Frågor och svar om projektet Framtidskraft

1 (8) 2011-10-03 Frågor och svar om projektet Framtidskraft Den politiska ledningen i Sigtuna kommun (Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Centerpartiet) har beslutat att genomföra projektet Framtidskraft. Vad är projektet Framtidskraft? Framtidskraft är ett projekt som syftar till att säkerställa ekonomin och utvecklingen i Sigtuna kommun. Cirka 3 000 lägenheter i SigtunaHems bestånd ska renoveras de kommande åren och Sigtuna, Sveriges snabbast växande kommun, ska investera hundratals miljoner i nya och förbättrade lokaler för exempelvis förskolan, skolan, äldreomsorgen och kultur- och fritidsverksamheten de kommande åren. Dessutom ska mycket omfattande investeringar i utbyggd och förbättrad infrastruktur genomföras. Projektet ger Sigtuna kommun den kraft inför framtiden som behövs för att klara detta. Vad innehåller Framtidskraft? Framtidskraft innehåller ett partnerskap med fastighetsbolaget Rikshem (tidigare Dombron). Sigtuna kommun och AB SigtunaHem säljer en del av sina fastigheter till Rikshem. De samlade resurserna som frigörs genom affären används för att stärka kommunens och SigtunaHems ekonomi och samtidigt säkerställa upprustningar och nyinvesteringar i viktiga kommunala lokaler, infrastruktur och allmännyttiga hyresrättslägenheter. SIG300, v2.0, 2010-02-26 Varför genomförs fastighetsaffärerna inom ramen för Framtidskraft? Fastighetsaffärerna inom ramen för Framtidskraft genomförs framför allt av fyra anledningar: 1 Säkerställa långsiktigt stabil ekonomi i Sigtuna kommun och SigtunaHem genom de reavinster som uppstår i affären. 2 Klara kapacitet och kvalitet i välfärden genom viktiga investeringar i nya och förbättrade kommunala lokaler så som förskolor, skolor, vård- och omsorgsboenden och kultur- och fritidsanläggningar utan att behöva genomföra nedskärningar eller skattehöjningar. 3 SigtunaHem och Rikshem kan gemensamt finansiera renoveringen av de cirka 3 000 lägenheter byggda på 1960- och 1970-talen som idag finns i SigtunaHems

2 (8) bestånd och som har ett renoveringsbehov utan att behöva chockhöja hyrorna för alla som bor i SigtunaHem. 4 Klara omställningen av fastigheterna som byggdes under 1960- och 1970-talen i Sigtuna kommun. Efter renoveringarna kommer boendemiljön att bli bättre och klimatpåverkan att bli mindre. Hur många och vilka bostadslägenheter i SigtunaHem kommer att säljas? Det är 1 102 bostadslägenheter i SigtunaHem som kommer att säljas. 277 i Sigtuna, 394 i Märsta och 431 i Valsta/Steninge. Lägenheterna som säljs av SigtunaHem till Rikshem finns på följande adresser: Ormbergsvägen 1-34 (jämna och ojämna nummer) Falkvägen 1-5 (ojämna nummer) Odensalavägen 2-58 (jämna nummer) Norrbackavägen 1-17 (ojämna nummer) Sleipnergatan 40-86 (jämna nummer) Steninge backe 1-6 (jämna och ojämna nummer) Hur många hyresgäster är det som berörs i de bostadslägenheter som säljs? Det är 1 102 lägenheter som sälj och i dessa bor drygt 2 000 av kommunens 41 000 invånare. Planeras det för några fler försäljningar av bostadslägenheter i SigtunaHem? Nej. Denna försäljning är tillräcklig för att klara en långsiktigt stabil ekonomi i bolaget, genomföra nödvändiga renoveringar och även bygga nya lägenheter. Är ni säkra på att Rikshem inte kommer att sälja bostäderna vidare? Ja. Rikshem har som affärsidé att äga och förvalta hyresrättslägenheter och samhällsfastigheter och på det sättet få en långsiktig och trygg avkastning. De har lovat kommunen att inte sälja vidare. För att säkra upp det löftet finns en unik vitesklausul införd i köpekontraktet innebärande att Rikshem måste betala ett högt vitesbelopp om de skulle sälja så att det i praktiken bli omöjligt. Detta innebär också ett definitivt stopp för ombildningar av hyresrättslägenheter till bostadsrätter. Kommer några av SigtunaHems lägenheter att ombildas till bostadsrätter? Nej. Kommunledningen säger nej till ombildande av SigtunaHems hyresrättslägenheter till bostadsrätter. Det behövs fler bostadsrätter i kommunen, men det ska ske genom nyproduktion.

