-183 659 115 061-158 231 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 76 197-183 659 115 061-158 231 Förändring av likvida medel 25 234-89 592 25 323-88 679 Likvida medel vid årets början 815 90 407 247 88 926 Likvida medel vid årets slut 26 049 815 25 570 247 Outnyttjade checkräkningskrediter 73 265 83 992 73 265 83 992 DISPONIBEL LIKVIDITET 99 314 84 807 98 835 84 239 Sida 20 // Henry Ståhl Fastigheter AB // Årsredovisning 2002

REDOVISNINGS- & VÄRDERINGSPRINCIPER SAMT NOTER ALLMÄNT Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden. KONCERNREDOVISNING Koncernredovisningen följer Redovisningsrådets rekommendation och har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att anskaffningskostnaden för aktier i dotterbolag eliminerats mot förvärvat eget kapital. VÄRDERINGSPRINCIPER Tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningskostnad där ej annat anges. Fordringar har upptagits till det belopp, varmed de beräknas inflyta. Avsättning för förlustrisker har skett efter individuell prövning. Pågående arbeten och anläggningsfastigheter under uppförande har värderats till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta kostnader. Med direkta kostnader förstås i detta sammanhang materialkostnader, löner och andra ersättningar samt socialförsäkrings- och andra arbetsgivaravgifter i den mån de är hänförliga till arbetare och arbetsledare på byggarbetsplatserna, arkitekt-, konstruktions- och kontrollkostnader till utomstående, kostnader för underentreprenader m m. Anläggningsfastigheter, som förvärvats från utomstånde, har upptagits till anskaffningsvärdet. Byggnader som uppförts i egen regi har värderats till summan av direkta tillverkningskostnader enligt ovanstående redogörelse, samt skälig andel av indirekta kostnader. Investeringar i tomtmark och exploateringsfastigheter är bokförda till anskaffningskostnad. Avskrivningar på maskiner och inventarier görs enligt plan över en femårsperiod. Avskrivningarna är lika stora såväl skattemässigt som bokföringsmässigt. Fastigheternas goda standard bibehålls genom löpande underhåll som kostnadsförs. Avskrivningar sker ned till ett fastställt restvärde. Restvärdet bestäms genom en individuell bedömning av varje byggnads marknadsvärde och 75% av detta värde har fastställts som restvärde. Avskrivning görs på byggnadens anskaffningsvärde efter avdrag för det fastställda restvärdet. På byggnader där anskaffningsvärdet överstiger restvärdet görs avskrivningar med i genomsnitt 1,5% av anskaffningsvärdet. Genomsnittliga avskrivningen i koncernen på samtliga byggnaders anskaffningsvärde är 1,0%. På fastigheter som har ett bokfört värde understigande restvärdet görs inga avskrivningar och ej heller på fastigheter som färdigställts under året. Vid värdering av fastighetsbeståndet har ett nedskrivningsbehov konstaterats, uppgående till ca 40 Mkr. Nedskrivningsbehovet, som avser ett fåtal fastigheter, har uppstått under 2002. Bolaget väljer dock att inte göra nedskrivningar i år utan avvaktar och utvärderar om det är en varaktig och bestående värdenedgång. Vid beräkning av uppskjuten skatt används 28% om inget annat anges. NOT 1 Fastighetskostnader, tkr Koncernen 2002 2001 Driftskostnader 142 533 136 159 Underhålls- och hyresgästanpassningskostnader 32 818 32 368 Fastighetsskatt 14 365 10 472 Avskrivningar 24 767 17 789 Nedskrivningar 2 444 0 216 927 196 788 Driftskostnader Reparationer 27 296 29 153 Fastighetsskötsel 24 827 23 818 Taxebundna kostnader 29 297 26 351 Uppvärmning 36 488 35 871 Fastighetsadministration 21 861 17 842 Övriga kostnader 2 764 3 124 142 533 136 159 Moderbolaget Driftskostnader 96 507 92 943 Underhålls- och