3 (8) Vad händer med de planerade renoveringarna i 60- och 70- talsbestånden? De omfattande renoveringarna som är planerade i de 3 000 lägenheter som är byggda på 60- och 70-talen, och som idag finns i SigtunaHems bestånd, kommer att kunna gå snabbare genom att fastighetsaffären genomförs. Det blir nu två bolag istället för ett som ska finansiera renoveringarna vilket underlättar både ekonomiskt och organisatoriskt. I köpeavtalet mellan SigtunaHem och Rikshem finns också reglerat att de som kommer att bo i Rikshems bestånd framöver kommer att kunna välja mellan mini-, midi- och maxialternativet när det blir dags för renovering, precis som SigtunaHems hyresgäster. På så sätt avgör hyresgästen själv vilken hyresnivå det blir efter renoveringen. Kommer hyresgästerna som får ny hyresvärd få höjda hyror? Nej, till följd av själva fastighetsaffären blir det inga höjda hyror. Rikshem tar över SigtunaHems hyresavtal med Hyresgästföreningen avtalsperioden ut. Därefter vidtar sedvanliga hyresförhandlingar. Det finns inget som talar för att hyreshöjningarna därefter skulle skilja sig på något påtagligt sätt jämfört med om lägenheterna hade varit kvar i SigtunaHems ägo. Hyr mycket skulle SigtunaHem ha behövt höja hyrorna om inte försäljningen genomförs? Om SigtunaHem ska ha en långsiktigt hållbar ekonomi, renovera 3 000 lägenheter och även kunna bygga en del nya lägenheter skulle hyran behöva höjas med cirka sju procent om året för alla lägenheter i SigtunaHem fler år i följd. Det kan inte bedömas vara rimligt. Skulle ägaren, Sigtuna kommun, kunna göra ett aktieägartillskott till bolaget istället för försäljning eller kraftfullt höjda hyror? Nej. Med den nya lagstiftningen om affärsmässighet för allmännyttan är det mycket tveksamt om det skulle vara tillåtet. Om SigtunaHem skulle klara en långsiktigt stabil ekonomi, renovera 3 000 lägenheter, inte chockhöja hyrorna för alla hyresgäster och dessutom bygga en del nya lägenheter skulle kommunen skjuta till över 140 miljoner kronor fördelat på tre år. Det skulle betyda ca 60 öre i högre skatt under tre år. Det är inte rimligt. Varför har SigtunaHem hamnat i den här situationen? De mycket stora renoveringsbehoven för bostäderna som byggds under miljonprogramsåren är inte SigtunaHem ensamma om, även om bolaget har en extremt stor andel av sina bostäder i de årsklasserna, cirka 60 procent. SigtunaHem har under många år försökt få en högre och jämnare hyreshöjning för att kunna öka på underhållsbudgeten, men inte lyckats med detta i hyresförhandlingarna. Tvärtom

4 (8) har det funnits en kritik på att hyreshöjningarna varit för höga. Det har gjort att det nu finns ett stort uppdämt renoveringsbehov. Är det SigtunaHems höga takt med nyproduktion som gör att bolaget måste sälja lägenheter? Nej, det är långsiktigt bra för SigtunaHem att producera nya bostäder. Problemet är att det under miljonprogramsåren byggdes många lägenheter under kort tid som nu alla måste renoveras nästan samtidigt. Genom att sälja hus i de årgångarna samtidigt som nya hus byggs får SigtunaHem en jämnare åldersstruktur på sitt bestånd, vilket ger bolaget styrka långsiktigt. Det ger en jämnare underhållsbudget över tid och därmed jämnare hyresutveckling. Behöver verkligen så många som 3 000 lägenheter renoveras? Ja, en ordentlig tekniskt genomgång ligger till grund för den renoveringsplan som finns för SigtunaHem. Hur mycket får SigtunaHem betalt för de bostadslägenheter som säljs till Rikshem och hur har man kommit fram till priset? SigtunaHem säljer 1 102 lägenheter till Rikshem för 843 miljoner kronor. Köpeskillingen har man kommit fram till genom förhandlingar som i sin tur har två värderingar som utgångspunkt. Värderingarna har genomförts av två välrenommerade av varandra oberoende värderingsfirmor. Priset är marknadsmässigt. Sigtuna kommun och SigtunaHem har även tagit hjälp av utomstående expertis inom fastighetsjuridik och fastighetstransaktioner i affären. Vad är Rikshem för fastighetsbolag och varför har kommunen valt att göra fastighetsaffären med detta bolag? Rikshem är en trygg, stabil, seriös, känd och svensk hyresvärd som ägs av pensionskapital genom Fjärde AP-fonden och AMF Pension. Rikshem är ett stort företag som idag äger cirka 10 000 lägenheter och ett stort antal vård- och omsorgsfastigheter samt skolor. De har som affärsidé att vara en långsiktig samarbetspartner till kommuner, landsting och statliga myndigheter och på så sätt säkra långsiktig, om än inte så hög, avkastning till framtida pensionsutbetalningar. Marknadsvärdet är idag närmare 9 miljarder kronor, men ägaren har en plan för att växa till 25 miljarder i marknadsvärde inom fem år. Kommunledningen ser affären som en försäljning från ett kommunalt allmännyttigt bostadsbolag till ett nationellt allmännyttigt fastighetsbolag. När kommunen valde att göra affären med Rikshem har följande varit mycket viktigt: Marknadsmässigt betalt

5 (8) Långsiktiga och seriösa ägare med mycket god ekonomi Rikshem har förbundit sig att inte sälja fastigheterna vidare genom en unik avtalsklausul Inga ombildningar till bostadsrätter Högt tempo i renoveringarna och omställningen av miljonprogrammet Lokal närvaro med kontor och egen personal Lediga lägenheter förmedlas via den kommunala bostadsförmedlingen Ett omfattande bostadssocialt engagemang likt SigtunaHems Erbjuda sommarjobbsplatser och platser för social praktik Samarbetspartner för hela kommunens utveckling genom bland annat deltagande i Destination Sigtuna och Nyföretagarcentrum Sammantaget känner sig kommunen mycket trygg i att sälja till ett fastighetsbolag med Rikshems inställning och idé. Vad blir skillnaden med Rikshem som hyresvärd? De boende kommer med stor sannolikhet inte märka någon större skillnad med Rikshem som hyresvärd jämfört med SigtunaHem inledningsvis. På sikt märks det genom att renoveringarna kommer att gå snabbare än om SigtunaHem fortsatt hade ägt alla lägenheterna. Hela tanken bakom affären är att det inte ska innebära några dramatiska förändringar för hyresgästerna. Vad händer med boendepoäng och köpoäng för de som får ny hyresvärd? Ingenting. SigtunaHem låter alla som får ny hyresvärd få behålla sina intjänade boendepoäng och köpoäng. Innebär försäljningen av SigtunaHems bostadslägenheter någon förändring av personalstyrkan på SigtunaHem? Nej, till följd av affären planeras inga personalförändringar. Pensionsavgångar och andra naturliga personalförändringar är i grunden tillräckliga för att skapa en anpassad organisation. Om andra personalförändringar behöver göras är det i sådana fall inte kopplat till fastighetsaffären som sådan. Vilka av SigtunaHems vård- och omsorgsfastigheter säljs till Rikshem och påverkas verksamheten? Följande vård- och omsorgsfastigheter säljer SigtunaHem till Rikshem. Ärlinghem, vård- och omsorgsboende Odenbackens gruppbostad Solbrinkens gruppboende Pilsbo gruppbostad Garnsvikens gruppbostad Brännbo gruppbostad