hyresgästanpassningskostnader 19 867 18 835 Fastighetsskatt 9 465 6 487 Avskrivningar 17 167 10 389 143 006 128 654 Driftskostnader Reparationer 17 344 16 808 Fastighetsskötsel 15 018 15 204 Taxebundna kostnader 17 149 18 042 Uppvärmning 21 270 22 761 Fastighetsadministration 23 972 18 149 Övriga kostnader 1 754 1 979 96 507 92 943 NOT 2 Information angående ersättning till revisor Koncernen Till bolagets revisor och revisionsföretag 2002 har ersättning utgått: för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen mm samt rådgivning och annat biträde som föranletts av iakttagelser vid granskningen 255 för fristående rådgivning, biträde etc 305 560 Moderbolaget Till bolagets revisor och revisionsföretag har ersättning utgått: för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen mm samt rådgivning och annat biträde som föranletts av iakttagelser vid granskningen 185 för fristående rådgivning, biträde etc 305 490 Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 21

NOTER NOT 3 Medeltal anställda Det är endast moderbolaget som under 2002 2001 året haft anställd personal. Män 32 31 Kvinnor 34 30 66 61 NOT 4 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, tkr Löner och andra ersättningar 2002 2001 Styrelse och VD 1 524 1 198 Övriga 14 145 13 292 15 669 14 490 Sociala kostnader 6 449 6 641 (varav pensionskostnader) (1 674) (1 855) Av pensionskostnaderna avser 550 tkr gruppen styrelse och VD. Bolaget har inga utestående pensionsförpliktelser till dessa. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande två årslöner. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej. NOT 5 Avskrivningar maskiner och inventarier, tkr Koncernen 2002 2001 Avskrivningar fördelar sig enligt följande: Fastighetskostnader: Byggnader 22 100 16 600 Maskiner och inventarier 2 667 1 189 Centraladministration och marknadsföring: Maskiner och inventarier 1 143 510 Totala avskrivningar 25 910 18 299 Moderbolaget Avskrivningar fördelar sig enligt följande: Fastighetskostnader: Byggnader 14 500 9 200 Maskiner och inventarier 2 667 1 189 Centraladministration och marknadsföring: Maskiner och inventarier 1 143 510 Totala avskrivningar 18 310 10 899 NOT 6 Resultat från andelar i koncernföretag, tkr Moderbolaget 2002 2001 Resultatandelar från HB och KB 12 990 18 795 12 990 18 795 NOT 7 Resultat från övriga finansiella tillgångar, tkr Koncernen 2002 2001 Utdelningar 0 3 Derivatinstrument 4 042 0 Övrigt -433 8 3 609 11 Moderbolaget 2002 2001 Nedskrivning aktier i dotterbolag 0-700 Derivatinstrument 4 042 0 Övrigt -408 111 3 634-589 NOT 8 Bokslutsdispositioner, tkr Moderbolaget 2002 2001 Förändring periodiseringsfond -545-2 200 Koncernbidrag 0 332-545 -1 868 NOT 9 Skatt på årets resultat, tkr Koncernen 2002 2001 Aktuell skattekostnad 5 379 19 174 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader och bokslutsdispositioner 8 117 6 716 Redovisad skattekostnad 13 496 25 890 Moderbolaget Aktuell skattekostnad -4 008 1 853 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader och bokslutsdispositioner 4 507 1 479 Redovisad skattekostnad 499 3 332 Koncernen Redovisat resultat före skatt 45 163 161 150 Skatt enligt gällande skattesats 12 646 45 122 Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster: Återföring av värdeminskningsavdrag vid avyttring av näringsfastighet 1 308 4 812 Outnyttjat underskott från tidigare år 0-30 907 Skattemässiga avskrivningar över plan -7 776-8 255 Övriga skattemässiga justeringar -799 8 402 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 8 117 6 716 Skatt på årets resultat 13 496 25 890 Moderbolaget Redovisat resultat före skatt 5 292 130 985 Skatt enligt gällande