6 (8) Trollberga gruppbostad Hemskogen, vård- och omsorgsboende Arhem, vård- och omsorgsboende Dessutom säljs fastigheten som Stiftelsen Humlegården driver verksamhet i. För verksamheten innebär det inga som helst förändringar. Det är bara själva fastigheten som byter ägare. Hur mycket får SigtunaHem betalt för de vård- och omsorgsfastigheter som säljs till Rikshem och hur kom man fram till priset? SigtunaHem säljer tio vård- och omsorgsfastigheter till Rikshem. Köpeskillingen är 412 miljoner kronor och den har man kommit fram till genom att inhämta bud från fler olika långsiktiga aktörer på marknaden. Rikshem lämnade det för SigtunaHem mest fördelaktiga budet. Priset är marknadsmässigt. Vilka kommunala fastigheter är det som ingår i affären och hur påverkas verksamheten? De är cirka en fjärdedel av den totalt ägda lokalytan som kommunen säljer till Rikshem. Det handlar om följande fastigheter: Edda förskola Kanonkullens förskola Norrbacka förskola Ragna förskola Sätuna förskola Eddaskolan Hällsboskolan Norrbackaskolan S:t Olof skola Sätunaskolan Kunskapens hus För verksamheten innebär det inga som helst förändringar. Det är bara själva fastigheten som byter ägare. Varför sälja gamla kommunala fastigheter och bygga nya? Vår kommun är den kommun som växer snabbast i hela landet. Det gör att behovet av investeringar i nya lokaler är mycket stort. Vi behöver alla de gamla lokalerna och många nya. Försäljningen är ett sätt att frigöra kapital från kommunens starka balansräkning för att klara den investeringstopp som kommunen nu står inför, amortera på låneskulden och därmed sänka ränteutgifterna samt dessutom göra nedskrivningar i anläggningsregistret där det är motiverat och på så sätt minska budgeten för avskrivningar. Det skapar ett utrymme som annars inte skulle finnas.

7 (8) Hur mycket får kommunen betalt för de fastigheter som säljs till Rikshem och hur kom man fram till priset? Kommunen säljer totalt cirka 45 000 kvadratmeter lokalyta till Rikshem, vilket motsvarar cirka en fjärdedel av kommunens totalt ägda lokalyta. Köpeskillingen är 393,7 miljoner kronor och priset har man kommit fram till genom en förhandling som grundar sig på en värdering som är genomförd av en värderingsfirma. Priset är marknadsmässigt. Ingår Valsta centrum i affären? Ja. Kommunkoncernen säljer 49% av aktierna i Nya Valsta centrum AB till Rikshem. Kommunkoncernen behåller majoriteten i bolaget genom att SigtunaHem kommer att ha 51% av ägandet framöver. Genom affären kommer en finansiellt mycket stark aktör in i Nya Valsta centrum AB och förbättringen av centrum kan gå snabbare. Hyr mycket får kommunkoncernen betalt för den minoritetspost som säljs i Nya Valsta centrum AB och hur kom man fram till priset? Rikshem betalar 26,5 miljoner kronor för 49 % av aktierna i Nya Valsta centrum AB. De går därmed in enligt samma förutsättningar som kommunen gick in i affären hösten 2010 när fastigheten förvärvades från Kungsleden. Hur ser den samlade affären ut mellan kommunkoncernen och Rikshem? Den samlade affären inom ramen för projekt Framtidskraft ser ut så här: 1 102 lägenheter säljs för 843 miljoner kronor Vård- och omsorgsfastigheter säljs för 412 miljoner kronor Kommunfastigheter säljs för 393,7 miljoner kronor 49 % av aktierna i Nya Valsta centrum säljs för 26,5 miljoner kronor. Totalt omsluter affären 1 675,2 miljoner kronor. Hur påverkas kommunens låneskuld av affären? Kommunens låneskuld beräknas vara knappt 400 miljoner kronor vid årsskiftet. Efter försäljningen av en fjärdedel av kommunens ägda lokalyta och kommunens andel i Nya Valsta centrum AB kommer låneskulden vara mycket låg eller obefintlig. Det beror på många andra parametrar så som andra fastighetsförsäljningar (mark) och i vilken takt investeringar sker under slutet av 2011 och början på 2012. Helt klart är dock att låneskulden kommer att vara 420 miljoner kronor lägre när affären har genomförts, än vad den annars hade varit. Låneskulden kommer sedan att stiga i takt med att nya investeringar görs.

8 (8) Hur påverkas kommunens borgensåtaganden av affären? Kommunens borgensåtagande gentemot SigtunaHem beräknas minska med 700-800 miljoner kronor i samband med affären. Hur ser tidplanen för beslut och genomförande ut? 10 oktober 2011 Kommunstyrelsen behandlar projektet Framtidskraft 20 oktober 2011 Kommunfullmäktige behandlar projektet Framtidskraft 14 november 2011 Planprocessen för Vision Norrbacka startar 1 december 2011 Beräknat datum då Rikshem tar över som hyresvärd för vissa vård- och omsorgsfastigheter 1 februari 2012 Beräknat datum då Rikshem tar över som hyresvärd för 1 102 lägenheter samt vissa skolor och förskolor. Ovanstående tidsplan gäller förutsatt att kommunfullmäktiges beslut vinner laga kraft.