skattesats 1 482 36 676 Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster: Återföring av värdeminskningsavdrag vid avyttring av näringsfastighet 300 4 345 Outnyttjat underskott från tidigare år 0-30 636 Skattemässiga avskrivningar över plan -4 806-6107 Övriga skattemässiga justeringar -984-2 425 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 4 507 1 479 Skatt på årets resultat 499 3 332 Avsättningar för uppskjuten skatt på temporära skillnader av förvärvade övervärden har enligt Redovisningsrådets rekommendation nr 9 ej gjorts, då någon avyttring inte beräknas ske inom en överskådlig framtid. Sida 22 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

NOTER NOT 10 Materiella anläggningstillgångar, tkr Koncernen 2002 2001 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärde 2 834 414 2 760 915 Inköp, ny-, till- och ombyggnad 136 642 504 138 Försäljningar -13 301-430 639 Utg ack anskaffningsvärde 2 957 755 2 834 414 Ingående ack avskrivningar -14 600 0 Årets avskrivningar -22 100-14 600 Utg ack avskrivningar -36 700-14 600 Ingående nedskrivningar 0 0 Årets nedskrivningar -2 444 0 Utg ack nedskrivningar -2 444 0 Utgående planenligt restvärde 2 918 611 2 819 814 Taxeringsvärde, mark 418 897 454 171 Taxeringsvärde, byggnad 1 530 087 1 602 400 1 948 984 2 056 571 Moderbolaget Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärde 1 659 309 1 763 537 Inköp, ny-, till- och ombyggnad 105 991 167 351 Försäljningar -3 644-271 579 Utg ack anskaffningsvärde 1 761 656 1 659 309 Ingående ack avskrivningar -7 200 0 Årets avskrivningar -14 500-7 200 Utg ack avskrivningar -21 700-7 200 Utgående planenligt restvärde 1 739 956 1 652 109 Taxeringsvärde, mark 279 253 293 766 Taxeringsvärde, byggnad 921 999 946 316 1 201 252 1 240 082 Maskiner och inventarier Koncernen Ingående anskaffningsvärde 8 850 4 040 Utrangering 0 0 Inköp 7 972 5 047 Försäljningar -112-237 16 710 8 850 Ingående ackumulerade avskrivningar -3 577-1 878 Årets avskrivningar -3 810-1 699 Utgående ackumulerade avskrivningar -7 387-3 577 Utgående planenligt restvärde -9 323 5 273 Moderbolaget 2002 2001 Ingående anskaffningsvärde 8 850 4 040 Inköp 7 972 5 047 Försäljningar -112-237 16 710 8 850 Ingående ackumulerade avskrivningar -3 577-1 878 Årets avskrivningar -3 810-1 699 Utgående ackumulerade avskrivningar -7 387-3 577 Utgående planenligt restvärde 9 323 5 273 Leasing Framtida betalningsåtaganden avseende i koncernen förhyrda tillgångar per 2002-12-31 fördelar sig enligt följande: År 2003 2004 2005 2006 2007 Tkr 650 650 650 650 650 Årets kostnad för leasing uppgick till 526 tkr. Beräknat anskaffningsvärde uppgår till 3 600 tkr. NOT 11 Andelar i koncernföretag, tkr Aktier Kapital- Antal Bokf andel % värde Fastighets AB Skvallertorget 100 1 000 100 Förvaltnings AB Ståhl Invest 100 1 000 100 Allmänna Bränsle AB 100 1 000 100 General Oilex Company AB 100 1 000 100 AB Realvärden Henry Ståhl 100 1 000 256 833 AB Norrköpings-Fundamentet 100 1 000 100 Henry Ståhl Fastigh i Karlskoga H. AB 100 1 000 18 890 Henry Ståhl Fastigh i Uppsala AB 100 181 850 35 824 312 047 Andelar Kapital- Röster Bokf andel % andel % värde Byggn AB H Ståhl Kultursektor 100 100 21 KB Centrumfastigheter 100 100 235 974 Förvaltnings AB Intector KB 100 100 1 000 Fastighetsbolaget Spetsen HB 100 100 131 063 Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB 100 100-47 368 011 Totalt aktier och andelar 680 058 Dotterdotterbolag Kapital- Röster Bokf andel % andel % värde Förvaltnings AB Constructor 100 100 16 346 Henry Ståhl Fastigh i Karlskoga AB 100 100 10 100 Kungsbävern KB 100 100-2 612 23 834 Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 23